張家界國際社區(qū)項目策劃及銷售代理投標書圖文并茂

2報告綱要

第1問：我們面臨什么市場環(huán)境？

第2問：我們要做什么產品？第3問：我們如何賣掉這些產品？3第1問：我們面臨什么市場環(huán)境？4項目解讀一期住宅特色優(yōu)化園林建筑商業(yè)規(guī)劃整體規(guī)劃一期營銷廣告策略銷售策略推廣策略項目定位項目規(guī)劃市場解讀市場解讀城市概況XXX房地產市場競爭樓盤分析5城市概況世界級旅游城市強勢資源國家首批世界自然遺產、世界首批地質公園、國家首批５Ａ級景區(qū)。中國第一個國家森林公園。老院子、普光禪寺、玉皇洞等8處文物。國家級旅游景區(qū)12處，５Ａ級景區(qū)1處，4Ａ級景區(qū)5處。交通便利，焦柳鐵路，常張高速和荷花機場，20余條航線。XXX旅游立市，響譽國際6

XXX全市總人口162.39萬人，其中永定區(qū)44.03萬人（包括鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口），武陵源區(qū)4.84萬人。全市有土家族、白族、苗族、回族、蒙古族、壯族、瑤族、彝族、滿族、侗族、高山族、維吾爾族、布依族、土族、布朗族、水族、黎族等17個少數民族，少數民族人口1176900人，占全市總人口的72.48%。人口基數少，民族成分復雜城市人口較少，獨具民族風情城市概況17入境人口數量龐大全市年接待游客2400余萬，境外游客148萬，過夜住宿者1000萬人次。境內外旅客劇增，旅游經濟發(fā)達城市概況8XXX市房地產市場全市在售項目約25個全市在售商品房總體量約180萬方XXX房地產處于發(fā)展階段，高端樓盤稀缺◎3年土地開發(fā)量：3000畝，約700萬平方2010年開發(fā)約200萬方2011年開發(fā)約200萬方◎2011年預售130萬方銷售率：60%一年銷售78萬方單價：3200—3700元/平米主打戶型：110—130㎡50%左右客戶選擇按揭19競爭樓盤分析藍色港灣——XXX唯一國際精裝社區(qū)遠大住工旗下的XXX藍色港灣房地產開發(fā)有限公司投資開發(fā)，攜手世界級大師美國HOK及怡境國際景觀共同塑造，安全耐久、節(jié)能環(huán)保、防水抗?jié)B、低碳環(huán)保等多項國際前沿的建筑主流功能，建筑的外立面形態(tài)與耐用強度遠超傳統(tǒng)建筑，是國際流行且富有生命力的建筑。樓盤名稱藍色港灣

開發(fā)商XXX藍色港灣房地產開發(fā)有限公司地址XXX永定區(qū)且住崗占地面積155022㎡建筑面積452120.84㎡容積率3.24綠化率45.2%物業(yè)類別普通住宅為主，裙樓底商主力戶型公寓、兩房、三房銷售價格3800-4200元/㎡銷售情況一期銷售75%，共三期；一次性9.7折按揭9.8折預熱周期2011年5月底開始蓄客銷售周期2011年9月開盤，11月加推一半，目前銷售70%客戶定位因為小戶型較多，并帶精裝修，本地投資客及年輕人購買為主項目賣點帶精裝修，綠化率高，性價比高10競爭樓盤分析鑫成君泰——29萬平米河畔豪宅

項目最大賣點就是靠近澧水河，二期項目自帶空氣霧森恒濕系統(tǒng)，首家應用人體指紋識別智能鎖，首家采納酒店級精裝三重大堂，從車庫電梯間到架空層大堂，再到入戶門廳，都采用高級酒店的豪華精裝。樓盤名稱鑫成君泰開發(fā)商湖南鑫成置業(yè)發(fā)展有限公司地址XXX市大庸橋旁且住崗助民路占地面積——建筑面積290000㎡容積率——綠化率40%物業(yè)類別普通住宅，頂層復式，裙樓商鋪主力戶型三房、四房銷售價格3700-4200元/㎡銷售情況二期在預熱，一期全部售罄；辦卡五萬抵六萬。一次性9.8折，按揭9.9預熱周期一期大約1年，二期從2011年12月開始蓄客，2012年2月中開始辦卡，3月開盤銷售周期2010年9月開盤，2011年12月售罄客戶定位因在市政府周邊，以公務員為主。投資客相對較少，多數自住項目賣點空氣霧森恒濕系統(tǒng)11競爭樓盤分析公園世家首個帶中央空調銷售的樓盤樓盤名稱公園世家

開發(fā)商XXX中樂房地產開發(fā)有限公司地址大庸橋公園北側占地面積46389.0㎡建筑面積213722.3㎡容積率4.04綠化率38.6%物業(yè)類別普通住宅為主，裙樓底商主力戶型兩房、三房銷售價格3480-4200元/㎡銷售情況一期50%，共三期；一次性9.7按揭9.8預熱周期2011年6月開始蓄客銷售周期2012.1.1開盤，目前銷售50%客戶定位因為居住環(huán)境較好，周邊及內部配套齊全，以本地自住為主。項目賣點地源熱泵中央空調12競爭樓盤分析十字街——XXX目前唯一的、也是規(guī)模最大的商業(yè)綜合體項目XXX市傳統(tǒng)的商業(yè)中心，遠眺天門山，近觀澧水河，項目建成后將成為XXX市中心標志性建筑之一。項目定位為：集吃、住、玩、樂、游、購物于一體的“城市商業(yè)綜合體”。樓盤名稱

十字街開發(fā)商XXX維港房地產開發(fā)有限公司地址XXX市永定區(qū)回龍路十字街占地面積64000㎡建筑面積23萬㎡容積率3.59綠化率物業(yè)類別商業(yè)為主，步行街，步步高商業(yè)廣場、超市。輔以普通住宅主力戶型兩房、三房銷售價格住宅：3800—4500商業(yè)：二層均價7000，一層內街18000—40000，一層臨街80000銷售情況一期住宅基本售罄，商業(yè)一層基本售罄，二樓步步高50%；二期在建；共三期；一次性9.8按揭9.9預熱周期2010年7月開始蓄客銷售周期2011年11月開始步步高產權商鋪銷售，當天60%，目前80%客戶定位商業(yè)項目。以較有實力和喜歡市中心者為主。投資客項目賣點地段，商業(yè)13XXX房地產市調數據統(tǒng)計表（一）樓盤名稱占地面積建筑面積建筑風格主力戶型產品組成產品賣點銷售價格預熱周期銷售周期客戶定位鑫成君泰

29萬㎡歐式三房、四房普通住宅，頂層復式，裙樓商鋪空氣霧森恒濕系統(tǒng)3700-4200元/㎡一期大約1年，二期從2011年12月開始蓄客，2012年2月中開始辦卡，3月開盤2010年9月開盤，2011年12月售罄因在市政府周邊，以公務員為主。投資客相對較少，多數自住公園世家4.6萬㎡21萬㎡歐式兩房、三房普通住宅,頂層復式，商鋪地源熱泵中央空調3480-4200元/㎡2011年6月開始蓄客2012.1.1開盤，目前銷售50%因為居住環(huán)境較好，周邊及內部配套齊全，以本地自住為主。藍色港灣15.5萬㎡45萬㎡歐式公寓、兩房、三房普通住宅為主，裙樓底商帶精裝修，綠化率高，性價比高3800-4200元/㎡2011年5月底開始蓄客2011年9月開盤，11月加推一半，目前銷售70%因為小戶型較多，并帶精裝修，本地投資客及年輕人購買為主14XXX房地產市調數據統(tǒng)計表（二）樓盤名稱占地面積建筑面積建筑風格主力戶型產品組成產品賣點銷售價格預熱周期銷售周期客戶定位東城首座約53畝8.8萬平米中式，帶當地民族特色風情兩房、三房普通住宅為主，裙樓底商

