小戶型市場及產(chǎn)品深化建議

小戶型市場供應(yīng)演變戶型變化并沒有一個(gè)漸變的規(guī)律，多數(shù)來自市場的預(yù)期面積減小反映出開發(fā)商判斷投資和出租的需求增加，總價(jià)變得更低，2003年將趨于合理項(xiàng)目名稱位置主力戶型面積價(jià)格總套數(shù)銷售周期銷售率主打賣點(diǎn)爵士大廈40---200970079336個(gè)月60%Openoffice商務(wù)公寓投資新動向云景豪園47-71940072620個(gè)月60%口岸旺地銀座金鉆嘉賓路34-6782004409個(gè)月80%羅戶繁華圈彭年酒店旁經(jīng)典小戶型嘉年華名苑東門43-6978003123個(gè)月酒店式服務(wù)地段優(yōu)勢東悅名軒東門33-7075008166個(gè)月陽光天地田貝25-7068007643個(gè)月配套完善，宜商宜住金色都會人民南33-7980003個(gè)月50%國際名苑春風(fēng)路22-639400110024個(gè)月50%創(chuàng)造國際化新生活錦上花文錦渡40-9078006035個(gè)月25%羅湖文錦渡雙口岸物業(yè)東方荷李活文錦渡76004個(gè)月25%口岸置業(yè)羅湖金岸人民南26-8588008413個(gè)月15%永恒珍貴，口岸優(yōu)勝金城華庭黃貝嶺36-110750016568個(gè)月60%凱悅?cè)A庭春風(fēng)路35-71950052319個(gè)月60%都會生活第一站，現(xiàn)代居庭新經(jīng)典小計(jì)568500口岸，傳統(tǒng)港人居住區(qū)全市小戶型市場掃描——羅湖在售小戶型小戶型多集中在東門和口岸等傳統(tǒng)港人居住區(qū)，戶型特點(diǎn)迎合港人居住喜好，戶均面積在56平米左右，價(jià)格在7500-9500元/平米之間、營銷推廣手法大多雷同。項(xiàng)目名稱位置規(guī)模（建筑面積㎡）預(yù)計(jì)售價(jià)主力戶型鵬運(yùn)廣場東門115000850050-90深房項(xiàng)目水貝1000006000小戶型新銀座大廈人民南50000800035-70錦湖苑洪湖96509800035-85合正星園田貝800007500——特力鴻怡閣水貝1000007800中小戶型朗園文錦口岸400007500—800030-55置地春風(fēng)路項(xiàng)目春風(fēng)路500006000小戶型中盛項(xiàng)目人民南路50000----小戶型公寓金光華項(xiàng)目文錦口岸95000----小戶型遠(yuǎn)洋中心城市天地寶安南路111947800030-50全市小戶型市場掃描——羅湖即將推出小戶型區(qū)域內(nèi)即將推出的項(xiàng)目總建面約90萬；“群起”的單一小戶型物業(yè)使未來市場競爭趨于白熱化。項(xiàng)目名稱位置主力戶型面積價(jià)格總套數(shù)銷售周期銷售率主打賣點(diǎn)金港豪庭皇崗47-90690011296個(gè)月70%地鐵物業(yè)皇崗典型的口岸物業(yè)金色假日景田40-806800346——認(rèn)籌階段中心區(qū)首家配套酒店式公寓中海物管喜洋洋公寓崗廈20-607500————認(rèn)購階段中心區(qū)地鐵口岸朗晴馨洲石廈35-8062004069個(gè)月45%交通便利價(jià)格實(shí)惠金地物管鵬盛年華二期八卦24-6068004967個(gè)月成熟小戶型社區(qū)送500元/平米裝修

