上海市畝商務(wù)休閑社區(qū)項(xiàng)目總體策劃報(bào)告

2100畝項(xiàng)目總體策劃報(bào)告(綱要)**工作室2003年6月態(tài)勢(shì)分析第一部分項(xiàng)目態(tài)勢(shì)分析一、群“山”環(huán)繞，洼地效應(yīng)突出。項(xiàng)目態(tài)勢(shì)分析項(xiàng)目態(tài)勢(shì)分析5公里10公里15公里以本案為中心，5公里半徑內(nèi)，就云集了近800家外資企業(yè)、3000家私營(yíng)企業(yè)，在15公里半徑內(nèi)，更囊括了嘉定工業(yè)區(qū)、上海國(guó)際汽車城等嘉定眾多的工業(yè)園區(qū)，隨著市政府“173計(jì)劃”的實(shí)施，這些工業(yè)園區(qū)將進(jìn)入更快速的集聚發(fā)展期。本案處在不斷長(zhǎng)高的“群山”之中，其“洼地效應(yīng)”將更加凸顯。工業(yè)區(qū)規(guī)模:一期總面積12.8平方公里，去年3月份，又開(kāi)辟了二期（包括臺(tái)商工業(yè)園）共8平方公里。

入駐企業(yè)情況：共有外商企業(yè)700多家，排序：日本人（占到1/3多），臺(tái)灣人以及歐美。2002年8、9月份，臺(tái)商工業(yè)園內(nèi)已經(jīng)有229家。民營(yíng)企業(yè)共有6700家，有實(shí)業(yè)的大概有2000多家。企業(yè)居住情況：部分酒店長(zhǎng)包房、嘉定區(qū)、市區(qū)，還有在自己的廠區(qū)內(nèi)建的別墅。

項(xiàng)目態(tài)勢(shì)分析態(tài)勢(shì)分析馬陸工業(yè)區(qū)項(xiàng)目態(tài)勢(shì)分析工業(yè)區(qū)規(guī)模：南區(qū)24.8平方公里，北區(qū)17.9平方公里，南區(qū)已經(jīng)開(kāi)發(fā)完畢，成立于1992年，在1998年開(kāi)始進(jìn)入快速發(fā)展期。入住企業(yè)情況：以大企業(yè)、外資為主，目前已經(jīng)有200多家,排序是日資（約占到1/3）、臺(tái)資和歐美.平均注冊(cè)資金在400-500萬(wàn)美元之間，最大的企業(yè)是富士通將軍公司.企業(yè)人員居住情況：普通職工以本地人為主，中高層人員，一部分住在該區(qū)域酒店（以日本人為主）、一部分在上海市區(qū)，另有一部分居住在附近的居住區(qū)南苑小區(qū)(2800元左右)內(nèi),一般的企業(yè)都有開(kāi)往市區(qū)的班車。

態(tài)勢(shì)分析嘉定工業(yè)區(qū)工業(yè)區(qū)規(guī)模:共5平方公里，目前還有1800畝土地，到明年6月份前，全部招商完畢。

入駐企業(yè)情況：共有90多家企業(yè)入住，目前1/3建成，1/3投產(chǎn)，1/3規(guī)劃。企業(yè)多以中、大型高科技企業(yè)為主。項(xiàng)目態(tài)勢(shì)分析態(tài)勢(shì)分析寶山城市工業(yè)園二、城市化進(jìn)程步步推近，“嘉定板塊”突起指日可待。項(xiàng)目態(tài)勢(shì)分析態(tài)勢(shì)分析真新南翔上海的城市化進(jìn)程不斷加快，隨著“一城九鎮(zhèn)”郊區(qū)重點(diǎn)戰(zhàn)略的實(shí)施，嘉定成為新崛起的區(qū)域板塊指日可待。而與中心城區(qū)近在咫尺的南翔（距離人民廣場(chǎng)僅20公里）將成為城市化推進(jìn)中的“先頭兵”。南翔目前還是城市的近郊區(qū)，2008年時(shí)，南翔將不再是郊區(qū)，而已經(jīng)是城市的一部分，是城區(qū)。三、汽車城不斷長(zhǎng)大，南翔的“香味”越來(lái)越濃態(tài)勢(shì)分析態(tài)勢(shì)分析上海國(guó)際汽車城上海國(guó)際賽車場(chǎng)本案地鐵R3線汽車城作為上海的重點(diǎn)投資項(xiàng)目，在2005年要達(dá)到1500億的規(guī)模，汽車城將不斷壯大，對(duì)區(qū)域的引擎帶動(dòng)作用將越來(lái)越明顯。而作為“大汽車城”一部分的南翔，隨著地鐵R3線、F1賽車場(chǎng)，將承接更多的優(yōu)勢(shì)資源，汽車城飄向南翔的香味也會(huì)更加濃郁。四、上海房地產(chǎn)大盤(pán)從“景觀地產(chǎn)”走向“生活方式”地產(chǎn)。賣房子——賣家居——賣環(huán)境（景觀）——賣生活方式（文化）

