北京超詳解公園內(nèi)商業(yè)項目策劃定位報告大量附圖

公園商業(yè)項目策劃定位報告報告主要分為如下八個部分市場環(huán)境主要商業(yè)商戶調(diào)研項目定位

租售價格

項目產(chǎn)品

財務(wù)估算

參考項目

第一部分市場環(huán)境研究區(qū)域界定

東北四環(huán)與東北五環(huán)之間；東至京順高速路（機場高速）；西到京承高速路（地鐵13號線），即整個望京區(qū)域。區(qū)域總體環(huán)境與分析

區(qū)域總體環(huán)境與分析

區(qū)域總體環(huán)境與分析

區(qū)域道路及交通設(shè)施規(guī)劃分析

區(qū)域道路及交通設(shè)施規(guī)劃分析

目前望京區(qū)域內(nèi)以私家車、出租車及公交系統(tǒng)交通為主要交通方式,地面公交系統(tǒng)發(fā)達，該地區(qū)現(xiàn)有地上公交路線達18條；到達該區(qū)域的地下交通工具主要以地鐵13號線及區(qū)域內(nèi)在建的3號線為主。市場供應(yīng)分析---區(qū)域商業(yè)市場現(xiàn)狀

市場供應(yīng)分析---區(qū)域商業(yè)市場現(xiàn)狀

名稱專業(yè)市場住宅商業(yè)寫字樓底商現(xiàn)有供應(yīng)量（㎡）33000㎡171184㎡19804㎡合計223988㎡市場供應(yīng)分析---區(qū)域商業(yè)項目的未來供應(yīng)

名稱獨立商業(yè)住宅商業(yè)寫字樓底商現(xiàn)有供應(yīng)量（㎡）495000㎡311800㎡81800㎡合計888600㎡市場供應(yīng)分析---區(qū)域商業(yè)總供應(yīng)

名稱現(xiàn)有商業(yè)供應(yīng)未來商業(yè)供應(yīng)供應(yīng)量（㎡）223988㎡888600㎡合計1112588㎡市場供應(yīng)分析---區(qū)域未來商業(yè)格局

市場供應(yīng)分析---區(qū)域商業(yè)物業(yè)之租金市場供應(yīng)分析---區(qū)域住宅商業(yè)之租金區(qū)域住宅商業(yè)以底商為主，輔以獨立商業(yè)樓，租金區(qū)間在2-16元/天/平方米間，差異較大，但大部分住宅商業(yè)的租金集中在2.5-8元/天/平方米。價格差異主要受物業(yè)位置、店鋪面積、產(chǎn)品條件、入駐業(yè)態(tài)、樓層等因素影響。市場供應(yīng)分析---區(qū)域?qū)懽謽巧虡I(yè)之租金區(qū)域?qū)懽謽堑咨梯^少，分布不集中，租金區(qū)間在3-7元/天/平方米之間。租金差異主要受地理位置、物業(yè)條件、租賃面積等因素影響。除卷石天地尚未建成，佳境天城因位置較差大部分空置外，其余幾乎無空鋪。市場供應(yīng)分析---區(qū)域集中商業(yè)之租金區(qū)域?qū)I(yè)市場有租金區(qū)間在3.5-20元/天/平方米之間；購物中心的租金區(qū)間在2-18元/天/平方米之間；“六佰本”商業(yè)街是銷售型物業(yè)，不僅要考慮售價，還需考慮到租金回報，現(xiàn)階段尚處于定價階段，故沒有最終價格出臺。市場供應(yīng)分析---區(qū)域街鋪商業(yè)之租金區(qū)域商業(yè)多為住宅底商，街鋪數(shù)量較少，多為老舊臨建及餐飲樓，對本項目的參考意義不大，其價格區(qū)間在2.6-7元/天/平方米。價格差異主要體現(xiàn)在業(yè)態(tài)、面積、位置、產(chǎn)品條件這幾方面。

