招商實(shí)戰(zhàn)之租金水平與業(yè)態(tài)規(guī)劃

租金水平與業(yè)態(tài)規(guī)劃

招商實(shí)戰(zhàn)之特定商場(chǎng)案例分析特定商戶成交案例分析市場(chǎng)租金調(diào)研項(xiàng)目租金方案建議租金方案思路參考依據(jù)特定商場(chǎng)案例分析特定商戶成交案例分析市場(chǎng)租金調(diào)研目標(biāo)商場(chǎng)樣本地王購(gòu)物中心太陽(yáng)廣場(chǎng)銅鑼灣廣場(chǎng)西武百貨中信廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)規(guī)模每層商戶組合每層商場(chǎng)平面布局招商條件各業(yè)態(tài)商戶租賃成交條件租金調(diào)研方式和內(nèi)容租金調(diào)研方式和內(nèi)容特定商場(chǎng)案例分析特定商戶成交案例分析市場(chǎng)租金調(diào)研目標(biāo)行業(yè)租戶百貨公司超市國(guó)際名牌大型家居用品專門店電器城電影城娛樂(lè)中心大型中式酒樓特色餐飲、美食廣場(chǎng)美容院及發(fā)廊音像、書店大型運(yùn)動(dòng)用品專門店健身中心銀行調(diào)研結(jié)論分析特定商場(chǎng)案例分析特定商戶成交案例分析市場(chǎng)租金調(diào)研結(jié)論分析結(jié)論：各行業(yè)商戶租金水平及承租面積規(guī)律各行業(yè)商戶承租水平及承租面積基本規(guī)律最高最低其次最小化妝品、服裝、珠寶、皮具、鞋、鐘表、眼鏡、通信最大美食廣場(chǎng)、百貨公司、超市、大型中式酒樓、娛樂(lè)中心、電影院電器、音像、美容中心、家居用品、運(yùn)動(dòng)用品、健身中心租金面積零售商鋪特色主力店大型主力店各行業(yè)商戶承租水平及承租面積基本規(guī)律具體分別予以分析大型主力店租金水平及承租面積規(guī)律特色主力店租金水平及承租面積規(guī)律一般零售店鋪?zhàn)饨鹚郊俺凶饷娣e規(guī)律特色餐飲店租金水平及承租面積規(guī)律具體分別予以分析大型主力店租金水平及承租面積規(guī)律特色主力店租金水平及承租面積規(guī)律一般零售店鋪?zhàn)饨鹚郊俺凶饷娣e規(guī)律特色餐飲店租金水平及承租面積規(guī)律各行業(yè)商戶承租水平及承租面積基本規(guī)律大型超市－－帶動(dòng)人氣社區(qū)超市物業(yè)名稱承租商戶實(shí)用面積（平方米）租金（元/平方米/月）鴻洲購(gòu)物中心1-2F沃爾瑪6,00035-40中港城2-4F百佳18,00045-55東方雅苑1-4F萬(wàn)佳20,00045-50商業(yè)中心超市嘉里中心負(fù)1F沃爾瑪3,00060-701太陽(yáng)廣場(chǎng)負(fù)1F百佳6,00065-75

（包管理費(fèi)）新大好百貨1-3F新一佳12,00080-100(包管理費(fèi)）租金內(nèi)不含空調(diào)及管理費(fèi)，其收取標(biāo)準(zhǔn)為32元/平方米（建筑面積計(jì)）樓層購(gòu)物中心的負(fù)一層(以帶動(dòng)人氣，將人流往高樓層引導(dǎo))或承租社區(qū)商住樓的整個(gè)裙樓承租面積一般至少在5,000平方米以上,甚至萬(wàn)余平方米單位租金承租能力較低。地段好的店鋪單位租金可達(dá)90元左右,地段差的店鋪單位租金在35元左右*注：-簽約年期一般為10-15年，從第三年起開始遞增，幅度不超過(guò)5%；-一般采取純租金形式，較少采用抽成的形式。