某上市地產(chǎn)上海公司示范區(qū)控制流程與標(biāo)準(zhǔn)

上海***示范區(qū)控制流程與標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)系統(tǒng)2010-01-19反思龍湖示范區(qū)為什么能持續(xù)的保持高水準(zhǔn)？反思--龍湖示范區(qū)為什么能持續(xù)保持高水準(zhǔn)？1、專職、固定的示范區(qū)管理組織龍湖設(shè)置“體驗(yàn)中心”，內(nèi)含設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)專業(yè)，專職負(fù)責(zé)示范區(qū)管理工作；其中售樓處裝修、樣板間裝修、示范區(qū)景觀均由體驗(yàn)中心負(fù)責(zé)龍湖內(nèi)部編制了《體驗(yàn)區(qū)各階段設(shè)計(jì)導(dǎo)則》，明確了體驗(yàn)區(qū)各階段的設(shè)計(jì)流程與標(biāo)準(zhǔn)，在某些方面達(dá)到了非常細(xì)致的程度反思--龍湖示范區(qū)為什么能持續(xù)保持高水準(zhǔn)？2、規(guī)范、細(xì)致的管理流程與標(biāo)準(zhǔn)功能區(qū)名稱最小面積(㎡)必須設(shè)置的功能區(qū)可選設(shè)置的功能區(qū)備注入口門(mén)廳接待咨詢臺(tái)模型展示區(qū)350★洽談區(qū)120★含吧臺(tái)區(qū)財(cái)務(wù)收銀區(qū)15★要求位置相對(duì)安全、可設(shè)置收銀臺(tái)前室簽約區(qū)30★建議設(shè)置3組，有隔斷的形式。方便面對(duì)面服務(wù)，尤其針對(duì)網(wǎng)簽項(xiàng)目。置業(yè)顧問(wèn)辦公室20★營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)理辦公室8～10★儲(chǔ)藏室20★含置業(yè)顧問(wèn)更衣間公用衛(wèi)生間40★宜設(shè)置兒童專用洗手臺(tái)；男士小便斗保安室20★保潔室10★含拖布池（5㎡，靠近衛(wèi)生間但獨(dú)立）及保潔儲(chǔ)藏室投影室25★工法展示區(qū)20★兒童娛樂(lè)區(qū)30★總面積(㎡)71063575功能區(qū)面積不包括通道區(qū)域（含樓梯間）、強(qiáng)弱配電間、管井、風(fēng)井等輔房面積銷(xiāo)售廳各功能區(qū)劃分和各區(qū)域面積需求反思--龍湖示范區(qū)為什么能持續(xù)保持高水準(zhǔn)？3、高標(biāo)準(zhǔn)的現(xiàn)場(chǎng)完成度龍湖高水準(zhǔn)示范區(qū)=專職的組織+規(guī)范的流程與標(biāo)準(zhǔn)+很高的現(xiàn)場(chǎng)完成度反思--龍湖示范區(qū)為什么能持續(xù)保持高水準(zhǔn)？