市場貢供應(yīng)伏分析--盞-區(qū)送域商得業(yè)物集業(yè)之忽售價目前輔區(qū)域究可銷脆售項稱目數(shù)量較躁少，啟長期號以來造銷售的主夫要商首業(yè)形續(xù)式為比住宅底商鑒，近揮期隨蘇著商斗業(yè)形式的肥豐富仗，出聾現(xiàn)了尤銷售型的榜集中有商業(yè)廳，價鋪格區(qū)間在俗1.寄1-機3.啦87陷元/栽平方迎米之文間。市場首供應(yīng)析分析--港-區(qū)紀(jì)域商帖業(yè)各湖業(yè)態(tài)呆現(xiàn)狀市場汗供應(yīng)興分析--翁-區(qū)旺域商瞇業(yè)各池業(yè)態(tài)窮現(xiàn)狀市場催供應(yīng)鑄總結(jié)20局07年底元商業(yè)葡供應(yīng)舒總量樂將超顯過11金0萬平邊方米寺，未平來達89萬平各方米彎，商姐業(yè)將昆快速某發(fā)展，堂市場夫競爭豪加劇;以住莖宅商露業(yè)為待主，吊未來亡將從祖住宅摟配套蜓商業(yè)倚向綜矩合性另商業(yè)籍過渡;商業(yè)租已經(jīng)取歷一腐輪重植新洗碗牌，走未來鼓發(fā)展怕方向槽更明近晰，絲式市場嘴更成雪熟;未來斯商業(yè)撈分布鞭范圍貿(mào)更廣陳，考底慮到叛內(nèi)部煙各地粱區(qū)需炮要;除購?fù)馕镏袘]心、且商業(yè)兵街租勿金對貝本項碑目有服一些暑參考割性，臘其它箏參考棟性不數(shù)強，尊又因痕本項目獨廚特環(huán)呢境與買建筑族形式構(gòu)，故叨其它濟項目宜租金裂參考殊性不兵強;目前拆業(yè)態(tài)黃以日夫常生難活配參套為蓄主，杯品牌勾商戶稠少，役未來刃各集貧中商本業(yè)投槽入及篩部分炎知名品牌鳥商戶筑入駐川，提母升區(qū)莖域市這場吸擺引力;區(qū)域搬尚處類于發(fā)衰展階啊段，宏短期柴內(nèi)租加售價勒格具棟有一叫定上內(nèi)漲空福間;市場匹需求母分析--慚-周誤邊人榜口發(fā)域展基菊本狀感況與驗分析名稱住宅規(guī)模居住人口備注合計10254865㎡256372人按照萬平米250人共25.64萬人市場麗需求鏈分析--剝-周旗邊人象口發(fā)防展基惕本狀昏況與貴分析項目內(nèi)容入住公司特征包括電子、汽車、文化、廣告、科技、投資、工程公司、教育培訓(xùn)、咨詢顧問服務(wù)等相關(guān)行業(yè)，辦公面積從100-2000平方米之間不等寫字樓供應(yīng)量552667㎡區(qū)域辦公人口估算按出租率80%計，目前人口約3.68萬人（建筑面積12㎡/人估算）市場件需求團分析--遮-周裁邊人鴿口發(fā)蛇展基辮本狀跳況與違分析名稱遷入人口寫字樓人口數(shù)量（萬人）25.643.68合計29.32萬人顧問目對區(qū)扯域各金類人彎口進干行統(tǒng)頓計，巨由于邪原住炸人口列、酒勒店流訴動人痛口、絲式學(xué)生斷人群稼、電魄子城綱科技理園辦樸公人廉群和恐韓籍蜜人群利數(shù)量片較難東掌握嘆，因促此未蠅計入傳其中襯。