上市房企城市居住區(qū)項(xiàng)目營銷策略報告

xx城發(fā)展商需求：回收資金，實(shí)現(xiàn)利潤最大化！商業(yè)定位準(zhǔn)確具有前瞻性選擇最佳銷售引擎價格合理預(yù)估選擇最佳售賣方式業(yè)態(tài)合理規(guī)劃現(xiàn)階段目標(biāo)：確定最佳商業(yè)營銷定位（重點(diǎn)一期）深入分析的問題——1、商業(yè)市場現(xiàn)狀對項(xiàng)目發(fā)展有何影響？2、新興居住區(qū)發(fā)展模式對本案未來及商業(yè)定位有何借鑒？4、綜合性項(xiàng)目之商業(yè)銷售規(guī)律對本案有何借鑒？3、商業(yè)營銷引擎模式對本案有何借鑒？1、一期到底賣什么？3、一期項(xiàng)目售價如何合理評估

？4、一期項(xiàng)目營銷如何實(shí)現(xiàn)利潤最大化？需要解決的問題——5、一期項(xiàng)目業(yè)態(tài)該如何規(guī)劃？2、一期客戶是誰？6、C1C2定位的方向建議！深入分析的問題——1、商業(yè)市場現(xiàn)狀對項(xiàng)目發(fā)展有何影響？2、新興居住區(qū)發(fā)展模式對本案未來及商業(yè)定位有何借鑒？4、綜合性項(xiàng)目之商業(yè)銷售規(guī)律對本案有何借鑒？3、商業(yè)營銷引擎模式對本案有何借鑒？上市套數(shù)9211上市面積(m2)1245930銷售套數(shù)1508銷售面積(m2)105145銷售金額(￥)1666271056銷售均價15847.3637銷售率8.44%2005商業(yè)地產(chǎn)背景

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截至2005.12.9日北京住宅類商業(yè)項(xiàng)目銷售狀況商業(yè)市場總體銷售形勢嚴(yán)峻，更要用心去做！深入分析的問題——1、商業(yè)市場現(xiàn)狀對項(xiàng)目發(fā)展有何影響？2、新興居住區(qū)發(fā)展模式對本案未來及商業(yè)定位有何借鑒？4、綜合性項(xiàng)目之商業(yè)銷售規(guī)律對本案有何借鑒？3、商業(yè)營銷引擎模式對本案有何借鑒？城市經(jīng)濟(jì)增長模式?jīng)Q定人口變遷資源型城市：如唐山、天津、太原上層20%中產(chǎn)30%底層50%上層20%中層60%底層20%啞鈴型人口結(jié)構(gòu)紡錘型人口結(jié)構(gòu)經(jīng)濟(jì)型城市：如北京、上海、深圳、廣州住宅發(fā)展趨向：豪宅、別墅及普通住宅。商業(yè)消費(fèi)趨向：百貨類商業(yè)為主。中產(chǎn)住宅。從百貨類商業(yè)轉(zhuǎn)向特色、主題性商業(yè)區(qū)域2000年比1990年增加增幅%年均增速%北京市135730027.72.45崇文區(qū)34.6-7.1-17-1.79東城區(qū)53.6-7.1-11.7-1.2西城區(qū)70.7-4.9-6.5-0.65宣武區(qū)52.6-3.1-5.6-0.55門頭溝區(qū)26.7-0.4-1.5-0.14密云縣42-0.6-1.4-0.14延慶縣27.50.10.360.04平谷縣39.712.60.25房山區(qū)81.44.86.30.59通州區(qū)67.47.111.81.08懷柔縣29.63.513.41.23順義區(qū)63.78.8161.45大興縣67.214.828.22.44昌平區(qū)61.518.141.73.43海淀區(qū)22479.755.34.35朝陽區(qū)22984.258.14.54石景山區(qū)48.918.158.54.58豐臺區(qū)136.95873.55.48

戶口整頓數(shù)快速匯總數(shù)機(jī)器匯總數(shù)常住人口(萬人)127.9136.9136.9本區(qū)戶籍人口(萬人)81.681.782.6居住本區(qū)戶口在本市其他區(qū)縣(萬人)2225.3(估)25.3(估)全部外來人口(萬人)33.838.5（估）38.6其中：半年以上暫住人口(人)647665870558566本區(qū)總?cè)丝?常住人口＋暫住人口)(萬人)134.4142.8142.82000年全區(qū)居住半年以上的常住人口為136.95萬人，與1990年7月1日0時第四次全國人口普查的78.92萬人相比，十年零四個月共增加了58.03萬人，增長73.54%。平均每年增加5.62萬人，年平均增長率為5.48%。在全市十八個區(qū)縣中，10年間豐臺區(qū)人口年平均增速最快，增幅最高！外城區(qū)的拆遷及外來人口的增加！人口流動增長最活躍！2005豐臺區(qū)第一季度人均消費(fèi)支出實(shí)際增長12.7%居民收入實(shí)際增長9.9%：人均可支配收入3943.03元，比上年同期增加收入419.60元

1、食品消費(fèi)結(jié)構(gòu)改善。一季度居民食品消費(fèi)支出為1003.03元，同比增加100元，增長11.1%；食品消費(fèi)占消費(fèi)支出的比重由上年的35.4%降為34.3%。居民人均在外用餐218.83元，同比增長23.5%，居民生活質(zhì)量得到進(jìn)一步改善和提高。

2、衣著消費(fèi)增長明顯。居民人均用于衣著支出265.67元，增長23.8%。其中購買服裝和衣著用品支出187.23元和14.43元，分別比上年同期增長3成以上；鞋類支出比上年增長13.3%。

3、教育文化娛樂服務(wù)消費(fèi)趨熱。一季度居民人均教育文化娛樂服務(wù)支出406.11元，比上年同期增長27.3%，占人均消費(fèi)支出比重的13.9%，比上年增加1.4個百分點(diǎn)。

4、交通與通訊大幅度提高。一季度人均交通與通訊支出528.36元，增加支出160.20元，同比增長43.5%。其中家用轎車的增加是帶動居民此項(xiàng)消費(fèi)大幅度增長的重要原因；

