房地產(chǎn)管理基本制度與政策法律基礎(chǔ)知識

法律基礎(chǔ)知識程嘯（清華大學(xué)法學(xué)院副教授）Ⅰ導(dǎo)論一、組成部分1、分為兩部分：（1）民事法律基本知識（2）行政法與行政訴訟法基本知識2、理由一方面，不動產(chǎn)登記是為了維護民事交易安全、提高交易效率而建立的制度，服務(wù)于民事活動。因此，必須了解規(guī)范民事活動的民法知識。Ⅰ導(dǎo)論另一方面，不動產(chǎn)登記機構(gòu)性質(zhì)上應(yīng)屬于行政機關(guān)，其從事的登記活動為行政行為，針對登記機構(gòu)提起的訴訟為行政訴訟。因此，需要了解行政法與行政訴訟法的基本知識。Ⅰ導(dǎo)論二、民事法律基本知識的主要內(nèi)容五個部分（1）民法總論（2）物權(quán)法（3）合同法（4）婚姻家庭法（5）繼承法Ⅰ導(dǎo)論三、行政法與行政訴訟法基本知識的主要內(nèi)容共分為七節(jié)1、概述2、行政主體3、行政行為4、行政法律責(zé)任5、行政復(fù)議Ⅰ導(dǎo)論6、行政訴訟7、行政賠償Ⅱ民事法律基本知識一、民法總論1、意義民法是私法的核心，而民法總論是民法的基礎(chǔ)理論。通過學(xué)習(xí)民事權(quán)利、主體、客體、法律行為等最基本的知識，可以為掌握物權(quán)法、合同法、婚姻家庭法、繼承法。Ⅱ民事法律基本知識2、主要內(nèi)容（1）民法概述主要對民法的概念、性質(zhì)、特征進行了介紹。需要了解的是“民法的概念與特征”。（2）民法基本原則三個原則：意思自治原則、誠實信用原則、公序良俗原則。Ⅱ民事法律基本知識這三個原則都需要“熟悉”。尤其是意思自治原則，它在不動產(chǎn)登記非常重要，體現(xiàn)為依申請原則，即除非法律規(guī)定，否則登記機構(gòu)不得依職權(quán)進行登記；在登記完成前，當(dāng)事人有權(quán)撤回登記申請。Ⅱ民事法律基本知識（3）民事法律關(guān)系民事法律關(guān)系的概念、要素（主體、客體、內(nèi)容）。這是應(yīng)當(dāng)“掌握”的內(nèi)容（4）民事法律行為概念、類型。特別重要的內(nèi)容，必須”掌握”。不動產(chǎn)登記中經(jīng)常接觸的民事法律行為中，雙方法律行為是“合同”，如買賣、贈與等。單方法律行為就是遺囑。Ⅱ民事法律基本知識（5）代理代理的概念、特征；法定代理、委托代理代理與指定代理；代理與行紀(jì)、居間、委托的區(qū)別；無權(quán)代理；表見代理。以上內(nèi)容應(yīng)當(dāng)“熟悉”Ⅱ民事法律基本知識（6）監(jiān)護概念、特征與類型。由于涉及到父母等監(jiān)護人對未成年人財產(chǎn)的處分，因此監(jiān)護制度尤其是法定監(jiān)護，必須“掌握”。（7）自然人民事權(quán)利能力、民事行為能力、宣告失蹤、宣告死亡等都是必須“掌握”的內(nèi)容。Ⅱ民事法律基本知識（8）法人和其他組織法人的概念與類型，尤其是企業(yè)法人、機關(guān)法人、事業(yè)單位法人、社會團體法人這一分類。法人是必須“掌握”的內(nèi)容。其他組織主要是指：企業(yè)的分支機構(gòu)；公司的分公司；個人獨資企業(yè)；合伙組織。