北京超詳解公園內(nèi)商業(yè)項(xiàng)目策劃定位報(bào)告大量附圖

公園商業(yè)項(xiàng)目策劃定位報(bào)告報(bào)告主要分為如下八個(gè)部分市場(chǎng)環(huán)境主要商業(yè)商戶調(diào)研項(xiàng)目定位

租售價(jià)格

項(xiàng)目產(chǎn)品

財(cái)務(wù)估算

參考項(xiàng)目

第一部分市場(chǎng)環(huán)境研究區(qū)域界定

東北四環(huán)與東北五環(huán)之間；東至京順高速路（機(jī)場(chǎng)高速）；西到京承高速路（地鐵13號(hào)線），即整個(gè)望京區(qū)域。區(qū)域總體環(huán)境與分析

區(qū)域總體環(huán)境與分析

區(qū)域總體環(huán)境與分析

區(qū)域道路及交通設(shè)施規(guī)劃分析

區(qū)域道路及交通設(shè)施規(guī)劃分析

目前望京區(qū)域內(nèi)以私家車、出租車及公交系統(tǒng)交通為主要交通方式,地面公交系統(tǒng)發(fā)達(dá)，該地區(qū)現(xiàn)有地上公交路線達(dá)18條；到達(dá)該區(qū)域的地下交通工具主要以地鐵13號(hào)線及區(qū)域內(nèi)在建的3號(hào)線為主。市場(chǎng)供應(yīng)分析---區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀

市場(chǎng)供應(yīng)分析---區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀

名稱專業(yè)市場(chǎng)住宅商業(yè)寫字樓底商現(xiàn)有供應(yīng)量（㎡）33000㎡171184㎡19804㎡合計(jì)223988㎡市場(chǎng)供應(yīng)分析---區(qū)域商業(yè)項(xiàng)目的未來(lái)供應(yīng)

名稱獨(dú)立商業(yè)住宅商業(yè)寫字樓底商現(xiàn)有供應(yīng)量（㎡）495000㎡311800㎡81800㎡合計(jì)888600㎡市場(chǎng)供應(yīng)分析---區(qū)域商業(yè)總供應(yīng)

名稱現(xiàn)有商業(yè)供應(yīng)未來(lái)商業(yè)供應(yīng)供應(yīng)量（㎡）223988㎡888600㎡合計(jì)1112588㎡市場(chǎng)供應(yīng)分析---區(qū)域未來(lái)商業(yè)格局

市場(chǎng)供應(yīng)分析---區(qū)域商業(yè)物業(yè)之租金市場(chǎng)供應(yīng)分析---區(qū)域住宅商業(yè)之租金區(qū)域住宅商業(yè)以底商為主，輔以獨(dú)立商業(yè)樓，租金區(qū)間在2-16元/天/平方米間，差異較大，但大部分住宅商業(yè)的租金集中在2.5-8元/天/平方米。價(jià)格差異主要受物業(yè)位置、店鋪面積、產(chǎn)品條件、入駐業(yè)態(tài)、樓層等因素影響。市場(chǎng)供應(yīng)分析---區(qū)域?qū)懽謽巧虡I(yè)之租金區(qū)域?qū)懽謽堑咨梯^少，分布不集中，租金區(qū)間在3-7元/天/平方米之間。租金差異主要受地理位置、物業(yè)條件、租賃面積等因素影響。除卷石天地尚未建成，佳境天城因位置較差大部分空置外，其余幾乎無(wú)空鋪。市場(chǎng)供應(yīng)分析---區(qū)域集中商業(yè)之租金區(qū)域?qū)I(yè)市場(chǎng)有租金區(qū)間在3.5-20元/天/平方米之間；購(gòu)物中心的租金區(qū)間在2-18元/天/平方米之間；“六佰本”商業(yè)街是銷售型物業(yè)，不僅要考慮售價(jià)，還需考慮到租金回報(bào)，現(xiàn)階段尚處于定價(jià)階段，故沒(méi)有最終價(jià)格出臺(tái)。市場(chǎng)供應(yīng)分析---區(qū)域街鋪商業(yè)之租金區(qū)域商業(yè)多為住宅底商，街鋪數(shù)量較少，多為老舊臨建及餐飲樓，對(duì)本項(xiàng)目的參考意義不大，其價(jià)格區(qū)間在2.6-7元/天/平方米。價(jià)格差異主要體現(xiàn)在業(yè)態(tài)、面積、位置、產(chǎn)品條件這幾方面。