目前上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的大盤(pán)多處于比規(guī)劃，比景觀的“景觀地產(chǎn)”階段，能夠引領(lǐng)新生活方式的第三階段大盤(pán)（“生活方式”地產(chǎn)）還很少見(jiàn)，大盤(pán)正處于洗牌的前夜能夠引導(dǎo)新的生活方式的樓盤(pán)將會(huì)脫穎而出，創(chuàng)造一個(gè)新時(shí)代。中遠(yuǎn)兩灣城綠地世紀(jì)花園康橋半島綠洲長(zhǎng)島花園萬(wàn)科城市花園演繹160萬(wàn)平米浪漫水都生活市中心生態(tài)之城新獨(dú)院住宅理念大型原生態(tài)數(shù)碼屋村都市生活樣板態(tài)勢(shì)分析態(tài)勢(shì)分析五、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析項(xiàng)目名稱規(guī)劃情況優(yōu)勢(shì)對(duì)項(xiàng)目的影響安亭新鎮(zhèn)一城九鎮(zhèn)之一，5平方公里，純正德國(guó)版小鎮(zhèn)依托國(guó)際汽車城，定位比較高，上海市級(jí)政績(jī)工程攔截了安亭的客戶、昆山客戶，吸引市區(qū)客戶馬陸萬(wàn)畝住宅配套區(qū)尚處規(guī)劃階段，有1500畝的高爾夫規(guī)模大，和馬陸工業(yè)區(qū)距離近。分流馬陸工業(yè)園區(qū)的客戶、寶山客戶嘉定城市森林（片林）嘉定片林一期6000畝，其中有600畝高檔別墅（容積率0.3）環(huán)境良好，位置不遠(yuǎn)（毗鄰菊?qǐng)@新區(qū)））對(duì)高端市場(chǎng)形成沖擊。嘉定區(qū)（菊?qǐng)@新區(qū)）規(guī)模比較大，以中檔住宅為主。依托嘉定成熟的生活環(huán)境。攔截了嘉定工業(yè)園北區(qū)的客戶，并可能分流其他工業(yè)園區(qū)的客戶市區(qū)大盤(pán)（略）態(tài)勢(shì)分析態(tài)勢(shì)分析六、項(xiàng)目評(píng)估優(yōu)勢(shì)近郊優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)期內(nèi)，將從“近郊盤(pán)”變成“城區(qū)盤(pán)”。群“山”環(huán)抱：項(xiàng)目處于眾多快速發(fā)展的工業(yè)園區(qū)的包圍之中，基礎(chǔ)客戶規(guī)模較大且成長(zhǎng)性強(qiáng)。洼地效應(yīng)：地價(jià)較低；“離城不離塵”，距離中心城區(qū)很近，而且環(huán)境良好。問(wèn)題:板塊認(rèn)知度低，心理距離遠(yuǎn)，交通有一定抗性（高速收費(fèi)，R3線有待時(shí)日）。目前“孤軍深入”。周邊區(qū)域基本上還是“生地”，配套差。態(tài)勢(shì)分析態(tài)勢(shì)分析第二部分項(xiàng)目總體理念總體理念總體理念項(xiàng)目總體思路項(xiàng)目總體思路一、2100畝項(xiàng)目的偉大使命（戰(zhàn)略目標(biāo)）：對(duì)企業(yè)：開(kāi)創(chuàng)**第三條產(chǎn)品線，率先介入新市鎮(zhèn)主題城區(qū)開(kāi)發(fā)，占據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一個(gè)新時(shí)代。對(duì)行業(yè)：領(lǐng)跑上海大盤(pán)開(kāi)發(fā)新模式，以大手筆的復(fù)合地產(chǎn)理念和經(jīng)營(yíng)城市理念進(jìn)行國(guó)際化新城區(qū)開(kāi)發(fā)。對(duì)城市：是上海降低商務(wù)成本優(yōu)化投資環(huán)境的示范型項(xiàng)目（“173工程”）；啟動(dòng)和拉動(dòng)“上海第十鎮(zhèn)”——南翔新鎮(zhèn)的迅速發(fā)展。對(duì)市場(chǎng)/社會(huì)：引導(dǎo)上海近郊健康休閑時(shí)尚生活方式的新潮流，提供最優(yōu)性價(jià)比的創(chuàng)新型住宅產(chǎn)品。

二、2100畝項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)理念

大盤(pán)開(kāi)發(fā)理念

大盤(pán)開(kāi)發(fā)，切忌利好出盡、后繼乏力，要做到好戲連臺(tái)，可持續(xù)發(fā)展。為此：要控制好開(kāi)發(fā)節(jié)奏；要對(duì)客戶群進(jìn)行動(dòng)態(tài)細(xì)分；在大主題下有各期要有富有吸引力的分主題。

總體理念總體理念5000畝項(xiàng)目主題概念5000畝項(xiàng)目案名：南翔新鎮(zhèn)5000畝主題概念：新生活示范鎮(zhèn)運(yùn)動(dòng)休閑主題國(guó)際生活城5000畝市場(chǎng)訴求：鶴舞南翔，生活天堂大上海，新南翔上?！暗谑?zhèn)”新生活示范鎮(zhèn)總體理念總體理念三、2100畝項(xiàng)目總體定位1、2100畝項(xiàng)目案名：*****總體理念總體理念案名釋義：*****從**品牌策略角度考慮，不宜采用“格林**”來(lái)命名。因?yàn)椋景甘?*的一條全新是產(chǎn)品線，與格林小鎮(zhèn)、格林春曉、格林春岸等項(xiàng)目相比，不論在規(guī)模上還是開(kāi)發(fā)模式上，都有質(zhì)的區(qū)別。用“****”來(lái)命名，能直接突出**集團(tuán)的品牌，使案名鎖定在**概念上，別人難以克隆，品牌個(gè)性（唯一性、權(quán)威性、排他性）強(qiáng)。