麗陽天下石廈33-716800101212個(gè)月99%CONDO萬托城市贏家景田40-6065003686個(gè)月70%成熟配套便捷交通小計(jì)17萬目前在售樓盤大多數(shù)集中在中心區(qū)及周邊、皇崗口岸、八卦嶺等區(qū)域，產(chǎn)品設(shè)計(jì)較為考究；戶均面積為各區(qū)之首，約58平米全市小戶型市場掃描——福田在售推出小戶型全市小戶型市場掃描——福田即將推出樓盤項(xiàng)目名稱位置規(guī)模（建筑面積㎡）預(yù)計(jì)售價(jià)主力戶型澤鵬項(xiàng)目華強(qiáng)北1.8萬800025—45桑達(dá)雅苑華強(qiáng)北770020—40泰信項(xiàng)目華強(qiáng)北2.9萬820030—60家樂花園華強(qiáng)北10萬7800小戶型新亞洲中心廣場華強(qiáng)北820028—45東方時(shí)代華強(qiáng)北——小戶型大富豪項(xiàng)目華強(qiáng)北4萬820040-70福濱雅園石廈4.6萬650040平米2房60平米2房大綜藝項(xiàng)目石廈6600中小戶型國都梅林項(xiàng)目梅林33—85皇御苑3期崗廈17萬760030-40平米單房60-80平米2房福田區(qū)小戶型的推售熱點(diǎn)多集中在地鐵沿線，因其特有的位置及資源配套優(yōu)勢，兼有中心區(qū)及口岸之利，內(nèi)外銷均有良好支撐，銷售前景看好項(xiàng)目名稱開盤日期均價(jià)套數(shù)可售面積戶均面積現(xiàn)代城夢想家園2002-9-15500059335819.0760.4新街口2002-10-1390041624457.7244-80金色年華2002-1-1500038623625.8661.21心語家園2002-1-1420044821764.4848.58都市本色2001-8-18430028218865.6266.90好來居2001-1-10350027010137.7837.55碧玉小家2002-10-1843003241924059鴻洲文鼎家園2001-11-3460028818935.2665.98金海岸中心2002-11-8468087540983.546.83前海宜家2002-9-8430038216772.0843.9山海人家2002-6-1560042020167.9248.01萬象新園二期2002-4-20465037265284.864.77南山小戶型主要位于南山老區(qū)和南油大道兩側(cè)，均價(jià)為4800，戶均面積約54平米。隨著近中心區(qū)的西移和高新技術(shù)的快速發(fā)展，一些從事高科技的年輕白領(lǐng)迅速增加，為南山區(qū)的小戶型住宅市場提供了需求空間。全市小戶型市場掃描——南山在售推出小戶型項(xiàng)目名稱位置規(guī)模（建筑面積㎡）預(yù)計(jì)售價(jià)主力戶型假日廣場華僑城10萬1200040、70、120酒店式公寓國際市長大廈沙河約2.8萬8000公寓式寫字樓太古城商務(wù)公寓南油5萬5300—5900商務(wù)公寓30—80新一代公寓全市小戶型市場掃描——南山即將推出樓盤小戶型市場發(fā)展動向（2003年1月——）樓盤的價(jià)位顯示了小戶型對于地段的強(qiáng)依賴性。小戶型市場評點(diǎn)——推廣1、彩天名苑——新城市珍寶公寓年輕都市生活八大主張的倡導(dǎo)者中心區(qū)/地鐵/口岸概念物業(yè)珍寶時(shí)尚會所/酒吧/泳池/租賃中心等多項(xiàng)打動客戶的配套網(wǎng)絡(luò)促銷、在線推廣，線上媒體活動和線下媒體活動相結(jié)合設(shè)置整層的樣板展示區(qū)，利用地鋪?zhàn)龇终箞?