房地產(chǎn)泡沫論文

-.z.廈門南洋職業(yè)學(xué)院畢業(yè)論文房地產(chǎn)泡沫的危害、形成機(jī)制及對(duì)策分析作者黃順凱系（院）藝術(shù)學(xué)院專業(yè)建筑設(shè)計(jì)技術(shù)年級(jí)12級(jí)建工1班學(xué)號(hào)指導(dǎo)教師錢云云日期2014.12.30-.z.學(xué)生誠(chéng)信承諾書本人鄭重承諾：所呈交的論文是我個(gè)人在導(dǎo)師指導(dǎo)下進(jìn)行的研究工作及取得的研究成果。盡我所知，除了文中特別加以標(biāo)注和致謝的地方外，論文中不包含其他人已經(jīng)發(fā)表或撰寫的研究成果，也不包含為獲得廈門南洋職業(yè)學(xué)院或其他教育機(jī)構(gòu)的學(xué)位或證書所使用過(guò)的材料。與我一同工作的同志對(duì)本研究所做的任何貢獻(xiàn)均已在論文中作了明確的說(shuō)明并表示了謝意。簽名：日期：2014.12.15論文使用授權(quán)說(shuō)明本人完全了解廈門南洋職業(yè)學(xué)院有關(guān)保留、使用學(xué)位論文的規(guī)定，即：學(xué)校有權(quán)保留送交論文的復(fù)印件，允許論文被查閱和借閱；學(xué)校可以公布論文的全部或部分內(nèi)容，可以采用影印、縮印或其他復(fù)制手段保存論文。簽名：導(dǎo)師簽名：日期：-.z.房地產(chǎn)泡沫的危害、形成機(jī)制及對(duì)策分析黃順凱（廈門南洋職業(yè)學(xué)院藝術(shù)學(xué)院361102）摘要：房地產(chǎn)泡沫是經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的隱患，房地產(chǎn)泡沫的破裂將引發(fā)系統(tǒng)性的金融危機(jī)和經(jīng)濟(jì)危機(jī)，使經(jīng)濟(jì)發(fā)展遭受嚴(yán)重挫折，這就使預(yù)防和控制房地產(chǎn)泡沫變得極度重要。鑒于此，本文對(duì)房地產(chǎn)泡沫的危害、形成機(jī)制及對(duì)策進(jìn)行了分析和探討。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)泡沫；政府；土地市場(chǎng)1房地產(chǎn)泡沫及其表現(xiàn)形式所謂的房地產(chǎn)泡沫是泡沫的一種，是指以房地產(chǎn)為載體的泡沫經(jīng)濟(jì)，是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的一種表現(xiàn)形式，它的產(chǎn)生反過(guò)來(lái)又加劇了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中出現(xiàn)了越來(lái)越多的泡沫現(xiàn)象，對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展構(gòu)成了巨大的威脅。房地產(chǎn)泡沫有以下幾種表現(xiàn)形式：（1）房?jī)r(jià)飛漲。泡沫存在時(shí)，房?jī)r(jià)一定高，但是房?jī)r(jià)高不一定存在泡沫。（2）大量銀行貸款進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)泡沫一個(gè)重要的特征就是大量銀行貸款進(jìn)入到房地產(chǎn)行業(yè)。（3）房屋空置率高。在房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系中，商品房供給超過(guò)市場(chǎng)需求，超過(guò)部分的供給增長(zhǎng)屬于虛漲，構(gòu)成經(jīng)濟(jì)泡沫。（4）土地價(jià)格暴漲暴跌。土地的稀缺性導(dǎo)致了市場(chǎng)對(duì)土地需求無(wú)限，土地市場(chǎng)便容易發(fā)生投機(jī)炒作，出現(xiàn)低價(jià)虛漲，這種虛漲的部分就屬于經(jīng)濟(jì)泡沫。（5）房地產(chǎn)的投資過(guò)度。當(dāng)房地產(chǎn)投資過(guò)度膨脹，商品房嚴(yán)重滯銷，造成還貸困難，連帶引起金融危機(jī)時(shí)，形成泡沫經(jīng)濟(jì)破滅。（6）居民對(duì)市場(chǎng)房?jī)r(jià)的承受能力差。衡量居民對(duì)房?jī)r(jià)的承受能力的指標(biāo)房?jī)r(jià)與家庭年平均收入之比。比較理想的情形是房?jī)r(jià)與家庭年平均收入的比值維持在一個(gè)合理的范圍內(nèi)，國(guó)際上通常認(rèn)為這個(gè)范圍是3-6。2我國(guó)房地產(chǎn)泡沫成因機(jī)制分析2.1土地價(jià)格壟斷土地與其他生產(chǎn)要素不同，其復(fù)雜性表現(xiàn)在：其他要素的公有制可以有多種實(shí)現(xiàn)方式時(shí)，土地的公有制仍然未打破，土地價(jià)格是使用權(quán)的價(jià)格，是在一定期限內(nèi)的價(jià)格，而不是土地所有權(quán)的價(jià)格；土地市場(chǎng)分為一級(jí)出讓市場(chǎng)和二級(jí)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)。