房地產(chǎn)項(xiàng)目社區(qū)招商策略及商業(yè)廣場籌建工作指引

招商策略/第一：產(chǎn)業(yè)配套性，作為小區(qū)的基礎(chǔ)配套之一，為住宅產(chǎn)品提供支撐和服務(wù)是社區(qū)商業(yè)的基本功能之一。

第二：日常便利性，俗話“一步近，兩步遠(yuǎn)”,由于居民生活的“便利性趨近”與“日常性重復(fù)”的特點(diǎn)，導(dǎo)致社區(qū)商業(yè)主要以滿足社區(qū)居民的日常性與便利性需求為主。這也解釋了為什么具備上述特點(diǎn)的標(biāo)準(zhǔn)超市和生鮮超市熱衷于進(jìn)社區(qū)的原因。

第三：服務(wù)親和性，與社區(qū)的就近性及商業(yè)交易的頻繁性，使得社區(qū)商業(yè)更容易成為社區(qū)居民愿意親近的一員，從而體現(xiàn)出其服務(wù)的親和性。第四：贏利長期性，社區(qū)存在與發(fā)展的穩(wěn)定性，使得社區(qū)商業(yè)比較不容易受到市政等各方面的因素影響，因而在發(fā)展上，其盈利期更為持久。第五：盈利穩(wěn)定性，前述特點(diǎn)使得社區(qū)商業(yè)在社區(qū)逐步成熟與穩(wěn)定后，盈利相應(yīng)的也具有一定的穩(wěn)定性。需求的相對多樣性和整體性，這是由社區(qū)居民所決定的，其需求不僅包括了對商品的需求，還有對服務(wù)的需求；既有對生活的基本需求，又表現(xiàn)為對吃、穿、用及健身、娛樂的要求?？梢哉f，社區(qū)商業(yè)在日常性需求方面表現(xiàn)得既相對全面，又形成一個整體的需求鏈。社區(qū)商業(yè)的主要功能體現(xiàn)在日常性的購物、休閑、餐飲、綜合服務(wù)等幾個方面，其中在業(yè)態(tài)配置的主次安排上，如果社區(qū)性商業(yè)輻射性不強(qiáng)，一般可做如下區(qū)分：第一，主要應(yīng)配置超市、便利店、生活類專業(yè)專賣店、菜市場、餐飲、生活服務(wù)等。第二，適當(dāng)設(shè)置大型綜合超市、文化娛樂設(shè)施和專業(yè)專賣店（二）餐飲店是指即時加工制作、商品銷售和服務(wù)性勞動等手段，向消費(fèi)者提供飲料、食品、菜肴、消費(fèi)場所和設(shè)備的經(jīng)營單位。包括各種酒家、酒樓、飯店、飯館、餐館、面館、早餐店、糕點(diǎn)店、咖啡店、休閑吧、酒吧、燒烤店等。（三）超市、大型超市超市是開架售貨，集中收款，滿足社區(qū)消費(fèi)者日常生活需要的零售業(yè)態(tài)。根據(jù)商品結(jié)構(gòu)不同，可分為食品超市和綜合超市。（四）便利店滿足顧客便利性需求為主要目的的零售業(yè)態(tài)。（五）食雜店是以香煙、酒、飲料、休閑食品為主，獨(dú)立傳統(tǒng)的無明顯品牌形象的零售業(yè)態(tài)。（六）維修店是指社區(qū)內(nèi)配備的家電維修、自行車摩托車修理、汽車維修服務(wù)、修鞋、配鑰匙等店鋪。（七）洗染店從事洗衣、燙衣、染色、織補(bǔ)以及皮革衣物的清洗、上光等服務(wù)項(xiàng)目的經(jīng)營單位。（八）美容美發(fā)店美發(fā)：根據(jù)賓客頭型、臉型、發(fā)質(zhì)和要求，為其設(shè)計(jì)、剪修、制作發(fā)型，提供肩部以上按摩及其相關(guān)服務(wù)。美容：根據(jù)賓客的面型、皮膚特點(diǎn)和要求，運(yùn)用多種美容技術(shù)、器械和化妝品，為其提供真皮層以上的護(hù)膚美容、化妝美容及其相關(guān)服務(wù)。（九）舊貨廢棄物回收站是指社區(qū)內(nèi)配置的收取居民廢品的單位。（十）家庭服務(wù)是指提供家庭鐘點(diǎn)工、家政服務(wù)、家庭護(hù)理等服務(wù)的機(jī)構(gòu)。（十一）書店、音像店是指社區(qū)內(nèi)配置的經(jīng)營書籍、音像制品的經(jīng)營單位。（十二）照相館運(yùn)用照相機(jī)、傳統(tǒng)感光材料、存儲卡和燈光設(shè)備，在室內(nèi)外拍攝人物、風(fēng)光、廣告等景象，并通過后期加工等技法，來塑造可視畫面形象，以及運(yùn)用彩照擴(kuò)印設(shè)備、彩色相紙、沖洗藥液、打印等從事沖卷、擴(kuò)印、放大彩色和黑白照片的經(jīng)營單位和機(jī)構(gòu)。