，活動營銷結(jié)合客戶營銷推廣策略——樣板房長廊裝飾示意圖開辟整層樣板房展示廊，將不同風(fēng)格、不同戶型、不同單元融合于公共的全開放的空間，展示不同人群的生活主張和生活方式小戶型市場評點(diǎn)——推廣2、旭飛公寓系列中小戶型第一品牌，投資型物業(yè)先鋒推出“零風(fēng)險(xiǎn)投資計(jì)劃”、“全民置業(yè)計(jì)劃”提供代出租、代催收租金、長期返租等升值和適合投資的服務(wù)實(shí)收均價(jià)6500元/平方米，一期1600套開盤一周全部售磬，二期在6個(gè)月實(shí)現(xiàn)銷售率90%成交客戶中投資客戶占到6成多成交客戶中，年齡集中在30歲左右；港人占15%，小戶型市場評點(diǎn)——推廣3、麗陽天下：小戶型第四代CONDO推廣手法：前期：樹立鮮明、與眾不同的形象中期：連續(xù)不斷懂得活動營銷尾盤：老客戶營銷主打賣點(diǎn):項(xiàng)目本身營造出的年輕、活力氣質(zhì)“樹立品牌，把握時(shí)機(jī)，控制節(jié)奏，實(shí)力取勝”戰(zhàn)略：樹立品牌，形象取勝—引入condo概念；時(shí)機(jī)：兵馬未動，糧草先行—認(rèn)購時(shí)間提前；比拼：以實(shí)力爭取消費(fèi)者—condo元素/概念展示；節(jié)奏：“快速切入，震撼推出，熱點(diǎn)呼應(yīng)，活動營銷貫穿始終”■裙樓商業(yè)配套：?Condo酒吧?24小時(shí)便利店；?小區(qū)食堂；?銀行/ATM柜員機(jī)?快速沖印店書店；寄賣中心。藥店………..■物業(yè)管理服務(wù)?租務(wù)中心（商務(wù)中心）；?提供鐘點(diǎn)工服務(wù)；?保安、保潔員以物業(yè)經(jīng)理、物業(yè)助理的形象出現(xiàn)……………….■大堂設(shè)施：?留言板；?室內(nèi)大樹、噴泉；?休閑座椅；?TV；?自動售貨機(jī)；?書吧；?鮮花店；?e城便利通；?飲水機(jī)；?背景音樂；?點(diǎn)唱機(jī)。….…….■架空層：?自助洗衣房/干衣房?乒乓球臺；?大眾體育設(shè)施；?跑步機(jī)；自行車機(jī)；舉重機(jī)等健身設(shè)施?街舞表演場?緩跑徑……….■前廣場及綠化帶：?3人籃球場；?街燈、休閑座椅；?滑道板（極限運(yùn)動設(shè)施）?寵物戀愛區(qū)?！璫ondo社區(qū)condo資源表

小戶型市場評點(diǎn)——銷售結(jié)果1、都會100成交客戶分析用途:辦公：40%,投資：35%商?。?0%,其他：15%信息來源:附近、條幅、廣告、朋友、路過、口岸職業(yè)：以周邊從事電子及貿(mào)易的客戶為主2001.7-2002.4，銷售100%南向三房銷售速度最快；小戶型設(shè)計(jì)市場優(yōu)勢顯著。其余戶型設(shè)計(jì)具有均好性，銷售較為均衡。30-46M2的戶型多為投資用途，50-60M2戶型多為商務(wù)用途，樣板房起到了良好的引導(dǎo)作用。小戶型市場評點(diǎn)——銷售結(jié)果2、麗陽天下

建筑面積（M2/套）戶數(shù)（套）套數(shù)比（%）面積比（%）公寓B型30.1231642.7%30.3%C型35.27116一房一廳A型47.198431.2%30.2%D型44.34116E型44.5116二房二廳F型68.2011626.1%38%G型65.52116H型8532合計(jì)

46472M21012套100%100%戶型投資過渡戶型銷售狀況較好；三房銷售不理想；置業(yè)用于投資的選擇戶型最多的是單房；而購置一房一廳、二房、小三房二廳的客戶絕大部分是用來自用的小戶型市場評點(diǎn)——銷售結(jié)果3、彩天名苑客戶構(gòu)成：首次置業(yè)過渡的白領(lǐng)40%投資客30%中港家庭15%商住10%其它5%

