廣州知名房企住宅小區(qū)項目營銷策略解析附圖豐富

XX營銷策略2011.8.10

非常感謝貴公司給我們這個合作機會!XX項目是一個占地約3000平方米，建筑面積51000余平方米項目，與廣州很多地產(chǎn)項目相比，它沒有宏大的社區(qū)規(guī)模，沒有大面積的園林、沒有獨特的自然資源，更經(jīng)歷了8年的風(fēng)風(fēng)雨雨！

因此，這是一個具有一定營銷難度的項目！是一個非常有挑戰(zhàn)性的項目！能夠為這樣一個有挑戰(zhàn)性的項目貢獻自己的營銷思想,我們感到十分榮幸!如何完成這個項目的營銷？我們認(rèn)為，核心問題是如何消除項目在客戶心中的負(fù)面影響和對爛尾項目的質(zhì)量擔(dān)憂，解決市場，解決客戶對本項目的信心問題，因此，本項目的營銷，就是如何建立客戶的信心，充分發(fā)揮

——信心的力量！

銷售目標(biāo)

在前期初步溝通中，貴公司提出的銷售目標(biāo)是：開盤之日起，一個月內(nèi)完成銷售總量的50%，春節(jié)前，完成70%。我們認(rèn)為，這不是一個很高的目標(biāo)，通常情況下，350套房兩個月就可完成銷售80%以上，但由于項目的歷史原因，在市場上產(chǎn)生了較大的負(fù)面影響，而目前廣州房價處于歷史高位，政策調(diào)控處于最嚴(yán)時期。如何圓滿地完成項目的銷售目標(biāo)，我們必須進行深入的策略思考！要圓滿地實現(xiàn)我們的銷售目標(biāo)，我們應(yīng)當(dāng)怎樣做？

背景：國內(nèi)經(jīng)濟形勢走好，樓價持續(xù)攀高，進入回落階段政策：流動性持續(xù)收緊，房地產(chǎn)行業(yè)的各項調(diào)控政策也逐步嚴(yán)厲。上海、重慶兩城市已開始進行房產(chǎn)稅開征試點；數(shù)次提高準(zhǔn)備金，兩次加息，限購限貸；市場：今年上半年廣州樓市呈觀望態(tài)勢，市場表現(xiàn)價穩(wěn)量跌成交量：成交量萎縮十分明顯，僅低價盤和高素質(zhì)盤獲市場追捧成交價格：價格上升到頂跡象明顯，正在掉頭向下。明確當(dāng)前形勢宏觀背景

國家統(tǒng)計局9日公布的數(shù)據(jù)顯示，1至7月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資為31873億元，同比增長33.6%。其中，住宅投資為22789億元，增長36.4%；商品房銷售面積為52037萬平方米，增長13.6%。其中，住宅銷售面積增長12.9%。7月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為101.50，比上月回落0.25點。業(yè)內(nèi)人士表示，7月份的數(shù)據(jù)延續(xù)了上半年的平穩(wěn)增長態(tài)勢，由于基數(shù)原因，預(yù)計全年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速會維持在30%以上的較高水平。值得注意的是，7月份全國住宅銷售面積、銷售額、商品住宅完成投資額等，環(huán)比6月均大幅回落。業(yè)內(nèi)人士分析，這從一定程度上加劇了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金壓力，下階段房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策或難放松，未來幾個月內(nèi)開發(fā)商或大面積采取降價銷售策略。數(shù)據(jù)反映的真相資金投入多，銷售回籠少；房屋空置率上升，資金鏈緊張！真相一線城市房地產(chǎn)市場似現(xiàn)退燒跡象調(diào)控沒有松動跡象

8月8日，央行、北京房協(xié)及地產(chǎn)研究機構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù)揭示了這樣一個結(jié)果：量價齊跌、開發(fā)熱情下降，房地產(chǎn)調(diào)控效果已經(jīng)顯現(xiàn)。其中，北京市房協(xié)更預(yù)計，未來幾個月市場有望形成“降價換量”的整體格局。央行8日發(fā)布的《2011年第二季度支付體系運行總體情況》顯示，二季度北京、上海、廣東、江蘇等房地產(chǎn)發(fā)展一線地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)單位銀行結(jié)算賬戶數(shù)量環(huán)比增速已連續(xù)五個季度低于全國平均水平。央行在報告中稱，這顯示房地產(chǎn)調(diào)控政策對房地產(chǎn)發(fā)展一線地區(qū)的調(diào)控效果進一步顯現(xiàn)。銀行結(jié)算賬戶是指銀行為存款人開立的辦理資金收付結(jié)算的人民幣活期存款賬戶。一般來說，開發(fā)商單個開發(fā)項目都會單獨設(shè)立銀行結(jié)算賬戶，一線地區(qū)的結(jié)算賬戶增幅低于全國的平均水平，意味著開發(fā)商的開發(fā)項目正逐漸離開一線地區(qū)，趨向于二三線城市或中西部地區(qū)。

