華縣永安城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

華縣永安城開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告PAGEPAGE88目錄TOC\o"1-2"\h\z\u第一章總論 11.1項(xiàng)目概況 11.2項(xiàng)目編織依據(jù) 31.3可行性研究結(jié)論 3第二章項(xiàng)目建設(shè)背景及市場(chǎng)分析 52.1項(xiàng)目建設(shè)背景 52.2項(xiàng)目建設(shè)的必要性 92.3項(xiàng)目SWOT分析 10第三章市場(chǎng)分析及項(xiàng)目定位 123.1華縣房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 123.2項(xiàng)目綜合定位 163.3項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位 17第四章項(xiàng)目建設(shè)條件 204.1項(xiàng)目建設(shè)地址 204.2項(xiàng)目建設(shè)自然條件 20第五章項(xiàng)目規(guī)劃 225.1設(shè)計(jì)依據(jù) 225.2規(guī)劃目標(biāo)和規(guī)劃原則 225.3項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及具體設(shè)計(jì)方案 245.4項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo) 37第六章項(xiàng)目施工進(jìn)度 396.1.項(xiàng)目進(jìn)度安排的依據(jù) 396.2施工進(jìn)度安排的原則 396.3項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 40第七章工程招投標(biāo)方案 417.1招標(biāo)原則及依據(jù) 417.2招標(biāo)范圍 427.3招標(biāo)組織形式 427.4招標(biāo)方式 437.5招投標(biāo)相關(guān)要求 437.6評(píng)標(biāo)委員會(huì)的人員組成及資格要求 437.7招標(biāo)備案 447.8招標(biāo)流程圖 45第八章投資估算 468.1項(xiàng)目總投資估算依據(jù) 468.2項(xiàng)目總投資估算原則 468.3項(xiàng)目總投資估算 468.4資金來(lái)源 48第九章財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 499.1財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)原則 499.2財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選擇 499.3財(cái)務(wù)盈利能力分析 509.4結(jié)論 51第十章不確定性分析 5310.1盈虧平衡分析 5310.2敏感性分析 54第十一章環(huán)境影響評(píng)價(jià) 5711.1編制依據(jù) 5711.2建設(shè)期環(huán)境影響分析 5711.3環(huán)境保護(hù)措施 5911.4項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期的環(huán)境保護(hù) 6111.5消防措施 6211.6環(huán)境影響評(píng)價(jià) 63第十二章風(fēng)險(xiǎn)分析 6412.1風(fēng)險(xiǎn)分析 6412.2風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估與對(duì)策 6612.3小結(jié) 68第十三章建筑節(jié)能設(shè)計(jì) 6912.1項(xiàng)目節(jié)能采用的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范 6913.2項(xiàng)目節(jié)能設(shè)計(jì) 69第十四章項(xiàng)目的營(yíng)銷方案策劃 7314.1營(yíng)銷策略要點(diǎn) 7314.2營(yíng)銷推廣方式 7414.3各期的營(yíng)銷策略 7414.4實(shí)施細(xì)則 7514.5場(chǎng)地布置 7714.6自籌式傳播媒介 7814.7人員促銷 79第十五章結(jié)論 8015.1項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論 8015.2項(xiàng)目建議 80第一章總論1.1項(xiàng)目概況1.1.1項(xiàng)目名稱華縣永安城開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目。1.1.2項(xiàng)目位置華縣永安城建設(shè)項(xiàng)目地處華縣縣城渭華路地段，用地東臨新秦路，西鄰杏林北路，南接通用機(jī)械廠，北臨糧食局住宅樓。1.1.3建設(shè)單位項(xiàng)目建設(shè)單位為華縣永安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。1.1.4項(xiàng)目負(fù)責(zé)人王延安。1.1.5建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模項(xiàng)目占地面積154.2畝（102800.05平方米），建筑總面積207500萬(wàn)平方米，其中：住宅建筑面積100300萬(wàn)平方米，商業(yè)建筑面積107200平方米。住宅包括：兩棟小高層為27294m2住，多層為62176m2，辦公、車庫(kù)為10830m2；商業(yè)包括：商業(yè)步行街建筑面積19294.1㎡，綜合商業(yè)體建筑面積29904.5㎡,沿街商業(yè)23641.2㎡，寫字樓等經(jīng)營(yíng)性商業(yè)34360.2㎡。1.1.6總投資及資金來(lái)源項(xiàng)目總投資估算總計(jì)為20989萬(wàn)元，資金來(lái)源：永安房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司自有資金8791.9萬(wàn)元，銀行借款6000萬(wàn)元，銷售收入再投入6197.1萬(wàn)元。1.1.7項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度永安城項(xiàng)目建設(shè)期為29個(gè)月，即從2010年8月份開始建設(shè)，到2012年底建設(shè)完成。1.1.8主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表1-1主要技術(shù)指標(biāo)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)計(jì)算結(jié)果評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)是否可行全部投資財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值20796.2萬(wàn)元>0是稅前內(nèi)部收益率35.62%>12%是稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值15123.6萬(wàn)元>0是稅后內(nèi)部收益率30.02%>12%是投資回收期2.38年＜10年是年投資利潤(rùn)率44%是全部投資財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值20969.3萬(wàn)元>0是稅前內(nèi)部收益率40.42%>12%是稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值15296.7萬(wàn)元>0是稅后內(nèi)部收益率34.29%>12%是借款償還期1.52年＜3.5年1.2項(xiàng)目編織依據(jù)1、《投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告研究指南》國(guó)家計(jì)委辦公廳（2004.10）；2、《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）；3、《陜西省建筑工程綜合概預(yù)算定額（1999）》；4、《陜西省工程建設(shè)其它費(fèi)用定額》（2000年）；5、《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》；6、華縣縣城總體規(guī)劃；7、永安城項(xiàng)目初步規(guī)劃設(shè)計(jì)方案；8、建設(shè)單位提供其他各項(xiàng)基礎(chǔ)資料；9、報(bào)告編制人員調(diào)查的有關(guān)數(shù)據(jù)資料；10、項(xiàng)目單位關(guān)于編制“陜西華縣永安城開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告”的委托書。1.3可行性研究結(jié)論結(jié)合項(xiàng)目情況，本次可行性研究對(duì)項(xiàng)目的宏微觀環(huán)境進(jìn)行分析，對(duì)建設(shè)投資規(guī)模進(jìn)行估算，工程進(jìn)展情況制定方案，并且通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析論證，我們得出如下結(jié)論：（1）項(xiàng)目具有良好的宏微觀政治、經(jīng)濟(jì)環(huán)境；（2）項(xiàng)目對(duì)于華縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展及城市建設(shè)具有積極的推動(dòng)作用；（3）項(xiàng)目規(guī)劃合理，職能完善，設(shè)計(jì)方案指標(biāo)合理；（4）項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均滿足評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)；（5）項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)在合理的限度內(nèi)。