本案的成功，必將直接拉動(dòng)**品牌在大上海乃至全國(guó)的知名度和美譽(yù)度。*****，將象萬(wàn)科四科花城、奧林匹克花園等品牌一樣，可跨區(qū)域擴(kuò)張，進(jìn)而形成“*****”產(chǎn)品系列。彩虹——清新、浪漫、休閑、夢(mèng)想、時(shí)尚、多彩的生活方式，吻合本案的產(chǎn)品特點(diǎn)。建筑設(shè)計(jì)、VI設(shè)計(jì)也易于表現(xiàn)。2、2100畝的主題概念：上海首家商務(wù)高爾夫休閑社區(qū)總體理念總體理念主題概念釋義：上海首家商務(wù)高爾夫休閑社區(qū)現(xiàn)代高爾夫不僅是一項(xiàng)高尚文明、健康有益的體育運(yùn)動(dòng)，更成為現(xiàn)代人一種健康向上的生活方式，而商務(wù)高爾夫代表著與國(guó)際接軌的時(shí)尚休閑生活方式。高爾夫被稱為“運(yùn)動(dòng)之王”，是精英生活的標(biāo)簽和代表，是中產(chǎn)階級(jí)躋身精英階層的“臺(tái)階”。商務(wù)高爾夫既沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)高爾夫很高的門(mén)檻，更不象網(wǎng)球等已經(jīng)趨于大眾化和庸俗化，對(duì)中產(chǎn)階層具有強(qiáng)大的號(hào)召力。商務(wù)高爾夫是整個(gè)項(xiàng)目的核心和靈魂，更是上海首家社區(qū)高爾夫，具有唯一性、排他性和權(quán)威性。3、敲21臟00娃畝市羊場(chǎng)訴僵求：優(yōu)雅櫻生活癥如彩碌虹亮麗獨(dú)多彩橋，優(yōu)濤雅如臥虹新生勒活升姓起的將地方上海贊首家妨商務(wù)浴高爾暗夫休走閑社石區(qū)總體纖理念總體理念4、漲21魔00毯項(xiàng)目倉(cāng)風(fēng)格丑定位國(guó)際戚的多彼元風(fēng)斬格（即糾世界截風(fēng)情塔小鎮(zhèn)候。上本海的然“一布城九成鎮(zhèn)”培分別柔是英征國(guó)、唱德國(guó)密、江畫(huà)南水械鄉(xiāng)、船荷蘭想、意義大利嗓、西陰班牙隨、北察美、復(fù)瑞典掃、澳哈大利綱亞等鄭風(fēng)格手，我辱們建登議，逮本案沈原則設(shè)上不際做德欣國(guó)風(fēng)致格，易因?yàn)榧餐に磷龅梅厶阌?，它其他宅風(fēng)格化都可拆以適冤當(dāng)考烈慮，但建議旦強(qiáng)化毫澳大態(tài)利亞穩(wěn)、地燃中海公、江珍南等爭(zhēng)休閑誕風(fēng)格旁和親軌水風(fēng)嬸格的限演繹內(nèi)。南誤部的游商務(wù)蜓高爾們夫板度塊可茫以以箱澳洲冬休閑牧風(fēng)格濫為主份，中楊部的涼水岸消新天宿地以胡地中喝海濱稅水休籠閑風(fēng)劣格為蝴主，搖北部須的板善塊則忍以返團(tuán)璞歸感真的紅江南劉風(fēng)格鏟為主脾。）時(shí)尚牧的浪釋漫風(fēng)藥格（年誰(shuí)輕的梁、動(dòng)岸感的塊、興帆奮的文、浪繞漫的賢，尤膊其在輩商業(yè)能街區(qū)悄、學(xué)氧村等厚公建座的營(yíng)鑄造上豈）休閑濫的自萌然風(fēng)似格（自行然的足、運(yùn)傘動(dòng)的街、健御康的薪，尤嫩其在妻景觀讓環(huán)境梁、商六務(wù)高更爾夫電及酒序店的譽(yù)營(yíng)造寸上）總體查理念總體理念5、剝目標(biāo)秒市場(chǎng)薪定位本案查客戶名主要宋有兩柱部分邀客戶偉：市區(qū)輩客戶周邊奏工業(yè)橋園區(qū)膨客戶總體羅理念總體理念項(xiàng)目媽總體曾目標(biāo)批市場(chǎng)變構(gòu)成總體駁理念總體理念項(xiàng)目撕首期咳目標(biāo)刃客戶武構(gòu)成總體贈(zèng)理念總體理念市區(qū)糕客戶狼分析市區(qū)尤客戶日，主羞要是蹲針對(duì)卸項(xiàng)目捏首期桶客戶粘分析漆，到店項(xiàng)目艦的后失期，胞將會(huì)奴打破寬區(qū)域膨觀念緒，蒙打整彩個(gè)上息海市始。區(qū)域士分布毒：總體左理念總體理念客戶鈴性質(zhì)乒分析第一抖類：索高級(jí)堤白領(lǐng)扭（外貝企居拿多）年齡藥27陪—3眾5歲晶；家庭耐月收免入1處.5桶萬(wàn)以蒸上；首次晃置業(yè)降，對(duì)皮價(jià)格質(zhì)最為蔬敏感浩；比較夫追求環(huán)新生卵活方下式，版屬于像“先爸知先配覺(jué)”灑者；產(chǎn)品升偏好壞于面肺積在鎮(zhèn)90刮—1多30蓋的多蓮層；對(duì)公窄交、牌地鐵毀等公牢共交慚通的題依賴頓性較檔大，享尤其廁注重往幼兒同園。主要按分布野在長(zhǎng)明寧區(qū)攝。第二肌類：瀉部門(mén)斯經(jīng)理視以上熊的中采產(chǎn)階婆級(jí)年齡途30添—4捐5歲碧；家庭鈴月收息入2富萬(wàn)以左上；一般歲是第陪二次供置業(yè)盼，對(duì)化區(qū)域懲和環(huán)礦境最且為敏能感；有車擊一族的；產(chǎn)品儉偏好翻：面牲積在殘18賀0-及20目0的矩經(jīng)濟(jì)季型T鼻OW兆NH竟OU殲SE懇；對(duì)教快育的仙需求引很強(qiáng)枕；主要轎以長(zhǎng)護(hù)寧區(qū)牢為主滑；屬于胳主力高客戶轟群?？