商業(yè)廣場籌建工作指引(參考版)如何做好步行街商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃商業(yè)建筑設(shè)計(jì)具體要求室內(nèi)商業(yè)步行街：1、室內(nèi)商業(yè)步行街的組成室內(nèi)商業(yè)步行街由步行街和沿街設(shè)置的精品店、餐飲店以及中庭等共同構(gòu)成。2、室內(nèi)商業(yè)步行街的業(yè)態(tài)基本組合原則：室內(nèi)商業(yè)步行街的具體業(yè)態(tài)招商以及業(yè)態(tài)規(guī)劃由集團(tuán)商業(yè)管理公司結(jié)合項(xiàng)目以及招商情況進(jìn)行，其業(yè)態(tài)的基本組合原則為：若為三層室內(nèi)步行街，其第三層的業(yè)態(tài)規(guī)劃以餐飲業(yè)態(tài)為主，重點(diǎn)布置具有當(dāng)?shù)夭惋嬅朗澄幕厣牟惋嫎I(yè)態(tài)，尤其是重油煙餐飲業(yè)態(tài)。以減少其對一、二層的影響，并盡量高空排放。根據(jù)具體情況室內(nèi)步行街的中庭附近、以及其他層的端部等部位可布置輕油煙的餐飲、快餐、咖啡、冷飲等餐飲業(yè)態(tài)。3、室內(nèi)步行街的形態(tài)分類：由于用地條件、形狀、大小的不同，室內(nèi)步行街也可分為不同的形態(tài)：一字型：商業(yè)建筑設(shè)計(jì)具體要求一字型：折線型：商業(yè)建筑設(shè)計(jì)具體要求交叉型：折線型：商業(yè)騰建筑療設(shè)計(jì)袋具體俯要求交叉要型原：一、織商業(yè)拳業(yè)態(tài)阻分類局及面愛積占胃比步行示街的沿商業(yè)防業(yè)態(tài)畢分為韻服裝就服飾每、餐將飲、墳生活緞配套堪服務(wù)神三類渣。三個殲業(yè)態(tài)寫的面份積占餡比大烤致為登：餐飄飲面細(xì)積占居比4五0%蒙--收60博%；憤服裝訪服飾貧面積相占比議20壯%—吐30告%；丘生活陳配套產(chǎn)服務(wù)膜面積新占比覆20塞%-摔-2辦5%料。四、痰各樓僅層的敲基本途商業(yè)歇定位軍及規(guī)奏劃一層肺規(guī)劃豎為：蒸品牌濟(jì)服裝牲服飾懷旗艦品店、揪連鎖累知名肅餐飲踩、生城活配潛套服肢務(wù)（乒銀行步、藥鎮(zhèn)店、乖數(shù)碼漠產(chǎn)品離等）開；二層廳規(guī)劃宣為：扣個性牢特色乎服裝縫服飾或、休煤閑餐深飲、址生活規(guī)配套旅服務(wù)僵（家傅居用奏品、妨兒童殲用品溉、美霸容美芽發(fā)、妙兒童孟早教訓(xùn)等）蝴；三層華規(guī)劃杠為：浸中式宜正餐肆、西誘式快誼餐、貼地方老特色宣餐飲勞、風(fēng)旱味小茫吃、窮休閑踐水吧受等。五、用商業(yè)圍業(yè)態(tài)斯規(guī)劃案的基勺本原回則1、鄰統(tǒng)一意性原辰則：根據(jù)潛消費(fèi)罪者的求不同康購買排能力井和消仙費(fèi)習(xí)山慣，心在同雹一個哭樓層，諒品牌哄檔次坑或面度對的村消費(fèi)漂群應(yīng)極保持秋統(tǒng)一干的定交位。2、燃遞減祝原則唱：從低欄樓層呼到高頁樓層史，商瞧品檔乎次和危定位羞從高內(nèi)向低競逐級急遞減削。3、黎租金宮原則可：從低刑樓層效到高腸樓層跳，業(yè)罵態(tài)上罰從承尸擔(dān)租這金能做力較攜高的旺零售塑業(yè)態(tài)干向承獨(dú)擔(dān)租羽金能秋力較周低的液生活握配套粱服務(wù)驗(yàn)和餐女飲業(yè)灑態(tài)轉(zhuǎn)反變。4、花關(guān)聯(lián)槳性原騎則：要考威慮業(yè)艷態(tài)與踏業(yè)態(tài)襯之間讀的相頭互關(guān)翼聯(lián)性疾，使征客流纏形成互互動拘，達(dá)連到共趣享的荷目的舍。六、痕商業(yè)課業(yè)態(tài)叛規(guī)劃堂的特多殊技肝巧1、瘦為帶板動二口層的著人流程和經(jīng)淘營，邁一層載的服澤裝服日飾旗益艦店尖及國威際知密名鎖磁劃餐鋤飲可緊采取惠一拖花二的店形式復(fù)規(guī)化肉布局傲，形肉成一扯、二撫層的屢互動斃。2、涌步行哥街二澤、三瞞層的逗端頭懷位置桃一般孤會成堂為死柴角區(qū)春域。岔因此釀，在饒規(guī)劃絞時應(yīng)羞以中荒型知腳名餐鄉(xiāng)豐飲或魚目的獎性消是費(fèi)很茅強(qiáng)的四品牌衛(wèi)店為筐主。3、倉步行扇街中申廳處雨是步乒行街凍形象膝展示洗的重俘要區(qū)香域，丸應(yīng)規(guī)揮劃為惱知名窩服裝圖品牌浸店或略咖啡綁等休侵閑餐抄飲為擁主。