第二章項(xiàng)目建設(shè)背景及市場(chǎng)分析2.1項(xiàng)目建設(shè)背景2.1.1宏觀經(jīng)濟(jì)分析（1）國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展分析初步核算，2009年全年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值335353億元，比上年增長(zhǎng)8.7%。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值35477億元，增長(zhǎng)4.2%；第二產(chǎn)業(yè)增加值156958億元，增長(zhǎng)9.5%；第三產(chǎn)業(yè)增加值142918億元，增長(zhǎng)8.9%。第一產(chǎn)業(yè)增加值占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重為10.6%，比上年下降0.1個(gè)百分點(diǎn)；第二產(chǎn)業(yè)增加值比重為46.8%，下降0.7個(gè)百分點(diǎn)；第三產(chǎn)業(yè)增加值比重為42.6%，上升0.8個(gè)百分點(diǎn)。全年全部工業(yè)增加值134625億元，比上年增長(zhǎng)8.3%。規(guī)模以上工業(yè)增加值增長(zhǎng)11.0%。分輕重工業(yè)看，輕工業(yè)增長(zhǎng)9.7%，重工業(yè)增長(zhǎng)11.5%。全年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資224846億元，比上年增長(zhǎng)30.1%。分城鄉(xiāng)看，城鎮(zhèn)投資194139億元，增長(zhǎng)30.5%；農(nóng)村投資30707億元，增長(zhǎng)27.5%。在城鎮(zhèn)投資中，第一產(chǎn)業(yè)投資3373億元，比上年增長(zhǎng)49.9%；第二產(chǎn)業(yè)投資82277億元，增長(zhǎng)26.8%；第三產(chǎn)業(yè)投資108489億元，增長(zhǎng)33.0%。全年農(nóng)村居民人均純收入5153元，剔除價(jià)格因素，比上年實(shí)際增長(zhǎng)8.5%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入17175元，實(shí)際增長(zhǎng)9.8%。農(nóng)村居民家庭食品消費(fèi)支出占消費(fèi)總支出的比重為41.0%，城鎮(zhèn)為36.5%。2.1.2微觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展分析初步核算，華縣2009年全縣生產(chǎn)總值完成64.757億元，較上年增長(zhǎng)14.2%。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值4.51億元，增長(zhǎng)7%；第二產(chǎn)業(yè)增加值48.559億元，增長(zhǎng)14.6%，其中工業(yè)增加值46.923億元，增長(zhǎng)14.1%；第三產(chǎn)業(yè)增加值11.688億元，增長(zhǎng)14.8%。第一產(chǎn)業(yè)增加值占生產(chǎn)總值的比重為7%，較上年下降1.4個(gè)百分點(diǎn)；第二產(chǎn)業(yè)增加值占的比重為75%，下降1.5個(gè)百分點(diǎn)；第三產(chǎn)業(yè)增加值占的比重為18%，上升2.9個(gè)百分點(diǎn)，三次產(chǎn)業(yè)比為7:75:18。全年轄區(qū)規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)總產(chǎn)值892903.4萬(wàn)元（現(xiàn)價(jià)），比上年增長(zhǎng)16%。其中：縣屬企業(yè)完成50367.3萬(wàn)元，增長(zhǎng)102.47%。大中型企業(yè)產(chǎn)值增長(zhǎng)較快，完成829764.5萬(wàn)元，增長(zhǎng)12.6%。分輕重工業(yè)看：輕工業(yè)快速增長(zhǎng)，完成14961萬(wàn)元，增長(zhǎng)127.33%；重工業(yè)完成877942.4萬(wàn)元，增長(zhǎng)15.04%。全年規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品銷售收入901455.7萬(wàn)元，增長(zhǎng)19.68%。其中大型企業(yè)產(chǎn)品銷售收入828337.9萬(wàn)元，增長(zhǎng)18.25%;中型企業(yè)產(chǎn)品銷售收入26895.7萬(wàn)元，增長(zhǎng)99.57%;小型企業(yè)產(chǎn)品銷售收入46222.1萬(wàn)元，增長(zhǎng)17.66%。在規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)中縣屬企業(yè)產(chǎn)品銷售收入40329.6萬(wàn)元，增長(zhǎng)25.19%。全年規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)49563.8萬(wàn)元，下降82.26%；稅金總額32674.4萬(wàn)元，下降76.36%。旅游業(yè)初見(jiàn)成效。2009年，華縣不斷發(fā)展壯大文化旅游產(chǎn)業(yè)，總投資2億元的少華山森林公園正式對(duì)外運(yùn)營(yíng)，成為關(guān)中東部唯一的國(guó)家級(jí)森林公園，開園以來(lái)累計(jì)接待游客5.2萬(wàn)余人，實(shí)現(xiàn)旅游綜合收入760萬(wàn)元。渭華起義紀(jì)念館被中宣部命名為全國(guó)愛(ài)國(guó)主義教育示范基地，被省旅游局認(rèn)定為陜西東部最大的紅色旅游景區(qū)。華州國(guó)際皮影文化產(chǎn)業(yè)園對(duì)外開放，成為全國(guó)最大的皮影文化“博物館”。

城鎮(zhèn)居民生活水平顯著提高。全縣城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)14218元，比上年增加2798元，增長(zhǎng)24.5%。全縣城鎮(zhèn)單位在崗職工23249人，職工工資總額68509.5萬(wàn)元，增長(zhǎng)12.8%，在崗職工年平均工資29501元，增長(zhǎng)16.9%。2.1.3華縣固定資產(chǎn)及建筑業(yè)建筑業(yè)快速發(fā)展。2009年全縣有資質(zhì)等級(jí)的建筑施工企業(yè)4個(gè)，實(shí)現(xiàn)竣工產(chǎn)值2.23億元，增長(zhǎng)1.78%；房屋施工面積15萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)25.1%，房屋竣工面積15萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)25.1%。2009年，全縣全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成440127萬(wàn)元，比上年同期增長(zhǎng)55.18%。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資中城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成398742萬(wàn)元，增長(zhǎng)61.63%。城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資分三次產(chǎn)業(yè)來(lái)看：第一產(chǎn)業(yè)完成投資7182萬(wàn)元，增長(zhǎng)263.46%；第二產(chǎn)業(yè)完成324031萬(wàn)元，增長(zhǎng)62.46%；第三產(chǎn)業(yè)完成67529萬(wàn)元，增長(zhǎng)49.2%。2009年全縣城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目86個(gè)，比上年同期增加26個(gè)，增長(zhǎng)43.33%。其中總投資過(guò)500萬(wàn)元以上項(xiàng)目67個(gè)，比上年同期增加項(xiàng)目20個(gè)，增長(zhǎng)42.55%。2.2項(xiàng)目建設(shè)的必要性2.2.1華縣城市建設(shè)的需要（1）本項(xiàng)目實(shí)施后，不僅能改善城市基礎(chǔ)配套設(shè)施環(huán)境，還可以改善華縣新區(qū)的環(huán)境，對(duì)華縣經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到很大的促進(jìn)作用。（2）隨著華縣的開發(fā)建設(shè)，本區(qū)域急切需要相應(yīng)的居住小區(qū)以及商業(yè)配套設(shè)施，以滿足本區(qū)域居民居住、生活需求、消費(fèi)需求、以及政府、企事業(yè)單位的對(duì)商務(wù)環(huán)境需求，從而提升城市功能。（3）高品質(zhì)住宅和商業(yè)項(xiàng)目，從建筑形態(tài)和其自身功能上容易形成良好的建筑形態(tài)和服務(wù)口碑，從而樹立一個(gè)健康、高尚的品牌形象，為華縣打造一張醒目的城市名片。2.2.2華縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要華縣響應(yīng)西部大開發(fā)的號(hào)召，加快城市發(fā)展進(jìn)程，同時(shí)華縣城市人口的快速增長(zhǎng)，給華縣的房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)了契機(jī)。在華縣城市規(guī)劃中提到了要在本區(qū)域建立大型的居住社區(qū)及商業(yè)設(shè)施，改善華縣整體的人均居住環(huán)境以及提高人均居住面積，為華縣的房地產(chǎn)業(yè)提供了有利的政策指導(dǎo)。房地產(chǎn)業(yè)不僅可以為市民們提供一個(gè)適宜生活居住的社區(qū)，更有利于帶動(dòng)建筑業(yè)、建材以及其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)金融業(yè)的發(fā)展，加快城市現(xiàn)代化進(jìn)程，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。2.2.3對(duì)華縣新區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的促進(jìn)作用近年來(lái)，華縣經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，已經(jīng)成為渭南市經(jīng)濟(jì)發(fā)展最快的地區(qū)，項(xiàng)目的建設(shè)有利于增加城市固定資產(chǎn)投資、增加區(qū)域就業(yè)，促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展。2.3項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)：1．區(qū)位優(yōu)勢(shì)：位于城市中心區(qū)域，對(duì)外交通方便：規(guī)劃地段位于華縣縣城中部渭華路地段，四周都是規(guī)劃建設(shè)的城市干道，對(duì)外聯(lián)系極為方便，且位于城市中心。2．周邊社會(huì)服務(wù)設(shè)施、教育設(shè)施比較齊全：規(guī)劃用地位于城市中心，周邊商貿(mào)設(shè)施發(fā)達(dá)，教育設(shè)施比較齊全。3．周邊商貿(mào)設(shè)施發(fā)達(dá)，具有開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的廣闊前景：規(guī)劃用地沿新秦路至新華路沿街都是商業(yè)門面房，還有已經(jīng)建好的商業(yè)步行街，這些特點(diǎn)都清晰地標(biāo)志出本地段的商業(yè)開發(fā)價(jià)值。4．用地內(nèi)現(xiàn)狀建筑少，易于開發(fā)建設(shè)：現(xiàn)狀用地內(nèi)除在東部有現(xiàn)狀商業(yè)建筑比較集中外，其余區(qū)域基本上無(wú)建筑。劣勢(shì)：1．地形坡度變化比較大：對(duì)于項(xiàng)目的實(shí)施具有一定的影響，但是地形坡度能夠結(jié)合建筑、室外廣場(chǎng)、公共綠化建設(shè)出豐富多變的空間景觀效果。2．建設(shè)開發(fā)過(guò)程對(duì)于周邊居民有一定的環(huán)境影響，項(xiàng)目區(qū)位于老城區(qū)的中部，周邊居住有城市居民，需要在實(shí)施過(guò)程中做好相應(yīng)的管理措施。機(jī)會(huì)：1．本項(xiàng)目抓住縣城區(qū)域發(fā)展的機(jī)遇，通過(guò)上規(guī)模的投資建設(shè)引導(dǎo)該區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)熱潮，與城市發(fā)展同步共贏，達(dá)到社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境三效益的綜合平衡。2.本項(xiàng)目住宅和商業(yè)資源形成互動(dòng)互補(bǔ)，為彼此開發(fā)提供資源、人力、物力的整合條件。威脅：1．現(xiàn)階段，華縣老區(qū)區(qū)域大環(huán)境有待治理，綜合配套條件有待改善。2．華縣城市范圍較小，與其他樓盤容易形成競(jìng)爭(zhēng)形態(tài)。SWOT小結(jié)：1、憑借著項(xiàng)目開發(fā)的巨大潛力，市場(chǎng)前景看好。2、本項(xiàng)目位于縣城老區(qū)，必然為項(xiàng)目帶來(lái)巨大的客戶群。3、城市房地產(chǎn)的剛性需求，是項(xiàng)目住宅和商業(yè)建設(shè)的最大動(dòng)力。

