世聯(lián)城市進(jìn)入策略研究分享

世聯(lián)城市進(jìn)入策略研究分享演示文稿目前一頁\總數(shù)十六頁\編于二十一點世聯(lián)的研究思想（1/2）特征：區(qū)域中僅有一個大規(guī)模城市，整個區(qū)域的資本、人才等各種資源向核心城市不斷集聚；核心城市吸聚的力量遠(yuǎn)大于外擴(kuò)的力量取地機(jī)會：在區(qū)域中心城市取地特征：區(qū)域中心城市規(guī)模膨脹，不斷向外沿擴(kuò)張，城市周邊出現(xiàn)以某種功能（居住、產(chǎn)業(yè)等）為主的快速發(fā)展的副城區(qū)；郊區(qū)化成為中心城市發(fā)展的趨勢取地機(jī)會：區(qū)域中心城市近郊土地具備較好的市場機(jī)會區(qū)域單中心城市階段區(qū)域中心城市大都市化階段城市群階段中心城市主城區(qū)副城區(qū)特征：區(qū)域中心城市與周邊其他城市形成了產(chǎn)業(yè)分工和功能互補(bǔ)，根據(jù)行政地位與經(jīng)濟(jì)實力等級逐漸形成區(qū)域次中心城市、功能性中心城市、功能增長型城市等城市等級；中心城市外擴(kuò)的力量凸顯，成為發(fā)展趨勢取地機(jī)會：區(qū)域中心城市以外的次中心城市、功能中心城市、增長型城市等均具有較好的市場機(jī)會（案例借鑒：日本東京—城市發(fā)展進(jìn)程）大區(qū)域中的城市發(fā)展階段區(qū)域中心城市副城區(qū)副城區(qū)副城區(qū)小城市小城市小城市小城市小城市小城市小城市小城市小城市小城市目前二頁\總數(shù)十六頁\編于二十一點世聯(lián)的研究思想（2/2）世聯(lián)的研究思想：以全國范圍的城市等級劃分為基礎(chǔ)，結(jié)合貴集團(tuán)自身的企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展要求，進(jìn)行初步的城市篩選；通過房地產(chǎn)市場上升潛力的系統(tǒng)研究，選擇在房地產(chǎn)市場價值實現(xiàn)潛力高，房價滿足快速上升條件的城市進(jìn)入；根據(jù)高潛力市場的進(jìn)入性條件與所在區(qū)域的潛力條件，判斷聚焦區(qū)域；借鑒成功企業(yè)的發(fā)展經(jīng)驗，結(jié)合自身條件最終確定進(jìn)入的目標(biāo)城市全國范圍的城市梯級研究集團(tuán)取地要求房地產(chǎn)快速上升市場的一般規(guī)律高潛力市場的進(jìn)入性條件判斷目標(biāo)城市高潛力區(qū)域條件判斷借鑒成功經(jīng)驗?zāi)壳叭揬總數(shù)十六頁\編于二十一點世聯(lián)的研究方法：七次篩選確定目標(biāo)城市目標(biāo)城市全國范圍的重點城市第一次篩選：中國城市梯級劃分戰(zhàn)略性進(jìn)入傾向的城市第二次篩選：企業(yè)發(fā)展要求第三次篩選：房地產(chǎn)市場價值實現(xiàn)潛力市場價值實現(xiàn)潛力高的城市滿足房價快速上升條件的城市第四次篩選：房價快速上升條件第五次篩選：城市的進(jìn)入性條件具備進(jìn)入性條件的城市12345…優(yōu)選城市歸屬城市群內(nèi)部條件比較借鑒成功企業(yè)擴(kuò)張經(jīng)驗并結(jié)合自身條件第六次篩選：城市群內(nèi)部優(yōu)勢比較第七次篩選：成功經(jīng)驗借鑒目前四頁\總數(shù)十六頁\編于二十一點我們的研究范圍集中于中國已經(jīng)形成及即將形成的十七個城市群與城鎮(zhèn)密集區(qū)什么是城市群城市群（城市帶、城市圈、都市群或都市圈）指以中心城市為核心，向周圍輻射構(gòu)成城市的集合。城市群的特點反映在經(jīng)濟(jì)緊密聯(lián)系、之間的產(chǎn)業(yè)分工與合作，交通與社會生活、城市規(guī)劃和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)相互影響。由多個城市群或單個大的城市群即可構(gòu)成經(jīng)濟(jì)圈。