南京房地產(chǎn)社區(qū)項目工作流程報告

上兵伐謀廣興花苑No.1突擊戰(zhàn)法前言我們的工作流程地塊區(qū)位分析市場供需分析推案時機與節(jié)奏分析項目核心競爭力產(chǎn)品計劃開發(fā)計劃資金計劃建筑計劃客源構(gòu)成與購買決策分析產(chǎn)品競爭分析客戶渠道分析推案進度分析廣告策略媒體策略價格策略銷控策略市場供需分析沒有調(diào)查就沒有發(fā)言權(quán)一市場環(huán)境

南京2010年城市遠景規(guī)劃南京市房地產(chǎn)政策對房地產(chǎn)行業(yè)的影響南京市房地產(chǎn)政策對房地產(chǎn)行業(yè)的影響江寧區(qū)發(fā)展規(guī)劃及分析二市場發(fā)展

南京市房地產(chǎn)宏觀發(fā)展情況南京市房地產(chǎn)宏觀發(fā)展主要指標(biāo)房地產(chǎn)抵押與房地產(chǎn)按揭二手房市場分析房改政策對南京市房地產(chǎn)的影響分析單位20002001增長率房地產(chǎn)開發(fā)投資億元105.71115%住宅開發(fā)投資億元66.475.2813.3%施工面積萬平方米97010538.5%住宅面積萬平方米658.36743.9513.0%竣工面積萬平方米383.804035%批準(zhǔn)上市面積萬平方米320.803241%指標(biāo)名稱計量單位本月止累計比去年同期增長%房地產(chǎn)開發(fā)投資額萬元1,110,03411.7#商品房屋投資額萬元707,27310.8土地開發(fā)投資額萬元189,64483.71、按工程用途分住宅萬元752,78613.3辦公樓萬元112,325-11.5商業(yè)用房萬元87,491-20.3其他萬元157,43270.22、房屋建筑面積施工面積萬平方米1,053.288.5#住宅萬平方米743.9513竣工面積萬平方米402.785.1#住宅萬平方米308.963.83、商品房屋銷售面積萬平方米281.8926.8#住宅萬平方米249.0831.24、商品房屋銷售額萬元817,06331.6#住宅萬元640,63929.75、土地開發(fā)面積萬平方米21068三市場研究調(diào)查?

南京市潛在購房者狀況分析城中與城東居民是較大的區(qū)域購房群體，購房者1/3是城中居民，城東居民約占20%。購房者的工作地點集中城中，在城中工作的消費者占總數(shù)的40.99%，其次在城東、城北、城南工作的消費者也占一定比例。南京常住戶口市民是主要購房者，占潛在消費者的89.12%，擁有南京暫住戶口的消費者僅占10.08%。改善住房條件與首次置業(yè)者各占相當(dāng)比例，但前者多于后者。改善住房條件者的當(dāng)前住房性質(zhì)屬于自購房改房/微利房的消費者最多，高達43.52%，其次，約有19.82%的消費者目前擁有商品房；沒有屬于自己住房，而暫時租房、借住他人住房、棲身公司宿舍的首次置業(yè)者占到36.26%。

根據(jù)調(diào)查，64.58%的消費者打算在一年之內(nèi)購房。比例最大，打算2年之內(nèi)購房的消費者占25.73%，二者合計達90.31%。?

潛在購房者購房時間分析城東板塊依然是消費者首選購房區(qū)域，但購房西移趨勢日漸明朗；城中板塊需求下挫，購房意向低于江寧。?

潛在購房者購房區(qū)域分析90%以上表示會購買商品房，打算購買二手房的僅為7.1%。受消費習(xí)慣與得房率的影響，南京的購房者首選多層住宅，多層住宅成為主流取向，約有80.08%的消費者有意向購買多層住宅。另外，小高層行情也逐漸看漲，30.20%的消費者表示會考慮選擇小高層住宅，但高層住宅依然難以暢銷。?住宅類型選擇調(diào)查顯示，59.51%的潛在顧客喜歡平層結(jié)構(gòu)住宅，躍層與錯層住宅的購買意向也分別達到近30%，打算購買復(fù)式住宅的消費者較少。交通條件、價格與樓盤質(zhì)量是左右消費者購房的三項主要因素，與以前相比，樓盤質(zhì)量日益受到重視。因素比例（%）交通66.52學(xué)區(qū)劃分26.89物業(yè)管理29.11樓盤質(zhì)量33.08開發(fā)商的形象及信譽8.00價格40.69小區(qū)內(nèi)環(huán)境景觀13.36小區(qū)內(nèi)居住人群狀況10.03周邊自然環(huán)境14.01周邊生活配套設(shè)施7.60增值潛力2.63?影響消費者購房因素分析另外，學(xué)區(qū)劃分、物業(yè)管理也是影響消費者購房的重要因素。相較而言，增值潛力不受重視，只能影響2.63%的消費者的購房選擇，說明南京的房產(chǎn)投資者仍占少數(shù)。

在影響消費者購房的幾項主要因素中，隨著家庭月收入的增加，消費者對交通、樓盤質(zhì)量、價格的重視程度逐漸降低，對小區(qū)物業(yè)管理的重視程度則呈增加趨勢，對學(xué)區(qū)劃分的重視程度則基本無變化。值得注意的是，小區(qū)內(nèi)景觀設(shè)計也隨著收入的增加而越來也大地影響消費者的購房意向，這也意味著針對高收入人群的精品樓盤/小區(qū)應(yīng)在小區(qū)景觀設(shè)計方面多下功夫。?收入對消費者購房考慮因素的影響分析2000元以下2001-4000元4001-6000元6001-8000元8001-10000元10001-15000元交通72.2468.6565.6352.3157.5045.71學(xué)區(qū)劃分22.6928.6328.3721.5424.5028.57物業(yè)管理25.6729.1130.2936.9240.0034.29樓盤質(zhì)量25.9734.8634.3837.6930.0022.86開發(fā)商的形象及信譽5.677.511.307.697.52.86價格48.9643.0430.0538.4626.5031.43小區(qū)內(nèi)環(huán)境景觀10.4512.1713.9422.3123.5022.86小區(qū)內(nèi)居住人群狀況6.279.2511.5417.6917.508.57周邊自然環(huán)境11.6411.3919.4719.2320.0017.14周邊生活配套設(shè)施6.577.1110.106.152.5011.43增值潛力2.392.142.644.622.508.57其他00.100000小區(qū)候的環(huán)貞境設(shè)花計與宏業(yè)主集的生忽活質(zhì)菠量是園息息瓶相關(guān)寸的，趕調(diào)查聯(lián)顯示繪，綠鄰色是辛小區(qū)雙內(nèi)不塵可缺型少的改景觀初，可瞧以根廉據(jù)樓名盤布贏局特序點，伍采用寺多種叔環(huán)境地設(shè)計晃方法況有機件組合宵的方煩式，割以滿麥足不歷同類勁型潛瀉在顧稅客的攝需要冷。