傮w眉理念總體理念第三涼類：補(bǔ)商貿(mào)教人士鈔和企產(chǎn)業(yè)主年齡瘋30忙-4危5歲棋；產(chǎn)品母偏好璃：T削OW舞NH魚(yú)OU泥SE舊、少眠量別薦墅；投資們意識(shí)驕比較歉強(qiáng)；屬于殺跟進(jìn)萍型客泡戶。第四插類：器自由腿職業(yè)治者年齡貨27其-4滔0歲旬；比較援追求榆時(shí)尚辰生活圖，是訓(xùn)新生嚇活方流式的伍先行輔者和穗倡導(dǎo)敬者；產(chǎn)品滿偏好規(guī)：別攝墅感叢洋房圈，經(jīng)列濟(jì)型氧TO含WN米HO郵US尸E；屬于丹先導(dǎo)愉客戶要。總體驅(qū)理念總體理念馬陸渣工業(yè)押園區(qū)摔客戶綿分析馬陸炒工業(yè)顫園區(qū)來(lái)是以隨臺(tái)商旬和中怪小企扎業(yè)為桐主的朝私營(yíng)習(xí)工業(yè)拜園區(qū)底，其廁客戶仁的特坡點(diǎn)是澇：數(shù)宵量多攀，實(shí)值力強(qiáng)霜。第一直類：田企業(yè)雞主年齡育：3剝0-健45蜻歲之資間；收入虎很高鳴；屬于這二次律以上態(tài)置業(yè)和，注諷重商甩務(wù)環(huán)雞境；產(chǎn)品生偏好鋤：2掩00梢平米爬以上扭的T府OW吃NH寨OU蛋SE貴,少席量別歌墅；是商駱務(wù)高獅爾夫育的主僚力消儲(chǔ)費(fèi)群燭。第二池類：咱高級(jí)剪管理闊者或味核心吼技術(shù)造人員年齡武：2謀7-須40窯歲之經(jīng)間；中資足人員浩月收癢入在鬧60像00頓元以芝上，拒外籍譜人員稱的月校收入誤上萬(wàn)拼或更勿高；產(chǎn)品味偏好筆：多延層；雞經(jīng)濟(jì)講型T果OW辯NH粱OU祝SE幻玉；地緣笛優(yōu)勢(shì)辰相當(dāng)伍明顯何，注絮重社偷區(qū)檔更次和述身份零感（轉(zhuǎn)區(qū)別樣于當(dāng)貝地的饒農(nóng)民謀別墅慎）?？傮w阻理念總體理念嘉定袋工業(yè)衡區(qū)客哨戶分窗析嘉定精工業(yè)賺區(qū)是且以大蜘企業(yè)更、外鞏資企搏業(yè)為陽(yáng)主導(dǎo)悲的，趣其客挺戶特礙點(diǎn)是反：集柱團(tuán)性嘉強(qiáng)，陪比較滔集中注。受館嘉定翼主城符區(qū)的賊項(xiàng)目扔拉動(dòng)時(shí)比較監(jiān)大；客戶傾以中抬高層尸管理明者為框主：年齡務(wù)：2腿7-氏40扇歲之溝間；中資斃人員匠月收卵入在珠60酒00恒元以辦上，百外籍蛇人員瀉的月尤收入隨上萬(wàn)探或更濱高。產(chǎn)品抬偏好底：多機(jī)層；芳經(jīng)濟(jì)割型T倉(cāng)OW施NH疲OU顏SE排；注重聽(tīng)社區(qū)辟檔次丙和身怎份感截（區(qū)讓別于名當(dāng)?shù)厍⒌霓r(nóng)俘民別穿墅）惹；總體崗理念總體理念安亭逃汽車販城客覆戶分遷析安亭延汽車魄城的鋸客戶躲眾多育，消紅費(fèi)能類力很隊(duì)強(qiáng)，哨而且脫人人失有車攤，是獎(jiǎng)高素策質(zhì)客芹戶，癥雖然丟我們?nèi)马?xiàng)目勉不是術(shù)第一耽選擇園，但啞不應(yīng)今忽視框這部橡分客穴戶，顛應(yīng)著恭力爭(zhēng)綢取餐（安斷亭新姻鎮(zhèn)的野影響良主要岸體現(xiàn)步在前赴期，禮隨著華R3輕線開(kāi)句通，障本案贈(zèng)的優(yōu)休勢(shì)將紀(jì)凸顯留）。客戶宇特征怒：普通槳職工塌的月糾工資炸也在權(quán)50控00忘元左吐右；鎮(zhèn)有效嚼客戶恭的基杜數(shù)龐汪大；人人緒有車飄，活菜動(dòng)范掉圍大壩，一憲般在謊市區(qū)蘆有房柔產(chǎn)；偏好壟于1么50祖-2依00副平米座的經(jīng)怕濟(jì)型討TO武WN核HO店US你E;比較瓜注重泳社區(qū)折檔次廣，社貨區(qū)環(huán)籮境；是輔擠助性幕客戶渠?？傮w溝理念總體理念南翔劫客戶誕分析南翔厭的客準(zhǔn)戶屬論于地較緣性誓客戶仇，是驗(yàn)?zāi)舷枵钞?dāng)?shù)夭吒呤辙q入階召層。其主筋要特胡征：地緣獻(xiàn)選擇竭性很頂強(qiáng)；比較潮注重訓(xùn)身份洋感和蘋(píng)尊貴曬感；屬于戲“騰骨籠換躬鳥(niǎo)”寶類型澆；對(duì)不稍同于炸老鎮(zhèn)班的新傾生活已比較錢(qián)追捧番?？傮w金理念總體理念本案到吸引杏上海高市區(qū)碎買(mǎi)家鉗靠什鍋么：性價(jià)凳比（餃商業(yè)汗教育捎等大費(fèi)配套傍、2攜00倆0元片左右冰的價(jià)斤格差尋）；差異腿性（爐市區(qū)做內(nèi)不繭可能訴有的心聯(lián)體繁別墅攝、運(yùn)授動(dòng)休接閑環(huán)態(tài)境）怪；R3類線等窯利好粉拉動(dòng)欲；升值丸潛力夸與投刷資價(jià)席值?？傮w中理念總體理念本案?jìng)晌B周邊眠買(mǎi)家款靠什稅么：國(guó)際采化高帳尚社昌區(qū)的帆品位衡與風(fēng)浩情，與周星邊農(nóng)王民房訴與普厭通住呢宅小常區(qū)形澡成強(qiáng)趣烈反貪差，纖尊貴晨感，愁“我音不是勿農(nóng)民培”的羨感覺(jué)票，嘉螞定終澡于也女有這嬸么好倦社區(qū)加了！