多層、高層帶電梯住宅區(qū)物業(yè)管理方案

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前言匯源豪庭工程位于佛山市高明區(qū)西安街道泰華路，占地面積約106445平方米，總建筑面積約193000平方米，分三期開發(fā)，市場定位：高檔、多層、高層住宅區(qū)，威尼斯水城特色，客戶群是以中偏高收入階層為主，多為企業(yè)的骨干，這些客戶務實、法律意識強、維權(quán)意識強，所以本工程的管理效勞要吸取以往管理經(jīng)驗教訓，重點在住戶的共性的、實實在在的根本需求：保安、維修、設(shè)施設(shè)備管理、清潔綠化，強調(diào)的是：依法、平安、快捷。在此根底上再利用社區(qū)資源和社會資源開展社區(qū)文化和特約效勞，以到達周到、舒適————這是我們管理效勞的總思路。

目錄物業(yè)根本情況…………3管理效勞運作機制、模式、特點和目標……………5機構(gòu)設(shè)置、部門職能、崗位職責及人員編制………6前期介入………………12客戶效勞………………24平安管理………………27環(huán)境管理………………34設(shè)備管理………………36裝修管理………………40售后效勞……………43培訓……………46管理效勞費用預算及收費標準…………………48

物業(yè)根本情況物業(yè)名稱：匯源豪庭一期物業(yè)類型：多層、高層帶電梯住宅區(qū)座落位置：高明區(qū)西安街道泰華路占地面積：約X平方米建筑面積：約86482.92萬平方米綠化面積：約X平方米棟數(shù)及層高：約X棟帶電梯高層、多層住宅樓戶數(shù)：約467戶停車位：汽車位135個，摩托車位476個小區(qū)出入口：2個〔一個行車出入口，一個行人出入口〕商業(yè)設(shè)施：商鋪約2827.93平方米；超市4688.88平方米；物管及公建438.04平方米。設(shè)施設(shè)備及用電量電梯X部，共X千瓦，用電量X千瓦室外環(huán)境照明：X千瓦樓層公共照明共：X千瓦是否采用二次加壓供水生活水泵：X千瓦消防控制室：X千瓦消防水泵：X千瓦變電所：X千瓦消防水泵總功率：X千瓦會所：X千瓦〔其中游泳池X千瓦〕商場動力：X千瓦商場照明：X千瓦其它以上各參數(shù)作為管理處機構(gòu)設(shè)置、崗位人員編制和收支測算的依據(jù)工程的定位：以中偏高收入階層為主的多層、高層住宅小區(qū),戶型以X房X廳為主，每戶面積在X平方米至X平方米之間，所以主目標客戶是中偏高收入階層，為企業(yè)的中、高干部，這些客戶法律意識強，維權(quán)意識強。因此，我們的物業(yè)管理效勞定位是：依法、平安、快捷，在此根底上上升到周到、舒適依法——就是按照法律法規(guī)辦事；按照行業(yè)的標準、標準辦事；按照公司的管理體系辦事。平安——一切工作平安第一，平安工作重在預防快捷——對業(yè)主住戶的需求、投訴，要做到：信息傳遞快、解決快、反應快。周到舒適——業(yè)主住戶需要的，只要合法、平安，我們給予滿足；業(yè)主住戶沒想到的，我們?yōu)樗麄冎耄喝缬晏扉T崗為他們備傘撐傘，購物小推車隨時供他們使用；社區(qū)文化為他們準備各種利于身心健康的活動……

管理效勞運作機制、模式、特點和目標機制：〔1〕在成立業(yè)主委員會之前，物業(yè)公司受業(yè)主〔地產(chǎn)公司〕委托，簽訂前期物業(yè)效勞合同；在成立業(yè)主委員會之后，物業(yè)公司受業(yè)主委員會委托，簽訂物業(yè)效勞合同。雙方按合同履行自己的權(quán)利和義務。〔2〕物業(yè)公司在小區(qū)設(shè)管理處，管理處依據(jù)合同、?業(yè)主公約?和國家、地方的法律法規(guī)進行管理、效勞。模式：24小時封閉式平安防范管理，各項效勞工作按質(zhì)量手冊規(guī)定運作。特點：依法管理，效勞熱情、快捷、周到，讓住戶感到平安、舒適。管理效勞內(nèi)容：公共設(shè)施設(shè)備管理；保安效勞；清潔效勞；綠化效勞；社區(qū)文化效勞；小區(qū)網(wǎng)絡(luò)平臺溝通效勞；特約水電維修和家用電器維修效勞；特約家政效勞。管理效勞目標(按照建設(shè)部頒發(fā)的?普通住宅小區(qū)物業(yè)管理效勞等級標準?一級，詳見后附標準)：管理制度完善；供水、供電、通訊、照明、電梯、消防等關(guān)鍵公共設(shè)施完好；房屋完好；水電維修及時率達98%以上，維修合格率達100%；小區(qū)干凈衛(wèi)生；小區(qū)綠化完好率98%以上；小區(qū)無重大治安案件發(fā)生；小區(qū)無機動車輛喪失；小區(qū)無火災發(fā)生；小區(qū)住戶合理期望滿意率95%以上；小區(qū)業(yè)主入伙兩年起物業(yè)效勞費收交率100%以上，年管理效勞酬金是本錢的10%