小區(qū)環(huán)境設(shè)計比例（%）以綠化和樹木為主80.23以水景為主25.93以大面積活動廣場為主19.82以體育設(shè)施為主13.61以雕塑景觀為主2.24以游戲設(shè)施為主1.24其他0.10?良好敗的綠攜化，怕優(yōu)美可的水撞景與臭大面華積活賓動廣談場有厘機結(jié)繞合的勒小區(qū)錄環(huán)境錘設(shè)計餅會受伸到消骨費者總的喜蘿愛面積之需求傅分析——面積途在80減—1家20平方蟻米的熟住宅鬼受到女消費裹者的矛追捧莫，是竹需求俊主向址。調(diào)查澡結(jié)果奸表明眠，分紛別由31悔.6貫9%和27構(gòu).9貧7%的消植費者肺希望師購買80洲—1異00平方嘴米與10勵1—饅12陡0平方描米的哈住宅捎，80平方仆米以甘下的謀住宅距僅有16斯%的消萍費者凈表示敞會考鏈慮購版買，60平方專米以窄下的蓄住宅勉需求科量更耀小，非僅占1.臟94銷%。?住宅巷面積吹與套押型需供求分屑析從收焰入角潛度來強看，救收入考在20壺00元/月以萄下的汁家庭犯主要劃集中恩于購孩買60詢-1授00平方趣米的稻住宅洽，71繪.6蹄4%的需即求在雁此區(qū)豬間，俗收入底在20否01繪-4行00逗0元/月的找家庭焦主要帳購買80餐-1火20平方蓄米的雙住宅絞，65某.4巾3%的需蚊求在貸此區(qū)峰間；增但是讀兩個舉收入火階層貓的消音費者公都對80隱-1顏00平方怒米的購意向相率最秩高。收入伏在40禮00元/月-1梯00少00元/月的定家庭麻的住主宅面宜積需穿求都永以10肯0-榨12牽0平方扯米為妄最多突，各嶄有近表四成側(cè)的消僑費者卵有購桌買意值向。留另外廟，在滔該收賽入層齒面，書也有轉(zhuǎn)相當(dāng)恨一部籌分家貧庭打沾算購羞買面饒積在12釣0-丟14灶0平方吩米住翻宅。收入蓮超過10吸00依0元/月的底家庭傅主要盜打算僑購買扶面積桃在12惱0平方算米以內(nèi)上的吩大面欲積住倒宅，士其中學(xué)又以12揉0-鍵14沈0平方插米住極宅的未選購蹄率最挪高，名近三析成。?收入妖對消蓋費者詞選購柜住房酷面積瞧的影轉(zhuǎn)響2000元以下2001-4000元4001-6000元6001-8000元8001-10000元10001-15000元15000元以上60以下7.761.170.24000061-8031.6414.127.211.5400081-10040.0036.9021.8813.8520.008.5716.67101-12013.7328.5336.3035.3837.5020.0016.67121-1405.6713.0522.3631.5420.0028.5726.66141-1600.905.266.4811.5415.0020.0016.67161-2000.300.783.615.382.5017.1516.67201以上00.191.920.775.005.716.66合計100100100100100100100套型僻需求顆形式嘆呈明句顯的銹多元芳化，蔑但三淘室二鍋廳住肆宅有棚最大采的市言場空肯間，娘有36嘴.4讀2%的消碌費者好有意惜向購仍買該桂套型廁。從對勵“室歌”的腥選擇摩來看輔，三籍室型駐住宅捉市場爬需求賴程度纏最高貓，一寇室、藥二室犯、三榆室、狠四室恥的需題求比沖例為聰：1：38：55：6從對漢“廳姑”的內(nèi)選擇狀來看賤，有59鄰.8瞞1%的消身費者趙認為狂二廳換型住冠宅較蒸為理岸想，至比較嘆適宜魯居住窄。車同時蜂又必筑須看尼到，震作為慈主力悶戶型意的二飄室一卸廳一顧衛(wèi)~三室川二廳調(diào)二衛(wèi)狹（五梯種套孕型）釀住宅糕的需秤求群借體大僵小基氏本相復(fù)同，肯差異刺不大蛙，都扒約在17榨~2皺0%左右唇，這氏說明事多樣攔化、屠個性悼化的筒消費續(xù)階層凱格局蘆已經(jīng)建初步觀形成細。?套型今需求知分析2000元以下2001-4000元4001-6000元6001-8000元8001-10000元10001-15000元15000元以上一室一廳一衛(wèi)3.580.580.240.77000二室一廳一衛(wèi)43.8820.3510.821.542.50010.00二室二廳一衛(wèi)14.6320.7416.5913.8515.005.7110.00三室一廳一衛(wèi)19.4019.9615.8717.687.508.576.67三室二廳一衛(wèi)9.8518.4017.5521.5427.5020.00013.33三室二廳二衛(wèi)7.7616.3628.1233.8530.0042.8620.00四室二廳二衛(wèi)0.903.519.379.2312.5017.1533.33五房以上00.101.441.545.005.716.67合計100100100100100100100收入肥對消按費者耳選購殲房型辭的影輩響21劣-3干0萬元足之間碑的總廚價是蒼潛在態(tài)顧客上承受鑄能力撞最強將的區(qū)時間段茄，40萬元謊以下甜的總暖價承餐受人驚群占坡總數(shù)場的82杰.9承1%?價格啦需求凡分析按揭宮購房碼是消鴉費者五的主怕要付李款方直式，8-浪10萬元距是較束佳的熟首付店額度聰，10打01亞-1魄50辜0元/月是紙較佳盤的月腹供額異度。?付款襖方式病與能透力分挨析四揉江寧憐區(qū)房攔地產(chǎn)梨市場曾研究?區(qū)域害概述江寧拾區(qū)總贏面積15健67平方步公里勾，轄18個鎮(zhèn)炎，74橡.7貨0萬人因口，夢區(qū)位臨優(yōu)越朋，基剪礎(chǔ)設(shè)骨施完斬備、尊交通險網(wǎng)絡(luò)端發(fā)達卵。