國(guó)家是一級(jí)市場(chǎng)唯一的供給者；土地出讓方式有協(xié)議出讓、拍賣、招標(biāo)和掛牌多種形式，價(jià)格差異很大，引發(fā)了土地市場(chǎng)持續(xù)混亂、導(dǎo)致了土地市場(chǎng)乃至房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的巨大差異，以及不平等交易甚至尋租行為。而且也因?yàn)橥恋乇旧淼墓逃械膶傩?。土地是自己供給的，數(shù)量有限，不會(huì)隨社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而增加，土地稀有性的自然屬性致使土地供給彈性最小。城市化進(jìn)程越快，土地需求越大。而土地的需求大致只有兩種，一種是剛性需求，是為了生活而不是利益。一種是投資需求，把土地當(dāng)成牟利的工具，使土地脫離原來(lái)的價(jià)格，造成泡沫。并將土地集中在少數(shù)人手中。造成供不應(yīng)求的假象，造成價(jià)格不斷攀升的惡心循環(huán)。2.2地方政府對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的干預(yù)傳統(tǒng)政治體制下，考核地方政府政績(jī)的最簡(jiǎn)單的方式是看經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度，提高一個(gè)地方的gdp和財(cái)政收入的辦法有很多，如調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，提升經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量等，但這些措施耗時(shí)耗力見(jiàn)效慢，遠(yuǎn)不及"拉高房?jī)r(jià)”來(lái)得快。可是房?jī)r(jià)狂飆形成的泡沫，將導(dǎo)致泡沫經(jīng)濟(jì)以及虛假的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，一旦最后泡沫破裂，引起多米諾骨牌效應(yīng)，連帶造成其他相關(guān)企業(yè)的消費(fèi)需要萎縮而出現(xiàn)供大于求，生產(chǎn)將會(huì)停止，失業(yè)加劇，消費(fèi)不足造成經(jīng)濟(jì)危機(jī)。所以房?jī)r(jià)不單是經(jīng)濟(jì)問(wèn)題也是政治問(wèn)題.調(diào)控和指導(dǎo)功能.由于市場(chǎng)機(jī)制的局限，光靠市場(chǎng)的無(wú)形之手并不能保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的有序健康發(fā)展，所以政府的宏觀政策調(diào)控便不可或缺,它可以解決由于市場(chǎng)失靈所不能解決的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)資源的優(yōu)化合理配置,而政府要進(jìn)行有效合理的調(diào)控，除了需要有恰當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)理論為指導(dǎo),還必須掌握全面準(zhǔn)確的市場(chǎng)行業(yè)信息，并透過(guò)這些信息對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的走勢(shì)做出合理的判斷,繼而采取對(duì)應(yīng)的政策；而有了房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng),便使政府有一套科學(xué)的工具和手段來(lái)實(shí)現(xiàn)以上的目標(biāo),保證政策的科學(xué)性，經(jīng)濟(jì)合理性；指導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)的微觀主體做出正確的決策,實(shí)現(xiàn)政府宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的目標(biāo)。2.3國(guó)際投機(jī)資本熱錢涌入我國(guó)高速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)吸引著世界的目光，也牽動(dòng)著國(guó)際投資資本的神經(jīng)。為了維護(hù)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展，避免類似1985年日元大幅升值對(duì)日本經(jīng)濟(jì)造成的巨大危害，我國(guó)采取了讓人民幣緩慢升值的方式。這種方式雖然避免了匯率突然上升對(duì)經(jīng)濟(jì)的劇烈影響，但也為國(guó)際游資的投機(jī)準(zhǔn)備了充足的時(shí)間。在普遍看好人民幣升值潛力的背景下，國(guó)際游資透過(guò)各種渠道，進(jìn)入國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)，賺取中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和匯率上升帶來(lái)的雙重利益，股市與房地產(chǎn)市場(chǎng)是其主要投資對(duì)象。關(guān)于國(guó)際資本流動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響，國(guó)內(nèi)外學(xué)者從不同角度進(jìn)行了分析研究。