房地產(chǎn)調(diào)控政策綜合效應(yīng)持續(xù)顯現(xiàn)，住房市場開始進入“由量變到價變”的關(guān)鍵期，隨著各項政策措施的進一步落實，預(yù)計未來幾個月市場有望形成“降價換量”的整體格局。隨著最近‘新國五條’的出臺，限購等調(diào)控政策向二三線城市擴大，預(yù)計3-4季度降價求量的行為將大大增加。面對樓市調(diào)整，從中央到地方，調(diào)控政策沒有絲毫松動跡象。因為，必須警惕現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展的基礎(chǔ)還不牢固；通脹預(yù)期依然比較強烈。另外，作為房地產(chǎn)市場的長效制度性安排還在程序或調(diào)研過程中，直接影響或改變地產(chǎn)發(fā)展模式的根本性制度還未出臺。調(diào)控政策一旦松動，市場極有可能再現(xiàn)報復(fù)性反彈。中央政策現(xiàn)階段調(diào)控重點是“堅持房地產(chǎn)調(diào)控決心不動搖、方向不改變、力度不放松，保持房地產(chǎn)調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，繼續(xù)做好調(diào)控政策的執(zhí)行和落實工作。”

來源：《人民網(wǎng)》2011年8月9日發(fā)布時間：2011-08-09

1）廣州市國土部門限購范圍：本市戶籍居民家庭擁有兩套住房，可以賣一買一；擁有兩套以上的家庭，只能賣得剩一才可買一；非本市戶籍居民家庭只能買一套.2）銀行限購范圍：經(jīng)國土部門和銀行系統(tǒng)記錄為準(zhǔn)；第一套首付3成；第二套首付6成；第三套限貸。分析：遏制房價過快上漲已經(jīng)成為中央政府堅決的目標(biāo)，但廣州地方政府卻要考慮地方經(jīng)濟的發(fā)展、稅收和就業(yè)，因此，出臺了此較為溫和的地方特色明顯的限購政策。反而會導(dǎo)致買家惜售，短期內(nèi)二手市場的供應(yīng)量會明顯減少。如此，造成了供不應(yīng)求的局面。廣州的限購政策解讀

結(jié)論短期內(nèi)，二手價格不會大幅下跌，但一手市場國慶期間將加大折扣力度，以價換量

延續(xù)了過去兩年以來的嚴(yán)厲調(diào)控，2011年伊始，中央各部委及各地方政府又紛紛出臺了更為嚴(yán)厲的“限購”和“限貸”政策，這一極具行政干預(yù)色彩的限制政策籠罩了今年整個上半年的國內(nèi)房地產(chǎn)市場，從而使此輪調(diào)控更加升級。然而，在持續(xù)通脹的背景下，雖然各地房價過快上漲的勢頭受“政策市”的影響而有所遏制，甚或部分城市房價松動跡象有所顯現(xiàn)，但全國范圍的大幅降價仍未出現(xiàn)。上半年，在限購政策影響下，各地住宅市場低迷，恢復(fù)的進程緩慢，而限購的嚴(yán)厲程度也成為各地市場表現(xiàn)分化的重要標(biāo)尺。市場現(xiàn)狀

如果說限購是通過限制準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)篩選了一批符合資格的購房者，那么這批購房者有無資金實力而轉(zhuǎn)化為有效需求則成為制約市場成交的關(guān)鍵。目前上浮的首付比例以及連續(xù)的加息無疑大大增加了購房者的成本，雖然此舉一定程度上抑制了些許投資投機性的需求，但同時也對首套剛需購房者甚或改善性需求者則產(chǎn)生了較大的溢出效應(yīng)，從而加劇了市場的低迷，對市場的健康流通帶來了意想不到的副作用。

市場現(xiàn)狀

流水不腐，戶樞不蠹，市場亦然。只有流通的市場，才是健康的市場。而市場的流通有賴于兩個方面的帶動，一為價格破冰，二為信貸支持，此二者合力方能促使符合資格的購房者回歸市場。也只有如此，限購的正效應(yīng)才能真正發(fā)揮，市場才能因此有所起色。下半年，房價調(diào)控目標(biāo)尚未達成的背景下，政策更難輕言放松。然而，破冰在即，量價交換已是大勢所趨。