江勻?qū)幱?0澇00年撤頸縣建恰區(qū)，里以東榴山為旱中心龍，劃體出11層0平方拴公里濾作為扎集風(fēng)謝景游捏覽、設(shè)金融聞、科妨技、丈高新襲技術(shù)楚產(chǎn)業(yè)改加工盈、住奸宅為唇一體陷的新?lián)崾袇^(qū)土布局考框架澡。自然裝環(huán)境記好大配訪套前粥景好交通夏正改須善低價繡高質(zhì)透房升值瓣潛力鋤大規(guī)劃廳前景邁好?購房綠者選通擇江詞寧的啞理由有意狂向在號江寧帖購房愛的大變多擁炭有大袋專、于本科齊學(xué)歷柿，但繪本科蜂學(xué)歷壞消費游者僅滑有26顧.4瘦7%，明迷顯低粱于其陡他各與板塊偽。近一關(guān)半購奔房意吳向者具的家晚庭月弦總收換入在20混01棗-4港00銷0元之閑間，質(zhì)另外物，收宴入在20鑰00元以合下的侮占到24定.6燃3%。?江寧險區(qū)住受宅需碰求分椅析各有1/圣3的潛灰在購宜江寧勁住房球者的鐵購房加區(qū)域第選擇厲在岔款路口斤、東潤山鎮(zhèn)達、開肌發(fā)區(qū)蝕三片賄區(qū)，友湯山慌鎮(zhèn)住講宅的貪選擇征率最痛低。絕大寧數(shù)消葉費者遍愿意許購買虜江寧嗎的多玻層住限宅，捉其次談是小篩高層璃。消費季者在毒江寧巧區(qū)購蜓房時哥首先聚考慮系的是使：交格通、僅價格涉和樓蔬盤質(zhì)恨量，毅其次勉是小對區(qū)物吐業(yè)管言理。因素比例（%）交通68.75學(xué)區(qū)劃分14.34物業(yè)管理30.15樓盤質(zhì)量34.19開發(fā)商的形象及信譽10.66價格43.75小區(qū)內(nèi)環(huán)境景觀17.28小區(qū)內(nèi)居住人群狀況7.72周邊自然環(huán)境14.34周邊生活配套設(shè)施11.03增值潛力2.57?潛在田購江達寧住撞宅者牙購房雪考慮狠因素捏分布“三室液型”忠的住宜宅最艙受歡綿迎，光其次喚是“晚二室宏型”級住宅稠，兩象類套敏型分貧別鎖犧定59開.1疤9%、29章.4爹2%的消獻費群燦體。有六衡成的仗消費貪者想岸購買81斑-1休20平方赤米的瞞住宅題，60平方嗚米以劫下的奴小面字積住礎(chǔ)宅需揉求量莫最小底。有81慕.9準(zhǔn)9%的消宋費者蠢希望落在江怒寧區(qū)飯購買馳到30萬以綱下的喚住宅更，41萬元軍以上爹的住躍宅需扶求量盡不到8%。?區(qū)域扣價值扣研判1社會玩價值臨：江娛寧經(jīng)陵濟綜隨合實壯力雄策踞百胳強。遞第三酒產(chǎn)業(yè)最穩(wěn)步攪增長菠為房偷產(chǎn)經(jīng)恩濟的傭發(fā)展個提供勝了保沾證。踢未來若江寧沃經(jīng)濟牛發(fā)展蜂中，揀三產(chǎn)客比重軌會有待明顯傘上升櫻，隨肢著外惹資利連用區(qū)坊域的暑南移烤、東刮進、揮白領(lǐng)帖階層乏的逐傭漸成釘型，寄房地卸產(chǎn)經(jīng)粉濟發(fā)降展會狼有較娛大空沉間。2土地統(tǒng)價值面：江陳寧基哲礎(chǔ)設(shè)句施的陜建設(shè)什提高踐了土六地價錦值，叉撤縣乓建區(qū)旋后房拍產(chǎn)經(jīng)嘗濟在魔全縣肯經(jīng)濟液中所悶占的蟻比重撥與日罷俱增士。江慣寧作銅為南錫京新敞市區(qū)舞的定夢位將饒為江續(xù)寧帶綢來大飲量市林政投勺資的爹傾斜裕，增春加江填寧的乖市場己關(guān)注屈度與換心理千認同此感。3東山俱的消湯費群吧體中適有一院大部澇分是鼻本地臨消費漂者，斷萊茵算東郡婚和市甚政天關(guān)元城機的開盾發(fā)為慈東山健板塊爹帶來作了大球量南禁京客賣戶，告也使次東山給板塊校的市蹦場吸必引力腳有了沿一定外的提低高。根據(jù)歡南京必市政草府規(guī)央劃，斜除新著街口坦為中洽心的纏主城獨外，扁東山徑、仙佳西、險浦口犁將成允為三江大新杯城區(qū)塵。其促中東錘山將思承擔(dān)告主城財綜合上功能吵的擴霉散，爭鼓勵雙發(fā)展貢休閑密娛樂吵、商柜貿(mào)服棟務(wù)、出居住辭生活笑等第攝三產(chǎn)座業(yè)以眨及高己新技社術(shù)產(chǎn)栗業(yè)，著到20傷10年，雖預(yù)計緩將有30萬市攀民生紡活在創(chuàng)江寧攝。江細寧作濤為重衫點發(fā)假展的幼新市憶區(qū)，跑將承廳擔(dān)著綁著稱恒功能激擴散乘與主琴城區(qū)爆擴容膠的任愚務(wù)，工江寧狼房地春產(chǎn)發(fā)喚展始息終同料城市遷化發(fā)閉展相紫聯(lián)系欲。?江寧吧區(qū)住曠宅房煌地產(chǎn)帶開發(fā)止趨勢消分析優(yōu)勢南京億經(jīng)濟狠形勢妨和房縱地產(chǎn)伐市場些的整厚體態(tài)姑勢較洗好。江寧怠板塊熟相對音成熟捐，供纏需兩爽旺，明市場賴潛力障巨大泥。區(qū)位相與環(huán)茫境優(yōu)深勢日識漸顯瘦現(xiàn)。江寧見具有旨不可愈比擬季的價濁格優(yōu)足勢。江寧乘區(qū)房配地產(chǎn)份市場階層次蹄分明紅，產(chǎn)株品線阻齊全擁。劣勢政府猜投資旬力度怠的轉(zhuǎn)斤移使孔江寧辭的市撒場關(guān)海注度礦、投梨資力度有糟所下兇降?？焖偻两煌ù┩ǖ浪列枰槐M快糟打通猜。?區(qū)域月價值SW守OT分析機會呀點南京掩舊城耽改造護和城微市擴香張給關(guān)江寧湖帶來曾重大冬機遇湖。江寧后的經(jīng)差濟發(fā)靠展和賓南京達人口庫階層棒結(jié)構(gòu)絨變化蹲使得完江寧房地椅產(chǎn)市裳場動豪力強概勁。高標(biāo)山準(zhǔn)的君規(guī)劃撓優(yōu)勢辜、土視地政牧策非疏常寬挖松、會拆遷避安置費用螺較少躍，降飽低了希開發(fā)蛾成本傭增加伶了市肆場競濟爭力制。威脅傍點江寧要市場座走勢晚“宏謝觀看程好、燈微觀定看淡頸”江寧潔房產(chǎn)推市場斃結(jié)構(gòu)創(chuàng)不合娛理。土地私開發(fā)先量與能區(qū)域設(shè)分布氧不平遼衡。項目宵地塊不區(qū)位躺分析知己搏知彼謀定殼而后草動一每城市遺化特村征與續(xù)生活砌配套馬設(shè)施路網(wǎng)留發(fā)達恥，出秧行便朱利五大潤商業(yè)考購物黎街奠陰定核黃心地戒位周邊灶教育事環(huán)境及成熟輕軌尿建設(shè)價與財蜜富廣侍場將殿極大汗提升殃地塊請含金線量?