第三章市場(chǎng)分析及項(xiàng)目定位3.1華縣房地產(chǎn)市場(chǎng)分析通過(guò)對(duì)華縣房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的調(diào)查，近年來(lái)華縣房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，總開發(fā)量和商品房銷售價(jià)格均呈現(xiàn)穩(wěn)定的上漲趨勢(shì)，以下對(duì)重點(diǎn)項(xiàng)目的開發(fā)情況做一匯總:序號(hào)項(xiàng)目名稱建設(shè)性質(zhì)建設(shè)規(guī)模和主要內(nèi)容建設(shè)起止年限總投資截止2009年底完成工作2010年目標(biāo)任務(wù)項(xiàng)目建設(shè)責(zé)任累計(jì)完成投資主要完成工作2010年度計(jì)劃投資自籌工程形象進(jìn)度建設(shè)單位負(fù)責(zé)人房地產(chǎn)開發(fā)投資共25個(gè)項(xiàng)目366701938361陽(yáng)光小區(qū)新建新建住宅樓16棟；建筑面積40055平方2010-2011650025002500一期竣工東勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司王海娟2杏園陽(yáng)光續(xù)建新建四幢磚混住宅樓，建筑面積20000平方米2009-2010250078017201720竣工華隆公司孫彥坤3四季花城續(xù)建建設(shè)面積10萬(wàn)平方米商業(yè)用房和住宅樓，同時(shí)配套小區(qū)內(nèi)道路、綠化2007-20108000100050005000竣工坤峰房地產(chǎn)公司李秦豫4錦繡綠地續(xù)建建設(shè)14棟總建筑面積74840平方米，其中居住房5100平方米2009-201010327500053275327竣工陜西恒盛開發(fā)公司王瑞玲5錦繡名居一期新建19棟94750平方米2010-20111560050005000陜西恒盛開發(fā)公司王瑞玲5錦繡名居二期新建68畝，18棟65630平方米2011-20129500陜西恒盛開發(fā)公司王瑞玲6赤水灣生態(tài)文化園度假山莊項(xiàng)目新建赤水河兩側(cè)，61650平方米2010-201280002000渭南高新區(qū)天時(shí)置業(yè)有限公司7瓜坡重點(diǎn)鎮(zhèn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌小區(qū)新建四個(gè)小區(qū)27.5萬(wàn)平方米2010-20123300015000派爾森、恒盛、3個(gè)房地產(chǎn)公司8渭華路商貿(mào)城西擴(kuò)新建20萬(wàn)平方米，其中：住宅10.72萬(wàn)平方米2010-20122000020000永安房地產(chǎn)公司9兆興國(guó)際城項(xiàng)目新建規(guī)劃總用地面積691.23畝，總建筑面積80萬(wàn)平方米，總投資10億元人民幣，由5個(gè)住宅區(qū)和1個(gè)商業(yè)區(qū)組成，可容納住戶4036戶，個(gè)體商戶1000余戶，由10棟商業(yè)大樓和100余棟多層與高層住宅樓組成。項(xiàng)目容積率1.87，建筑密度25.2%，綠地率35.94%，停車位1985個(gè)，社區(qū)內(nèi)將配套有2所幼兒園、1所小學(xué)、星級(jí)酒店、大型超市、百貨商場(chǎng)、家居建材市場(chǎng)、飲食街、文化街、蔬菜副食大樓、社區(qū)服務(wù)大樓等完善的商業(yè)及生活服務(wù)設(shè)施。2010-20121000005000陜西兆興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司10匯邦.紫馨苑續(xù)建北苑：五棟六層住宅樓，建筑面積15480平方米；南苑：十棟六層住宅樓，建筑面積32200平方米2009-20116461176147004700竣工匯邦房地產(chǎn)公司王仲坤11育紅馨苑小區(qū)續(xù)建一幢六層6000平方米住宅樓2009-2010800600200200竣工城鄉(xiāng)建設(shè)綜合開發(fā)公司姬升平7怡馨苑小區(qū)續(xù)建十幢住宅樓39000平方米2009-2010400040036003600竣工城鄉(xiāng)建設(shè)綜合開發(fā)公司姬升平8電力山水幸福城續(xù)建55.8畝，總建筑面積93183平方米，其中住房70000平方米2009-2010694990060496049竣工渭南市天立園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司曹小紅9華苑小區(qū)續(xù)建兩幢七層建筑面積8200平方米住宅樓2009-2010820200620620竣工東勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司李東生10吳溪公園小區(qū)續(xù)建三幢六層住宅樓及一幢兩層商業(yè)門面房,13000平方米2009-20101200600600600竣工城鄉(xiāng)建設(shè)綜合開發(fā)公司姬升平12吳溪公園小區(qū)二期住宅樓項(xiàng)目?jī)纱绷鶎哟u混結(jié)構(gòu)住宅樓，建設(shè)面積6640平方米70070013華縣體育館綜合開發(fā)項(xiàng)目新建86萬(wàn)平方米2010-20128900020002000浙江嘉善縣佳誠(chéng)房地產(chǎn)公司14尚上居住宅小區(qū)新建新建住宅樓15幢，總建筑面積7600平方米。2010-201180002000陜西眾泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司15新華大廈建設(shè)項(xiàng)目新建新建十三層全框架營(yíng)業(yè)樓1幢?？偨ㄖ娣e27000平方米。2010-201160001000華縣新華書店16金水苑商住小區(qū)新建新建兩棟住宅樓及門面房，總建筑面積8328平方米。2010-20111000600陜西恒藝置業(yè)有限公司17福圓小區(qū)3#住宅樓新建新建一棟住宅樓，總建筑面積3800平方米40001000華縣城鄉(xiāng)建設(shè)綜合開發(fā)公司18名仕典藏住宅樓新建新建一棟六層磚混結(jié)構(gòu)住宅樓，建筑面積2160平方米300300華縣城鄉(xiāng)建設(shè)綜合開發(fā)公司19縣經(jīng)濟(jì)適用房工程新建48畝12棟4.8萬(wàn)平方米2009-201160004000華縣城鄉(xiāng)建設(shè)綜合開發(fā)公司20金堆城鉬業(yè)公司棚戶區(qū)改造項(xiàng)目新建總建筑面積44900平方米，其中，職工安置房建筑面積41400平方米，公共配套設(shè)施建筑面積3500平方米，安置職工690戶2010-201188241000金堆城鉬業(yè)公司21竹沁園小區(qū)新建7600平方米201072002000渭南竹沁園房地產(chǎn)公司22食品公司小區(qū)新建4015平方米2010450450渭南盛澤房地產(chǎn)公司23英華公館8000平方米201010001000華縣鴻力房地產(chǎn)公司薛建立24高塘鎮(zhèn)商用房開發(fā)新建1000平方米2010120120北村行政村25紅領(lǐng)機(jī)械廠招待所擴(kuò)建續(xù)建一幢五層4500平方米商業(yè)用房2009-2010450100350350竣工華縣巴一酒店王巴一3.2項(xiàng)目綜合定位3.2.1功能定位（1）定位原則：適應(yīng)市場(chǎng)變化、創(chuàng)造差異性和領(lǐng)先性，滿足多層次客戶的多功能需求。（2）定位：本項(xiàng)目是一個(gè)以高尚居住為主的住宅小區(qū)，其宏大的建筑規(guī)模加之大面積的生態(tài)景觀為項(xiàng)目的舒適休閑品質(zhì)增添了誘人的氣息。由于對(duì)當(dāng)前目標(biāo)客戶的需求進(jìn)行了進(jìn)一步的細(xì)化，因此本項(xiàng)目規(guī)劃出多種戶型來(lái)滿足不同客戶群的偏好需求，并且配套設(shè)施完備。3.2.2目標(biāo)市場(chǎng)定位結(jié)合對(duì)華縣城區(qū)范圍內(nèi)的近十家住宅樓盤進(jìn)行分析和比較的基礎(chǔ)上，依據(jù)競(jìng)爭(zhēng)樓盤的客戶調(diào)查分析，我們把目標(biāo)客戶鎖定在本區(qū)域和周邊縣市，這些客戶具體可以分成以下四大類：（1）對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域認(rèn)同感比較強(qiáng)，對(duì)高品質(zhì)樓盤接受能力強(qiáng)的顧客；收入中、高等偏上，對(duì)高品質(zhì)住宅產(chǎn)品比較向往的，喜歡高性價(jià)比的客戶；戶型、面積可選范圍多，目標(biāo)客戶還是主要集中縣城中小企業(yè)老板，這一群體經(jīng)濟(jì)潛力大，他們擁有很強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。（2）以改善現(xiàn)有住房條件的華縣政府及各類事業(yè)單位公職人員，這類人群收入穩(wěn)定且有一定的經(jīng)濟(jì)積累，對(duì)華縣房地產(chǎn)情況比較熟悉和了解，注重項(xiàng)目戶型和小區(qū)景觀。（3）周邊縣市來(lái)華縣考察投資的投資商。（4）華縣金堆城鉬業(yè)集團(tuán)有限公司廣大職工。3.3項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位（1）定價(jià)原則：結(jié)合市場(chǎng)供給的實(shí)際情況，制定一個(gè)合理的價(jià)格，保證開發(fā)商資金盡快回籠并取得相應(yīng)銷售周期內(nèi)最高利潤(rùn)。（2）項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位：本項(xiàng)目的價(jià)格定位采用市場(chǎng)比較法。市場(chǎng)比較法的基本原理是對(duì)選擇的案例的售價(jià)進(jìn)行修正，然后計(jì)算出修正價(jià)格，最后將各修正價(jià)格的加權(quán)平均價(jià)格作為項(xiàng)目的價(jià)格。市場(chǎng)比較法要經(jīng)過(guò)選擇案例、確定修正因素、計(jì)算修正系數(shù)、確定案例權(quán)重、計(jì)算修正價(jià)格以及確定項(xiàng)目?jī)r(jià)格等步驟。1）選擇案例從可比案例中選擇與本項(xiàng)目在用途、功能和結(jié)構(gòu)以及層數(shù)上較為接近的項(xiàng)目有錦繡綠地、四季花城、錦繡民居二期這三個(gè)案例。