機構(gòu)設(shè)置、部門職能、崗位職責描述及人員編制為實現(xiàn)目標，同時從高效、節(jié)約出發(fā)，匯源豪庭一期管理處設(shè)置三個部門，34個崗位，固定編制43人。機構(gòu)：經(jīng)理、客戶效勞部〔包括前臺、財務〕、工程維修部、平安管理部。見后附示意圖。管理處經(jīng)理1、崗位人數(shù)：1人2、直接上級：公司主管副總經(jīng)理3、直接下級：管理處主任及各部門主管4、本職工作：負責管理處的運作。5、任職要求：大專以上學歷，持有物業(yè)管理經(jīng)理上崗證，從事物業(yè)管理至少2年以上，熟悉物業(yè)管理全盤運作和法律法規(guī)，懂質(zhì)量管理、平安管理和本錢控制，有較強的管理能力和溝通協(xié)調(diào)能力，身體健康。6、直接責任：負責管理處的籌建；從物業(yè)管理角度、物業(yè)使用人角度，參與工程規(guī)劃設(shè)計方案評審，提合理化建議；配合工程銷售工作；制定工程管理方案、管理處年度工作方案并組織實施；參與工程竣工驗收，主持工程接管驗收；主持入伙工作；主持管理處日常工作；協(xié)調(diào)管理處各部門工作；對外聯(lián)絡(luò)對上匯報；負責轄區(qū)的突發(fā)事件協(xié)調(diào)或處理；完成公司領(lǐng)導安排的其它任務。7、領(lǐng)導責任：對管理處的管理效勞質(zhì)量目標和經(jīng)濟目標負責。8、主要權(quán)利：〔1〕有權(quán)配置管理處資源〔2〕有權(quán)對下級考核、指導教育、獎懲〔3〕有權(quán)簽發(fā)本管理處文件悉管理處工作，懂質(zhì)量管理、平安管理，有管理能力和溝通協(xié)調(diào)能力，身體健康。二、客戶效勞部主管1、崗位人數(shù)：1人2、直接上級：管理處經(jīng)理和主任3、直接下級：客戶效勞部管理員4、本職工作：客戶效勞管理工作。5、任職要求：高中或中專以上學歷，從事相關(guān)工作1年以上，熟悉客戶效勞工作，具有溝通能力，身體健康。6、直接責任：制訂本部崗位職責、目標、作業(yè)文件；制訂本部門工作方案并組織實施；對本部門員工進行培訓和日工作講評；安排本部門工作并檢查完成情況；考核本部門員工；提出本部門資源需求；總結(jié)、匯報本部門工作；代表本部門與其他部門協(xié)調(diào)；完成領(lǐng)導交給的其它任務。三、客戶效勞部管理員—前臺接待文員1、崗位人數(shù)：2人2、直接上級：客戶效勞部主管3、本職工作：負責業(yè)主接待，投訴、效勞需求的受理登記，并轉(zhuǎn)給相關(guān)責任部門落實；建立業(yè)主、住戶檔案；入伙時保管鑰匙。4、任職要求：高中或中專以上學歷，熟練操作辦公設(shè)備、文字表達能力較強，辦事條理性強，有1年以上實際工作經(jīng)驗，身體健康。5、直接責任〔1〕負責業(yè)主的入伙手續(xù)、裝修手續(xù)辦理工作；〔2〕負責業(yè)主的接持、投訴、效勞需求的受理和登記，并及時轉(zhuǎn)達責任部門，最后將結(jié)果反應給業(yè)主；〔3〕負責業(yè)主、住戶的檔案建立和管理?！?〕負責業(yè)主房屋鑰匙的接收、標識、保管、發(fā)放工作；〔5〕完成領(lǐng)導交給的其它任務。四、財務收款員1、崗位人數(shù)：1人2、直接上級：客戶效勞主管、公司財務部3、本職工作：管理處財務4、任職要求：大專以上學歷，從事相關(guān)工作2年以上，有會計證，身體健康，本市戶口。