構(gòu)成悲較復(fù)沖雜；整體背綜合視素質(zhì)灑相對咬比較匠高；原住儉居民砌較少韻，大釋部分宿將隨未著區(qū)塵域的掃發(fā)展飾與改頸造遷孝出；高素冬質(zhì)新繭遷入候人口枕占區(qū)憐域總埋人口顧比重散較大誕；新建鼓住宅豪購買注者為兵公司趕高層墓、白佩領(lǐng)、吉外籍監(jiān)人士巨、海易歸人蜻員、林演藝啄圈人暈士等銜；區(qū)域垃內(nèi)寫給字樓蹲數(shù)量詢較少癥，商樣務(wù)人槍群總霸量較評??；科技糊園內(nèi)屠的辦鏟公人障群出需入有罪班車領(lǐng)接送嶺，在聽區(qū)域蜓內(nèi)活威動范教圍有乏限；辦公吳人群晉受教來育水立平較裝高，繞綜合甜素質(zhì)噴較好板；酒店且入住艙者多句為商眼務(wù)人培士；韓籍耐人員假數(shù)量少較多戲，收成入水占平較昂高；市場兇供應(yīng)因分析--孩-區(qū)傅域人猛口總蟻結(jié)市場徑供應(yīng)欲分析--為-區(qū)域首商務(wù)惡和居呼住區(qū)源對項罩目發(fā)礎(chǔ)展的深影響居住佳圈層居住陰區(qū)未廚來將雕為本隙項目青提供隨大量云中高庫端消姻費人踐群，風(fēng)區(qū)域桑內(nèi)商驕業(yè)場匹所相申繼建去成與箭營業(yè)，伸將減者輕非甩生活蝕用品團消費華的外濱流現(xiàn)路象，熱同時宣要兼槍顧區(qū)線域韓莖籍人我群的暈需要喪。商務(wù)字圈層商務(wù)敘氛圍穩(wěn)為本嘴項目擔(dān)提供鏟部分褲具備勢一定斤的消梢費能勝力的筍中高忘端消擁費者閉，其害消費魄多集中于零平時田，對物餐飲捐需求蠢較多莫，品疊牌認序知度讀較高金，追迷求良挎好的君消費表環(huán)境階；但際在區(qū)域內(nèi)薯消費裕頻次悉較少景，較威難對農(nóng)商業(yè)蛛有足蕩夠的室消費寇支撐遲，這析部分鼠人群驚將不柜納入種主要消費目群體飲。市場需求侄分析挨--炕-區(qū)咱域消便費者蛛特點附分析主要室為內(nèi)有部居柔住人烈群；主力漂人群漢為青刪年人,教育符程度維較高者，綜慈合素丑質(zhì)較臟好,年齡菜以25奪-4朽5歲之聲間為納主；擁有便一定患數(shù)量司中高循端消滿費者,收入勝較高慶，消撈費能偽力較拔強，鄰接受降能力覺較強禮；因白稍天外每出上煉班，謊消費穿時間播較有尸規(guī)律徒，多抽集中劣在平撒時晚敘上和腦節(jié)假瓶日；科技乘園辦弦公人妨群因聚活動徑范圍玩有限絡(luò)，消靈費時膜間多救在平漆時中梅午，乳以餐五飲居親多；因區(qū)狡域商快業(yè)供帽應(yīng)不廚足，搶消費仇外流而現(xiàn)象饅嚴重唯，對笑區(qū)域厲認同原度較慕低；消費矛場所臭主要吩集中泥在超舞市和六綜合質(zhì)市場鑒，消兔費者責(zé)要求贏較難怕被滿泄足；消費剃群體攔對購腫物、波餐飲預(yù)和休菠閑娛蒜樂方舟面需監(jiān)求較鳴難滿暴足；酒店推入住兵消費須外流退現(xiàn)象福普遍妨；韓籍屑人員荒數(shù)量徑較多跑，消彎費特脾點明倘顯，形對于犯韓式貴消費忠極為通青睞惹；項目黑的建共設(shè)對情區(qū)域忽環(huán)境嘩的影擋響對營柴商環(huán)悲境的熄影響對居潤住環(huán)懸境的厚影響對投岸資環(huán)增境的禁影響公園往建設(shè)侵對項頁目商細業(yè)環(huán)勵境的俊影響景觀哭公園竄對商別業(yè)的抓影響高爾提夫球淚場對變商業(yè)刷的影雷響宜家嚷家居般和家米樂福云對項庫目商包業(yè)環(huán)災(zāi)境的隆影響與“吩宜家冬家居訊“和素“家崇樂福廟“步晶行時掏間不駱超過15分鐘叮，消渠費人鏈群到識達本簡項目十分咬便捷泳；“宜軋家家老居“峰和“傅家樂吉?！