5、家庭個人消費(fèi)支出增長7.2%。一季度，居民人均用于個人消費(fèi)支出117.89元，比上年增長7.2%。其中,人均金銀珠寶飾品支出13.30元，比上年增長2倍。消費(fèi)層次大步提高！2005年第三季度末我區(qū)共有從業(yè)人員373401人，比上季度增加9380人，其中在崗職工336426人，比上季度增加8717人。從行業(yè)類別看，從業(yè)人員較多的行業(yè)依此是制造業(yè)、建筑業(yè)、批發(fā)和零售業(yè)及科學(xué)研究、技術(shù)服務(wù)與地質(zhì)勘查業(yè)，分別為84435人、45200人、42458人和38496人，該四類行業(yè)從業(yè)人員數(shù)累計已占到全區(qū)從業(yè)人員總數(shù)的56.4%，可見制造業(yè)等這四類行業(yè)是我區(qū)從業(yè)人員就業(yè)的主力軍。2005年一至三季累計勞動報酬總額為63.5億元，同比增長16.3%，總額在全市排名第五，位居前四名的分別是海淀、朝陽、西城、東城，其一至三季累計勞動報酬總額分別為225.9億元，224.2億元，125.4億元，98.3億元。我區(qū)從業(yè)人員平均工資、在崗職工平均工資在全市中分別排在第九、第八位。西城區(qū)和東城區(qū)分居第一、二位。我區(qū)在19個門類中（不含國際組織）前三季度從業(yè)人員平均工資前三位的是金融業(yè)、公共管理和社會組織、電力、煤氣及水的生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)，分別為55941元、32349和27973元；后三位的分別是采礦業(yè)、住宿和餐飲業(yè)、交通運(yùn)輸、倉儲和郵政業(yè)，分別是8326元、10822元和10945元。收入水平處于北京底層！1-11月份，豐臺區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房銷售面積達(dá)145.9萬平方米，比上年同期的38.6萬平方米增加107.2萬平方米，增加2.8倍；累計實(shí)現(xiàn)銷售額66.5億元，比上年同期的19.7億元增加46.8億元，增長2.4倍。在商品房銷售總量中，銷售給個人的住房為134.4萬平方米，比上年同期的19.7萬平方米增加114.6萬平方米，增長5.8倍.全區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)累計完成投資69.5億元，比上年同期的61.2億元增加8.3億元，增長7.6%。其中住宅投資完成45.2億元，比上年同期的43.6億元增加1.6億元，增長3.7%；綜合辦公樓完成投資2.8億元，比上年同期的5.3億元減少2.5億元，下降4.7%；商業(yè)營業(yè)用房完成投資1.9億元，比上年同期的1.2億元增加0.7億元，增長58.3%。區(qū)域住宅銷售增量最猛！區(qū)域住宅供應(yīng)量大比上升！2005.11月區(qū)域住宅供應(yīng)量大比上升！2005.11月豐臺區(qū)主管城建的領(lǐng)導(dǎo)預(yù)言：“六里橋、大紅門、橋南科技總部區(qū)，豐臺西四環(huán)品牌商業(yè)與商務(wù)辦公帶，方莊、南三環(huán)(草橋—洋橋段)區(qū)域型辦公商業(yè)中心等9個位于中心城區(qū)的板塊以及王佐中心鎮(zhèn)板塊這10個板塊公建總規(guī)模將達(dá)到1600萬平方米左右，10個板塊的規(guī)模效應(yīng)將吸引大批企業(yè)入駐，商家開店經(jīng)營，知名品牌聚集，由此將極大地改變豐臺的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)，從而帶動人口結(jié)構(gòu)的調(diào)整，全面提高區(qū)域消費(fèi)水平，增容投資空間，提升全區(qū)人民的生活品質(zhì)——豐臺將在幾年內(nèi)實(shí)現(xiàn)打造未來新城的設(shè)想。”來源：人民網(wǎng)2005年11月07日未來新城，開始打造！麗澤商務(wù)科技園區(qū)大紅門商業(yè)街文化旅游本案三里河本區(qū)域人口變化1、市政、地鐵、道路規(guī)劃提升區(qū)域價值2、木樨園、十里河商圈提升區(qū)域經(jīng)濟(jì)水平3、住宅項(xiàng)目的集中補(bǔ)長區(qū)域中層擴(kuò)大住宅價格逐步增長2001至現(xiàn)在宋家莊區(qū)域新開發(fā)住宅500多萬平米1、1998年城外誠2000萬投資進(jìn)駐成壽寺路與南四環(huán)東南角，從1200平米發(fā)展到15萬平米。2、1999年4500平米朝龍五金批發(fā)市場出現(xiàn)，目前仍經(jīng)營良好。3、2001年家世界進(jìn)駐4、2002年愛家家居進(jìn)駐商業(yè)人流路過人流中層居住型人為主商業(yè)人流為輔的復(fù)合人流城市化邊緣地帶新興居住區(qū)地鐵道路雙重促進(jìn)，中海城造就居住新城市170萬平米中海城的出現(xiàn)引導(dǎo)中層人潮將徹底改變成壽寺路的發(fā)展模式朝陽否路板悔塊借宰鑒方莊摔的“朝集體蹈出逃聽”，闊亞運(yùn)脅村的苗“沒暑落”日，望案京的半“瓶遞頸現(xiàn)薯象”判之后膝，目姥前，揪規(guī)劃馳部門仆、開沙發(fā)商跌都開顫始有殊意識陷、無羞意識猜地關(guān)禍注區(qū)街域的刮產(chǎn)品加結(jié)構(gòu)；朝陽冠路借卷助于施CB獵D的徑強(qiáng)勢辣發(fā)展釣而迅導(dǎo)速發(fā)財展！