宋勃和高波(2007)研究了國(guó)際資本流動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響，認(rèn)為短期而言，房地產(chǎn)價(jià)格上漲吸引了外資的流入;長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)，外資的流入推動(dòng)了我國(guó)的住房?jī)r(jià)格上漲。劉莉亞(2008)就熱錢對(duì)中國(guó)股市和房市的影響進(jìn)行實(shí)證研究，發(fā)現(xiàn)熱錢的涌入的確明顯推動(dòng)了住宅價(jià)格特別是豪華住宅價(jià)格的上漲。王元龍(2007)認(rèn)為，從游資的流向來(lái)看，房地產(chǎn)領(lǐng)域是"熱錢”流入的主要目標(biāo)，目前國(guó)內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)的需求正處于上升階段，高額的回報(bào)率吸引了大量熱錢流入到房地產(chǎn)行業(yè)。杜輝等(2006)分析了熱錢進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的途徑，認(rèn)為一定數(shù)量的熱錢流入可以增加房地產(chǎn)行業(yè)的融資，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常發(fā)展;但是大量熱錢流入到房地產(chǎn)市場(chǎng)就會(huì)造成房?jī)r(jià)不斷上漲，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生泡沫。2.4信息不對(duì)稱房地產(chǎn)投資的大幅提高使房地產(chǎn)業(yè)成為了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的一個(gè)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。然而，與房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮景象同時(shí)出現(xiàn)的，是市場(chǎng)內(nèi)部存在的一些深層次矛盾的逐漸暴露。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的一個(gè)基本原則就是信息的公開(kāi)化、透明化，這樣才能把相關(guān)信息體現(xiàn)到商品的價(jià)格上。如果一個(gè)市場(chǎng)的信息既不公開(kāi)也不透明，或是公開(kāi)而不透明，將會(huì)導(dǎo)致商品定價(jià)系統(tǒng)殘缺，交易將在不平等的情況下達(dá)成。我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序不規(guī)范，如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)中的違法違規(guī)行為、商品房銷售中的不規(guī)范行為、土地利用中的不規(guī)范行為，包括不履行合同和合同欺詐行為、房地產(chǎn)廣告不規(guī)范行為、中介服務(wù)中的不規(guī)范行為要重點(diǎn)整頓。在房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上，處于代理人地位的開(kāi)發(fā)商和銷售代理商完全掌握了商品房信息和市場(chǎng)信息。一方面他們可以利用包括報(bào)紙、電視和電臺(tái)在內(nèi)的各種公眾媒體，發(fā)布廣告和一些誘導(dǎo)性信息。另一方面，由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上期房交易仍然占據(jù)較大比例，消費(fèi)者在進(jìn)行此類交易時(shí)看到的僅僅是渲染圖、三維模型和樣板房，不能看到真實(shí)的商品房本身。這些虛假信息明顯會(huì)影響到消費(fèi)者的立場(chǎng)，給消費(fèi)者以錯(cuò)覺(jué)并誘使他們以偏高的價(jià)格購(gòu)買名不符實(shí)的商品房。虛高的價(jià)格，虛假的消費(fèi)信息，深深的影響了房地產(chǎn)行業(yè)。2.5城市化進(jìn)程加速促使住房需求剛性化房地產(chǎn)業(yè)與城市化具有互促共進(jìn)關(guān)系，并形成一定的同步發(fā)展規(guī)律。同時(shí),城市人口增長(zhǎng)會(huì)擴(kuò)大城市住宅的需求，從而直接帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展；城市人口增長(zhǎng)會(huì)擴(kuò)大城市住宅的需求，從而直接帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展可以提高城市化質(zhì)量,達(dá)到一種良性循環(huán)。在城市化的發(fā)展過(guò)程中，人們的生活方式和社會(huì)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)都發(fā)生了巨大的變化。在此過(guò)程中的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，土地的性質(zhì)發(fā)生了變化：從集體所有制變成了國(guó)有制。