東山顏鎮(zhèn)板汗塊核她心區(qū)燭域本地眉塊屬險于大帳型居隱住區(qū)罪商業(yè)嗽配套叔核心辦區(qū)域歌，具鋤備現(xiàn)鐘實的便居住趨價值爬與中貝期投斑資效偵益，居住爪投資劫兩相僚宜。二竊競爭撥個案傍綜述周邊魄區(qū)域感集中沈了兩律個大鋪型優(yōu)循質(zhì)樓危盤，溜作為挑地標(biāo)錄級項翁目，長其價堵位形伴成了右區(qū)域里房價隱上限括。散布化的小僵型在膊建、威已交奔付樓素盤反嶺映了紡區(qū)域戴行情秘主流府，構(gòu)粒成房拒價底派部支朱撐。?區(qū)域我行情院描述區(qū)域坦房價掉范圍昌：22峰00厘-2今80活0元目前莖本區(qū)獻域在釀售項示目中嘗市政幸天元何城二教期銷掀售過刻半，粉在售蝦戶數(shù)題約15漏0套；池萊茵少東郡熟一期但南塊箭進入眾強銷侍期，家訂購跑戶數(shù)扛逾80耳%；書鋪香名限門二隨期在舞售面秒積約14杠0套；童天印那花園拍六期嘴即將脈推出溉約15閥0戶；廣興廚花園柴在售泰約12槽0套。萊茵登東郡齒目前窯在做劣二期踩項目麗規(guī)劃炭報批展工作閘，進懲度不租明；歉市政路天元嗎城三呀、四起期可氧能在10笨-1膨1月間耕推出抬，規(guī)簽?zāi)＜s8-鑒10萬方辱。?區(qū)域輸市場駱供需壩狀況碗分析區(qū)域夫整體院供需蒜平衡欠，除辛市政牽天元桿后續(xù)廉供應(yīng)貴連續(xù)月，供爪應(yīng)面牢將出詞現(xiàn)一次個空坑擋期叫。?區(qū)域退市場惜去化渾速度明分析預(yù)計雪到11月間貢，區(qū)優(yōu)域內(nèi)掏除兩午大項納目后學(xué)續(xù)推斥案上茂市量源之外匯無其世他競攜爭樓旅盤跟臺進。據(jù)不私完全海統(tǒng)計緊，萊你茵東昌郡、叫市政直天元扭城去蹦化速剩度約60裁-8殲0套/月；晌其他枝小型賠項目賢約30漫-4壘0套/月。閃按此收速度丑預(yù)估和，目潛前在愁售項欺目4-死5月后診大多列會銷爪售殆薯盡。?競爭喂產(chǎn)品驚綜述洞悉翠競爭宅樓盤掙在操不作過冬程中駕的市波場空攪白，盜全力違突擊傅。萊茵靜東郡搖、市古政天晨元城勢是本冊區(qū)域恭兩大匙指標(biāo)訂項目劑，在買選位勾、規(guī)嘩劃、同品牌勉形象股、工勁地形箭象、舟操作體能力忘等各扔方面哈相對肥本區(qū)梯域其驕他項貌目遙聽遙領(lǐng)購先，愿但由眉于同廣屬大夕型滾艘動開酒發(fā)，假必定存具有胸分期潛項目物在推麗進節(jié)蹤蝶奏上功的通蠶病，玻留給叔競爭股樓盤析足夠子的市擦場機糕會。【大盤外自身囑性質(zhì)那造成監(jiān)的操叢作特老點】板塊隙預(yù)熱做與造熟勢面向乓最大雁化市籮場，員忽略帝小眾疤群體震與個每性市斯場產(chǎn)品純調(diào)整今不及抬時，厲產(chǎn)品娃選型緩照顧希主力柴產(chǎn)品低開長高走聚，解榜決項封目滾步動資粥金中前涂期啟爬動區(qū)浪域配煉套，蠅為項采目中寄后期褲預(yù)留伐上升烈空間高密哥度廣灣告力綢度，么全方坊位招膚攬客洲戶推案嶄周期端、廣沖告周淘期、西銷售河周期棉無法牲同步大型異項目癢公司趙操作緩，決狂策程癢序冗餓長，美應(yīng)變饅不及文時推案園時機改與節(jié)寧奏分秩析傾力選突擊天時&地利&人和地段看優(yōu)勢井：本恢案處見在東閣山新術(shù)市區(qū)霜的中挎心地年段,商業(yè)記街、搬學(xué)校營遍布專周邊這。交孩通發(fā)哈達出沸行方雷便奏，就宵學(xué)方唱便學(xué)陰區(qū)好瞧。人文紐奉優(yōu)勢塘：本挽案處啊于江泉寧大壩學(xué)城代輻射股范圍席內(nèi)，南周邊掘高校極林立押，書界香濃印郁學(xué)楚院氣尖氛賦墓予項塘目良歉好的脅人文域環(huán)境差?？驮礄n優(yōu)勢膛：周位邊眾銷多樓糞盤的赴大量瓦廣告誓投入龜已使非南京倒市民幕和江假寧本該地居奧民看議好此豎區(qū)域鏡，可護省去安前期組大量渠廣告它提升青人氣嶺的費幣用。專業(yè)登策劃飄公司顫前期魂介入胃優(yōu)勢淚：隨功時掌駱握市情場變覺幻，昂可使蘭項目呢定位肺準(zhǔn)確遮增強富產(chǎn)品紙競爭建力。?本項晝目優(yōu)總勢分封析地塊忽北面豪現(xiàn)有刮多層土舊式計住宅太樓對撓現(xiàn)場般形象霸會造支成不憂良影應(yīng)響。規(guī)劃襖中一川條馬未路穿問過小送區(qū)，受影響續(xù)到小炸區(qū)內(nèi)營部的呆完整籍性，您且此會路修導(dǎo)建時懲間的親不確遣定性童會影柱響小您區(qū)配加套設(shè)晴施的儀開工氏時間玻，若車此路話在小喇區(qū)交離付使傭用后壇再開趁工建寄設(shè)則葡其施捆工會聚擾民蹤蝶。?本項飽目劣艇勢分躁析規(guī)劃追中地符鐵通四向大桶學(xué)城宅出口脂應(yīng)在稠天元數(shù)路，矮距離搏本項音目距角離較繁近未撿來交總通優(yōu)悅勢明椅顯極住具升巨值潛顫力。江寧隔大學(xué)步城的夜構(gòu)筑壩將形承成一王個以套大學(xué)犯為紐詢帶，律集教厘育、義產(chǎn)業(yè)討、生陡活服愚務(wù)功到能為室一體皆的局道部優(yōu)職化區(qū)辭域，薪高素村質(zhì)人哈口倒停入成鉤為必暖然，晶大量澆學(xué)校枯的入廟住將糞為本倍地帶校來大侮量高喜素質(zhì)民潛在替客戶斧。本案責(zé)周邊凍仍有臭大塊綿空地陰項目刪正在擠洽談糠中，侮明年糕此地妨塊可漫能有培較大溜市場錯供應(yīng)拘量，灰未知鬼新盤廉將對噸本項牧目二嘉期構(gòu)劈燕成潛名在競臘爭威婆脅。天元致城與奔萊茵住東郡進的競朽爭一新旦導(dǎo)番致雙臘方調(diào)脊整銷騰售策暑略和研推盤飾計劃圓都會宴給本子項目秧的銷聯(lián)售和獲客源肝帶來宮威脅旅。?本項盤目機憤會與諒風(fēng)險詠分析綜合浴地塊暫、競么爭、盤時機沉等各男種因紛素，僅本項瀉目不貍適合他進行鉤高端污產(chǎn)品姑開發(fā)駛，但驗作為識中檔陡項目碌操作憑，機更遇與踩威脅單并存澇，抓政住機與遇找勞準(zhǔn)時向機嚴(yán)芒格按盞照策禽劃安照排工基程進皂展成節(jié)為本公案成涌功的座關(guān)鍵蓄?？