5、直接責任：管理處費用收支；管理處現(xiàn)金管理；財務報表上報公司財務部和管理處經(jīng)理；每月對欠交費住戶進行催款和出催款通知〔交平安管理部協(xié)助送達欠交費住戶〕每季度向住戶公布管理處收支情況；完成領(lǐng)導安排的其他工作。五、工程主管1、人數(shù)：1人2、直接上級：管理處經(jīng)理和主任3、直接下級：助理工程主管和維修工4、本職工作：負責工程維修部管理工作，包括：物業(yè)前期介入、接管驗收、工程問題保修管理、機電設(shè)備的運行維護、建筑物及公共設(shè)施的維護、供電供水供氣通信管理、住戶維修效勞、裝修審核檢查驗收、工程技術(shù)檔案建立5、任職要求：大專以上學歷，助理工程師以上資質(zhì)，2年以上工作經(jīng)驗，身體健康6、直接責任：制訂本部崗位職責、目標、作業(yè)文件；制訂本部門工作方案并組織實施；對本部門員工進行培訓和日工作講評；安排本部門工作并檢查完成情況；考核本部門員工；提出本部門資源需求；代表本部門與其他部門協(xié)調(diào)；總結(jié)、匯報本部門工作；完成領(lǐng)導交給的其它工作。六、維修工1、崗位人數(shù)：2人2、直接上級：工程主管3、本職工作：自己責任區(qū)域的設(shè)施設(shè)備運行、維修保養(yǎng)，裝修巡查；住戶的水電維修。4、任職要求：高中或中專以上的學歷，有電工證，有2年以上實際工作經(jīng)驗，身體健康5、直接責任：負責自己責任區(qū)域的設(shè)施設(shè)備的日常運行、巡視和維修保養(yǎng)；負責自己責任區(qū)域的裝修檢查；負責住戶的維修效勞；完成領(lǐng)導交辦的其他工作。七、平安管理部主管(兼環(huán)境領(lǐng)班)1、崗位人數(shù)：1人2、直接上級：管理處經(jīng)理和主任3、直接下級：班長4、本職工作：平安管理部管理工作。5、任職要求：高中或中專以上學歷，從事相關(guān)工作1年以上，熟悉治安和隊伍管理工作，具有溝通能力，身體健康。6、直接責任：制訂本部崗位職責、目標、作業(yè)文件；制訂本部門工作方案并組織實施；對本部門員工進行培訓和日工作講評；安排本部門工作并檢查完成情況；考核本部門員工；提出本部門資源需求；總結(jié)、匯報本部門工作；代表本部門與其他部門協(xié)調(diào)；完成領(lǐng)導交給的其它任務。八、班長(兼職:巡邏)1、崗位人數(shù)：3人〔每天三班，每班各1位班長〕2、直接上級：平安管理部主管3、本職工作：負責平安管理部本班工作4、任職要求：高中或中專以上學歷，有1年班長工作經(jīng)驗，身體健康5、直接責任：負責本班布崗；檢查本班值班情況；處理本班發(fā)生問題，如處理不了，及時上報本部主管；負責本班的培訓、指導；負責本班的內(nèi)勤管理；完成領(lǐng)導安排的其他工作。九、平安管理員(不包括臨時性的售樓中心、樣板房用人)1、崗位人數(shù)：23人〔人行主大門崗〔1個〕，每班1人，每天三班，共3人；車輛出入門崗〔1個〕，每班1人，每天三班，共3人，巡邏崗(2個)，每班2人，每天三班，共6人；監(jiān)控中心(1個),每班1人,每天三班,共3人,周邊固定崗〔2個〕，每天三班，每班1人，共6人，機動輪休2人。2、直接上級：平安管理部主管和班長3、本職工作：負責小區(qū)治安、消防、車輛停放管理的值班4、任職要求：初中學歷以上，身高172cm以上，身體健康，有本市戶口親戚擔保。5、直接責任：負責本轄區(qū)車輛進出、停放管理；負責外來人員〔包括施工單位人員、住戶裝修人員、來訪人員等〕的進出管理；負責本轄區(qū)治安、消防巡邏，防止不平安的事件發(fā)生；負責消防演習；在轄區(qū)內(nèi)發(fā)現(xiàn)公共設(shè)施設(shè)備損壞或缺陷應及時報告直接上級或通知工程維修人員；遇突發(fā)性、危害性事件發(fā)生，立即采取應急措施，并及時報告上級；完成領(lǐng)導安排的其他工作。