七、癥業(yè)態(tài)椒規(guī)劃垮注意率要點(diǎn)1、扶考慮槍到商族家的術(shù)持續(xù)診經(jīng)營湖能力耐問題佛，珠伴寶、勸男正巧裝、翠兒童院、家卡居、健內(nèi)衣闊等小舍業(yè)種麻在布南局時導(dǎo)，應(yīng)本有多假個品遺牌集穩(wěn)合，妹形成惱消費(fèi)表環(huán)境羊。否鈴則必吉須是莫品牌各知名糖度高雁或商貢品特首色突殺出的焰品牌雨店。2、頓建壟筑規(guī)脫模在臂2萬暢平方安米以株下的終步行萍街里儲，咖沃啡、圾中式險(xiǎn)快餐水等不知宜數(shù)油量太自多，線以最侮多1勸-2妨家為行原則緞；規(guī)尋模在臥2萬取平方攻米以到上的削步行明街也畢要適世當(dāng)控昆制咖總啡和物中式視快餐有的占漢比。八、六步行種街與快主力豎店的熄關(guān)聯(lián)裳性在進(jìn)躺行步奏行街筐商業(yè)腔業(yè)態(tài)雅規(guī)劃建布局到時，肺還要翁考慮肉步行魄街商有鋪和粒周邊頌主力盒店的蟻關(guān)聯(lián)嬌性，豬應(yīng)盡不量保繡持消賄費(fèi)群褲的一隨致性驗(yàn)，形掃成客某流的澡共享劑。九、符建筑誰設(shè)計(jì)隙規(guī)劃恨要點(diǎn)步行范街三在層多劣是以寧餐飲嚇為主期，餐喇飲經(jīng)潛營有采延時賣服務(wù)嫩的問喘題，未因此識在進(jìn)剖行規(guī)哀劃時次要考籮慮通駁往室晌外的舞獨(dú)立放通道猴。餐飲敲業(yè)態(tài)妖的比輔例在營步行晌街中瘡一般旱會在化40李%-時-6服0%柱之間塵，因娛此貨軟梯、差干濕杜垃圾昆房的衫數(shù)量晝要設(shè)昌置合圣理，會位置映設(shè)置脆應(yīng)靠只近貨地梯，家有利吼于商喂家使警用的償便捷撒性。九、猾建筑未設(shè)計(jì)梁規(guī)劃新要點(diǎn)步行宅街與南各主凝力店杜的通率道應(yīng)候規(guī)劃肌在步碧行街稍入口獅處到眨步行守街中需廳之至間的刮位置佩，不訊宜設(shè)沿置在宿步行兔街入直口處嬸。設(shè)宿置在夠步行皆街入萄口處漸，一小是根乖本不怕會對患主力糾店起狹到帶合動客廚流的魄作用打；二勉是減四少了挑步行恥街的鞠優(yōu)質(zhì)科商鋪我數(shù)量尋，降蠅低了莊租金祖收益鄙；三鍬是會糠影響黃二、糾三樓咸的客館流動參線，襲形成嗚死角綿。根據(jù)間商業(yè)粗業(yè)態(tài)盲規(guī)劃慎的特雜點(diǎn)，介一、票三樓君的商乎鋪多口數(shù)以救餐飲饞和知切名服澇裝品尋牌店券為主勻，因收此可尤適當(dāng)主規(guī)劃送的大勝一些醬。單斧鋪面廁積1寺50通平方響米左笑右，它商鋪媽深度報(bào)12寺米—津15嘆米；撲二樓嗚的商嘩鋪以臂個性乓、特已色服裳裝或項(xiàng)家居調(diào)用品杯為主條，商嫩鋪應(yīng)朽規(guī)劃仿的適勞當(dāng)小含一些量，單問鋪面府積6抬0—握80強(qiáng)平方也米，給商鋪文深度刮8—抓12捷米。十、領(lǐng)建筑蹈結(jié)構(gòu)汪規(guī)劃駁設(shè)計(jì)劃原則應(yīng)將艱百貨惡、超向市、勁影院芒、電件玩等風(fēng)集客勢能力花較強(qiáng)五的主羅力店付規(guī)劃伯在步森行街藏的兩回側(cè)或焰端頭敵的地霜方，么將主核力店戚圍繞鹽步行蛙街的煙周圍紋，使浮步行抗街真級正成矛為核貪心和話紐帶擔(dān)。招商甩工作設(shè)主要并原則31PA交RT漁Ⅰ邀招商榮的基斧本原坡則與激案例32業(yè)態(tài)比例分配原則統(tǒng)一形象原則同業(yè)差異異業(yè)互補(bǔ)原則招商期租金優(yōu)惠原則多元經(jīng)營方式原則主力店招商先行原則統(tǒng)一服務(wù)及信息化管理原則招商七項(xiàng)基本原則招商最的基毒本原信則與服案例33招商榮的基極本原熔則與摸案例貓/業(yè)敲態(tài)比雪例分允配原斷則基本柱原則劉一：首業(yè)態(tài)步比例鋪分配貪原則內(nèi)在誤因素：根朽據(jù)建以筑格縣局、錘經(jīng)營壩規(guī)劃年確定彼業(yè)態(tài)懼分配鐘比例外在警因素：市場頁環(huán)境競爭膚狀況34招商幕的基浸本原杠則與歡案例相/業(yè)資態(tài)比興例分則配原盡則正佳乞廣場業(yè)態(tài)案分配涂比例華南款MA幸LL業(yè)態(tài)疤分配癥比例35基本翻原則蟲二：黃統(tǒng)一伐形象午原則商場碧需要石擁有份明確同經(jīng)營寒主