驮锤鷺?gòu)成玩與購侄買決涌策分君析上馬v.荒s下馬攻擊奴是最燃好的抽防御萊茵寺東郡盛、市匯政天缺元城廢是本白區(qū)域犬兩大采“吸距塵器仔”，諸以客營戶構(gòu)艘成南智京市果區(qū)/江寧登周邊滿各50指%、成讀交1套約麥需吸惜引5組客款戶推煎算，蚊兩大瞎項目添約吸躺引了哪約20瞧00云-3鐘00膝0組客獨戶，崖其中但市區(qū)早客戶毒約10燭00治-1攝50蹲0組，翅其中敏低預(yù)溪算客森戶約宿占80院%，即80腸0-害12磨00組。分析活未購赤原因侮，再恩加上曬超小常面積慕與超欲大面概積兩販端客酸戶即健形成價本案飛客戶炎大致奸輪廓根。?客群洋分析疾的思順考過設(shè)程?一房毛一廳壞的客腥戶群1剛走李上社季會的室年輕連未婚旨人士晃，他泳們年扇齡在20細~溜25歲經(jīng)豬濟基忽礎(chǔ)薄廈弱向孟往判有自先己的蓄獨居糟處所象。2獨居促老人跨，他屯們不蠻需要迫太大躬的房黑屋要括求房暖間采事光好記，距登離基百本生聲活配旦套設(shè)應(yīng)施近貓，上具下樓傷生活閱方便裳。3外地輩留寧口工作忌者，挽他們虎有不邁低的告穩(wěn)定彈收入榆，外暫地有桂固定襯居所俗，對姿住房販條件數(shù)要求勵較高煙且不硬愿租去房，奮他們糧不需撐要太猾大空香間但低要生惹活舒椒適最生好是旗全裝葛修房因。4投資構(gòu)者，檢小房懼型總酷價低朋、月匆供少庭，投飄資小貢房型串風(fēng)險齊較小系，出尋租租廉金可皂抵一光部分公月供譯，壓當(dāng)力相呆對較干小，昂月供孝結(jié)束技即可逝拿到類產(chǎn)權(quán)供。待核市場本升值危再轉(zhuǎn)受手或辯繼續(xù)巴出租秀都合百算。5周邊剛商場先生意倆人應(yīng)準(zhǔn)酬或滲其他興用途陜購買洽。需求董特點迫：過仿渡或秋投資順型需崇求，療有裝齊修需撞求，惑使用氧年限悲約3-每4年。?二+一房兩兩廳嗚的客妨戶群1準(zhǔn)備再結(jié)婚狡或剛攝結(jié)婚宮的新社人，網(wǎng)他們搖年齡哈在25底~3誦0歲左俱右積腸蓄有貫限，著尚未丙有小桌孩或難孩子墻很小饑不需董獨立遠臥室柴，第敲二房累用作揀書房擔(dān)或多駱功能慕房或堵客房鉤。2老人資的住杰房，戀他們擇不需訂要太飲大的港房屋蒙要求位房間冒采光蛋好，師距離哀基本延生活宜配套乞設(shè)施屬近，腸上下鴉樓生柴活方華便。?三房扔兩廳獅的客后戶群1年齡脊在30己~3槐5歲左度右有考一定唱的經(jīng)旗濟實虛力，索孩子尚稍大倡必須騙有自間己的伸一間凳房間兼，另仗需準(zhǔn)異備一棕間客殃房或勿一間僚書房農(nóng)。需求紗特點刊：過市渡或長經(jīng)濟鞭型需舅求，雷使用飽年限翁約7-槳10年。產(chǎn)品箭計劃開發(fā)甚計劃資金撲計劃建筑故計劃項目映開發(fā)營的致蠢勝策兔略與莊張共舞上馬蔽對下督馬萊茵明東郡帽與天諷元城揀是東姜山住誤宅市虹場的箏大莊仰家，懂兩項銀目的馬開發(fā)拾提升德了東房誠山住口宅市塌場的浴檔次田，吸多引了漆眾多隆買家熊的眼弦球，呈聚集農(nóng)了此回地段屢的人襪氣。萊茵紀(jì)東郡榴與天偽元城狡的良區(qū)好銷拾售態(tài)姨勢必接定會竭帶動上其周僅邊樓鞭盤的圖客流亮量，衫其完段備的罩配套桌設(shè)施村也將損成為杏周邊招共享巷的有京利資脖源。與莊況家共素舞將刷成為羨本案央一大象特色脈。莊家肉規(guī)模您大實檔力雄底厚，廢本案供規(guī)模猴較小礎(chǔ)，全轉(zhuǎn)面競誕爭在牲本項植目不詠可行轟。找再出莊醬家產(chǎn)想品的紗缺口鬧和弱電點，提在本征案將痛之攻窄克，奇用我羨們的垮一流席產(chǎn)品潔去沖犧擊莊訪家相焰對有來缺陷律的產(chǎn)猶品勢司在必信得！一業(yè)產(chǎn)品債定位產(chǎn)品夜附加庭價值案的構(gòu)柱筑與運創(chuàng)造附加櫻價值梳的創(chuàng)戴造可扣以從局以下依幾方佛面著羞手█填錯位芝化——普陀史大盤騾幾乎挑都從銷產(chǎn)品者本身噸的賣走點渲詢?nèi)緷袢胧忠?，造允成水分景、娘生態(tài)溝概念叮的重籌復(fù)，MY雁CI勻TY的成礎(chǔ)功即模是錯族位意贊識的款體現(xiàn)套；█緒個性閑化——價格萍個性菊、建等筑個貫性、舌功能扒個性散、環(huán)籍境個雜性等遷方面頂著手鏟，如返去年45雁00吊-5慨00察0元的址生活魂型別個墅上書市量督為零麥，造即成淺越水灣倍別墅遵一周圣內(nèi)訂巴完；█唉定制勞化——北京拾的高膛檔個棄案（朗塞納培維拉調(diào)）只傅為身濃價上掩千萬汪人士株規(guī)劃碗，許賭多細赤節(jié)在寒普通埋樓盤鐘很難世照搬氏，所洽以在蹲行情30咱00元地貸段創(chuàng)局造了80拐00元的涌業(yè)績衛(wèi)。江寧稻核心甲生活男圈中澤，為份青年挑白領(lǐng)使度身芝訂造啊的中欠檔精芳致花會園社割區(qū)。?市場哪定位?產(chǎn)品獨形態(tài)憲與功喬能定壞位純多菜層與槍商業(yè)鴨結(jié)合螺，緊達湊型寧、過別渡型洲、投纏資型射結(jié)合逐的住礙宅產(chǎn)優(yōu)品。?產(chǎn)品音風(fēng)格譜定位適應(yīng)秋青年下人活領(lǐng)躍、灣自由恨、前凈衛(wèi)的后意識戚形態(tài)臥，社佩區(qū)風(fēng)弓格以焦現(xiàn)代陪建筑嚴(yán)類型刊為主芹，強災(zāi)調(diào)色桿彩與喂塊面治的組稅合。二聞戶型滲配比仙與總渠價分奔布?戶型襖配比戶型一房一廳三房兩廳其他比例15%75%10%面積30~50M2100~105M2其他比例15%75%10%?總價驕與付妹款方剖式區(qū)倚間總價宋控制婦在26萬以擴內(nèi)首付幕款控鄰制在5萬左鑄右月付騎款控滿制在14貝00元以映內(nèi)產(chǎn)品矩競爭萄分析三種堡武器揚長敢才能葛避短戶型延構(gòu)成二期梳工程析共15棟，38盼4套，夕其中尤兩室78套，什三室22兼8套，烤四室76套，凝復(fù)式2套。面積徹配比魔與總井價兩室賞面積瘦：92堤.8平方美米—1咬00魂.5平方于米，省每套枝房價25驕.5偏2萬元—2寫7.版64萬元財；三融室面注積：11多7平方施米—1起30平方支米，休每套撲房價32柿.2萬元—3愛5.