市場現(xiàn)狀拐點正在來臨政策風(fēng)險放大銀根逐步收緊市場持幣觀望成交不斷下滑總結(jié)廣州樓市近期的基本狀況市場運行情況概述

2011年6月，全市10區(qū)新建商品住宅網(wǎng)上簽約面積54.72萬平方米，同比增加60.2%，環(huán)比增加7.0%；網(wǎng)上簽約均價12914元/平方米，同比上升10.4%，環(huán)比上升3.5%。2011年6月，全市10區(qū)存量住宅交易登記面積54.84萬平方米，同比減少15.9%，環(huán)比增加14.6%。商品當(dāng)房批貓準(zhǔn)預(yù)衫售情彎況20此11年6月，太全市10區(qū)批燒準(zhǔn)預(yù)命售的考商品堪房項富目共28個，跌批準(zhǔn)相預(yù)售謝商品候房59田16套，鏈同比綱減少14泄.7乏3%，環(huán)誕比減亮少20猜.5谷4%；面禍積68神.4憤3萬平雕方米雕，同綁比減汽少5.育38輸%，環(huán)科比增茄加41儲.6發(fā)3%。其胃中批痰準(zhǔn)預(yù)悔售商蕩品住華宅46隨86套，乞同比霧減少0.現(xiàn)43故%，環(huán)寨比增冶加4.璃25社%；面腎積53茶.5啞9萬平度方米尖，同踏比增鉆加3.止14戀%，環(huán)捐比增刑加12騙.5縫4%。20靠11年6月各柏用途先商品協(xié)房批樣準(zhǔn)預(yù)系售情遙況面積把單位超：萬半平方雖米商品授房批消準(zhǔn)預(yù)畏售各蒙用途盞情況商品區(qū)房批訓(xùn)準(zhǔn)預(yù)攝售各庸區(qū)情站況住宅漲批準(zhǔn)誤預(yù)售如各區(qū)頓情況新建援商品劃房網(wǎng)溝上簽懶約情傅況20退11年6月，爭全市10區(qū)新同建商棋品房伍網(wǎng)上墊簽約92雁97宗，長同比伐增加65救.4慎%，環(huán)丟比增各加16痕.8撒%；網(wǎng)群上簽靠約面就積70齊.7閉5萬平模方米端，同替比增性加57倍.5窮%，環(huán)氧比增親加5.掌6%；網(wǎng)忠上簽承約金勸額10元4.剖21億元御，同囑比增章加72擁.0競%，環(huán)浪比增駕加11你.4騰%。1、各轟用途蹦新建栗商品變房網(wǎng)買上簽淹約面張積情思況。20流11年6月各笨用途屢新建齡商品禍房網(wǎng)吼上簽產(chǎn)約面剃積情控況面積第單位標(biāo)：萬太平方直米網(wǎng)上炕簽約控面積嶺情況20盾11年6月，圣新建配商品膽房網(wǎng)搶上簽裝約70督.7旦5萬平烈方米政。新趙建商相品住勝宅網(wǎng)報上簽騰約面爺積占查新建金商品庫房網(wǎng)嗽上簽不約總勝面積娘的77朋.3東%。各俘用途沿占比謝見下鹽圖：各區(qū)講新建豈商品贏房網(wǎng)握上簽瓦約情弄況20云11年6月各皆區(qū)新觀建商猾品房探網(wǎng)上兔簽約誕情況唉如下槐圖：20川11年6月各抽區(qū)新玻建商局品住京宅網(wǎng)耐上簽思約面東積情帥況如傾下圖:20掀11年6月全恐市10區(qū)新柳建商碎品住歡宅網(wǎng)賓上簽貴約面拾積54粱.7昂2萬平貓方米撥，同柿比增哄加60則.2忌%，環(huán)啦比增廉加7.洋0%；其斃中，背越秀僻、海臣珠、翅荔灣喚、天模河、音白云絨、黃形埔六認(rèn)區(qū)合反計網(wǎng)墾上簽壺約16寺.1樹5萬平皮方米跟，同每比增竟加14礦.9捎%，環(huán)趨比增繪加14度.8核%。網(wǎng)上乏簽約釣均價蝕情況20獵11年6月，士全市10區(qū)新守建商貪品住帶宅網(wǎng)挽上簽爬約均午價12赤91必4元/平方糾米，由同比宇上升10倒.4棟%，環(huán)謠比上目升3.打5%。1、各裕用途撥新建根商品片房網(wǎng)輸上簽毛約均兩價情峽況。20京11年6月各靜用途翁新建燥商品黎房網(wǎng)珍上簽揀約均事價情商況均價益單位卵：元/平方聰米各區(qū)辰新建模商品善住宅皇本月牽網(wǎng)上脖簽約戶均價嶄對比各區(qū)潑新建看商品類住宅吳本月防網(wǎng)上感簽約醫(yī)均價匙對比然見下憤圖：各街酒道新灶建商廢品住個宅簽巾約均斗價情還況。20齒11年6月廣椅州市絲式各街黃道新會建商男品住犯宅簽慈約均域價情僻況表單位精：元/平方傍米存量晚房交玻易登述記情歌況各用臂途存給量房剝交易踏登記壺面積嫩情況迎。20懇11年6月存未量房鉆交易唯登記格面積狹情況面積莖單位希：萬質(zhì)平方偵米20寸11年6月，晶存量芹住宅接交易束登記背面積根占存?zhèn)チ糠科そ灰撰C登記誤總面奇積的75尾.2看%。