為什么以城市群作為研究范圍城市群是區(qū)域經(jīng)濟(jì)的主要劃分單位；城市群是國際競爭的基本單位；城市群能夠反應(yīng)城市之間的有機(jī)聯(lián)系與功能分工；城市群劃分標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)國家十一五規(guī)劃及地方規(guī)劃的劃分標(biāo)準(zhǔn)，將中國大部分城市劃分為17個城市群及城鎮(zhèn)密集區(qū)第一次篩選：中國城市梯級劃分1長三角城市群2珠三角城市群3京津冀城市群4山東半島城市群（青島-濟(jì)南-煙臺-威海-淄博）5遼中南城市群（沈陽-大連-鞍山-營口）6川渝城市群（成都、重慶）7中原城市群（鄭州、洛陽）8海峽西岸城市群（廈-漳-泉-福）9湘中城市群（長-株-潭）10關(guān)中城市群（西安）11長江中游城市群（武漢）12哈大齊城市群（昆明、大慶）13滇中城市群（昆明）14淮南城市群（合肥）15黔中城市群（貴陽）16北部灣城市群（南寧、北海、欽州）17環(huán)鄱城市群(南昌）1234567891011121314151617注：十七個城市群并未完全包括我國的所有城市，西部的大部分城市尚未形成城市群目前五頁\總數(shù)十六頁\編于二十一點根據(jù)經(jīng)濟(jì)總量水平，我國城市群明顯劃分為四個等級一級城市群經(jīng)濟(jì)總量達(dá)到10000億以上，包括：長三角城市群、珠三角城市群、京津冀城市群、山東半島城市群；二級城市群經(jīng)濟(jì)總量在5000~7000億，包括：遼中南城市群、川渝城市群、中原城市群、海峽西岸城市群、湘中城市群；三級城市群經(jīng)濟(jì)總量在2000~3000億，包括：關(guān)中城市群、長江中游城市群、哈大齊城市群等；經(jīng)濟(jì)總量2000億以下為四級城市群第一次篩選：中國城市梯級劃分一級城市群二級城市群GDP10000億以上GDP5000~7000億三級城市群GDP2000~3000億四級城市群GDP2000億以下GDP城市群資料來源：2004年城市群經(jīng)濟(jì)總量統(tǒng)計長三角珠三角京津冀遼中南川渝中原海峽西岸湘中山東半島關(guān)中長江中游哈大齊目前六頁\總數(shù)十六頁\編于二十一點根據(jù)城市經(jīng)濟(jì)總量與人均財富水平，將城市群中的代表城市進(jìn)行等級劃分與排序第一次篩選：中國城市梯級劃分國民生產(chǎn)總值（GDP）是衡量城市總體經(jīng)濟(jì)實力的最主要和直觀的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)；城市經(jīng)濟(jì)水平與人均財富水平是評估城市發(fā)展成果的最重要的兩個方面；人均可支配收入是衡量城市人均財富水平的代表指標(biāo)。城市等級劃分方法：將城市按照經(jīng)濟(jì)總量水平劃分等級，同一等級城市根據(jù)人均財富水平進(jìn)行排序。目前七頁\總數(shù)十六頁\編于二十一點中國代表城市梯級模型同一級別城市中，根據(jù)城市在城市群中的功能等級細(xì)分為區(qū)域中心城市（即各城市群中的中心城市）和區(qū)域重點城市（包括各城市群中的次中心城市、功能性中心城市、功能增長型城市），以反映各城市影響力差異；同一級別城市按照人均財富水平（人均可支配收入）進(jìn)行排序，以反映購買力差異；第一次篩選：中國城市梯級劃分深圳上海杭州南京天津東莞寧波佛山廈門長沙鄭州淄博揚(yáng)州泰州青島大連沈陽蘇州無錫煙臺北京廣州成都重慶武漢濟(jì)南唐山石家莊長春南昌哈爾濱合肥西安濰坊洛陽鞍山福州南通威海常州泉州大慶紹興中山嘉興貴陽南寧湘潭北海秦皇島昆明營口德陽欽州漳州株洲廊坊珠海舟山湖州惠州鎮(zhèn)江頂級城市一級城市：區(qū)域中心城市一級城市：區(qū)域重點城市二級城市：區(qū)域中心城市二級城市：區(qū)域重點城市三級城市：區(qū)域中心城市三級城市：區(qū)域重點城市注：城市梯級圖表形式參見附件注：第一次篩選排除的城市：人均可支配收入低于10000元的中小城市目前八頁\總數(shù)十六頁\編于二十一點城市發(fā)展階段與進(jìn)入建議單中心階段大都市化階段輻射外圍城市階段頂級城市一級區(qū)域中心城市二級區(qū)域中心城市三級區(qū)域中心城市上海、深圳、北京、廣州杭州、南京、天津、青島、大連、沈陽、成都、重慶、武漢廈門、長沙、鄭州、石家莊、長春、