市場(chǎng)貢供應(yīng)伏分析--盞-區(qū)送域商得業(yè)物集業(yè)之忽售價(jià)目前輔區(qū)域究可銷脆售項(xiàng)稱目數(shù)量較躁少，啟長(zhǎng)期號(hào)以來(lái)造銷售的主夫要商首業(yè)形續(xù)式為比住宅底商鑒，近揮期隨蘇著商斗業(yè)形式的肥豐富仗，出聾現(xiàn)了尤銷售型的榜集中有商業(yè)廳，價(jià)鋪格區(qū)間在俗1.寄1-機(jī)3.啦87陷元/栽平方迎米之文間。市場(chǎng)首供應(yīng)析分析--港-區(qū)紀(jì)域商帖業(yè)各湖業(yè)態(tài)呆現(xiàn)狀市場(chǎng)汗供應(yīng)興分析--翁-區(qū)旺域商瞇業(yè)各池業(yè)態(tài)窮現(xiàn)狀市場(chǎng)催供應(yīng)鑄總結(jié)20局07年底元商業(yè)葡供應(yīng)舒總量樂(lè)將超顯過(guò)11金0萬(wàn)平邊方米寺，未平來(lái)達(dá)89萬(wàn)平各方米彎，商姐業(yè)將昆快速某發(fā)展，堂市場(chǎng)夫競(jìng)爭(zhēng)豪加劇;以住莖宅商露業(yè)為待主，吊未來(lái)亡將從祖住宅摟配套蜓商業(yè)倚向綜矩合性另商業(yè)籍過(guò)渡;商業(yè)租已經(jīng)取歷一腐輪重植新洗碗牌，走未來(lái)鼓發(fā)展怕方向槽更明近晰，絲式市場(chǎng)嘴更成雪熟;未來(lái)斯商業(yè)撈分布鞭范圍貿(mào)更廣陳，考底慮到叛內(nèi)部煙各地粱區(qū)需炮要;除購(gòu)?fù)馕镏袘]心、且商業(yè)兵街租勿金對(duì)貝本項(xiàng)碑目有服一些暑參考割性，臘其它箏參考棟性不數(shù)強(qiáng)，尊又因痕本項(xiàng)目獨(dú)廚特環(huán)呢境與買建筑族形式構(gòu)，故叨其它濟(jì)項(xiàng)目宜租金裂參考殊性不兵強(qiáng);目前拆業(yè)態(tài)黃以日夫常生難活配參套為蓄主，杯品牌勾商戶稠少，役未來(lái)刃各集貧中商本業(yè)投槽入及篩部分炎知名品牌鳥商戶筑入駐川，提母升區(qū)莖域市這場(chǎng)吸擺引力;區(qū)域搬尚處類于發(fā)衰展階啊段，宏短期柴內(nèi)租加售價(jià)勒格具棟有一叫定上內(nèi)漲空福間;市場(chǎng)匹需求母分析--慚-周誤邊人榜口發(fā)域展基菊本狀感況與驗(yàn)分析名稱住宅規(guī)模居住人口備注合計(jì)10254865㎡256372人按照萬(wàn)平米250人共25.64萬(wàn)人市場(chǎng)麗需求鏈分析--剝-周旗邊人象口發(fā)防展基惕本狀昏況與貴分析項(xiàng)目?jī)?nèi)容入住公司特征包括電子、汽車、文化、廣告、科技、投資、工程公司、教育培訓(xùn)、咨詢顧問(wèn)服務(wù)等相關(guān)行業(yè)，辦公面積從100-2000平方米之間不等寫字樓供應(yīng)量552667㎡區(qū)域辦公人口估算按出租率80%計(jì)，目前人口約3.68萬(wàn)人（建筑面積12㎡/人估算）市場(chǎng)件需求團(tuán)分析--遮-周裁邊人鴿口發(fā)蛇展基辮本狀跳況與違分析名稱遷入人口寫字樓人口數(shù)量（萬(wàn)人）25.643.68合計(jì)29.32萬(wàn)人顧問(wèn)目對(duì)區(qū)扯域各金類人彎口進(jìn)干行統(tǒng)頓計(jì)，巨由于邪原住炸人口列、酒勒店流訴動(dòng)人痛口、絲式學(xué)生斷人群稼、電魄子城綱科技理園辦樸公人廉群和恐韓籍蜜人群利數(shù)量片較難東掌握嘆，因促此未蠅計(jì)入傳其中襯。構(gòu)成悲較復(fù)沖雜；整體背綜合視素質(zhì)灑相對(duì)咬比較匠高；原住儉居民砌較少韻，大釋部分宿將隨未著區(qū)塵域的掃發(fā)展飾與改頸造遷孝出；高素冬質(zhì)新繭遷入候人口枕占區(qū)憐域總埋人口顧比重散較大誕；新建鼓住宅豪購(gòu)買注者為兵公司趕高層墓、白佩領(lǐng)、吉外籍監(jiān)人士巨、海易歸人蜻員、林演藝啄圈人暈士等銜；區(qū)域垃內(nèi)寫給字樓蹲數(shù)量詢較少癥，商樣務(wù)人槍群總霸量較評(píng)??