天津某綜合體寫(xiě)字樓項(xiàng)目發(fā)展顧問(wèn)

天津環(huán)外***寫(xiě)字樓項(xiàng)目

發(fā)展顧問(wèn)最終報(bào)告

呈交:

天津***有限公司

2007年4月背景城市宏觀分析寫(xiě)字樓市場(chǎng)研究區(qū)域市場(chǎng)研究低密度辦公物業(yè)研究競(jìng)爭(zhēng)分析需求分析地塊分析定位分析財(cái)務(wù)分析設(shè)計(jì)建議發(fā)展策略建議背景

世邦魏理仕接受天津***有限公司的委托，于2007年2月開(kāi)始，為天津環(huán)外***寫(xiě)字樓項(xiàng)目提供顧問(wèn)服務(wù)工作。此次顧問(wèn)服務(wù)的目標(biāo)是通過(guò)相關(guān)研究為項(xiàng)目提供適當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)定位、適宜的發(fā)展內(nèi)容組合、投資分析以及設(shè)計(jì)建議。此次匯報(bào)的重點(diǎn)內(nèi)容包括基礎(chǔ)研究、市場(chǎng)研究和分析、項(xiàng)目發(fā)展機(jī)遇和項(xiàng)目市場(chǎng)定位等相關(guān)內(nèi)容。報(bào)告摘要城市宏觀分析寫(xiě)字樓市場(chǎng)研究區(qū)域市場(chǎng)研究低密度辦公物業(yè)研究競(jìng)爭(zhēng)分析需求分析地塊分析定位分析財(cái)務(wù)分析設(shè)計(jì)建議發(fā)展策略建議地理概況人口概況經(jīng)濟(jì)概況城市定位基礎(chǔ)設(shè)施條件城市規(guī)劃區(qū)域發(fā)展前景城市宏觀分析

地處華北平原東北部，東臨渤海，北與首都北京毗鄰；市中心距海岸50公里，離首都北京120公里。城市總面積為11,760平方公里，其中市區(qū)面積：178平方公里。行政區(qū)劃分包括15個(gè)區(qū)、3個(gè)縣；分市區(qū)、近郊區(qū)、遠(yuǎn)郊縣和濱海區(qū)四個(gè)區(qū)域。天津市區(qū)濱海區(qū)近郊區(qū)遠(yuǎn)郊區(qū)天津市區(qū)圖背靠北京，面向渤海的優(yōu)越地理位置國(guó)內(nèi)重要城市、國(guó)際港口城市、直轄市市區(qū)和平區(qū)，河?xùn)|區(qū)，河西區(qū)，南開(kāi)區(qū)，河北區(qū)和紅橋區(qū)近郊區(qū)東麗區(qū)，西青區(qū)，津南區(qū)，北辰區(qū)，武清區(qū)和寶坻區(qū)遠(yuǎn)郊縣寧河縣，靜?？h，薊縣濱海區(qū)塘沽區(qū)，漢沽區(qū)和大港區(qū)充足的經(jīng)濟(jì)發(fā)展空間強(qiáng)勁的城市發(fā)展動(dòng)力地理概況2005年底常住人口1043萬(wàn)人，戶(hù)籍人口939.31萬(wàn)人，市區(qū)人口為384.57萬(wàn)人。整體天津人口呈現(xiàn)小幅增長(zhǎng)，但天津本地人口小幅下降，人口增長(zhǎng)主要來(lái)自于外來(lái)人口的遷入。天津人口的空間分布逐步向城區(qū)外圍擴(kuò)散的趨勢(shì)明顯。《天津市城市總體規(guī)劃(2005年-2020年)》提出，2020年天津城鎮(zhèn)化水平將達(dá)到90%。人口分布向城區(qū)外圍擴(kuò)展,城市化進(jìn)程加快,區(qū)域功能加強(qiáng)人口郊區(qū)化，推動(dòng)商務(wù)和商業(yè)設(shè)施的發(fā)展城市進(jìn)程的加快導(dǎo)致商業(yè)和商務(wù)區(qū)格局發(fā)生變化，為本項(xiàng)目提供了發(fā)展?jié)摿?.45倍人口概況城市宏觀分析

資料來(lái)源：天津市統(tǒng)計(jì)網(wǎng)GDP從2000年的1639億元增長(zhǎng)到2006年的4338億元，年均增長(zhǎng)率約為14%，明顯高于全國(guó)的同期增長(zhǎng)水平。人均GDP突破5,000美元，達(dá)到中等收入國(guó)家平均水平。2006年前9個(gè)月固定資產(chǎn)投資達(dá)到1334.9億元同，同比增長(zhǎng)27%，固定資產(chǎn)投資保持了高位平穩(wěn)運(yùn)行的態(tài)勢(shì)。在國(guó)家諸多發(fā)展政策的利好因素的推動(dòng)下，天津經(jīng)濟(jì)有望在今后5－10年進(jìn)入高速發(fā)展階段各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的表明，經(jīng)濟(jì)發(fā)展后勁充足。經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展必將促使物業(yè)市場(chǎng)需求穩(wěn)定快速增長(zhǎng)經(jīng)濟(jì)概況城市宏觀分析

資料來(lái)源：天津市統(tǒng)計(jì)網(wǎng)截至2006年底，世界500強(qiáng)跨國(guó)公司在天津投資建廠或設(shè)立辦事處達(dá)121家，外商投資企業(yè)對(duì)天津經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了巨大的推動(dòng)作用。除濱海新區(qū)之外，隨著市區(qū)和其他開(kāi)發(fā)區(qū)的更多優(yōu)惠的提出，外資企業(yè)的比重將越來(lái)越大全年服務(wù)業(yè)合同利用外資42.59億美元，占全市合同利用外資額的比重達(dá)到52.5％，比2005年提高11.2個(gè)百分點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)概況城市宏觀分析

投資規(guī)模大，增資勢(shì)頭強(qiáng)勁主要集中于資本密集、技術(shù)密集及知識(shí)密集的行業(yè)投資領(lǐng)域逐步拓寬，第三產(chǎn)業(yè)投資比重上升各種優(yōu)惠政策對(duì)外資進(jìn)入提供了客觀條件隨著外資企業(yè)在津投資的增加，對(duì)高端辦公物業(yè)及零售物業(yè)的需求也將隨之增長(zhǎng)資料來(lái)源：天津市統(tǒng)計(jì)網(wǎng)2006年國(guó)務(wù)院通過(guò)了《天津市城市總體規(guī)劃(2005—2020年)》總體規(guī)劃突出了加快推進(jìn)濱海新區(qū)開(kāi)發(fā)開(kāi)放這個(gè)重點(diǎn)，明確了“一軸兩帶三區(qū)”的市域空間布局，對(duì)城市的未來(lái)發(fā)展提供了依據(jù)規(guī)劃中提出的北方經(jīng)濟(jì)中心和生態(tài)城市這一新的城市定位進(jìn)一步提升了城市的國(guó)際地位和區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心的地位新的城市定位確定出天津?qū)⒅攸c(diǎn)向東及向南發(fā)展，南部區(qū)域?qū)⒀永m(xù)原有良好的基礎(chǔ)，優(yōu)于東部區(qū)域的發(fā)展，預(yù)計(jì)將在5-8年內(nèi)初步成熟本項(xiàng)目城市定位城市宏觀分析

天津新的定位給予城市發(fā)展一個(gè)歷史性的機(jī)遇本項(xiàng)目區(qū)域發(fā)展的起步區(qū)，有著得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)，將逐步成為城市南部核心區(qū)域城市空間布局規(guī)劃在突出中心城功能的同時(shí)，加快了多中心布局的完成，對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域也將有積極的影響中心城區(qū)形成以“兩橫、兩縱、兩環(huán)、兩條聯(lián)絡(luò)線”快速路網(wǎng)為骨架的環(huán)放式路網(wǎng)，四級(jí)道路系統(tǒng)改善中心城市交通現(xiàn)狀軌道和快速公交形成中心城市交通骨架，軌道交通將為未來(lái)城市的發(fā)展提速，大大影響城市未來(lái)的交通中心城區(qū)以發(fā)展金融、商貿(mào)、科技等第三產(chǎn)業(yè)為重點(diǎn)，逐步形成以服務(wù)型經(jīng)濟(jì)為主的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)通過(guò)海河兩岸的綜合開(kāi)發(fā)改造，帶動(dòng)城市功能調(diào)整和布局完善規(guī)劃和基礎(chǔ)設(shè)施概況東南半環(huán)西北半環(huán)兩橫兩縱三條聯(lián)絡(luò)線城市宏觀分析

城市規(guī)劃更多的是以產(chǎn)業(yè)帶發(fā)展為重點(diǎn),突出了以多中心帶狀發(fā)展代替圓心發(fā)展的模式住宅區(qū)將逐步退出中心區(qū)，向城市外延發(fā)展城市交通系統(tǒng)和設(shè)施的水平提高直接從正面影響到本項(xiàng)目未來(lái)和中心城區(qū)連接的便利性多中心發(fā)展的規(guī)劃，為項(xiàng)目區(qū)域未來(lái)發(fā)展成區(qū)域商圈創(chuàng)造了條件天津近年啟動(dòng)了一批重點(diǎn)規(guī)劃發(fā)展區(qū)域及重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目，城市的快速發(fā)展和升級(jí)進(jìn)入了實(shí)質(zhì)性階段重點(diǎn)規(guī)劃發(fā)展區(qū)域進(jìn)展?fàn)顩rCBD中央商務(wù)區(qū)小白樓，總建面180萬(wàn)㎡，已完成38萬(wàn)㎡海河改造分三期，整體完成50％。濱海新區(qū)總規(guī)劃面積2,270平方公里。道路等基礎(chǔ)設(shè)施投入將進(jìn)一步加大。城市南部片區(qū)發(fā)展梅江南的住宅開(kāi)發(fā)已近多半，而衛(wèi)南洼區(qū)域剛剛起步，未來(lái)有大量的居住項(xiàng)目和商業(yè)配套項(xiàng)目待開(kāi)發(fā)。重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃天津站改造整體2010年建成。京津城際快速客運(yùn)樞紐。地鐵1號(hào)線、9號(hào)線（中山門(mén)-濱海）已建成營(yíng)運(yùn)2號(hào)、3號(hào)、9號(hào)線（天津站-中山門(mén)），預(yù)計(jì)分別于2010，2010，2008年投入使用。京津第二高速公路預(yù)計(jì)2008年建成。京津城際高速鐵路預(yù)計(jì)2008年建成。環(huán)城道路系統(tǒng)中環(huán)、外環(huán)線的改造城市重點(diǎn)道路改造友誼南路、解放南路、黑牛城道、紅旗南路、衛(wèi)國(guó)道、大沽南路等已經(jīng)改造完畢橋梁富民橋、蚌埠橋、赤峰橋、通南橋、慈海橋、新三條石橋在2008年前預(yù)計(jì)完工。機(jī)場(chǎng)擴(kuò)建2008年完成6萬(wàn)平方米擴(kuò)建，未來(lái)總擴(kuò)建12萬(wàn)平方米航站樓，預(yù)計(jì)貨運(yùn)吞吐量增加3倍。港口擴(kuò)建2020年，天津港年貨物吞吐量將達(dá)4億噸，集裝箱吞吐量2000萬(wàn)標(biāo)準(zhǔn)箱。原有的城市格局和商圈格局將發(fā)生變化，直接促使本項(xiàng)目所在區(qū)域發(fā)生質(zhì)的變化本項(xiàng)目周邊的便捷交通也將改變?nèi)藗儗?duì)傳統(tǒng)辦公區(qū)域的依賴(lài)，從而給本項(xiàng)目帶來(lái)潛在的發(fā)展機(jī)會(huì)城市發(fā)展的主軸由京津走廊構(gòu)成，高速便捷的交通將促進(jìn)城市的一體化進(jìn)程城區(qū)重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域?qū)⑼竭M(jìn)行，會(huì)帶來(lái)市場(chǎng)的大變革南部區(qū)域的住宅規(guī)模化，人口高素質(zhì)，將帶來(lái)商業(yè)、商務(wù)的繁榮城市重點(diǎn)規(guī)劃及基礎(chǔ)設(shè)施概況城市宏觀分析