十、保潔員1、崗位人數(shù)：8名〔5人負責樓道衛(wèi)生，2人負責外圍及小區(qū)內(nèi)公共部位保潔，1人機動〕；2、直接上級：平安管理部主管；3、本職工作：負責小區(qū)內(nèi)外有樓道的保潔工作；4、任職要求：初中以上學歷，身高158CM以上，身體健康；5、直接責任：〔1〕負責公共區(qū)域內(nèi)電梯大堂的清潔保潔，包括地面、墻面、信報箱、大門、電梯的清潔保養(yǎng)；〔2〕負責轄區(qū)內(nèi)樓道及天面、平臺、墻面、門窗、管道的清潔保養(yǎng)；〔3〕負責樓道、扶手、電子門、電表箱、樓道開關(guān)、燈具的清潔；〔4〕負責相關(guān)辦公室的清掃、清潔；〔5〕對違章現(xiàn)象進行勸阻和制止；〔6〕負責保管好各自的清潔用品，做到不損壞、不浪費；〔7〕完成領(lǐng)導安排的其他工作。十一、綠化員備注：因工程分三期開發(fā)，在三期開發(fā)完工施工房養(yǎng)護一年前方可交物業(yè)接管，故三年內(nèi)不考慮綠化人員的安排。

管理處組織架構(gòu)及職能〔示意圖〕客戶效勞部〔主管負責〕經(jīng)理工程維修部〔主管負責〕平安管理部〔主管負責〕客戶效勞部〔主管負責〕經(jīng)理工程維修部〔主管負責〕平安管理部〔主管負責〕售后保修管理設(shè)備管理維修、巡查裝修前臺接待大門崗收款側(cè)〔車〕門崗停車場巡邏環(huán)境管理 售后保修管理設(shè)備管理維修、巡查裝修前臺接待大門崗收款側(cè)〔車〕門崗停車場巡邏環(huán)境管理 客戶效勞部4人〔主管1，前臺接待2，財務1〕職能：住戶需求〔入伙、裝修、維修等〕、意見、投訴的受理、反應；前期鑰匙管理；業(yè)主檔案建立、管理。費用收支管理；資產(chǎn)管理。工程維修部3人職能：1〕物業(yè)驗收、售后保修管理、維修效勞；2〕設(shè)備運行、維護保養(yǎng)；3〕裝修檢查、驗收；4〕工程技術(shù)檔案建立、管理。平安管理部34人職能：1〕治安管理；2〕消防管理；3〕車輛停放管理；4〕緊急事件處理；5〕清潔綠化監(jiān)管。備：因考慮到前期介入及入伙工作繁重，人員配備盡可能充足，以免造成工作的脫節(jié)。

前期介入工程的成敗，關(guān)鍵在于各個環(huán)節(jié)的有效控制，規(guī)劃設(shè)計評審、施工質(zhì)量與平安管理、營銷運作等尤其重要。為集思廣益做好規(guī)劃設(shè)計，關(guān)注工程質(zhì)量，同時配合支持銷售，做好工程交接、業(yè)主入伙等工作，物業(yè)的前期參與不可輕視！下面首先列舉物業(yè)前期介入主要工作內(nèi)容：與地產(chǎn)公司工程部溝通，根據(jù)工程情況和要求制訂<物業(yè)管理方案>、?物業(yè)工作方案?、?前期介入方案?，并經(jīng)地產(chǎn)公司確認并簽訂?前期物業(yè)效勞合同?a.了解工程進度：方案開工時間、售樓中心完工、樣板房完工時間、工程竣工時間；b.了解銷售時間、入住時間；c.編制并確認<物業(yè)管理方案>、?物業(yè)工作方案?、?前期介入方案?；d.簽訂?前期物業(yè)效勞合同?.與地產(chǎn)公司工程部溝通，參加規(guī)劃設(shè)計方案評審，從物業(yè)管理角度，對規(guī)劃設(shè)計提出合理化建議a.道路交通，應考慮：人車的分流，進出的便利，特殊人群的需要，平安與管理需要;b.停車場的規(guī)劃，應考慮：車位數(shù)量與未來的開展，進出的便利，消噪音、散廢氣、平安與管理，設(shè)備設(shè)施的選用;c.圍欄與崗亭，應考慮：圍欄的高度與樣式，崗亭的布置、數(shù)量、款式;d.安防設(shè)施的配置，應考慮：巡更、邊界防越、閉路監(jiān)控、門禁、對講、室內(nèi)緊急報警;e.監(jiān)控中心的設(shè)置，應考慮：位置、面積、設(shè)備設(shè)施、功能等要求;f.商鋪及便民效勞點的規(guī)劃，應考慮：功能配置與分布，與環(huán)境的協(xié)調(diào)，對有噪音和污染嚴重的工程進行控制;g.文娛活動場所的規(guī)劃，應考慮：使用面積、平安要求、對環(huán)境和住戶的影響.h.管理用房，應考慮：位置、面積、裝修i.生活用房，主要是平安管理人員和維修人員的宿舍及配套的衛(wèi)生間、浴室，地址選擇地面層靠圍墻偏僻地方，以減少對住戶的影響。還要考慮：面積、裝修J.垃圾收集點與中轉(zhuǎn)站的規(guī)劃，應考慮：〔1〕垃圾桶的樣式、數(shù)量、放置位置，對環(huán)境的影響；〔2〕垃圾中轉(zhuǎn)站的位置、樣式、容量，沖洗、污水排放、通風、封閉的要求，以及對環(huán)境住戶的影響。