；科技糊園內(nèi)屠的辦鏟公人障群出需入有罪班車領(lǐng)接送嶺，在聽(tīng)區(qū)域蜓內(nèi)活威動(dòng)范教圍有乏限；辦公吳人群晉受教來(lái)育水立平較裝高，繞綜合甜素質(zhì)噴較好板；酒店且入住艙者多句為商眼務(wù)人培士；韓籍耐人員假數(shù)量少較多戲，收成入水占平較昂高；市場(chǎng)兇供應(yīng)因分析--孩-區(qū)傅域人猛口總蟻結(jié)市場(chǎng)徑供應(yīng)欲分析--為-區(qū)域首商務(wù)惡和居呼住區(qū)源對(duì)項(xiàng)罩目發(fā)礎(chǔ)展的深影響居住佳圈層居住陰區(qū)未廚來(lái)將雕為本隙項(xiàng)目青提供隨大量云中高庫(kù)端消姻費(fèi)人踐群，風(fēng)區(qū)域桑內(nèi)商驕業(yè)場(chǎng)匹所相申繼建去成與箭營(yíng)業(yè)，伸將減者輕非甩生活蝕用品團(tuán)消費(fèi)華的外濱流現(xiàn)路象，熱同時(shí)宣要兼槍顧區(qū)線域韓莖籍人我群的暈需要喪。商務(wù)字圈層商務(wù)敘氛圍穩(wěn)為本嘴項(xiàng)目擔(dān)提供鏟部分褲具備勢(shì)一定斤的消梢費(fèi)能勝力的筍中高忘端消擁費(fèi)者閉，其害消費(fèi)魄多集中于零平時(shí)田，對(duì)物餐飲捐需求蠢較多莫，品疊牌認(rèn)序知度讀較高金，追迷求良挎好的君消費(fèi)表環(huán)境階；但際在區(qū)域內(nèi)薯消費(fèi)裕頻次悉較少景，較威難對(duì)農(nóng)商業(yè)蛛有足蕩夠的室消費(fèi)寇支撐遲，這析部分鼠人群驚將不柜納入種主要消費(fèi)目群體飲。市場(chǎng)需求侄分析挨--炕-區(qū)咱域消便費(fèi)者蛛特點(diǎn)附分析主要室為內(nèi)有部居柔住人烈群；主力漂人群漢為青刪年人,教育符程度維較高者，綜慈合素丑質(zhì)較臟好,年齡菜以25奪-4朽5歲之聲間為納主；擁有便一定患數(shù)量司中高循端消滿費(fèi)者,收入勝較高慶，消撈費(fèi)能偽力較拔強(qiáng)，鄰接受降能力覺(jué)較強(qiáng)禮；因白稍天外每出上煉班，謊消費(fèi)穿時(shí)間播較有尸規(guī)律徒，多抽集中劣在平撒時(shí)晚敘上和腦節(jié)假瓶日；科技乘園辦弦公人妨群因聚活動(dòng)徑范圍玩有限絡(luò)，消靈費(fèi)時(shí)膜間多救在平漆時(shí)中梅午，乳以餐五飲居親多；因區(qū)狡域商快業(yè)供帽應(yīng)不廚足，搶消費(fèi)仇外流而現(xiàn)象饅嚴(yán)重唯，對(duì)笑區(qū)域厲認(rèn)同原度較慕低；消費(fèi)矛場(chǎng)所臭主要吩集中泥在超舞市和六綜合質(zhì)市場(chǎng)鑒，消兔費(fèi)者責(zé)要求贏較難怕被滿泄足；消費(fèi)剃群體攔對(duì)購(gòu)腫物、波餐飲預(yù)和休菠閑娛蒜樂(lè)方舟面需監(jiān)求較鳴難滿暴足；酒店推入住兵消費(fèi)須外流退現(xiàn)象福普遍妨；韓籍屑人員荒數(shù)量徑較多跑，消彎費(fèi)特脾點(diǎn)明倘顯，形對(duì)于犯韓式貴消費(fèi)忠極為通青睞惹；項(xiàng)目黑的建共設(shè)對(duì)情區(qū)域忽環(huán)境嘩的影擋響對(duì)營(yíng)柴商環(huán)悲境的熄影響對(duì)居潤(rùn)住環(huán)懸境的厚影響對(duì)投岸資環(huán)增境的禁影響公園往建設(shè)侵對(duì)項(xiàng)頁(yè)目商細(xì)業(yè)環(huán)勵(lì)境的俊影響景觀哭公園竄對(duì)商別業(yè)的抓影響高爾提夫球淚場(chǎng)對(duì)變商業(yè)刷的影雷響宜家嚷家居般和家米樂(lè)福云對(duì)項(xiàng)庫(kù)目商包業(yè)環(huán)災(zāi)境的隆影響與“吩宜家冬家居訊“和素“家崇樂(lè)福廟“步晶行時(shí)掏間不駱超過(guò)15分鐘叮，消渠費(fèi)人鏈群到識(shí)達(dá)本簡(jiǎn)項(xiàng)目十分咬便捷泳；“宜軋家家老居“峰和“傅家樂(lè)吉?！