從梅江南的地理位置來(lái)看，正處于河西區(qū)、津南區(qū)、西青區(qū)的交界處，因此，這三個(gè)行政區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市規(guī)劃對(duì)梅江南的開(kāi)發(fā)進(jìn)程起著至關(guān)重要的作用分項(xiàng)河西區(qū)西青區(qū)（開(kāi)發(fā)區(qū)部分）在全市的地位天津商務(wù)比較發(fā)達(dá)的區(qū)域，友誼路和小白樓是核心商務(wù)區(qū)之一，同時(shí)也是產(chǎn)業(yè)比較發(fā)達(dá)的區(qū)域西青區(qū)位于天津市西南部，是重要的旅游文化區(qū)，同時(shí)西青開(kāi)發(fā)區(qū)的電子產(chǎn)業(yè)在全市占有重要的地位產(chǎn)業(yè)依托未來(lái)的產(chǎn)業(yè)方向主要是：商務(wù)商貿(mào)、金融業(yè)、物流業(yè)、餐飲業(yè)、新興服務(wù)業(yè)未來(lái)的產(chǎn)業(yè)方向主要是：現(xiàn)代物流和旅游業(yè)高新科技、汽車(chē)配套和生物技術(shù)重點(diǎn)規(guī)劃區(qū)域小白樓商務(wù)中心友誼路金融服務(wù)區(qū)大沽南路商業(yè)街海河服務(wù)型經(jīng)濟(jì)帶解放南路物流帶、陳塘都市型工業(yè)園楊柳青鎮(zhèn)建設(shè)西青經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)未來(lái)要成為基礎(chǔ)設(shè)施完備、服務(wù)水平一流、產(chǎn)業(yè)集群輻射力強(qiáng)、以跨國(guó)公司為主體、在國(guó)內(nèi)外有影響的開(kāi)發(fā)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施地鐵１號(hào)線穿越河西區(qū)全境，快速路建設(shè)、舊路拓寬改造工程的實(shí)施，使八橫八縱道路骨架基本形成該開(kāi)發(fā)區(qū)是離市區(qū)最近的，基礎(chǔ)設(shè)施條件也是最好的，是連結(jié)市區(qū)和外圍區(qū)域的紐帶房地產(chǎn)現(xiàn)狀友誼路金融服務(wù)區(qū)；大梅江區(qū)域是天津的高檔住宅區(qū)，具有良好的生態(tài)環(huán)境目前已有多家知名房地產(chǎn)企業(yè)先期進(jìn)駐開(kāi)發(fā)大組團(tuán)的住宅小區(qū)，如：招商地產(chǎn)、萬(wàn)科等土地開(kāi)發(fā)河西區(qū)的土地開(kāi)發(fā)比較早，中心區(qū)域基本上無(wú)土地開(kāi)發(fā)，大規(guī)模的土地開(kāi)發(fā)只有尖山八大里（未拆遷）本區(qū)域的土地開(kāi)發(fā)在環(huán)城四區(qū)中屬于重視比較早的，中北鎮(zhèn)已經(jīng)被多家知名發(fā)展商看重兵開(kāi)發(fā)區(qū)域發(fā)展前景城市宏觀分析

資料來(lái)源：世邦魏理仕區(qū)域發(fā)展前景南部區(qū)域圍繞自身的發(fā)展方向，在規(guī)劃和資源配置上會(huì)把物流、信息流、資金流、人流引導(dǎo)到合理的位置，形成多個(gè)城市次級(jí)商圈，所以也為本項(xiàng)目的商務(wù)辦公提供了發(fā)展機(jī)會(huì)各區(qū)基于產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)對(duì)未來(lái)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)行了調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整在區(qū)域城市化進(jìn)程中是重中之重，因此，區(qū)域商業(yè)、服務(wù)業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)是未來(lái)的發(fā)展重點(diǎn)分項(xiàng)津南區(qū)（部分）南開(kāi)區(qū)（主要是華苑產(chǎn)業(yè)園區(qū)）在全市的地位津南區(qū)位于天津市東南部，是連接市中心和濱海新區(qū)的重要交通要道之一位于天津市區(qū)西南部，具有商貿(mào)、科技、文化特色的充滿(mǎn)生機(jī)和活力的新型市區(qū)，具有綜合發(fā)展的有利條件和優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)依托目前主要是：農(nóng)業(yè)、運(yùn)輸倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)未來(lái)產(chǎn)業(yè)方向：汽車(chē)、設(shè)備制造、綜合服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)主要包括電子信息、綠色能源、生物醫(yī)藥和新材料四個(gè)支柱產(chǎn)業(yè)未來(lái)方向：主要是高教區(qū)和綜合性的商務(wù)辦公、金融、商業(yè)等重點(diǎn)規(guī)劃區(qū)域雙港開(kāi)發(fā)區(qū)、工業(yè)園區(qū)雙港湖風(fēng)景為工貿(mào)和商業(yè)發(fā)展區(qū)園區(qū)環(huán)外部分重點(diǎn)是高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)；水上地區(qū)的都市旅游商業(yè)區(qū)；奧運(yùn)板塊的健身會(huì)展服務(wù)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃區(qū)內(nèi)已完全具備客商投資建廠所必需的基礎(chǔ)配套設(shè)施為了2008年奧運(yùn)會(huì)，南開(kāi)區(qū)正在加緊基礎(chǔ)設(shè)施的改造房地產(chǎn)現(xiàn)狀靠近外環(huán)區(qū)域主要是高檔別墅區(qū)，為大梅江區(qū)域的延續(xù)，金地、永泰紅勘等知名發(fā)展商再次區(qū)域開(kāi)發(fā)奧運(yùn)板塊內(nèi)有大量的高檔住宅項(xiàng)目，是天津的高檔居住區(qū)，對(duì)于與梅江南區(qū)域形成大的聯(lián)動(dòng)土地開(kāi)發(fā)作為環(huán)城四區(qū)域之一，土地開(kāi)發(fā)比較晚，因而后續(xù)還有很大的發(fā)展?jié)摿δ祥_(kāi)區(qū)的土地開(kāi)發(fā)在市中心也是比較早的，老城廂的大片開(kāi)發(fā)帶動(dòng)了城市中心區(qū)的發(fā)展，而園區(qū)環(huán)外部分還有大量的土地待開(kāi)發(fā)城市宏觀分析

資料來(lái)源：世邦魏理仕城市對(duì)比城市北京上海杭州成都天津城市定位國(guó)家首都、國(guó)際城市、文化名城和宜居城市圍繞形成“四個(gè)中心”基本框架的發(fā)展目標(biāo)，以增強(qiáng)城市國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力為發(fā)展主線國(guó)際風(fēng)景旅游城市中國(guó)西部創(chuàng)業(yè)環(huán)境最優(yōu)、人居環(huán)境最佳、綜合競(jìng)爭(zhēng)力最強(qiáng)的現(xiàn)代特大中心城市天津市是環(huán)渤海地區(qū)的經(jīng)濟(jì)中心，要逐步建設(shè)成為國(guó)際港口城市、北方經(jīng)濟(jì)中心和生態(tài)城市城市地位文化中心地位，不再具有經(jīng)濟(jì)中心的功能工商業(yè)城市向經(jīng)濟(jì)中心城市轉(zhuǎn)變，具有國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力國(guó)際旅游城市的地位旅游業(yè)作為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)地位北方的經(jīng)濟(jì)中心，新的城市定位提升了天津的城市地位城市商務(wù)區(qū)發(fā)展北京由于城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市地位決定了其商務(wù)區(qū)的發(fā)展比較迅速，目前已經(jīng)形成多個(gè)城市商務(wù)區(qū)由于開(kāi)放比較早，所以上海的商務(wù)區(qū)形成較早，檔次也比較高，城市商務(wù)區(qū)的分布也比較廣以西湖旅游帶動(dòng)周邊區(qū)域商務(wù)區(qū)的形成早期的核心商務(wù)區(qū)都在城市中心，隨著城市的外擴(kuò)，投資拉動(dòng)，目前已經(jīng)形成多個(gè)商務(wù)區(qū)商務(wù)區(qū)比較集中，主要集中在南京路和小白樓商圈，隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展會(huì)形成多個(gè)商務(wù)區(qū)城市宏觀分析

資料來(lái)源：世邦魏理仕城市對(duì)比城市定位的轉(zhuǎn)變和城市商務(wù)區(qū)的發(fā)展對(duì)于本項(xiàng)目有很大的啟示作用，天津未來(lái)商務(wù)辦公的發(fā)展也會(huì)遵循城市發(fā)展的軌跡本項(xiàng)目所屬區(qū)域有條件逐步發(fā)展成為天津又一個(gè)新興的綜合性商務(wù)區(qū)經(jīng)濟(jì)中心的定位對(duì)商務(wù)辦公需求的帶動(dòng)作用很大，北京、上海的商務(wù)區(qū)發(fā)展得到了很好的證實(shí)城市的發(fā)展都是由以前的單一核心向多核心發(fā)展，各個(gè)區(qū)域根據(jù)產(chǎn)業(yè)的不同特點(diǎn)發(fā)展新的商務(wù)區(qū)各城市的GDP對(duì)比中可以看出，上海和北京歷年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展要明顯高于其他三個(gè)二線城市，這也是上海和北京的商務(wù)辦公比較成熟的原因之一從幾個(gè)城市商務(wù)區(qū)的發(fā)展對(duì)比中看出：商務(wù)區(qū)都是由市中心的核心商務(wù)區(qū)向多個(gè)區(qū)域發(fā)展，靠經(jīng)濟(jì)和投資的拉動(dòng)作用成長(zhǎng)起來(lái)城市宏觀分析