疤澥袌龊尢栒倌媪εc齒影響甘力，就可能周吸引周望京將整個塊區(qū)域卵及東北精三環(huán)百至東雨北四烤環(huán)區(qū)楊域的薯消費紋人群箭，此醬部分費人群法將成困為本濟項目精潛在麗消費擺者；“宜族家家音居”金和“正家樂愁福”匯消那費者年購物王離開壓后，厚需經(jīng)野過本選項目面從望臘京西鏟路或北四贈環(huán)離撥開，及為此剪部分狡人群譽前往取本項醬目帶鐮來便決利；區(qū)域娛未來批呈現(xiàn)劣多個渴商業(yè)煩密集違圈層沉，將斷影響喚本項絹目發(fā)趣展，怪但臨拌近渾“宜悼家家仇居”和“不家樂織?！眿D，將失增強撒本項煙目的叨競爭畫力；區(qū)域革商業(yè)案組團拋分布棒分析第二恭部分針主料要商沸業(yè)項目榆區(qū)域練主要淹商業(yè)另物業(yè)呆個案乘分布分布咐特點逗如下悄：對區(qū)誤域而紗言較牌密集篩，對貫個體而矮言相專對分赴散；除“支望京末國際碑商業(yè)臂中心杰”外，茶均位倒于望討京住達宅較溜密集區(qū)漿域；分別兄位于閣望京直中、鈔東與只北部，滑本項日目所姜在的劃南部桂地區(qū)尚凡無競浪爭性叔項目迅出現(xiàn)轉(zhuǎn)；項目情區(qū)域腔主要硬商業(yè)步物業(yè)堡個案街競爭為力及步競爭栗手段拋分析項目叉競爭喬力分視析入市寒時間暮早，陸有穩(wěn)緒定消棒費群爸；品或牌折李扣店搬，有淋一定厲吸引扶力。項目霧競爭凍手段昂分析折扣催店在年區(qū)域丑市場紗競爭予壓力識相對妥較小妖，吸太引中妖低端鎖消費抹人群促；扣吸點形那式，呢商戶麥壓力相潤對小更，經(jīng)掙營者就與商洞戶利臉益相戲關(guān)，角對商京戶具枕吸引逝力。項目羅名稱基：望床京一蛇號總建密筑面固積：悅13仍60住0平唐方米市場穿定位遣：品匪牌折久扣店經(jīng)營市模式勿：扣絞點形啦式，由15旗%扣蹄點開業(yè)堅時間鐵：2莊00刃5年符11碑月項目膠區(qū)域病主要雹商業(yè)煌物業(yè)揀個案跌競爭關(guān)力及踢競爭至手段尖分析項目天名稱鉛：中額福百忍貨（寺鑫隆閘外貿(mào)甘服裝切商城朱）總建搶筑面濁積：弄14000餓平方羅米市場因定位街：小商咳品市獎場租金惠價格：10頑-1紗7元肅/天孩/平璃方米開業(yè)堵時間譽：20精02竄年百寸貨開胡業(yè)，脊20茶05灣年轉(zhuǎn)渴型項目辱競爭菊力分困析位置芹優(yōu)越鄭，交眼通便租利，動配套笑齊全型；位慚于望訪京商亞業(yè)發(fā)聯(lián)展成畝熟區(qū)犧域，瀉依托組大中企電器、譜京客憶隆超嗎市等列商戶上，商豪業(yè)氛醬圍濃崗郁，問在區(qū)御域有課一定餓影響張力；稱入市脊時間愉早，具備駁認知射度。項目況競爭嚼手段過分析借助汁與旅姑游團緊合作溫的方上式，限招攬素消費勢者；品鋪位餡以10平方嚴米小謝面積腐為主薯，以銜提升租金橫價格冬。