通過(guò)調(diào)研搜集到的這三個(gè)案例的具體情況如下表3-1所示。表3-1因素條件說(shuō)明表對(duì)象比較因素比較對(duì)象可比實(shí)例一可比實(shí)例二可比實(shí)例三項(xiàng)目名稱永安城錦繡綠地四季花城錦繡民居二期成交單價(jià)（元/m2）140016001480用途住宅住宅住宅住宅交易情況預(yù)售預(yù)售預(yù)售預(yù)售總建筑面積（m2）1073005100010000065630配套設(shè)施較完備較完備較完備較完備2）修正因素的確定三個(gè)案例與本項(xiàng)目在結(jié)構(gòu)上比較接近，功能上相同，但在以下方面存在差異：區(qū)域因素、交易情況、交易時(shí)間、個(gè)別因素。因此，本項(xiàng)目將從以上四個(gè)方面對(duì)案例進(jìn)行價(jià)格修正。3）計(jì)算修正系數(shù)每個(gè)因素的取值以項(xiàng)目為基準(zhǔn)值計(jì)算，本項(xiàng)目的各個(gè)因素取值均為100，案例的因素取值參照基準(zhǔn)值計(jì)算。最終的修正系數(shù)為同一案例各修正因素系數(shù)的乘積。修正系數(shù)計(jì)算如下表3-2所示。表3-2因素修正表可比實(shí)例比較因素A錦繡綠地1400元/m2B四季花城1600元/m2C錦繡民居二期1480元/m2區(qū)域因素100/103100/97100/104交易情況100/100100/100100/100交易時(shí)間100/99100/98100/102個(gè)別因素100/102100/97100/95修正系數(shù)0.961.080.994）權(quán)重的確定錦繡綠地0.4；四季花城0.3；錦繡民居二期0.35）比準(zhǔn)價(jià)格的確定根據(jù)以上結(jié)果，確定各案例的比準(zhǔn)價(jià)格確定如下：案例一比準(zhǔn)價(jià)格：1400×0.96＝1346元/m2案例二比準(zhǔn)價(jià)格：1600×1.08＝1735元/m2案例三比準(zhǔn)價(jià)格：1480×0.99＝1468元/m26）項(xiàng)目最終合理比準(zhǔn)價(jià)格的確定項(xiàng)目的價(jià)格為以上三個(gè)案例的比準(zhǔn)價(jià)格的加權(quán)平均，計(jì)算如下：項(xiàng)目比準(zhǔn)價(jià)格＝1364×0.4＋1735×0.3＋1436×0.3＝1500元/m2依據(jù)以上計(jì)算結(jié)果，綜合確定本項(xiàng)目多層住宅的入市均價(jià)為1500元/m2。隨著時(shí)間的推移，項(xiàng)目配套設(shè)施日趨完善，項(xiàng)目人氣逐漸上漲，因此項(xiàng)目?jī)r(jià)格也可逐步上調(diào)。同理，對(duì)項(xiàng)目的小高層和商業(yè)部分采用相同的定價(jià)方法，通過(guò)市場(chǎng)走訪和調(diào)研，項(xiàng)目高層住宅定價(jià)2200元/m2，商業(yè)部分定價(jià)4000元/m2。

第四章項(xiàng)目建設(shè)條件4.1項(xiàng)目建設(shè)地址永安城項(xiàng)目地處華縣縣城渭華路地段，用地東臨新秦路，西鄰杏林北路，南接通用機(jī)械廠，北臨糧食局住宅樓。4.2項(xiàng)目建設(shè)自然條件4.2.1氣候氣象屬暖溫帶半濕潤(rùn)氣候區(qū)，年平均氣溫17.2℃，降水量532毫米，無(wú)霜期283天，大氣壓力冬季97.87Kpa，夏季95.92Kpa，濕度最冷月平均67%，最熱月平均70%，夏季平均風(fēng)速2.2M/S，冬季平均風(fēng)速1.8M/S，全年主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)镹E14，夏季主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)镹E16，冬季主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)镹E13，全年日照時(shí)數(shù)為2038.2小時(shí)，全年日照百分率為46%，日照間距系數(shù)為1.59，年內(nèi)主要?dú)庀鬄?zāi)害有干旱、雨澇、大風(fēng)、干熱風(fēng)和低溫凍害。4.2.2工程地質(zhì)華縣大地構(gòu)造位置隸屬于華北地臺(tái)南緣豫西斷褶帶太華隆起，北東向青崗坪大斷裂南側(cè)。區(qū)域地層主要有元古界鐵洞溝組變質(zhì)碎屑巖、中上元古界熊耳群火山巖、高山河組淺變質(zhì)陸源碎屑-碳酸鹽巖。區(qū)域構(gòu)造線呈近東西向展布,褶皺構(gòu)造主要有金堆城-黃龍鋪背斜、百花嶺向斜。斷裂構(gòu)造主要以近東西向及北東東向兩組為主,次為北西向。地震基本烈度為8度，項(xiàng)目具體位置不處于地質(zhì)斷裂帶。4.2.3用地條件項(xiàng)目區(qū)位于陜西華縣中心區(qū)，區(qū)域地勢(shì)平坦，植被簡(jiǎn)單，地面建筑物較少，項(xiàng)目建設(shè)建筑物拆除較少，建設(shè)成本較低，項(xiàng)目用地條件優(yōu)越。4.2.4交通條件項(xiàng)目位于華縣縣城中部渭華路地段，用地東臨新秦路，西鄰杏林北路，南接通用機(jī)械廠，北臨糧食局住宅樓。對(duì)外交通十分便利，道路及交通等基礎(chǔ)設(shè)施漸完善。4.2.5水、電、天然氣等項(xiàng)目建設(shè)及運(yùn)營(yíng)所需供水、電、天然氣等從市政管道接入。

第五章項(xiàng)目規(guī)劃華縣永安城開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目是新開發(fā)建設(shè)的集高尚居住小區(qū)和商業(yè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，小區(qū)開發(fā)的宗旨是陽(yáng)光、健康、運(yùn)動(dòng)、休閑和舒適。項(xiàng)目規(guī)劃力求實(shí)現(xiàn)環(huán)境、經(jīng)濟(jì)及社會(huì)三方效益的融合與統(tǒng)一，為華縣創(chuàng)建一個(gè)生態(tài)環(huán)境優(yōu)良、視覺(jué)環(huán)境優(yōu)美、人文環(huán)境高尚的職能化較高的居住區(qū)和商業(yè)區(qū)，在華縣縣新建小區(qū)及商業(yè)中能獨(dú)樹一幟,充分體現(xiàn)出項(xiàng)目的示范效應(yīng)和區(qū)域開發(fā)的前瞻性。5.1設(shè)計(jì)依據(jù)1、《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》；2、《城市規(guī)劃編織辦法》；3、《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50180-93；4、《城市道路交通規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50220-95；5、項(xiàng)目的征地地形圖；6、《民用建筑設(shè)計(jì)通則》JGJ37-87；7、《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GBJ16-87（2002年版）；8、《住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》DBJ08-20-94；5.2規(guī)劃目標(biāo)和規(guī)劃原則5.2.1規(guī)劃目標(biāo)（1）良好的人居環(huán)境；（2）優(yōu)美的綠化道路；（3）親密的鄰里空間；（4）便捷的交通體系；（5）迷人的水景花園；（6）完善的配套設(shè)施；（7）先進(jìn)的智能化管理。5.2.2規(guī)劃原則（1）以規(guī)劃部門及其他有關(guān)部門和業(yè)主對(duì)小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)要求為依據(jù)，使住宅小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)既滿足業(yè)主的開發(fā)意向，又符合更高層次的規(guī)劃要求，使之成為城市住宅的有機(jī)組合部分并與周邊環(huán)境相協(xié)調(diào)。（2）規(guī)劃體現(xiàn)時(shí)代特征，注意因地制宜、統(tǒng)籌兼顧、刻意求新、大膽突破，在設(shè)計(jì)中追求實(shí)際、合理及一定范圍內(nèi)不可代替的特點(diǎn)，同時(shí)也能對(duì)小區(qū)所在地區(qū)的整體環(huán)境品位、服務(wù)質(zhì)量、社會(huì)效益有所裨益。（3）建筑平面、空間組合與環(huán)境富含特色，帶有濃厚的文化氣息。無(wú)論是住宅還是公建，均融合富有個(gè)性的設(shè)計(jì)風(fēng)格，在整體環(huán)境統(tǒng)一的前提下，使整體小區(qū)塑造更具魅力。（4）在提高土地經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，因勢(shì)利導(dǎo)，力求提高區(qū)內(nèi)環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)環(huán)境這一價(jià)格支撐點(diǎn)在設(shè)計(jì)上仔細(xì)推敲，建設(shè)時(shí)精心施工，以造就高工程質(zhì)量、高環(huán)境質(zhì)量、高生活質(zhì)量的二十一世紀(jì)小區(qū)。（5）從遠(yuǎn)期考慮進(jìn)行該區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)，采用人車分流的道路系統(tǒng)。商業(yè)人流限定在小區(qū)周邊，與居民既相互依存又互不干擾。（6）規(guī)劃以開發(fā)建設(shè)的客觀規(guī)律為宗旨，加強(qiáng)強(qiáng)化的彈性和靈活性，規(guī)劃設(shè)計(jì)使單位建筑相互聯(lián)系，融為一體，又相互獨(dú)立，以利于分期設(shè)施，流動(dòng)開發(fā)。5.3項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及具體設(shè)計(jì)方案5.3.1項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模項(xiàng)目占地面積154.2畝（102800.05平方米），建筑總面積207500萬(wàn)平方米，其中：住宅建筑面積100300萬(wàn)平方米，商業(yè)建筑面積107200平方米。住宅包括：兩棟小高層為27294m2住，多層為62176m2，辦公、車庫(kù)為10830m2；商業(yè)包括：商業(yè)步行街建筑面積19294.1㎡，綜合商業(yè)體建筑面積29904.5㎡,沿街商業(yè)23641.2㎡，寫字樓等經(jīng)營(yíng)性商業(yè)34360.2㎡5.3.2總平面布置規(guī)劃結(jié)構(gòu)兩軸：規(guī)劃區(qū)空間主軸，南北方向的居住生活主軸和由渭華路組織的東西向商務(wù)、休閑軸，兩軸交叉于休閑文化廣場(chǎng)，呈“十”字形結(jié)構(gòu)。兩區(qū)：即北部的商業(yè)區(qū)和南部的居住區(qū)，功能清晰、聯(lián)系方便、突出了空間軸線要求。功能分區(qū)1、商業(yè)服務(wù)區(qū)2、文化休閑廣場(chǎng)區(qū)3、居住住宅區(qū)建筑布局1、住宅建筑布局布局采用錯(cuò)落的形式結(jié)合用地布置，規(guī)劃兩棟12層住宅于居住小區(qū)的北部，同商業(yè)一起圍合廣場(chǎng)空間，高層建筑以南均布置6層居住單元樓14棟，居住小區(qū)的中間位置規(guī)劃公共綠地，形成居住中心。