資料來(lái)源：各城市統(tǒng)計(jì)局經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速增長(zhǎng)是商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的提前條件主要產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)帶動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)的快速增長(zhǎng)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整必將刺激商務(wù)辦公的發(fā)展城市定位轉(zhuǎn)變的重大機(jī)遇，給城市商貿(mào)發(fā)展帶來(lái)了前所未有的機(jī)遇城市規(guī)劃促進(jìn)形成多個(gè)城市中心和商務(wù)圈城市交通系統(tǒng)和基礎(chǔ)設(shè)施的改善使城市投資環(huán)境產(chǎn)生了質(zhì)的變化隨著道路、地鐵和輕軌的投入使用，將大大縮短市民出行所花的時(shí)間，改變了出行習(xí)慣，擴(kuò)大了生活和工作的活動(dòng)范圍天津在經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市建設(shè)方面的巨大變化，刺激了國(guó)內(nèi)外投資者投資的積極性對(duì)項(xiàng)目的影響城市宏觀分析

項(xiàng)目處于較好的宏觀背景條件下，發(fā)展前景良好城市經(jīng)濟(jì)城市定位和規(guī)劃基礎(chǔ)設(shè)施條件投資前景報(bào)告摘要基礎(chǔ)分析寫(xiě)字樓市場(chǎng)研究區(qū)域市場(chǎng)研究低密度辦公物業(yè)研究競(jìng)爭(zhēng)分析需求分析地塊分析定位分析財(cái)務(wù)分析設(shè)計(jì)建議發(fā)展策略建議寫(xiě)字樓市場(chǎng)寫(xiě)字樓市場(chǎng)研究范圍針對(duì)天津有影響力的寫(xiě)字樓項(xiàng)目研究區(qū)域包括：友誼路/圍堤道區(qū)域、海河/東站、海河區(qū)域、南京路區(qū)域、小白樓/CBD區(qū)域、奧運(yùn)板塊、衛(wèi)津南路、解放南路其中重點(diǎn)區(qū)域?yàn)椋河颜x路/圍堤道區(qū)域、奧運(yùn)板塊、衛(wèi)津南路、解放南路研究時(shí)段：2003年—2006年市場(chǎng)參數(shù)：供應(yīng)量、租金、空置率、吸納量在示意圖上劃定研究范圍，建議以天津城四區(qū)為主研究范圍研究范圍資料來(lái)源：世邦魏理仕寫(xiě)字樓市場(chǎng)No.考察內(nèi)容說(shuō)明位置1所處位置處于中央商務(wù)區(qū)或繁華商業(yè)地區(qū)內(nèi)2交通情況臨近城市主干道路口及交通樞紐，可選擇多種交通方式并充分滿(mǎn)足“通達(dá)性”要求。3周邊環(huán)境鄰近寫(xiě)字樓、酒店、公寓、購(gòu)物中心及娛樂(lè)設(shè)施等物業(yè)；無(wú)污染，內(nèi)部注重環(huán)境和綠化4環(huán)境綠化優(yōu)秀的軟質(zhì)景觀及硬質(zhì)景觀設(shè)計(jì)，充分滿(mǎn)足功能、景觀、生態(tài)方面的需要。結(jié)構(gòu)空間布局5樓層布局各樓層及縱向功能布局合理、有層次。6結(jié)構(gòu)形式采用大開(kāi)間的空間結(jié)構(gòu)形式，可以自由分隔；標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積不小于1500平方米7層高寫(xiě)字間凈高不小于2.7米裝修標(biāo)準(zhǔn)8外墻裝修采用優(yōu)質(zhì)玻璃幕墻、高檔石材等高檔材料9公共區(qū)域大堂、電梯廳、洗手間等裝修相當(dāng)于五星以上級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)配套設(shè)施10空調(diào)系統(tǒng)可提供24小時(shí)可調(diào)節(jié)式中央空調(diào)，采用先進(jìn)的新風(fēng)提供系統(tǒng)11給水系統(tǒng)24小時(shí)熱水供應(yīng)12供電系統(tǒng)雙路供電，有自備發(fā)電機(jī)13通信系統(tǒng)數(shù)字光纖通信系統(tǒng)接入；提供綜合布線系統(tǒng)；衛(wèi)星通信；可鋪設(shè)架高地臺(tái)；中央數(shù)據(jù)系統(tǒng)14停車(chē)設(shè)施有地上、地下停車(chē)場(chǎng)和充足車(chē)位保證，每10000平方米寫(xiě)字樓面積提供65個(gè)以上車(chē)位15電梯設(shè)施穩(wěn)定、充足且高速的升降機(jī)系統(tǒng)，等候時(shí)間小于30秒16安全設(shè)施先進(jìn)的視頻保安監(jiān)視系統(tǒng)。17樓宇管理系統(tǒng)采用樓宇中央自控的管理系統(tǒng)識(shí)別性18可識(shí)別性作為所處區(qū)域的標(biāo)志性建筑，可識(shí)別性佳管理19物業(yè)管理聘請(qǐng)國(guó)際知名物業(yè)管理公司進(jìn)行專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理，保持業(yè)權(quán)統(tǒng)一。運(yùn)營(yíng)狀況20租金水平租金相對(duì)穩(wěn)定，處于市場(chǎng)租金的高位領(lǐng)先水平。21租戶(hù)狀況入住率穩(wěn)定，高于市場(chǎng)平均水平；租戶(hù)相對(duì)穩(wěn)定，大部分為外資背景的國(guó)際知名跨國(guó)公司22運(yùn)營(yíng)時(shí)間可24小時(shí)運(yùn)營(yíng)，節(jié)假日限制進(jìn)入23保安24小時(shí)保安，智能系統(tǒng)國(guó)際大廈甲級(jí)寫(xiě)字樓標(biāo)準(zhǔn)寫(xiě)字?jǐn)U樓市答場(chǎng)商務(wù)帖區(qū)分涉布主要襖商務(wù)點(diǎn)區(qū)分獅布圖把（現(xiàn)號(hào)有及使未來(lái)杠）目前債整體撒市場(chǎng)狗物業(yè)棉檔次祖不高墓，但款未來(lái)點(diǎn)將有睛提升防的趨害勢(shì)不成占熟的潤(rùn)市場(chǎng)巡壽環(huán)境解下，床可能勒催生核商務(wù)教格局搖的轉(zhuǎn)拒變項(xiàng)目癢北部澡商務(wù)屬氛圍評(píng)較好謠，特桐別是郵友誼剪路/圍堤殼道區(qū)則域，堡對(duì)本月項(xiàng)目茄有一絹定的澆輻射漸作用南京后路沿梅線友誼苦路/圍堤截道小白自樓/C幼BD本案海河硬沿線老城枕廂奧運(yùn)種板塊海河/東站主要扛商務(wù)堅(jiān)區(qū)目前南京用路沿運(yùn)線友誼左路/圍堤幣道小白克樓/C獵BD海河/東站奧運(yùn)茶板塊衛(wèi)津乖南路解放悔南路目前蓬商務(wù)吩區(qū)主太要在聾市中纖心形學(xué)成，筋未來(lái)路城市理熱點(diǎn)任開(kāi)發(fā)預(yù)區(qū)域凳將成迫為新侵興的結(jié)商務(wù)噴區(qū)，現(xiàn)有尚商務(wù)止區(qū)發(fā)廳展不激成熟概，定弱位的偵差別機(jī)不明柿顯，暑因此儉部分見(jiàn)商務(wù)有區(qū)未炎來(lái)可財(cái)能有繳融合只趨勢(shì)潛在海河鈔沿線老城紅廂板子塊解放籠南路資料錦來(lái)源中：世燃邦魏劈燕理仕寫(xiě)字嘴樓市松場(chǎng)南京而路商法務(wù)區(qū)南京路沿線甲級(jí)國(guó)際大廈津匯廣場(chǎng)平均入住率94%租金3.83元/平方米/天乙級(jí)今晚大廈河川大廈萬(wàn)科世貿(mào)富士大廈總供應(yīng)量132,600平方米主要特征1990年以來(lái)天津市最早發(fā)展也是最為成熟的商務(wù)區(qū)主要分布在南京路兩翼，其中南側(cè)發(fā)展速度較快區(qū)域內(nèi)主要以***為主，寫(xiě)字樓比重約占50%，其它業(yè)態(tài)比重的增加促進(jìn)了商務(wù)和商業(yè)、酒店等業(yè)態(tài)的互動(dòng)，保證了該區(qū)域?qū)懽謽堑钠焚|(zhì)目前地鐵1號(hào)線貫穿此區(qū)域租戶(hù)特征金融企業(yè)在國(guó)際大廈匯集跨國(guó)公司多在此區(qū)域租用寫(xiě)字樓世界500強(qiáng)企業(yè)占一定比例天津市租金最高、出租率最高的區(qū)域12345寫(xiě)字巴樓市境場(chǎng)小白禽樓/C盈BD小白樓/CBD甲級(jí)ICTC（平安大廈）入住率76%乙級(jí)信達(dá)廣場(chǎng)濱江萬(wàn)麗泰達(dá)大廈亞太大廈文華中心國(guó)華大廈天星河畔凱旋門(mén)大廈金皇大廈萬(wàn)隆太平洋大廈三聯(lián)廣場(chǎng)租金2.95元/平方米/天供應(yīng)量426,201平方米主要特征小白樓區(qū)域是天津歷史上的旺地，且目前被規(guī)劃為天津市的CBD目前此區(qū)域高層寫(xiě)字樓密集，已經(jīng)形成較好的商務(wù)氛圍此區(qū)域是天津唯一一個(gè)不沿著主要道路形成與發(fā)展的商務(wù)區(qū)域租戶(hù)特征貨運(yùn)代理集中的區(qū)域廣告、地產(chǎn)租戶(hù)相對(duì)較多租戶(hù)租用面積相對(duì)較小3134569782101112寫(xiě)字雹樓市謝場(chǎng)友誼掠路/圍堤記道友誼路/圍堤道乙級(jí)華盛廣場(chǎng)B座北方金融天信大廈峰匯廣場(chǎng)麗晶國(guó)際醫(yī)藥大廈環(huán)渤海發(fā)展中心大安大廈B座友誼大廈津玉大廈云翔大廈入住率73%租金2.26元/平方米/天供應(yīng)量150,935平方米主要特征區(qū)域形成原因是很多國(guó)內(nèi)銀行在此聚集辦公發(fā)展目標(biāo)定位為國(guó)際金融區(qū)及經(jīng)貿(mào)展示區(qū)此區(qū)域延圍堤道、賓水道、友誼路、黑牛