2600—3600元/㎡2010年6月開始蓄客2010年10月10日開盤，2011年12月18日交房。目前基本售罄因是河東項目價位相對較低，以周邊縣市、項目周邊居民為主錦繡邊城約13.3萬㎡

25萬平方米中式兩房、三房、四房普通住宅為主，裙樓底商河東首席，價格相對市區(qū)便宜3100—3500元/㎡；商業(yè)未開始2011年5月開始蓄客2011年11月26開盤，目前一期70%左右同上十字街6.4萬㎡

23萬㎡中式，帶當地民族特色風情兩房、三房商業(yè)為主，步行街，步步高商業(yè)廣場、超市。輔以普通住宅地段，商業(yè)住宅：3800—4500元/㎡商業(yè)：二層均價7000元/㎡，一層內街18000—40000元/㎡，一層臨街80000元/㎡2010年7月開始蓄客2010年10月23日開盤，目前一期住宅已基本售罄并入住，一期商業(yè)步行街也以開街。2011年11月開始步步高產權商鋪銷售，當天60%，目前80%商業(yè)項目。以較有實力和喜歡市中心者為主。投資客15市場小結◎XXX旅游經濟發(fā)展迅速，商業(yè)市場已經由傳統(tǒng)的社區(qū)底商逐步向具備休閑、娛樂、消費特色商業(yè)街發(fā)展，急需具備天然文化和景觀資源的特色商業(yè)規(guī)劃的引入；◎XXX住宅市場經過多年的沉寂，迎來了多樣化競爭的時機。城市氣候濕冷，使中央空調等配套設施成為高檔樓盤迎合市場需求的解決方案。同時，市場需求更多創(chuàng)新產品的引入，提升城市的居住品味。商業(yè)具備城市資源優(yōu)勢住宅呼喚高檔產品上市16第1問：我們面臨什么環(huán)境？17項目解讀一期住宅特色優(yōu)化園林建筑商業(yè)規(guī)劃整體規(guī)劃一期營銷廣告策略銷售策略推廣策略項目定位項目規(guī)劃市場解讀項目解讀區(qū)域分析項目周邊分析SWOT分析18本項目位于XXX新區(qū)橋頭堡，坐擁橋頭堡利好屬于未來城市中心區(qū)。位于澧水之濱。毗鄰鷺鷥?yōu)?，是連接城

市中心的重要通道。距離文化古跡“老院子”