姜具有潤借鑒所意義毀！住宅就先行更、商別業(yè)跟恢進(jìn)、桂寫字姻樓斷覆后的予板塊目規(guī)律因?yàn)樵捵≌迸d建胞的同憶時能葵徹底島改變障區(qū)域哀的市廟政基廣礎(chǔ)設(shè)準(zhǔn)施，探而且畢投資孤回報援快，難因此諒，住留宅往謀往會鐮成為砌板塊修開發(fā)忽的第紡一步那。朝陽鈔路板北塊已賢開發(fā)終的住侮宅項(xiàng)啄目有才遠(yuǎn)洋尿天地貍、都翅會華跳庭、孟朝陽掏無限舉、朝踩陽園辦、藍(lán)得T公參寓、戀麗景閃新居足、甘貸露晴趕苑、奮甘露位家園纏、興吼隆家箭園、勒美然中動力摘街區(qū)絨、新認(rèn)港灣擴(kuò)、綠鉗島苑停、建獲東苑紗、京起東麗欠景苑戒、陽烤光華合苑等升，財林滿街凈后期忌的高餅檔居銀住項(xiàng)疾目、懼白領(lǐng)秒家園雀、青印年路透小區(qū)糟、青逃年匯川、天傘鵝灣配等，相總建什筑規(guī)氧模在慮35通0萬擔(dān)平方乖米以絕上。住宅時先行商業(yè)掏跟進(jìn)住宅寸帶來省的購皮買人珠群，叉需要祥商業(yè)乖的配牽套，假商業(yè)瓶項(xiàng)目駱順勢呼跟進(jìn)董。朝陽程路板鼠塊的閱建筑焰規(guī)模衡將使掃這里殿的常繡住人裳口超俯過3罪5萬丈人，芒除了迫日資育的華梁堂商統(tǒng)場、但泰資膀的易難初蓮晨花外巨，歐哪德隆奏等大必型連鳴鎖機(jī)前構(gòu)也妖在尋奮找合婚適的舊店面糠；蘇筐寧電燥器商鄰城、透大中憐電器鉗等著求名商隊(duì)業(yè)機(jī)激構(gòu)則準(zhǔn)紛紛移搶在佛道路剛拓寬特前，傷搶先悔入住浴，搶培占市億場先討機(jī)；暴興隆膠家園涂2萬葵平方沫米商技業(yè)街鴿、朝傾陽園柴2萬暈平方林米的伙尚街客商業(yè)愈、朝論陽無灰限2議．5棵萬平杯方米暴韓S木HO齡W商營城、去住邦現(xiàn)20墳00灶二期保3萬婦平方碰米的遞商業(yè)涌、白懼云廣薯場的岡重建闖，興槍隆街鈔的出技現(xiàn)，纖財滿鑼街的笑4萬厘平米金內(nèi)廊阿商業(yè)險先后您入市伯。商業(yè)侮形式粉以滿亦足區(qū)坡域居婆民日知常生驕活消歪費(fèi)為魔主！寫字嘉樓斷但后在商伐務(wù)氣敢氛完況全形鍵成以呆后，杜寫字上樓項(xiàng)叢目應(yīng)區(qū)運(yùn)而浸生，即一般捉從“融住宅終先行土”零到“劍寫字認(rèn)樓斷毛后”舉，這舅個周烤期一歡般會羞持續(xù)邊10帽年，像甚至草更長任。但由泊于朝頓陽路識競爭跡的激員烈，齊這個辨周期杰被大侵大縮綿短了鴨。目翅前，雙除在韻朝陽芝路周栽邊已障有住漆邦2稍00精0、寄都會麻國際坡、白年云大悠廈、鑰美麗項(xiàng)亞洲笛假日兼花園茫、魯玩班大盼廈等敏寫字練樓項(xiàng)皇目之殺外，樣國銳痕地產(chǎn)岔開發(fā)洲的財父記大鵲廈、茂首創(chuàng)液開發(fā)霉的新斤白云躍大廈冠、朝壩陽園霞三期廳國際皺創(chuàng)展押中心鄭、住雷邦2陶00肝0二早期、踐珠江績羅馬著家園身寫字著樓等風(fēng)項(xiàng)目繭逐漸過入駐鑒，形腦成4廟0多鎮(zhèn)萬平激方米各的寫談字樓言體量腹。寫字牽樓形透式以蛙滿足統(tǒng)創(chuàng)業(yè)放型智嗚力型吊成長沾中企都業(yè)為倚主！寫字施樓與像商業(yè)梅形式全可以訂借鑒農(nóng)朝陽囑路板慕塊！商業(yè)述引導(dǎo)屈居住安消費(fèi)血，寫中字樓紗引導(dǎo)襪智力理創(chuàng)業(yè)兼！本案篩開發(fā)鵲周期憂計劃恢5年馬，在色地產(chǎn)緊快速符發(fā)展趨的趨提勢下慘，產(chǎn)品揪結(jié)構(gòu)明符合盒新型編區(qū)域懲發(fā)展忠規(guī)律蝕，開蛇發(fā)順泳序很柜合理剪！借鑒終價值未來吼新城橋的新興片城市緊居住宇區(qū)中層蒜生活家性消黎費(fèi)將穴是成壽泡寺路透區(qū)域滴商業(yè)壘的最宅快速迅增長練點(diǎn)本案繞區(qū)域孟定義瞎！深入諒分析輕的問灑題—累—1、里商業(yè)姐市場所現(xiàn)狀頁對項(xiàng)極目發(fā)倚展有匆何影凡響？2、袋新興隨居住鄙區(qū)模譽(yù)式對懲本案泛未來弓及商喜業(yè)定貸位有訴何借臨鑒？4、嶄綜合潤性項(xiàng)下目之蝕商業(yè)藍(lán)銷售志規(guī)律寫對本肚案有扯何借瘦鑒？3、綱商業(yè)包營銷贊引擎局模式反對本屠案有終何借震鑒？位置宣武、如圖商業(yè)面積7.5萬成交價格18652元/平米商業(yè)成交如圖銷售金額10.4億其他20年包租，年租金8.5%，12年回本一目奮了然潮的火傅熱地相段—張—“嚴(yán)地段馬引擎租”莊勝漏廣場漠南館肆：錯末過就鉗是過扇錯位置亞運(yùn)村安立路、大屯路路口商業(yè)面積3.6萬平米成交價格26312元/平米商業(yè)成交銷售金額近4億其他主力店：錢柜、星巴克、青鳥、全聚德四大述主力金店綜惑合作罩用—頂—“李主力石店引課擎”第五距大道確：一后鋪養(yǎng)綢三代位置健翔橋與健德橋之間商業(yè)面積10.5萬平米成交價格27301元/平米商業(yè)成交8705平米銷售金額2.37億其他10%10年包租；十一層商業(yè)共分為六個文化主題：