城等重要交通道路呈“豐”字形發(fā)展以純寫(xiě)字樓項(xiàng)目為主此區(qū)域與小白樓CBD區(qū)域距離較遠(yuǎn)租戶(hù)特征實(shí)業(yè)公司、辦事處、服務(wù)型公司、貨運(yùn)代理均有1234567891011寫(xiě)字播樓市探場(chǎng)海河/東站海河/東站乙級(jí)遠(yuǎn)洋大廈港灣中心津都大廈入住率80%租金2.76元/平方米/天供應(yīng)量143,000平方米主要特征臨近天津火車(chē)站，交通便利臨近天津商業(yè)中心目前甲、乙級(jí)的寫(xiě)字樓數(shù)量較少，商務(wù)氛圍一般，未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿Υ笞鈶?hù)特征貨運(yùn)、貿(mào)易為主因?yàn)閰^(qū)域的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)（臨近交通樞紐、海河），對(duì)于部分外來(lái)的新公司具有吸引力213寫(xiě)字印樓市裙場(chǎng)奧運(yùn)辟板塊213奧運(yùn)板塊乙級(jí)濠景國(guó)際入住率82%低密度上谷時(shí)代奧城租金2元/平方米/天供應(yīng)量91,000平方米主要特征借助水上公園的自然生態(tài)景觀優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目生態(tài)環(huán)境較好交通路網(wǎng)完善，可達(dá)性較好，但公共交通體系一般新興的商務(wù)區(qū)，時(shí)代奧城為典型代表項(xiàng)目未來(lái)，區(qū)域內(nèi)的商業(yè)、酒店、公寓、會(huì)展等配套設(shè)施較完備未來(lái)辦公類(lèi)物業(yè)檔次將明顯提升，同時(shí)其建筑形式也將更加豐富，低密度辦公用房、“Loft”及“SOHO”辦公物業(yè)體量將有所上升客戶(hù)特征基本為內(nèi)資企業(yè)大宗客戶(hù)占一定比例大客戶(hù)的下游企業(yè)部分成長(zhǎng)型公司較看中區(qū)域的大環(huán)境，未來(lái)的發(fā)展?jié)摿?xiě)字貓樓市睜場(chǎng)解放肚南路1解放南路乙級(jí)環(huán)渤海國(guó)際經(jīng)貿(mào)大廈入住率90%租金1.8元/平方米/天供應(yīng)量35,000平方米主要特征據(jù)傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)距離較遠(yuǎn)，發(fā)展較為孤立目前商務(wù)區(qū)主要借助于解放南路家裝、建材基地的發(fā)展而形成，商務(wù)氛圍較淡，入市項(xiàng)目很少未來(lái)受政府對(duì)解放南路物流經(jīng)濟(jì)帶規(guī)劃的影響，將有上百萬(wàn)的辦公類(lèi)用方面市，其中低密度產(chǎn)品供應(yīng)量將有所放大未來(lái)，入住區(qū)域內(nèi)部分項(xiàng)目的企業(yè)將享有一定的產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策客戶(hù)特征基本為內(nèi)資企業(yè)家裝、建材、物流類(lèi)企業(yè)占比較大寫(xiě)字蘇樓市猜場(chǎng)衛(wèi)津猾南路213衛(wèi)津南路乙級(jí)京燕大廈B座新京龍大廈創(chuàng)業(yè)環(huán)保大廈家世界商務(wù)會(huì)館入住率77%租金1.88元/平方米/天供應(yīng)量63,000平方米主要特征主要以乙級(jí)寫(xiě)字樓及商住樓為主，且商住樓占據(jù)絕對(duì)主流。商務(wù)氛圍不濃，為天津商務(wù)發(fā)展的非重點(diǎn)區(qū)域除創(chuàng)業(yè)環(huán)保大廈外，樓宇建筑品質(zhì)均較差，租金較低除新入市項(xiàng)目外，入住率均較高客戶(hù)特征主要為工程機(jī)械、貿(mào)易、制造類(lèi)公司部分公司規(guī)模較小大型企事業(yè)單位（政府背景）4寫(xiě)字浙樓市令場(chǎng)天津冒甲級(jí)頃寫(xiě)字胞樓供秩應(yīng)量扯較少封，目暴前僅女為為13金6,兔70舒1平方紅米目前隔分布洋在南謀京路飲兩翼批及小辰白樓CB置D區(qū)域足，未營(yíng)來(lái)主渣要以許南京濕路及密海河哈沿線遺為主目前瓦單體壟體量權(quán)集中旋在以2-貼5萬(wàn)平盲米，花未來(lái)翠有擴(kuò)染大趨疑勢(shì)項(xiàng)目線區(qū)域裹內(nèi)無(wú)掠甲級(jí)咸寫(xiě)字戰(zhàn)樓供裝應(yīng)，鞭但一酒些寫(xiě)萌字樓增的硬嫂件水姨平接租近傳稀統(tǒng)意親義上貸的甲銷(xiāo)級(jí)寫(xiě)卷字樓真正感意義衡上的擁甲級(jí)爬寫(xiě)字跌樓較顫少，千主要婚分布利在傳險(xiǎn)統(tǒng)商查務(wù)區(qū)樹(shù)內(nèi)，隱未來(lái)美在海友河沿拾線、卸南京程路沿千線、麥新興暫商務(wù)農(nóng)區(qū)（丹南站CB澇D、奧臥運(yùn)板己塊）醉等潛由力區(qū)睬域有脅擴(kuò)充失發(fā)展章的趨名勢(shì)甲級(jí)筑寫(xiě)字畏樓市附場(chǎng)尚甘不成廟熟未來(lái)鑼新的仗市場(chǎng)置供應(yīng)鍛將引狹發(fā)產(chǎn)宣品品唇質(zhì)的毀變革在區(qū)焦域分世布上購(gòu)將有絲式所突狹破，合開(kāi)始洋由點(diǎn)義、線黨向面粘的轉(zhuǎn)坡化，膏主要既表現(xiàn)晴由傳首統(tǒng)商賠務(wù)區(qū)料向城化市邊研緣擴(kuò)富展的晉趨勢(shì)氏，距多傳統(tǒng)漁商務(wù)燭區(qū)較獻(xiàn)近的凝區(qū)域眼發(fā)展腳優(yōu)勢(shì)謙較大津匯訂廣場(chǎng)IC豈TC譽(yù)/平安酸大廈國(guó)際舉大廈甲級(jí)杜寫(xiě)字疤樓供優(yōu)應(yīng)量資料熱來(lái)源拖：世述邦魏僑理仕寫(xiě)字期樓市尋場(chǎng)06年底艱，乙啞級(jí)寫(xiě)杰字樓蹄總供旗應(yīng)量石為1,臂14臣4,辭20貫0平方嗎米受90年代最中前單期經(jīng)儲(chǔ)濟(jì)的儉影響燒，97算-9若8年供球應(yīng)量仔突然拔放大請(qǐng)，隨爛后平抖穩(wěn)；03年前疏后開(kāi)灰發(fā)節(jié)貍奏加瓜快，05壘-0待6年市隙場(chǎng)也混呈現(xiàn)流出供稀應(yīng)量旱增多撓的局燦面主要鬼分布桶在小曠白樓CB泛D、友板誼路嘩及圍蠅堤道價(jià)區(qū)域勁，且責(zé)品質(zhì)拆較好煎。未柳來(lái)老翠城廂緩、海宴河沿齡線等喬區(qū)域怠發(fā)展夏勢(shì)頭舌較好項(xiàng)目撥區(qū)域豬內(nèi)乙展級(jí)寫(xiě)栗字樓拍供應(yīng)夠較多社，占判據(jù)市昆場(chǎng)總暢量的1/刪3左右乙級(jí)符寫(xiě)字皮樓相瓜對(duì)較靈多，旗競(jìng)爭(zhēng)凝激烈友誼削路及臟圍堤完道、勇小白妥樓CB駁D區(qū)域速為乙掩級(jí)寫(xiě)網(wǎng)字樓鵲集聚遍效應(yīng)厭最為藏明顯位于惹南部記的友腔誼路拜及圍刃堤道盜區(qū)域鍬的金窯融商鑒務(wù)區(qū)蜘將帶對(duì)動(dòng)區(qū)僅域商鐵務(wù)的法發(fā)展乙級(jí)站寫(xiě)字顏樓供筐應(yīng)量資料巷來(lái)源蘇：世破邦魏輛理仕寫(xiě)字悟樓市留場(chǎng)現(xiàn)有瘦供應(yīng)融項(xiàng)目規(guī)模目前歡天津器的寫(xiě)檔字樓活單體禁規(guī)模竊較小熔，集西中在2-騾4萬(wàn)平副米層數(shù)一般任在25兵-5夏0層之侍間標(biāo)準(zhǔn)洋層一般頸在15高00平米慣以下較其世他城叛市較漸小，肥無(wú)法逝滿(mǎn)足煮大型圖企業(yè)鈴的辦刷公需穴求租售康策略發(fā)展票商自規(guī)持項(xiàng)甘目較快少，頸其余巴項(xiàng)目渣均采載用整坊售或雹者散壇售的杰推廣朱方式分級(jí)名稱(chēng)開(kāi)業(yè)時(shí)間建筑面積（平方米）層數(shù)標(biāo)準(zhǔn)層面積（平方米）租售方式甲級(jí)國(guó)際大廈199025,476B1-371,158只租不售津匯廣場(chǎng)200240,000B3-381,334只租不售ICTC200391,686B2-291,500散售、整售乙級(jí)萬(wàn)科世貿(mào)廣場(chǎng)199514,675B2-16823散售河川大廈199523,400B2-31984散售泰達(dá)大廈199760,153B2-391,982散售津都大廈199837,000B2-251200只租不售遠(yuǎn)洋大廈199746,000B2-431,347散售北方金融大廈199831,700B2-281,317散售今晚大廈199810,000B1-40983散售天星河畔廣場(chǎng)199832,200B1-401,100散售天信大廈200026,000B2-281,100散售濱江萬(wàn)麗200014,530B2-481,453散售金皇大廈200126,800B1-471,516散售亞太大廈200337,000B1-291,017散售文華中心200321,882B1-201,500散售國(guó)華大廈200524,000B1-241,400散售峰匯廣場(chǎng)200531,700B2-23840散售恒華大廈200520,000B2-281,133散售信達(dá)廣場(chǎng)200541,600B3-511,600散售麗晶國(guó)際大廈200635,000B2-321,300整售港灣中心200635,000B2-281,200散售醫(yī)藥大廈200332,0001-161,100只租不售資料擦來(lái)源躺：世赤邦魏義理仕寫(xiě)字嚴(yán)樓市廣場(chǎng)現(xiàn)有柄供應(yīng)獸項(xiàng)目總結(jié)市場(chǎng)框起步熱較晚惑，發(fā)憶展速桐度緩菜慢供應(yīng)遇量較穿大，距但多糧數(shù)產(chǎn)拋品檔隆次不疾高、療種類(lèi)舟雷同娃，缺納乏產(chǎn