一步之遙。SITE老院子鷺鷥?yōu)炒髽蝈⑺畢^(qū)域分析水路交通密布人文江景雙資源中心19遠眺南筆架記山（伯上風獅上水填）沃爾駱瑪（息籌建年，大簡型商蘿業(yè)配略套）體育椅館（內籌建礎、大晃型健金康設銅施）老院旱子（眠文化薯古跡慮）澧水紙（江爆景資緒源、聰上風扛上水奔）項目彼資源見豐富薪，兼笨有文見化與陶景觀慚兩大委資源跡。隨塔著周臨邊沃粒爾瑪辣與體體育館鑄的建私設與樂城市托新區(qū)秀的發(fā)極展，仁未來扣升值痰潛力深巨大草。項目烈周邊賓概況20始建重于清火雍正壓初年五，其程建筑薄風格娃為四抽井封陵火墻堡式土家追建筑伴，融凱土家收園林民和土兆家吊鉗角樓戶于一握體，您是典型的迅畢茲始卡（征土家瀉族）進民居雜。是架整個歡湘西搜乃至徑全國幸存患下來遮，保概存最淋為完獄好的獲土家災古宅熟，堪慌稱土亞家建筑的決活化撕石，蒸被譽黃為“權土家雙第一掙宅”器。據邀說前原國務院襲總理罷朱镕悄基在充這里倡讀書。浸老院昌子是啦田氏勺族人輸的祖居超，田潤氏先滋祖田袖承滿掛在北縫宋年襯間，婚先后蜜出任將太保焦.太傅間、太基師之責職，凈官居吃極品傍，曾基以統(tǒng)肚撫街主代朝南廷官束湘哥西諸躺土司約王。裹老院航子末渾代之陽一的飼田奇袖鐫是書新中國的炎著名么地質倆學家稱，中復科院怨院士怎。老哄院子勻世代賽書香，人低杰地赤靈，舌譜寫盆了一石部歷身史罕風見的核家族石傳奇臟史。項目限周邊在概況老院蓮子：盤土家襖第一港宅反文脈厘傳承21區(qū)位博價值臉優(yōu)越滔：項俘目位撓于X莖XX齡市新污區(qū)中重央核旋心區(qū)賓域，區(qū)位嘴價值功顯赫；交通黨路網尤發(fā)達沖：臨守城市宜主干加道永炕定大敏道，使得流與外許界聯(lián)汪系緊部密；商業(yè)遞昭示怪性好景觀米優(yōu)勢平明顯冊、綜葡合配譜套完溉善，遙配套祖好區(qū)域眉地段膠：地堪塊所芹在區(qū)岡域處給于發(fā)榮展初元期，巧市場廳接受列度不戴高客戶眾群體飾局限形：外場來投抽資客編戶認面可度紅較低■土文地供愧應不甜多：緒大規(guī)販模項壇目地紛塊較笑少，千項目平具備斯較大蓬規(guī)模少優(yōu)勢磁和機摘遇；■項盜目所陪在區(qū)碌域內商業(yè)檔次嚴較低君，形伸象不票足，存在察較大播的升貴級提袖升空豈間；■沃孩爾瑪悅廣場左建設究，對炒項目靈住宅簽和商末業(yè)價乘格的室提升憤有較狠大機兇遇■項牲目3條商賓業(yè)街宿規(guī)劃辱，加銀上相位鄰項頁目沃蕉爾瑪伐，商業(yè)味容量示飽和釘使本敲項目束商業(yè)耍去化盜面臨嘆較大煉的挑混戰(zhàn)；■市疲場容塵量：返現(xiàn)有榨存量再較大驅，競萌爭激槍烈■地緞產政避策：殃國家磚地產冤政策猜變幻膽莫測勒，不宏排除像對三啊四線挨城市漏的影啟響；S優(yōu)勢W劣勢O機會T威脅SW萄OT唉分析22●1舍5.咳6公頃鞋，50萬平洪米大弟盤規(guī)模配套環(huán)境產品●沃爾覆瑪、勸永定賽大道尸、一焦中、離體育冶館、接醫(yī)院淺、陽彈光大驗酒店●頂級私文化妻資源+一線柜水景+居住黨環(huán)境攝舒適●商業(yè)岔業(yè)態(tài)茄豐富見：多閃層及扮小高值層電匯梯洋稈房+高層喇景觀注洋房區(qū)位●城東燈門戶(橋頭迎堡)規(guī)劃敏利好格；新城陣區(qū)頂級敬文化江景松稀缺查型高固檔資譽源大欺盤項目映優(yōu)勢威提煉23項目幸解讀狀結論項目幅具備口打造高檔欺特色南商業(yè)滿及住唐宅一仔體的柿綜合桶性物播業(yè)的條齡件24第2繩問：撕我們覆要做衡什么松產品雄？25項目解讀一期住宅特色優(yōu)化園林建筑商業(yè)規(guī)劃整體規(guī)劃一期營銷廣告策略銷售策略推廣策略項目定位項目規(guī)劃市場解讀項目洞定位項目策整體螞定位項目贈商業(yè)律定位項目洋客戶愧定位26世界決山水舅灣岸余線環(huán)一幸品官笑邸【都市拉綜合俗體︱匯聚幸特色紐奉商業(yè)腐、洋級房、怒商業(yè)坊式別射墅、雄景觀蠻高層】項目塑整體雕形象畝定位27項目毀商業(yè)觸定位關鍵詞內涵體驗式的不僅僅滿足于購物，更注重于體驗購物的感受，享受到購物所帶來的愉悅心情 情景化的購物場所與景觀的融合，加入大量的共享空間，使購物的過程成為一種享受特色化的商品、服務具有特色，使購物、餐飲和娛樂都成為一種目的性的消費行為集購鼓物、苦娛樂租、休視閑、瞞餐飲鍬、文隨化等愁功能佛于一偏體的首席龍一站昌式時漿尚消思費新勿天地28主推犬案名張：水貧映香勝緹釋義濱：以景椅觀特饒色命威名，區(qū)強調河項目開自身功優(yōu)勢，獨具浩特色秩的美葡式建勉筑與說江景句資源委相映雄成趣塵。項目栗案名味建議輔推非案名塞納復緹灣捧、香學緹上摩院、麗景硬濱江合、水纖映上慰院、步皇家跪上院29主推潤：有畢山水蠢會呼忙吸的嘩房子備選瘡：香緹美岸授水映鳥之間半城縣山水哈滿城謠春享受付就在凍呼吸路間享受蒼不一倆樣的秒空氣你的的呼吸威從此典不同堅持都最好限的品很質你的漿家匹憐配你伴的身陣份你的岡家只言有春矩天項目茶廣告嗎語30項目燦客戶幅構成企業(yè)波老板次、政故府高國級官論員、竿本地建頂級并人士政府禁高層鎖、中叫小型吹私營癥企業(yè)孟主及梁高層亞、周民邊縣纖市私將企業(yè)噸主、害本地乏高端還人士頂端侮：身袖份感章需求高端敵：特熱色配容套需悶求中端丙：舒犯適感爸需求常規(guī)牌：居墻住需濫求私營打業(yè)主記、公饑務員織、大字學教廟師、勤外省頌湘籍事業(yè)竄單位命固定梯收入說群體內、鄉(xiāng)電鎮(zhèn)干止部等項目浪整體獸客戶抹群將紗以中芒高端易客群狠為主焦，常早規(guī)實都力客歡群為斬契機。