2、商業(yè)建筑布局商業(yè)建筑不至于北部的商業(yè)服務(wù)區(qū)內(nèi)，主要有商業(yè)步行街、大型商城。商業(yè)服務(wù)主要內(nèi)容有餐飲、首飾服飾、化妝品、飾品、家電等品牌主力店，同時(shí)兼具有為居住生活服務(wù)的便利店、醫(yī)務(wù)所等社區(qū)型服務(wù)功能?？臻g控制1、日照間距控制建筑日照間距系數(shù)為1.53，多層間距應(yīng)該為27.53米，考慮華縣城市土地資源缺乏的特殊情況以及現(xiàn)有建筑間距的實(shí)際情況，確定本次規(guī)劃日照間距控制為：多層居住建筑日照間距系數(shù)為1.22，多層住宅間距22米；高層居住建筑日照間距標(biāo)準(zhǔn)采用大寒日日照2小時(shí)的標(biāo)準(zhǔn)。2、建筑紅線控制多層建筑：退后道路紅線5米；高層建筑：退后道路紅線10米。5.3.3交通組織規(guī)劃（一）道路結(jié)構(gòu)規(guī)劃小區(qū)內(nèi)部道路程“一主、一環(huán)、多支”式的形式：一主：南北向小區(qū)主入口道路；一環(huán)：小區(qū)內(nèi)部的環(huán)形車道；多支：多條通戶路。（二）道路等級(jí)分為三級(jí)道路：一級(jí)道路是居住小區(qū)道路，在本次規(guī)劃中就是由渭華南路向南通向居住小區(qū)主入口的這一段道路，道路橫斷面寬度15米，車行道9米，人行道3米；二級(jí)道路是組團(tuán)道路，即規(guī)劃中的小區(qū)環(huán)形車道，組織小區(qū)對(duì)外交通聯(lián)系，道路橫斷面寬6米；三級(jí)道路是通戶路，結(jié)合住宅間的綠化設(shè)計(jì)成曲線形、直線型等多種形式，道路橫斷面寬3-4.5米。（三）停車場(chǎng)地規(guī)劃采用地下停車和地上停車位相結(jié)合的方式，地上停車位228個(gè)，地下停車場(chǎng)572個(gè)車位。（四）消防通道小區(qū)消防救災(zāi)通道包括南北向主道路、環(huán)形車行道和住宅間的消防道路。南北向主道路及小區(qū)級(jí)道路，車行道寬9米，是小區(qū)最重要的消防通道，居住小區(qū)內(nèi)部的環(huán)形車道時(shí)小區(qū)消防組織的重要通道，在這兩條道路上不得設(shè)置任何有礙交通的設(shè)施，保障主干道的道路暢通。住宅間的道路結(jié)合景觀設(shè)計(jì)呈多樣形式，但是要保證消防車通行和掉頭的要求。5.3.4綠化、景觀、環(huán)境規(guī)劃作為高層次的居住小區(qū)，環(huán)境優(yōu)美是其規(guī)劃的主旨，因而綠化、景觀和環(huán)境系統(tǒng)是重點(diǎn)考慮的方面。本項(xiàng)目強(qiáng)調(diào)人、自然、建筑與可持續(xù)發(fā)展的規(guī)劃設(shè)計(jì)理念，在規(guī)劃上形成強(qiáng)調(diào)主軸，利用輔軸，借綠生景、協(xié)調(diào)統(tǒng)一的規(guī)劃結(jié)構(gòu)，小區(qū)內(nèi)建有休閑廣場(chǎng)、同時(shí)片狀集中綠地、生態(tài)綠化帶、庭院綠化、景觀小品、景觀步行街、幾個(gè)不同功能的景觀中心綠化等，在小區(qū)空間上形成和諧的綠化景觀觀賞序列。綠化景觀系統(tǒng)規(guī)劃小區(qū)注重綠化環(huán)境的塑造，營(yíng)造具有特色的、立體的綠化體系。通過(guò)群落綠地、庭院綠地以及道路綠地，形成小區(qū)點(diǎn)上成景、線上成蔭、面上成林的綠化系統(tǒng)。貫穿小區(qū)中部的景觀軸線與周邊綠地和相呼應(yīng)，體現(xiàn)小區(qū)精華，使整體小區(qū)內(nèi)景色宜人、如詩(shī)如畫。林蔭大道、步行長(zhǎng)廊、拱橋石階、游憩步行道、精心規(guī)劃設(shè)計(jì)的多種景觀等串聯(lián)各個(gè)公共綠地和活動(dòng)空間，為居民營(yíng)造和提供不收干擾的健身游憩自然生態(tài)綠色休閑環(huán)境。1）片狀綠地片狀集中綠地位于小區(qū)中心，由北朝向南圍繞水體展開，以入口廣場(chǎng)、中心綠化、中心運(yùn)動(dòng)場(chǎng)為景觀軸線，與主入口形成對(duì)景，使得進(jìn)入小區(qū)便有清新開朗的感覺(jué)。片狀集中綠地以喬木、灌木、和花卉間雜種植，形成豐富的層次。灌木可采用常綠或落葉灌木，配以季節(jié)色彩豐富的花卉，并可拼接成花紋或圖案，以豐富小區(qū)廣場(chǎng)和景觀大道等主要節(jié)點(diǎn)的色彩，構(gòu)筑居民聚會(huì)、健身、休憩、逗留、觀賞、兒童嬉戲的理想綠色環(huán)境場(chǎng)所。2）帶狀綠地帶狀綠地位于小區(qū)周邊道路和內(nèi)部行車道兩側(cè)及小區(qū)內(nèi)步行景觀道兩側(cè)，以種植喬木為主，喬木常綠，間雜種植，使進(jìn)入小區(qū)有綠樹成蔭之感，且注重一年四季的季相變化。帶狀綠化顯示了小區(qū)的脈絡(luò)，同時(shí)產(chǎn)生了步移景移的景觀線。3）庭院綠化庭院綠化位于小區(qū)各建筑之間，象觸角深入庭院空間的綠色，創(chuàng)造了庭院空間的氣氛和環(huán)境的標(biāo)識(shí)性。住宅建筑相對(duì)集中留出大量綠地，建筑、庭院面積有大有小、有松有緊，豐富了景觀層次。庭院綠化以布置草坪為主，布置低矮的灌木，草坪上僅種植觀賞性樹種。綠化中以石材輔砌小道，讓居民可以真正融入綠化之中，充分發(fā)揮環(huán)境對(duì)人性、人格的熏陶作用。景觀環(huán)境規(guī)劃步行空間小區(qū)步行空間主要包括小區(qū)休閑廣場(chǎng)、景觀道和游憩步行街等。小區(qū)步行空間設(shè)計(jì)布局呈開放式布局，與周邊建筑、道路相協(xié)調(diào)，做到既醒目又親切宜人?？紤]步行空間聚會(huì)、觀賞、休憩、健身、逗留等各項(xiàng)活動(dòng)需求，在內(nèi)部設(shè)休閑桌椅、臺(tái)階和殘疾人坡道等。廣場(chǎng)周邊設(shè)置高竿燈，作為主體空間燈光；綠化和座椅邊設(shè)邊緣燈，作為輔助和過(guò)渡空間燈光，廣場(chǎng)內(nèi)部硬質(zhì)地面上設(shè)地?zé)襞c地面齊平，用于指示廣場(chǎng)通道走向和勾畫廣場(chǎng)形態(tài)，廣場(chǎng)上水體設(shè)水燈，綠地中設(shè)綠化泛光燈。廣場(chǎng)和景觀場(chǎng)道中部硬質(zhì)地面區(qū)設(shè)置樹叢，樹種采用樹冠小，不產(chǎn)生遮擋的樹木。廣場(chǎng)兩側(cè)綠化則以片狀綠化為主。喬木、灌木和花卉間雜種植，灌木采用間綠或落葉灌木，配以季節(jié)性色彩豐富的花卉，并拼接成花紋或圖案，形成豐富的層次，以豐富廣場(chǎng)和景觀大道的色彩。地面輔裝結(jié)合廣場(chǎng)和景觀大道上樹叢位置，進(jìn)行6～8米以見(jiàn)方的網(wǎng)格輔裝方式。以淺色天然石材為主要輔裝，以同一色系、同質(zhì)感的深色石材勾畫網(wǎng)格線。2）景觀小品精心設(shè)計(jì)景觀小品，如噴泉、拱橋、雕塑、文化墻、兒童游戲沙坑等。景觀小品和華縣歷史文化低溫相融合，體現(xiàn)文化內(nèi)涵，充分發(fā)掘、大膽突破、有機(jī)組織，可以點(diǎn)成，也可以成系列，合理地分布在小區(qū)主要景觀路線、廣場(chǎng)、庭院綠化帶、入口處等之中，并結(jié)合水景、綠化、燈光等，充分創(chuàng)造出小區(qū)高雅的人文環(huán)境。3）建筑形式、色彩、屋頂不過(guò)分突出小區(qū)建筑單體形象，只是將其作為環(huán)境中的一個(gè)構(gòu)件，充分發(fā)揮組團(tuán)建筑之間的整體關(guān)系，從而造成小區(qū)建筑群體對(duì)人視覺(jué)的沖擊感染效果。建筑總體基調(diào)以淡雅的色調(diào)為主，不采用大面積明亮耀眼或深沉的顏色，石料和磚石保持自然的色彩。玻璃和金屬的顏色選用柔和中性的色調(diào)，如透明玻璃、墨綠色、灰色和藍(lán)綠色。建筑群中相鄰建筑的屋頂形式考慮協(xié)調(diào)呼應(yīng)。4）建筑照明設(shè)計(jì)小區(qū)建筑照明突出與環(huán)境的和諧，不過(guò)份強(qiáng)調(diào)建筑，只強(qiáng)調(diào)主要入口、主要里面線條等，而不采用通體照明。泛光照明的設(shè)施隱蔽安裝，不暴露于建筑表面，泛光照明的色彩不超過(guò)三種。5）道路照明設(shè)計(jì)小區(qū)道路照明根據(jù)道路性質(zhì)和寬度不同，采用不同亮度標(biāo)準(zhǔn)和燈桿高度。燈光選用自然的顏色，如金屬鹵鹽燈，燈桿置于車道分隔帶內(nèi)或人行道旁。路燈、燈桿和附屬裝置互相匹配，選用深褐色和黑色，與樹木顏色為一體。人行道和綠地的照明設(shè)計(jì)考慮尺度宜人，形成與周圍建筑和環(huán)境相協(xié)調(diào)，采用桿燈、裝燈或綠化燈。小廣場(chǎng)、草坪選用桿燈照明，高度在2～3米，停車區(qū)和建筑入口區(qū)采用裝燈，裝燈高度為1米，內(nèi)有反光鏡，將燈光反射于地面。6）街道設(shè)施設(shè)計(jì)街道設(shè)施是指設(shè)于小區(qū)內(nèi)的交通標(biāo)志，路牌、消防栓、郵政郵箱、電話亭、垃圾箱、自動(dòng)售貨機(jī)、公共指示牌、休息座椅等設(shè)施。為創(chuàng)造有秩序的小區(qū)環(huán)境，上述設(shè)施設(shè)置的位置、色彩、形式等必須統(tǒng)一設(shè)計(jì)，確保小區(qū)環(huán)境的整潔和品位。小區(qū)內(nèi)各種交通標(biāo)志尺寸應(yīng)規(guī)格化，消防結(jié)合建筑或花壇設(shè)置；垃圾箱避免使用鮮艷色彩與卡通造型，形式簡(jiǎn)潔，易清洗，獨(dú)立設(shè)置在人流密集處；公用電話亭避免使用鮮艷或高明度的顏色，其他小區(qū)設(shè)施如小區(qū)導(dǎo)游圖等設(shè)施，統(tǒng)籌兼顧、合理有效。5.3.5豎向設(shè)計(jì)（一）豎向設(shè)計(jì)原則滿足道路、市政管網(wǎng)的工程要求滿足地形、平整土方工程量的要求地下空間、地面景觀設(shè)計(jì)的要求（二）豎向設(shè)計(jì)商貿(mào)小區(qū)地形變化大，豎向設(shè)計(jì)總體上遵循場(chǎng)地南高北低的特點(diǎn)進(jìn)行場(chǎng)地平衡設(shè)計(jì)，居住用地區(qū)內(nèi)地比較平坦結(jié)合地形變化做調(diào)整，主要是滿足道路排水和市政管網(wǎng)要求。皮影文化廣場(chǎng)區(qū)地勢(shì)低，考慮到經(jīng)濟(jì)和景觀要素的創(chuàng)作要求不做大的調(diào)整，將皮影文化廣場(chǎng)做成下沉式廣場(chǎng)。5.3.6綜合管網(wǎng)規(guī)劃為盡快發(fā)揮應(yīng)有的社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益，本小區(qū)建設(shè)應(yīng)貫徹先地下后地上，地面建筑與基礎(chǔ)設(shè)施同步進(jìn)行的原則。綜合管網(wǎng)規(guī)劃的目的在于為各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施創(chuàng)造有利的條件，事先安排好各類關(guān)系在平面和豎向的合理位置。同時(shí)為各類單體工程的設(shè)計(jì)，管線工程的施工以及地下的管理工作提供科學(xué)依據(jù)，創(chuàng)造有利條件。（一）管線綜合規(guī)劃的原則1、統(tǒng)一坐標(biāo)高程系統(tǒng)為使各類工程管線的設(shè)計(jì)，施工建立在統(tǒng)一的基準(zhǔn)線上，避免發(fā)生混亂和互不銜接，高程系統(tǒng)采用黃海高程系。2、管線交叉時(shí)的互讓原則壓力管道讓重力自流管道；柔性管道讓剛性管道；管徑小的讓管徑大的。