距離攝很近嫌，交術(shù)通方腿便，商業(yè)搖教育片運(yùn)動(dòng)四等新斯型服柳務(wù)業(yè)紹設(shè)施旁一應(yīng)綁俱全犬，安容居樂(lè)奇業(yè)一什次搞印掂，歌不是時(shí)市區(qū)級(jí)勝似貴市區(qū)蹈，不雖用來(lái)懂回跑繞了。本案垃營(yíng)造沸了周禮邊5嗚公里跡半徑忌30治00漸家企溝業(yè)（瓣其中巷80汁0家暈左右差外資虎企業(yè)模）的矩休閑市運(yùn)動(dòng)偏、休啟閑娛餅樂(lè)、惱休閑挨會(huì)議擱、休顏閑辦饒公等種的“休丈閑商銳務(wù)中面心”。21界00憂畝超插大規(guī)捆模以呈及*歲*著舌名品升牌，諸是實(shí)架力與牙信心慚的保掉障?？傮w移理念總體理念第三孝部分末規(guī)須劃建樂(lè)議規(guī)劃擾建議規(guī)劃建議建議繪將項(xiàng)廢目分期為四斤大板松塊：南部考商務(wù)晨高爾麻夫板善塊中部閘水岸微新天錄地板彼塊北部羽新上蒸海人饞家板盞塊新鎮(zhèn)桿中心腥板塊（商尋業(yè)中情心為鋼主體啟）規(guī)劃排建議規(guī)劃建議南翔鎮(zhèn)新中心輕軌站822車站輕軌站商務(wù)高爾夫板塊水岸新天地板塊耕讀人家板塊新鎮(zhèn)中心板塊四大板塊規(guī)劃陷建議（一商）商但務(wù)高桑爾夫董板塊1、堅(jiān)為誰(shuí)麗做：高爾鉗夫別孩墅客猜戶：項(xiàng)目肉周邊仁高收船入者列（企現(xiàn)業(yè)主綁等）市區(qū)配高收重入者慰（高寇收入哥中產(chǎn)觸階級(jí)榆）高爾題夫多虛層（稍或高座層）輝客戶史：項(xiàng)目蜓周邊蹤蝶中高獲收入倘者（本企業(yè)佳中高員層管甘理者居和企踐業(yè)主海）市區(qū)村中高押收入亭中產(chǎn)舌（高淋級(jí)白杜領(lǐng)）打高建爾夫烤球的喬客戶某：項(xiàng)目勁周邊襖企業(yè)殲主（頃尤其宿是臺(tái)欄灣、洪香港波和日滔本等碗外資居企業(yè)菌主）市區(qū)跳及周支邊高沾收入朵中產(chǎn)及階層政府文機(jī)關(guān)狗高級(jí)乒公務(wù)無(wú)員以上霧客戶戰(zhàn)中，亮項(xiàng)目蟲(chóng)周邊嘩的企竟業(yè)主調(diào)，尤領(lǐng)其是送外資失企業(yè)技主，通是先裹導(dǎo)型傾客戶湖和主即體型騰客戶漁；市厭區(qū)中售產(chǎn)階寸層是妨跟進(jìn)迎型客沙戶和庸?jié)摿t型客系戶；盡政府事機(jī)關(guān)姥高級(jí)臟公務(wù)助員是冶補(bǔ)充層型客營(yíng)戶。規(guī)劃罵建議規(guī)劃建議社區(qū)龍高爾脊夫?qū)Τ笠陨铣嗜巳恨r(nóng)的吸門(mén)引力縫：對(duì)外僚企老汪板：找到姿了他掌們習(xí)秋慣的輩休閑稈生活膏方式汽，能坑體現(xiàn)喊其尊芝貴、加品位扭，且俱成本捆很低商。對(duì)周博邊其迎他老萌板：有了日一種擺新的浸國(guó)際扛化的切高尚愁休閑信生活歲方式債，且步進(jìn)入衡門(mén)檻么很低竿。對(duì)市塘內(nèi)中臂產(chǎn)：追求悲時(shí)尚住，躋孫身尊然貴階補(bǔ)層，年與國(guó)遺際精證英生他活方南式接滲軌的跌重要修手段往;新梁的公保關(guān)勾鮮兌與境交際居方式球；緊詢張生麻活的榜減壓武器。對(duì)高鑼級(jí)公錦務(wù)員商：大眾腹化的疲消費(fèi)延和必帽要的健商務(wù)強(qiáng)交往穿。規(guī)劃相建議規(guī)劃建議2、您為什況么要聚做：項(xiàng)目蟻周邊扛大量般的基灰礎(chǔ)客解戶的能此種耐潛在盟需求虛未被結(jié)發(fā)現(xiàn)去和重聰視；上海察迄今婦為止倆還沒(méi)摟有社冠區(qū)高埋爾夫讓，誰(shuí)私吃此炒頭啖扯湯，搜誰(shuí)就縫能凸晉顯唯妹一性嘉、權(quán)獨(dú)威性字和排景他性推，本朽案不通做，逗更待元何時(shí)比；社區(qū)耍高爾惑夫也倆是吸捉引市馳區(qū)中剪產(chǎn)的劫有力熟賣點(diǎn)沾，有塌助于嶄拉動(dòng)旗市區(qū)煎市場(chǎng)什；高爾扭夫不匯僅是光一種飄景觀狀，也縫是一盟種生掌活方洪式，膝“商鄭務(wù)高屈爾夫度休閑倍社區(qū)功”作秩為本嫩案的廢主題滲，使?fàn)€本案瞞個(gè)性什十足會(huì)，引調(diào)起市賀場(chǎng)的欣關(guān)注陡；高爾豬夫是福尊貴垂和品涂位的舉象征霉，使齒本案艘品牌鈔形象痰為之賽提升吃。規(guī)劃婦建議規(guī)劃建議3、規(guī)做什離么：商務(wù)唇高爾展夫板博塊總削體構(gòu)起想規(guī)模滾：5布00威畝風(fēng)格笨：澳酸洲風(fēng)續(xù)格構(gòu)成:商務(wù)禾高爾購(gòu)夫球靠會(huì)商務(wù)蔥高爾篇夫酒天店商務(wù)退高爾干夫景羨觀住嘴宅高爾秒夫別陪墅商務(wù)脅高爾遠(yuǎn)夫高爾叢夫公仁寓高爾筑夫組螺團(tuán)2高爾銷夫組黑團(tuán)1高爾販夫酒腎店規(guī)劃腸建議規(guī)劃建議商務(wù)須高爾損夫球平會(huì)占地絮10紀(jì)0畝蓄，內(nèi)馳容：雙層番高爾飼夫球殖練習(xí)敏場(chǎng)建餓筑面賤積約推10罪00候平方葡米（愁二層海為V遷IP沿包房沉）環(huán)繞偶練習(xí)慶場(chǎng)形攔成迷命你高筐爾夫?qū)遥?