疤澥袌?chǎng)恨號(hào)召逆力與齒影響甘力，就可能周吸引周望京將整個(gè)塊區(qū)域卵及東北精三環(huán)百至東雨北四烤環(huán)區(qū)楊域的薯消費(fèi)紋人群箭，此醬部分費(fèi)人群法將成困為本濟(jì)項(xiàng)目精潛在麗消費(fèi)擺者；“宜族家家音居”金和“正家樂(lè)愁?！眳R消那費(fèi)者年購(gòu)物王離開(kāi)壓后，厚需經(jīng)野過(guò)本選項(xiàng)目面從望臘京西鏟路或北四贈(zèng)環(huán)離撥開(kāi)，及為此剪部分狡人群譽(yù)前往取本項(xiàng)醬目帶鐮來(lái)便決利；區(qū)域娛未來(lái)批呈現(xiàn)劣多個(gè)渴商業(yè)煩密集違圈層沉，將斷影響喚本項(xiàng)絹目發(fā)趣展，怪但臨拌近渾“宜悼家家仇居”和“不家樂(lè)織福”婦，將失增強(qiáng)撒本項(xiàng)煙目的叨競(jìng)爭(zhēng)畫力；區(qū)域革商業(yè)案組團(tuán)拋分布棒分析第二恭部分針主料要商沸業(yè)項(xiàng)目榆區(qū)域練主要淹商業(yè)另物業(yè)呆個(gè)案乘分布分布咐特點(diǎn)逗如下悄：對(duì)區(qū)誤域而紗言較牌密集篩，對(duì)貫個(gè)體而矮言相專對(duì)分赴散；除“支望京末國(guó)際碑商業(yè)臂中心杰”外，茶均位倒于望討京住達(dá)宅較溜密集區(qū)漿域；分別兄位于閣望京直中、鈔東與只北部，滑本項(xiàng)日目所姜在的劃南部桂地區(qū)尚凡無(wú)競(jìng)浪爭(zhēng)性叔項(xiàng)目迅出現(xiàn)轉(zhuǎn)；項(xiàng)目情區(qū)域腔主要硬商業(yè)步物業(yè)堡個(gè)案街競(jìng)爭(zhēng)為力及步競(jìng)爭(zhēng)栗手段拋分析項(xiàng)目叉競(jìng)爭(zhēng)喬力分視析入市寒時(shí)間暮早，陸有穩(wěn)緒定消棒費(fèi)群爸；品或牌折李扣店搬，有淋一定厲吸引扶力。項(xiàng)目霧競(jìng)爭(zhēng)凍手段昂分析折扣催店在年區(qū)域丑市場(chǎng)紗競(jìng)爭(zhēng)予壓力識(shí)相對(duì)妥較小妖，吸太引中妖低端鎖消費(fèi)抹人群促；扣吸點(diǎn)形那式，呢商戶麥壓力相潤(rùn)對(duì)小更，經(jīng)掙?duì)I者就與商洞戶利臉益相戲關(guān)，角對(duì)商京戶具枕吸引逝力。項(xiàng)目羅名稱基：望床京一蛇號(hào)總建密筑面固積：悅13仍60住0平唐方米市場(chǎng)穿定位遣：品匪牌折久扣店經(jīng)營(yíng)市模式勿：扣絞點(diǎn)形啦式，由15旗%扣蹄點(diǎn)開(kāi)業(yè)堅(jiān)時(shí)間鐵：2莊00刃5年符11碑月項(xiàng)目膠區(qū)域病主要雹商業(yè)煌物業(yè)揀個(gè)案跌競(jìng)爭(zhēng)關(guān)力及踢競(jìng)爭(zhēng)至手段尖分析項(xiàng)目天名稱鉛：中額福百忍貨（寺鑫隆閘外貿(mào)甘服裝切商城朱）總建搶筑面濁積：弄14000餓平方羅米市場(chǎng)因定位街：小商咳品市獎(jiǎng)場(chǎng)租金惠價(jià)格：10頑-1紗7元肅/天孩/平璃方米開(kāi)業(yè)堵時(shí)間譽(yù)：20精02竄年百寸貨開(kāi)胡業(yè)，脊20茶05灣年轉(zhuǎn)渴型項(xiàng)目辱競(jìng)爭(zhēng)菊力分困析位置芹優(yōu)越鄭，交眼通便租利，動(dòng)配套笑齊全型；位慚于望訪京商亞業(yè)發(fā)聯(lián)展成畝熟區(qū)犧域，瀉依托組大中企電器、譜京客憶隆超嗎市等列商戶上，商豪業(yè)氛醬圍濃崗郁，問(wèn)在區(qū)御域有課一定餓影響張力；稱入市脊時(shí)間愉早，具備駁認(rèn)知射度。項(xiàng)目況競(jìng)爭(zhēng)嚼手段過(guò)分析借助汁與旅姑游團(tuán)緊合作溫的方上式，限招攬素消費(fèi)勢(shì)者；品鋪位餡以10平方嚴(yán)米小謝面積腐為主薯，以銜提升租金橫價(jià)格冬。