項目散區(qū)域川主要律商業(yè)目物業(yè)昂個案峽競爭廢力及蹈競爭淹手段粘分析項目幼名稱數(shù)：旺唐角廣牌場總建怨筑面簡積：秋20搏00銜0平并方米市場哨定位拒：小帖商品擋市場租金店價格甜：3萬.5固-2結(jié)0元狹/天島/平以方米開業(yè)述時間飄：預(yù)賣計2判00煙6年賺5月項目叫競爭血力分駱析位置饅優(yōu)越期，交悅通便纖利，膏配套宜齊全銹；項虛目位巴于望崇京商騾業(yè)發(fā)碑展較醒成熟斤地區(qū)車，依跡托大中電磚器、待京客除隆超單市、的中福敬百貨灶等商砌戶及璃區(qū)域斧商業(yè)緞氛圍堪，有糊一定趁影響年力；逮為新建項擺目，訂產(chǎn)品李與購照物環(huán)稿境相摸對優(yōu)欣越。項目漠競爭耍手段渴分析引入秀大型諷主力繭商戶錘，為損項目詞帶來撞人流蜻；小腸鋪位許分割哨方式抓，提溪升租符金。項目餃區(qū)域殘主要矮商業(yè)橫物業(yè)室個案班競爭蛙力及慌競爭悔手段朋分析項目廣名稱墊：六肯佰本贏商業(yè)爸街總建跌筑面鍋積：霞90婚00故0平班方米市場捕定位鄰：城襯市級弟、生憤活化且、新娃商圈優(yōu)、ST楊RE窮ET陷MA童LL開業(yè)序時間方：預(yù)橡計2腿00針7年鎮(zhèn)底項目順競爭謙力分嘉析面積感大，汽業(yè)態(tài)辯豐富直，有尾一定休吸引弦力；完商業(yè)飛街形升式，臺有一據(jù)定吸埋引力薄。項目南競爭莫手段旬分析將引增入大篇型主仆力店猾，吸揀引人鈔流；西大型寶餐飲漏占一尿定比霸例，柔餐飲數(shù)與購俱物形腰成互肆動。項目似區(qū)域村主要攪商業(yè)盈物業(yè)松個案辮競爭扎力及次競爭巧手段呆分析項目蜻名稱當(dāng)：望德京購瘦物廣印場總建鄰筑面追積：攔89第00專0平隱方米市場畢定位短：區(qū)公域綜襖合購偶物中開心租金妥價格盟：5羨-1及8荷元/驚天/看平方多米開業(yè)景時間砌：預(yù)數(shù)計2牽00炮6年強5月項目宿競爭遞力分鳳析位置逐優(yōu)越蛇，交舌通便伐捷，寺居住抖人口災(zāi)密集估；沃蛋爾瑪予間接疾為該自項目點提供帖人流贏；面厘積較大，變綜合良性較低強；透產(chǎn)品昨與購潮物環(huán)奏境較障好；侵兩大幅品牌彈組合錦具有章較強趴市場淡吸引班力。項目伸競爭河手段鼻分析華聯(lián)希有效杜吸引胞商戶,通過抓合理驗規(guī)劃聾，引碑入知嫩名品處牌，屠吸引柿中高州端消澡費者捏；未存來將采用顧百貨撞公司下“返斜券”戰(zhàn)促銷市。項目刊區(qū)域朱主要孟商業(yè)籍物業(yè)竟個案徹競爭掘力及靜競爭盯手段符分析項目裹名稱灑：望最京國蓮際商彩業(yè)中貓心總建緣瑞筑面囑積：損12誼00蠶00啊平方非米市場剩定位棕：集群購物勁、餐閥飲、落娛樂嫩、休犁閑、社交姨、商填務(wù)于雙一體閥的一北站商熟業(yè)開業(yè)希時間先：預(yù)優(yōu)計2房誠00顆6年項目醒競爭謝力分疊析面積沒大，雪集購濱物、寫餐飲先、休之閑娛坦樂，妻功能懼齊全耗；物際業(yè)條榮件與蓮購物塘環(huán)境薯較為廣優(yōu)越；侮大型伏主力意店入假駐，倉利于吧聚集喉人流裹；韓集國商網(wǎng)品城覺能吸踐引望飲京居吉住的膜韓籍乞人士項目霸競爭盯手段儀分析依靠燒主力漿店吸如引區(qū)喝域消影費者途；在興韓國棵招商做，吸京引區(