歡樂大本營（B1—F3）（B1排擋美食街/F1時尚名苑/F2世界美食天地/F3休閑驛站

）

/圖書大本營（F4—F7）健體大本營（F8）/旅游大本營（F9）/教育大本營（F10）

商務(wù)大本營（F11-F17）單一膜特色薦規(guī)劃喝主題掀——騾“主低題引紹擎”第三蓬極文伐化中苦心屠：文銳化轉(zhuǎn)半動資牧本復(fù)合傳型文聲化主裂題商六場位置華威橋東北角商業(yè)面積1.6萬平米，地下二至地上三層，2000-3000平米成交價格26312元/平米商業(yè)成交如圖銷售金額7619萬其他還可獲得獨(dú)立冠名權(quán)、稀缺巨幅廣告牌位置、大面積屋頂平臺、分戶計量中央空調(diào)等高附加值單體擊建筑障獨(dú)立等商業(yè)陶——畢“建虜筑形前式引什擎”五朵回金花強(qiáng)：位置華威橋東北角商業(yè)面積1.25公里，8個商業(yè)地帶，4萬平米，32平米到535平米成交價格起價3萬，最高4萬元/平米，商業(yè)成交6.58萬平米銷售金額10.2億，總銷面積9萬平米其他現(xiàn)房商業(yè)折扣送大禮，世紀(jì)聯(lián)華旗艦店2.2萬平米居住衛(wèi)創(chuàng)造齡商業(yè)佛價值廣——覺“社禽區(qū)引布擎”富力漂·星乞光大薪道：雀CB腰D千古米商賢業(yè)長葉廊，撫金礦寬脈，勻黃金乓水龍容！營銷丈五大捕引擎營銷游引擎社區(qū)滑引擎主題天引擎主力遞店引匯擎建筑納模式隔引擎地段球引擎本案維項(xiàng)目親商業(yè)兩規(guī)劃C1、C2為主矮要商括務(wù)配六套區(qū)酒店葬、商抽場共12萬平鎮(zhèn)米寫字四樓、賣商業(yè)辮共10靜.4萬平城米酒店所式公蓬寓4萬平錢米酒店諸式公丙寓商掃業(yè)4萬平伶米社區(qū)修內(nèi)部企綜合霧購物察中心70船00平米社區(qū)到群房狠商業(yè)蛇：3.勻4萬平纖米，樓包括沿成貞壽寺毀路商飛業(yè)1.宇6萬平嘉米沿內(nèi)院部市我政路1.池4萬平綠米社區(qū)狠內(nèi)部宿沿內(nèi)議街群負(fù)房商鄉(xiāng)豐業(yè)40綢00平米類型城市型社區(qū)型類別超級區(qū)域中心（MALL）城市商業(yè)中心區(qū)域商業(yè)中心鄰里商業(yè)中心社區(qū)商業(yè)中心可租面積（GLA）20萬左右單獨(dú)建筑群10-20萬左右3-20萬平米1萬—3萬平米3000-1萬平米顧客對象本市及過往顧客本市及過往顧客本區(qū)及過往顧客本區(qū)及鄰區(qū)住戶；本區(qū)住戶為主；服務(wù)人數(shù)100萬以上15-50萬4-15萬人25000-4萬人主力店所占面積比例規(guī)模型聯(lián)體百貨及主力店集群。三個核心以上獨(dú)立百貨中心如西單、木樨地20%左右40%以下超市，商業(yè)連鎖、小百貨30%-50%超市到達(dá)方式車行1小時車行30分鐘車行10分鐘步行8-10分鐘步行3-5分鐘購物規(guī)律誘導(dǎo)型購物誘導(dǎo)型購物誘導(dǎo)型購物計劃性需要購物計劃性基本購物經(jīng)銷商品特、專用品名、特、專、時新用品時新品及日用品日用品及時新品日常必需品行業(yè)配置商業(yè)、飲食、娛樂商業(yè)、飲食、娛樂商業(yè)、餐飲、娛樂商業(yè)、餐飲、服務(wù)業(yè)商業(yè)、餐飲、服務(wù)業(yè)其他設(shè)施文化、游樂設(shè)施文化、體育、公共設(shè)施文化健身街道居民公共機(jī)構(gòu)20分鐘3-5分鐘10分鐘區(qū)域人口數(shù)量中海城30000方莊158825亦莊目前70000小紅門22825十八里店31181東鐵匠營112225總計人數(shù)393956人C1、C2與臨街商業(yè)人流組織的分散，工期長時間的間隔以及銷售時間的不同，所以分開考慮商業(yè)類別！鄰里商業(yè)中心！2.3萬平米超區(qū)域商業(yè)中心?。?+1.4+4萬左右）=13.4萬平米結(jié)論！主題露引擎衡！社區(qū)覽引擎追！結(jié)論趴！深入上分析題的問拿題—嬌—1、匆商業(yè)暗市場迅現(xiàn)狀拒對項(xiàng)爭目發(fā)貢展有宴何影狠響？2、餅新興汁居住紐奉區(qū)模林式對經(jīng)本案蠢未來缺及商陰業(yè)定冊位有鳴何借詳鑒？4、聲綜合簽性項(xiàng)嘉目之害商業(yè)奴銷售到規(guī)律劉對本和案有秒何借猶鑒？3、妨商業(yè)恥營銷絹引擎火模式穩(wěn)對本陽案有主何借藏鑒？富力紛城世紀(jì)蝴城總建住宅商業(yè)辦公140120萬左右6萬11萬區(qū)域商業(yè)中心總建住宅商業(yè)辦公（酒店）248183萬68萬MALL共20萬（酒店16.8萬）市級商業(yè)中心世紀(jì)閉城項(xiàng)目名稱批證時間上市面積(m2)銷售面積(m2)銷售金額(￥)銷售均價(￥/m2)住宅均價商業(yè)與住宅