項(xiàng)目散區(qū)域川主要律商業(yè)目物業(yè)昂個(gè)案峽競(jìng)爭(zhēng)廢力及蹈競(jìng)爭(zhēng)淹手段粘分析項(xiàng)目幼名稱數(shù)：旺唐角廣牌場(chǎng)總建怨筑面簡(jiǎn)積：秋20搏00銜0平并方米市場(chǎng)哨定位拒：小帖商品擋市場(chǎng)租金店價(jià)格甜：3萬(wàn).5固-2結(jié)0元狹/天島/平以方米開(kāi)業(yè)述時(shí)間飄：預(yù)賣計(jì)2判00煙6年賺5月項(xiàng)目叫競(jìng)爭(zhēng)血力分駱析位置饅優(yōu)越期，交悅通便纖利，膏配套宜齊全銹；項(xiàng)虛目位巴于望崇京商騾業(yè)發(fā)碑展較醒成熟斤地區(qū)車，依跡托大中電磚器、待京客除隆超單市、的中福敬百貨灶等商砌戶及璃區(qū)域斧商業(yè)緞氛圍堪，有糊一定趁影響年力；逮為新建項(xiàng)擺目，訂產(chǎn)品李與購(gòu)照物環(huán)稿境相摸對(duì)優(yōu)欣越。項(xiàng)目漠競(jìng)爭(zhēng)耍手段渴分析引入秀大型諷主力繭商戶錘，為損項(xiàng)目詞帶來(lái)撞人流蜻；小腸鋪位許分割哨方式抓，提溪升租符金。項(xiàng)目餃區(qū)域殘主要矮商業(yè)橫物業(yè)室個(gè)案班競(jìng)爭(zhēng)蛙力及慌競(jìng)爭(zhēng)悔手段朋分析項(xiàng)目廣名稱墊：六肯佰本贏商業(yè)爸街總建跌筑面鍋積：霞90婚00故0平班方米市場(chǎng)捕定位鄰：城襯市級(jí)弟、生憤活化且、新娃商圈優(yōu)、ST楊RE窮ET陷MA童LL開(kāi)業(yè)序時(shí)間方：預(yù)橡計(jì)2腿00針7年鎮(zhèn)底項(xiàng)目順競(jìng)爭(zhēng)謙力分嘉析面積感大，汽業(yè)態(tài)辯豐富直，有尾一定休吸引弦力；完商業(yè)飛街形升式，臺(tái)有一據(jù)定吸埋引力薄。項(xiàng)目南競(jìng)爭(zhēng)莫手段旬分析將引增入大篇型主仆力店猾，吸揀引人鈔流；西大型寶餐飲漏占一尿定比霸例，柔餐飲數(shù)與購(gòu)俱物形腰成互肆動(dòng)。項(xiàng)目似區(qū)域村主要攪商業(yè)盈物業(yè)松個(gè)案辮競(jìng)爭(zhēng)扎力及次競(jìng)爭(zhēng)巧手段呆分析項(xiàng)目蜻名稱當(dāng)：望德京購(gòu)瘦物廣印場(chǎng)總建鄰筑面追積：攔89第00專0平隱方米市場(chǎng)畢定位短：區(qū)公域綜襖合購(gòu)偶物中開(kāi)心租金妥價(jià)格盟：5羨-1及8荷元/驚天/看平方多米開(kāi)業(yè)景時(shí)間砌：預(yù)數(shù)計(jì)2牽00炮6年強(qiáng)5月項(xiàng)目宿競(jìng)爭(zhēng)遞力分鳳析位置逐優(yōu)越蛇，交舌通便伐捷，寺居住抖人口災(zāi)密集估；沃蛋爾瑪予間接疾為該自項(xiàng)目點(diǎn)提供帖人流贏；面厘積較大，變綜合良性較低強(qiáng)；透產(chǎn)品昨與購(gòu)潮物環(huán)奏境較障好；侵兩大幅品牌彈組合錦具有章較強(qiáng)趴市場(chǎng)淡吸引班力。項(xiàng)目伸競(jìng)爭(zhēng)河手段鼻分析華聯(lián)希有效杜吸引胞商戶,通過(guò)抓合理驗(yàn)規(guī)劃聾，引碑入知嫩名品處牌，屠吸引柿中高州端消澡費(fèi)者捏；未存來(lái)將采用顧百貨撞公司下“返斜券”戰(zhàn)促銷市。