Ⅱ民事法律基本知識（9）權(quán)利客體掌握動產(chǎn)與不動產(chǎn)的區(qū)分、不動產(chǎn)的范圍。3、配套學(xué)習(xí)的法律規(guī)范（1）《民法通則》（2）《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》Ⅱ民事法律基本知識二、物權(quán)法1、意義學(xué)習(xí)掌握物權(quán)法的重要性是毋庸置疑的。我們整個不動產(chǎn)登記制度的建立和發(fā)展都是以物權(quán)法為基礎(chǔ)的。作為基本民事法律，物權(quán)法中既有不動產(chǎn)登記的實體法規(guī)范，又有不動產(chǎn)登記的程序法規(guī)范。Ⅱ民事法律基本知識2、主要內(nèi)容（1）物權(quán)與物權(quán)法概述物權(quán)的概念、特征；物權(quán)法的概念、特征與性質(zhì)；物權(quán)的效力、與債權(quán)的區(qū)分等。其中，物權(quán)的概念、特征；物權(quán)與債權(quán)的區(qū)分，屬于最基本的東西，應(yīng)當(dāng)“掌握”。至于物權(quán)法的概念與特征，“了解”即可。Ⅱ民事法律基本知識（2）物權(quán)法的基本原則物權(quán)法定原則、公示與公信原則、物權(quán)特定原則。這三個原則都非常重要，直接決定了不動產(chǎn)登記制度的基本內(nèi)容，必須“掌握”。（3）物權(quán)變動首先，區(qū)分為：基于法律行為的物權(quán)變動與非基于法律行為的物權(quán)變動。Ⅱ民事法律基本知識其次，區(qū)分為動產(chǎn)物權(quán)的變動與不動產(chǎn)物權(quán)的變動。其中，基于法律行為與非基于法律行為的不動產(chǎn)物權(quán)變動是必須“掌握”的內(nèi)容。（4）所有權(quán)所有權(quán)的概念、特征、類型；建筑物區(qū)分所有權(quán)；共有（按份共有與共同共有）。這些都是必須“掌握”的內(nèi)容Ⅱ民事法律基本知識（5）用益物權(quán)《物權(quán)法》中規(guī)定的用益物權(quán)就是四種：土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、地役權(quán)。其中與房屋登記關(guān)系最為密切的用益物權(quán)，首先是建設(shè)用地使用權(quán)，其次是宅基地使用權(quán)，最后是地役權(quán)。故此，前兩種權(quán)利必須“掌握”，地役權(quán)則應(yīng)當(dāng)“熟悉”。至于土地承包經(jīng)營權(quán)，了解即可。Ⅱ面民事孝法律賤基本呈知識（6豪）擔(dān)育保物義權(quán)擔(dān)保授物權(quán)繩有三洞種：儀抵押丈權(quán)、煙質(zhì)權(quán)橡與留膏置權(quán)潑。后竹兩種妄權(quán)利互與房童屋登火記無糊關(guān)，誰因此鼻需要“掌秧握”的是栽抵押嫂權(quán)。東具體乞來說朗就是軌：房冠屋抵歪押權(quán)頑、正滲在建爆造的蔬建筑器物抵模押權(quán)紡。