銷售情況動態(tài)曲線分析銷售曲線線形一定程度上反映銷售的難易程度，從分銷售曲線圖中可以看出在一房一廳的戶型是最暢銷的積壓戶型市場最認(rèn)可戶型典型戶型解析——彩天名苑積壓原因——戶型過于狹長，所有房間集中布置于走廊一側(cè)，走廊只提供50%的利用率，交通面積占去盡10平米，大大降低房間的實(shí)用率。戶型緊湊合理，方正實(shí)用，交通面積較小，房間尺度合理。典型犯戶型匙解析獵——汽都會糕10叢0洗手煙間凸倦窗的討利用爺避免殿了兩場戶之億間的形對視材，同快時(shí)又監(jiān)獲得逼了南格向的樣采光益，無釘剪力輸墻的行完整列空間歷可以但進(jìn)行鵝任意互組合坐，在糠銷售豪過程瀉中擁堵有較燦大優(yōu)壘勢戶型泰設(shè)計(jì)頌具有窯均好仔性室內(nèi)劑空間績完整搖性較鉆好，香無剪棕力墻熄的完立整空釘間可于以進(jìn)盡行任館意組膏合客廳杜開間摘39澆00典型烈戶型酸解析途——麗陽沉天下點(diǎn)式廳塔樓陵的布隙局方很式，閑一梯準(zhǔn)18碌戶，嬸布局目緊湊懂合理速，戶律戶陽許臺設(shè)魚轉(zhuǎn)角喬凸窗隊(duì)，客批廳開旱間3鑄90睬0-昂42按00樸,進(jìn)煉深5酒40擠0-億59活00典型綠戶型間解析淺——金色濾都匯21尺到2構(gòu)8層表為躍油復(fù)式忍戶型蝦，建電筑面?zhèn)e4渡5平過米錯層以空間聰客廳蕉高3陣米9頂層腥復(fù)式返送平啟臺私濱家花墳園房型分類麗陽天下都會100旭飛華達(dá)苑彩天名苑本項(xiàng)目單身公寓面積區(qū)間32—3730-4220-2632—4122-29開間（mm）——3000—39003200-42003600—42003600/4200是否有陽臺是是部分設(shè)置是無一房面積區(qū)間42—4356-5832-4243—4836-45客廳開間39003600—42003600—3900——2800/3300/3600陽臺是是是是部分設(shè)置兩房一廳面積區(qū)間65-726250—5760—6246客廳開間3900—420039003900——3500/2800/4200陽臺是是是是是兩房兩廳面積區(qū)間8580-8259—6077—7966-71客廳開間4200——3900/4200——3500/4200陽臺是是是是部分無同質(zhì)誕產(chǎn)品查對比單身因公寓紹面積晃偏小部分驢房間稼客廳善開間筍相對丘較小漿，造加成家刪具擺抬放及漫利用鑰不便部分振戶型由沒有患考慮鄰陽臺限的設(shè)辱置，寨對于獅居住心人群岡會帶份來不條便產(chǎn)品解析我們曠的目榨標(biāo)—異—建吵立品蔥牌宗倍教——允在這是個(gè)時(shí)友代，薯沒有創(chuàng)宗教軌和固最定的既信仰忠，品序牌操腔作走受向獨(dú)奶木時(shí)校代，額我們客需要槳成為香這個(gè)粥領(lǐng)域籮的領(lǐng)信袖，嗎只有已通過緊產(chǎn)品代極其伏附加墊值在兼消費(fèi)殿者心冊中建軍立品握牌信奏仰。寫在埋前面roomα釋放小空間的多種可能建筑無限可能的場所有關(guān)α—room（居住魔方）的演繹價(jià)值宇緣于刃可變α—荷ro拖om戶型暮的特幼點(diǎn)：沒有貌明顯鵲的承協(xié)重剪灑力墻資分隔躺。居住蘭者可向以根徑據(jù)自惜己需卵要確林定各慕房間悶的功哭能定鉆位。模糊墓的陽療臺同劈燕房間議區(qū)分塑，根蠻據(jù)使夢用者悼的喜辜好安物排內(nèi)臟外空刮間。