題&巨大患創(chuàng)造塘力品竹牌招入大商家脊應(yīng)適始應(yīng)商碎場經(jīng)減營主除題，釋與商啄場整嘴體形拉象相版符招商刪的基苗本原鈴則與娃案例烈/統(tǒng)間一形糠象原錄則36基本饑原則趙三：趙同業(yè)拜差異滑異業(yè)傭互補(bǔ)刊原則同業(yè)殿差異任：招商兔中不太能在本一個禾有限諸空間誼內(nèi)盲編目招綢入多燙家同勁一類斜型商料家異業(yè)撥互補(bǔ)顯：在招往商中恨體現(xiàn)搬互補(bǔ)歸性原計(jì)則，摟滿足折顧客則消費(fèi)霞的選就擇權(quán)招商鍬的基畫本原蟲則與盤案例乞/同惹業(yè)差遇異異驅(qū)業(yè)互朗補(bǔ)原練則37基本超原則貓四：濟(jì)多元徑經(jīng)營易方式剪原則商業(yè)典物業(yè)恥經(jīng)營亞方式熟：自早營、偶聯(lián)營膏、租堵賃采取佛多種賞經(jīng)營振方式殿能提猜高利蠢潤率向，同唉時符最合精濾細(xì)化你管理義要求招商抗的基選本原螺則與朗案例以/多補(bǔ)元經(jīng)侮?duì)I方早式原院則38菲律鋸賓S座M集辜團(tuán)—妻—『東自營憤品牌誘』模碑式典數(shù)范招商析的基捆本原誓則與窩案例貌/多割元經(jīng)兇營方挑式原蜓則SM呀S瞇up已er志M糠al型l的雖標(biāo)準(zhǔn)找單體評商場避在1縱5至鄰20壞萬平弄方米鈴，其吊中自匠營的獎面積慰超過邪60今%SM自營店的構(gòu)成SMsupermarket大賣場SMHomemart家品SM服裝SMToykingdom玩具大賣場SMStationery文具SM百貨公司SMAppliace家電SMCineax影城成本優(yōu)勢招商優(yōu)勢推廣優(yōu)勢建設(shè)優(yōu)勢收益優(yōu)勢自營崇商場聽的優(yōu)息勢體顫現(xiàn)39基本枕原則帆五：塊主力輩店招拿商先鬼行原賽則主力維店是陳商場病的核關(guān)心，肢制造陡人流褲和形主成吸成引力剪的核猜心原蔥點(diǎn)先進(jìn)軍行主延力店亂的招這商能她使招嶺商工神作更軍富成敏效招商故的基買本原肉則與它案例廳/主她力店燥招商擴(kuò)先行郊原則40基本頑原則唇六：卻招商前期間責(zé)租金柏優(yōu)惠燃原則新開駝業(yè)期悔間采姐取優(yōu)驕惠租衛(wèi)金，醋吸引鏡租戶間，將塞商場饒做旺商場嫌經(jīng)營退成型煙后根沉據(jù)運(yùn)屠營狀脅態(tài)適圈當(dāng)穩(wěn)語步調(diào)賤整租賞金招商題的基墓本原毛則與俊案例境/招納商期命間租障金優(yōu)疊惠原賤則41基本瞧原則捷七：材統(tǒng)一齡服務(wù)頁及信傅息化店管理北原則統(tǒng)一蠶服務(wù)雅包括洲商戶悶結(jié)算膛、營饅銷服曉務(wù)、啦信息虧系統(tǒng)網(wǎng)支持鍬服務(wù)紅等各險(xiǎn)方面進(jìn)行微信息蒙化管隨理能茶為廣庭大商農(nóng)戶提勵供豐擁富顧約客、券市場揀及經(jīng)陜營信煤息招商擁的基四本原攏則與雨案例般/統(tǒng)柴一服患務(wù)及束信息夾化管境理原廢則統(tǒng)一窯的商喪戶結(jié)慰算統(tǒng)一俊的營淡銷服窄務(wù)統(tǒng)一更的信模息系隙統(tǒng)支刑持服旁務(wù)統(tǒng)一加的培窩訓(xùn)服筑務(wù)統(tǒng)一糟的賣賣場布北置指指導(dǎo)服成務(wù)統(tǒng)一慈的行行政事詳務(wù)管蠻理服餐務(wù)統(tǒng)一國的物蘇業(yè)管銀理服賓務(wù)統(tǒng)一趕的服蝕務(wù)內(nèi)半容Wh粥en鎖？招異商的稿時機(jī)州選擇Wh狀er王e?暢招商否的地仙點(diǎn)選悠擇Ho串w?皆招商屢的方股式選栗擇招商招商液工作炎3W富法則帳/招突商的壓時機(jī)琴選擇43Wh豬en岔？招號商的楚時機(jī)套選擇戰(zhàn)略坦時機(jī)毀：社會艇經(jīng)濟(jì)揚(yáng)發(fā)展批、交侮通地女理變撫更等爪一系俱列重白大事乏件發(fā)井展過猾程中戒，商醉場的挽招商丑能有所效利標(biāo)用一裂切有穩(wěn)利的領(lǐng)因素炒，使暈其與鵝商場折招商道聯(lián)系東起來臂，進(jìn)抵而轉(zhuǎn)彎化為王租金燈招商嗓的強(qiáng)飯大力撐量，情使招柄商工際作取丘得重經(jīng)大成臥就的壤一種筒機(jī)會鞭選擇碧。戰(zhàn)術(shù)滅時機(jī)尖：從商始場經(jīng)獸營、港開業(yè)截、招泉商進(jìn)遷展的面角度鐮來考卻慮招樓商工吵作的享實(shí)際腸可操號作性在。利思用生晃意的誦淡忘巴季、面競爭丑對手尾的狀互況以斬及對閱周邊猴商家霞招商冠的難抄易程秒度等團(tuán)方面抗，利敵用時妨間的型有利隊(duì)因素械對商環(huán)場進(jìn)院行招概商。招商納工作輪3W運(yùn)法則今/招路商的梯時機(jī)瘋選擇4411月至明年1月9、10月6至8月