明確主責(zé)人工作目標(biāo)明確推動(dòng)力強(qiáng)規(guī)范動(dòng)作明確成果要求持續(xù)提升的保證現(xiàn)場(chǎng)嚴(yán)格管理設(shè)計(jì)效果的達(dá)成魔鬼于細(xì)節(jié)1、示范區(qū)管理不規(guī)范，無(wú)統(tǒng)一流程，各專業(yè)之間容易出現(xiàn)不交圈現(xiàn)象；2、示范區(qū)前置工作不到位，對(duì)于示范區(qū)范圍、主題營(yíng)造、工作計(jì)劃等沒(méi)有提前考慮；3、示范區(qū)工期緊張，開(kāi)盤(pán)之前搶工，展示效果不理想；4、示范區(qū)范圍較小，空間感較龍湖示范區(qū)有較大差距；5、由于擔(dān)心銷(xiāo)售承諾問(wèn)題，示范區(qū)展示形式受限制，展示效果打折扣；6、景觀施工品質(zhì)不能保證（特別是硬景施工）；7、營(yíng)銷(xiāo)、采購(gòu)、成本等專業(yè)介入較晚。***示范區(qū)目前存在的問(wèn)題示范區(qū)管理架構(gòu)不明確

無(wú)規(guī)范的流程及標(biāo)準(zhǔn)

現(xiàn)場(chǎng)完成度欠缺啟示1：明確示范區(qū)管理組織常設(shè)人員：傅明磊（第一召集人）、事業(yè)部總經(jīng)理（第三召集人）、宋濤、向?qū)櫍ǖ诙偌耍⑹⒚鳌ⅠR紅軍、康家東、事業(yè)部計(jì)劃運(yùn)營(yíng)崗（秘書(shū)）

其他人員：設(shè)計(jì)（建筑、景觀、裝修）、工程、營(yíng)銷(xiāo)、成本、采購(gòu)各專業(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，營(yíng)銷(xiāo)代理公司項(xiàng)目負(fù)責(zé)人按***目前的操作模式，成立專職的示范區(qū)管理組織較難實(shí)現(xiàn)，建議針對(duì)具體項(xiàng)目，成立臨時(shí)但是固定的示范區(qū)管理小組。

啟示2：制定規(guī)范的流程和標(biāo)準(zhǔn)1、編制示范區(qū)控制流程，按時(shí)間序列編制各專業(yè)重要工作內(nèi)容①示范區(qū)控制分為“啟動(dòng)階段、建筑方案階段、建筑施工圖設(shè)計(jì)階段、施工至開(kāi)盤(pán)階段、開(kāi)盤(pán)后持續(xù)整改階段”共五個(gè)階段②在每個(gè)階段，設(shè)置固定的工作節(jié)點(diǎn)，部分重要節(jié)點(diǎn)需專項(xiàng)評(píng)審③針對(duì)重要節(jié)點(diǎn)，明確責(zé)任人編制各階段重要工作內(nèi)容啟示2：制定規(guī)范的流程和標(biāo)準(zhǔn)2、編制示范區(qū)控制標(biāo)準(zhǔn)，重點(diǎn)是細(xì)化示范區(qū)綜控評(píng)審中對(duì)效果的控制要求，按最終完成場(chǎng)景（空間序列）編制各專業(yè)效果控制要求重點(diǎn)細(xì)化五個(gè)要求+五個(gè)部分啟示2：制定規(guī)范的流程和標(biāo)準(zhǔn)五個(gè)要求：展示集中、超現(xiàn)實(shí)、喚醒客戶感官、畫(huà)面感、完成度（1）展示集中展示集中并不是縮小示范區(qū)范圍，而是相對(duì)集中；在同一個(gè)場(chǎng)景，所有情節(jié)的發(fā)展圍繞一個(gè)主題來(lái)展開(kāi)；用有限的時(shí)間、有限的場(chǎng)景、有限的投入打造一個(gè)主題，吸引客戶有限的精力；啟示2：制定規(guī)范的流程和標(biāo)準(zhǔn)五個(gè)要求：展示集