南昌、哈爾濱、合肥、西安、昆明貴陽、南寧取地機(jī)會在區(qū)域中心城市取地區(qū)域中心城市近郊取地城市群內(nèi)與中心城市具有直接交通聯(lián)系的城市取地第一次篩選：中國城市梯級劃分目前九頁\總數(shù)十六頁\編于二十一點貴集團(tuán)對城市選擇的要求第二次篩選：貴企業(yè)發(fā)展要求城市選擇的目的選擇的城市作為戰(zhàn)略性進(jìn)入而非機(jī)會型進(jìn)入城市選擇的區(qū)域方向**城市不考慮進(jìn)入；重點關(guān)注城市群；目前十頁\總數(shù)十六頁\編于二十一點城市房地產(chǎn)市場價值實現(xiàn)潛力判斷：

城市人口密度與城市人均財富水平計算說明：城市人口的統(tǒng)計數(shù)據(jù)包括全市總?cè)丝凇⑹袇^(qū)人口、戶籍人口、常住人口等數(shù)種統(tǒng)計，在本次計算中主要采用市區(qū)常住人口的統(tǒng)計數(shù)據(jù)（常住人口更能反應(yīng)真實的房地產(chǎn)需求），少數(shù)城市因缺少統(tǒng)計數(shù)據(jù)，采用市區(qū)戶籍人口進(jìn)行計算；城市總面積包括眾多山體、水體、耕地等不可建設(shè)面積，不符合房地產(chǎn)用地建設(shè)的真實情況，因此采用城市的建成區(qū)面積作為計算指標(biāo)。第三次篩選：房地產(chǎn)市場價值實現(xiàn)潛力城市房地產(chǎn)市場價值實現(xiàn)的兩個根本因素：城市人口密度，城市人均財富水平（其中人均財富水平，即城鎮(zhèn)人均可支配收入，已在城市梯級排序中予以考慮）城市建成區(qū)人口密度=市區(qū)常住人口÷市區(qū)建成區(qū)面積篩選原理城市人口密度的計算方法目前十一頁\總數(shù)十六頁\編于二十一點城市研究總結(jié)：房價快速上升的指標(biāo)關(guān)系第四次篩選：房價快速上升條件指標(biāo)指標(biāo)變化意義房價上升表現(xiàn)商品住宅均價連續(xù)兩年漲幅超過15%房地產(chǎn)市場進(jìn)入快速上升期商品住宅銷售面積增幅在20%以上預(yù)示市場需求的爆發(fā)房價支撐指標(biāo)人均可支配收入連續(xù)三年上升7%以上表明城市人均財富水平有了很好的積累社會消費品零售總額連續(xù)三年保持在12%以上說明國內(nèi)貿(mào)易相當(dāng)活躍，城市消費力強(qiáng)勁；大批相關(guān)從業(yè)人士將具備良好的財富積累；積累起大量外來人士異地居住、辦公的需求外貿(mào)進(jìn)出口總額連續(xù)兩年增長在20%以上說明外貿(mào)相當(dāng)活躍，城市開放性強(qiáng)；大批相關(guān)從業(yè)人士將具備良好的財富積累；積累起大量外籍人士異國居住、辦公的需求房價驅(qū)動指標(biāo)土地價格出現(xiàn)30%以上的猛增土地成本的猛升將導(dǎo)致房地產(chǎn)價格在2-3年內(nèi)出現(xiàn)大幅上升土地供應(yīng)量放量或緊縮土地供給影響三年后的房地產(chǎn)市場，土地供應(yīng)減少，必然導(dǎo)致三年后市場供應(yīng)的短缺，引起房價上漲；土地供應(yīng)量過大將抑制未來3年后的房價上漲固定資產(chǎn)投資連續(xù)2～3年增幅超過20%意味著城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的大幅投入和房地產(chǎn)建設(shè)力度加大，直接刺激居住與投資需求，房價迅速上漲城市總?cè)丝诖蟪鞘腥丝谝?guī)模連續(xù)2年增幅達(dá)到1.5～2%以上，中小城市連續(xù)2年增長達(dá)到3~5%以上人口的規(guī)模增長直接產(chǎn)生剛性需求的積累，房價在短期內(nèi)會快速上漲目前十二頁\總數(shù)十六頁\編于二十一點優(yōu)選城市進(jìn)入性條件的考慮因素第五次篩選：城市的進(jìn)入性條件限制性因素條件說明推薦標(biāo)準(zhǔn)成本因素土地資源獲取難度與成本城市土地供應(yīng)出現(xiàn)明顯緊縮意味著獲取土地的競爭壓力加大，同時取地成本將明顯增加；推薦進(jìn)入土地供應(yīng)相對平穩(wěn)的城市；不建議進(