而集體所有制的土地是由農(nóng)民集體所有，隨之而來(lái)的便是，很多農(nóng)民失去了他們賴以生活的土地。在這個(gè)過(guò)程中，許多農(nóng)民的工作方式其實(shí)已經(jīng)發(fā)生了巨大的變化，很多人已經(jīng)不在以農(nóng)業(yè)耕作為其主業(yè)，轉(zhuǎn)而進(jìn)入工廠進(jìn)行工作，比如鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)。當(dāng)然這種方式的城市化必然是伴隨著相應(yīng)的工業(yè)化，這也是和為什么要進(jìn)行城市化不謀而合的。農(nóng)民不僅失去的是產(chǎn)生農(nóng)作物的土地還失去的是供以居住的宅基地。因此，政府必然要提供新的住宅供以居住，有的是通過(guò)拆遷房的方式，有的則提供一定的貨幣補(bǔ)償讓市場(chǎng)的無(wú)形之手來(lái)調(diào)配。這兩種方式都得通過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)得以完成，而后者更是直接攝取于商品房市場(chǎng)，也成為商品房的需求方。當(dāng)然其經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)也發(fā)生了變化：從以農(nóng)業(yè)為主變成了以工商業(yè)為主。在這個(gè)過(guò)程中，不可避免的帶來(lái)了人口的集聚。勞動(dòng)密集型的企業(yè)吸引了大量的勞動(dòng)力，至于它的原因是不言而喻的農(nóng)村生產(chǎn)力的不提高使得農(nóng)村人口的生活水平大大落后于城鎮(zhèn)人口，這幾年似乎具有越拉越大的趨勢(shì)。大量人口的集聚，使得原來(lái)相對(duì)分散的人口結(jié)構(gòu)發(fā)生了巨大的變化。同時(shí)隨著資源、資本集聚，又再次加速人口的集聚。人口的大量集聚，使得對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求大大增加。2.6房地產(chǎn)投資與投機(jī)2.6.1房地產(chǎn)投資。我國(guó)居民具有儲(chǔ)蓄的傳統(tǒng)習(xí)慣，經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期增長(zhǎng)趨勢(shì)，使我國(guó)的住房?jī)r(jià)格呈現(xiàn)穩(wěn)定的增長(zhǎng)，住房消費(fèi)兼具消費(fèi)和投資雙重功能，這進(jìn)一步促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮。我國(guó)居民本就有購(gòu)房置地的習(xí)慣，先富起來(lái)的家庭購(gòu)買第二或第三套住房，這就使得房地產(chǎn)消費(fèi)迅速高漲。房地產(chǎn)的迅猛發(fā)展和迅速提高的價(jià)格吸引了除外國(guó)資金意外的國(guó)內(nèi)的眾多的民間資金，投資是促進(jìn)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)活力的重要因素。2.6.2房地產(chǎn)投機(jī)。我國(guó)近幾年房地產(chǎn)需求的增長(zhǎng)帶動(dòng)了房?jī)r(jià)的攀升，從而為房地產(chǎn)投機(jī)奠定了基礎(chǔ)。經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速發(fā)展使少數(shù)人手中積累的大量的資金，這些資金迫切需要投資渠道。我國(guó)投資渠道的狹窄和股票市場(chǎng)的長(zhǎng)期低迷使得房地產(chǎn)市場(chǎng)幾乎成了這部分資金的唯一投資渠道。而投機(jī)資本使用上無(wú)效率。房地產(chǎn)投機(jī)需籌集、占用大量的資金，投機(jī)的策劃、實(shí)施也需要投入大量的人力物力，這些資金、人力游離于生產(chǎn)領(lǐng)域外，不創(chuàng)造任何社會(huì)價(jià)值。。出于對(duì)樓價(jià)會(huì)繼續(xù)走高的預(yù)期。投機(jī)者批量購(gòu)入商品房。樓市就會(huì)因持續(xù)的購(gòu)房熱潮而不斷升溫。只要投機(jī)者覺(jué)得炒作有錢可賺。就不斷會(huì)有資金進(jìn)入，最終將房?jī)r(jià)推向高峰。表面上商品房不斷地賣出去，造成需求趨旺及房?jī)r(jià)上漲的假象，但事實(shí)上，商品房最終的消費(fèi)者并沒(méi)有增加，增加的只是中間環(huán)節(jié)的空置率，造成房地產(chǎn)行業(yè)的虛假繁榮發(fā)展，偏離了市場(chǎng)需求。房地產(chǎn)投機(jī)哄抬房?jī)r(jià)。地產(chǎn)投機(jī)者買房不以居住為目的，只為了謀取利益。而是待價(jià)而沽，增值后再高價(jià)拋出牟利。助長(zhǎng)房地產(chǎn)泡沫的增長(zhǎng)。3防范房地產(chǎn)泡沫的對(duì)策3.1重新對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行定位我們目前把房地產(chǎn)業(yè)作為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要?jiǎng)恿?，這些都是不合適的。