生意清淡生意開始抬頭生意時淡時旺黃金季，生意高峰5月2至4月生意高峰延續(xù)期招商脖工作蒸3W板法則盒/招撿商的吳時機(jī)母選擇一般視經(jīng)營濕商家且生意騙的月劫度分標(biāo)布45Wh浙er誘e?紀(jì)招商擾的地榨點(diǎn)選微擇招商中工作鞋3W順法則屈/招經(jīng)商的炎地點(diǎn)或選擇現(xiàn)場債招商異地值招商同城奴招商46招商恭工作營3W老法則活/招稿商的嶼地點(diǎn)雕選擇同城床招商抽的原毅因現(xiàn)場斑招商抗人流欄量較原少，分難以激取得愿滿意襲的招頌商效啞果同城它招商聯(lián)的條蹈件選擇斧人流幣量更與大的幼招商嗚資源臂，更盆集中密的地拒點(diǎn)進(jìn)溜行招金商同城致招商浮的優(yōu)顏勢商戶陰具有千較高斤的區(qū)男域認(rèn)掀同感造，招感商容筋易獲涌得成碗功同城陶招商竟的劣野勢所招毫商戶駛品牌扣與本疤城其秀他商化城存卸在同役質(zhì)化皇競爭你的現(xiàn)北象同城床招商臭的綜蛛合分獅析評壟價(jià)47商場面積太大現(xiàn)場及同城招商都難以填滿商業(yè)面積，需要進(jìn)行異地招商

招商要求較高為形成差異化經(jīng)營優(yōu)勢并與同城商品及品牌形成區(qū)域，進(jìn)行異地招商形成優(yōu)勢競爭

無法在本地展開良好的招商工作，迫于經(jīng)營壓力進(jìn)行異地招商本地渴招商忽遇到穩(wěn)抵制喜太大異地胖招商撤的三耀種動迫機(jī)招商常工作種3W但法則輔/招園商的快地點(diǎn)樸選擇48Ho雄w?增招商童的方餅式選覺擇招商凝工作者3W何法則竹/招垂商的羞方式兔選擇2345集中后性高閣效能戲招商標(biāo)：會且場招凳商針對影性低怪成本圾招商炕：直繭接走驕訪招奴商高投塑入大需范圍虜招商光：廣泡告招撞商資源讀性小鼻范圍鴉招商洲：人壞際關(guān)簡系招角商示范貴性長仗期性勵招商督：樣奪板市腔場招絮商149決策礦機(jī)構(gòu)管理水機(jī)構(gòu)執(zhí)行今機(jī)構(gòu)信息彩機(jī)構(gòu)招商臭團(tuán)隊(duì)拖架構(gòu)招商貼團(tuán)隊(duì)避組建欲模式芝/招糞商團(tuán)澡隊(duì)架胳構(gòu)招商過程中各項(xiàng)重要決策的制定者，招商制度的制定者和招商團(tuán)隊(duì)的設(shè)計(jì)者。對招商工作統(tǒng)一指導(dǎo)、部署、協(xié)調(diào)和監(jiān)督的部門對各項(xiàng)工作進(jìn)行細(xì)化，執(zhí)行到位的部門專門收集、整理、篩選招商信息，建立信息網(wǎng)絡(luò)和信息庫的部門50招商鉗團(tuán)隊(duì)愧要求四及組伏成招商愿團(tuán)隊(duì)送組建懇模式綠/招惠商團(tuán)墨隊(duì)要區(qū)求及糟組成招商犬總監(jiān)招商吧總監(jiān)腫助理招商雜策劃雞主管招商蔥小組招商取信息碼搜集隔及合債同管盾理主滲管51例：粉購物鍋中心匆招商削標(biāo)準(zhǔn)招商戚團(tuán)隊(duì)濕執(zhí)行截保障賀——幟招商犧標(biāo)準(zhǔn)招商壟團(tuán)隊(duì)拾組建再模式殲/招斧商團(tuán)大隊(duì)執(zhí)鍬行保崇障/奏招商才標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)營商品是否符合商場的經(jīng)營主題商品品牌價(jià)值是否與商場的整體形象一致商戶的租賃面積是否與樓層經(jīng)營規(guī)劃吻合商品的經(jīng)營模式是否能促進(jìn)其他商品的經(jīng)營利潤模式是否使其具備足夠的租金支付能力……52招商燃團(tuán)隊(duì)賄執(zhí)行厘保障號——女招商杏審批筐程序招商嚼團(tuán)隊(duì)傷組建到模式犯/招奪商團(tuán)羽隊(duì)執(zhí)容行保慶障/點(diǎn)招商蔑審批取程序不重復(fù)招商擇優(yōu)招商申報(bào)在先招商總審批挪程序道原則招商趙審批呈程序碧流程53招商亡人員箭的制勺度考錄核與饒獎勵招商汪團(tuán)隊(duì)赤組建械模式歷/招元商人鵲員的俗制度棗考核荒與獎詳勵外出樹招商貸期間欄每日押匯報(bào)瘦制度信息椅反饋甜計(jì)分詞考核淺制度招商壺日記匪制度招商編首問玻責(zé)任虹制54招商賭人員筆業(yè)績仿考核眾原則招商壓團(tuán)隊(duì)拋組建杰模式棉/招頌商人蔑員業(yè)場績考示核原業(yè)則所謂翠業(yè)績移考核遞，就歌是指鉛對招效商人天員的及提成宏及獎于金與簡招商冰業(yè)績票相掛手鉤。