Ⅱ叼民事譯法律頑基本既知識3、停配套悅學(xué)習(xí)破的法躁律規(guī)密范（1掛）《向物權(quán)橫法》（2趁）《膜擔(dān)保確法》（3逮）《最遺高人貴民法筆院關(guān)慢于適孤用〈婦中華沒人民居共和欲國擔(dān)險保法蕉〉若減干問憶題的趨解釋佩》（4念）《初房屋臥登記纖辦法繡》、沾《土城地登孟記辦芹法》Ⅱ隆民事尺法律病基本幻玉知識三、傷合同次法1、肯意義合同妖是最御為常貓見的吐登記肺原因融證明務(wù)文件贏之一屢。因番合同善而發(fā)役生的廟不動不產(chǎn)物解權(quán)變疲動是爬最為雨重要成也最升為復(fù)顫雜的便情形易，這俘些不顏動產(chǎn)錫物權(quán)稀的變姿動基癥本上贈都以殼登記雞為生紀(jì)效要私件。Ⅱ吹民事辨法律顯基本飄知識2、嗎主要澤內(nèi)容合同毀法的舅內(nèi)容妥非常趙多，攻能夠崗全部匙掌握費，當(dāng)樸然最屬好。擋但目它前來昂說，鮮還不輩現(xiàn)實翅，需診要學(xué)狂習(xí)的侮內(nèi)容勢主要各分為堵五個準(zhǔn)部分麗。（1互）合蘋同概盼述合同嫌的概初念、禾特征腥、類寬型?？善渲杏?，合囑同的較概念暮與特廢征必箭須“判掌握西”。蒜這是導(dǎo)最基眨本的修知識協(xié)。Ⅱ酷民事薦法律他基本稱知識（2帥）合全同的術(shù)成立溫與生版效合同裁的成某立要訊件、蔬合同渴的生墓效要剪件、候合同鄉(xiāng)豐的效靜力與確物權(quán)拿登記恰效力況的區(qū)奇分。言必須“掌赤握”（3?。┖涎募t內(nèi)容發(fā)與形術(shù)式合同姜的條踢款（伸必要勁條款稠與非考必要扎條款模）合同致的形綢式：肥口頭鼠、書房誠面、普電子刪形式允。以上購知識喊應(yīng)當(dāng)“掌憂握”Ⅱ蔽民事界法律菌基本隸知識（4壺）合騰同的掏效力合同球的無約效、儉效力舅待定禮與可祝撤銷碧。盡管北登記曲官無宰權(quán)判棍斷合偽同的懇效力曠，但攝是“掌撤握”合同遞效力未的各旨種類掌型及椅其原傷因，屈非常獸重要挑。（5朽）不費動產(chǎn)漆登記才中常昂見的執(zhí)幾類睛合同借款嶼合同寄、買牙賣合懂同、著贈與羞合同萬、抵鵲押合來同、乎委托理合同訴。應(yīng)諷當(dāng)“熟峰悉”妥。Ⅱ辮民事私法律桿基本籃知識3、翠配套殃學(xué)習(xí)飯的法和律規(guī)軋范（1牙）《祝合同艇法》（2硬）《應(yīng)最高肅人民耽法院摔關(guān)于嚴(yán)〈中瞞華人位民共夠和國背合同典法〉刷若干要問題催的解請釋（絨一）船》（3廟）《遠最高桶人民敢法院齡關(guān)于邀〈中悉華人頸民共監(jiān)和國氣合同昆法〉幕若干袍問題能的解嶄釋（若二）心》Ⅱ輝民事石法律餓基本血知識四、料婚姻萍家庭俗法1、城意義房屋振的夫愧妻法唐定共倍有是儲最為嫂常見紛的共框有類勺型，夕實踐斑中由正此產(chǎn)乳生的化問題巧也相類當(dāng)多字。2、矛主要陪內(nèi)容需要將“掌菌握”朝夫妻鑒財產(chǎn)節(jié)關(guān)系魂制，容確切水地說洋就是享，《養(yǎng)婚姻飛法》耽第1板7、炸18礦、1走9條姑。需要茄了解阿的是疑夫妻愧人身塵關(guān)系閘，即頃結(jié)婚笛和離戴婚的分程序驅(qū)與要襯件。Ⅱ士民事役法律頓基本伸知識3、戒配套滅學(xué)習(xí)辟的法炭律規(guī)嘉范（1撿）《炊婚姻凈法》（2蝕）《著最高偷人民獨法院代關(guān)于缺〈中傻華人薦民共匆和國哪婚姻彈法〉盼若干眠問題用的解常釋（芹一）殃》（3甜）《故最高滅人民央法院芽關(guān)于影〈中贏華人碗民共久和國抓婚姻款法〉騰若干匙問題楚的解扎釋（埋二）幕》Ⅱ手民事夸法律革基本從知識五、漁繼承得法1、慣意義遺囑倡、遺懸贈、真法定預(yù)繼承井而發(fā)漠生的證不動巖產(chǎn)物者權(quán)變杠動較奇為常錦見。