項(xiàng)目刊區(qū)域朱主要孟商業(yè)籍物業(yè)竟個(gè)案徹競(jìng)爭(zhēng)掘力及靜競(jìng)爭(zhēng)盯手段符分析項(xiàng)目裹名稱灑：望最京國(guó)蓮際商彩業(yè)中貓心總建緣瑞筑面囑積：損12誼00蠶00啊平方非米市場(chǎng)剩定位棕：集群購(gòu)物勁、餐閥飲、落娛樂(lè)嫩、休犁閑、社交姨、商填務(wù)于雙一體閥的一北站商熟業(yè)開(kāi)業(yè)希時(shí)間先：預(yù)優(yōu)計(jì)2房誠(chéng)00顆6年項(xiàng)目醒競(jìng)爭(zhēng)謝力分疊析面積沒(méi)大，雪集購(gòu)濱物、寫餐飲先、休之閑娛坦樂(lè)，妻功能懼齊全耗；物際業(yè)條榮件與蓮購(gòu)物塘環(huán)境薯較為廣優(yōu)越；侮大型伏主力意店入假駐，倉(cāng)利于吧聚集喉人流裹；韓集國(guó)商網(wǎng)品城覺(jué)能吸踐引望飲京居吉住的膜韓籍乞人士項(xiàng)目霸競(jìng)爭(zhēng)盯手段儀分析依靠燒主力漿店吸如引區(qū)喝域消影費(fèi)者途；在興韓國(guó)棵招商做，吸京引區(qū)亦域工約作生忍活的獵韓籍?dāng)_人士典及時(shí)尚消棟費(fèi)群例體，和擴(kuò)大喘市場(chǎng)脖影響墓力與井輻射巾范圍緣瑞；在逝購(gòu)物膀基礎(chǔ)始上，錫加大舟娛樂(lè)杠比重死，創(chuàng)造自姿身吸融引力第三網(wǎng)部分段參論考項(xiàng)餐目本項(xiàng)此目可螺參考拋?lái)?xiàng)目其分析項(xiàng)目統(tǒng)名稱坐：S站OL點(diǎn)AN畏A總建籌筑面澡積：豪15絲式00瓶0平抱方米市場(chǎng)瀉定位得：中小國(guó)首縮慧家體躁驗(yàn)消敬費(fèi)商遍業(yè)旗澤艦Li仁fe公st逢yl奏e惑Sh府op棍pi檢ng薪C貴en伸te算r開(kāi)業(yè)刊時(shí)間踩：預(yù)湊期2技00籃7年跑3、鈔4月鴿份對(duì)本鐘項(xiàng)目貢影響借助段位置印及朝靠陽(yáng)公笑園優(yōu)瞞勢(shì)，揭吸引嘗東部抬人群呀，可頓分流李本項(xiàng)發(fā)目部威分潛辭在消誘費(fèi)群姨；定位及涂公園吳商業(yè)倡概念桂，將瞎導(dǎo)致竹本項(xiàng)縮慧目不慈易樹(shù)殖立獨(dú)東特市肅場(chǎng)地姨位；慎入市功早，上將搶獅占本項(xiàng)目淚可能字輻射恨范圍拼內(nèi)潛匯在消籌費(fèi)者但。對(duì)本角項(xiàng)目剛借鑒背意義公園哄商業(yè)封“概跪念”刮與本冷項(xiàng)目仆“實(shí)院際情礙況”守相似巖，可肝借鑒癥其設(shè)滅計(jì)和田推廣扒時(shí)與搭公園相判結(jié)合應(yīng)的方鞭式，塊招商寺情況是對(duì)本動(dòng)項(xiàng)目導(dǎo)有一砌定指翁導(dǎo)意斥義。本項(xiàng)麥目可題參考誦項(xiàng)目廣分析項(xiàng)目餅名稱戰(zhàn)：奧遷特萊夏斯品狹牌直予銷廣饑場(chǎng)總建插筑面澡積：凝11套00桃0平承方米市場(chǎng)削定位睬：品結(jié)牌直蕩銷廣籌場(chǎng)開(kāi)業(yè)仰時(shí)間您：預(yù)粘期2助00慕6年那10似月可參味考意久義：物業(yè)停建筑染形式印與本株項(xiàng)目仆地上喪建筑磨形式馳有相王似之史處；信雖非民公園抬內(nèi)商箏業(yè)，鹽但整膝體規(guī)禾劃中史包含尼大量訪公園敲景觀毯元素睬，內(nèi)著部設(shè)攏計(jì)有睛大量孫園林紡景觀洪，在造布局捎方面虹也重期點(diǎn)考罩慮到邀與景是觀相蘭互結(jié)欠合。第四蠅部分影商拌戶調(diào)嬌研商戶卵訪談?lì)檰?wèn)伏針對(duì)辯性選辦取本四地現(xiàn)睬有和找尚未根進(jìn)入扒的相億關(guān)服腹裝、搜餐飲完、娛幼樂(lè)及每其他衛(wèi)相關(guān)袖商戶侄樣本便30陡5家剃進(jìn)行成訪談否。商戶江訪談從商棚戶訪此談的陣結(jié)果即來(lái)看逢，大說(shuō)中型卡餐飲乳考慮蹈面積溉基本襲在8截00憑-1賊00綱0平缺方米江左右堂，便耽餐基抄本考械慮面先積基婆本在嫁30犬0-匙50撓0平賣方米摸左右起。從商撤戶訪耐談結(jié)庸果看抓，服稿飾類惕商戶甚傾向湯于正輛品，刷面積帆基本伏在3女00炒-5招00牌平方漿米左售右。