qū)亦域工約作生忍活的獵韓籍?dāng)_人士典及時尚消棟費群例體，和擴大喘市場脖影響墓力與井輻射巾范圍緣瑞；在逝購物膀基礎(chǔ)始上，錫加大舟娛樂杠比重死，創(chuàng)造自姿身吸融引力第三網(wǎng)部分段參論考項餐目本項此目可螺參考拋項目其分析項目統(tǒng)名稱坐：S站OL點AN畏A總建籌筑面澡積：豪15絲式00瓶0平抱方米市場瀉定位得：中小國首縮慧家體躁驗消敬費商遍業(yè)旗澤艦Li仁fe公st逢yl奏e惑Sh府op棍pi檢ng薪C貴en伸te算r開業(yè)刊時間踩：預(yù)湊期2技00籃7年跑3、鈔4月鴿份對本鐘項目貢影響借助段位置印及朝靠陽公笑園優(yōu)瞞勢，揭吸引嘗東部抬人群呀，可頓分流李本項發(fā)目部威分潛辭在消誘費群姨；定位及涂公園吳商業(yè)倡概念桂，將瞎導(dǎo)致竹本項縮慧目不慈易樹殖立獨東特市肅場地姨位；慎入市功早，上將搶獅占本項目淚可能字輻射恨范圍拼內(nèi)潛匯在消籌費者但。對本角項目剛借鑒背意義公園哄商業(yè)封“概跪念”刮與本冷項目仆“實院際情礙況”守相似巖，可肝借鑒癥其設(shè)滅計和田推廣扒時與搭公園相判結(jié)合應(yīng)的方鞭式，塊招商寺情況是對本動項目導(dǎo)有一砌定指翁導(dǎo)意斥義。本項麥目可題參考誦項目廣分析項目餅名稱戰(zhàn)：奧遷特萊夏斯品狹牌直予銷廣饑場總建插筑面澡積：凝11套00桃0平承方米市場削定位睬：品結(jié)牌直蕩銷廣籌場開業(yè)仰時間您：預(yù)粘期2助00慕6年那10似月可參味考意久義：物業(yè)停建筑染形式印與本株項目仆地上喪建筑磨形式馳有相王似之史處；信雖非民公園抬內(nèi)商箏業(yè)，鹽但整膝體規(guī)禾劃中史包含尼大量訪公園敲景觀毯元素睬，內(nèi)著部設(shè)攏計有睛大量孫園林紡景觀洪，在造布局捎方面虹也重期點考罩慮到邀與景是觀相蘭互結(jié)欠合。第四蠅部分影商拌戶調(diào)嬌研商戶卵訪談顧問伏針對辯性選辦取本四地現(xiàn)睬有和找尚未根進入扒的相億關(guān)服腹裝、搜餐飲完、娛幼樂及每其他衛(wèi)相關(guān)袖商戶侄樣本便30陡5家剃進行成訪談否。商戶江訪談從商棚戶訪此談的陣結(jié)果即來看逢，大說中型卡餐飲乳考慮蹈面積溉基本襲在8截00憑-1賊00綱0平缺方米江左右堂，便耽餐基抄本考械慮面先積基婆本在嫁30犬0-匙50撓0平賣方米摸左右起。從商撤戶訪耐談結(jié)庸果看抓，服稿飾類惕商戶甚傾向湯于正輛品，刷面積帆基本伏在3女00炒-5招00牌平方漿米左售右。商戶曬訪談第五夫部分湊項脊目定肌位項目放SW怨OT蕉分析浙--散-優(yōu)捷勢項目釀SW漏OT喇分析笨--熱-劣猛勢項目鄭SW鋤OT賣分析賢--珠-機奪會項目雞SW愉OT蹤蝶分析漫--街-威晨脅項目撒成功游必要社條件充分資金準(zhǔn)備與合理運用競爭風(fēng)險規(guī)避縝密規(guī)劃設(shè)計準(zhǔn)確定位足夠人氣和良好交通成功必要條件功能念多元性化渠+組全天圍候消既費謎+撓獨特播商業(yè)招建筑疊形式墨+垮綠桶色生捏態(tài)景安觀昆+薦休閑益旅游=售國內(nèi)施罕有繳的公霧園式際主題稻商業(yè)項目規(guī)定位兆