別墅殿產品洋房輔產品多層難產品高層鄰產品31項目富客戶招定位XX枕X市拆區(qū)客完戶和演下游凝縣城蘇為主響、返鏡鄉(xiāng)置漏業(yè)及赴外來毀客戶敞為輔主要胖客戶刷來源32項目箏客戶爬特征主要名指X資XX任興起碗的私宴營業(yè)擠主、芒公務凍員、俯企事巴業(yè)單爐位高悼層干婚部，吩他們項屬于貝城市臭的中沿高端隨客戶璃群，雷他們賊通過介原始智積累嘴，逐病漸成仇長為睛城市躺的財貼富階滾層、體權貴竭階層用。城市船新仕自族33項目皇客戶立特征城市江新仕灣族1、榴他們甚屬成涉功人槽士，年齡連在3鉤5-45歲之馳間，他們處不一銹定是現(xiàn)富貴閣世家蛾或權忽宦世家越，通貓過自投身財霧富積治累，牢成為饞上流歇新貴墊或即餡將成輸為上認流。2、鴉他們包不一級定已欠經大驗富大塊貴，闖但希金望得也到社提會認兼可，抓他們介不一償定低震調，但很政有自寧己的默思想識，希拋望有樣一個鵲高尚屯的居騰所來寒證明陣他們層擁有樸的財凡富。3、喉他們叫是城巾市的漏主流或，創(chuàng)芳造繁豆榮，踩引領父生活蜘，不麗滿足贈于傳鋸統(tǒng)的夏居住何條件悲，對稀肝缺物脆業(yè)敏悲感，舟追求頭新的邪生活肌方式4、加他們緣瑞也許資有一判定的不危機誤意識宅，財心富的鈴積累磚還不共足以品讓他警們任蛇意揮叉灑，桑所以在染置業(yè)再上他裝們一眼般會駁選擇興別墅鄙類物喉業(yè)，咬但對樹價格達仍有顫一定堵敏感櫻度，升希望以陣小的亂代價雕獲得袖一個決身份旅的標檔簽。34趨富臥心理以與規(guī)富人首為鄰嗎而自栗豪，森體現(xiàn)鞏自己效的身鴉份、占同享泥高品置質配盲套設盜施。虛榮皂心強消費攜觀和割居住甲要求譽都要扭求最你好的尸、讓賓身邊買的親潑戚、已朋友按羨慕關。望子筍成龍父輩番沒享場受到忽好的旅居住波環(huán)境款、接啊收好彼的教倡育環(huán)規(guī)境，恥希望禿能給船自己悅的子白女健從小限創(chuàng)造漁好的路生活構環(huán)境隊（老誤院子臥，朱晉镕基冷總理途讀過嚇書的構地方非）。超前沫的規(guī)漫劃、新前衛(wèi)倘的配勿套、償一期顯富人攔階層盞的追萍捧，為二磚期的役良好宮開局趟打下梯堅實捧的基轟礎項目償客戶靈心理喘特征城市栗新仕蒸族35由項水目定騙位而參引申授的關于蝴項目艷如何虎規(guī)劃揮的核跳心課槳題：打造排什么聯(lián)樣的讀產品量才能罪符合項目病的市辦場定資位什么言樣的惑產品掠才能濤滿足目標被人群指的對墾生活替品位仇的追跳求？36第2碧問：戀我們富要做撞什么羨產品佛？37項目解讀一期住宅特色優(yōu)化園林建筑商業(yè)規(guī)劃整體規(guī)劃一期營銷廣告策略銷售策略推廣策略項目定位項目規(guī)劃市場解讀項目貝規(guī)劃整體顛規(guī)劃足及特壤色商業(yè)診規(guī)劃酒店珠規(guī)劃話建議園林議及建僚筑規(guī)恢劃項目株賣點以設置爹建議一期峽住宅瞞戶型侄規(guī)劃38整體餐規(guī)劃袍方案（回吃顧）391、向謝心布寨局：以老問院子疑的文迷化古倚跡為奔軸心懲規(guī)劃曾，奠仿定項罪目深價厚的昌文化中底蘊斥。2、發(fā)稻揮資右源優(yōu)闖勢，呢打造載獨一寇無二寇的項股目特思色：老院我子文咳化資捕源與木澧水拋江景徒景觀鏈資源(游艇櫻碼頭辜）連曾通3、人都車分活流體串系，徹鈔底避寶免車告輛對布居民型的影雅響，咬商業(yè)網流線荷布置柄在小個區(qū)外警圍，鐮對小醒區(qū)內吳部無桿干擾繳。4、產白品線佛豐富柏：高層粱、洋傳房、適別墅該及特引色商韻業(yè)街嫩有效薪組合整體正規(guī)劃杯特色40別墅微區(qū)別墅橫區(qū)情景利洋房凱區(qū)情景換洋房捕區(qū)高層僵區(qū)高層卵區(qū)整體癥規(guī)劃般特色豐富撞的產水品線朱滿足跳城市舌各階匠層對梅高檔托生活鹿的需幫求41濱水商業(yè)風情街截流型商業(yè)文化一條街濱水尼商業(yè)需風情錄街截流奪型商患業(yè)街文化查一條魄街濱水索商業(yè)瞞風情昂街截流鑰型商溜業(yè)街文化習一條煩街商業(yè)鏟規(guī)劃甘特色特色太主題融式商涂業(yè)街亂區(qū)彌補面城市注商業(yè)蠢空白形成拍新消咬費中亂心引領蔬城市雄消費扁形態(tài)42濱水栗商業(yè)組風情滿街打造根澧水勵河畔園咖啡儲廳、村茶餐賀廳、船酒吧惹為主槍營業(yè)物態(tài)的羞休閑殺一條澇街!商業(yè)樓規(guī)劃涉特色143截流磁型商慢業(yè)情景疲式商培業(yè)街彼區(qū)商業(yè)軌規(guī)劃包特色244文化墊一條截街（緊蹦靠老監(jiān)院子靜）湘西雁仿古膊建筑昂風格商業(yè)誦規(guī)劃披特色345酒店縫規(guī)劃茫建議建議虜項目程規(guī)劃成酒店理由層：1、酒構店的蒜規(guī)劃拐有利舊于拔異高項奴目整他體形抓象。2、酒鑄店對降其他爭商業(yè)宴的成邀熟、剖住宅點、項據目檔且次、忙銷售分價格燙的提鴨升有蠻利。3、酒般店不割一定毅是盈共利性拐產品竹。假通設酒論店無西法盈梳利，選即虧瀉損，轉政府尿將減斷免開虜發(fā)所阻得稅驕。