孟8萬元朗；四野室面嶼積：15夠0平方萌米—1項80平方臉米，每每套賞房價41假.2諷5萬元—4勾9.芳5萬元士；躍素層面識積：15部0平方敏米，蔑每尚套房葉價37刪.5萬元廟。1#、2#、3#樓為拘兩室傘或躍鞋層（1#夫3#邊）舉，兩授室均棵價為27霸00元/平方娃米左夏右，晉躍層嶼為25尤00元/平方謝米，媽其他淡三室.四室測房型抬均價單為27穩(wěn)50元/平方肅米。結(jié)構(gòu)騰與進渴度1#、2#、3樓為5層住榜宅，咐其余羊為6層，爬樓間磨距為21平方狐米—2眠5.舒6平方倒米，面主打妙戶型悼為三習(xí)室。森二期冶明年4月交群房。?市政誤天元甘城綜倍述市政步天元拿城三慢房都薯在30萬以覺上，譜但小欲三房刷的持召續(xù)熱石銷和恨來自單銷售應(yīng)一線搞的反暖饋將亭影響脊后期婆產(chǎn)品劑的設(shè)冶計。萊茵東郡戶型到構(gòu)成一期22棟，念共26紛6套，剛其中貴躍層94套，犧兩室32套，乎三室14侄0套。抹已封顆頂，嚴(yán)明年5月交松房，真現(xiàn)一處期全握賣完執(zhí)。二期仍共23棟，28傭8套，板其中以躍層96套，潑兩房24套，問三房16秒8套。面積悟配比滲與總讓價均價27椒00元/平方漁米。例兩蓬室面蚊積：10寬3.撕01平方駁米，豎單價疑為27敬40元/平方鉆米，碰房套祥價28田.2萬元茫；三皮室面蔬積：12辭0平方售米—1姜38平方浸米，腸房價匠（萬姿元/套）32叫.4碼—3觸7.燙26；躍姜層面郊積：16塞6平方柱米—1忌95平方趴米，逐房價?。ㄈf墓元/套）44童.8脂2—昨52墳.6科5。結(jié)構(gòu)著與進抹度二期墾剛動創(chuàng)工，豈樓間典距16蕉.5歡6米—1治8米，恨綠化殿率45瓶%，兩袍室均誼在一全層12個單托元中漿，3、4層為摘躍層伐，整還個小銹區(qū)樓篇層為4層，?萊茵斧東郡駕綜述萊茵漏東郡昌三房控也都剛在30萬以框上區(qū)敲間，軋但其尾主力旁大戶崗型導(dǎo)蓮向使勢其不古與本蜘案構(gòu)鈔成直序接競爬爭。?競爭捎武器西之一——戶型本案割以經(jīng)冤濟型傘戶型亡為主掌，實敏用戶易型是投爭奪晶低端判客戶全的關(guān)銷鍵。推薦輪戶型頑設(shè)計迎選型市政殿天元穴城三房想主力驕戶型B1型三房邪二衛(wèi)涌約12陷0平方B2型大三尺房驗約13識0平方萊茵你東郡三房扶主力雷戶型E型大三桃房采約13悟4平方A型三房息二衛(wèi)泄約12掀6平方工作身陽臺？儲藏善間？?競爭武武器晴之一——選位兩大代項目堆低端燙產(chǎn)品突分布寧在較沫差位阿置，亭相比觀而言浮，本摘案三麗房分都布將叉更為晉合理董。市政呀天元凈城二期槍平面賓圖?競爭臘武器算之三——總價本案曲的三殊房價穗位區(qū)表間接診近兩鼓大項薄目二這房產(chǎn)許品，沿勢必釣分流狼對方執(zhí)大部貍分低帖端客車戶。1規(guī)劃搖結(jié)構(gòu)捷與空肌間構(gòu)符成：閥小區(qū)炊以多臨層住膨宅為嗓主共索分為3到4個組挽團，灶每個喚組團俱都引冶入生蒸態(tài)綠抹化帶糠并結(jié)拐合步鞏行系沸統(tǒng)組瘋織環(huán)覽境空楚間。2道路在交通遇系統(tǒng)剪：道造路分快三級斥主路誕寬5米南刮北貫通穿小動區(qū)，訂組團并級道草路寬4米，岔人行江道路墓為1.負5米并斯創(chuàng)建夫步行兄景觀欺綠化屑帶。熟可考腹慮地現(xiàn)下停休車地后面上敗可做顯休閑曲場所商。3草坪蚊相對拉樹林崗而言畝，觀碌賞性胳強、響實用蒼性弱進。不仇論是眾從改仙善社顛區(qū)小紋氣候載，還鞠是從葬養(yǎng)護蛙成本滅來看申，我患們都摸傾向構(gòu)于多威種樹蟻木，蕉適當(dāng)街減少渣草坪淘比例聚。4集中悼的中莖心綠敢地雖屋然具欲有較捆高的脫觀賞貢價值祝，但厘與小戲區(qū)內(nèi)懸大多響住戶捉之間搞拉大發(fā)了距貞離不戶利于顆住戶叫之間榮的溝掩通。數(shù)因此賭，我似們傾碑向于損分散欲組團休式的屬綠化吊設(shè)計涌。5住宅鏟區(qū)綠串化不咱同于篩公園四設(shè)計舒，其扁功能未性要養(yǎng)求遠歡高于燭藝術(shù)牧性要緞求，長住戶方需要弄的是芬一個忙孩子濃嬉戲券、老輛人活說動的芒場所嘉，而射不是節(jié)讓訪拒客或黨路人他稱贊型的街堡心公信園，缸所以柔我們步傾向成于可征達式燈的環(huán)暮境設(shè)兩計。?產(chǎn)品徐規(guī)劃撫建議客戶馬渠道膏分析坐收慰漁利后到斃的鳥莖兒有性蟲吃推案披進度消分析厚積旗薄發(fā)集中黨優(yōu)勢剩資源，發(fā)動！廣告畝策略媒體岸策略價格奮策略銷控春策略廣告飛企劃井重點肌是基米于產(chǎn)探品，夕超越炎產(chǎn)品█鋒廣告塘企劃伴不是煮產(chǎn)品繡說明深書——產(chǎn)品耽賣點聞可以稠在展委覽會搏，軟望廣告船，現(xiàn)蔽場表蘭現(xiàn)，爪印刷拳資料震等方帖面?zhèn)髋_，孤廣告連企劃悉首要斬目的練是創(chuàng)襖造、賢誘導(dǎo)勢、喚精醒、稅展示閱某種懇潛在恭的而反且被模向往主的生見活理秤想、包場景角，暗應(yīng)示產(chǎn)粘品具毀有吸純引人解的某摩些特巴質(zhì)組胳合；█唯廣告鎖企劃往不是貍樓盤糾銷售豈人員——廣告卸只能貿(mào)讓人腔產(chǎn)生鉤關(guān)注據(jù)、好惕奇、慶共鳴才、愉藝悅、炮反思津、沖渴動，清銷售浪只能永在現(xiàn)白場面付對面胸解決輕；█技廣告魯企劃使不是箱廣告莊美化——版面撇有許杰多漂呆亮的灶方式要，我合們的絡(luò)標(biāo)準(zhǔn)吩是廣惜告應(yīng)贊該是環(huán)產(chǎn)品穩(wěn)形象夕與企渾劃概馳念的榜承載釘體一爽市場塊推廣母策略長期帝以來嘴，房杰地產(chǎn)覆開發(fā)泛企業(yè)騙都是設(shè)把特羨點當(dāng)漸賣點持推廣管。19弱95年以撥前住我宅的膽賣點飼主要例是位菠置、殺交通喊狀況充、價蝴格；19被95年之珍后，銀主要迎講品家牌、撈環(huán)境唐景觀役、物筒業(yè)管技理及腦小區(qū)丑規(guī)模平；近期挖住宅規(guī)的賣用點又暈主要墨講智岡能化截、生換態(tài)、位強強來聯(lián)合斜等。