商戶曬訪談第五夫部分湊項(xiàng)脊目定肌位項(xiàng)目放SW怨OT蕉分析浙--散-優(yōu)捷勢(shì)項(xiàng)目釀SW漏OT喇分析笨--熱-劣猛勢(shì)項(xiàng)目鄭SW鋤OT賣分析賢--珠-機(jī)奪會(huì)項(xiàng)目雞SW愉OT蹤蝶分析漫--街-威晨脅項(xiàng)目撒成功游必要社條件充分資金準(zhǔn)備與合理運(yùn)用競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避縝密規(guī)劃設(shè)計(jì)準(zhǔn)確定位足夠人氣和良好交通成功必要條件功能念多元性化渠+組全天圍候消既費(fèi)謎+撓獨(dú)特播商業(yè)招建筑疊形式墨+垮綠桶色生捏態(tài)景安觀昆+薦休閑益旅游=售國(guó)內(nèi)施罕有繳的公霧園式際主題稻商業(yè)項(xiàng)目規(guī)定位兆初步氧建議--菊-市場(chǎng)欄定位項(xiàng)目匆定位睬初步韻建議--旗-形象系定位景觀倒與建還筑互冬融，島商業(yè)壓、休竄閑與騾旅游東結(jié)合嫁的功蜓能型公園尾商業(yè)融合茂--幼-景觀賊與建稀筑觀梳賞性貝+沿購(gòu)吃物、傻餐飲背、娛滋樂(lè)功咬能性鈴+止旅旅游休桂閑性項(xiàng)目隊(duì)定位共初步端建議視--障-功久能定鋸位分區(qū)進(jìn)駐業(yè)態(tài)鋪位數(shù)（個(gè)）主力鋪位面積各業(yè)態(tài)總面積區(qū)塊總面積休閑休閑（健身、美容美發(fā)、SPA、足療、咖啡等）8150-1000㎡不等3700㎡3700㎡餐飲娛樂(lè)餐飲15500-1000㎡不等13000㎡29500㎡娛樂(lè)（迪廳、網(wǎng)吧等）2500-1000㎡1500㎡游藝廣場(chǎng)110000㎡10000㎡影院13000㎡3000㎡量販?zhǔn)終TV12000㎡2000㎡購(gòu)物區(qū)精品購(gòu)物80120-240㎡16800㎡16800㎡總計(jì)10850000㎡項(xiàng)目音定位跳初步博建議突--籃-業(yè)催態(tài)比床例項(xiàng)目攪定位踐初步虜建議卸--趁-業(yè)鏟態(tài)比鉤例項(xiàng)目蘿定位賴初步席建議宮--問(wèn)-消晉費(fèi)群憶體定當(dāng)位目標(biāo)昆消費(fèi)蘭群鎖引定望京援地區(qū)庸居民車、辦震公人今群從宜饞家家螞居和嚼家樂(lè)羞福超階市至本糞項(xiàng)目克的消臟費(fèi)者到龍雖韻公鞠園游揉玩休白閑的道北京市管居民年齡餅25緒—4口5歲辨，職惰業(yè)范飄圍廣泛，菜數(shù)量嶄龐大指，且予大多悶具備一定氣消費(fèi)誓力群體加特點(diǎn)項(xiàng)目肯定位甜初步椅建議放--聾-目夫標(biāo)商壯戶群肌體定搖位符合由定位沾、相陡對(duì)性敗檔次廢較高咱、品瞞牌形攏象較比好的波商戶北，包查括休珍閑運(yùn)閉動(dòng)裝豬、女結(jié)裝、息鞋帽獸箱包結(jié)、餐鄰飲、與休閑禁娛樂(lè)方等第六虎部分鉗租努售價(jià)溉格租金導(dǎo)建議地上巾部分高：均價(jià)遙約5廈.69元/木平方謊米/硬天地下驚部分蘿：均價(jià)搜約3畫.30元/伐平方勤米/尊天整體襪均價(jià)炸：約4耕.35元/襖平方舟米/汪天第七貝部分蝴產(chǎn)佩品建浪議產(chǎn)品咐設(shè)計(jì)綠說(shuō)明使本摸項(xiàng)目動(dòng)整體尼設(shè)計(jì)戶成為擋商家姓與消槍費(fèi)者洞溝通猜的重半要環(huán)噸境與亦平臺(tái)羨，將塑本項(xiàng)屑目打航造成錢為望通京區(qū)迅域的效商業(yè)解“名亦片”大部剃分傾債向地通面部黑分的沈商戶勻需求交面積搏在3直00崇平方盲米左蒜右，相故建芬議項(xiàng)膨目設(shè)話計(jì)時(shí)翠，以插20賭0-蛋35塘0平時(shí)方米請(qǐng)以下涉獨(dú)棟怠店鋪窩為主鏟，輔岡以少松量4詞00籍平方泰米以德上店森鋪，肅分成醫(yī)不同帽面積蜻檔次頑，滿慘足各族類商咬戶開(kāi)扒店需庭求。根據(jù)屯以上賠面積啟比例大，項(xiàng)緞目獨(dú)但立店脈鋪數(shù)紀(jì)量總添共在屢99靜棟左皇右擱。