討根據(jù)矮實(shí)際洪工作逢需要埋，對太招商磁人員蔥實(shí)行臭雙重猜考核教，分楊別以鉛月度金、季墨度或壁年度染為單寬位，女對招辣商人妄員的斬硬指限標(biāo)和君軟指幕標(biāo)進(jìn)牌行雙織重考線核?？冃зv考核硬指痛標(biāo)軟指判標(biāo)當(dāng)月眾完成溝的招糊商項(xiàng)賠目和召實(shí)際螺招商腥金額已完盾成的摸招商蠢項(xiàng)目圈總量濁和累捆計(jì)招板商金義額招商而人員智月度序工作株重點(diǎn)我完成傲的質(zhì)綁量招商伶人員隙跟進(jìn)邁工作個的質(zhì)炎量和遮效率55招商撈費(fèi)用償控制招商濤團(tuán)隊(duì)棕組建稻模式森/招尸商費(fèi)志用控讀制招商費(fèi)用控制的原則招商鞏任務(wù)駛指標(biāo)內(nèi)分解營到人晶，成雄本分華解到香人關(guān)鍵吃性招糾商集收中使詞用，牙避免待零打取碎敲重點(diǎn)詞保障幟優(yōu)秀期招商盛人才截的工雕資待掃遇和羽獎勵批管理重視巧客戶燥營銷潛和關(guān)播系營寶銷，絕費(fèi)用棒安排源上予遮以傾亂斜以品末牌商水家或免大商簽家增眉強(qiáng)鞏巴固小壞商家園及投印資者風(fēng)信心禾?？傮w壟思路顏：1、壓社區(qū)定商業(yè)咸各業(yè)掃態(tài)需變求特林點(diǎn)主出入口/主干道1層/2層1,000-5,000社區(qū)標(biāo)超位置要求不高，可移動彈性較強(qiáng)1層10－40其他不要求靠近社區(qū)主出入口，雖配套性質(zhì)明顯，但單體購買頻率不高1層10－20沖印店靠近主出入口，離居住區(qū)域較近1層10－20干洗店新興社區(qū)門店數(shù)量較多，有一定過渡業(yè)態(tài)性質(zhì)，租金承受能力較高，通常位置較優(yōu)越1層30－100地產(chǎn)中介屬于新興社區(qū)的過渡業(yè)態(tài)，位置上要求不高，樓層位于1、2層皆可1層/2層100-200生活家居一般處于社區(qū)商業(yè)街中間位置，單體購買頻率較高1層30－60餅屋（蛋糕店）靠近主出入口，離居住區(qū)域較近1層50-200便利店主力承租面積通常位于2層，具體位置上無特殊要求，但要有一個較好的展示面1層/2層500-1,000休閑類主力承租面積通常位于2層，具體位置上無特殊要求1層/2層美發(fā)：50-100美容：200-1,000美容/美發(fā)偏好社區(qū)商業(yè)街兩端位置，臨主干道1層/2層快餐類：100－500；西餐咖啡：200－800中式酒樓：1,000-3,000餐飲主出入口1層100-500便利超市主干道/主出入口1-3層6,000－15,000綜合超市位置經(jīng)營樓層經(jīng)營面積（㎡）業(yè)態(tài)指標(biāo)主出入口/主干道1層/2層1,000-5,000社區(qū)標(biāo)超位置要求不高，可移動彈性較強(qiáng)1層10－40其他不要求靠近社區(qū)主出入口，雖配套性質(zhì)明顯，但單體購買頻率不高1層10－20沖印店靠近主出入口，離居住區(qū)域較近1層10－20干洗店新興社區(qū)門店數(shù)量較多，有一定過渡業(yè)態(tài)性質(zhì)，租金承受能力較高，通常位置較優(yōu)越1層30－100地產(chǎn)中介屬于新興社區(qū)的過渡業(yè)態(tài)，位置上要求不高，樓層位于1、2層皆可1層/2層100-200生活家居一般處于社區(qū)商業(yè)街中間位置，單體購買頻率較高1層30－60餅屋（蛋糕店）靠近主出入口，離居住區(qū)域較近1層50-200便利店主力承租面積通常位于2層，具體位置上無特殊要求，但要有一個較好的展示面1層/2層500-1,000休閑類主力承租面積通常位于2層，具體位置上無特殊要求1層/2層美發(fā)：50-100美容：200-1,000美容/美發(fā)偏好社區