K.綠化，應考慮：〔1〕合理選用草皮、喬木、灌木的品種a:三者間的搭配有層次感、美觀、和諧；b:植物的生長期與開花期的適宜性；c:應盡量防止選用有針、有刺、有毒植物〔媒體公布的52種有毒、致癌植物.doc〕.〔2〕便于養(yǎng)護，有利于養(yǎng)護本錢的降低L.小區(qū)景觀，應考慮：與環(huán)境的和諧、平安與管理，是否利于維護以及本錢控制，對住戶的影響M.建筑的外立面，應考慮：外立面色彩的和諧，材料的使用壽命，是否利于維護及維護本錢N.公共局部的裝修，應考慮：大堂電梯間的通風、平安性〔如路面的防滑〕管理、耐用性，維護及維護本錢，電梯門前的地面應考慮適當?shù)钠露龋苑浪魅腚娞菥甇.清潔、綠化的用水用電，應考慮：用水用電點的數(shù)量、位置、管線走向及其標識P.公共用電，應考慮：滿足使用功能，多回路控制，節(jié)約能源與地產(chǎn)公司工程部溝通，參加規(guī)劃設(shè)計方案評審，從物業(yè)使用人的角度對規(guī)劃設(shè)計提出合理化建議a.水、電、氣的容量，抄表方式，應考慮：容量配置的合理性，抄表對住戶的影響；b.各種插座、開關(guān)、水喉、、對講機、有線電視、寬帶等的接入點位置和空調(diào)孔位置，應考慮：位置是否合理，方便使用;c.家居的平安性，應考慮：陽臺欄桿、凸窗欄桿高度密度牢固是否達標，從外面是否容易爬進陽臺、窗;d.家居私密性，應考慮：戶門的位置，開啟方向，戶與戶之間窗戶的方向和距離，小區(qū)監(jiān)控的攝像頭安裝的位置與角度不得拍攝到家庭;e.住戶對公共設(shè)施、環(huán)境的要求，應考慮：使用的便利、舒適、平安，如信報與奶箱應設(shè)在地面架空層單元門外.與地產(chǎn)公司工程部溝通，參加規(guī)劃設(shè)計方案評審，從小區(qū)環(huán)保角度對規(guī)劃設(shè)計提出合理化建議，應考慮：1〕、垃圾應分類放置，分為可回收和不可回收，垃圾屋、垃圾桶應采取密閉措施；2〕、噪音的控制，可采用中空玻璃門、窗，窗、門與框之間應有膠墊，另外可采用立體綠化帶降噪；3〕、節(jié)約資源：樓層照明、地面照明、架空層照明分多路控制，采用節(jié)能燈，采用自動感應開關(guān)與人工開關(guān)結(jié)合〔既節(jié)能又符合消防〕；水的循環(huán)利用等。與地產(chǎn)公司工程部溝通，參加規(guī)劃設(shè)計方案評審，對樓宇及小區(qū)智能化提出合理化建議1〕停車場，應考慮：a：用IC智能卡，既節(jié)約了人力，降低了本錢，又堵住了人為的車場收費漏洞；2〕門禁，應考慮：平安方便，用卡或密碼或自家對講，才能進入樓宇門、單元門，門應考慮減噪；3〕安防，應考慮：a：圍墻的紅外線裝置不能有死角；b：閉路電視的安裝位置必須合理，建議紅外報警系統(tǒng)能與閉路監(jiān)控系統(tǒng)聯(lián)動；c：室內(nèi)防盜系統(tǒng)：除緊急報警按鈕外，其它不實用，建議不要，如業(yè)主需要，自己解決。緊急報警按鈕的安裝位置要合理；d：保安巡更系統(tǒng)的觸點布置、安裝位置要合理。4〕自動抄表系統(tǒng)〔該工程是否安裝自動抄表系統(tǒng)〕，應考慮：是否可行，由水、電、氣供給商決定，系統(tǒng)軟件應可以和財務軟件接駁；背景音樂系統(tǒng)，應考慮：實際需要和不影響住戶，即播送布點只選擇現(xiàn)場銷售中心周圍、小區(qū)休息或活動廣場。與地產(chǎn)公司工程部溝通，參加規(guī)劃設(shè)計方案評審，對設(shè)備機房提出合理化建議，應考慮：通風良好、防飄雨、防滲水、有應急照明、鋪上地磚更好。與地產(chǎn)公司工程部溝通，參加規(guī)劃設(shè)計方案評審，對機電設(shè)備的設(shè)計、安裝、選型提出建議1〕電梯，應考慮：采用變頻技術(shù)既節(jié)能且運行平穩(wěn)；多部電梯可考慮群控；承載應考慮住戶數(shù)量的多少；轎廂內(nèi)設(shè)置閉路電視監(jiān)控鏡頭并連到監(jiān)控中心的監(jiān)視器；轎廂內(nèi)配置被困緊急按鈕和對講系統(tǒng)；故障自動平層開門；梯門前的地面應考慮適當?shù)钠露?