隨著這市場謀日益京成熟伙，產(chǎn)奶品同搭質(zhì)化仙程度增加劇岡，市砍場推碧廣開摘始進儲入形玩象運償作階漏段。?【技巧歸一反超越萬產(chǎn)品】由于帖產(chǎn)品惱各方樹面成開熟度思提高所，明憶顯缺銷憾因畢素降贏低，愧許多落原來蜓的賣沿點變乎成了型標(biāo)準(zhǔn)挪，推坡廣的趙主要黃任務(wù)損也從懼介紹麻產(chǎn)品早晉升廈到為詢產(chǎn)品拖塑造段形象呢、質(zhì)掙感。推廣序的主宏要思慰考方兼向也兼從產(chǎn)府品提灰高到疤如何去使產(chǎn)毒品在咳形象奴上超看越競偶爭對扣手，慈更多肉的獲摧得目盲標(biāo)客現(xiàn)戶的戲欣賞山與認善同。?【技巧桂二楊流行利智商】推廣志主題卸被市編場接敬受的尾方法需之一蔥是尋必找目瞞標(biāo)市另場關(guān)會注的梨熱點規(guī)，發(fā)秘掘他喬們的昨價值催觀念南、主講導(dǎo)思售想、燦生活下目標(biāo)獨、成杠就理固想等驚，使綠產(chǎn)品畏成為里符合夠他們妖追逐掘目標(biāo)戰(zhàn)與欣宗賞角土度的捷時尚嘗品，絞使產(chǎn)放品與新市場敵的關(guān)才系從責(zé)被動賴的選其擇性影階段強上升冶到主怨動的返排他行性追水逐階匙段，父達到怒產(chǎn)品投與市膨場的候良好居互動誦關(guān)系伍。流行鴨智商繞運用勾特點菌：◆戒戴上末足夠艘高的別帽子◆膜足夠裁動力袖推升其流行◆躁制造秋漂亮滋的購騰買理負由或鞠借口◆差煽動觀趁勢神追逐申的行拜為◆薯營造閣欣賞臟廣告傻、瞻越仰廣統(tǒng)告的霧氣氛?【技巧短三段暴力肚美學(xué)】如何區(qū)在廣妄告主翼題相仍近，夜手法嘴雷同焰的環(huán)蠟境下董，讓教產(chǎn)品贏訊息隊突破干重圍荷，使雕人印急象深社刻？如何其在廣四告貫星穿產(chǎn)擁品銷悉售過代程，香相對再密度億較大爺?shù)姆掌眹锕?，使路產(chǎn)品鐘廣告宏保持訂出新助出奇襖，愉津悅觀輸眾？廣告詳?shù)木臣そ鐟?yīng)共該是鑒“酒摟不醉職人人成自醉悼”達收到攻勢心為及上，助攻城搭為下綱的目企的。肆要求斥推廣憲的主卷題保托持一預(yù)定的憲包容潑性和富豐富蘋性，紛在商頂業(yè)的啦目標(biāo)緣瑞中，盡保持荷主題領(lǐng)、手羽法或克元素券的美蒜感。許也就痕是：給主堂題內(nèi)此涵給產(chǎn)斑品個泡性給品被質(zhì)格灰調(diào)給購元買行謀為理似由及顯美化規(guī)劃兆環(huán)境乏適合炎業(yè)主督層次候要求揪；空間惹環(huán)境濃滿足伏業(yè)主蓋居住炸要求廟；生態(tài)慶環(huán)境板關(guān)注絕業(yè)主廢生存怖要求畏；視覺頁環(huán)境汁照顧搞業(yè)主汽心理廈要求憂；建筑始環(huán)境禿達到夜業(yè)主朽素質(zhì)躺要求校；人文辟環(huán)境焦尊重喝業(yè)主葡交往厘要求確；智能舟環(huán)境免預(yù)計般業(yè)主厘信息打要求柔；配套較環(huán)境析符合豈業(yè)主屈方便普要求杰；組織盈環(huán)境咳立足盤社區(qū)芬未來雁成長汗；公共療環(huán)境萄延續(xù)嗚社會億進步不機制敬。二尖推廣界主題換系列三啞概念均的突維破方泄向【本案籠屬于慣重包滴裝產(chǎn)姥品】對比割本案師的綜撿合條踐件，顯在產(chǎn)垮品銷最售成噸功的廊三大歷保證冷：產(chǎn)硬品力斧、企平劃力援、銷夫售力樂中，概產(chǎn)品摔力與頂企劃網(wǎng)的能輪力是揉銷售蹤蝶成功趙的前位提。【產(chǎn)品齊類型灰的理蹤蝶念強竹于細濟節(jié)的慢表現(xiàn)】由于蛇兩大庭項目躬的推被廣將希極大膛提高資區(qū)域累曝光融率，筍吸引壇購房燃客戶財“眼丑球”林，本蠅案參脊與其呢間，風(fēng)已無廊須多鏟費筆低墨口血舌解篇釋產(chǎn)育品細字節(jié)（遙那是析現(xiàn)場濫銷售袍人員吐的強巧項）藝，廣盯告表更現(xiàn)的資重點集將集玩中呈貓現(xiàn)本導(dǎo)案與澤兩大閘項目返不同遙的市恒場指膊向及盜產(chǎn)品湯定位憂特色其。四半推廣故方式叮及媒束體選景擇雖然康我們搶的產(chǎn)假品的水目標(biāo)塌客戶瓦群是便針對臉白領(lǐng)棗人士薦，但肯由于煉產(chǎn)品滔具有線超強犁的市得場適莖應(yīng)能麥力不蠅可排郵除會車有大婆量普屢通市國民及仗其他浴人士甘前來船購買恢成為幸本案農(nóng)的客言戶群愛，所善以媒流體選斯擇應(yīng)舍傾向視大眾芹媒體觀，如陸報紙意、電牙視廣鵝告、籌戶外礦廣告禁牌等新?，F(xiàn)代殖快報每天塑有50徹-6街0萬份賤的發(fā)性行量妹，相雀對于咬金陵燙晚報妙和南干京晨鳳報的顧發(fā)行橡量略羨勝一擱籌。南京難晨報的發(fā)粗行量穗也有50萬份面左右溫，若史以兩迅人共襪享一傘份報盲紙來水推算測，每件天現(xiàn)峽代快脈報的軌閱讀痛人數(shù)10斯0萬人久以上瞇！這枯個數(shù)下值對叮于以激擴大猜知名顛度或封進行照產(chǎn)品男宣傳述為目遇的廣機告有析足夠待的吸沾引力區(qū)，所郊以建憲議本渴案選蔽擇現(xiàn)臉代快竭報和蓮南京紋晨報晉作為羅廣告筍投放再的主頃要媒絨體。為避真免宣吸傳途啞徑的雹單一診，適校當(dāng)制構(gòu)作形象士電視馳廣告進行芬投放輸，再漢配以宣傳遮單頁失、道焰旗、候戶外掙廣告巷牌足以考使本背案的而推廣享途徑顆多樣厭、內(nèi)累容全靜面。由于條本案毒目標(biāo)滋客戶分群定雁位是副針對污白領(lǐng)嬌所以互聯(lián)揪網(wǎng)成為貴廣告僑宣傳恰的又撇一途您徑。通過題市場際分析殿本案司預(yù)計泉應(yīng)在12月中強旬或1月初芳開盤牢為宜檔，11月、12月上鼠旬成渡為本悶案預(yù)厭熱期撕。這一瓣期間鳴主要稈任務(wù)械是為佩項目附開盤族打基馬礎(chǔ)，里做好泥項目蘇開盤訂前的芹準(zhǔn)備示工作蔥，擴匠大項驢目知呢名度橡，為筋開盤表積累熊一部皇分客工戶，場推廣惜方式蠅主要蓄以單堪頁、牽圍墻申彩繪糞為主年，也薯可適眉當(dāng)在陷報紙瘋上對尖項目嫁進行饞簡要戒介紹路以擴捐大本哭項目倦認知雄度。12月下理旬、1月、2月為艙本案優(yōu)強銷挖期在銷妥售階奧段上填來講舟是關(guān)松鍵時臂刻，般各種津宣傳劃方式真應(yīng)齊搭上陣政，為碗本案鍋熱銷竄造勢爬。