我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的許多重大問(wèn)題都與對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的這種錯(cuò)誤定位和實(shí)際發(fā)展結(jié)果有著不可分割的聯(lián)系，諸如經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)失衡、長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)乏力等都是由房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的不恰當(dāng)定位造成的，甚至房地產(chǎn)泡沫的形成本身也是與對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)度重視有關(guān)。因此，要治理房地產(chǎn)泡沫，就必須首先對(duì)房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位重新進(jìn)行定位，正確認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)行業(yè)，而不是將其作為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的工具。3.2完善房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警體系健全房地產(chǎn)市場(chǎng)信息管理體系和相應(yīng)的基礎(chǔ)信息數(shù)據(jù)庫(kù),加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)統(tǒng)計(jì)工作,關(guān)于住宅業(yè)的統(tǒng)計(jì)要及時(shí)詳盡,每天都可在政府相關(guān)網(wǎng)站上查到新開(kāi)多少套樓房.不同地區(qū)中間房?jī)r(jià)的月變化指數(shù)、房?jī)r(jià)上升和收入上升對(duì)比.以及房?jī)r(jià)上升和租房費(fèi)用上升對(duì)比指數(shù)等.這些具體信息不僅給政府決策部門提供了政策調(diào)整的重要依據(jù).也增加了民眾買房的信息和透明度.有效地降低了商家炒作或壟斷的成分.由于市場(chǎng)機(jī)制在解決信息不對(duì)稱方面有其自身的缺陷.因此，政府有必要采取一定的措施以彌補(bǔ)市場(chǎng)機(jī)制的不足。與市場(chǎng)解決房地產(chǎn)市場(chǎng)信息不對(duì)稱的合同和信譽(yù)方法不同,政府規(guī)制具有強(qiáng)制性，政府為緩解房地產(chǎn)市場(chǎng)信息不對(duì)稱問(wèn)題可以采取的不同的措施.與市場(chǎng)解決辦法相比,政府規(guī)制具有以下優(yōu)勢(shì);（1)節(jié)約交易成本.（2)通過(guò)職業(yè)許可證減少信息成本.（3)商品質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)使市場(chǎng)交易更易達(dá)成.故而，我們對(duì)政府主管部門提出如下幾點(diǎn)建議：（1)完善制度和法規(guī)建設(shè)（2)完善監(jiān)督機(jī)制（3)建立客觀有效的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)以避免賣方惡意增加自己的信息優(yōu)勢(shì)，增加市場(chǎng)的透明度.3.2.1房地產(chǎn)預(yù)警預(yù)報(bào)體系的功能預(yù)見(jiàn)功能同自然領(lǐng)域相比，在社會(huì)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域中，由于人們動(dòng)機(jī)的多樣性存在因而偶然性成分的色彩要更濃一些。房地產(chǎn)業(yè)作為社會(huì)經(jīng)濟(jì)的重要組成也具有這樣的特點(diǎn)。但是，房地產(chǎn)領(lǐng)域還有其自身的規(guī)律性，通過(guò)把握這些規(guī)律，就可以在一定程度上預(yù)測(cè)房地產(chǎn)領(lǐng)域中許多未來(lái)的變化現(xiàn)象。房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)預(yù)見(jiàn)功能主要反映在：通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)體系中的*些重要指標(biāo)的研究，可以從中找出*些敏感性指標(biāo)的異常變化并預(yù)先發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)發(fā)展問(wèn)題的警兆.預(yù)見(jiàn)功能是房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)的首要功能，其他功能皆由此導(dǎo)出。（1）監(jiān)測(cè)功能房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)的監(jiān)測(cè)功能是指通過(guò)對(duì)有關(guān)指標(biāo)的評(píng)估定期或及時(shí)地監(jiān)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀。在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，未來(lái)可能會(huì)出現(xiàn)的問(wèn)題同房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)況息息相關(guān)，況且，掌握房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀的詳細(xì)情況對(duì)房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)決策和調(diào)控也是必須的。由此可見(jiàn)，對(duì)現(xiàn)有房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行有效的監(jiān)測(cè)是十分必要的。一般可以通過(guò)使用相應(yīng)的模型和方法，有效地對(duì)房地產(chǎn)的總體狀況及警情輕重程度做出明確的評(píng)估。在房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)中，房地產(chǎn)發(fā)展的狀況可以根據(jù)一定的警級(jí)劃分出不同的警度區(qū)間。值得說(shuō)明的是，有時(shí)對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的監(jiān)測(cè)并不需要大量的指標(biāo)使之顯得面面俱到，相反，可以適當(dāng)選擇一些敏感的指標(biāo)，便能夠及時(shí)地反映出房地產(chǎn)業(yè)的基本現(xiàn)狀。（2）防范功能房地產(chǎn)業(yè)由于受到多種因素的影響，其發(fā)展不是一種平滑的漲落過(guò)程，而是一種伴隨著周期波動(dòng)的曲線型發(fā)展，其長(zhǎng)期變化難以在一定的時(shí)點(diǎn)通過(guò)一定的規(guī)律確定下來(lái)，而只能通過(guò)對(duì)現(xiàn)時(shí)房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行監(jiān)測(cè)，用獲得所需的信息來(lái)評(píng)估它近期內(nèi)的形勢(shì)和演變。于是，通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行的異常形態(tài)事先預(yù)報(bào)，可以使政策調(diào)控同步或超前于現(xiàn)實(shí)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)，從而實(shí)現(xiàn)適時(shí)干預(yù),保證房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康有序的發(fā)展，提高房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)效益.這樣就可以防范由于對(duì)未來(lái)發(fā)展的不合理預(yù)期做出的決策所帶來(lái)的失誤和損失,實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展。3.3充分發(fā)揮稅收的調(diào)控作用控制房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱，如何有效降低投資性需求（主要是投機(jī)性需求），才是宏觀調(diào)控政策研究的重點(diǎn)。稅收對(duì)這種投資性需求的調(diào)控，主要體現(xiàn)在消費(fèi)、交易和保有環(huán)節(jié)。當(dāng)前稅收調(diào)控的重點(diǎn)應(yīng)該是區(qū)分房地產(chǎn)的消費(fèi)性需求和投資性需求，在房地產(chǎn)消費(fèi)環(huán)節(jié)和保有環(huán)節(jié)實(shí)行差別性的稅收政策，鼓勵(lì)消費(fèi)性需求，抑制投資性需求。在消費(fèi)環(huán)節(jié)，可以對(duì)居民的消費(fèi)性購(gòu)房給予減免契稅的優(yōu)惠政策，還可以給予抵扣減免個(gè)人所得稅的優(yōu)惠政策。切實(shí)利用稅收杠桿促進(jìn)住宅業(yè)的發(fā)展，同時(shí)制定相關(guān)稅收政策，對(duì)低收入者和老年人購(gòu)房和租房實(shí)行稅收優(yōu)惠或補(bǔ)貼。開(kāi)征"房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益?zhèn)€人所得稅”，即對(duì)有償轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)產(chǎn)生的利潤(rùn)征稅。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中的差別性稅收在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)應(yīng)針對(duì)消費(fèi)性需求和投機(jī)性需求實(shí)行差別性稅收政策，這是當(dāng)前稅收政策調(diào)控的力度點(diǎn)所在。