價格比例銷售控制遠(yuǎn)大路小區(qū)(世紀(jì)城）2000-1-014811481151794301024956001.83期房遠(yuǎn)大路居住區(qū)(世紀(jì)城)二期2001-11-291306492701042616151124762001.81期房藍(lán)靛廠居住區(qū)（世紀(jì)城三期）2003-5-1416709165902155391051299263002.06現(xiàn)房垂虹園、晴雪園2004-7-121022670941030491371452664002.27現(xiàn)房N1區(qū)配套商業(yè)Ⅰ#、Ⅱ#2004-8-1756325246984323411876371002.64現(xiàn)房項(xiàng)目鵝開發(fā)筍越成旁熟，穩(wěn)商業(yè)散價格網(wǎng)上漲投空間夏越大沖！商眠業(yè)規(guī)際劃越胸成熟露，住翠宅價森格影驗(yàn)響越言大！綜合腎性項(xiàng)蜂目的婚作用混！SH微OP錦PI酒NG研M菌AL久L妻金源捏時代筋與嬌世紀(jì)琴金源摩大飯愚店拉雨動了榨整個芹區(qū)域屋的價山值！提高癢未來色前景財，步柔步享誓受增醋值！社區(qū)蛙形象甚逐步角成熟棉的同鏟時，帳商業(yè)轟價值射挖掘犧到了客最大巷化！富力鎖城·先星光帝大道商業(yè)樓號銷售控制批證時間商業(yè)均價

(￥/m2)住宅均價

(￥/m2)商業(yè)與住宅

價格比例銷售面積1、2、3、5#樓期房銷售2003-10-241670078002.143680918#樓現(xiàn)房銷售2005-6-924785105002.3652599#樓現(xiàn)房銷售2005-6-924785101262.45525917#樓現(xiàn)房銷售2005-5-302755595322.89176215#樓現(xiàn)房銷售2005-4-2231967101183.1634416#樓現(xiàn)房銷售2005-1-193221695813.361534.186、7、8#樓現(xiàn)房銷售2004-8-203486787993.96576210#樓現(xiàn)房銷售2005-4-1143421101184.291279邊角兩及單企體商帆業(yè)價樓值最沉高，辟大面瘡積分蓄割銷低售成宿功！投資晨客占惱絕大攪多數(shù)戀！商業(yè)樓號商業(yè)均價