見洗下圖羽：各區(qū)爬存量叉房交蛇易登羊記面伍積情吵況。20渣11年6月各芒區(qū)存局量房粒交易看登記度面積儀情況巡壽如下代圖：20啦11年6月各描區(qū)存獎量住膚宅交動易登趁記面逝積情滑況如硬下圖:20芳11年6月，羽全市10區(qū)存晚量住酬宅交雅易登簡記面咽積54婆.8荒4萬平崗方米躺，同停比減梢少15津.9挖%，環(huán)法比增餓加14燙.6固%。存量研房交裳易登倚記均絨價。各區(qū)糟存量訂住宅須均價陵對比滑見下志圖：結(jié)論中心峰區(qū)域那成交廣量萎驗縮，凳價格如出現(xiàn)串松動郊區(qū)矮成交顛量大咸幅下橡滑，盾價格艷出現(xiàn)鍬明顯隆下降第三體季度描較大料幅度擔(dān)的價托格調(diào)誼整可牢能性胃很大為了州回籠舊資金似，以攤價換犧量是汪唯一望選擇競爭糟分析偉騰端嘉逸殊寬派芝（嘉傾逸花出園第窗二期毅）：商品純房，20需08年入襪住，痛位于愿東莞吼莊路歲偉逸居街，26層高布的商右住樓占設(shè)計矮，1-控2層為內(nèi)商場想，3-扭26層為色住宅役，二框期住蔑宅約46區(qū)0戶，唉以中門小戶湖型為既主；件單身爭公寓36貍-4拴1M槍2，二匹房約70華M2，三辰房約76頂-9豎0M濃2；管涌理費1.肺8元/M集2；現(xiàn)萬小區(qū)鞠具有虹部分洋二手求房源館均價則為14傅00窄0-傳15走50械0元/M蛇2；單倉身公同寓租毒金為18棋00元/月（抹帶家遷電）難；2房租蛇金為23棵00元/月（撥帶家口電）要；3房租辱金為27斥00元/月（梯帶家鏟電）診。富力陰院士種庭：商品礙房，08年入堡住，掙位于旦東莞尼莊路72號，弓共開倉發(fā)四拴期為18本-2敞8層高盆層住底宅；熄總戶詠數(shù)約15租00戶；作一房規(guī)為54籮-5目6M作2，兩辜房為73妄-8盛5M概2、三飾房四宴房為91享-1惜35賞M2；管攀理費2.拿8元/M睬2；現(xiàn)接小區(qū)倉具有饅部分洞二手迅房源摟均價慘為19歸00槐0-跨21狹00瞞0元/M鏟2；一坐房租先金為25毯00恢-2邀80貌0元/月（憲帶家攤電）莖；2房租掛金為30財00蠶-3藍30茄0元/月（致帶家型電）性；停林車位謎：地孤下為40能0元/月；僑英乳花園摘：商品獻房，20議09年5月入爛住，屯粵墾嗓路與國瘦狗分嶺路鵝交界著，B區(qū)小啄高層銳公寓盛由4棟11層聯(lián)巨排小玩高層限和兩雅棟28層的枕高層舌住宅綢；總箏戶數(shù)糕約51狂9戶；啦主要籍戶形明為60－70港M2的兩頭房，聾單身瞇公寓30猾-4輪0M骨2，一聽房多俊為55澤M；管狡理費1.餅8元/M買2；現(xiàn)羨小區(qū)浮具有捐小量些二手轉(zhuǎn)房源仰均價蛛為19饑50圾0-托20樣50蠢0元/M波2；單趙身公質(zhì)寓租鄉(xiāng)豐金為23都00紡-2漢50餃0元/月（喝帶家免電）仙；1房租瘋金為28俊00遼-3緣瑞00戰(zhàn)0元/月（番帶家我電）警；2房租侵金為35海00喊-3泉80厲0元/月（支帶家青電）肉；嘉尚昆國際戶公寓吊：商品奏房，20晌11年6月收川樓，閘位于方天河怪區(qū)林煩和東抱路沾維益直羨街89、91、93號，粘為32層高瞇酒店綠式公地寓設(shè)榨計；蒼總戶蒜數(shù)約68象0戶；透單身繩公寓邊為29宇M2，一近房為54繡-5潑6M惰2；管淹理費3元/M蒼2；現(xiàn)瞇一手卡售銷鑼售價替格為22臉00小0-脈24鏡00忌0元/M今2；部婆分收襲樓單股位租軌金為留：單趟身公滋寓為25護00緊-2負(fù)80雖0元/月，旨一房頌租金接為30塊00私-3逝50坊0元/月；日出驅(qū)觀山嶄：一手戶商品替房，菊位處蹄廣州沃天河量區(qū)粵漸墾路鎮(zhèn)觀峰熟北街8號（珠燕嶺曉醫(yī)院問旁）刻，20武10年11月開陪盤，20歲12年8月收煩樓，每現(xiàn)在岡二期開由，6棟小壩高層務(wù)；產(chǎn)律品類形型為40敘—5樓6㎡公仰寓及栽一房田一廳享，78犁—8役2㎡兩列房兩攪廳，92蔽—1雪31㎡三干房兩村廳2衛(wèi)；應(yīng)現(xiàn)一獅手售終銷售驅(qū)價格至為45㎡均濃價20姻00餓0-宿21朝00鬼0元/M熱2；15曾1㎡均吹價29蔥00奇0-岸30臭00蓋0元/M驚2*以上跌數(shù)據(jù)腐來源枯于二倚手中閣介和挨一手類銷售咐人員序號物業(yè)名稱樓齡層數(shù)入住率均價管理費主要就讀學(xué)校戶型1嘉逸花園寬派7年11-18層95%14500元1.8元紅英小學(xué)長征小學(xué)二房三房2富力院士庭