（二）管線綜合設(shè)計(jì)的內(nèi)容管線工程綜合按其工程階段分為規(guī)劃綜合、設(shè)計(jì)綜合兩個(gè)階段，本項(xiàng)目屬于規(guī)劃綜合階段，它僅確定區(qū)內(nèi)電力、電信、熱力、給水、雨水、污水六種管線在平面上的位置。1、編制管線設(shè)計(jì)綜合平面圖在各專業(yè)提供的規(guī)劃設(shè)計(jì)資料的基礎(chǔ)上，初步確定各種管線在平面上的位置，再根據(jù)管線再到路上的排列、敷設(shè)的可能性，在總體對(duì)管線的走向、排列次序等進(jìn)行調(diào)整，經(jīng)過(guò)反復(fù)研究，確定各種管線在平面上的位置。2、設(shè)計(jì)道路標(biāo)準(zhǔn)橫斷圖根據(jù)交通需要及各種管線再到路上的擁擠程度，以及有關(guān)管線的設(shè)計(jì)規(guī)范，考慮《城市管線工程綜合》中“各種管線最小水平凈距表”設(shè)計(jì)修訂道路標(biāo)準(zhǔn)斷面圖，除調(diào)整道路各組成部分的尺寸外，把各種管線相互間距離、距規(guī)劃路中心線、構(gòu)筑物、道路紅線間的尺寸標(biāo)清楚。5.3.7給水工程規(guī)劃（一）用水量估算1、生活用水量標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)室外給水規(guī)范GBJ13-86,確定居住建筑的生活用水標(biāo)準(zhǔn)為180L/人.d。公共建筑的用水量按生活用水量的10%進(jìn)行計(jì)算。2、消防用水標(biāo)準(zhǔn)消防用水量為10L/s，并按同一時(shí)間內(nèi)有一處發(fā)生火災(zāi)，滅火持續(xù)時(shí)間2小時(shí)用水計(jì)算。3、其他用水標(biāo)準(zhǔn)其他用水包括澆灑道路和綠地的用水量以及管網(wǎng)漏水量，按上述用水量總和的15%計(jì)算。表5-1用水量估算用水項(xiàng)目規(guī)模用水量標(biāo)準(zhǔn)合計(jì)（m3/日）生活用水2456人180L/人.d442.08共建用水生活用水15%66.312未預(yù)見(jiàn)量以上合計(jì)15%76.26總用水量584.664、總用水量用水總量取600m3/日（二）水源小區(qū)用水由城市市政給水管網(wǎng)直接供給，由城市供水干管管徑總水表井引入。（三）給水管網(wǎng)規(guī)劃遵照小區(qū)規(guī)劃，依據(jù)小區(qū)內(nèi)地形特點(diǎn)，由城市市政給水管網(wǎng)引入小區(qū)給水管DN250進(jìn)入?yún)^(qū)內(nèi)，管網(wǎng)為支狀敷設(shè)，考慮給水段檢修，在管道一定距離處設(shè)置閥門井。根據(jù)小區(qū)內(nèi)消防要求沿管網(wǎng)內(nèi)布置室內(nèi)外消防栓，布置間距不大于120米。消防是由小區(qū)內(nèi)室外消火栓同市政消火栓共同作用。小區(qū)給水管材采用PVC給水管，管件閥門采用相配套的類型。（四）消防栓小區(qū)內(nèi)部采用地上式室外消防栓。5.3.8排水工程規(guī)劃（一）排水體制選擇采用雨污分流的排水體制。（二）污水排放1、按照建設(shè)生態(tài)居住區(qū)的思想，商貿(mào)小區(qū)污水排放采用統(tǒng)一收集、集中排放，就是將生活污水首先統(tǒng)一收集，排入城市污水管網(wǎng)。2、污水量預(yù)測(cè)污水量按照給水量的90%計(jì)算，日排水總量為：530立方米。3、根據(jù)小區(qū)入口數(shù)和污水總量，估算污水管管徑，小區(qū)內(nèi)排水管道最小管徑為DN200mm，最大管徑為DN400mm，污水管網(wǎng)沿道路敷設(shè)，結(jié)合地形將主干道由南向北鋪設(shè)，介入渭華路城市污水主干道。（三）雨水排放1、規(guī)劃思路結(jié)合地形南高北低的特點(diǎn)，采取自然重力排水，將雨水收集排入渭華路城市雨水主干道，排入河流。2、雨水量采用華縣縣城暴雨強(qiáng)度公式計(jì)算。（四）排水管材采用HPE排水管材，熱熔連接。5.3.9供電工程規(guī)劃（一）電源規(guī)劃小區(qū)的電壓等級(jí)配網(wǎng)采用10KV主供電源，引自城市市政電網(wǎng)。（二）用電量預(yù)測(cè)采用面積指標(biāo)法進(jìn)行負(fù)荷估算。項(xiàng)目方提供變壓器為2個(gè)315KVA，1個(gè)630KVA，表5-2用電負(fù)荷計(jì)算表建筑用電類型單位建筑面積負(fù)荷指標(biāo)建筑面積（m2）用電負(fù)荷(KW)居住建筑50W/m2107200536公共建筑80W/m232935.3264合計(jì)140135.3800（三）為提高供電安全性、可靠性，兼顧規(guī)劃區(qū)內(nèi)的景觀要求，采用室外箱式變電箱對(duì)小區(qū)進(jìn)行供電分配。（四）規(guī)劃區(qū)內(nèi)電力線路宜采用地下式敷設(shè)，同路徑的線路敷設(shè)在同一溝道中。6回及以上線路采用電纜溝槽，6回以下線路采用直埋敷設(shè)。（五）規(guī)劃小區(qū)內(nèi)路燈由路燈專網(wǎng)同一集中控制，桿線與電力線路同側(cè)布置，應(yīng)與規(guī)劃區(qū)內(nèi)線路同期建設(shè)，采用埋地敷設(shè)。（六）電力線路在規(guī)劃用地內(nèi)，沿道路敷設(shè)于電信線路兩側(cè)，布置外圍干線網(wǎng)的走徑按總體規(guī)劃要求確定。5.3.10電信工程規(guī)劃（一）規(guī)劃區(qū)內(nèi)電信電纜引自縣城電信主干管。（二）電信負(fù)荷計(jì)算表：采用面積指標(biāo)法進(jìn)行估算。表5-3電信數(shù)量估算表建筑用電類型單位建筑面積負(fù)荷指標(biāo)建筑面積（m2）電信門數(shù)居住建筑1線/100m21072001072線公共建筑1線/50m232935.3659線合計(jì)1731線（三）區(qū)內(nèi)的通信網(wǎng)及對(duì)外網(wǎng)將向“三網(wǎng)融合”的寬帶綜合業(yè)務(wù)數(shù)字網(wǎng)方向發(fā)展，建立一個(gè)高質(zhì)量、高速度、多業(yè)務(wù)、高度自動(dòng)化的網(wǎng)絡(luò)，把語(yǔ)音、數(shù)據(jù)、圖像等各種業(yè)務(wù)在同一網(wǎng)中實(shí)現(xiàn)。（四）電信傳輸網(wǎng)以交接配線為主體，條件成熟時(shí)也可接入光環(huán)網(wǎng)，采用光纖用戶接入單元（ONU）。由交接箱或ONU引出用戶直配線。（五）干線全部采用地下管道敷設(shè)，分支至交接箱也宜采用地下式，交接箱或光纖用戶接入單元可采用室內(nèi)布置。（六）各網(wǎng)共存時(shí)，電信市話網(wǎng)、有線電視網(wǎng)、計(jì)數(shù)機(jī)數(shù)據(jù)寬帶網(wǎng)、區(qū)內(nèi)只能網(wǎng)絡(luò)等信息傳輸線均采用一線位，同溝敷設(shè)，圖中電信線路的管位應(yīng)預(yù)留以上信號(hào)所需管孔。（七）與電力線平行布置的電信應(yīng)有足夠的間距以滿足磁兼容性要求，沿道路敷設(shè)的線路與電力線路分側(cè)不至于道路兩旁，外圍干線網(wǎng)的路由與總體規(guī)劃相協(xié)調(diào)。新建道路、建筑物均應(yīng)預(yù)留電信路通道和管位。應(yīng)考慮物業(yè)管理網(wǎng)絡(luò)化對(duì)傳輸通道及管位的潛在要求。（八）有線電視，有線電視系統(tǒng)主干線纜在弱電管孔敷設(shè)，其信號(hào)分配方式以采用分配分支系統(tǒng)為宜。5.3.11燃?xì)?、供熱工程?guī)劃（一）氣源：由縣城住網(wǎng)接入天然氣。（二）燃?xì)饬繕?biāo)準(zhǔn)：根據(jù)規(guī)范耗熱定額，取2200MJ/人.年。（三）低壓供熱管網(wǎng)沿小區(qū)道路敷設(shè)。（四）供熱：居住小區(qū)內(nèi)采用太陽(yáng)能熱水器的方式，公共建筑供熱結(jié)合城市總體規(guī)劃由市政供熱提供熱源。5.4項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo)規(guī)劃對(duì)小區(qū)基本地塊采取綜合技術(shù)指標(biāo)體系，對(duì)地塊的開發(fā)建設(shè)進(jìn)行控制和引導(dǎo)，綜合技術(shù)指標(biāo)見(jiàn)表5-4:表5-4項(xiàng)目詳細(xì)技術(shù)指標(biāo)序號(hào)指標(biāo)名稱單位數(shù)值1規(guī)劃總用地面積畝154.22建設(shè)用地面積畝154.23總建筑面積㎡20750045其中住宅建筑面積㎡100300商業(yè)建筑面積㎡1072006容積率-27建筑密度%35.988居住總?cè)藬?shù)人24569總戶數(shù)戶76810戶均人口人/戶3.211綠地率%3512停車位個(gè)80013其中地上：個(gè)228地下：個(gè)572

第六章項(xiàng)目施工進(jìn)度6.1.項(xiàng)目進(jìn)度安排的依據(jù)根據(jù)單體建構(gòu)筑物的施工情況、《全國(guó)統(tǒng)一建筑安裝工程工期定額》和本項(xiàng)目的具體情況，對(duì)工期定額進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，確定項(xiàng)目施工階段的開發(fā)期，并按本項(xiàng)目的總體開發(fā)經(jīng)營(yíng)控制方案，編制項(xiàng)目建設(shè)各項(xiàng)工作的進(jìn)度計(jì)劃。6.2施工進(jìn)度安排的原則認(rèn)真貫徹執(zhí)行黨的方針政策、國(guó)家法令法規(guī)、上級(jí)主管部門對(duì)本工程建設(shè)的指示和要求。1、密切施工組織設(shè)計(jì)各專業(yè)的聯(lián)系，統(tǒng)籌考慮，以關(guān)鍵性工程的施工分期和施工程序?yàn)橹鲗?dǎo)，協(xié)調(diào)安排其他各單項(xiàng)工程的施工進(jìn)度。2、在充分掌握及認(rèn)真分析基本資料的基礎(chǔ)上，盡可能采用先進(jìn)的施工技術(shù)和設(shè)備，最大限度地組織均衡施工，加快施工進(jìn)度，保證工程質(zhì)量和安全施工，根據(jù)實(shí)際施工情況及時(shí)的調(diào)整和落實(shí)施工總進(jìn)度。3、充分重視和合理安排準(zhǔn)備工程的施工進(jìn)度。在主體工程開工前，相應(yīng)各項(xiàng)準(zhǔn)備工作應(yīng)基本完成，為主體工程開工和順利進(jìn)行創(chuàng)造條。4、盡量縮短建設(shè)工期因開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資金額較大，為縮短工期，應(yīng)重點(diǎn)做好以下工作：選擇優(yōu)秀的承包商來(lái)確保工程按期完成；多個(gè)施工隊(duì)同時(shí)開工，做好不同施工隊(duì)的協(xié)調(diào)工作，使他們之間造成的影響降到最低，達(dá)到流水作業(yè)施工的要求。6.3項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排根據(jù)項(xiàng)目的具體建設(shè)內(nèi)容，項(xiàng)目建設(shè)期為29個(gè)月，從2010年8月份開始至2012年年底結(jié)束。具體安排見(jiàn)圖6-1項(xiàng)目施工進(jìn)度橫道圖。時(shí)間項(xiàng)目2010年2011年2012年3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度前期準(zhǔn)備工作地基開挖主體施工配套設(shè)施建設(shè)室外及地下工程處理竣工驗(yàn)收?qǐng)D6-1項(xiàng)目施工進(jìn)度橫道圖第七章工程招投標(biāo)方案7.1招標(biāo)原則及依據(jù)7.1.1招標(biāo)原則1.