關(guān)于α—奧ro絕om（居歸住魔肉方）的演帽繹這是米我們歇的產(chǎn)些品，統(tǒng)但我創(chuàng)們的緞產(chǎn)品退不僅難僅是頌這些具，它榨還可勿能是廢——NO歡T蛙ON忌LY關(guān)于α—燒ro譯om（居棉住魔爛方）的演呈繹一個(gè)洗新興謠的開弓放型史區(qū)域扯中心一些熟不同晶生活墓方式砌的人百群滿足寺他們私不同抖物業(yè)淚類型蜂可能產(chǎn)性需尿求——僑——硬——述以便旦讓他慢們對壓號入礦座NEXT+=從居茫住型浪小戶擋型向碑“St篩ud桃io籌”的轉(zhuǎn)時(shí)變適應(yīng)頁人群歪——嫌——A2A2+α—磨ro望om（居些住魔命方）的演筆繹—茶—菜陜單組浮合方胳式+另一覽戶單身爆公寓=贈送聽5.激5平法米結(jié)但構(gòu)面豪積A1B1+從純躬居住臥型小刑戶型臺向“SO出HO橫”的轉(zhuǎn)固變適應(yīng)盆人群捆——止——α—燈ro啞om（居證住魔藝方）的演擊繹—塘—菜恒單組歌合方豬式+α—垂ro糊om（居返住魔清方）的演忙繹—須—菜攻單組落合方驗(yàn)式（縱艘向組炸合）B1B1+=“me座nu找p攝la骨n”（桂居住科菜單勁）的臟縱向豎錯復(fù)枝式組遇合，運(yùn)物業(yè)堪類型厭不做僻限定扇。適應(yīng)彼人群扔——?！玫陿翘輸抽g下植方，蔽增加品一間絕多功涂能房筆，加械上原吼有的熟贈送悔面積伸，空盤間使強(qiáng)用面京積遠(yuǎn)號大于演建筑圾面積+=A2A2+“me帽nu趣p府la尖n”（候居住悠菜單拋）的團(tuán)縱向繪復(fù)式手組合泳，物糧業(yè)類輝型不曬做限治定。適應(yīng)厘人群軌——舒——利用疤樓梯暫間下喂方，挑增加再一間若多功森能房幟，加蔽上原撐有的袖贈送扇面積配，空峰間使英用面孕積遠(yuǎn)哨大于警建筑閑面積α—寫ro刷om（居禍住魔籌方）的演稿繹—冊—菜截單組創(chuàng)合方宜式（縱向羞組合疼）利用讀落地胸凸窗頭的特畏性，端設(shè)置巾步入塑式陽屬臺，菊模糊揭的陽騎臺同油房間和區(qū)分誼，步給入式曲陽臺族的設(shè)目置可漏根據(jù)銀使用剖者的離喜好抵選擇絡(luò)安裝覆，拋鴿棄傳每統(tǒng)的弓居家句模式醬。步入式景觀凸窗室內(nèi)地面步入式陽臺步入賴式景觀煙凸窗步入爐式陽臺步入填式陽窯臺剖萬面示繪意圖α—悶ro位om（居確住魔島方）的演燭繹—恒—菜購單組薯合方供式（縱向蹤蝶組合護(hù)）關(guān)于蜜直通同街+膠折疊涉式街驢道(腰Fo茅ld膨ed縮慧s疲tr誦ee筍t)吐的演嘆繹NE蟲XT直通夸街:打垂破建第筑空且間原冬有的暑界面畜,不歲根據(jù)量功能移預(yù)先蜓圈定餡區(qū)域嘴,而怒是將招公共股空間村模糊撒化處炭理,島通過伐街道紹將各耕種功屢能、臺各種呼行為麥融合運(yùn)在一丹起。折疊銅式街島道：將蔑街道河延伸希到建撲筑本泥體，邁形成茶不同貸的景陸致串拜聯(lián)起酸各種基消費(fèi)重行為榴，形熊成了唇豐富葵的情邁趣空驅(qū)間。關(guān)于明直通給街+賣折疊飄式街翼道(套Fo先ld羨ed擱s霉tr由ee珠t)衫的演設(shè)繹—戲—建笛筑理完念折疊漸式街標(biāo)道的堅(jiān)X軸達(dá)串聯(lián)首層辭平面二層桿平面三層噴平面商鋪綠化垂直箏交通街道蜿蜒良曲折奮，街醫(yī)景變朱化最蹤蝶多，竿“逛例街”育的感耕覺最困強(qiáng)烈裝，人犁與店舅鋪接歉觸地賀最緊柿密，謙最嗚容易偷和同秤伴走旬失，旦也最餡容易紀(jì)體會西“發(fā)啄現(xiàn)”鋼樂趣汪。折疊販?zhǔn)浇謷伒赖目癥軸錘串聯(lián)利用輛上下早折疊羨的街王道，覺將各吉種消拾費(fèi)行慨為串墓聯(lián)起屈來，擊形成漸眾多號風(fēng)景似不同熄的臨礎(chǔ)街店摟鋪立面晉效果二層鉛商鋪一層駝商鋪三層飲商鋪樓梯傾斜巖的墻居體的責(zé)灰空你間、級架空稈層、房誠空中攻走廊昨、室周外樓搭梯體挪塊相睡互錯先落，籮形成飾了豐擋富的脅空間須層次判，同犯時(shí)營鞠造出送生態(tài)叉觀景懇平臺祖。折疊傍式街推道外踐觀折疊綠式街癥道外恢