615-2695%21500元2.5元紅英小學(xué)長征小學(xué)二房三房3僑英花園

62895%19500元1.8元紅英小學(xué)長征小學(xué)三房4嘉尚國際公寓

新3270%23000元3元56中五一小學(xué)一房5日出觀山

新11—1895%20000元2元紅英小學(xué)長征小學(xué)一房、二房項目臣位置項目期解讀項目孕簡介充：總用罰地面垂積防約30輸00平方碼米墊總建魚筑面雕積51省44滑1平方喝米群商業(yè)出面積21裹64平方暑米脂住宅載面積40罷82她7平方戚米銀地下夸室二與層58搞72平方爛米培夾層現(xiàn)部分援（自既行車訴庫）55珠5平方溪米貝建筑據(jù)層數(shù)27層蜂車位油數(shù)10頭2個拐容積彩率輸約15俘%XX腳住宅鄰項目坊位于涉廣州憶市天貨河區(qū)心粵墾吐路中菊段之屑上，怎項目慢對面者是金梯燕生帶活區(qū)而；交擔(dān)通便技利，戶有著介天河漸最繁脅華的肅天河溝北后坊花園滴之稱賤，鬧裕中有定靜，偵鄰近愉天河希體育扎中心任，天標(biāo)河火掘車東彎站及草中信毒廣場酬。周邊矛眾多慨大型惡樓盤刃，如抵金燕默城市杠花園躬、瑞攻心苑齊、僑誕英花崗園等董將近咽約20個樓荒盤，抄居住侍人口插眾多病，而杏且結(jié)芽合多蛙間教護育設(shè)間施第75中學(xué)味、暨寫大華港文學(xué)墻院、草華工曲、華畏農(nóng)、津廣工粥五山麥校區(qū)未、農(nóng)蓮墾工騰商管謠理學(xué)厭院等渠，此辱區(qū)商泊業(yè)氣歲氛濃鉛厚。地理歸優(yōu)勢鳳，得蘭“天繩”獨阿厚：天河模，這壇個彈帝丸之亭地匯柴聚了旗全國賢一流熊的科崖技、勢金融度、文年化、籮商業(yè)幟等現(xiàn)忠代經(jīng)督濟的撒代表倍。短孩短的核十幾拿年，甘已由杯昔日灰的農(nóng)侄田崛喚起為紹城市甲中軸元，并膏成為圈繁華蟻都市刮全新載夢想四和生獵活模賀式的洽代表敘。在猴城市蕉中心撿東移帆的趨佛勢下起，拔墾地而冷起的襯中信牌廣場符、維灘多利禁廣場防、大它都會寺廣場絮、國暗際貿(mào)腫易中吐心、鐮天河盾城、刪太平弊洋數(shù)散碼城犧等標(biāo)長志性森建筑固物，凍奠定翁了天表河區(qū)澤金融臺商務(wù)悉中心衰地位鳳。XX當(dāng)與之丙比鄰怨，優(yōu)誼勢是爸分明肥顯。周邊嬸配套素：公共靠交通鹿：B1劫1、7、54、89、13炎5、13雪8、27、3、50歡3及夜10號線變等多機條公疫交路卻線；趣地鐵5號線擾燕塘怠站（貸步行蛇約3分鐘禿）；絨距離謎中信嚷廣場劈燕車程廢約10分鐘宋，距衡離天詠河火伍車東砍站車助程約15分鐘辜；學(xué)校絨配套岔：福龍絮藝術(shù)辮幼兒纖園、脊五一名小學(xué)狠、長梳征小競學(xué)、吹紅英洞小學(xué)扇、廣辟州市宴第11艇3中學(xué)喂、華巖南農(nóng)朋業(yè)大話學(xué)、縫華南吉理工碼大學(xué)貓、暨煎南大購學(xué)華框文學(xué)伶院、調(diào)廣省拼新聞醋出版予高級雹技工拔學(xué)校朗、繼幅續(xù)教騾育學(xué)熟院；醫(yī)院贈配套練：武警宰醫(yī)院彈、長籍興人交民醫(yī)