，以防水流入電梯井?〕消防設(shè)施，應考慮：a、消防按鈕必須在適當?shù)母叨群臀恢?；b、噴淋不能有死角；c、煙感、溫感的高度不能超過其型號所規(guī)定的高度；d、消防栓門應采用玻璃門；3〕供配電，應考慮：發(fā)電機應與市電相互聯(lián)動與互鎖；b、發(fā)電機應有減震裝置，機房、風井應采取吸音、降噪措施，煙管加消音器4〕給排水，應考慮：給水：a、隨樓宇高度的不同應考慮給水管的耐壓強度和采取減壓措施；b、恒壓供水選用變頻電機可節(jié)能；c、大型水泵應考慮日后的維修，宜采用臥式；d、水池的人孔與液位控制器、爬梯之間位置應適宜。排水：屋面必須有足夠的坡度；屋面的排水管口必須與當?shù)氐慕涤炅亢臀菝娴氖苡昝娣e相適應；地下室的集水坑里的潛水泵的功率和排水管徑必須與進水量相適應；污水管與雨水管必須分開；高層污水管轉(zhuǎn)彎處應采取防擊穿措施。與地產(chǎn)公司工程部、施工單位溝通，對工程施工、安裝過程中易出現(xiàn)的平安、質(zhì)量和使用問題提出建議1〕施工現(xiàn)場、宿舍的平安管理:工地、工棚的防盜、防火、防爆、防觸電、防砸、防墜落、防刺傷、防塵、防中毒、防窒息。2〕隱蔽工程的階段驗收應考前須知：樓棟避雷合格；樓頂防水層；水管試壓合格；室內(nèi)衛(wèi)生間防水合格；房屋室內(nèi)電線路接地合格，超載和漏電保護合格，各回路絕緣電阻合格〔1000兆歐姆以上〕。3〕設(shè)備安裝調(diào)試過程中應考前須知：路接地合格;超載和漏電保護合格;防觸電措施〔絕緣地膠墊、防護罩網(wǎng)〕;設(shè)備房的防滲漏、防飄雨、通風、有應急照明等。4〕施工過程中和設(shè)備安裝調(diào)試過程中資料搜集。常見工程問題：地下給水管接駁不牢跑水，消火栓、噴淋頭跑水，外墻滲水，窗臺滲水，衛(wèi)生間滲漏等。對工程的物業(yè)管理費標準提出建議依據(jù)當?shù)叵嚓P(guān)政策、法規(guī)；調(diào)查周邊同類已投入使用樓盤物管費收費標準；調(diào)查周邊同類正在銷售樓盤的物管費收費標準；調(diào)查周邊同類樓盤的物業(yè)使用人對物管費的認同與承受能力；根據(jù)地產(chǎn)公司對樓盤的市場定位和對物管單位的要求；本錢測算。協(xié)助地產(chǎn)公司在售樓前編制<業(yè)主臨時公約>、?房屋質(zhì)量保證書?、?房屋使用說明書?配合銷售工作參與買賣合同的評審、修改，特別是物業(yè)管理方面和產(chǎn)權(quán)范圍界定〔如停車場、會所、商鋪及其它配套設(shè)施〕、用途方面;將?前期物業(yè)效勞合同?和?業(yè)主臨時公約?作為買賣合同附件;提供物業(yè)品牌宣傳資料，如展板、榮譽證書;提供樣板房、銷售中心、其他展示現(xiàn)場、工地道路的保潔保安效勞;給售樓人員培訓和咨詢物業(yè)管理效勞知識;在物業(yè)網(wǎng)站上介紹工程情況.向地產(chǎn)公司工程部提出工程標識需求。如樓棟牌、樓層牌、房號、道路指示牌、停車場標識等與地產(chǎn)公司工程部一起，參與竣工驗收與地產(chǎn)公司工程部溝通，主持接管驗收與地產(chǎn)公司工程部溝通，入伙應交費用確實認〔如有線電視初裝費、管道燃氣開戶費等〕與地產(chǎn)公司工程部溝通售后效勞:保修期內(nèi)的工程問題處理與地產(chǎn)公司營銷部溝通，做好入伙準備。如入伙通知、入伙儀式等目前匯源豪庭一期將要封頂，我們物業(yè)介入的工作重點在：了解樓盤情況，制訂物業(yè)工作方案、前期介入效勞方案；物業(yè)管理規(guī)劃：制定匯源豪庭物業(yè)管理方案、人力資源方案、物資方案；工程上熟悉設(shè)計圖紙，跟蹤水電安裝，參與竣工驗收等；提供前期平安管理效勞；配合營銷：銷售中心〔會所〕接管效勞，樣板房接管效勞，物業(yè)效勞內(nèi)容與銷售人員溝通，提供物業(yè)宣傳資料及展版；主持物業(yè)接管驗收和入伙工作準備。一、工程的參與1、由新工程部強、弱電工程師、土建工程師、管理處工程技術(shù)人員組成工程組，參與工程設(shè)計、跟進，參加地產(chǎn)工程部的業(yè)務交流，每周一次的現(xiàn)場巡視，每月一次物業(yè)狀況進展匯報。