(￥/m2)1、2、3、5#樓1670018#樓247859#樓2478517#樓2755515#樓3196716#樓322166、7、8#樓3486710#樓43421價格增高問題棄：當(dāng)路初購靈買住肺宅時叢，對擱商業(yè)券怎么肯考慮侍的？回答諒1：果商業(yè)賴可以它提升會未來緩居住在的便陣?yán)造`，但弱并不紹關(guān)心乘商業(yè)替是什偵么業(yè)燦態(tài)，府也不沙關(guān)心勤商業(yè)鑰什么識時候斯開業(yè)帳，更粗不是吩購買常住宅艘的主你要因抱素！回答舅2：催星光至大道站提供沉了很微多吃姿喝的紅地方吃，但友并不份在意焦是什酬么水離準(zhǔn)的彈商業(yè)獎，只雁要能致讓生芳活便羨利舒鏟適就迅好，烤最好釘不要武老空采著，躲如果敗熱鬧南的話驚未來柿房子贈興許屢能租葛個更停高的引價錢駁。曾善有過項(xiàng)投資垮商業(yè)呢的想寬法，紀(jì)但因兇為資擾金問黨題沒淡有購鏡買。富力愉城業(yè)憶主采躬風(fēng)住宅射對商錦業(yè)價菜值影遙響很鍵大，植商業(yè)柳對住艦宅不齒良影返響很尖少！商業(yè)膀價值知隨著先社區(qū)炊形象清的成毅熟產(chǎn)會生最辦大化梯效應(yīng)采?。?zhǔn)纖）現(xiàn)捕房銷凱售才霸能產(chǎn)貸生價壞值最筐大化醒！商業(yè)民對住步宅的水購買夫因素偷影響宰較小棗！商業(yè)鴨地產(chǎn)稈價格弓基本君都可情以保提持在升住宅繭價格約的2凈倍以置上！商業(yè)恐仍然朵以投畢資客幫購買消為主眼！借鑒榮價值1、女一期您到底阿賣什攻么？3、一期項(xiàng)目辯售價另如何攔合理清評估？4、一期項(xiàng)目鐮營銷范如何奴實(shí)現(xiàn)旁利潤蜘最大笛化？需要炕解決廚的問倒題—切—5、一期項(xiàng)目優(yōu)業(yè)態(tài)串該如怒何規(guī)俘劃？2、一期客戶彈是誰桑？6、周C1較C2弱定位索的方島向建惱議！業(yè)態(tài)：無成熟生活業(yè)態(tài)，需培養(yǎng)價格：無價格標(biāo)桿，市場空洞城市：發(fā)展大勢好，三四環(huán)間！發(fā)展：木樨園與十里河之居住帶競爭：周邊基本無商業(yè)競爭消費(fèi)人口：未來輻射人群擴(kuò)大，消費(fèi)力提高區(qū)域：目前屬于城市邊緣地帶商圈：無成熟商圈依靠消費(fèi)結(jié)構(gòu)：單一消費(fèi)水平：偏低消費(fèi)習(xí)慣：只有生活用品就近項(xiàng)目：170萬綜合大社區(qū)開發(fā)團(tuán)隊(duì)：中海品牌STOWSWOT：賣未來！兩大優(yōu)勢、兩大劣勢、四大機(jī)會、五大威脅wh嗓at還有提什么社附加驗(yàn)值可康以挖傾掘？物質(zhì)版+精浴神wh教at品牌壩訴求羨：信扔心與始保證背景實(shí)力經(jīng)驗(yàn)榮譽(yù)中海僵地產(chǎn)授26綱年！步道潮：設(shè)選立中型海商驗(yàn)業(yè)文爬化走備廊—亞系列讓雕塑芬！物質(zhì)wh搭at租客辰訴求斷：招滋牌與耽人流門面固定消費(fèi)車群空間交通瓣組織車位中海體國際娘風(fēng)情抽城！建筑竄立面教——齊風(fēng)情毛誘惑顫！物質(zhì)wh暢at1、氏一期報到底撫賣什蓬么？3、一期項(xiàng)目雷售價駁如何拍合理宗評估？4、一期項(xiàng)目煌營銷賓如何咐實(shí)現(xiàn)內(nèi)利潤行最大仙化？需要端解決倡的問客題—器—5、一期項(xiàng)目論業(yè)態(tài)聲該如嚷何規(guī)榜劃？2、緩一期土客戶示是誰營？6、組C1到C2午定位界的方避向建辜議！只有危本區(qū)優(yōu)域商樸戶有訂購買笨意向！面臨走市場經(jīng)調(diào)喂查，宗本區(qū)路域內(nèi)逐的商賽戶對慈本項(xiàng)綢目商睬業(yè)租報、購擁的意瀉向都灣很大叨，態(tài)騎度積妻極。十里扣河區(qū)賭域商專戶無堂購買圍意向，但對叮出租貍類物匹業(yè)有肥意向，主歪要分管為兩止種情殊況：檔其一集，開臟設(shè)分蝦店，寫擴(kuò)大鉛業(yè)務(wù)桶；其弊二，片降低盒租金僑水平粥，控爸制運(yùn)茫營成企本。曠基本如折射蠶出市缸場內(nèi)揉商家衰的兩扮級分濫化。欣但該您區(qū)域色的商葉戶對咸本項(xiàng)歷目商激業(yè)沒李有意挎向。方莊眼區(qū)域鳥的商鄰戶普戚遍缺爪乏購科買商印業(yè)物捏業(yè)的服信心朽，同評時也憶沒有響求租肌的意滾向。目火前方南莊餐反飲街墾處于薄成熟軟階段監(jiān)，市乳場相遷對平填穩(wěn)，搜但因找消費(fèi)咐者口盾味變呈化較懂快，內(nèi)也導(dǎo)不致部端分商席戶經(jīng)尼營業(yè)砌績下自滑，超尋求鋪轉(zhuǎn)租科。商戶削的意擠向反煎應(yīng)出澡，本摧項(xiàng)目犧所在蔥區(qū)域攝的商瘦戶因起對本巷區(qū)域擺了解巷，同稀時已糊形成疑了一但定的逼商圈表輻射么能力養(yǎng)，因金此對爪未來綿發(fā)展遲充滿謎信心虎；反您關(guān)其惹余兩陪個區(qū)第域的它商戶溉恰恰辭正因捷為對科本區(qū)被域缺鉛乏認(rèn)往知，諸因此箱導(dǎo)致般缺乏豈興趣熱，沒霸有信招心。wh漸o專業(yè)預(yù)投資蘆客錢租金穩(wěn)定坊出租未來罵前景大投貢資客泡為主休，小氏投資按與自達(dá)營客陪為輔外！wh獄o“羊群效應(yīng)”是指管理學(xué)上一些企業(yè)的市場行為的一種常見現(xiàn)象。例如一個羊群（集體）是一個很散亂的組織，平時大家在一起盲目地左沖右撞。如果一頭羊發(fā)現(xiàn)了一片肥沃的綠草地，并在那里吃到了新鮮的青草，后來的羊群就會一哄而上，爭搶那里的青草，全然不顧旁邊虎視眈眈的狼，或者看不到其它還有更好的青草。羊群效應(yīng)—市場行為管理一位古石油島大亨磚到天北堂去預(yù)參加維會議漠，一施進(jìn)會我議室刮發(fā)現(xiàn)帝已經(jīng)知座無姑虛席回，沒勞有地叫方落害座，侵于是兩他靈悶機(jī)一呈動，絲式喊了帽一聲辣：“恢地獄抄里發(fā)牌現(xiàn)石睛油了逗！”住這一窄喊不拆要緊緩，天拳堂里攝的石驚油大薯亨們棟紛紛叮向地仍獄跑切去，瓶很快棍，天照堂里糠就只村剩下日那位協(xié)后來靈的了壓。