務(wù)此外陳，《浴物權(quán)晴法》直第2嫂9條鼻規(guī)定喬：“皺因繼踏承或膝受遺他贈而登取得失物權(quán)湖的，咳自繼功承或已者受荷遺贈向開始飾時發(fā)汁生效務(wù)力。預(yù)”2、距主要懇內(nèi)容繼承康的概桑念、勾特征仗與類忘型?？似渲行柩罢乒涛铡钡氖秋@法定趁繼承仇、遺堤囑繼應(yīng)承、駝遺贈飽。Ⅱ蘇民事要法律肝基本令知識3、存配套瘡學(xué)習(xí)心的法躬律規(guī)瞞范（1勺）《或繼承己法》（2摸）《字最高色人民犁法院飯關(guān)于讓貫徹派執(zhí)行姐〈中鑄華人兩民共頁和國脈繼承烈法〉蛾若干止問題唇的意船見》Ⅲ行政贈法與孔行政疊訴訟示法基威本知非識一、浴行政養(yǎng)法概億述1、牙需要“掌廉握”的內(nèi)旱容就是摧“行饞政法條的基丘本原該則”渠，包好括：訂行政繭合法滑性原朝則、臨比例差原則棄、行影政信育賴保脂護原恰則與扮行政綠應(yīng)急年性原唇則。泰其中氧就登兩記機聞構(gòu)而恩言，響特別細(xì)需要孤注意壓的是挽行政砍合法快性原時則。2、擺需要“熟各悉”的內(nèi)竹容行政很法的央概念鄙與特課征Ⅲ行政碎法與茅行政店訴訟款法基墾本知蝕識二、踏行政露主體1、折需要“掌筍握”的內(nèi)什容何為陵行政顫主體周，行陶政主無體具額有什屠么特總征。2、窄需要“熟籍悉”的內(nèi)繁容行政蘭公務(wù)覽員的災(zāi)職責(zé)3、歲需要求學(xué)習(xí)央的配朵套法套律規(guī)沃范（1摘）《滔公務(wù)欺員法躍》Ⅲ行政汁法與陳行政浙訴訟蔬法基詳本知撿識三、牙行政戴行為1、踐知識啞點不動臉產(chǎn)登鉤記的脾性質(zhì)悅，究點竟是捉民事崖行為興還是右行政拐行為該，究牢竟是稀行政楊確認(rèn)哥行為花，還灘是特蟲殊的抹行政綿行為給，這活些都湖有很淺大的付爭議野。因腹此，釘作為彎不動感產(chǎn)登阿記官描應(yīng)當(dāng)?shù)罢莆照n”：行搭政行恩為的漂概念康、行忘政登級記。Ⅲ行政保法與套行政碎訴訟律法基辣本知朗識2、街需要才學(xué)習(xí)題的配猴套法女律規(guī)傭范（1畫）《梳立法遙法》（2嘉）《絹行政榨許可炎法》（3合）《刮行政咱處罰努法》Ⅲ行政項法與險行政述訴訟渠法基找本知宅識四、蔥行政煉法律醉責(zé)任1、遵知識拖點需要掌握的內(nèi)拉容是偽：行隙政法多律責(zé)壯任的各構(gòu)成夕要件隨、行膏政法妻律責(zé)坐任的表追究逆與承傳擔(dān)。Ⅲ行政謎法與在行政蠶訴訟魯法基秤本知君識五、騰行政滅復(fù)議1、趙知識襯點（1級）需只要掌握的是案：行宇政復(fù)疼議的妥范圍暑與管在轄、椒行政掏復(fù)議陰程序秧、行囑政復(fù)刺議決違定（2趴）需摧要熟悉的是閥：行住政復(fù)吧議參社加人帶的特騙征2、駕需要椒學(xué)習(xí)棗的配蠢套法漿律規(guī)頭定（1居）《咱行政楊復(fù)議踐法》Ⅲ行政城法與片行政悅訴訟憲法基火本知粗識六、航行政犧訴訟1、幣知識訪點（1色）需喂要掌握的是槳：行襖政訴桐訟受占案范碧圍與漢管轄誼、行你政訴摔訟參予加人角、行板政訴糟訟舉