開發(fā)瘦商白丘賺一諒個酒母店46園林厲規(guī)劃厘特色東南刺亞園體林強唱調簡垂譜、山舒適判的度務假風距情，詢大到熊空間姑打造貫，小敬到細篩節(jié)裝違飾，炒突出喚“自暖然、吼生態(tài)拋、健歇康、秩休閑暫”淺特色遷。47美式烏住宅棄建筑敬風格疾實際課是一臺種混該合的失風格黎，她卵在同惠一時瓦期接向受了設多種說不同爬的建家筑風睡格，合其中喬新古叼典風牛格承歪襲了拔古典寇主義瞞的符畫號與斷造型塵特點調，簡燭潔大詞方而侮又不柔失古園典風扯情，粱具備列度假濟休閑舒氣質醫(yī)，可逝以很替好的尋詮釋瘡本項衣目。大氣嘩、厚浮重美式謙的建仆筑風擠格給予鳴人無置限的身份雖感和爺尊貴鑰感建筑端規(guī)劃束特色48美式市別墅但設計析語言細節(jié)開：拱形船廊，素精致場的線爹腳，屑錯落母的煙浮囪、瞇老虎頁窗，信散發(fā)講出貴喚族的均氣息熊。·特殊探的檐御口做普法·八角衛(wèi)塔、鄉(xiāng)豐組合圾窗樣瀉式等·層次錘豐富努的坡禽頂建筑居規(guī)劃誰特色49生態(tài)叛停車瞎庫打憶造打造皆地下聰陽光眨生態(tài)端車庫脂，通暑過天閘井進仰行采斥光。車庫自規(guī)劃濾特色50首層猜架空掩層，谷可打宏造成心泛會希所；緊亦可弱成為困社區(qū)紛停車隸場；泊或區(qū)醫(yī)隔成低小間車，成聚為住光戶的鑼儲存認室；煮還可挽整體修經營茂，成夢為社乏區(qū)生女活配鋸套的群底商眨。架空轉層多們樣應燒用架空醒層規(guī)真劃特客色51在靠倒近老日院子鴿處規(guī)斥劃一走所幼嘉兒園旁，并蓮與知墻名教切育機袋構合倘作，忽設辦負中英詞文雙腹語幼休兒園則。傳倡承文把化星溫星之先火。中英受文雙匪語幼殃兒園幼兒辛園規(guī)艘劃特曲色52恒溫褲恒濕鞠新風掛系統(tǒng)產品份附加逝值（授一）恒溫貢是指政通過正自動壇溫控禁設備犧，使賊溫度乘保持閉不變宜得狀墊態(tài),溫度抗值不豎受時加間的姑影響句。初購始溫艇度與成任何候一時沫刻的肢溫度與相同?；蛘呦⑾嘟斔?。財水浴綢鍋，畢培養(yǎng)止箱，廈太空壯艙等劍。恒濕持是指盤通過甜智能恐控濕多系統(tǒng)費，使霜某個櫻環(huán)境栽的濕狹度保寬持不系變。恒溫陳恒濕懼系統(tǒng)循主要縣用在重藥品樣生產博車間植，用輔智能保設備止，保灣持車漆間內杏的溫淋度和姓濕度勝在極熔小的來范圍垮內變融化。爪通?；\所說白的就瞇是空煤調系樸統(tǒng)和求空氣晴凈化銀系統(tǒng)六。在微央生物狼實驗莖室里款，培腫養(yǎng)箱制也是選恒溫牲恒濕洞系統(tǒng)延。531.強調毒尖端吊科技盟住宅影與傳上統(tǒng)住慰宅的鴉區(qū)別2.提高丙居住嗚舒適歡度，骨作為桶業(yè)主錫名片迎，提局高形住象3.因住擋宅的惰高科堅技化聞提高恥建筑向物的圾附加現(xiàn)值恒溫擦恒濕海系統(tǒng)趁的需牲求1.恒溫魄恒濕苗系統(tǒng)肢、提孝升項盈目檔桂次。2.產品擠附加散值。梁差異樸化營林銷、橫制造孕社會婚輿論盒。3.通過榆尖端磁科技夾項目玩，提毛高公短司的揀知名研度。4.促進饒銷售苗工作糞的提暢前完徐成。開發(fā)無者的吧益處1.從對嶺傳統(tǒng)就住宅中到科弄技住待宅的絡觀念罰轉變2.輕松耳打造擁恒溫宮恒濕道系統(tǒng)抬帶來晨的舒勞適生喬活3.高科互技的垮生活顛空間激，滿是足健槐康生趙活所朗需4.高科態(tài)技打舌造高暢品質弦樓盤棵，彰純顯居稼住者懲身份牛感。消費畢者的傻益處1.不僅廉僅是錢居住啄空間菠的生殲活與鳴休閑題中心2.收入尖的提鳥高對謀生活蝴質量汪的要奪求越果來越視高3.政府女把居荷住文迎化引份向人盞性化技、舒穗適性呀等4.科技攻住宅經得到羅大規(guī)四模的始普及居住浮概念粒的變脖化恒溫徒恒濕股新風糖系統(tǒng)賣點抬闡釋54IA棗Q晉So盡lu餐ti覆on潔--于--新風工系統(tǒng)自平蜘衡新驅風系蒸統(tǒng)典牢型系背統(tǒng)圖EV歸40屑0B主機外氣喉口新風橡進入回風復合半彈簧睬軟管產品格附加冤值（臂二）55賣點參闡釋1.強調矮尖端崗智能榜住宅身與傳隸統(tǒng)住腰宅的魄區(qū)別2.提高辮居住五環(huán)境占，作乎為業(yè)銅主名卻片，抱提高室形象3.因住傘宅的偏高科晝技化塘提高頁建筑少物的民附加想值智能鳥家居問系統(tǒng)局的需晴求1.節(jié)約節(jié)施工杯費用-綜合短布線古方式2.通過子綜合乳管理加可節(jié)膛約管敬理運搭行費雄用3.通過盛尖端削科技黃智能丈項目云，提摔高公棕司的涉知名望度4.促進歸銷售寧工作殼的提叨起完萌成。開發(fā)羨者的右益處1.從各券種復包雜的粱家庭辰事務嘉及隱繞患中污解脫饑出來2.輕松啊打造漁酒店陣式公掃寓的議配套浴舒適支生活3.高科鮮技的祖家庭月管理妙，提推高資票產價僑值4.節(jié)約脾家庭泥各類僵能源臉性開知支消費瀉者的波益處1.不僅通僅是打居住壺空間光的生壩活與掘休閑詠中心2.收入殲的提謀高對亮生活旺質量木的要鐵求越名來越楊高3.政府仗把居怎住文楊化引孫向安叉全、拌舒適酬、信硬息化4.寬帶鮮網得說到大傳規(guī)模浙的普亦及居住撿概念裳的變桌化智能熔家居控系統(tǒng)56單戶使門口術機燈光欄控制TC望P/澤IPPS顆TN網路懶攝像號機溫控窗簾吳控制家庭綢控制竹主機緊急鼠按鈕廚房析電視智能膏門鎖PCTe垮le戴ph井on豪eMo食bi素leAP移動躺終端無線晴移動PD絮A紅外很幕簾浴室書電視智能睬家居腳示意菠圖產品聲附加艱值（萄三）57多種變生活求場景策控制墊，自櫻由調訓節(jié)燈半光，餃控制柏窗簾孩開合溉，家潮電控馬制，史空調肢控制怖，無線痕網絡吊瀏覽侍器上廉讓您匯在家潮里每恐個位撞置都辣可以勒與家擋庭網侮絡，傷小區(qū)掌網絡拉交互付信息殖。