機(jī)個(gè)洞今）小型胃推桿氧練習(xí)撕場(chǎng)（專1片狹）操作沾要點(diǎn)語(yǔ)：參照著南國(guó)奧奧園杰社區(qū)辰高爾問(wèn)夫的無(wú)做法榴；要比古南國(guó)塘奧園衰社區(qū)雪高爾群夫品逗位更督高、道商務(wù)綱色彩逃更濃挖。規(guī)劃販建議規(guī)劃建議規(guī)劃舒建議規(guī)劃建議商務(wù)輕高爾脫夫酒敞店占地易10委畝-傻20楚畝，榮建筑絲式面積赤90餃00餓平方散米，曾內(nèi)容朋：高檔資娛樂(lè)續(xù)中心面：夜挨總會(huì)概\洗刺浴桑丑拿\嗓臺(tái)球臘等(牌20鳳00黑平方序米)高檔莫餐飲功：中庭餐(技10匠00吃平方捏米)優(yōu)\西粒餐(館10舍00虹平方燭米)篩\茶黃樓(疏50騙0平兇方米繳)客房椅:5判0套知(2炭50枯0平蛋方米州)其他摧:大秘堂\增設(shè)備木用房挖等(最20嫌00無(wú)平方孩米)操作喇要點(diǎn)陵：風(fēng)格啄是休合閑酒斥店，拐在大風(fēng)堂格亡調(diào)、仍客房陳設(shè)置伯上，生都要亡有休守閑氣小氛。是主權(quán)題酒如店（鴉類似憤于深伸圳威紀(jì)尼斯香酒店津），樣以一蹦個(gè)明聾確的粗主題墻來(lái)貫眾穿酒道店設(shè)化計(jì)的挑方方糕面面惱。強(qiáng)調(diào)的功能蹤蝶的復(fù)付合性曲，把翅高爾飲夫會(huì)佳所、紀(jì)酒店縱接待消以及兔社區(qū)羽高檔蠻服務(wù)晚結(jié)合凝在一淚起。付在大費(fèi)堂等拌空間算的處洪理上肥，盡泳量做球到“坑一個(gè)鐘空間語(yǔ)，多武種用專途”戶。規(guī)劃陜建議規(guī)劃建議規(guī)劃懲建議規(guī)劃建議商務(wù)皺高爾始夫景慚觀住稈宅:占地你40棵0畝石左右疊,分雪2-腳3個(gè)忘大組星團(tuán)商務(wù)殊高爾潑夫別塊墅獨(dú)立戰(zhàn)別墅痰:占矛10調(diào)%CE側(cè)O官邸狂:圍繞擁商務(wù)景高爾錢(qián)夫,品面積稼30辯0平萄方米具以上儀,無(wú)獨(dú)體涼別墅石,極妖少量嚷.高爾跟夫別色墅:圍繞透商務(wù)礎(chǔ)高爾沈夫,借面積悔20手0—近30婦0平懸方米喚,雙嘴拼別護(hù)墅,可少量蹈.聯(lián)體層別墅掌（TO鋤WN興HO湊US毒E）占5技0%舒適汗性TO跳WN治HO鞠US資E:艇(占2豎0%橋)離灶高爾輩夫比街較近遼,或格視覺(jué)未景觀窮較好傷的地繞方,貢建筑崗面積拴20銳0-勻25返0平伸方米雷.經(jīng)濟(jì)資性TO知WN般HO尸US旦E:夕(占4眉0%融)視挨覺(jué)景籌觀稍堆差,惠建筑傲面積則18仗0-譜20扣0平忘方米商務(wù)碎高爾誕夫多阻層:老(別脾墅式唐洋房對(duì))占屋30昨%復(fù)式掏多層艦:(級(jí)理性們產(chǎn)品銷)占夾10舅%一般月多層峽:(考理性滴產(chǎn)品史)占軌20遼%商務(wù)祝高爾閣夫景哲觀高份層:贏(高尼爾夫矛公寓)占1靈0%規(guī)劃房誠(chéng)建議規(guī)劃建議規(guī)劃克建議規(guī)劃建議4、續(xù)怎么禁做多剝?cè)V“幾莖張皮擱”。期以高卷爾夫訓(xùn)為中稻心，夕布局屬獨(dú)立關(guān)別墅告、T腹OW趴NH秤OU蛇SE唯、多徹層、巡壽高層母景觀獅住宅避、酒淘店等發(fā)，用筆好用羞足高馬爾夫踏景觀編功能阻。高爾雪夫不板僅僅踢是景候觀，溉更是熔可以勞經(jīng)營(yíng)淚的資絡(luò)產(chǎn)，羨要用奏經(jīng)營(yíng)幟的眼稼光看沸待高體爾夫像。規(guī)劃異建議規(guī)劃建議（二較）水件岸新織天地船板塊1、醬為誰(shuí)辭做：高爾屢夫別擱墅客困戶：大量兔的市貫區(qū)高繡收入合者（爛企業(yè)臨主、籍高收板入中劇產(chǎn)）不斷邁跟進(jìn)陳的項(xiàng)升目周門(mén)邊高洪收入除者（橫以工些業(yè)園捐為主厲）高爾捏夫多努層（圣或高落層）則客戶藍(lán)：主要堂是工笑業(yè)園姐的企賀業(yè)中幼高層藏管理府者和道和少桂量的桂企業(yè)恢主市區(qū)均中高賽收入堪中產(chǎn)碗（以黃高級(jí)據(jù)白領(lǐng)報(bào)為主少）“水忍岸新奸天地民”吸屋引的蓬消費(fèi)白者：項(xiàng)目掙周邊和追求膽品位段的中處高收戰(zhàn)入人漠群來(lái)南石翔的應(yīng)旅游解觀光續(xù)者上海努市區(qū)羅人群削（后嫁期成偷熟后司，如丑同“蘿祈福預(yù)美食虹街”惹）。以上艱客戶嗚中，嗽市區(qū)完中產(chǎn)林階層功將是膠主體賢型客傘戶，滑周邊可工業(yè)錘園區(qū)膏的客呼戶是配基礎(chǔ)喉性客盲戶。寸其他醋郊區(qū)露如寶兆山、慌太滄絨是補(bǔ)蔑充性膛客戶似。規(guī)劃括建議規(guī)劃建議2、雁為什奶么要蛙做：項(xiàng)目明阡陌躬交通彈，水華資源評(píng)豐富膊（尤從其是叛五尚逮塘）蘋(píng)，具呀備良打好的癢水資礎(chǔ)源天詞然條肯件。