宵院、煌廣東頸燕嶺縮慧醫(yī)院填；銀行：中茫國工柔商銀靈行、除廣州宜銀行刷、中浴國銀馳行、蝴農(nóng)業(yè)蠟銀行蜘、招小商銀類行；購物守：世紀(jì)勒華聯(lián)勻超市販，惠響多多候超市賄、粵夜墾肉醬菜綜諒合市節(jié)場、委銀河迎肉菜厭市場產(chǎn)權(quán)星情況勺：項目傳權(quán)證緒：A稻《建設(shè)賓用地意規(guī)劃搜許可連證》（穗稠城東魔片地我字【19餓94】第46撥9號）啄（怨已過撤期）B伙《建設(shè)茶用地伍規(guī)劃廳許可嚷證》（穗教城東沸片地傍字【19澡95】第23閉7號）蘆（裝已過差期）C止《國有照土地票使用獸證》（穗杯【20互02】字梨第特76號）甜（已勞過期料）D尼《建筑尺工程訂施工術(shù)許可暫證》（55件23都32，天孩河區(qū)耕建設(shè)溫和市輪政局菌）顆（已妨過期勾）E竊《商品適房預(yù)宏售許翁可證》（穗蒼房預(yù)寫字第20維03但01億46號）很（況已過煙期）百度越一下綜合目上述掌，我裁們認(rèn)奔為，環(huán)本案鞋必須柄在開撥盤之妻前處悟理好神產(chǎn)權(quán)妨情況快（最較好是伏房產(chǎn)希證在織手，片不然悶銷售啦方面演的阻反力非飛常大區(qū)）和么收樓秀問題劇，這螺兩大酒問題泳是銷扒售本芝項目喬的主牙要障鍵礙；鵝不及墳時解求決將什會無找法銷紡售。蝕要有規(guī)效解趟決這瞧兩方妨面的囑問題久，則敘需要釋調(diào)動刮多方紐奉面的寸資源怨進行寺協(xié)調(diào)內(nèi)配合欺，特混別是英房管引局、床銀行點、社娘會媒旗體言破論等詢方面剛的工作作。戶型抬分析戶型盟設(shè)計補合理最，空珠間分討割科蹤蝶學(xué)，臂動靜材分區(qū)布，但血餐廳帳采光宴弱，掌次臥木出陽府臺為寧其兩激大缺壓陷。戶型陣分析戶型叢設(shè)計紫合理巨，空企間分榨割科勢學(xué)，閉動靜縮慧分區(qū)尤，但員主臥蛇通過天次臥習(xí)進出著極不兼合理余，帶稅書房旋次臥惕無法侮采光盲為其泄兩大北缺陷日。戶型耀分析無餐吼廳，頭客廳隨小，期且通曬風(fēng)采千光差戶型蜓分析客廳唯采光棕通風(fēng)老差，記餐廳佩正對鄰洗漱價間戶型薦分析客廳籌采光牛通風(fēng)拘差，尿次臥寨出陽猾臺，象餐廳薯位太羨小戶型鍋分析設(shè)計念極不刻合理詠，空躺間分休割不腹科學(xué)慶，客頓廳采湊光通筐風(fēng)差據(jù)，面凱積浪奔費大昏，該壯戶型遞將是鴉銷售筐難度芽最大磁的戶聞型戶型陜分析客廳蔥采光瀉通風(fēng)畝很差銅，很枕不好緊使用竄，最亮小次完臥無誰法采緩光通宇風(fēng)，拋洗手盾間太泊小項目雁自我檔檢視劣勢優(yōu)勢項目若規(guī)模銷不大慣面脹積合當(dāng)適，慣總價線相對韻較低戶型祖缺點詠多敞臨近娛公交叛地鐵噴，交缺通便投利較少額園林溝景觀械緊肅鄰天掙河中桶心，蔬市場娛稀缺配套慚車位源少廁帶裝極修，雹產(chǎn)品成附加關(guān)值高處于蕩最嚴(yán)錢政策經(jīng)調(diào)控款期教貨量大不多迅，相拜對容急易消陣化前期漏負(fù)面嫩影響哀大煌多數(shù)獻產(chǎn)品遙面對般剛性毒需求目標(biāo)煌消費濾群如間何界捎定？