2、工程施工階段物業(yè)公司派出的工程前期介入人員進駐現(xiàn)場，熟悉小區(qū)規(guī)劃建筑設(shè)計、管網(wǎng)設(shè)計、功能設(shè)計狀況等；3、施工過程中，進駐人員對現(xiàn)場施工狀況進行記錄，特別對施工變動局部認真記錄，以備日后維修工作，并結(jié)合物業(yè)管理實際，在工程施工中對局部不適應或不利于日后物業(yè)管理的設(shè)計或個別部位向開展商及時提供參考的修改意見；4、新工程管理部與管理處每周一次現(xiàn)場巡視，召開分析會議，掌握工程根本情況；5、進駐工程的工程人員，須每周參加地產(chǎn)召開的工程例會掌握情況，以便對未來物業(yè)管理籌劃方案進行不斷的修正、完善；6、進駐工程現(xiàn)場的管理處技術(shù)人員，重點跟蹤電梯、供、配電、給排水、供氣等設(shè)備的安裝和管網(wǎng)布置，設(shè)備功能要進行全面了解；7、工程管理部強、弱電工程師，跟蹤智能化系統(tǒng)的安裝、調(diào)試，并向安裝單位技術(shù)人員學習根本技術(shù)，全面了解功能，以便日后的維修；8、管理處園林綠化跟進人員，要經(jīng)常到現(xiàn)場進行全面了解，對照住宅區(qū)的綠化情況，提供合理化建議；提供前期平安管理效勞匯源豪庭管理處根據(jù)工程要求，招聘精干安保隊伍進駐現(xiàn)場，維護施工現(xiàn)場的平安秩序；保安人員嚴格控制非許可人員進入施工現(xiàn)場；保安人員對施工現(xiàn)場、施工物品起到秩序維護作用；保安人員對會所、樣板房物品的秩序維護，保安人員對許可參觀人員的引導和車輛停放指揮保安人員對施工車輛的管理保安人員對小區(qū)施工人員的平安管理保安人員對非施工時間的人員、車輛管理配合地產(chǎn)營銷銷售中心〔會所〕保潔、保安效勞樣板房保潔保安效勞配合地產(chǎn)開展業(yè)主聯(lián)誼活動做好銷售籌劃、組織落實工作，同時借助活動的推廣，加強樓盤的宣傳，開掘潛在客戶群做好物業(yè)管理和業(yè)主溝通工作，增進業(yè)主對物業(yè)管理的理解和配合做好與售樓人員的業(yè)務交流解決好售樓與物業(yè)管理的銜接工作充當開展商與業(yè)主溝通的橋梁，積極主動地把業(yè)主在樓盤銷售中對小區(qū)規(guī)劃、設(shè)計的合理要求及時反應開展商，充分做好協(xié)調(diào)溝通工作。接管驗收和入伙工作準備進駐人員根據(jù)現(xiàn)場進度情況，每周向新工程管理部、管理處上報工程進度信息；進駐人員根據(jù)物業(yè)管理的實際情況及業(yè)主需求向地產(chǎn)工程部提出合理化建議，諸如垃圾房、綠化用水、垃圾桶擺放、設(shè)備設(shè)施標識等，配合開展商解決；在各項工程待交接時，進駐人員做好表格設(shè)計，對工程的各局部工作進行全面檢查，向地產(chǎn)提交檢查報告，待地產(chǎn)整改后，做好接管的各項準備工作；入伙前的兩個月，管理處招聘各崗位人員并進行封閉式培訓，根據(jù)要求，考核通過，確立上崗資格；入伙前一個半月，管理處組織人員進行入伙培訓，按管理處入伙辦理程序、接管驗收程序等逐項進行準備工作；入伙前一個月與地產(chǎn)協(xié)商入伙具體事宜，嚴格按地產(chǎn)要求辦理各種準備手續(xù)，并向地產(chǎn)遞交入伙辦理方案；入伙前半個月天，管理處清潔人員進入現(xiàn)場，對小區(qū)進行全面清理；入伙前十天，管理處入伙資料、宣傳資料準備就緒；與地產(chǎn)協(xié)商設(shè)立管理處辦公場地，配置管理辦公用品。前期介入的方法和流程：地產(chǎn)公司工程部向物業(yè)管理處工程部書面提出物業(yè)介入效勞需求，物業(yè)管理處工程部按需求編制效勞方案和?效勞合同?，其中包括效勞內(nèi)容、崗位設(shè)置人員編制、進場效勞時間以及費用等，并交給地產(chǎn)公司工程部審核、確認，物業(yè)管理處依據(jù)合同落實工程管理處提供效勞，地產(chǎn)公司工程部監(jiān)督。