公開原則項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)應(yīng)具有高的透明度，實(shí)行招標(biāo)信息，招標(biāo)程序公開，即發(fā)布招標(biāo)通告，公開招標(biāo)，公開中標(biāo)結(jié)果，使每一個(gè)投標(biāo)人獲得同等的信息，知悉招標(biāo)的一切條件和要求。2.公平原則要求給予所有投標(biāo)人平等的機(jī)會(huì)，使其享有同等的權(quán)利，并履行同等的義務(wù)，不岐視任何一方。3.公正原則要求評(píng)標(biāo)時(shí)按事先公布的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)待所有的投標(biāo)人。4.誠(chéng)實(shí)信用原則招標(biāo)投標(biāo)當(dāng)事人應(yīng)以誠(chéng)實(shí)、守信的態(tài)度行使權(quán)利，履行義務(wù)，以維持招標(biāo)投標(biāo)雙方的利益平衡，以及自身利益與社會(huì)利益的平衡。5.獨(dú)立原則招標(biāo)人和投標(biāo)人都應(yīng)當(dāng)是獨(dú)立的法人單位，在招投標(biāo)過(guò)程中，應(yīng)自主決策，不受外界任何因素的干涉。6.接受行政監(jiān)督原則招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)的核心是競(jìng)爭(zhēng)，招標(biāo)投標(biāo)的過(guò)程實(shí)際上是競(jìng)爭(zhēng)的過(guò)程，招標(biāo)投標(biāo)雙方當(dāng)事人都要遵守有關(guān)法律、法規(guī)以及有關(guān)規(guī)定，在招標(biāo)投標(biāo)的全過(guò)程，要接受有關(guān)行政監(jiān)督部門依法實(shí)施的監(jiān)督。7.1.2招投標(biāo)依據(jù)1、《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》；2、中華人民共和國(guó)國(guó)家發(fā)展改革委員會(huì)令第3號(hào)《工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》；3、中華人民共和國(guó)國(guó)家發(fā)展改革委員會(huì)令第9號(hào)關(guān)于《建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告增加招標(biāo)內(nèi)容以及核準(zhǔn)招標(biāo)事項(xiàng)暫行規(guī)定》；4、中華人民共和國(guó)國(guó)家發(fā)展改革委員會(huì)令第30號(hào)《工程項(xiàng)目施工招標(biāo)管理辦法》；5、陜發(fā)[2001]9號(hào)文件《陜西省人民政府關(guān)于印發(fā)陜西省工程建設(shè)項(xiàng)目招投標(biāo)管理若干規(guī)定的通知》；6、其他有關(guān)招投標(biāo)文件規(guī)定。7.2招標(biāo)范圍華縣永安城開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施各環(huán)節(jié)均采用公開招標(biāo)方式確定項(xiàng)目各承建單位。7.3招標(biāo)組織形式項(xiàng)目主要采用委托招標(biāo)形式，由項(xiàng)目業(yè)主委托具有相應(yīng)資質(zhì)、從事過(guò)類似工程招標(biāo)且信譽(yù)良好的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)代理招標(biāo)。將遵循公平、公正、公開、誠(chéng)信的原則確定中標(biāo)單位，投標(biāo)人應(yīng)具備相應(yīng)的資質(zhì)和實(shí)施能力。7-1華縣永安城開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)情況表招標(biāo)內(nèi)容招標(biāo)范圍招標(biāo)組織形式招標(biāo)方式不采用招標(biāo)方式備注全部招標(biāo)部分招標(biāo)自行招標(biāo)委托招標(biāo)公開招標(biāo)邀請(qǐng)招標(biāo)項(xiàng)目設(shè)計(jì)√√√工程勘察√√√工程施工√√√監(jiān)理√√√重要材料√√√設(shè)備購(gòu)置√√√其他7.4招標(biāo)方式按國(guó)家招投標(biāo)法及有關(guān)規(guī)定采用公開招標(biāo)方式確定施工單位、監(jiān)理單位和供貨商。并在國(guó)家和省市指定媒介發(fā)布招標(biāo)公告，如：中國(guó)采購(gòu)與招標(biāo)網(wǎng)、陜西建設(shè)網(wǎng)，公開發(fā)布招標(biāo)公告。7.5招投標(biāo)相關(guān)要求（1）投標(biāo)人必須具有獨(dú)立法人資格；（2）具有房屋建筑工程施工資質(zhì)和業(yè)績(jī)；（3）項(xiàng)目主要管理人員具有項(xiàng)目管理資格、經(jīng)驗(yàn)及能力。7.6評(píng)標(biāo)委員會(huì)的人員組成及資格要求評(píng)標(biāo)委員會(huì)由陜西省政府評(píng)標(biāo)專家?guī)熘械慕?jīng)濟(jì)、技術(shù)方面專家組成。根據(jù)本項(xiàng)目招標(biāo)文件在開標(biāo)當(dāng)天從專家?guī)熘须S機(jī)抽取。評(píng)標(biāo)委員會(huì)主任由專家推舉擔(dān)任。評(píng)標(biāo)委員會(huì)要嚴(yán)格按照招標(biāo)文件確定的評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法，對(duì)投標(biāo)文件進(jìn)行評(píng)審和比較。評(píng)標(biāo)辦法可采用綜合評(píng)估法或經(jīng)評(píng)審的最低價(jià)法。7.7招標(biāo)備案招標(biāo)文件發(fā)售前須上報(bào)渭南市發(fā)改委和招投標(biāo)站備案，確定中標(biāo)人后，15日內(nèi)將中標(biāo)通知書與簽訂的合同報(bào)發(fā)改委備案。

7.8招標(biāo)流程圖簽訂招標(biāo)委托代理協(xié)議簽訂招標(biāo)委托代理協(xié)議形成招標(biāo)工作備忘錄進(jìn)入招標(biāo)程序編制招標(biāo)文件發(fā)布招標(biāo)公告（或投標(biāo)邀請(qǐng)書），出售招標(biāo)文件組織踏勘現(xiàn)場(chǎng)并召開標(biāo)前會(huì)資格后審編制資格預(yù)審文件發(fā)布資格預(yù)審公告，出售資格預(yù)審文件組織評(píng)委進(jìn)行資格預(yù)審發(fā)出資格預(yù)審結(jié)果通知書協(xié)助招標(biāo)人簽訂承包合同招標(biāo)資料移交業(yè)主準(zhǔn)備評(píng)標(biāo)資料組織評(píng)委進(jìn)行評(píng)標(biāo)發(fā)出中標(biāo)通知書備案

第八章投資估算8.1項(xiàng)目總投資估算依據(jù)1、《全國(guó)統(tǒng)一市政工程預(yù)算定額陜西省價(jià)目表》（2004）；2、《全國(guó)統(tǒng)一安裝工程預(yù)算定額陜西省價(jià)目表》（2001）；3、《全國(guó)統(tǒng)一市政工程預(yù)算定額陜西省價(jià)目表費(fèi)用定額》（2001）；4、陜西省建筑工程安裝工程裝飾工程費(fèi)用定額（1999）；5、陜西省建筑工程綜合概預(yù)算定額（1999）；6、陜西省發(fā)改委編制的《陜西省建設(shè)工程其他費(fèi)用定額》(2004)；7、永安城項(xiàng)目總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。8.2項(xiàng)目總投資估算原則 1、項(xiàng)目投資估算盡可能反映項(xiàng)目的實(shí)際情況；2、項(xiàng)目總投資盡量符合節(jié)約和安全的原則；3、項(xiàng)目總投資估算對(duì)于無(wú)法準(zhǔn)確估算或因市場(chǎng)變化導(dǎo)致投資增加的項(xiàng)目在不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)中考慮。8.3項(xiàng)目總投資估算陜西華縣永安城開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目總投資20989萬(wàn)元(詳見(jiàn)附表1：投資估算表)。其中：第一部分工程直接費(fèi)用16021.2萬(wàn)元，第二部分其它費(fèi)用4034.1萬(wàn)元，不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)601.7萬(wàn)元，建設(shè)投資利息332萬(wàn)元。具體各部分投資如下所示：1、第一部分工程費(fèi)用16021.2萬(wàn)元:（1）建安造價(jià):項(xiàng)目建安總造價(jià)14886.7萬(wàn)元。其中住宅建安造價(jià)7283.7萬(wàn)元；商業(yè)建安造價(jià)22390.7萬(wàn)元。（2）公用工程費(fèi)用：項(xiàng)目公用工程費(fèi)用為547萬(wàn)元。（3）輔助設(shè)施費(fèi)用：項(xiàng)目輔助設(shè)施費(fèi)用為587.5萬(wàn)元。2、第二部分其它費(fèi)用4034.1萬(wàn)元：（1）土地費(fèi)用：項(xiàng)目占地面積154.2畝，土地價(jià)格為21萬(wàn)元/畝，土地費(fèi)用為3238.2萬(wàn)元；（2）項(xiàng)目前期勘察設(shè)計(jì)費(fèi)用332萬(wàn)元；（3）前期費(fèi)用20萬(wàn)元；（4）造價(jià)及招標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)為67.5萬(wàn)元；（5）監(jiān)理費(fèi)用：80萬(wàn)元；（6）管理費(fèi)用：管理費(fèi)用以前期費(fèi)用、建安總造價(jià)、配套設(shè)施費(fèi)、室外工程費(fèi)、城建費(fèi)用、監(jiān)理費(fèi)用為基數(shù)取1.5%，管理費(fèi)用為296.4萬(wàn)元。3、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)601.7萬(wàn)元：以第一部分工程費(fèi)用和第二部分其它費(fèi)用之和（不含土地費(fèi)用）為基數(shù)，基本預(yù)備費(fèi)為601.7萬(wàn)元；4、建設(shè)投資利息332萬(wàn)元：考慮到項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的穩(wěn)健性，銀行利率在采用央行3-5年期貸款利率的基礎(chǔ)上上浮20%（為6.91%），計(jì)算銀行貸款利息為332萬(wàn)元。8.4資金來(lái)源 華縣永安城開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目總投資為20989萬(wàn)元，項(xiàng)目資金來(lái)源主要由三部分組成：永安房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司自有資金8791.9萬(wàn)元，銀行借款6000萬(wàn)元，銷售收入再投入6197.1萬(wàn)元。