中、超現(xiàn)實(shí)、喚醒客戶感官、畫(huà)面感、完成度（2）超現(xiàn)實(shí)示范區(qū)展示的是客戶日常生活不能達(dá)到的陌生的場(chǎng)景（首置的項(xiàng)目提供首改的配置、首改的項(xiàng)目提供再改的配置…）龍湖的超尺度大草坪、花徑、水系（龍湖藍(lán)湖郡的三灣一湖、九橋雙溪概念），超出目標(biāo)客戶之前的生活感受中鷹黑森林項(xiàng)目定位為節(jié)能環(huán)保高品質(zhì)居住環(huán)境，示范區(qū)內(nèi)種植原生態(tài)樹(shù)林，成百上千棵大喬木，超出對(duì)生態(tài)建筑的常規(guī)想象星河灣用奢華的公共大堂裝修、人魚(yú)共泳的泳池、千人宴會(huì)廳超出豪宅客戶的想象啟示2：制定規(guī)范的流程和標(biāo)準(zhǔn)五個(gè)要求：展示集中、超現(xiàn)實(shí)、喚醒客戶感官、畫(huà)面感、完成度（3）喚醒客戶感官針對(duì)客戶在體驗(yàn)過(guò)程中眼、耳、鼻的感官效果進(jìn)行有預(yù)見(jiàn)的、有主題的、有情趣的、有想象的裝飾景觀實(shí)施；畫(huà)面感（色彩、光影、形式）、花香（規(guī)定示范區(qū)必須種植桂花等樹(shù)種，項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)師及銷(xiāo)售人員必須現(xiàn)場(chǎng)感受）、鳥(niǎo)叫（掛鳥(niǎo)籠）、水中游魚(yú)啟示2：制定規(guī)范的流程和標(biāo)準(zhǔn)五個(gè)要求：展示集中、超現(xiàn)實(shí)、喚醒客戶感官、畫(huà)面感、完成度（4）畫(huà)面感視覺(jué)是人的第一觸覺(jué)，在示范區(qū)內(nèi)用攝影的要求構(gòu)思畫(huà)面。在示范區(qū)入口區(qū)域、核心景觀區(qū)域、樣板間主要功能房間等三個(gè)部分進(jìn)行視覺(jué)效果分析，制造畫(huà)面感啟示2：制定規(guī)范的流程和標(biāo)準(zhǔn)五個(gè)要求：展示集中、超現(xiàn)實(shí)、喚醒客戶感官、畫(huà)面感、完成度（5）完成度包括設(shè)計(jì)的完成度，也包括施工和現(xiàn)場(chǎng)布置的完成度；“只要你始終不表現(xiàn)出失態(tài)，那么你與客戶之間就有一個(gè)隱形的約定，就是他雖然知道你可能在做一些偏理想化的表演，但他也沒(méi)有什么理由非要拼命去揭破你不可，他可以在一定范圍內(nèi)容忍和認(rèn)可你的基于你的立場(chǎng)的敘事方式。”龍湖藍(lán)湖郡的大尺度草坪、花徑正因?yàn)橥瓿啥群芨?，因此客戶已?jīng)忽略了草坪上今后要蓋房子的事實(shí)龍湖的示范區(qū)完成度體現(xiàn)在其魔鬼化的細(xì)節(jié)處理上啟示2：制蹄定規(guī)痛范的像流程暗和標(biāo)奴準(zhǔn)五個(gè)膀部分筆：引源導(dǎo)區(qū)備、入迷口形僵象區(qū)剃、售彼樓處盒、通點(diǎn)道區(qū)顧、高閉潮區(qū)（1）引獄導(dǎo)區(qū)是整刮個(gè)流湖程的犬序幕威，項(xiàng)乏目范僚圍的上界定需，通扭過(guò)特?fù)]定的檢場(chǎng)景暫讓客槐戶感囑知“拋已到境達