)連品創(chuàng)鼻新分級(jí)名稱(chēng)開(kāi)業(yè)時(shí)間建筑面積（平方米）層數(shù)標(biāo)準(zhǔn)層面積（平方米）租售方式乙級(jí)凱旋門(mén)大廈199724,000B2-31500散售三聯(lián)大廈200524,000261000散售萬(wàn)隆太平洋大廈199831,500201600只租不售環(huán)渤海發(fā)展中心199911,0000281562只租不售大安大廈B座200411,000111100只租不售友誼大廈200440,000231400散售津玉大廈200515,000B2-12954散售華盛廣場(chǎng)B座199726,000B2-311500散售云翔大廈199624,000B2-301085散售京燕大廈200620,000B2-181000散售新金龍大廈199413,00015800只租不售創(chuàng)業(yè)環(huán)保大廈20022,200020946只租不售家世界商務(wù)會(huì)館20058000101300散售時(shí)代奧城200623,0001-62500散售濠景國(guó)際200650,000B2-161100散售上谷200518,000B1-6散售環(huán)渤海商務(wù)大廈200235,000B1-13散售資料中來(lái)源目：世伏邦魏圖理仕寫(xiě)字絡(luò)樓市賴(lài)場(chǎng)潛在款項(xiàng)目握為48個(gè)，嘗建筑槽面積26糕0-耗30營(yíng)0萬(wàn)平曾方米08年為謠供應(yīng)咳高峰量，08資-0稠9年每豬年約掠為50萬(wàn)平溫米，20判10年達(dá)抗到10件0萬(wàn)未來(lái)邁市場(chǎng)易供應(yīng)觸的熱睬點(diǎn)區(qū)挖域?qū)⑵诩袩粼诤＠友爻示€、羽友誼笨路/圍堤裂道沿騰線、漿小白天樓CB內(nèi)D區(qū)域繁、老衰城廂父板塊未來(lái)絞供應(yīng)什中有除不少羨知名姻開(kāi)發(fā)臭企業(yè)良開(kāi)發(fā)上的項(xiàng)蘇目，石如和貢黃項(xiàng)飼目、交津匯魂二期攜、嘉本里中湖心、拴津塔億、天杜津中喬心、隔合生急創(chuàng)展娘北安桶橋項(xiàng)慶目等未來(lái)2～3年內(nèi)脊，供應(yīng)登量非唯常大掃，市怖場(chǎng)競(jìng)虹爭(zhēng)加搶劇中央怎商務(wù)掩帶南示北兩茄翼——河西臟友誼只路與辨南站CB舅D、老允城廂申區(qū)域炎，將渾有部密分寫(xiě)訪字樓稿入市特，形索成一場(chǎng)線為很主，雀兩翼租聯(lián)動(dòng)失的格認(rèn)局城市惠南翼弦商務(wù)尸區(qū)的喚擴(kuò)展襲，為述本區(qū)饞域的桶發(fā)展帝帶來(lái)尊利好主流巧商務(wù)趨區(qū)最灘有可留能推塵出大德規(guī)模捷、高斤檔次肝寫(xiě)字鎖樓未來(lái)存量（至少）未來(lái)新增（至少）供應(yīng)潛量未來(lái)捏供應(yīng)資料住來(lái)源針：世液邦魏擾理仕寫(xiě)字欺樓市劑場(chǎng)甲級(jí)劣寫(xiě)字憲樓06年第競(jìng)四季映度的倚平均禁租金瞞為5.表19元/天*貿(mào)平米乙級(jí)悠寫(xiě)字后樓06年第監(jiān)四季哨度的蔬平均具租金筋為2.濫35元/天*爸平米各個(gè)飾商務(wù)膀區(qū)中汗，奧開(kāi)運(yùn)板腹塊、傻衛(wèi)津覆南路逝、解旅放南泊路區(qū)頓域內(nèi)盯租金獸最低恩，目返前為1.窯5-治2元天棕*平龍米本案章所屬護(hù)的友損誼路易圍堤旦道區(qū)妨域均攏為乙嘩級(jí)寫(xiě)麗字樓給，硬勸件水壤平、狠軟性奇服務(wù)監(jiān)等水鑰平不果高，充租金家處于晌全市摧中游賓水平整體征呈現(xiàn)厲出“卡北高竿南低址”的啦市場(chǎng)簡(jiǎn)特點(diǎn)甲級(jí)遼寫(xiě)字壩樓的耍租金綠水平糕保持嘗堅(jiān)挺乙級(jí)拆寫(xiě)字鴉樓的命租金跡較低點(diǎn)，在綁一定節(jié)范圍喊內(nèi)保錯(cuò)持震柱蕩未來(lái)翅短期謎內(nèi)，地甲級(jí)霞寫(xiě)字踩樓的雁租金深將會(huì)央保持男小幅急上揚(yáng)嘉，但叮是個(gè)錄別高共端項(xiàng)東目由污于總邀體供藏應(yīng)量高短時(shí)閃間內(nèi)走增加根，將楚出現(xiàn)擇租金腥下滑豎的趨務(wù)勢(shì)未來(lái)疏乙級(jí)付寫(xiě)字刷樓的肯品質(zhì)薄將有湖所提侄升，屈租金菌也將杜有一歪定的撈上升退空間腰，尤省其是汁目前漸水平蹤蝶較低工的南度部各繼板塊雙線剃表示職甲、系乙級(jí)皆寫(xiě)字逗樓的假租金牧走勢(shì)租金資料猶來(lái)源富：世章邦魏最理仕寫(xiě)字富樓市勇場(chǎng)空置瓦率過(guò)去3年空置率2003-2006趨勢(shì)總結(jié)2007-2009未來(lái)預(yù)測(cè)甲級(jí)寫(xiě)字樓15%除03年因津匯廣場(chǎng)與ICTC的入市而產(chǎn)生空置率上升外，整體基本保持穩(wěn)定隨著新項(xiàng)目的入市，短期內(nèi)空置率將有所提高在項(xiàng)目入住成熟之后，空置率將逐步降低乙級(jí)寫(xiě)字樓21%05年底以來(lái)，入市項(xiàng)目增多，空置率有所上升大量同質(zhì)化產(chǎn)品同期入市導(dǎo)致空置率上升總結(jié)由于較少的市場(chǎng)供應(yīng)，甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率明顯低于乙級(jí)寫(xiě)字樓乙級(jí)寫(xiě)字樓的空置率將會(huì)上升，如何在市場(chǎng)中脫穎而出是未來(lái)入市項(xiàng)目獲取成功的重要考慮因素資料桂來(lái)源賴(lài)：世乞邦魏恒理仕寫(xiě)字謠樓市競(jìng)場(chǎng)截至06年底乓，寫(xiě)榜字樓勉售價(jià)陽(yáng)從03年的63手01元/平米儀已上狂漲至86選47元/平米3年來(lái)淹，平繪均每割年上稼漲近78驢2元/平米牲，平絮均增省幅約厭為11籌.1養(yǎng)%部分鏈新推慮項(xiàng)目琴中，響其均雀價(jià)已哪達(dá)到95咱00元/平米幅以上未來(lái)2-黎3年內(nèi)拾，隨傳著上框市項(xiàng)冶目的孝增多耍，增鄙幅保糾持平覆穩(wěn)目前打，友存誼路/圍堤片道區(qū)端域成撥交均蔥價(jià)為88抹96元/平米社，位蜻于中昌上等超水平聞，未棟來(lái)短爺期內(nèi)釀，將塘很難北突破示萬(wàn)元祥大關(guān)上漲償?shù)内呌饎?shì)明王顯，炸但是沈相對(duì)賞住宅轎市場(chǎng)怎的發(fā)箱展，陽(yáng)仍較秀為滯塘后，尖與其歡他高原速發(fā)恢展的謝城市鮮存在而一定幟的差流距整體爽市場(chǎng)著的價(jià)爬格上稼揚(yáng)，喪增加頑了新刺項(xiàng)目竊的機(jī)番會(huì)，其但仍洪要保饑持謹(jǐn)閥慎的額態(tài)度售價(jià)丘走勢(shì)售價(jià)資料遇來(lái)源漏：世男邦魏郊理仕寫(xiě)字煌樓市染場(chǎng)銷(xiāo)售柳率2003-2006趨勢(shì)總結(jié)2007-2009未來(lái)預(yù)測(cè)平均每個(gè)項(xiàng)目每季度銷(xiāo)售1600-2000平米銷(xiāo)售速度基本保持平穩(wěn)在保持價(jià)格合理的情況下，銷(xiāo)售率將于目前狀況基本保持類(lèi)似整體不會(huì)出現(xiàn)大起大落的現(xiàn)象所研艘究寫(xiě)避字樓格平均氏每季鳳度銷(xiāo)轟售16售00解-2都00溝0平米督，一煌般需殼要2年以朗上時(shí)調(diào)間才絹能達(dá)萍到銷(xiāo)架售80漂%以上目前黎部分裝項(xiàng)目船（如覺(jué)信達(dá)東廣場(chǎng)趨）成偽交量肺出現(xiàn)鑄萎靡紫狀態(tài)咳，主益要是苦由于披價(jià)格銹過(guò)高鵲所引散起，銷(xiāo)超出雜的購(gòu)影買(mǎi)者郵（投捉資者堤）的撕心理爹承受摩范圍進(jìn)入無(wú)尾盤(pán)顯銷(xiāo)售渡后，雜銷(xiāo)售遠(yuǎn)速度跟明顯卷下降未來(lái)燒項(xiàng)目翠在價(jià)懶格合峰理的踢情況談下，遠(yuǎn)預(yù)計(jì)暮銷(xiāo)售享速度該類(lèi)似蹤蝶，但木由于修市場(chǎng)廚供應(yīng)膀的放肝大，貿(mào)短期薯內(nèi)會(huì)首產(chǎn)生羽一定俱的波嫂動(dòng)銷(xiāo)售孫率受勉產(chǎn)品遺檔次祖和銷(xiāo)蘿售價(jià)些格的位影響蘇很大牌，價(jià)鉆格較袋高的謹(jǐn)項(xiàng)目食，即閘便位先置占晃有較匙大優(yōu)介勢(shì)，連銷(xiāo)售首速度鼻也會(huì)碑受到佳一定援的影恰響資料挺來(lái)源糕：世頃邦魏聰理仕銷(xiāo)售些率寫(xiě)字晴樓市截場(chǎng)價(jià)格演敏感串度較餃高，綱各商轟務(wù)區(qū)及內(nèi)價(jià)瓶格對(duì)傘銷(xiāo)售懼速度淹影響衡較大項(xiàng)目嚷自身根品質(zhì)猴、區(qū)旁域發(fā)牽展前侍景等凝因素僑可以犧在一驅(qū)定程評(píng)度上反保證眾其價(jià)圾格與沈銷(xiāo)售深率的別雙贏友誼還路/圍堤興道區(qū)糟域內(nèi)穿，原裳有項(xiàng)套目中腳除峰宏匯銷(xiāo)錫售速撐度緩叮慢外信，銷(xiāo)喉售率蠶基本光在85濤%以上小白曲樓區(qū)般域內(nèi)蝴，除沸信達(dá)中項(xiàng)目債外，駁銷(xiāo)售胳率均腸在90限%以上奧運(yùn)中板塊咳內(nèi)項(xiàng)紅目全醒部采嘩用出漸售的合方式填，目界前已喚銷(xiāo)售困完畢海河/東站引區(qū)域愁內(nèi)，完港灣瞞中心鈔項(xiàng)目句銷(xiāo)售遲率已手達(dá)到90瀉%以上服，其賠余項(xiàng)排目均遣在06年三焦季度點(diǎn)后推市出，跑銷(xiāo)售浴率為10相-2燭7%目前助市場(chǎng)樸上，抗均價(jià)棋在85己00以下岔的項(xiàng)曲目，魂銷(xiāo)售率速度納尚可咸，景諷觀及速人文闖環(huán)境掘、所鵲屬區(qū)尚域發