初步氧建議--菊-市場欄定位項目匆定位睬初步韻建議--旗-形象系定位景觀倒與建還筑互冬融，島商業(yè)壓、休竄閑與騾旅游東結(jié)合嫁的功蜓能型公園尾商業(yè)融合茂--幼-景觀賊與建稀筑觀梳賞性貝+沿購吃物、傻餐飲背、娛滋樂功咬能性鈴+止旅旅游休桂閑性項目隊定位共初步端建議視--障-功久能定鋸位分區(qū)進駐業(yè)態(tài)鋪位數(shù)（個）主力鋪位面積各業(yè)態(tài)總面積區(qū)塊總面積休閑休閑（健身、美容美發(fā)、SPA、足療、咖啡等）8150-1000㎡不等3700㎡3700㎡餐飲娛樂餐飲15500-1000㎡不等13000㎡29500㎡娛樂（迪廳、網(wǎng)吧等）2500-1000㎡1500㎡游藝廣場110000㎡10000㎡影院13000㎡3000㎡量販?zhǔn)終TV12000㎡2000㎡購物區(qū)精品購物80120-240㎡16800㎡16800㎡總計10850000㎡項目音定位跳初步博建議突--籃-業(yè)催態(tài)比床例項目攪定位踐初步虜建議卸--趁-業(yè)鏟態(tài)比鉤例項目蘿定位賴初步席建議宮--問-消晉費群憶體定當(dāng)位目標(biāo)昆消費蘭群鎖引定望京援地區(qū)庸居民車、辦震公人今群從宜饞家家螞居和嚼家樂羞福超階市至本糞項目克的消臟費者到龍雖韻公鞠園游揉玩休白閑的道北京市管居民年齡餅25緒—4口5歲辨，職惰業(yè)范飄圍廣泛，菜數(shù)量嶄龐大指，且予大多悶具備一定氣消費誓力群體加特點項目肯定位甜初步椅建議放--聾-目夫標(biāo)商壯戶群肌體定搖位符合由定位沾、相陡對性敗檔次廢較高咱、品瞞牌形攏象較比好的波商戶北，包查括休珍閑運閉動裝豬、女結(jié)裝、息鞋帽獸箱包結(jié)、餐鄰飲、與休閑禁娛樂方等第六虎部分鉗租努售價溉格租金導(dǎo)建議地上巾部分高：均價遙約5廈.69元/木平方謊米/硬天地下驚部分蘿：均價搜約3畫.30元/伐平方勤米/尊天整體襪均價炸：約4耕.35元/襖平方舟米/汪天第七貝部分蝴產(chǎn)佩品建浪議產(chǎn)品咐設(shè)計綠說明使本摸項目動整體尼設(shè)計戶成為擋商家姓與消槍費者洞溝通猜的重半要環(huán)噸境與亦平臺羨，將塑本項屑目打航造成錢為望通京區(qū)迅域的效商業(yè)解“名亦片”大部剃分傾債向地通面部黑分的沈商戶勻需求交面積搏在3直00崇平方盲米左蒜右，相故建芬議項膨目設(shè)話計時翠，以插20賭0-蛋35塘0平時方米請以下涉獨棟怠店鋪窩為主鏟，輔岡以少松量4詞00籍平方泰米以德上店森鋪，肅分成醫(yī)不同帽面積蜻檔次頑，滿慘足各族類商咬戶開扒店需庭求。根據(jù)屯以上賠面積啟比例大，項緞目獨但立店脈鋪數(shù)紀(jì)量總添共在屢99靜棟左皇右擱。地上棗獨棟杏面積浪及數(shù)點量規(guī)昏劃-躺項目煉布局升建議項目殃業(yè)態(tài)希豐富疑，商悄戶種尾類多叨樣，掘建議鏟主題諸分區(qū)恰，將膽餐飲慶貫穿漲于購澡物中孩，引兵導(dǎo)人仙流，截使布訪局合理世明晰傍。-蓄外立淡面建筑父形狀朵、色遺彩、魄材料瓶從商戶業(yè)角天度出跟發(fā)，乒切合鞏主題吹，與襪公園書整體瞧風(fēng)格獲吻合菊，考疏慮北遭方氣撥候條件酒，選鳥取既暮能體掃現(xiàn)檔債次，摟又經(jīng)肅久耐勇用，隨尤其競在冬雞季，錫需以堅色彩兼彌補扒景觀驕不足隊?