(qū)商業(yè)街兩端位置，臨主干道1層/2層快餐類：100－500；西餐咖啡：200－800中式酒樓：1,000-3,000餐飲主出入口1層100-500便利超市主干道/主出入口3層3,000－10,000綜合超市位置經(jīng)營樓層經(jīng)營面積（㎡）業(yè)態(tài)指標(biāo)在商剪業(yè)主蜘題、年業(yè)態(tài)狗、商顆業(yè)功木能基略本確豪定的效情況柄下，島招商音范圍容應(yīng)該電控制阿在社括區(qū)服盈務(wù)的刊范疇淹內(nèi)，河要以傅與功恩能定少位相印關(guān)連傘的商墓業(yè)業(yè)哄態(tài)，幟作為壺招商相的重懇要前獵題與妙目標(biāo)泉。主店嬌力：中西漿餐廳磨（如綱金牛各角王鑄、老嗚樹咖眠啡、別綠茵狡閣）泊、休逮閑（犯女子細(xì)舍賓酷、S營PA于）、躺中型洽超市沃（千勾惠、左華銀嚷旺和主）、霜大型企網(wǎng)吧諸、健病身中構(gòu)心。次主副力店吩：品牌惰連鎖興：蛋授糕（慕羅莎雞、馬陸里奧擊）、尺生活胃家居霉（多麥喜愛龜、夢緩潔、鄭富麗掉真金墻、藥算店（墻養(yǎng)天氣和藥貢店、普金沙鞋藥房邪、九中芝堂能藥房糖）、洗衣遞店。品牌松專賣劃：母嬰魚用品慚、兒夕童用膊品，扭體育鈔專賣些等。小商嚼家：汽車著清潔蜓美容迅、家榜電維帝修等冊。2、糟招商開范圍喜及業(yè)銅態(tài)品陣牌控聽制3.叢1、只采用花差異糕化銷培售，謠避免謎同業(yè)密競爭在銷吊售或反租賃拐中應(yīng)累采用護(hù)“差取別銷踢售租仙賃”奔，避意免同熄業(yè)競扁爭，館才有狹可能爐避免體收益折下降3、幅招商窩策略市場懂培育哭也即御放水雜養(yǎng)魚掙，就弟是以杏合適京的租懼金吸永引目層標(biāo)商盡家入隸場，待經(jīng)過拐一定斥的培雙育期畢后，祖商業(yè)拿氛圍糊成熟葬，經(jīng)談營業(yè)何績增泊長，絹?zhàn)饨痫溕仙?，物衡業(yè)升炎值，景實(shí)現(xiàn)責(zé)多贏手的結(jié)資果。有了烤這樣彼的“池塘”，發(fā)芒展商絮就可劑以根覆據(jù)業(yè)穗主的瓦消費(fèi)子能力紹與消奏費(fèi)特孟點(diǎn)，弟進(jìn)行米定點(diǎn)景、定爆向招綿商，世確定擴(kuò)同類奴業(yè)態(tài)欣原則酒上只林允許寸2-下3家捕，從搖而避刊免惡啟性競伍爭，帆并對勁經(jīng)營匯者的旗品牌炭、商驗(yàn)鋪外拳裝修延風(fēng)格梁有一局定要吵求。同時盯為保彩證這閣一規(guī)武劃的愿實(shí)現(xiàn)后，對抵于年仿度優(yōu)查質(zhì)商寫家，攻將按疊銷售凍合同槽返利如商鋪那總價(jià)政的4園%劉作為探獎金蒜，按辟60億萬－砌10右0萬錦元／膀間左閉右計(jì)穗算，液優(yōu)質(zhì)爽商家懲的投博資者漁將獲要得2京.4然萬-宏4萬育元的漲獎勵憲。3.券2、“放水鉛養(yǎng)魚”法3.冬3、渠關(guān)注“主力守店”和“品牌晶店”效應(yīng)對于小大社拌區(qū)商固業(yè)，俯尤其糟是社鴉區(qū)特聞色街泛來說浙，“主力乘店”和“品牌劫店”效應(yīng)娘明顯精。商鋪端品牌拜店是移否進(jìn)蔑入社凍區(qū)是捕投資描者很嗚重要灶的參驕考因井素：梯一是墊品牌閱客戶誓對商則鋪的絕選擇密有嚴(yán)蓋格的胞商圈蔽評估跌標(biāo)準(zhǔn)區(qū)和計(jì)悠算方唐法；腰其二樣知名打的品圖牌客縱戶其址本身顆就具肅備聚糠客能率力，挪會影號響商蒸圈的也形成親，加洞快社大區(qū)商套業(yè)的座招商罩進(jìn)程筒。3.址4、肅控制袖招商沙節(jié)奏確定暴招商辦對象：社區(qū)主商業(yè)計(jì)的招沃商應(yīng)凡從核慨心主希力店盒開始姐啟動饑，按膚照“核心衡主力傾店-幻玉次雨主力劈燕店-汁品向牌專則賣店錯-衫小型回商家”這樣蔬一個女順序淚來進(jìn)削行，驅(qū)用核范心主翠力店臘來帶薯動次拖主力辣店和篩中小樂商家夸。鎖定蕉目標(biāo)娃客戶靈群，倍有效李地傳川遞信責(zé)息：社區(qū)窩商鋪勿營銷示日趨陽理性欺，針虹對性和地鎖勇定目若標(biāo)客暑戶群悄體，振進(jìn)行安有效干的信夕息傳拜遞。頁居民燈關(guān)注惹社區(qū)示發(fā)展艦的同律時，膽對社傭區(qū)服孝務(wù)，蜘居住蜂環(huán)境誤，文地化娛侄樂，懂醫(yī)療免衛(wèi)生嬸等均受提出董更高米層次騾的需絲式求。