這妖時，炕這位凳大亨療心想塌，大橫家都省跑了迷過去恒，莫砌非地騾獄里犬真的豪發(fā)現(xiàn)蹦石油野了？好于是哀，他朝也急診匆匆虹地向邊地獄纖跑去錄。一把青草一個領(lǐng)頭羊創(chuàng)造到羊群箏效應(yīng)次，一潤炮而辜紅！wh遼o1、儲一期襪到底宜賣什權(quán)么？3、戲一期恐項(xiàng)目院售價超如何使合理黑評估撥？4、一期項(xiàng)目割營銷挖如何弄實(shí)現(xiàn)咬利潤該最大甚化？需要間解決估的問幫題—罵—5、一期項(xiàng)目輸業(yè)態(tài)魔該如災(zāi)何規(guī)后劃？2、肉一期價客戶糠是誰駕？6、槳C1居C2欣定位廣的方壟向建日議！住宅銜價格充的兩些倍！社區(qū)墻商業(yè)典的兩鋪種定芝價模惹式！區(qū)域墻商業(yè)呈的租太金水杜平！Wo販rt放h成壽銅寺歉區(qū)棵域！業(yè)種很業(yè)態(tài)蟻之區(qū)曠域市事場區(qū)域低界限系：自成宣壽寺玻路與荷南三狹環(huán)交搬口開金始，粥沿成勾壽寺焰路自輝北向鈔南至年城外圓誠沿抵線主頁要商撲業(yè)。區(qū)域陸商業(yè)雙總供稅應(yīng)面他積：約2耀0萬驅(qū)平米孕。主要羊分布雁業(yè)態(tài)：五康金機(jī)蘆電、旬家居脈、裝歲修、盒古玩夫市場以以及世配套甚商業(yè)流（餐萄飲、貌購物糞、娛澤樂、拍休閑友）。區(qū)域閃特征童：相比輸十里嗚河區(qū)壞域，藏本區(qū)趴域的頓五金巨機(jī)電盯比重續(xù)很大統(tǒng)，同蛛時發(fā)縣展勢傘頭也積比較哥迅猛低，屬內(nèi)于北部京五州金機(jī)弦電三續(xù)大市盼場之告一。池在市攜場發(fā)浙展過深程中游，因潤本區(qū)丈域缺劇乏商辭業(yè)物榆業(yè)供柄應(yīng)，雜部分鼓商家柳遂轉(zhuǎn)毯往十良里河覺發(fā)展撿。因聰本區(qū)祝域的轎城市膽化率浙比十饅里河抓區(qū)域斗高，覆所以嗽社區(qū)光配套安設(shè)施恢發(fā)展勸較早育，服壤務(wù)能木力較協(xié)強(qiáng)，脾但總隔體仍尋處于桃自然屠形成腰的初蔑級階往段。區(qū)域團(tuán)內(nèi)商譯業(yè)物施業(yè)租禾金水謊平：2.某5～集6.竹5元靜/日烈/平把米Wo腎rt間h成壽門寺浸區(qū)克域！業(yè)種奧業(yè)態(tài)笛之區(qū)即域市鋪場業(yè)種比例五金機(jī)電38％家居賣場25%建材裝修賣場23%金融服務(wù)1%物流服務(wù)2%餐飲7％其他4%合計100%Wo下rt靜h成壽騎寺績區(qū)哄域！業(yè)種掉業(yè)態(tài)祝之區(qū)部域市偵場車輛數(shù)量比例高檔轎車75%中低檔轎車8264%貨車2519%巴士129%工程車32%合計129100%雙向央車流喪1翁4：每06兵～1輝4：邊11霧計寺5分征鐘朽12鐮9輛雙向瓦人流牛1送4：銹11悶～1妹4：寇16炮計盾5分雜鐘蘭10爹9人Wo廟rt蹈h十里嫩河區(qū)拍域！業(yè)種葉業(yè)態(tài)縫之區(qū)錯域市丈場區(qū)域漲界限浸：本區(qū)構(gòu)域是握目前爬京東得南檔阿次最俱高、源規(guī)模姑最大盯的家壟裝主個題購衫物街蛇，全車長３灶．５旋公里區(qū)域辮特點(diǎn)：區(qū)越域內(nèi)文1萬播平方拿米以倆上的缺家居脖建材若市場險多達(dá)衫20貪多家蘋，具繩有一良定規(guī)荷模的刪商戶帶４０好００體余家伙，總槽體商甘業(yè)經(jīng)葛營面鄭積達(dá)散到5默0多鋒萬平弟方米絨，年宵商品鉆流通廟額5桶0億秘元。租金救水平?。?~照6元紀(jì)/日念/平皆米在售障商業(yè)評項(xiàng)目順價格治：2旗05憂00廢～3容30遭00向元/委平米蟲（瑞東安大枝廈）商業(yè)面積8893.47已售商業(yè)46.42銷售率0.52%推廣時間2005年6月簽約時間2005-11-15Wo蟲rt恨h十里主河區(qū)面域！業(yè)種澆業(yè)態(tài)駕之區(qū)巴域市考場業(yè)種比例家居賣場46%建材裝修賣場47%金融服務(wù)1%物流服務(wù)2%餐飲3%其他1%合計100%Wo艷rt概h方莊惑區(qū)域！業(yè)種取業(yè)態(tài)概之區(qū)主域市旅場區(qū)域介界限但：方莊貢餐飲習(xí)街東捕起方浙莊蒲氣方路拒東口孝，西的至蒲由方路裳中心客環(huán)島絲式，全互長7稈50觀米餐飲丹特點(diǎn)愚：街內(nèi)并有餐跪館2廣7家微，建僅筑面他積1啄.6蠢萬平茫方米慌，營劍業(yè)面碗積近謎90聽00句平方泳米。肉經(jīng)營循風(fēng)味拼比較除齊全躲。同穴時周旬邊還繪聚集王有大年小餐均館1舒70嘴多家姐，為擋北京制是十無大餐讓飲街成之一繡。筍區(qū)域朵內(nèi)餐尚館檔憤次主舒要為少中檔瞧或中禮高檔膝。中咽式正評餐為艙主，旨也有帶一定膠西餐斃分布距。餐館效面積：5蘆0～陡15咱00柴平米租金傳水平：3碰.5同～5償元/壘平米中式勝正餐麻客均延消費(fèi)奮：40絞～5賠0元弟/人租金Wo失rt事h價格醋預(yù)期方莊擇餐飲隸租金益水平故：3律.5陰～5瞇元/你平米突十保里河行租金志水平受：2付~6窄元/怠日/城平米獲成慘壽寺雅區(qū)域殿內(nèi)商極業(yè)物循業(yè)租掛金水餃平：容2.未5～閃6.偽5元糊/日畏/平停米根據(jù)販區(qū)域流發(fā)展鐮，未色來保拋守預(yù)燒估租雷金3慣-5漢元按1催0年即租金蓋10漠%回澇報率銷售帶底價板：3側(cè)*3校0*拼12我*1坡0=送10守80民0銷售忙高價聲：5盼*3腰0*晚12壓*1川0=餅18鏟00評0估算紛均價逐：1杜44跨00鉆元/虧平米Wo盛rt艙h建議炊成交輔均價學(xué)：14該40約0*航0.春95敢=1趨36特80糊元/橫平米5*怖30斧*1僅2/束13進(jìn)68涌0=囑13漿.2汽%最高桿年投灣資回柄報：貞13喂.2快%若銷戀售速吉度很激快，蓋就可尊順利神提升慢價格磁！基本勺與住晝宅價用格比燃例一想致！因提注前預(yù)筆支未勒來發(fā)剖展，偽基于堵項(xiàng)目仰開發(fā)鹿現(xiàn)狀敘，應(yīng)為塞投資賊客和粒未來彩商業(yè)抽多留敵些價曲格空縫間。同時杰可以軟提高吐宣傳損空間感及銷眠售速勉度！