3月、4月為霧持續(xù)勉推廣伐期，房徒源所零剩不柄多，固銷售站速度同會降民低，界廣告民力度拒可適屠當(dāng)回針落，奇雖然涼這一繡階段市廣告畢所帶暴來的疼成交趴率會釀有所鎮(zhèn)回落移，但紗由于冠本項真目有疲二期輩工程恥，所洞以3月、4月的塔廣告噸又在鄰為二放期蓄鐘勢，兔所以結(jié)廣告升投入龍必不多可少繡。?媒體勻投放皇分布仔計劃表（6個月丙）媒體種類預(yù)熱期開盤強銷期持續(xù)推廣期11-12月中旬12月下旬1月2月3月4月電視弱強強強中中報紙中強強強中中戶外廣告牌中強強中中中道旗中強強強中弱工地圍墻彩繪強強強強中中互聯(lián)網(wǎng)強強強中中弱直接媒體樓書強強強強折頁強強強強中弱?媒體辰投放涼分布柔計劃五隔推廣扎執(zhí)行窯計劃?推廣樂重點送與目幫的?推廣聯(lián)的興潔奮點完美偵戶型面積覆適中買得珠起的辰好房爐子環(huán)境究舒適（1）板州塊整漆體認萍知度氧的提賞高提升質(zhì)該板倦塊整購體價適值塑壞造時呀尚自派由社潮區(qū)形芝象加深袖消費裁者對慶板塊挖的認沫知，文為項胳目推乖廣進耐行鋪奧墊（2）項男目推遠廣造成駛客戶紋對項愁目倡庸導(dǎo)生確活方聚式的怪認同領(lǐng)，促技成購純買宣傳置新青氏年情棒調(diào)社露區(qū)，纏推廣擾獨立篩的自撓由生有活。使消漸費者震深入取了解斥江寧轟板塊素，了眉解年蘋輕態(tài)作的自嬸由生爭活，榨并表烈現(xiàn)出憲來，黨引起傭潛在器客戶叛的共蒙鳴。通過沃營銷榆推廣紗充分榴演繹踩出：州是為梳生活耳而建葉，而桂不是免為賣摸而建被，不神是媚憤俗強調(diào)超社區(qū)揮的整猴體推燥廣，粱是推洞介藝研術(shù)作夫品，免推薦塘一種接生活濃方式喪，而震不是替簡單浴地賣筑房子惕。通過缸營銷更推廣僚，使裹項目象自里釀而外外地散肉發(fā)出澡一種抖獨特翁的氣耳質(zhì)與協(xié)風(fēng)格旗，顯觸示開嚇發(fā)商忍的品商位格柿調(diào)。最終襖使消抹費者蔥接受腹到的且信息表得以燒還原右，在答社區(qū)尸與建妹筑中竿原汁躲原味哥、淋架漓盡卻致地嗽表現(xiàn)暮他們位的思拍想與沖愿望使。闡明鑼所追獅求的名是革如命性樂的生鍋活方新式的滲改變陶，而鄰不是廳固有萍方式婆基礎(chǔ)作的漸鹿進發(fā)跑展。通過際推廣響，還稱“自盤由獨世立生沙活”點的原魄貌，須引起小受眾統(tǒng)的認紅同與良向往叔。?推廣屠原則時間辟：20浮03年11月至20免03年12月底營銷奔階段血：內(nèi)部雜認購異前期晉和內(nèi)臺部認責(zé)購期1制作愈風(fēng)格吸鮮明步的宣千傳折守頁廣企泛投泳放2在此拒之前估售樓倦部應(yīng)郊裝修響完畢失并交劫付使會用，良售樓或人員造開始階接受鑒客戶堡來訪揮和電觀話咨查詢3工地籠現(xiàn)場譽作圍冤墻，淡外用柿彩色甘噴繪雕表現(xiàn)殊本案常風(fēng)格宿宣揚因自由數(shù)獨立否的生促活方芒式4報紙午廣告樓適量不投放劫，擴攻大區(qū)討域客哀戶的農(nóng)認知竟范圍5在城就墟路機與金勵箔路隸交叉痛口設(shè)扁置巨堵型廣蒼告牌府對本賤案主燈題進懼行]宣揚6由于懂本案掘距離浪主路君還有銳一段若距離河建議容在主襖路入限口處揚設(shè)置子導(dǎo)引鋤牌?推廣烏計劃時間冠：20差03年12月底惱至20像04年3月營銷鞭階段微：開盤辨強銷之期1設(shè)計卡制作見與本躲案風(fēng)盲格品并質(zhì)相忌符的摩精美擴樓書及對本熟案進辰行全感面介已紹2擇機徑開盤幼，舉素行酒聚會并巴邀請摩政要架參加閑開盤完剪彩桃儀式妹。邀御請內(nèi)練部認搏購時巷期的燈準(zhǔn)客傘戶和汗?jié)撛诒靠蛻魞魠⒓訐祥_盤譯儀式贈準(zhǔn)備皮精美紐奉小禮冤品贈下送給托準(zhǔn)客旦戶和轎開盤救當(dāng)天鞠訂房從的客疫戶。3強銷通期廣絡(luò)告造藏勢加擁強產(chǎn)寺品推租廣。道旗仇準(zhǔn)備涌就緒在天隆元路站與城累墟路珠交叉抵口增血設(shè)戶目外巨謝型廣俘告牌定時萬安排遲看房爭車以幻玉方便芬市內(nèi)券客戶棵看房報紙翻廣告收及時票跟進1月每嗓周三厚、五述分別悼投放伯通欄般、10佳.5通廣耀告2月每娃周五原投放10須.5通廣嚇告。4現(xiàn)場嗚導(dǎo)示罵系統(tǒng)灘的強左化工地夾圍墻厲的包培裝現(xiàn)場女新青隙年情灘調(diào)社槽區(qū)氛柄圍的臥烘托主題蛛宣傳姓海報主入昨口大潮道的薯包裝接待勾現(xiàn)場僵咨詢薪、認騰購20懸03年11月至20征04年2月推伐廣費種用預(yù)量算（裂單位判：萬債元）項目總費用占總支出比例（%）2003年2004年11月12月1月2月報紙廣告費用30435151010戶外媒體101410樓書印刷品的制作34.312房展會45.74電視電臺等媒體廣告57.15其他及不可預(yù)見費1825總計70?費用茄預(yù)算依據(jù)蒸本項用目的站市場穿定位譽及產(chǎn)戶品特包性，斑我們擁對于網(wǎng)一期釀的銷鈔售提南出四捕步走坦的大住體思川路。劫主要杯包括斃：銷售唉前準(zhǔn)窄備部厘署階用段，辱即項恒目的聯(lián)導(dǎo)入孤期；進行喊產(chǎn)品喂初步盛市場戒試探督階段咬，接姐受內(nèi)仇部認僚購；正式符銷售落階段嗎，項克目開莊盤，泥即項總目引雅爆期康；強銷浮期，為即項碰目的勺持續(xù)汪熱銷要期，崇并爭唱取用3-句4個月問時間堡一期蘭銷售受結(jié)束旬。六罪銷售淋提案銷售芽前準(zhǔn)突備工煉作大括致如驗下：模型太及沙矮盤制具作售樓蛛處的妙建設(shè)委裝修奴，根讀據(jù)項歸目定拍位及沫市場查行情般，我選們強尚調(diào)售珠樓處確綠化乞環(huán)境窯的建刃設(shè)，乒即綠褲化樣習(xí)板區(qū)碑的建鑒設(shè)。工地寸現(xiàn)場環(huán)形象魄包裝樣板逝房施還工（種如有配可能扁）LO男GO、宣蜘傳主聚題、技標(biāo)準(zhǔn)費色的繁確定售樓柳書的巨設(shè)計灶制作形象躍廣告廢定稿冰、引孟導(dǎo)旗撥、橫慨幅的課設(shè)計種制作廈售樓哭處胸聚卡、議名片允設(shè)計晨制作價格剃定位神分析完，制殖定價津格表便，