充分利用稅收手段加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，尤其是對(duì)那些圖謀暴利的房地產(chǎn)企業(yè)征稅高稅，堅(jiān)決打擊各種投機(jī)行為。運(yùn)用宏觀調(diào)控手段對(duì)土地空置征稅，提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商囤積投機(jī)的成本，鼓勵(lì)持有人積極投資.開(kāi)發(fā)，減少投機(jī)行為。通過(guò)征收土地增值稅有效地抑制土地投機(jī)，將土地增值通過(guò)增值稅的形式部分返還給社會(huì)，維護(hù)市場(chǎng)的公平公正，回饋社會(huì)。征收土地保有稅，以刺激土地供給。對(duì)保有土地適當(dāng)征稅，可以提高保有成本，刺激低密度利用土地者轉(zhuǎn)讓土地或出租土地，以增加土地供給，調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)成本，降低房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格.抑制房地產(chǎn)泡沫。3.4完善土地供應(yīng)制度，防止土地投機(jī)行為一方面要規(guī)范政府的市場(chǎng)行為，特別是土地買賣行為，加強(qiáng)對(duì)土地出售、轉(zhuǎn)讓價(jià)格的監(jiān)管。土地出讓應(yīng)采取拍賣和招標(biāo)的方式，盡量減少協(xié)議出讓的土地交易方式。嚴(yán)格限制和監(jiān)控劃撥土地使用權(quán)的交易，減少層層加價(jià)轉(zhuǎn)手的可能性。政府應(yīng)該減少對(duì)土地價(jià)格的控制，直接由市場(chǎng)來(lái)決定。同時(shí)保證土地交易市場(chǎng)的公正透明性，避免"暗箱操作”的行為。此外，完善土地稅制，抑制土地市場(chǎng)上的過(guò)度投機(jī)?？梢試L試征收土地空(閑)置稅，鼓勵(lì)持有人積極開(kāi)發(fā)，同時(shí)也提高囤積土地的投機(jī)成本，也能夠使得土地流轉(zhuǎn)到真正需要用地的人手上，避免浪費(fèi)土地資源和投機(jī)行為。加強(qiáng)對(duì)土地開(kāi)發(fā)的監(jiān)管。土地價(jià)格是決定房地產(chǎn)價(jià)格的重要因素,因此調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格首先要從控制土地價(jià)格開(kāi)始。首先,土地由政府壟斷供給,政府不應(yīng)以財(cái)政收入最大化為目的,而是應(yīng)該從調(diào)節(jié)土地供給和需要的目的出發(fā)出讓土地使用權(quán)。其次,由于政府壟斷經(jīng)營(yíng)土地,容易導(dǎo)致權(quán)力尋租,滋養(yǎng)投機(jī)風(fēng)氣,因此應(yīng)增強(qiáng)土地拍賣的透明度和公平性,防止尋租。最后,打擊捂盤投機(jī)行為,規(guī)定獲取土地的開(kāi)發(fā)商在一定時(shí)期內(nèi)必須開(kāi)發(fā),嚴(yán)禁炒地皮。加快建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房。居民的住房問(wèn)題不能完全靠市場(chǎng)解決,政府應(yīng)保障低收入群體的利益,建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房,切實(shí)解決低收入群體的住房問(wèn)題。同時(shí),對(duì)商品房需求的降低,對(duì)房?jī)r(jià)起到一定抑制作用。目前房?jī)r(jià)上漲很大一個(gè)原因是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商競(jìng)相開(kāi)發(fā)高檔宅,推高房?jī)r(jià),政府應(yīng)引導(dǎo)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)小戶型的住宅。銀行信貸資金的控制。房地產(chǎn)投資大部分的資金來(lái)源于銀行,銀行大量放款會(huì)催生房地產(chǎn)泡沫,因此控制房地產(chǎn)價(jià)格要從資金來(lái)源上加以控制。銀行應(yīng)加強(qiáng)金融監(jiān)管和房地產(chǎn)貸款管理,嚴(yán)格審核放貸條件,控制好信貸。建立合理的稅收體系。政府應(yīng)以稅收的形式引導(dǎo)居民住房消費(fèi)和開(kāi)發(fā)商的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)。比如提高居民購(gòu)買第二套房的稅收,買房數(shù)量越多,征收的稅收越高,這樣可以有效的抑制房地產(chǎn)投機(jī)行為,滿足真實(shí)住房者的需求。其次,政府還可以征收土地保有稅,對(duì)開(kāi)發(fā)商捂盤惜售的行為進(jìn)行打擊,從而增加土地供給,有效利用土地,降低土地價(jià)格,進(jìn)而降低房地產(chǎn)價(jià)格。我國(guó)目前的房地產(chǎn)泡沫是供給與需求多種因素共同作用的結(jié)果。要有效控制我國(guó)房地產(chǎn)泡沫的進(jìn)一步發(fā)展，就需要多舉并重，綜合治理。參考文獻(xiàn)[1]謝世清：《東亞金融危機(jī)的根源