價格揭建議Wo澡rt皂h我們認(rèn)為：所有銷售奇跡都不是發(fā)展出現(xiàn)的！而是創(chuàng)造出來的！戰(zhàn)略制勝—創(chuàng)造奇跡HO細(xì)W大單持銷售游，小鹽單填峽空，回分批欺銷售江！銷售緊模式雅——如大單秋銷售ABCDE價格娛策略（殼打分悼評測榜）HO耽WBLOCKABCDE總分位置打分54.53.532.518.5空間打分4555524總分99.58.587.542.5計算均價（元/平米）1448415289.31368012875120708.5：136801：1609.4模糊均價（元/平米）144801529013680128801207013680面積（平米）7298.72264.451738.111403.881501.3314206.47銷售金額1.06億3462萬2378萬1808萬1812萬1.943億均價丙13袖68擴(kuò)0，皺總銷西1.想94使3億相。1、炊一期蕩到底藥賣什井么？3、競一期元項(xiàng)目午售價恭如何質(zhì)合理慎評估汁？4、勿一期些項(xiàng)目箱營銷資如何眠實(shí)現(xiàn)記利潤避最大顏化？需要附解決濕的問捧題—襪—5、一期項(xiàng)目朵業(yè)態(tài)榴該如蔬何規(guī)求劃？2、猜一期乘客戶弟是誰隙？6、會C1督C2劣定位宿的方皆向建負(fù)議！銷售除策略完成堆基本烏利潤垮價格銷控街策略添：A虧+B傲相互在作用鄙！A位遠(yuǎn)置最搜好；靜B價改格最因低A實(shí)汽現(xiàn)高捏價；禽E實(shí)謊現(xiàn)快轉(zhuǎn)銷達(dá)到擦附加殼利潤盤價格銷控娃策略閱：C念+D也相互統(tǒng)作用匪！市場絞基礎(chǔ)傘:A蝕\E盤已完牌成造古市C、平D均呢好性回中間釀產(chǎn)品乘價漸格之儉勢完句成較鄉(xiāng)豐好價情格。實(shí)現(xiàn)販超額幅利潤鈔價格銷控棋策略巷：B護(hù)區(qū)壓配軸強(qiáng)拉勢推虎出！市場但基礎(chǔ)跟:勢帆、市洞均好B最似好性柏價比達(dá)到芹完成銷最佳攝利潤雜。06.5月入市07.5月入?。ㄒ环聊陼r湯間完虧成百笛分九構(gòu)十銷運(yùn)售，徐爭取往07邀.1戒0月香開業(yè)升）A+B=8800平米計算均價：14104元C+D=3141平米計算均價：13326可完成均價：14000B=2264平米可完成均價：1529006.5-06.12；1.24億07.1-07.3；4397萬07.4-07.5；3462萬總完您成銷猜售：碎2.杰03她億如果憑您身事價沒杰有千翁萬，墳請回熟避！不負(fù)查責(zé)任展就是弄最負(fù)西責(zé)任啊！營銷嘗戰(zhàn)略耽——箱突破躲性觀值點(diǎn)不包筆租！怨不返嬸點(diǎn)！信心蒙的博卡弈！我們性有信齡心，竭他們園才更帳有信喚心！HO匹W招商犯部獨(dú)雙立招廊商，臂不與貴銷售脂部重煮疊！幫租貪，而僻不是蝕包租昂！營銷黑戰(zhàn)術(shù)歲——媽租售漁并舉主力虎店招太商前篇期進(jìn)角行！以售切為主租不頃只為仍了售呢，而是脫作為槳更高赴的增憤值服待務(wù)和司宣傳苦價值躁！HO及W人生著錢印率象！中海牧大道體，如階雷貫肚耳！推廣站戰(zhàn)術(shù)屠——巴廣而拍告之虎，細(xì)混而分港之買也詢痛，抖不買歌更痛貧！聚寶敗盆印藝象！廣告戰(zhàn)造勢哭，專啟業(yè)造案市！HO矩W1、于一期狂到底遺賣什謀么？3、響一期器項(xiàng)目危售價爸如何灶合理婚評估繁？4、燦一期信項(xiàng)目差營銷劣如何監(jiān)實(shí)現(xiàn)兆利潤把最大稈化？需要烤解決幕的問逝題—殖—5、拖一期蛋項(xiàng)目挎業(yè)態(tài)陣該如臘何規(guī)裂劃？2、該一期追客戶斷是誰京？6、釋C1本C2鈴定位曲的方聲向建渾議！五大肝消費(fèi)司需求鋪：物著質(zhì)+肥精神目的消費(fèi)郵政、銀行、藥店診所、寵物醫(yī)院、沖印；日常消費(fèi)購物、超市、洗衣、美容美發(fā)餐飲消費(fèi)中餐、西餐、韓餐、咖啡、酒吧等；情感消費(fèi)KTV、音像、花店、書店；健康消費(fèi)健身、游泳、瑜伽、按摩；慣性消費(fèi)五金、建材；業(yè)態(tài)滅劃分曉五大切原則一、根據(jù)區(qū)域消費(fèi)需求目的行、日常型、餐飲型、情感型、健康型、慣性型二、根據(jù)商業(yè)未來發(fā)展方向中層消費(fèi)的聚集之地三、根據(jù)商業(yè)價值的不同細(xì)分（經(jīng)營成功的可能性）考量不同位置的不同使用性，不同業(yè)態(tài)的不同價值性四、根據(jù)業(yè)態(tài)“鏈?zhǔn)浇?jīng)營”的聚集效應(yīng)5塊商業(yè)不是聯(lián)體，實(shí)現(xiàn)小集中五、根據(jù)銷售、推廣宣傳的最大發(fā)揮性5個主題的概念及包裝發(fā)揮、餐飲的最大需求利用ABCDE五大主題BLOCK業(yè)種姻業(yè)態(tài)鎮(zhèn)——喂主題柄BL滑OC恩KABCDEA、泛72麗98添.7滿平米五美毯食B態(tài)LO籮CKB、蜻22屬64煤.4銅5平敏米杏休閑詠BL匆OC媽K（梁美食屈）C、抵17看38趨.1閃1平德米挖建材壩BL近OC峽KE、齒15宿01應(yīng).3勝3平楚米垃魅摘力B立LO終CKD、燥14煎03如.8籮8平堡米箱服評務(wù)B榆LO狡CK主題戚BL果OC市K—印主力劉商家漁模擬題。A、美食BLOCK：中餐（無煙道地方設(shè)郵政、銀行等）太熟悉家常菜、福華肥牛城、三千里烤肉、郭林家常菜、金百萬烤鴨等大型家常菜、（工商銀行、郵政）72把98強(qiáng).7贏平米主題綱BL年OC導(dǎo)K—虛主力穗商家盛模擬胃。B、休閑BLOCK：咖啡館、西餐、蛋糕店、茶館、24小時便利店、臺球廳木槿花韓餐、星巴克、天福茗茶、7-11/快克24小時便利店C、五金B(yǎng)LOCK：建材五金零售（售給建材商戶）朝龍五金租戶、十里河建材五金、周邊建材五金商家22號64駐.4彩5平昌米17深38執(zhí).1碗1平棚米主題皮BL肚OC你K—態(tài)主力邪商家稅模擬血。D、服務(wù)BLOCK

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