(dá)本樂(lè)項(xiàng)目樸”；挽要求能夠霧形成筒超出王周邊某區(qū)域慢品質(zhì)寨的領(lǐng)辯域感售并且瓶傳達(dá)險(xiǎn)給客賄戶，通往常設(shè)咱置紅章地毯塵、花婆箱、時(shí)樹(shù)陣茫、道纏旗等引導(dǎo)聾區(qū)通故常包天括我籮們所維說(shuō)的揭紅線輔外區(qū)叢域，追引導(dǎo)蚊區(qū)注步意事嫁項(xiàng)如潑下：A、售鍵樓處宰的位味置及存體驗(yàn)所區(qū)主蕉入口理的設(shè)舊置應(yīng)頸方便惱該項(xiàng)惡目輻新射的架主要撐區(qū)域猜客戶叔直接糕到達(dá)隆，避褲免因喝下列標(biāo)因素援造成奮的繞確行，銹影響恰客戶誦的體冒驗(yàn)感智受：肚①單再行道仰，反農(nóng)方向服車(chē)輛祖無(wú)法剩直接爆到達(dá)臥；②錦沿途而交通冶道路來(lái)品質(zhì)兆低；技③項(xiàng)在目周慈邊公曲交車(chē)怕出租遠(yuǎn)車(chē)站票位置鎖不便懇，導(dǎo)劃致參檢觀客采戶步出行時(shí)抽間過(guò)珠長(zhǎng)；B、對(duì)呀于項(xiàng)籮目輻莖射主撕要區(qū)移域客定戶的地來(lái)訪鏡路線塔，考詞慮沿案線城頓市景拖觀對(duì)慨樓盤(pán)僚檔次驅(qū)的影閣響；C、考升慮項(xiàng)動(dòng)目輻鄭射主支要區(qū)盯域客將戶的紡來(lái)訪駕路線冷沿途咬路牌臟廣告象、交眠通指葉示牌皮的選頃定初屠案；D、考緣瑞慮體仇驗(yàn)區(qū)嘴范圍橋以外浮的客尿戶接卷觸點(diǎn)職的景容觀等慌整體地效果驗(yàn)，針導(dǎo)對(duì)項(xiàng)劣目規(guī)露劃紅羅線外遭市政臺(tái)道路腦綠化穴及管滅理現(xiàn)稈狀以坡及相呆鄰建懶筑的扯影響朵和干始擾等烏制定生出良杜好的鮮改善臣措施啟示2：制己定規(guī)原范的喝流程希和標(biāo)濕準(zhǔn)五個(gè)跡部分獅：引墨導(dǎo)區(qū)盆、入抹口形李象區(qū)陣、售趕樓處跪、通寬道區(qū)顏、高更潮區(qū)（2）入第口形繭象區(qū)給客趟戶傳老達(dá)項(xiàng)態(tài)目的孤性格竹和調(diào)寶性并霸形成護(hù)項(xiàng)目擾高品窮質(zhì)的雄第一懶印象僚，重稅點(diǎn)是精神沙堡壘的設(shè)匯置（邊鐘樓食、標(biāo)延志塔瓶、構(gòu)鳥(niǎo)筑物芽、核寄心景掙觀等田等）項(xiàng)目暈的調(diào)攪性在羽營(yíng)銷(xiāo)嬸策劃?rùn)?quán)階段癢提出隨，精或神堡嚴(yán)壘需叮上產(chǎn)嶄品決戚策會(huì)磚評(píng)審啟示2：制洪定規(guī)商范的徹流程州和標(biāo)燦準(zhǔn)五個(gè)曠部分嘩：引糾導(dǎo)區(qū)礦、入張口形談象區(qū)慢、售莖樓處遙、通旁道區(qū)會(huì)、高責(zé)潮區(qū)（3）售批樓處承上甲啟下歐的區(qū)寫(xiě)域，茂利用葛好售鵲樓處尸整合寶各營(yíng)籠銷(xiāo)線之索給表客戶良進(jìn)行腥洗腦霸，向客景戶集秘中展撞示項(xiàng)規(guī)目及叼公司債亮點(diǎn)—中海救萬(wàn)錦秒城在譜售樓各處內(nèi)相大幅地展示姑中海饑所獲白得的題施工黨類(lèi)獎(jiǎng)樹(shù)項(xiàng)；售樓傷處功糖能要平求就品牌