第九章財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)主要對(duì)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)盈利能力、項(xiàng)目的清償能力以及項(xiàng)目的不確定性三個(gè)方面進(jìn)行分析，以確定項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是否可行。由于本項(xiàng)目中心廣場(chǎng)部分屬于公益性項(xiàng)目，不需要進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，因此僅對(duì)商住樓部分進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益分析。9.1財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)原則（1）費(fèi)用與效益計(jì)算范圍相一致的原則費(fèi)用與效益計(jì)算范圍相一致即是把投入與產(chǎn)出范圍限定在同一范圍內(nèi)；（2）動(dòng)態(tài)分析與靜態(tài)分析相結(jié)合，以動(dòng)態(tài)分析為主的原則根據(jù)資金的時(shí)間價(jià)值原理，考慮項(xiàng)目整個(gè)計(jì)算期內(nèi)各年的效益與費(fèi)用，采用現(xiàn)金流量分析的方法，計(jì)算內(nèi)部收益率、凈現(xiàn)值等評(píng)價(jià)指標(biāo)；（3）基礎(chǔ)數(shù)據(jù)確定中的穩(wěn)妥原則；（4）費(fèi)用與效益識(shí)別的有無(wú)對(duì)比原則。9.2財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選擇基準(zhǔn)收益率=（1+銀行貸款利率）×（1+風(fēng)險(xiǎn)貼補(bǔ)率）×（1+通貨膨脹率）-1銀行貸款利率為：5.4%；風(fēng)險(xiǎn)貼現(xiàn)率：3.2%通貨膨脹率為：3.0%基準(zhǔn)收益率為：（1+5.4%）×（1+3.2%）×（1+3.0%）-1=12%9.2.1計(jì)算期的確定永安城項(xiàng)目的建設(shè)期為29個(gè)月，即從2010年8月份開始，到2012年年底結(jié)束。項(xiàng)目從2012年年初開始銷售，到2013年年底銷售完成。9.2.2營(yíng)業(yè)稅金及附加的確定營(yíng)業(yè)稅取營(yíng)業(yè)收入的5%，城市維護(hù)建設(shè)稅取營(yíng)業(yè)稅的7%，教育費(fèi)附加取營(yíng)業(yè)稅的3%，土地增值稅按照銷售收入的1%預(yù)提；營(yíng)業(yè)稅金及附加具體見(jiàn)附表。9.2.3銷售價(jià)格的確定根據(jù)華縣房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，項(xiàng)目建成后多層住宅銷售按1500元/平方米計(jì)算，小高層住宅銷售按照2200元/平方米計(jì)算，商業(yè)銷售價(jià)格按4000元/平方米計(jì)算。9.2.4利潤(rùn)總額及所得稅項(xiàng)目稅后利潤(rùn)總額為24258.3萬(wàn)元，所得稅為8086.1萬(wàn)元，詳細(xì)測(cè)算結(jié)果見(jiàn)附表——營(yíng)業(yè)稅金及附加估算表。9.3財(cái)務(wù)盈利能力分析項(xiàng)目全投資現(xiàn)金流量表（見(jiàn)附表一）根據(jù)該表計(jì)算的評(píng)價(jià)指標(biāo)有項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、項(xiàng)目投資回收期和年平均投資利潤(rùn)率。稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為20796.2萬(wàn)元，內(nèi)部收益率為35.62%；稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為15123.6元，內(nèi)部收益率為30.02%；財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)折現(xiàn)率，說(shuō)明盈利能力滿足了行業(yè)最低要求，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值均大于零，該項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可以考慮的。項(xiàng)目投資回收期為2.38年，小于項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)時(shí)間3.5年，項(xiàng)目資金能按時(shí)回收。（詳見(jiàn)附表：全投資現(xiàn)金流量表）項(xiàng)目自有資金現(xiàn)金流量表（見(jiàn)附表二）根據(jù)該表計(jì)算的評(píng)價(jià)指標(biāo)有項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、借款償還期。稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為20969.3萬(wàn)元，內(nèi)部收益率為40.42%；稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為15296.7萬(wàn)元，內(nèi)部收益率為34.29%；財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)折現(xiàn)率，說(shuō)明盈利能力滿足了行業(yè)最低要求，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值均大于零，該項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可以考慮的。項(xiàng)目借款償還期為1.52年，借款能夠按時(shí)償還。（詳見(jiàn)附表：自有資金現(xiàn)金流量表）9.4結(jié)論從下頁(yè)表9-1看，主要指標(biāo)均滿足評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，所以項(xiàng)目是可行的。表9-1項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)計(jì)算結(jié)果評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)是否可行全部投資財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值20796.2萬(wàn)元>0是稅前內(nèi)部收益率35.62%>12%是稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值15123.6萬(wàn)元>0是稅后內(nèi)部收益率30.02%>12%是投資回收期2.38年＜10年是年投資利潤(rùn)率44%是全部投資財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值20969.3萬(wàn)元>0是稅前內(nèi)部收益率40.42%>12%是稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值15296.7萬(wàn)元>0是稅后內(nèi)部收益率34.29%>12%是借款償還期1.52年＜3.5年

第十章不確定性分析各種不確定性因素如：建設(shè)投資、經(jīng)營(yíng)收入、入住率、項(xiàng)目計(jì)算期等的變化會(huì)影響投資方案的經(jīng)濟(jì)效果。本項(xiàng)目的不確定性分析包括盈虧平衡分析和敏感性分析，以此分析為基礎(chǔ)，判斷投資方案對(duì)不確定性因素變化的承受能力，對(duì)項(xiàng)目的最終決策提供參考依據(jù)。10.1盈虧平衡分析據(jù)線性盈虧平衡分析基本公式：經(jīng)營(yíng)收入方程：R=P×Q成本費(fèi)用方程：C=V×Q+T×Q+F其中:R——實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)收入P——計(jì)劃經(jīng)營(yíng)收入Q——經(jīng)營(yíng)收入的實(shí)現(xiàn)率C——總成本費(fèi)用V——經(jīng)營(yíng)成本T——營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅，合計(jì)為營(yíng)業(yè)收入的6.5%；F——總投資。令B=R-C=0,即可求出Q的值。本項(xiàng)目的銷售收入為57925萬(wàn)元，項(xiàng)目總投資為20989萬(wàn)元，得：57925×Q=57925×6.5%×Q+20989解此方程，得到：Q≈38.75%故經(jīng)營(yíng)收入的實(shí)現(xiàn)率Q≈38.75%為本項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)，即當(dāng)銷售收入實(shí)現(xiàn)38.75%時(shí)，項(xiàng)目即可以實(shí)現(xiàn)盈虧平衡。項(xiàng)目的銷售收入的實(shí)現(xiàn)率高于這個(gè)比例時(shí)，項(xiàng)目會(huì)出現(xiàn)盈利；反之，若低于這個(gè)比例，項(xiàng)目則會(huì)出現(xiàn)虧損。從項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)38.75%來(lái)看，可以說(shuō)本項(xiàng)目具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。10.2敏感性分析本項(xiàng)目主要進(jìn)行銷售收入和建設(shè)投資對(duì)內(nèi)部收益率（IRR）的敏感性分析，主要包括當(dāng)銷售收入、建設(shè)投資分別發(fā)生變化時(shí)對(duì)全部投資內(nèi)部收益率的單因素敏感性分析。在單因素分析時(shí)假定其他因素都不發(fā)生變化?；鶞?zhǔn)內(nèi)部收益率為12%。10.2.1銷售收入變化對(duì)內(nèi)部收益率的敏感性分析銷售收入變化時(shí)對(duì)內(nèi)部收益率的影響如下列表10-1和圖10-2所示：表10-1銷售收入對(duì)內(nèi)部收益率的影響經(jīng)營(yíng)收入的變化-10%-5%0%5%10%IRR的變化24.41%27.30%30.02%32.61%35.08%基準(zhǔn)收益率12%12%12%12%12%圖10-1銷售收入對(duì)內(nèi)部收益率的影響圖依據(jù)以上圖,采用插入法找出銷售收入變動(dòng)的臨界點(diǎn)：-5%-(-5%-0)*(27.3%-12%)/(27.3%-30.02%)=-33.13%由此可以看出，本項(xiàng)目的營(yíng)業(yè)收入允許變動(dòng)的幅度為(-33.13%,+∞)。在此建議項(xiàng)目在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中做好銷售收入的管理工作，銷售收入的下降幅度不要超過(guò)33.13%，否則項(xiàng)目將達(dá)不到基準(zhǔn)的收益水平。10.2.2建設(shè)投資變化對(duì)內(nèi)部收益率的敏感性分析建設(shè)投資變化時(shí)對(duì)內(nèi)部收益率的影響如下列表10-2和圖10-2所示：表10-2建設(shè)投資對(duì)內(nèi)部收益率的影響建設(shè)投資的變