特征分析：大型超市百貨公司－體現(xiàn)項(xiàng)目檔次和特色外地百貨物業(yè)名稱承租商戶實(shí)用面積（平方米）租金（元/平方米/月）上海巴黎春天負(fù)1-6F新世界百貨15,000保底100-130抽成6%-8%上海梅隴鎮(zhèn)1-6F伊勢(shì)丹15,000保底145-165抽成7%-9%本地百貨南山保利城裙樓1-3F友誼城百貨7,60050-60日豪名苑裙樓1-6F歲寶百貨10,00040-50東門迎賓商業(yè)大廈1-6F天虹商場(chǎng)28,00050-70特征分析：樓層一般貫通商場(chǎng)首層~4、5層承租面積大型綜合性百貨(NewWorld,Sogo)要求面積一般超過(guò)10,000平方米，精品百貨(如“連卡佛”、“西武”等)面積要求較靈活，一般在3,000平方米或以上單位租金大型綜合性百貨通常在60-140元之間，精品百貨略高，主要視乎承租面積而定,可達(dá)200元大型百貨中式酒樓物業(yè)名稱承租商戶實(shí)用面積（平方米）租金（元/平方米/月）中信廣場(chǎng)5F逸和軒4,00065-70金威大廈裙樓2F迎海漁港2,00040-50深港豪苑裙樓3F食神3,00060-65鼎盛時(shí)代裙樓2F-3F海港3,800120-130地王大廈4F金城太子2,08165-70圣廷苑東區(qū)2-3F鳳凰樓4,00085-90(包管理費(fèi))樓層通常設(shè)置在商場(chǎng)最高樓層或設(shè)在商住樓的裙樓部分承租面積承租面積大，一般在3000平方米以上單位租金承受租金范圍通常在50-70元*注:酒樓簽約年期一般為9年(3+3+3);遞增幅度通常不超過(guò)10%。中式酒樓娛樂(lè)中心、美食廣場(chǎng)、電影院娛樂(lè)美食電影院物業(yè)名稱承租商戶實(shí)用面積（平方米）租金（元/平方米/月）太陽(yáng)廣場(chǎng)5FNAMCO1,200營(yíng)業(yè)額抽成28%-32%太陽(yáng)廣場(chǎng)5F美食廣場(chǎng)1,500業(yè)主提供硬件設(shè)備,商戶按營(yíng)業(yè)額抽成20%-22%金世界友誼城百貨負(fù)1F法拉利娛樂(lè)中心800150-160樓層購(gòu)物中心最高層或貫通商場(chǎng)的較高樓層承租面積一般至少在1,000平方米以上單位租金娛樂(lè)中心和美食廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)模式以營(yíng)業(yè)額抽成為主;電影院行業(yè)在國(guó)內(nèi)發(fā)展尚未成熟,發(fā)展商設(shè)立電影院主要是配合商場(chǎng)提供消費(fèi)者多一種娛樂(lè),經(jīng)營(yíng)模式以合資及自營(yíng)為主大型主力店特征總結(jié)娛樂(lè)、美食、電影院大型中式酒樓大型超市百貨公司承租面積遞增趨勢(shì)娛樂(lè)、美食、電影院大型超市大型中式酒樓百貨公司承租水平遞增趨勢(shì)百貨公司——承租面積最大，承租水平最高，放在商場(chǎng)最佳位置；超市——承租面積大，承租水平低，放至地下既可滿足面積需求，又可聚集人流，向上輻射；娛樂(lè)、美食、電影院——承租能力最低，但能聚集人流，設(shè)置在商場(chǎng)高樓層，既能滿足面積需求，又可將人流引導(dǎo)上來(lái)，同時(shí)提升周邊商鋪價(jià)值；大型中式酒樓——承租水平低，要求面積大，但可提供消費(fèi)者休憩、餐飲場(chǎng)所，是購(gòu)物中心必要因素，一般放至最高樓層。大型主力店特征總結(jié)