三表初抄送鍬及數疏據遠瘡傳舒適世生活方便家生活通過In期te境rn霸et串/L速AN和WA息P手機片或者適普通際電話送可以必遠程役監(jiān)視高控制陡家里唯的燈惜光，舌窗簾鴿，家腐電。著通過因攝像島機遠巖程監(jiān)詠視，美遠程委查詢擴撤防路狀態(tài)士，遠榜程場項景控酬制，泄來訪惹者圖啞像瀏于覽小區(qū)泄信息逮發(fā)布恨，電匹子公成告欄幼，三先表查械詢，冰費用飽查詢寄，電擁子郵掃件查張收集成攤的通灣訊功赴能：炭普通戰(zhàn)電話武，小覆區(qū)內茅部可釀視對鹿講，勇小區(qū)留警衛(wèi)位室，有管理般室對僵講。智能炒家居傘系統(tǒng)雅優(yōu)點58戶型坡分凹歪凸，90平的露建筑夕面積消，送5.甜6米高顫的32平的鎖陽臺吸，可泥以改港成兩報層，兩下面紐奉做客撞廳，上面媽做其愛他用由途陽臺寬挑空5.椅6米，主贈送鐵面積例達32平。襪原客別廳輕堤松變胸幻主株臥，2房瞬載間變乎幻3房帶慶超豪斷華客壞廳。陽臺少挑空5.晌6米，錘贈送摟面積孔達32平。炭原客液廳輕租松變沸幻主錘臥，2房瞬般間變叛幻3房帶煎超豪油華客儉廳。59產品若附加規(guī)值（繳四）零公錄攤超糧值戶前型示閥范挑空5.乞8米，功可做秀成空研中花每園或犁空中鎖咖啡呼屋，惱近聞?；ㄏ闶[，遠們攬?zhí)毂阆?。挑?.必8米，唉可變衰幻成安兩層矩，也爛可做鞠成歐活式書厘房，現(xiàn)彰顯未主人苗文化闖氣質60產品路附加責值（勒四）零公責攤超漢值戶蘭型示右范17玻1平方枕豪華銳平層蝴設計踏，陽爆臺挑摸空5.般8米，征贈送撞面積株達63平方挑空5.第8米，焦可做缺成空族中花挪園或輛空中拿咖啡曲屋，帝近聞綠花香安，遠叉攬?zhí)煲上隆?1產品覆附加箭值（毒四）零公擔攤超傾值戶全型示及范戶型鉗利潤五預算以住妙宅面惕積34料00階00平方皮、平控均每首套11江0平方梨、每條套“蜘偷”水取15平方酬面積載計算眉，共狗賺取欣約45估00故0平方。以視市場嗽價格20新00元∕欲㎡計算司，額聚外可載賺取90仔00萬元。在還建筑澤成本肌、報童建稅工費及堂市場蟻銷售燈角度紙都有悄相當蛋大的丈好處朝。62一期潑第一坐組團切戶型海配比產品面積區(qū)間比例一房40-50㎡3兩房70㎡-90㎡7%小三房95—115㎡40%大三房120—135㎡40%四房140—160㎡10%別墅63第3禿問：垮我們魔要如狂何賣蘆掉這機些產代品？64項目解讀一期住宅特色優(yōu)化園林建筑商業(yè)規(guī)劃整體規(guī)劃一期營銷廣告策略銷售策略推廣策略項目定位項目規(guī)劃市場解讀推廣徐策略整體消策略活動蹤蝶策略拓客活策略65整體評策略戰(zhàn)略襖目標戰(zhàn)術天目標市場更營銷標桿甚項目都：商切業(yè)標信桿，探人居圍樣板斜，客世戶滿睬意，尚口碑快第一價格墻領跑俯：領蔬跑區(qū)肯域項徹目商廉業(yè)和小住宅的的價錫格水鍵平一炮珠而紅紛：打派造代沃表X策XX往城市膊形象班的名唉片價值各最大段：實牽現(xiàn)利廉潤最午大項目引品牌將項耀目打所造成漆XX亭X高屠端特可色商畢住綜震合體開發(fā)亮商品息牌建立品在X裕XX妥知名其開發(fā)啞商形暈象66整體橋策略整體策略樹立城市形象標桿·塑造標志性商住綜合項目區(qū)位策略發(fā)揮資源優(yōu)勢·差異化產品·營造特色商居氛圍區(qū)域策略以商業(yè)特色為項目主打形象，恒溫恒濕新風系統(tǒng)為項目特色，爆破市場項目策略67需要庭組織猾哪些俯營銷對活動鄉(xiāng)豐？吸引各個市場消費客群的關注活動旦策略68活動晶策略1借助伙XX嚷X政柴府力警量，咸引進帥如大惑地飛艇歌、洪唱響助中國項、夢敘想中賺國、秤心連拴心、悼紅歌秧會等婚大型虹公益互落地猛欄目景到當絲式地，聞來啟坐動項合目如緞營銷醒中心弦開放伶等此鎖類節(jié)愿點，驗造勢個區(qū)域鞭，形頸成城庸市品救牌宣而傳與償項目作營銷禾節(jié)點廳的互戰(zhàn)動配示合。借勢祖央視差媒體陡，以葉城市獨熱度龍形成最項目輛高端落占位69活動豈策略2時機航：項日目入占市蓄波客期20策12年6-咱8月內容絡：恒溫鎖恒濕注新風兼系統(tǒng)腔說明正會、糧園林跟規(guī)劃熟說明族會、建筑掙材料籠品質罵說明種會、邊戶型箱及建升筑風猜格說挺明會含、商待鋪產歌品推羞介會目的嗚：全面降展示哲項目矩規(guī)劃雨及品兆質，奸樹立過項目杠整體溉品牌開形象實際糞利益買點:吸引澤市場膚關注陳點，習形成訴市場餓熱點項目集規(guī)劃家發(fā)布泥會-世界階標準返的濱從江文覺化品途質華見宅展斧示70活動寶策略3選擇糊理由狡：節(jié)省達廣告槽成本10桐0萬元肝換取蘋價值20房誠0萬元棟左右舊的廣早告回稻報活動震宣傳妨周期坡及啟磁動時婦間與寨本項攤目第蔽一次風開盤籠時間企吻合活動仇為20每12年X炮XX柴年度聾重大沈活動仔，借饒此提廁升項資目形暗象本項唐目以黨冠名弓此活鏡動的咸形式揮獲取姨廣告欄回報冠名眨費用止：10虛0萬元冒整冠名20升12年X柿XX蜻中法刺浪漫退之旅則（鮮典花節(jié)罪）活動壩時間方：20歐12年9、10月活動弊宣傳喝啟動蠢時間偷：20枕12年7月71星姐&紅酒發(fā)之夜解（純停正西散式酒浸會）活動綁策略4選擇陳活動揚理由問：借美蓋女效映應形賄成新臨聞熱掘點，螺引起蘋客群少關注提升疤購買根者的輪自我坐成就芹感（論以促勸進銷攪售）提升猾項目催整體倘品位契合糾項目清整體膊風格活動鼠選擇葡時間翅：第一燥次開攔盤前20天左熄右72商鋪饅客戶把答謝色會暨晨主力億商戶珍簽約江儀式活動搶策略5活動尿理由?。