社區(qū)根尺度介較大謊，南誤北跨芒度較誤大，模一個(gè)啊社區(qū)什中心容難以豎輻射腔整個(gè)床社區(qū)光，而順“水制岸新囑天地宴”正栽可以圣打造聯(lián)社區(qū)緊的另供一個(gè)獻(xiàn)中心戰(zhàn)，輻搜射北駐部。水岸蜜新天裕地不槐等于愧景觀快帶，角它是掩融合想濱水啦商業(yè)沒(méi)、濱周水休抓閑、召濱水唯美食煩街的想水邊亭國(guó)際屠街區(qū)島，這術(shù)樣將蹄腹地喘廣闊福的中膝部變毀得生井動(dòng)起鑼來(lái)。南部洗的商谷務(wù)高抱爾夫丟主要市是外款向型堤的社脫區(qū)中沫心，切居于朋中部率的“藍(lán)水岸貢新天這地”梨主要萬(wàn)是內(nèi)舟向唉型的幼社區(qū)蓮中心造，兩弦者可劫以互靈補(bǔ)。規(guī)劃琴建議規(guī)劃建議3、惠做什狀么：以“乖水岸江新天有地”將為核童心，鄙結(jié)合贏濱水晝美食姑公園短、濱境水商辮業(yè)、艷濱水業(yè)住宅集等為綠一體盜的綜廢合性剝休閑蘿居住萍板塊驕。風(fēng)格賓：地習(xí)中海鋤風(fēng)格規(guī)模段：7小00庸畝主要糊構(gòu)成嚼：水岸軋新天娃地鎮(zhèn)長(zhǎng)碑官邸濱水狐住宅巡壽區(qū)操作刪要點(diǎn)凡：鎮(zhèn)長(zhǎng)餓官邸欄是整石個(gè)板遠(yuǎn)塊的峽中心逝，也是要整個(gè)河板塊央的標(biāo)孝志。鎮(zhèn)長(zhǎng)官邸水岸新天地濱水住宅區(qū)規(guī)劃穴建議規(guī)劃建議水岸槍新天主地沿河缸長(zhǎng)度甩在1幕00漲-2斬00腥米左島右，主要苗內(nèi)容央：濱水崗休閑欠木棧呢道濱水罵商業(yè)察街：騎樓纖形式崇,便御利店店\書(shū)擾吧\章美容繭美發(fā)零等。沿河虹形成井美食很街（蒜公園犬）漁人符碼頭操作旗要點(diǎn)零：“水滾岸新駛天地飼”是僅社區(qū)錄的泛嘆會(huì)所要。是辯社區(qū)銜生活祥服務(wù)皆中心尤，在同傳統(tǒng)歷會(huì)所陣的功馳能上傻有所川提升廉?！八毎缎碌刻斓劁N”是箱主題料性街申區(qū)，通是水皺岸邊悲的國(guó)啦際街?jǐn)绤^(qū)，泉其主奏題是照國(guó)際畜化和仔水?！八缎伦g天地肌”公朗共交較流和五時(shí)尚技交往煎中心獸，要羊注重憶品位掙和時(shí)鋒尚氛憂圍的悼營(yíng)造駛。規(guī)劃朋建議規(guī)劃建議規(guī)劃期建議規(guī)劃建議鎮(zhèn)長(zhǎng)癢官邸以社弱區(qū)服萬(wàn)務(wù)、賣物業(yè)問(wèn)中心籠和小惠型的杯跳蚤鍛市場(chǎng)橋?yàn)橹魉?，是逼水岸率新天促地板陵塊的刷標(biāo)志鈔性建連筑，仿也是格項(xiàng)目筍北部洽中心清會(huì)所古（生覺(jué)活會(huì)尊所）探，可蛙以和川漁人塞碼頭宵結(jié)合些考慮效。規(guī)模難：占地法5畝斥,建績(jī)筑面湯積2裂00杜0平旅方米.構(gòu)成霞：社會(huì)販服務(wù)很機(jī)構(gòu)蔑：派在出所\居委花會(huì)等社區(qū)傾服務(wù)歷機(jī)構(gòu)國(guó)（生違活會(huì)貢所）性：棋補(bǔ)牌室\閱覽達(dá)室\郵局令等跳蚤孤市場(chǎng)隱：小型啞廣場(chǎng)已，占石地2畝即孤可。規(guī)劃囑建議規(guī)劃建議規(guī)劃棟建議規(guī)劃建議水岸洋新天鹽地板券塊住蠟宅產(chǎn)騰品水岸根別墅制:1援5%CE語(yǔ)O官角邸:雁臨水堤,面短積3緩00耽平方搜米以劫上,腔獨(dú)礦體別菜墅,維少量大.水岸停別墅串:靠北近水乞面,顧環(huán)境誦較好唯,面尸積2焰00側(cè)—3劑00排平方渣米,長(zhǎng)雙拼孔別墅它,適會(huì)量.TW爸ON融HO羽US她E:洽(水類岸別蕉墅)區(qū)35躺%舒適芳性T寒WO骨NH素OU截SE籠:(黑占2劇0%胖)建種筑面津積1幼80犁—2松00削平方爪米.經(jīng)濟(jì)聞性T叨WO街NH抽OU葛SE謊:(備占2樓0%抱)建萄筑面鞏積2屢00擾—2障50翠平方童米.水岸制多層菌:3訪0%水岸厘景觀抱高層憑:2混0%規(guī)劃稻建議規(guī)劃建議規(guī)劃揚(yáng)建議規(guī)劃建議（三厭）新棉上海遮人家說(shuō)板塊1、襲為誰(shuí)沖做：聯(lián)體博別墅回客戶墻：市區(qū)費(fèi)高收假入者疏（企靠業(yè)主蘿、高匙收入合中產(chǎn)獲）不斷碌跟進(jìn)嶼的項(xiàng)終目周傻邊高朝收入言者（吐以工擠業(yè)園介為主帆）高層紅（多扒層）賭客戶狗：主要悉是工告業(yè)園犁的企頃業(yè)中傅高層棒管理查者和肝和少欠量的邪企業(yè)召主市區(qū)槍中高謝收入禾中產(chǎn)瘋（以腫高級(jí)擊白領(lǐng)撇為主肢）當(dāng)開(kāi)障發(fā)進(jìn)篇展到雖本板漏塊的胖時(shí)候蛛，R場(chǎng)3線掙將開(kāi)案通，欺本項(xiàng)述目已岔經(jīng)是飛比較吧成熟局的社言區(qū)，柄客戶景更加厘多元噴，主競(jìng)要以宴市區(qū)綱的客青戶（室中產(chǎn)乳）為鐘主，皆其次穴是汽辦車城偶的客吹戶，絡(luò)周邊千的工蟻業(yè)園立隨著終企業(yè)墊的增斯量也神會(huì)繼嚼續(xù)跟亞進(jìn)。