(fā)慌展?jié)撆帕Φ绒I優(yōu)勢(shì)防明顯駕而拉置高價(jià)畏格，照市場(chǎng)閣認(rèn)可月度較鏟高資料抖來(lái)源織：世裂邦魏挎理仕寫(xiě)字淚樓市燦場(chǎng)季度吸納量（平米）每年吸納量（平米）甲級(jí)寫(xiě)字樓4000平米16000平米乙級(jí)寫(xiě)字樓13000平米52000平米總結(jié)每年寫(xiě)字樓總計(jì)吸納量約為68000平米甲級(jí)寫(xiě)字樓表現(xiàn)出了高于乙級(jí)寫(xiě)字樓的吸吶能力未來(lái)短期內(nèi)，市場(chǎng)需求不會(huì)明顯放大吸納錫量市場(chǎng)扛供應(yīng)證的放龍大，稀將會(huì)理在一率定時(shí)駱間內(nèi)蜻出現(xiàn)舅供大仆于求話(huà)的局步面，酒而相概對(duì)而蔥言，援市場(chǎng)柱需求精不能定跟上惜市場(chǎng)糟供應(yīng)飄的步奏伐，包相互促爭(zhēng)搶布客戶(hù)犁將會(huì)冬是各糞物業(yè)掛必須辟面對(duì)饒的問(wèn)前題差異施化將姓成為斃項(xiàng)目高獲得押競(jìng)爭(zhēng)捧優(yōu)勢(shì)削的重收要手熔段資料尿來(lái)源含：世懸邦魏付理仕優(yōu)質(zhì)苗寫(xiě)字雷樓比尋較大廈信達(dá)廣場(chǎng)平安大廈津匯廣場(chǎng)國(guó)際大廈照片平面圖區(qū)域小白樓CBD小白樓CBD南京路南京路樓層51293839單層面積（平米）99599113441060物業(yè)管理公司天孚物業(yè)物業(yè)管理,顧問(wèn)DTZ君怡物業(yè)高偉宏騰前期怡高物業(yè)交付日期2005年2月2004年3月2002年1991年交付標(biāo)準(zhǔn)吊頂及地毯毛坯（無(wú)裝修）消防、噴淋、煙感、燈盤(pán)及照明消防、噴淋、煙感、燈盤(pán)及照明層高（吊頂）2.452.452.32.3使用率60%標(biāo)準(zhǔn)分割56.13%70%65%電梯數(shù)86810租金(元/平方米*天)5（含物業(yè)）4.8（含物業(yè)）5.5（含物業(yè)）7.2（含物業(yè)）客戶(hù)特征由于目前入住客戶(hù)只有一半，所以客戶(hù)特征無(wú)法劃分地產(chǎn)公司、日資物流公司，選擇該物業(yè)主要考慮地段、硬件和性?xún)r(jià)比以物流、投資、貿(mào)易公司為主，外資客戶(hù)占到70%，客戶(hù)選擇主要考慮因素是：地段，扎堆，形象比較好外資金融機(jī)構(gòu)和物流客戶(hù)為主，選擇該物業(yè)的主要因素是物業(yè)敢立和公司的品牌形象寫(xiě)字緣瑞樓市忠場(chǎng)優(yōu)質(zhì)扶寫(xiě)字懷樓比屬較寫(xiě)字塑樓市怖場(chǎng)大廈天信大廈北方金融大廈友誼大廈峰匯廣場(chǎng)照片平面圖N/A區(qū)域圍堤道圍堤道友誼路圍堤道地址天津市河西區(qū)圍堤道125號(hào)天津市河西區(qū)友誼路5號(hào)天津市河西區(qū)友誼路50號(hào)天津市河西區(qū)圍堤道103號(hào)樓層29282323單層面積(平米)110014001400843物業(yè)管理公司DTZ天津國(guó)信物業(yè)管理有限公司恒誼物業(yè)峰匯物業(yè)物業(yè)管理顧問(wèn)DTZ交付日期2000年19982005年2005年9月交付標(biāo)準(zhǔn)吊頂及復(fù)合地板吊頂，水泥地面毛坯房吊頂及復(fù)合地板層高（吊頂）2.52.42.782.7使用率65%70%70%A-71.5%，B-65.5%電梯數(shù)7644租金(元/平方米*天)2.82.2（含物業(yè)）2.8（含物業(yè)）3.5（含物業(yè)）客戶(hù)特征以物流貿(mào)易為主，外資占30%客戶(hù)選擇該物業(yè)主要考慮是河西區(qū)政府對(duì)外招商辦公室在該寫(xiě)字樓里能夠提供一條龍服務(wù)，其次是想家比較高日韓、歐美的企業(yè)較多，主要行業(yè)涉及金融、貿(mào)易等，選擇該物業(yè)的主要是早期客戶(hù)比較關(guān)注地段和價(jià)格以咨詢(xún)、貿(mào)易、廣告、設(shè)計(jì)等公司，主要是自用可客戶(hù)為主，少量投資銷(xiāo)售為主，以自用客戶(hù)為主，投資客戶(hù)為輔。客戶(hù)設(shè)計(jì)貿(mào)易、咨詢(xún)等寫(xiě)字頂樓市訂場(chǎng)大宗股交易平安大廈濠景國(guó)際麗晶大廈交易時(shí)間04年06年12月（簽定正式合同）06年8月價(jià)格總價(jià)近3億（含稅）7800元/平米8249元/平米面積2.93萬(wàn)平米1.2萬(wàn)平米（D座）3.25萬(wàn)平米購(gòu)買(mǎi)方平安保險(xiǎn)軋鋼一廠中國(guó)節(jié)能投資天津國(guó)能分公司付款方式一次性貸款一次性處置方式自用，出租自用、部分出租給其下游企業(yè)自用，出租其他情況入住率較高該成交價(jià)格已超出項(xiàng)目散售部分1-5F為商業(yè)，租售，5F以上為寫(xiě)字樓，出租平安胸大廈麗晶拋大廈天津擺的寫(xiě)愚字樓素市場(chǎng)滅中整擁?xiàng)澷I(mǎi)莖賣(mài)不儲(chǔ)活躍但從鳴交易釀價(jià)格臣看，炒整買(mǎi)飲價(jià)格成于零時(shí)售相貸差不愈大，重多為絡(luò)投資遇加自軌用但天遷津客設(shè)戶(hù)中膊，國(guó)襖內(nèi)和秧本地姨比例多較大持，不僚少企戴業(yè)傾雷向于丟購(gòu)買(mǎi)鎮(zhèn)辦公縣物業(yè)寫(xiě)字遮樓市醉場(chǎng)小結(jié)甲級(jí)疏寫(xiě)字慎樓較屋少，蓄乙級(jí)闖較大逐漸盲從傳暢統(tǒng)商果務(wù)區(qū)改向新腿發(fā)展撲區(qū)域曲擴(kuò)展本項(xiàng)漸目在緊規(guī)劃恰上也俘是新服發(fā)展傳區(qū)域律，區(qū)族域前敏景良裕好單體始規(guī)模侵有明妹顯增慮大的謝趨勢(shì)產(chǎn)品露品質(zhì)揀與發(fā)暑達(dá)城與市項(xiàng)序目差室距較脅大產(chǎn)品勞對(duì)項(xiàng)這目的魄帶動(dòng)敢作用發(fā)比較肝明顯甲級(jí)慘寫(xiě)字南樓市場(chǎng)石表現(xiàn)脖良好饑，主尸要為蠶持有乙級(jí)恨寫(xiě)字怕樓價(jià)帆格隨摧產(chǎn)品回提升雄穩(wěn)步界提升魯，但億普遍鄰消化開(kāi)速度償較慢定位業(yè)準(zhǔn)確件和產(chǎn)質(zhì)品差蜻異化筒將成鞋為吸把引客仙戶(hù)的滿(mǎn)重要礦手段傳統(tǒng)谷行業(yè)民仍是附市場(chǎng)事的主饞要支腫撐，故但比伸例將潑有所孝降低新舊踢行業(yè)胞正都糕處于學(xué)快速邀變化狼之中適應(yīng)手目標(biāo)齒客戶(hù)廉群的液變化俘對(duì)項(xiàng)肚目的戲定位趴和發(fā)晉展至類(lèi)關(guān)重命要市場(chǎng)供應(yīng)需求趨勢(shì)產(chǎn)品特征目標(biāo)客戶(hù)報(bào)告鏈摘要基礎(chǔ)直分析寫(xiě)字可樓市富場(chǎng)研夫究區(qū)域染市場(chǎng)險(xiǎn)研究低密朱度辦北公物韻業(yè)研君究競(jìng)爭(zhēng)標(biāo)分析需求止分析地塊彩分析定位普分析財(cái)務(wù)各分析設(shè)計(jì)教建議發(fā)展借策略逃建議區(qū)域宅寫(xiě)字北樓市片場(chǎng)寫(xiě)字袖樓區(qū)翻域市售場(chǎng)區(qū)域眾市場(chǎng)腹的劃叮定劃定去的原揀則商務(wù)龍區(qū)影辟響行業(yè)越類(lèi)型距離城市卷規(guī)劃研究鑒范圍逼：北增至友潤(rùn)誼北騰路、輩南至壺西青甘開(kāi)發(fā)倚區(qū)，環(huán)東至自陳塘炕莊工口業(yè)園殼，西快至新矮技術(shù)溫產(chǎn)業(yè)啊園區(qū)主要情包括模友誼取路/圍堤脾道、萄衛(wèi)津敵南路僻、解妻放南誼路、膚寧家針?lè)孔臃N區(qū)域比、奧膚運(yùn)板民塊及硬西青形開(kāi)發(fā)哀區(qū)、展華苑咽產(chǎn)業(yè)殺園區(qū)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的劃定友誼路/圍堤道衛(wèi)津南路寧家房子奧運(yùn)板塊華苑產(chǎn)業(yè)園區(qū)西青開(kāi)發(fā)區(qū)解放南路本案寫(xiě)字濕樓區(qū)棒域市傷場(chǎng)目前嘩分布廚和供蘋(píng)應(yīng)124567891011211112131423145763乙丙其他低密度商住31516172348區(qū)域躲內(nèi)寫(xiě)疑字樓醫(yī)類(lèi)物萄業(yè)面西積為82么.9萬(wàn)平半米綜合蛋類(lèi)項(xiàng)于目較裂少，旋以純緩寫(xiě)字萍樓為究主，賄有少罩量密費(fèi)度較霜低的級(jí)項(xiàng)目每年霸平均其增長(zhǎng)擇量約尿?yàn)?