夯顒忧之斕鞚龁与`商鋪VI碑P卡辦川理借活險動邀傷約所乘有意規(guī)向客倡戶到激場進聲行統(tǒng)替一客麥戶梳怎理及沈項目匹講解借主獲力商愚戶簽渴約增繡強投孩資者攔的購怪買欲買望?；顒影稌r間炎：商鋪膏開盤辭前40天左粘右73活動然對象慘：耳本地徹政商彎人士灑，項璃目意展向客序戶活動舒形式述：以喝紅酒彼品鑒突會等摩主題馳活動追，邀繁請本遲地政統(tǒng)府高猶官或罩私營區(qū)業(yè)主盒參加碧周末池私人傻派對療活動途，現(xiàn)禿場提雄供酒聽水、狡美食筋，開期放園菠林游澤覽活兄動。活動否目的漫：圈忽層營終銷，善提高倦項目言影響并力，額促進淚誠意類客戶忍成交透。鎖定忠本地粱客戶鄭，形趣成小申圈層惱營銷活動鍵策略6本地正私人寇派對傅圈旗層營非銷活細動74需要叢拓展割哪些厘客群抹？接觸各個市場當中的各層級消費客群拓客報策略75國內貪知名照的國謝際旅繪游社母，X釣XX無、長訴沙各圣大機偷票訂瓶票機層構與知風名旅鄉(xiāng)豐游社輪互動票，擺遷放資串料，顫延攬舉高端任客群莫。給春與旅吸行機送構一爭定獎餓勵，隔組團否前往腐看房扇，可辨報銷毫部分須差旅續(xù)費，纏免費柳提供合酒水戚等。與機脊票訂最票機糞構聯(lián)漢系，疊擺放掃項目修資料衛(wèi)，或賤制作驢航空逃登機吳牌廣蹲告。拓客足策略176XX值X、倘長沙躬各大餐中高預端酒痰店，抗XX奸X游薦客服映務中桑心巡田展，雨資料松擺放與長歸沙和油XX勻X的價中高禍端酒封店互未動，乳擺放慢資料壟，設敢立資專料架輕。在籠XX汁X酒嘗店，站可以迷有專籍人負療責現(xiàn)宋場接賤待，脫安排迫看樓們車專披車接腰送。在X驢XX得游客蜻服務適中心趟，前勤臺擺馳放項武目宣緒傳資撈料。拓客短策略277銀行艙、證復券、窮保險烈等擁叉有大卡量高殊端客霜群的羨機構櫻合作可以孤考慮偏與本開案按夾揭銀擔行互柴動，粗獲取速理財曠產品柴高端乳客戶昏資料祖，組泊織專處場看格房團很和產濱品推宇介活飄動。全方殼位互劃動保險銀行金融刺證券深挖斤潛在枕客戶深挖浮潛在繼客戶深挖惰潛在哈客戶拓客令策略378與行那業(yè)協(xié)范會機笛構合向作可以桿考慮非與深亂圳湖紐奉南商衫會，尸XX睛X長柿沙車拜展機盜構，瘡礦產就業(yè)協(xié)認會等欣組織驚互動訴。項目眼推介涼酒會深圳透湖南慘商會汽車搜４Ｓ遙店各類趴礦業(yè)府老板裕協(xié)會賽事蔬贊助活動弱主辦絕和協(xié)刪辦高端樹財富半論壇天門告山飛排行表倉演贊鳳助情感營銷關系營銷活動營銷多元發(fā)化營幻玉銷拓客底策略479銷售沖策略推售斬策略價格太策略銷售炕計劃銷售濃組織售樓蠟部選膝址80推售泄策略第一疲期第二榴期分兩喉期開驕發(fā)，接一期驚一組背團推答出約10萬平肉米房刻源一期盛一組狐團811、前貢期準璃備工進作計扛劃82前期準備工作進度表準備物料2012年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月售樓部售樓部包裝沙盤模型工地圍擋印刷資料制作宣傳片制作網站建設銷售人員進場物業(yè)公司進場2、一域期一酒第一枯組團難銷售賠分段芝計劃83開發(fā)室商品遺牌、圖項目恭整體疑形象齡塑造鋪期節(jié)點受：1、特銷售桌中心統(tǒng)落成2、線儲客助及銷瀉售3、是現(xiàn)場殃引導膚系統(tǒng)渣到位核心候攻擊例點：戶外許媒體合公關歸引爆開盤膏熱銷求期節(jié)點桃：1、動樣板曾間落葬成2、繼取得報預售限證核心劃攻擊爆點：目標句群點肝對點公關鋒活動翁、業(yè)黨內渠敬道戶外持續(xù)雀熱銷麗期節(jié)點致：1、搖現(xiàn)場兩環(huán)境濾成熟2、溫工程境進度府實景核心唯攻擊藥點：公關暴活動促銷扇計劃互動手活動時間這節(jié)點升明確勇，工把地圍秀墻，風廣告鍛牌、閣道旗巧展示晚市內拘接待裂中心固，市盆區(qū)、滿道路豬戶外輩封殺園，形劉象+乖軟文秧報道咽。宣極傳資扔料到漆位。第一知階段第二公階段第三幟階段報紙晉軟硬羨結合谷，主會題公寫關活烈動配秩合，臟開盤利。報紙院追加駱熱度偽炒作木，以收產品改賣點搏為主奮訴求抓。豐蔽富社縱區(qū)活楚動，安加強恩業(yè)主假口碑含傳播奔。20倚12屬.720喊12類.820香12潑.920鉆12唉.1020娛12休.1220悠13.練120吳13蜓.520室13.凍620狗13升.820墓13惰.1020香13惑.1120協(xié)13起.123、開窄盤時丈機選蜜擇84高層高層猶底商20阻13年04月20責13年05月小高殊層+洋房+聯(lián)排痰別墅（及前別墅徐下底抄商）20稱13年1月一期汁第一河組團顆入市拾產品岸開盤魔時間第一息期第誰一組搜團開紡發(fā)產捕品約9萬方售，預計感半年慕的銷怒售準雖備期竟，一則年的有銷售輩周期絹，達詠到售肉罄。項目第一期一組團經濟分析表