客包裝舊及空即間要跳求：兵**抵*物貫業(yè)、忘世博被館、海節(jié)能椒環(huán)保牛等銳模型蕉包裝剝及空桑間要旺求：峽通過(guò)匆模型筆展示睛突出寄項(xiàng)目臘亮點(diǎn)啟示2：制算定規(guī)唱范的泥流程超和標(biāo)忽準(zhǔn)五個(gè)悔部分憐：引選導(dǎo)區(qū)檢、入罵口形萬(wàn)象區(qū)緣瑞、售童樓處處、通圈道區(qū)歉、高乳潮區(qū)（4）通委道區(qū)高品于質(zhì)的胳制造懸一條校連接袖通道孟，讓客薪戶在拋行走早過(guò)程霉中被鵝打動(dòng)，通捎過(guò)沿粱途場(chǎng)邁景使塞客戶途在行緩動(dòng)中斬潛移敘默化悟的加氣深項(xiàng)區(qū)目形竄象的面概念哲，通斧常是郵進(jìn)入作高潮夜區(qū)的焦情緒落鋪墊棍（包肥括從勿入口字到售練樓處刮、從代售樓竿處到場(chǎng)樣板顯間的駝通道沖）沿途存的場(chǎng)沾景布右置復(fù)項(xiàng)目合亮點(diǎn)晨宣傳左通饑過(guò)細(xì)婚節(jié)打廈動(dòng)客文戶啟示2：制叨定規(guī)謙范的末流程傷和標(biāo)言準(zhǔn)五個(gè)偏部分騰：引錘導(dǎo)區(qū)坑、入兼口形腦象區(qū)畢、售喊樓處嚼、通蛾道區(qū)報(bào)、高旱潮區(qū)（5）高捐潮區(qū)全方?jīng)_位的就功能舟、效盡果、毯品質(zhì)慢展示較，營(yíng)造相數(shù)個(gè)閃有感播染力喝的、丟深入念人心姿、具怎備傳飯播效看果的究畫(huà)面，提細(xì)升客內(nèi)戶的班購(gòu)買(mǎi)民沖動(dòng)需要饞給客姥戶留齒下一技個(gè)難錄以忘抽記的監(jiān)畫(huà)面國(guó)（藍(lán)湖蔽郡的區(qū)溪水附、圍六合庭夜院；槳星河捉灣的還大堂陰地面美拼花木、人稱魚(yú)泳婚池；鈔中鷹政黑森治林的轟喬木久林）紅線咽外不葉利因族素、粒施工艦工地突應(yīng)該渾盡量揚(yáng)進(jìn)行儀視覺(jué)濤隔離仇樣具板間笑的位走置選勢(shì)取需友考慮才主要梅功能哲房間聚的景制觀視守覺(jué)效繳果啟示2：制致定規(guī)侵范的顛流程患和標(biāo)戲準(zhǔn)五個(gè)嶼部分偽形成齡五個(gè)閘場(chǎng)景牙，圍拒繞五太個(gè)最孩終場(chǎng)丙景分茫專業(yè)享編制括效果支控制屯要求啟示3：確儀?，F(xiàn)療場(chǎng)實(shí)廁施完市成度有了曉效果京控制躍標(biāo)準(zhǔn)奏，需尖明確甚現(xiàn)場(chǎng)抵質(zhì)量甘控制哥的辦乳法1、嚴(yán)紀(jì)格“樣瓦板先刃行”制度奶：現(xiàn)鎮(zhèn)場(chǎng)搭范建實(shí)位體樣圣板樓旺對(duì)建鈔筑樣銳板進(jìn)嚷行封脂樣，竊裝修立及硬惰景施膽工樣蜘板同企樣開(kāi)撐辟專論門(mén)區(qū)慶域進(jìn)師行封岔樣，替工作百要求往通過(guò)飄合同廟的形蘆式對(duì)階施工感單位抄進(jìn)行疏明確2、嚴(yán)葡格“現(xiàn)土場(chǎng)抽漆查”制度治：示授范區(qū)彩管理站小組專周例買(mǎi)會(huì)，恒對(duì)施斗工現(xiàn)用場(chǎng)進(jìn)寄行抽顛查，呼若未魔按樣風(fēng)板施控工的乎，對(duì)顧責(zé)任體人嚴(yán)頑格處尸理