-捉8萬(wàn)平刺米目前宅區(qū)域窗寫(xiě)字究樓主棚要分勢(shì)布在爺友誼苗路/圍堤災(zāi)道沿姻線，湖占總或供應(yīng)膚量的71窮%，其丟次為街衛(wèi)津困南路扭區(qū)域寇及奧古運(yùn)板洋塊區(qū)域撓無(wú)甲握級(jí)寫(xiě)鏡字樓臨，乙擺級(jí)占59激%以上雜，其良次為賢商住踢類(lèi)和骨低檔些寫(xiě)字禮樓目前物區(qū)域拘內(nèi)寫(xiě)濾字樓箏的硬罩件設(shè)業(yè)施、頌車(chē)位傾配置境、外朝觀設(shè)女計(jì)、啊內(nèi)外堆部裝矛飾等煤方面宴均存麥在一笨定的身不足由于哪歷史葵原因章，區(qū)消域內(nèi)蒜寫(xiě)字庭樓建蚊造時(shí)境間較給長(zhǎng)，閃硬件笑設(shè)施半及軟通件服高務(wù)水幸平均改與高樸檔寫(xiě)讓字樓貨物業(yè)敞存在晨一定厭差距近，無(wú)占法吸劇引更矩多的洗較優(yōu)棉質(zhì)的步大宗共客戶(hù)技落戶(hù)區(qū)域顫條件完適宜別發(fā)展桃商務(wù)疲辦公晚物業(yè)依靠年產(chǎn)品甚的提畢升，飽在區(qū)忽域脫繁穎而站出，登能夠媽較好藏的吸定引目窩標(biāo)客畢戶(hù)群友誼竄路區(qū)奶域的設(shè)金融員功能悠將帶仙動(dòng)寫(xiě)私字樓仁市場(chǎng)霉的良扎性發(fā)識(shí)展，步中短門(mén)期內(nèi)菌檔次榜提升國(guó)趨勢(shì)融明顯資料帝來(lái)源采：世戶(hù)邦魏緩理仕寫(xiě)字止樓區(qū)拼域市吹場(chǎng)目前唱分布誘和供布應(yīng)分級(jí)名稱(chēng)開(kāi)業(yè)時(shí)間建筑面積（平方米）乙級(jí)1、醫(yī)藥大廈2003320002、云翔大廈1996240003、峰匯廣場(chǎng)（A座）2005410004、麗晶大廈2006325005、華盛廣場(chǎng)(B座)1997260006、北方金融大廈1998300007、天信大廈2000230008、環(huán)渤海發(fā)展中心1999500009、大安大廈（B座）20041100010、友誼大廈20044000011、津玉大廈20051500012、燕京大廈20062000013、新金龍大廈20071300014、創(chuàng)業(yè)環(huán)保大廈20022200015、家世界商務(wù)會(huì)館2005800016、濠景國(guó)際20065000017、環(huán)渤海經(jīng)貿(mào)大廈200235000合計(jì)472,500平方米分級(jí)名稱(chēng)開(kāi)業(yè)時(shí)間建筑面積（平方米）商住1、羅馬花園二期（雙子座）2003235002、銀豐花園2001460003、廣銀大廈2003400004、合眾大廈1999460005、峰匯廣場(chǎng)（B座）2005160006、萬(wàn)順溫泉花園2000500007、華盛廣場(chǎng)（A座）1997210008、京燕大廈200620000合計(jì)262,500平方米低密度1、時(shí)代奧城2006230002、上谷2005180003、翠泉?jiǎng)e墅1990100004、寧昌花園別墅199010000合計(jì)61,000平方米低檔及其他1、越秀大廈1999100002、華昌大廈199730003、寶軒商務(wù)樓2006100004、科技大廈199910000合計(jì)33,000平方米資料活來(lái)源晴：世軟邦魏直理仕寫(xiě)字正樓區(qū)佳域市偏場(chǎng)未來(lái)義分布毅和供茄應(yīng)未來(lái)貫市場(chǎng)績(jī)供應(yīng)遣量較嗎大，周**澆*項(xiàng)駱目增桑多分布扶區(qū)域休變化面不大“低荒密度完”、呆“生疾態(tài)類(lèi)鼠”概勒念產(chǎn)幻玉品將母增多乙級(jí)山及商憐住產(chǎn)邊品仍摟將占閉市場(chǎng)顯主流項(xiàng)目保的入宗市時(shí)俘間應(yīng)毯該慎球重考烏慮，洋盡量楊降低乎風(fēng)險(xiǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的劃定未來(lái)存量（至少）未來(lái)新增（至少）1234124563規(guī)劃在建78956789截至20餃10年，居區(qū)域語(yǔ)將新繼增82梳.6萬(wàn)平水米寫(xiě)邀字樓浙，同曾當(dāng)前南比將媽近增彈長(zhǎng)一郊倍主要冤分布濕在友疾誼路/圍堤槍道區(qū)釣域及歪奧運(yùn)湖板塊08年是分區(qū)域遮供應(yīng)脖的高規(guī)峰，09年后劈燕有所拆下降未來(lái)奴寫(xiě)字第樓品廉質(zhì)將抽有明首顯的讓提升焦，主渾要表禮現(xiàn)在蠟綜合哲化、孝物業(yè)堅(jiān)品質(zhì)翻提高享和物膊業(yè)服溜務(wù)趨刻于成賓熟等憲方面未來(lái)輩將借昏助區(qū)再域規(guī)革劃特籮征、憶區(qū)位笛優(yōu)勢(shì)遭，主兇推“叨低密邪度”西、“除生態(tài)宵類(lèi)”站概念辦的產(chǎn)煎品將宗增多資料富來(lái)源進(jìn)：世構(gòu)邦魏志理仕寫(xiě)字瘡樓區(qū)貢域市某場(chǎng)未來(lái)蒜分布星和供絮應(yīng)分級(jí)名稱(chēng)開(kāi)業(yè)時(shí)間建筑面積（平方米）規(guī)劃1、松江寫(xiě)字樓2008500002、松江C地塊2008400003、平城大廈2008106004、環(huán)球金融中心2008480005、羅馬新大地2009420006、天一大廈2010540007、太平廣場(chǎng)寫(xiě)字樓2010300008、時(shí)代奧城后期寫(xiě)字樓20081570009、香港建設(shè)賓水道項(xiàng)目200960000合計(jì)491,600在建1、迎賓廣場(chǎng)2008300002、大安大廈（A座）2007240003、君誼大廈2008430004、天津世貿(mào)大廈2009420005、天津國(guó)際金融中心2008600006、銀河大廈2007370007、寧發(fā)大廈2007340008、寧發(fā)發(fā)展中心2008220009、風(fēng)景office200742000合計(jì)334，000資料覽來(lái)源豬：世薄邦魏噴理仕寫(xiě)字腦樓區(qū)療域市菠場(chǎng)租金斤情況由于紗區(qū)域乓產(chǎn)品海檔次欠較低作，缺堡乏吸旗引高啊檔客猾戶(hù)的稀能力善，因授此租絨金表份現(xiàn)較生差接近危中心籮城區(qū)姨和新浪入市陷項(xiàng)目扯表現(xiàn)會(huì)出了唐較好燭的租蓮金趨頓勢(shì)在產(chǎn)戚品品頓質(zhì)提扣升的季驅(qū)動(dòng)說(shuō)力下折，租再金水眠平將閘有一顫定的犧上漲次空間區(qū)域護(hù)內(nèi)90變%以上疑寫(xiě)字續(xù)樓采錄用出罪租方仍式區(qū)域線寫(xiě)字惑樓的尖平均車(chē)租金緊為2.涉14元/天*切平米鵲，在命全市院范圍雁內(nèi)屬湊較低舒水平其中窗友誼旦路/圍堤掠道、禁奧運(yùn)源板塊六內(nèi)租偉金水穩(wěn)平在2.找2元/天*爪平米幼，其歡余商佩務(wù)板徐塊內(nèi)窗租金誰(shuí)范圍布在1.拒8-灣1.賠9元/天*丟平米租金混最高側(cè)的項(xiàng)道目為棄位于廢友誼無(wú)路，圍租金非為3.抽2元/天*瞎平米未來(lái)各隨著富入市扭項(xiàng)目段檔次頃、品值質(zhì)的妹提升肥，預(yù)裁計(jì)租訊金將警會(huì)有堵所提孕高資料誘來(lái)源房誠(chéng)：世說(shuō)邦魏炸理仕寫(xiě)字康樓區(qū)土域市檔場(chǎng)售價(jià)評(píng)情況銷(xiāo)售蒜均價(jià)赤略低壯于天粘津的虧整體符平均急水平價(jià)格腐漲幅撥低于估高檔鵲住宅友誼肅路/圍堤勉道區(qū)喘域內(nèi)望新入系市項(xiàng)揪目?jī)r(jià)呈格上怕升勢(shì)添頭明蒜顯區(qū)域贏價(jià)格眼上漲段較慢貪，主幟要受諸產(chǎn)品眨和市旨場(chǎng)整苗體水顧平影鄰響臨近那交通銀較好嶺的地承段售毛價(jià)較嶺高近年惰來(lái)，鎖區(qū)域依整體蕉售價(jià)控有較哨大的漂提升敬趨勢(shì)目前葉整體萌成交寫(xiě)均價(jià)完為85些15元/平米軍，與墳全市兵平均置水平鉆相差13沖0元/平米區(qū)域惕市場(chǎng)04長(zhǎng)-0霉5年開(kāi)閉盤(pán)的灣項(xiàng)目書(shū)目前輪整盤(pán)篇均價(jià)茂在78血00寬-7傾90友0元/平米等，而拴新增付供應(yīng)糊的成組交均魂價(jià)在10瞞00諷0-在11場(chǎng)00澡0元/平米友誼彩路/圍堤引道商烏務(wù)區(qū)抽單價(jià)擁最高摔，接錫近89倚00元，冒且漲嫩幅明融顯，漆目前眼，銀憂(yōu)河大懶廈項(xiàng)吸目均禍價(jià)已由超過(guò)10玻00貴0元/平米解放也南路涂區(qū)域扎價(jià)格業(yè)最低另，地渾理位肝置較稅差成群為制饒約項(xiàng)輝目?jī)r(jià)唐格水沒(méi)平提摘升的慌主要圓因素資料瘋來(lái)源周：世芳邦魏序理仕寫(xiě)字盈樓區(qū)份域市置場(chǎng)空置齊率和象銷(xiāo)售舉率區(qū)域賭平均匙空置債率為21做.2俗%除少眉量項(xiàng)剪目外截，銷(xiāo)計(jì)售率控均尚膝可空置征率將責(zé)在一貞定時(shí)畫(huà)段內(nèi)李增加銷(xiāo)售貧速度振將會(huì)濱隨供瓦應(yīng)量奔的劇裕增而垃放緩區(qū)域偵寫(xiě)字營(yíng)樓的杯平均長(zhǎng)空置濟(jì)率為21喇.2倆%，其托中友碧誼路/圍堤廈道、辣衛(wèi)津玻南路曠板塊咸內(nèi)由熊于有全新項(xiàng)串目入錄住，票因此同空置器率較抗高，祖在23蘿-2考5%之間友誼忘路/圍堤撒道區(qū)宿域內(nèi)歡銷(xiāo)售池率基煉本在85攻%以上宰，奧眨運(yùn)板景塊內(nèi)賠項(xiàng)目踢全部俗售罄行，解驕放南旁路與佩衛(wèi)津魯南路顧區(qū)域竊在售露項(xiàng)目傍較少箏，銷(xiāo)冤售率斃約為30歡-6滴0%由于胡大量德同質(zhì)壁化寫(xiě)絹?zhàn)謽羌谄侨胧姓?，因?wèn)此空燭置率禁將在序一定哨時(shí)段喪內(nèi)增產(chǎn)加，纏同時(shí)仙銷(xiāo)售駕率亦騾會(huì)受樸到一茄定的買(mǎi)影響算。資料罵來(lái)源童：世迷邦魏巡壽理仕寫(xiě)字碼樓區(qū)做域市燈場(chǎng)區(qū)域桂行業(yè)株和客貌戶(hù)群夜特征競(jìng)爭(zhēng)光區(qū)域目的劃躺定關(guān)注武項(xiàng)目揮所在左區(qū)域錄的產(chǎn)伴業(yè)發(fā)偶展格簽局將禁是非副重點(diǎn)鈴商務(wù)瓣區(qū)內(nèi)冠商務(wù)劣類(lèi)產(chǎn)桐品發(fā)璃展的伸關(guān)鍵項(xiàng)目折的自余身?xiàng)l顧件可揮以滿(mǎn)綁足對(duì)務(wù)面積燭需求盯較大近的客擔(dān)戶(hù)的耽要求區(qū)域名稱(chēng)客戶(hù)特征友誼路/圍堤道保險(xiǎn)、金融類(lèi)、律師事務(wù)所、會(huì)計(jì)事務(wù)所等與金融相關(guān)的國(guó)內(nèi)公司為主，外資金融類(lèi)公司極少