慧通行一群熱愛商業(yè)與地產(chǎn)并愿意終生為之努力的人下首層大型超市放至底層以匯聚人流，使人流輻射至其它樓層承租面積大，通常在5000平方米以上，僅次于百貨公司；租金承受水平較低，單位租金通常在35-90元。首層二層三層百貨公司占據(jù)最佳位置，體現(xiàn)項(xiàng)目檔次和特色；承租面積最大，通常在萬(wàn)平方米以上，可貫穿于商場(chǎng)首層~4、5F；租金承受水平相對(duì)較低，大型綜合性百貨單位租金在60-140左右。四層五層娛樂(lè)、美食、電影院承租能力最低，通常為營(yíng)業(yè)額抽成形式或自營(yíng)形式，放至較高樓層；提供娛樂(lè)、休閑功能，能聚人氣，將人引導(dǎo)至高樓層；承租面積相對(duì)較小，但至少在千余平方米以上。五層大型中式酒樓承租面積較大，通常在3000平方米以上；一般設(shè)置在商場(chǎng)頂層，提供休憩、餐飲場(chǎng)所；承受租金多在50-70元。大型主力店承租特征總結(jié)大型主力店的安排－案例連鎖超市租金：50-70元/M2匯聚人流下首層設(shè)置超市大型主力店的安排－案例綜合性百貨共3F如：Sogo、Pacific租金(1-3F)：100-150元/M2精品百貨共2F。如：Rainbow、LaneCrawford租金(1-2F)：200-250元/M2百貨公司設(shè)置在1F-3F特色椅主力置店的的安排強(qiáng)－案拍例溜冰剛場(chǎng)美食題廣場(chǎng)租金藏:5母0-濫80垂元/爆M2美食隱廣場(chǎng)塑設(shè)置丙在4跑F特色辜主力遼店的劍安排第－案狗例大型理中式珍酒樓蔥(如斃逸和巨軒酒遠(yuǎn)家、棒海港紋、金粱龍船摘、鳳字凰樓攜等權(quán))—痕租金巡壽:5贏0-喇70逐元/岔M2大型粉中式連酒樓趟設(shè)置橡在第傳5F各行忘業(yè)商幼戶租隱金水隱平及梨承租泛面積娛基本有規(guī)律具體唯分別匆予以勿分析大型罵主力能店租蕉金水郊平及困承租啞面積誤規(guī)律特色淘主力軍店租金橋水平寺及承鏈租面亮積規(guī)這律一般餃零售競(jìng)店鋪蘆租金昨水平塌及承娛租面約積規(guī)麥律特色歡餐飲淘店租環(huán)金水司平及家承租榮面積夸規(guī)律項(xiàng)目區(qū)租金母方案電器城物業(yè)名稱承租商戶實(shí)用面積（平方米）租金（元/平方米/月）光彩新天地永樂(lè)電器400060-70振華大廈1-4F順電4,00070-80南山海洋之心裙樓1-2F國(guó)美電器3,00045-55樓層該行業(yè)承租水平低，且商品的消費(fèi)目的性強(qiáng)，因此通常設(shè)置在較高樓層或設(shè)在商住樓的整個(gè)裙樓承租面積一般在3,000平方米上單位租金地段好的店鋪單位租金可達(dá)70元左右,地段差的店鋪單位租金在50元左右電器遙連鎖家居物業(yè)名稱承租商戶實(shí)用面積（平方米）租金（元/平方米/月）振業(yè)大廈裙樓1-4F達(dá)芬奇4,00065-75樓層該行業(yè)承租水平低，且商品的消費(fèi)目的性強(qiáng)，因此通常設(shè)置在較高樓層或設(shè)在商住樓的整個(gè)裙樓承租面積承租面積大，可達(dá)萬(wàn)余平方米單位租金承租水平較低，地段好的店鋪單位租金可達(dá)70元左右,地段差的店鋪單位租金在40元左右大型敏家居健身中心物業(yè)名稱承租商戶實(shí)用面積（平方米）租金（元/平方米/月）地王負(fù)1F中航1,100170-175(含管理費(fèi))和平廣場(chǎng)2F金朝陽(yáng)3,50040-45上海香港廣場(chǎng)3-4FPhysical6,00085-90(含管理費(fèi))樓層該行業(yè)是商場(chǎng)的配套項(xiàng)目,設(shè)置樓層相對(duì)靈活,主要視店鋪的外觀、位置是否適合健身中心要求承租面積承租面積較大，至少在千余平方米以上單位租金承租水平較低，3000平方米以上大型店鋪單位租金通常在90元以下,1000平方米左右店鋪?zhàn)饨鹂蛇_(dá)到170元左右健身鐮中心體育運(yùn)動(dòng)用品物業(yè)名稱承租商戶實(shí)用面積（平方米）租金（元/平方米/月）上海港匯廣場(chǎng)地下1F名店運(yùn)動(dòng)城2,50080-100抽成6%-8%上海中信泰富廣場(chǎng)4FMarathonsports200300-400樓層設(shè)置樓層要根據(jù)商場(chǎng)整體商戶組合布局而定，即該行業(yè)需與所在商場(chǎng)樓層的其它業(yè)態(tài)組合相契合承租面積承租面積較為靈活,大的千余平方米,小的幾百平方米單位租金租金承受水平與承租面積直接相關(guān),單位租金范圍從80-400元不等體育誓用品州專門結(jié)店美容院及發(fā)廊物業(yè)名稱承租商戶實(shí)用面積（平方米）租金（元/平方米/月）嘉匯百貨3F完美550190-200地王3F完美223380-390和平茂業(yè)2F金寶典發(fā)廊20095-100高科利大廈2F瑪莎纖體美容38048-52群星廣場(chǎng)7F夢(mèng)圓皇宮美容美體2,70065-75樓層該行業(yè)是商場(chǎng)、寫字樓的配套項(xiàng)目，通常設(shè)置在二層或以上承租面積承租面積靈活，通常小到二百平方米，大到三千平方米均可單位租金承租水平相對(duì)較低，地段好的店鋪單位租金可達(dá)360元左右,地段差的店鋪單位租金在60元左右美容皮美發(fā)暈中心特色訊主力奔店承拾租特涼征總幼結(jié)大型家居用品店電器城健身中心體育運(yùn)動(dòng)用品專門店、美容院承租面積遞增趨勢(shì)單位承租水平（元/平方米/月）遞增趨勢(shì)80-120906050下首遣層總體柄承租盛能力搞較低劍，一貼般放鑰在商沃場(chǎng)中碑層以態(tài)上，滋如3F以上首層二層大型家居用品店電器城健身中心體育運(yùn)動(dòng)用品專門店、美容院三層四層五層承租能力高、承租面積小的放至較低樓層，反之放至高樓層特色雹主力數(shù)店承繳租特夢(mèng)征總頸結(jié)大型體育用品專賣店(如MarathonSports、RoyalSportingHouse等)租金:80-120元/M2美容院或客戶服務(wù)中心(如中國(guó)移動(dòng)通信、中國(guó)聯(lián)通等)租金:150元/M2體育演用品渣專門竿店、腿美容芬院設(shè)輝置在使第3望F特色妥主力僅店安蒸排－絡(luò)案例健身倡中心緊(腦如P腦hy跡si豪ca遲l等灶）租金流:6飽5-頃80疼元/嶄M2家電穴家居輝、健喊身中網(wǎng)心設(shè)嗓置在腎第4幻玉F溜冰扶場(chǎng)特色洽主力榨店安仰排－尚案例電器垃連鎖轟(怎如順于電等始）租金蟲:6勇5-境80知元/錘M2各行已業(yè)商捏戶租盒金水霸平及龜承租俘面積譜基本燭規(guī)律具體增分別但予以媽分析大型再主力著店租淹金水療平及裁承租曉面積挺規(guī)律特色瘡主力姐店租臨金水世平及幅承租脂面積診規(guī)律一般余零售紛店鋪?zhàn)饨鸸伤秸杉俺谢ㄗ饷骝_積規(guī)妙律特色筑餐飲厭店租咐金水求平及瘦承租有面積紅規(guī)律*注楚：一頌般零禮售店冷鋪包淺括服抄裝、電鞋、厭珠寶伸、眼柏鏡、喂精品排等零售室店鋪便承租賊特征蠻總結(jié)元/㎡8%32%27%5%各樓層遞增（減）差幅元/㎡各樓層遞增（減）差幅63%20%26%58%同一慢商場(chǎng)對(duì)不同燒樓層此的平產(chǎn)均租尼金以過(guò)首層床為原香點(diǎn)，沿往上長(zhǎng)層和爺下層踢租金煩均遞越減下首腫層——配合劍主力詠店檔僻次和研類型軋安排稍服務(wù)肅配套縣型商深鋪零售船店鋪勵(lì)安排澤－案膚例服務(wù)辯配套私類行業(yè)畝：便退利店栽、銀慈行、梯藥店上、沖板印店咽、個(gè)德人護(hù)孤理、御面包滲房、溫雪糕素、糖榜果、膚書報(bào)細(xì)亭等租金尊：平泛均租筒金60逗0元趕/M2，可扎按店絹鋪位忠置上蠶浮或才下調(diào)短10漲-2格0%國(guó)際株一線餃及二長(zhǎng)線品打牌專預(yù)賣店嘗(服衛(wèi)裝\污珠寶棚\鐘掏表\袋皮具夾\化疊妝品段\鞋輛\內(nèi)知衣\寸精品蛾等承扔受租隊(duì)金水尸平最悄高的暫行業(yè)津。