；挪唤ǚ鲎h所有建芒筑均境做全認玻璃粉外立惠面，槐雖相截對美賴觀，追但能徹耗大惹，不狹易清嶼理與坊保養(yǎng)功。地縣上部莊分店率鋪應(yīng)毀考慮招兇牌位駛、玻左璃櫥滾窗等販合理詠設(shè)置搞，為頂商戶更提供晨良好煎展示給面。地上消相關(guān)糧規(guī)劃-鬼道路項目生位于宴龍韻斷公園車內(nèi)，滑道路蔽設(shè)置致除需禾滿足羅公園演自身箭需要五，應(yīng)謠兼顧燈商業(yè)佛對道兆路要昌求，窩達到暴合理引紋導(dǎo)、壘疏散愈人流斧目的佩。-爸進深道面寬殃建議根據(jù)眠規(guī)劃何，地課面建宜筑多匹為2味-3贏層，處因此秀單層嶄面積寸不宜殺過大翠，否己則不牌利于寺獨棟貫招商塑，從哨商戶角度磁來看米，進執(zhí)深與論面寬染比最凝佳是塘3：出2，窯因此查，如擁進深像為1算2米倘左右槍，面承寬則話為8叔米左僻右，遭既保證紛了足輩夠的檢展示熱面，趁也?？白C了紙能夠鼠充分楚使用謹空間嚇面積墨。-葡層高建議掉2層主獨棟稈每層繞層高測為4凱.5元米，壇總高妹度9延米；宇3層垮獨棟馬建議名1-展3層步層高映分別旺為4燙.5吐米，遣4米林，3.襖5米蒸，總非高度陰12芒米；熔在地兵上有停1米康-1楊.5冷米浮勤土?xí)r濾，建每議建螺造2杯層的碑獨棟甲，1斷-2僚層層雁高分挪別為書4米和處3.遺5米鬧。地上謝相關(guān)伶規(guī)劃-馳柱距建議然設(shè)計嶺地上閉建筑瞎物時復(fù)，在垮不影蘋響項喬目總攪體定叉位、啦整體練布局啦與環(huán)褲境組厘合的怎基礎(chǔ)敵上，擁科學(xué)架合理地磨處理耍與地粘下建籮筑設(shè)氏計的洽關(guān)系并，規(guī)父避因珍獨棟多地上居承重臂柱的晶建設(shè)致影響誦到地登下面械積的埋開發(fā)櫻和使用銳，浪叨費經(jīng)瞎?fàn)I面必積五。地下高相關(guān)森規(guī)劃-店鋪咱布局盞規(guī)劃按功慌能以唐主題蜂區(qū)分粱，并炎從營舊業(yè)時攜間角剝度考慮，麗將營場業(yè)時紡間較駐長的豆餐飲峽娛樂新類商割戶與營業(yè)下時間協(xié)相對輝較短工的購差物類啞商戶般區(qū)分貫。-內(nèi)部的交通康建議內(nèi)部荷交通紐奉布局遼應(yīng)考裕慮人桃流動斬線的燃流暢槽性與通透饑性，門盡量傲產(chǎn)生艱避免睛死角災(zāi)；必董要時漂，須考慮揚水平堂交通吧與垂棚直交濟通系硬統(tǒng)。-凱層高優(yōu)建議高度婆在6翅-1煉0米先左右叨，主擋要滿佳足部悲分娛懼樂類商戶曠如電礙影院隨、游床藝機暢廣場奏等產(chǎn)虎品需抗要，不宜互過低諷。但燈高度蹈要適父度，浙避免萍能源弊浪費，塔不建鞏議超洗過1河0米裙。-院出入倡口設(shè)娛置建香議按主傷題分獎區(qū)設(shè)打置連挖接地翻下出爭入口蒜，使熄地上地下尸有效朗互動寄。將逐出入沸口設(shè)牲計成京坡度全，避免因美坡度您過長紙，使汗消費滿疲勞栗感，圓在坡給道兩邊可東設(shè)置范店鋪獨，逐床步下劍沉，正形成泰過渡叢。望京抗西路俗為區(qū)笑域與