資用什脫么方備式找碼到他灶們？價格賊策略柏如何忌制定均？怎主樣得耐到市品場的撈認(rèn)同柴？如何敵降低判推廣座成本注，且筆保證猾營銷歐方式預(yù)有效發(fā)？廣告在如何此有效鼻傳播飲項目學(xué)賣點妖？怎樣該的銷銳售說束辭才聾具有道吸引甘力？銷售偶人員梳應(yīng)當(dāng)吉如何映做好渣現(xiàn)場田說服鍋工作貸？短時蚊間內(nèi)織如何再培訓(xùn)頑銷售坡人員向？。肺。。鄭。。僅。。我們滲必須污思考若能均有效蓮解決叔上述橋問題別，完獨善上疾述工泄作，園那么趕XX觸的營徑銷，膊將轉(zhuǎn)蠟變成北為簡單顆任務(wù)雄！實現(xiàn)踏我們銹的營牌銷目蔽標(biāo)！貼近覺市場需病求提煉們產(chǎn)品蒙賣點滿足滋生活需成要拓寬叛銷售渠盞道提高壟性價比營銷污戰(zhàn)略務(wù)實營銷務(wù)實漆的配殖套務(wù)實遞的推權(quán)廣務(wù)實煉的價羞格務(wù)實伍的銷題售務(wù)實伸的利巴益我們豆怎樣庭才能沉制定順一個餅務(wù)實孩的價腥格？闊應(yīng)把味握怎知樣的核原則?定價浸原則1、貼慌近周淡邊市蟻場2、科看學(xué)合沸理3、符冊合市屢場預(yù)排期4、結(jié)凡合客韻戶群撐的承愉受能直力務(wù)實廊的價壞格采用煤競爭窗對手聞綜合友比較施定價臉法詳熄細對役比我巨們的狡直接瞞競爭訊對手摩日出嘴觀山爽的各伍項指菌標(biāo)后六，我鞏們的顫均價動應(yīng)該配低于威其15劃%較為添合理往，這扯是上利限價再格，琴超過罷這個滋價格燦水平育，客與戶就找會拋介棄我戴們，惰而選疲擇日模出觀賄山，低由此原得出們，我日們項眉目的喊均價攤為17唱00然0元/平方抬米！詳細勺對比敵我們表的次般要競我爭對川手金擺燕花限園和彈嘉逸說寬派姑的各混項指雄標(biāo)后這，我物們的逃均價酬應(yīng)該貿(mào)高于識其10豈%較為六合理匙，由負(fù)此得粒出，恩我們敢項目傭的均摸價為16揪00漁0元/平方哄米，熔但部鋸分戶傳型存棟在嚴(yán)蹈重缺店陷，怪銷售炒價格裕將會葡大幅賢下調(diào)雀！因此期，我鼠們項辱目的褲價格尊區(qū)間旁應(yīng)在14瓶50晝0元/平方監(jiān)米——盼17木00餅0元/平方此米之辨間較堤為合初理！價格東結(jié)論務(wù)實扯的推愧廣由于控我們申的產(chǎn)乏品為販中小稅戶型良，重敢點推桂廣對裂象為參改善專型需蜘求的歸二次喂置業(yè)溪者。熟由于杰目標(biāo)漆消費杠群體纏的經(jīng)森濟承恩受力觸相對猛較高趣，因選此，好我們臺的推結(jié)廣必槽須具熱有十心分強互的針晨對性鋪，而嗚且，替我們路要用鬧最小誤的營兼銷投抵入，枯換取忠最大紗銷售扣效果袍，因趙此，引我們批必須奪深入悔提煉羨和挖發(fā)掘項約目的兄賣點湯，并規(guī)將賣衫點轉(zhuǎn)擁化為叢置業(yè)資者的云利益慌點，魂做到熟給每腿一位偵置業(yè)壤者一澇個選戲擇X要X的恰充分推理由??！項目慮入市獲前期泄，我徒們必稅須吸覆引大摩量的夫客戶膜，為棗項目罪聚集軌人氣宵，這碧是營矛銷戰(zhàn)缸略上亦的需盡要！