地上棗獨(dú)棟杏面積浪及數(shù)點(diǎn)量規(guī)昏劃-躺項(xiàng)目煉布局升建議項(xiàng)目殃業(yè)態(tài)希豐富疑，商悄戶種尾類多叨樣，掘建議鏟主題諸分區(qū)恰，將膽餐飲慶貫穿漲于購(gòu)澡物中孩，引兵導(dǎo)人仙流，截使布訪局合理世明晰傍。-蓄外立淡面建筑父形狀朵、色遺彩、魄材料瓶從商戶業(yè)角天度出跟發(fā)，乒切合鞏主題吹，與襪公園書整體瞧風(fēng)格獲吻合菊，考疏慮北遭方氣撥候條件酒，選鳥取既暮能體掃現(xiàn)檔債次，摟又經(jīng)肅久耐勇用，隨尤其競(jìng)在冬雞季，錫需以堅(jiān)色彩兼彌補(bǔ)扒景觀驕不足隊(duì)。慌不建扶議所有建芒筑均境做全認(rèn)玻璃粉外立惠面，槐雖相截對(duì)美賴觀，追但能徹耗大惹，不狹易清嶼理與坊保養(yǎng)功。地縣上部莊分店率鋪應(yīng)毀考慮招兇牌位駛、玻左璃櫥滾窗等販合理詠設(shè)置搞，為頂商戶更提供晨良好煎展示給面。地上消相關(guān)糧規(guī)劃-鬼道路項(xiàng)目生位于宴龍韻斷公園車內(nèi)，滑道路蔽設(shè)置致除需禾滿足羅公園演自身箭需要五，應(yīng)謠兼顧燈商業(yè)佛對(duì)道兆路要昌求，窩達(dá)到暴合理引紋導(dǎo)、壘疏散愈人流斧目的佩。-爸進(jìn)深道面寬殃建議根據(jù)眠規(guī)劃何，地課面建宜筑多匹為2味-3贏層，處因此秀單層嶄面積寸不宜殺過(guò)大翠，否己則不牌利于寺獨(dú)棟貫招商塑，從哨商戶角度磁來(lái)看米，進(jìn)執(zhí)深與論面寬染比最凝佳是塘3：出2，窯因此查，如擁進(jìn)深像為1算2米倘左右槍，面承寬則話為8叔米左僻右，遭既保證紛了足輩夠的檢展示熱面，趁也保堪證了紙能夠鼠充分楚使用謹(jǐn)空間嚇面積墨。-葡層高建議掉2層主獨(dú)棟稈每層繞層高測(cè)為4凱.5元米，壇總高妹度9延米；宇3層垮獨(dú)棟馬建議名1-展3層步層高映分別旺為4燙.5吐米，遣4米林，3.襖5米蒸，總非高度陰12芒米；熔在地兵上有停1米康-1楊.5冷米浮勤土?xí)r濾，建每議建螺造2杯層的碑獨(dú)棟甲，1斷-2僚層層雁高分挪別為書4米和處3.遺5米鬧。地上謝相關(guān)伶規(guī)劃-馳柱距建議然設(shè)計(jì)嶺地上閉建筑瞎物時(shí)復(fù)，在垮不影蘋響項(xiàng)喬目總攪體定叉位、啦整體練布局啦與環(huán)褲境組厘合的怎基礎(chǔ)敵上，擁科學(xué)架合理地磨處理耍與地粘下建籮筑設(shè)氏計(jì)的洽關(guān)系并，規(guī)父避因珍獨(dú)棟多地上居承重臂柱的晶建設(shè)致影響誦到地登下面械積的埋開(kāi)發(fā)櫻和使用銳，浪叨費(fèi)經(jīng)瞎?fàn)I面必積五。地下高相關(guān)森規(guī)劃-店鋪咱布局盞規(guī)劃按功慌能以唐主題蜂區(qū)分粱，并炎從營(yíng)舊業(yè)時(shí)攜間角剝度考慮，麗將營(yíng)場(chǎng)業(yè)時(shí)紡間較駐長(zhǎng)的豆餐飲峽娛樂(lè)新類商割戶與營(yíng)業(yè)下時(shí)間協(xié)相對(duì)輝較短工的購(gòu)差物類啞商戶般區(qū)分貫。-內(nèi)部的交通康建議內(nèi)部荷交通紐奉布局遼應(yīng)考裕慮人桃流動(dòng)斬線的燃流暢槽性與通透饑性，門盡量傲產(chǎn)生艱避免睛死角災(zāi)；必董要時(shí)漂，須考慮揚(yáng)水平堂交通吧與垂棚直交濟(jì)通系硬統(tǒng)。-凱層高優(yōu)建議高度婆在6翅-1煉0米先左右叨，主擋要滿佳足部悲分娛懼樂(lè)類商戶曠如電礙影院隨、游床藝機(jī)暢廣場(chǎng)奏等產(chǎn)虎品需抗要，不宜互過(guò)低諷。但燈高度蹈要適父度，浙避免萍能源弊浪費(fèi)，塔不建鞏議超洗過(guò)1河0米裙。-院出入倡口設(shè)娛置建香議按主傷題分獎(jiǎng)區(qū)設(shè)打置連挖接地翻下出爭(zhēng)入口蒜，使熄地上地下尸有效朗互動(dòng)寄。將逐出入沸口設(shè)牲計(jì)成京坡度全，避免因美坡度您過(guò)長(zhǎng)紙，使汗消費(fèi)滿疲勞栗感，圓在坡給道兩邊可東設(shè)置范店鋪獨(dú)，逐床步下劍沉，正形成泰過(guò)渡叢。望京抗西路俗為區(qū)笑域與