招商蓬戰(zhàn)線和不宜牙太長：社區(qū)否商業(yè)醫(yī)項(xiàng)目棗和住肅宅項(xiàng)詳目銷歸售不悅同，惜商業(yè)濾項(xiàng)目匯要一胞氣呵潔成，處招商薄時間沖不宜挑過長卵，因馬為商艘業(yè)項(xiàng)習(xí)目是葬統(tǒng)一籠開售落的，汗一旦卷入伙跨，就貓容易妙出現(xiàn)偶節(jié)點(diǎn)翅，要蠟乘人腫氣最懇旺時旺期，競一氣江呵成毛，至望少沖度到8棋0%累-9棄0%許，這述樣才匠能夠秤保證仇人氣取的持續(xù)續(xù)，箏使后逆期的災(zāi)招商排更為框順利惜。招商恰基本炕完成插后，香就要古規(guī)劃割好統(tǒng)纖一的答商鋪虎開業(yè)共時間做。社聯(lián)區(qū)商怎業(yè)與希其它牲商業(yè)客一樣地，在臟選擇乘開業(yè)烈時間激上也乓較為暫講究怨，切簡忌開交業(yè)時伴間不寇統(tǒng)一拐，以小至造齒成一脫邊營功業(yè)，諷一邊傘裝修憲的局片面。戀因此充，在啦開業(yè)攻時間霉上盡確量選由擇同室一天淡。3.支5、似選擇雞好開殿業(yè)時留間12瘦3萬科嗽城概單況萬科援城位歷于深科圳龍絡(luò)崗稼秀先路除以南稍、貝督爾路懶以北礙、坂笑雪崗撞大道樓華為擺百草懷園以燈西、雜石龍沾路以警東。物業(yè)類型普通住宅、別墅建筑類別多層、小高層、高層占地面積397883.5平方米建筑面積437670平方米住宅面積398050平方米商業(yè)面積30000平方米覆蓋率30%容積率≤1.1停車位4200建筑設(shè)計(jì)美國Sandybabckck設(shè)計(jì)事務(wù)所景觀設(shè)計(jì)美國BGA景觀設(shè)計(jì)事務(wù)所開發(fā)商深圳市萬科房地產(chǎn)有限公司商業(yè)策劃深圳美格行商業(yè)地產(chǎn)12糕4萬科階城?風(fēng)風(fēng)情稍步行倉街—溝—社搜區(qū)L陣IV顏IN怪G筑MA拐LL美食世界娛樂風(fēng)情走廊一樓時尚百貨二、三樓超市組合社區(qū)配套社區(qū)配套風(fēng)情娛樂休閑街區(qū)健身汽車配飾萬科塌城?風(fēng)情剛步行賓街位哭于萬禁科城銹的西幕南部聞，定位造為社辯區(qū)LI漠VI頃NG懶M途AL劫L，即垃“全滔生活毛廣場笨”是集擾文化自、度誘假、墾休閑誦、娛辣樂、或購物亭等多符功能霉為一蜻體的綜合魔性街唯區(qū)商業(yè)戚建筑婦面積?。橙f法平方瓶米，龜一期2.抓2萬平為方米練，餐卻飲占束到1.顧1萬平室方米謝；二悔期0.固8萬平賠方米12慎5目標(biāo)晌消費(fèi)若群定市位—捷—圈緒定商伸業(yè)配伯套消妙費(fèi)圈核心秤商圈次級宿商圈輻射校商圈核心隙商圈回消費(fèi)菜人群腳（1先.5饑km五內(nèi)）——約1單5萬鄉(xiāng)豐人華為液工業(yè)照園、蘆新天手下集畜團(tuán)等3萬人唯高科幸技精存英；萬科周城、爬日輝原臺等費(fèi)近2萬高汗收入摘特區(qū)隸新移添民；崗頭捧村、宜馬蹄盲山村仙、坂香田村編等近1萬富發(fā)裕居鄭民；其他循消費(fèi)佛人群9萬人扮。次級悉商圈揪消費(fèi)乖人群哥（3煮km裝內(nèi)）——約3臺0萬腳人龍坂挺衛(wèi)星示城近輩幾年拖超過30蔑0萬平躺方米浪住宅資開發(fā)隔量及爭周邊英大量昆消費(fèi)拳人口找，加夫上坂協(xié)雪崗善工業(yè)沒園近40蟻0多家曲高科瓦技企臨業(yè)輻射嫌商圈忽消費(fèi)染人群抽（車癢程2通0分族鐘內(nèi)維）龍坂折衛(wèi)星奏城及絕周邊個福田步中心貌區(qū)、棗龍華窄、布洋吉、凝觀瀾騎等過惰百萬皆的消據(jù)費(fèi)人鄰口12傘6業(yè)態(tài)語定位助——比三大表主題罷，三慶種風(fēng)疲情國際聯(lián)美食戒坊——打造璃深圳夸最著雨名的蚊中西旺美食納街主力商務(wù)酒樓主力中餐酒樓中餐風(fēng)味餐廳海外及休閑餐飲快餐類酒吧及咖啡茶藝建筑面積（m2）約2000約2800約2500約1300約800約1600商戶要求著名粵式海鮮商務(wù)連鎖酒樓粵、川、湘、揚(yáng)、京、西北、東北等各大菜系知名連鎖酒樓各大菜系知名連鎖風(fēng)味餐廳日本料理、韓國料理、西班牙餐廳、意大利餐廳、法國餐廳、拉丁風(fēng)味餐廳、印度餐廳、印尼餐廳等中式快餐、西式快餐等咖啡廳、各類酒吧、茶藝、書吧等等12必7業(yè)態(tài)主定位摩——輛三大顧主題就，三陜種風(fēng)路情時尚喉購物腫中心——風(fēng)情代街區(qū)爪，體坡驗(yàn)式仇購物時尚希購物突中心惰總面煤積為遠(yuǎn)2萬粘平