國(guó)內(nèi)貿(mào)易、進(jìn)出口公司國(guó)內(nèi)電子、機(jī)械類(lèi)公司投資者衛(wèi)津南路區(qū)域國(guó)內(nèi)中小型企業(yè)為主，部分具政府背景的企事業(yè)單位行業(yè)類(lèi)型涉及貿(mào)易、工程、貿(mào)易、制造類(lèi)、培訓(xùn)、網(wǎng)絡(luò)及中介服務(wù)等解放南路基本為內(nèi)資企業(yè)保險(xiǎn)、貿(mào)易、裝飾、建材、物流類(lèi)企業(yè)占比較大寧家房子內(nèi)資企業(yè)占絕對(duì)主流工程機(jī)械、房地產(chǎn)奧運(yùn)板塊基本上無(wú)明顯聚集效應(yīng)基本為內(nèi)資企業(yè)大宗客戶(hù)占一定比例大客戶(hù)的下游企業(yè)部分成長(zhǎng)型公司較看中區(qū)域的大環(huán)境，未來(lái)的發(fā)展?jié)摿ξ磥?lái)將分流部分寧家房子內(nèi)區(qū)域鬧客戶(hù)虧群包躬括保略險(xiǎn)、烏金融裙類(lèi)；萍國(guó)內(nèi)嗽貿(mào)易翅和咨貿(mào)詢(xún)和鞭服務(wù)存類(lèi)公葬司，素知名蜂企業(yè)激較少內(nèi)資衛(wèi)企業(yè)鞠占90嚷%以上井，同蹤蝶時(shí)私股企占甜一定轉(zhuǎn)比例需求姑面積陷，10真0-研30齡0平米掩占據(jù)柱區(qū)域?qū)又髁魅小６?0居0平米扭以上癢所占厘比例后較少并，不灘足10弊%大單頌成交亞占一礙定比藍(lán)例。么同時(shí)糊，大課宗客撐戶(hù)所爆帶來(lái)頁(yè)的上溫下游消企業(yè)概也是紐奉項(xiàng)目塊成交障的次見(jiàn)重點(diǎn)蘇客群燒。隨項(xiàng)瀉目檔襖提升償，入崖住客鍬戶(hù)的博品質(zhì)壘將有仆所提貝升，廉成為距分流決傳統(tǒng)猶核心戒商務(wù)走區(qū)客慨源的棄主要掃區(qū)域?qū)懽殖蕵菂^(qū)境域市搶場(chǎng)區(qū)域祖主要旬產(chǎn)業(yè)陰園區(qū)學(xué)包括謹(jǐn)華苑席產(chǎn)業(yè)蛇區(qū)和哄西青搬經(jīng)濟(jì)附開(kāi)發(fā)茫區(qū)華苑質(zhì)產(chǎn)業(yè)辟區(qū)位于云市區(qū)寶西南葉部，漫是天非津園甲區(qū)的欄主體把產(chǎn)業(yè)晴區(qū)和銜中心悼區(qū),占地12平方真公里米，被榮稱(chēng)為纏：天沿津高滔新區(qū)現(xiàn)有經(jīng)企業(yè)20助00多家池，包受括海做泰發(fā)煉展、莖天大蕩天財(cái)腳、中生天通持信、顏天藥標(biāo)藥業(yè)鈔和微廟軟、覽西門(mén)墾子、NE蓬C、三拴美電叢機(jī)、垮三洋富等外仔資企律業(yè)區(qū)內(nèi)饅辦公宋物業(yè)撫主要是以少滴量辦造公樓探、孵找化器遮為主表，規(guī)豪模約30～40萬(wàn)平嚇?lè)矫紫?，但伐可辦溜公用冠房較木少，蘿大部耳分和撫廠房轎混合留使用區(qū)內(nèi)役辦公克物業(yè)眼售價(jià)灶早期怠在30播00元/平米雨左右屆，目物前達(dá)莖到50龜00元/平米慣左右條，租繳金基繁本上愁都在1元/天*檔平米數(shù)左右待開(kāi)院發(fā)地魯塊園區(qū)旗規(guī)劃紐奉平面脹圖環(huán)內(nèi)工部分產(chǎn)業(yè)榴園區(qū)項(xiàng)目所在位置建筑規(guī)模（萬(wàn)㎡）入住時(shí)間開(kāi)發(fā)商租金/售價(jià)（元/天*㎡、元/㎡）火炬創(chuàng)業(yè)園物華道2號(hào)4.382002年海泰房地產(chǎn)售/3300海泰大廈華天道5號(hào)32003年海泰房地產(chǎn)售/2800國(guó)家出口軟件基地榕苑路1號(hào)2.42002年海泰房地產(chǎn)租/1.1鑫茂民營(yíng)科技園梓苑路132001鑫茂科技投資有限公司售/3000天大天財(cái)大廈梓苑路2.02002天大天財(cái)租1.1-1.3國(guó)際創(chuàng)業(yè)中心梅苑路與華天道交口1.72002天津新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)管委會(huì)租1（三年內(nèi)沒(méi)有租金）華科創(chuàng)業(yè)中心開(kāi)華道7號(hào)1.72005華苑產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)發(fā)展公司租1南大科技園開(kāi)華道與榕苑路交口3.42003南大允公集團(tuán)租1海泰誠(chéng)品國(guó)際復(fù)康路與梅苑路交口4.932007.6.30海泰地產(chǎn)售5700海泰信息廣場(chǎng)遠(yuǎn)艦復(fù)康路與梅苑路交口4.932007.6.30海泰地產(chǎn)售5200海泰綠色產(chǎn)業(yè)基地華苑產(chǎn)業(yè)區(qū)華天道100廠房已入駐海泰房地產(chǎn)售3300目前晝區(qū)內(nèi)軌辦公油物業(yè)跳大多結(jié)管理軟水平扎低，版配套屑設(shè)施園不健泛全，逐交通勺不便肝利，鴨園區(qū)得吸引別企業(yè)演投資丟的唯輕一方疏式就貿(mào)是優(yōu)芽惠政摸策和毯低廉礙物業(yè)鑼租金/售價(jià)鈔水平近期堵未來(lái)蒸規(guī)劃職包括扭科研晃產(chǎn)業(yè)丹區(qū)和童服務(wù)政產(chǎn)業(yè)敢區(qū)兩絕大功殿能區(qū)些域，驗(yàn)規(guī)模鐘超過(guò)10村0萬(wàn)平脊方米繩，包寇括醫(yī)算療、莫商務(wù)傭、文鳴化、虛金融陜、酒偉店以些及綜附合服許務(wù)設(shè)慚施寫(xiě)字更樓區(qū)削域市隆場(chǎng)產(chǎn)業(yè)樸園區(qū)資料防來(lái)源召：世煮邦魏茂理仕寫(xiě)字溫樓區(qū)鼠域市盯場(chǎng)西青慈開(kāi)發(fā)尺區(qū)開(kāi)發(fā)視區(qū)毗得鄰梅蘆江生蚊態(tài)居降住區(qū)樸，距懂離市翁較近屑，交請(qǐng)通非挖常便潤(rùn)利園區(qū)趁云集親了世嫩界五本百?gòu)?qiáng)餐企業(yè)14家和慕許多嘩知名桶企業(yè)閑，如支：中秧芯國(guó)猛際、每飛思喜卡爾劉、松覽下電遵子、堂三和笑電機(jī)姥、羅督姆電夢(mèng)子等區(qū)內(nèi)玻主要逮物業(yè)孤為工茫業(yè)廠誕房，粥同時(shí)辨入住際企業(yè)近可以舒買(mǎi)地友自建蠅物業(yè)園區(qū)蛾內(nèi)60化%為外享資企候業(yè)，妹從數(shù)功量上輔而言皆，日侄資、易韓資變企業(yè)月占據(jù)輔主流園區(qū)盆長(zhǎng)期運(yùn)規(guī)劃蝦為10蛋0平方臟公里秩，目貨前已睜開(kāi)發(fā)17平方薦公里躍。園區(qū)蝕內(nèi)將亞規(guī)劃另酒店什、酒絨店式府公寓喂及大粥量的