規(guī)劃遞建議規(guī)劃建議2、舍為什播么要暑做：新上遷海人薄家體照現(xiàn)的督是海覺(jué)上舊寇夢(mèng)和熱耕讀熟人家例的理授念。海上貝舊夢(mèng)骨代表援的是幸新江誓南風(fēng)標(biāo)格，喬是地哪域文覆脈，賄更是孤一種幅文化燃。上弦海房濁地產(chǎn)眨在經(jīng)倍過(guò)“采大魚(yú)邀大肉令”（程對(duì)歐潛陸文拉化的涂追捧囑）后些，將月回歸厲本原默。尤兄其是摔上海拔“一依城九隔鎮(zhèn)”構(gòu)對(duì)歐奸陸風(fēng)掠格的泄過(guò)分紛演繹恭，將牌使市膠場(chǎng)對(duì)浮“歐答風(fēng)美卸雨”桶感到雜厭倦堆，此刮時(shí)，駕“新全上海呆風(fēng)格柿”正必當(dāng)其勁時(shí)。耕讀井人家吩代表件的是套一種答社區(qū)訴文化投，在慶大盤(pán)抱開(kāi)發(fā)芬的后室期，孔核心盞將從膚社區(qū)棍品質(zhì)覆轉(zhuǎn)換劣到社越區(qū)文誰(shuí)化上譽(yù)，獨(dú)摩特、俗鮮明景的社型區(qū)文宜化是庭后期念制勝稱的關(guān)豪鍵。制耕讀再人家國(guó)是形仰成社謎區(qū)文匯化的在重要民手段掙。規(guī)劃塌建議規(guī)劃建議3、潔做什遙么規(guī)模尊：7霧00貼畝風(fēng)格顛：新科江南駕風(fēng)格俊，新汁上海窄風(fēng)格主要異構(gòu)成稍：北部憲商業(yè)族中心醫(yī)院芬：不同穗于普散通醫(yī)掩院，蹈該醫(yī)戴院是右更關(guān)土注人架心理盛感受的保經(jīng)健醫(yī)免院，鵝如：傅私人鋸護(hù)士扛等幼兒游園住宅規(guī)劃客建議規(guī)劃建議配套嫩設(shè)施合：北區(qū)膏幼兒苦園醫(yī)院北部妙商業(yè)住宅尖產(chǎn)品:雙拼盼別墅舉：1廁0%TW穩(wěn)ON濤HO狠US烏E：貝20含%多層剃：3碧0%高層政：4錢(qián)0%規(guī)劃失建議規(guī)劃建議4、欣怎么驢做：主打梯教育鴿牌：推出僅“學(xué)躬村”速概念穗，雙饒語(yǔ)國(guó)爪際學(xué)感校、絨幼兒請(qǐng)教育縣、素乎質(zhì)教撒育等狗。打文鍵化牌焦：主打自“新嬌江南努風(fēng)格躁”。打服賞務(wù)牌五：推械出社毯區(qū)特袍色服巡壽務(wù)，京如創(chuàng)夾新的右保健蔽醫(yī)院輪。規(guī)劃完建議規(guī)劃建議（四孩）南花部新當(dāng)鎮(zhèn)中淡心板止塊1、偉為誰(shuí)認(rèn)做：高層吩客戶轉(zhuǎn)：市區(qū)泊中高奮收入便中產(chǎn)罵（以肉高級(jí)蘋(píng)白領(lǐng)卡為主化）商業(yè)驚中心探消費(fèi)瘋?cè)巳河觯荷鐓^(qū)饞已經(jīng)烈入住痰的業(yè)田主周邊育的消部費(fèi)人賀群（里南翔傻、5央00廢0畝搞以及害寶山鎖）上海峽西北猜部的筒消費(fèi)籍人群市區(qū)橡地鐵鎮(zhèn)購(gòu)物勵(lì)的消晉費(fèi)人壯群規(guī)劃帝建議規(guī)劃建議2、葵為什余么要堪做：在社饞區(qū)開(kāi)辱發(fā)的駱后期水，地尸塊周竿邊的雖消費(fèi)猜人群接將越草來(lái)越望大（理預(yù)計(jì)恢到2病00斥8年鼠，項(xiàng)配目所遭輻射殘的西充北部阻將有答20臂萬(wàn)的箏消費(fèi)脾人口帽），米開(kāi)發(fā)礙商業(yè)富的價(jià)能值也宜會(huì)越抽來(lái)越肅大。地鐵塔的開(kāi)庸通，臥是對(duì)爆本案擺形成請(qǐng)區(qū)域凍級(jí)商燭業(yè)中秋心的該重要年支持微。規(guī)劃蛙建議規(guī)劃建議3、錫做什潔么：由區(qū)銜域商較業(yè)中蟲(chóng)心和脆學(xué)村微為主比體構(gòu)糟成的淚最大鍬的開(kāi)穩(wěn)放空寨間板畝塊，痛要求衰有都?jí)ㄊ谢男螆?chǎng)象，海有城領(lǐng)區(qū)的我尺度蝦，形廊成城雹市或訪者區(qū)單域級(jí)糊別的摘中心踏。規(guī)模若：2媽00坑畝左包右構(gòu)成墨：彩虹誦廣場(chǎng)商業(yè)傳中心學(xué)村住宅彩虹廣場(chǎng)商業(yè)中心學(xué)村規(guī)劃胃建議規(guī)劃建議彩虹按廣場(chǎng)咬：占地并20扔畝，合融合匪VI話P候站車室茫與專瘡線巴若士站控，并惱有社間區(qū)標(biāo)抱志性火建筑艘（如牢：鐘澆樓）底。萬(wàn)平時(shí)方米弓的廣釀場(chǎng)公交澇車站(含候熔車室):內(nèi)10陰00平方登米小超社市:1違00熱0平方惡米商業(yè)端中心培：占地40畝左品右，海以SH盞OP妹PI場(chǎng)NG聞MA狼LL為主鑒體，跳專業(yè)慘商業(yè)痛街相懶結(jié)合擴(kuò)。SH狂OP繞PI肢NG題M便AL攔L:到2萬(wàn)平局米專業(yè)德商業(yè)蟲(chóng)街：縮慧長(zhǎng)10姑0米左孔右，濃面積聯(lián)在30非