2012-2-16總銷售金額序號面積

（㎡）價格

（元/㎡）費率金額

（萬元）小計

（萬元）1高層建筑面積44500.005000.00

22250.0061399.60

2洋房建筑面積24500.005500.00

13475.003雙拼別墅建筑面積56787000

3974.64商業(yè)建筑面積1550014000

21700小計

90178.00

總成本建安總價

（含土建、外飾、公共裝修、新風系統(tǒng)、消防等）144500.003100.00

13795.0025696.28224500.002800.00

6860.00356782600

1476.284155002300

3565.00小計90178.00

前期開發(fā)費

（含報建費、工程勘察、設計、監(jiān)理、三通一平）90178.00300.00

2705.3422215.05后期開發(fā)費

（含道路鋪裝、園林綠化）77083.00200.00

1541.66辦公、營業(yè)稅

（未含土地增值稅）

5.60%3438.38營銷費

2.00%1227.99廣告費

1.50%920.99不可預計費用

2.50%1534.99財務費用

1807.62土地成本

9038.08小計

47911.33毛利潤13488.27

投資回報率毛利潤/總成本28.15%85項目整體經濟分析表

2012-2-16總銷售金額序號面積

（㎡）價格

（元/㎡）費率金額

（萬元）小計

（萬元）1高層建筑面積244960.005200.00

127379.20288641.31

2多層建筑面積88543.005700.00

50469.513雙拼別墅建筑面積136008000

108804商業(yè)建筑面積5550718000

99912.6小計

402610.00

總成本建安總價

（含土建、外飾、公共裝修、新風系統(tǒng)、消防等）1244960.003200.00

78387.20121058.35288543.002900.00

25677.473136002700

3672.004555072400

13321.68小計402610.00

前期開發(fā)費

（含報建費、工程勘察、設計、監(jiān)理、三通一平）402610.00300.00

12078.3099246.30后期開發(fā)費

（含道路鋪裝、園林綠化）156060.00200.00

3121.20辦公、營業(yè)稅

（未含土地增值稅）

5.60%16163.91營銷費

2.00%5772.83廣告費

1.50%4329.62不可預計費用

2.50%7216.03財務費用

8427.40土地成本

42137.01小計

220304.65毛利潤68336.66投資回報率毛利潤/總成本31.02%86建立宏一支滿由市場歉導向磨型經營蘿模式攏所指鳳導的雜，以關系王營銷及服務緩營銷為主拜要工禁作手乏段的贏銷售醬團隊寺。銷售雙團隊控的人輛員選蒙拔強太調具胸有良事好的綱服務土意識害和較喊強的尊專業(yè)望技能炎。銷售機團隊碎組建87銷售貪組織——團隊銷售士團隊祝組織吃架構員工沃心態(tài)音管理制度昏執(zhí)行甲方廳與代歸理公優(yōu)司溝通例樞紐設計證師策劃湊師綜管佩專案核心刪技術譽服務頑團隊桂成員壯：總經剩理、峰營銷判總監(jiān)增、策蛇劃總扣監(jiān)、打設計按總監(jiān)禍、傳晝媒總危監(jiān)負惱責年老度報泥告、鐮開盤滲報告輛、價劃格報犧告等靈重要報報告彼的評補審及陷技術翁把控竟。置業(yè)效顧問列（5+婚X）策劃島經理業(yè)務劉專案項目緞主委銷售叛組織——架構88培訓音內容高：公司爭基本而情況房地歡產專臘業(yè)知總識項目花營銷些推廣押策略項目謠說辭銷售免技巧售后這服務銀行乎按揭醫(yī)手續(xù)劈燕等新入期職銷椒售人耕員，乳在上共崗前稈，長旋沙總偵部安涼排為油期半團個月鉛的巔峰該成就槳心理群學、巔峰全銷售挑心理它學的培困訓課遇程。銷售守人員晝培訓89銷售不組織——培訓銷售頁文件諸及管鑒理文念件的劣制定標準砍化的辰銷售蜓執(zhí)行體系售樓絹部硬盡件設塞施標嚼準售樓駱部低悄值易測耗品狠的基脆本標青準柜臺鬼工作禮人員既工作鵝標準售樓勿部著罪裝及害儀表侄標準售樓予部行除為標繳準售樓宗部言跟語標艇準售樓扎部音狹樂標農準售樓禽部綠泡植標沾準售樓云部早駛會流野程及濟標準售樓租部休霉息室緞布置蘭及設寸施標渠準置業(yè)火顧問矮喊柜虛流程供及標砌準售樓接部的千衛(wèi)生驕標準按及配型備物市品標現(xiàn)準售樓耕部晚趣上例庸會流站程及吧標準售樓臥部老小帶新步標準售樓惕部周栽例會籍標準售樓毀部月廁度例監(jiān)會標昂準售樓尖部定透單管廢理標聚準售樓鏟部柜渡臺管糾理標巾準人員粗入職謝標準人員皆離職發(fā)標準銷售槽控制駛標準住房法銷售錫答客伶問標滔準房屋挪買賣藝合同糖審核冊程序雖標準訂單銷填寫白標準甲方讀函件浪發(fā)送神標準……二十強五大教標準90銷售睡組織——執(zhí)行饑體系營銷蒸道具就的準向備宣傳尊品沙盤辦公長用品網站守的建被設單頁/折頁樓書3D宣傳漫片客戶頃通訊效果凈圖平面挎圖戶型情圖展板項目量規(guī)劃區(qū)域業(yè)環(huán)境看樓飛車電子慨樓書公共庫關系含贈品客戶睛端項伍目展奮示內網范全國忠聯(lián)網邊銷售CRM系統(tǒng)定制化設計91銷售獅組織——道具抹使用Ip模ad電子唱樓書——時尚欲、科赤技、部國際痛化92銷售會組織——道具課使用客戶管資源后庫的蹲檔案矛建立我公狡司運纖用上想海安肝凌客份戶管腔理系巨統(tǒng)軟錫件對彈客戶有資源丟進行穴管理定期奏報送衫各項稼統(tǒng)計厭報表粥；1、客臘戶來納電來讓訪登暗記表2、日叛報表3、市陡場個熱案調街查表93銷售綢組織——客服塊標準（一聲）、鴨完秀善客岔戶資縣料的塑登錄客戶丹的信雙息資絲式料是扒是銷霜售代殲理公插司的幕重要以資源蓮之一嚇，也你是進災行售鏡后服鄰務的能第一性步。通過樹建立揭完善兄的客形戶檔絕案，頸與客怪戶保域持良牙好的島業(yè)務犁延續(xù)殘關系尊。（二揭）、卡處理借日常事投訴華事務指定脾有關別客戶嬸投訴援投訴觀處理隱的程比序規(guī)照定，嘗由客雪戶服今務中榜心承仇擔監(jiān)磁督的婚責任銷，以道使各祖責任爆部門探能以料最高核的效感率對剛待客北戶的闖投訴歪。指定架管理輕層客師戶回曬訪制和度，濕在入辱住集噴中時爛段回壓訪客寶戶征勇求意擴見，價并不芹定期松參加蛋各種券形式什的客裁戶聯(lián)志誼活荒動，掠多方恐位聽炸取客頑戶的疏意見棍和建鄭議。售后侮服務宏機制文的建窄立94銷售缺組織——客服煤標準成功次的銷肝售顧何問總鎮(zhèn)是擁永有一泉批客陡戶資姜源，悄其主院要原飾因在所于他填已與駱客戶雀建立脈了良核好的鍵可信嶼賴的立關系燃。保持也與客拿戶聯(lián)幼系的辰方式向簽恒約客泥戶贈彈送家想飾禮批物等侵，與企客戶袋溝通厲感情定期蔑寄送遭客戶談關于犁項目螺情況傭的期雖刊邀請VI負P客戶跑參加卷公司剪舉辦迎的活準動幫助蝦客戶彩辦理繡一些粥與業(yè)統(tǒng)務無笨關的襖其他年事物逢年琴過節(jié)回給客狐戶寫襲信函廟或寄胸贈其耍他禮黎品（三礎）、控保歸持與銀客戶擔的聯(lián)杠系售后貍服務貨機制劑的建守立95銷售桂組織——客服對標準售樓慰部選濾址一死（推皺薦）售樓勁部2層商挑業(yè)樓理由:1、從悠項目晚地塊修成熟梢度及舒目前禿人流葬走線倉考慮梁，選絨擇橋想頭位路置有責利于參第一挪組團梁銷售2、看靜房客滑戶到餡達售語樓部菌，需寸經過守看房俊通道既項目先圍擋串展示乒，在珠售樓恩處亦籌可感扭受親勇水資聯(lián)源的院全面揪體驗比。看房顧通道圍擋呢設計賄，全踩面展示輕項目駱軟件啄配套。通往趨市中狹心必奔經之路往，昭眨示性畝好人流引量大馬。96售樓儀部選兼址二涂（備符選）售樓掃部2層商灣業(yè)樓理由:1、從柱全局齊營銷劈燕戰(zhàn)略紛出發(fā)跑，選費擇碼奧頭中襖心廣寸場既命有利獄于第羨一組栽團銷倒售、適又可槍兼顧些第二灰組團老銷售暫。2、看而房客字戶到扮達售付樓部論，需兩經過墓看房庸通道曬項目陸圍擋勿展示紀，可障擴大精客戶窗對小刺區(qū)園逼林、幻玉親水紀資源的全味面體可驗?？捶坎嫱ǖ绹鷵醢樵O計遷，全選面展示芒項目蹦軟件刺配套。澧水攪河綠況化帶便，擴大客膽戶對摸親水渡資源的體絨驗97廣告刑策略整體蓮思路廣告儲階段蟲劃分尚及主喜題媒介表策略VI設計拴系統(tǒng)鹿（一孩）VI設計型系統(tǒng)駱（二疾）981、以滾XX討X市厭場為旬主體胸，高論空覆罩蓋與外地面擦推進朗相結為合；2、重圾視活再動投污入，而以拔受高項創(chuàng)目形蠅象和績不斷筐制造蜘話題盲，讓厚項目疫成為蹄當地指討論熱鐵點；3、精王準廣伶告與同大眾搞宣傳役相結洲合；4、不燙拘泥筐與傳宮統(tǒng)主羨流媒脈體，詞搶占招一切突宣傳鍵途徑勞。整體燙廣告耗思路99第一漢階段摧：項妖目啟盟動期努（2漫01享2年3月-噴20擺12坐年5月）第二幸階段搭：形塔象導從入期樂（20臥12年5月-2巧01派2年8月）第三賴階段軟：賣撞點闡譜釋期（2貸01獸2年8月-2踢01朝2年10月）第四扎階段覽：開夢盤熱壩銷期（面20除12年10月-槍20雖12年12月）第五吼階段暑：持族續(xù)熱克銷期創(chuàng)（2謝013年1月-洞20煎13年5月）廣告問推廣抄階段支劃分10努0項目翅啟動姿期（2舅01繩2年3月-博20莫12殺年5月）一個碰國家團級的甘城市瘡價值嚼觀——XX熟X城驕市風蠅情展一個稈項目帥無法暢改變擠社會割對城弊市價皆值的欣認定但是古改變騰城市桶價值硬卻從稿我們次開始我們答去幫業(yè)助每麥一個浴客戶藥重新照認識駱項目末所在收城市讓項柄目獨火有的我城市蘿人文沿及景眼觀資雕源得釘到淋答漓盡選致地匠展現(xiàn)階段炕性廣臂告推盼廣主寫題10胞1形象都導入跌期（20液12年5月-2穩(wěn)01會2年8月）一個里城市徑級的東項目伯品質謠形象清晰撒的市繡場占管位鮮明臺的形未象區(qū)妄隔項目比形象減引發(fā)細客戶扭心理拆共鳴階段楚性廣造告推騙廣主游題10款2賣點掏闡釋姜期（20昌12年8月-2缺01磁2年10月）一個膀城市讓的新柏格調顏中心首家杰恒溫倚恒濕霸新風趨系統(tǒng)旁社區(qū)一站股式生欠活配閣套一級烘教育漂配套美輪樹美奐鳳的現(xiàn)舟場體象驗……階段覆性廣傲告推萬廣主掏題10謝3持續(xù)工熱銷宏期（20僅13年1月-2冠01歉3年5月）一場通高端爸濱江究人文地生活容秀項目攀整體筐形象缺升級新生巨活理駝念的動倡導新生泊活態(tài)濃度的疊引領階段肺性廣裕告推販廣主拖題10蟲4戶外屯廣告XX柳X市錢區(qū)內歉傳統(tǒng)疲戶外損看板篩廣告獅總面朗積不閃少于20捕00平米買（約10塊）補：樹凝立品孟牌形恭象，缺傳遞塔項目憤信息閱。交通荷工具悼廣告聲：選鄭擇公腔交車之車身唐廣告擺及出槍租車彎車身