西戰(zhàn)略蛾上立奶于不糞敗，覺才能端追求相可靠螞的利轉(zhuǎn)潤；民因此光，我滑們的卡推廣殘手段列首要自考慮背效果莊，還舍要考惑慮節(jié)淋約費跳用，稱確保處在短科時間冶內(nèi)聚甜集到貫足夠演的客雨戶，附為開捷盤銷效售實正現(xiàn)預(yù)襖訂目辜標(biāo)扣賠上?？铍U帶仆。如豎此，合才能林隨著閱銷售搬的深遣入，甩再以返小幅寶快跑士的方保式提拴價，漫順利記完成兔銷售繭．因釘此，役我們義必須述充分但整合志多種無媒體恰資源小，打鏈推廣咸組合孫拳。報紙巷廣告染計劃短信罪發(fā)送計暮劃夾報割投放羊計劃網(wǎng)絡(luò)鄉(xiāng)豐推廣計購劃單張弟派發(fā)計侍劃由于自項目昨在前支期造管成的謠負(fù)面押影響墨較大到，影她響面知寬，警因此呢，我參們應(yīng)飄當(dāng)利跳用主書流媒走體的俘力量錘，將若項目胃的正腔面信售息大惜范圍饞的傳其播，兵以樹災(zāi)立客廳戶對罵項目中的信水心，永如利初用廣撈州日間報，訊南方辰都市似報，自網(wǎng)絡(luò)澤平臺源等，槐以軟竿性新型聞的脊形式阻，將文項目眠的糾檔紛解唇?jīng)Q進邁度，致工程決進度跑，辦喪證進窯度，言工程立質(zhì)量亮保障書等正袍面信勢息進偶行傳直播，蹤蝶扭轉(zhuǎn)別客戶頁對項肺目的顧看法醋和印邀象，柜為正悠式開榜盤銷換售掃黎清障芹礙！報紙驕推廣網(wǎng)絡(luò)浮推廣搜房枕網(wǎng)白睬金卡搜房濃網(wǎng)項率目展母示搜房喬網(wǎng)新株聞搜房倉網(wǎng)視使頻搜房粗網(wǎng)業(yè)蝴主論雷壇房博咳士網(wǎng)滲新聞房博混士網(wǎng)浴新盤盞展示搜房葬白金矛卡是友屬于惕搜房傅網(wǎng)的鍋貴賓慰卡種幅，購犬房者蕉需支瘋付一蠢定金拐額會般員服養(yǎng)務(wù)費局，確梅保其釋購房懂意向托，方賴可申榜領(lǐng)。呆白金匆卡持嶄卡會斤員可舟以低序于市豈場價也的優(yōu)犬惠政尼策購?fù)I白脊金卡襯聯(lián)盟杏樓盤符，享粱受專惜屬的席購房跑服務(wù)茶，在快額外搶優(yōu)惠碰的吸氣引下滋，不謝少意光向購房誠房者士還是伍樂意免于辦巧理搜杰房白幕金卡睡，從敲而讓什搜房攪白金站卡具勒有鎖浩定意久向客嗽戶的瀉功能摸，項捷目可運通過究白金桐卡，悲確定滅意向茅客戶頂，從怪而可翁以對不項目嚴(yán)起到陵銷售巡壽預(yù)判拆的作軌用。關(guān)于課搜房玻網(wǎng)白小金卡1、購喂房者阻身份賭合法本、真挺實有盲效申請良搜房豪卡的遣購房捕者，堡都必徒須主認(rèn)動填喘寫準(zhǔn)旱確的膏身份煎資料年，搜賓房卡面客服敗人員貍還將端對登稠記購夫房者挽進行等電話幅回訪途，確羅保購遣房者糊的身將份合悟法、包真實狡有效父。2、購傳房者音經(jīng)篩糊選，雜更具測針對大性白金歌卡為折項目制專屬訊貴賓茶卡，怠持卡槐者必疼須是廟對項狡目有杠明確吩購買午意向茅的購棕房者墾，篩瘋選性揀強。3、購究房者柄為高驕度意瓜向購偽房者雷，購鴨買意脫向強拉烈申請搏項目貴白金拋卡的湊購房男者必浩須支春付一茅定額互度的夫會員野費用得，因乖此，睜項目鄙專屬望白金慰卡會番員的下對項援目的餃購買望意向怨非常對強烈棟，可夏視為最準(zhǔn)購聚買者滑。白金身卡