平均侵租金犯：70漿0元悄/M2可按腰品牌蹤蝶知名勿度上眼浮或撤下調(diào)科10捆%購(gòu)物撈中心寫字樓裙樓首層——面對(duì)內(nèi)高檔浪消費(fèi)潮群，鍵以各究類國(guó)稼際一蓬、二嶺線品臉牌連鎮(zhèn)鎖店舒為主估，力猜求樹嘩立和睡提升環(huán)項(xiàng)目蕉檔次東形象零售底店鋪貍安排隨－案砌例香港排及東愧南亞撤知名梅品牌料連鎖宏店碗(服燈裝\判珠寶賭\鐘儉表\蟻皮具釋\化糖妝品紙\鞋店\內(nèi)嗚衣\虹精品朝等)平均災(zāi)租金船：60妖0元脖/M2可按繭品牌鐵知名核度上懶浮或?yàn)a下調(diào)創(chuàng)10嗚%甩-2甚0%大型木品牌伸旗艦疤店(善如A宗RM灶A(yù)N甩I—本服裝凝、皮伐具、抵精品坦、家礎(chǔ)私等緩)第2百F：二層雖商戶樓品牌川檔次踐稍遜拿于首縮慧層零售聯(lián)店鋪百安排辜－案艙例國(guó)內(nèi)迫及香紡港知稍名品蘿牌連扁鎖店莊(局服裝膽\皮淚具\(yùn)鵝鞋等恩)平均叢租金謠：40罵0元絲式/M2可按干品牌校知名主度上伏浮或出下調(diào)綿10笑%獅-2新0%第3蹄F：三層洋商戶料品牌搬檔次勢(shì)稍遜巾于二帽層零售扛店鋪螞安排趁－案累例書店風(fēng)、禮辛品、聲琴行晨、音遵像平均付租金秩：30會(huì)0元汗/M2可按倦品牌陶知名匠度上出浮或部下調(diào)擇15流%尊-2銳5%第4形F：念配合童娛樂(lè)贈(zèng)中心秤、健溫身中酷心主宇力店嘗特點(diǎn)遞，突戶出年憲輕消筍費(fèi)者猶需求莊特色零售成店鋪麥安排薯－案滾例工藝蹤蝶品、喂家居漢擺設(shè)眉、布移藝、銅床上似用品匪、燈胖飾平均泉租金詞：12禍0元炊/M2可按遮品牌份知名虹度上丑浮或模下調(diào)健10棋%第5戰(zhàn)F：經(jīng)營(yíng)桂行業(yè)夜獨(dú)立賞性高零售崗店鋪穴安排撫－案純例具體翅分別島予以壁分析大型擴(kuò)主力插店租銀金水悟平及堵承租軋面積珠規(guī)律特色折主力督店租奶金水郊平及災(zāi)承租慈面積醒規(guī)律一般棕零售功店鋪類租金困水平倘及承撤租面圍積規(guī)亭律特色滑餐飲衛(wèi)店租金拌水平茂及承搭租面浙積規(guī)味律*注研：特?fù)屔驮嬛笝n酒吧布、西井餐廳植、咖裹啡廳伶、快螺餐廳館等類妖型各行懸業(yè)商燙戶租誓金水險(xiǎn)平及液承租菠面積膠基本捎規(guī)律下首疊層三層二層首層四層五層承租賄均價(jià)(元盛/平繩方米死/月出)地王商場(chǎng)中信廣場(chǎng)無(wú)第5F65（逸和軒）70(金城太子,2081m2)180(豫園上海飯莊,530m2)230(意大利咖啡,33m2)//250（必勝客)100（Friday,866m2)450（星巴克,230m2)350（肯德基）/特色慘餐飲麗的承絹?zhàn)馑畨炂讲惋嫞ㄖ形骺觳蛷d）—如KFC、面點(diǎn)王等租金：200-250元/M2提供休憩、服務(wù)場(chǎng)所下首粥層——奸靠近晨地鐵佩站口裂設(shè)置揪大眾堡化、味便利院性餐框飲類羅型特色跑餐飲彼安排勿－案飽例西式匪餐廳哲(如移哈根迎達(dá)斯杜、G箏ra許pp籠a’體s、駕Da禁n隸Ry幅an祖’s朋)平均絞租金蒜：2難00求-3套00士元/阻M2首層——址配合建首層族國(guó)際厘高檔突品牌蟲定位余，設(shè)餓置西紋式餐濕廳類雷型特色黨餐飲霸安排吵－案蠢例特色餐飲品牌連鎖店1、咖啡：Starbucks、Illy