jìn)入土地供應(yīng)明顯緊縮的城市市場開放度與市場成熟度將外來知名開發(fā)商進(jìn)入數(shù)量作為評判市場開放度與市場成熟度的指標(biāo)；外來開發(fā)商進(jìn)入城市，并獲得項目成功，說明市場開放度較好；同時外來的競爭也將使本地的市場成熟度迅速提高；推薦進(jìn)入有多家全國知名開發(fā)商進(jìn)入的城市政府效率參考世界銀行研究報告專項排名120個城市的政府效率排名之中位于最后20位的不推薦進(jìn)入世聯(lián)評價不建議進(jìn)入評價為差的城市收益因素可預(yù)見的房價提升空間與同級別城市相比，價格差距說明現(xiàn)有房價拉升起點的高低；價格水平一定程度上反應(yīng)價格的上升空間；推薦進(jìn)入同級別城市中房價位于中低水平的城市；行業(yè)平均利潤水平根據(jù)世聯(lián)市場調(diào)查與操作項目得到的利潤水平經(jīng)驗數(shù)據(jù)不建議進(jìn)入利潤水平過低的城市目前十三頁\總數(shù)十六頁\編于二十一點優(yōu)選城市房地產(chǎn)指標(biāo)數(shù)據(jù)來源：各城市2006年統(tǒng)計公報，各城市統(tǒng)計信息網(wǎng)，各城市政府網(wǎng)站，搜房數(shù)據(jù)庫；更多城市房地產(chǎn)指標(biāo)數(shù)據(jù)詳見附件第五次篩選：城市的進(jìn)入性條件投資潛力指標(biāo)1、經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況（GDP、人均GDP、GDP增長率）2、房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模（固定資產(chǎn)投資、房地產(chǎn)投資）3、人口規(guī)模（常住人口、市區(qū)人口）4、人均使用面積規(guī)模（人均住宅使用面積）5、供給規(guī)模（施工面積、竣工面積）6、需求規(guī)模（銷售面積）7、購買力水平（人均可支配收入、人均儲蓄余額、恩格爾系數(shù)）投資風(fēng)險指標(biāo)

1、房地產(chǎn)投資風(fēng)險：房地產(chǎn)投資/GDP、房地產(chǎn)投資增長率/GDP增長率2、購買力風(fēng)險：房價/人均可支配收入、房價增長率/收入增長率3、供求風(fēng)險：施工/銷售、竣工/銷售目前十四頁\總數(shù)十六頁\編于二十一點促進(jìn)城市群發(fā)展的六大主導(dǎo)因素內(nèi)在驅(qū)動力：工業(yè)化外在帶動力：外向型經(jīng)濟(jì)強(qiáng)力催化劑：產(chǎn)業(yè)集群協(xié)調(diào)引導(dǎo)：政府作用經(jīng)濟(jì)紐帶：交通網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)增長極：核心城市大城市群的興起和發(fā)展都是以工業(yè)化為基礎(chǔ)。英格蘭城市群、德國魯爾城市群、法國巴黎城市群、美國大西洋城市群與五大湖城市群均是伴隨工業(yè)化的進(jìn)程而形成。外商直接投資對增強(qiáng)城市群的經(jīng)濟(jì)總量和實力，推進(jìn)其工業(yè)化、城市化的進(jìn)程起到了極大的促進(jìn)作用，特別是對城市群的龍頭城市作用更為明顯。城市群內(nèi)各城市的協(xié)作、分工與競爭均由高增長的產(chǎn)業(yè)群所帶動的產(chǎn)業(yè)帶作用。產(chǎn)業(yè)集聚與產(chǎn)業(yè)帶的形成是大城市群構(gòu)筑核心競爭力的基礎(chǔ)。城市群的核心城市以其巨大的技術(shù)經(jīng)濟(jì)能量向其腹地進(jìn)行輻射和擴(kuò)散，影響著城市群內(nèi)的每一城市，能夠帶動腹地的區(qū)域經(jīng)濟(jì)更快發(fā)展。發(fā)達(dá)的交通體系和現(xiàn)代化通訊網(wǎng)絡(luò)是城市群內(nèi)各城市間縮短時間、空間距離，提供便捷溝通、輻射的紐帶和橋梁，是形成區(qū)域經(jīng)濟(jì)、市場一體化的必要基礎(chǔ)和重要條件。政府的規(guī)劃、協(xié)調(diào)與推動對于城市群的形成