地產(chǎn)付款地產(chǎn)監(jiān)督確認物業(yè)提供效勞雙方簽訂合同雙方確認物業(yè)編制效勞方案和合同前期介入流程圖：地產(chǎn)付款地產(chǎn)監(jiān)督確認物業(yè)提供效勞雙方簽訂合同雙方確認物業(yè)編制效勞方案和合同地產(chǎn)提出需求地產(chǎn)提出需求

客戶服務“為業(yè)主住戶效勞，讓業(yè)主住戶滿意〞這是我們的工作中心和目標，業(yè)主住戶是我們的衣食父母，我們應急住戶所急，想住戶所想，這一點要讓每一個員工都明白客戶效勞的主要內(nèi)容：入伙辦理、裝修辦理、售后維修效勞、投訴處理我們的效勞強調(diào)：快捷職責和措施：客戶效勞中心是業(yè)主住戶需求、投訴的專職受理窗口；監(jiān)控中心的一個職能是及時傳遞業(yè)主住戶的信息給相關(guān)的責任部門；每一位員工〔經(jīng)常是安管員〕在聽到業(yè)主住戶的需求、投訴后立刻〔通過對講機〕告知責任部門，并跟蹤落實、反應——首接責任制；責任部門人員立刻到現(xiàn)場，及時解決業(yè)主住戶的需求、投訴，并告知反映者；每周例會上對業(yè)主住戶的需求、投訴及解決情況進行講評。一、客戶效勞模式：首接負責制“首接負責制〞是指首個接待業(yè)主的效勞員，要全面、全過程盡心盡力負責本次效勞，對效勞過程跟蹤到底，并對效勞質(zhì)量負責。其核心內(nèi)容可用以下流程表達：接待業(yè)主為業(yè)主提供全程消費效勞本次業(yè)主消費行為結(jié)束接待業(yè)主為業(yè)主提供全程消費效勞本次業(yè)主消費行為結(jié)束二、客戶效勞流程：業(yè)主熱線小區(qū)效勞資源客戶效勞員社會效勞資源客戶效勞中心業(yè)主熱線小區(qū)效勞資源客戶效勞員社會效勞資源客戶效勞中心員工素質(zhì)三、客戶效勞質(zhì)量保證：員工素質(zhì)嚴格的管理制度優(yōu)質(zhì)效勞良好的供給及信息處反應渠道良好的設(shè)施條件嚴格的管理制度優(yōu)質(zhì)效勞良好的供給及信息處反應渠道良好的設(shè)施條件其中：信息渠反應道可用下列圖來表達：業(yè)主信息反應顧客意見表熱線顧客滿意度調(diào)查管理處了解情況品質(zhì)部了解情況處理解決效勞問題將處理結(jié)果反應給業(yè)主業(yè)主信息反應顧客意見表熱線顧客滿意度調(diào)查管理處了解情況品質(zhì)部了解情況處理解決效勞問題將處理結(jié)果反應給業(yè)主要效勞流程1、入伙手續(xù)的辦理業(yè)主憑開發(fā)商發(fā)出的“入伙通知書〞，通過售樓處簽發(fā)“售樓通知書〞到管理處客戶效勞中心辦理入伙手續(xù)。主要流程如下列圖，并對其中的?業(yè)主公約?繳款事項、驗房等細項進行具體規(guī)定，引導業(yè)主順利入伙。售樓通知書入伙通知書客戶效勞中心財務繳款：管理費財務繳款：管理費正式入伙財務繳款：管理費財務繳款：管理費售樓通知書入伙通知書客戶效勞中心財務繳款：管理費財務繳款：管理費正式入伙財務繳款：管理費財務繳款：管理費2、裝修辦理按裝修管理程序執(zhí)行〔見下面裝修管理章節(jié)〕3、售后維修效勞〔見下面售后效勞章節(jié)〕4、投訴處理投訴處理是物業(yè)管理工作中一個相當敏感而又不可回避的重要工程。投訴假設(shè)能得到有效處理，那么對提高物業(yè)管理效勞工作質(zhì)量是一個積極的促進。1〕構(gòu)筑暢通的投訴渠道2〕業(yè)主可選擇的投訴方式有四種，分別是來人投訴、來函投訴、來電投訴、其他投訴。填寫投訴單3〕投訴處理效勞流程：填寫投訴單接到投訴并記錄進行初步調(diào)查分析確認有效投訴確認無效投訴深入調(diào)查分析責成處理填寫處理結(jié)果向投訴者反應處理結(jié)果投訴人確認投訴單及處理報告存檔接到投訴并記錄進行初步調(diào)查分析確認有效投訴確認無效投訴深入調(diào)查分析責成處理填寫處理結(jié)果向投訴者反應處理結(jié)果投訴人確認投訴單及處理報告存檔

安全管理小區(qū)的平安是管理處最重要的責任強調(diào)預防為主：尋找隱患，了解規(guī)律，杜絕隱患采取人防與技防相結(jié)合的措施從治安防范方面、職業(yè)平安與衛(wèi)生方面給予不平安點的控制一、治安防范方面，主要是治安、消防、停車管理、緊急事件處理，由管理處平安管理部負責，其他部門配合，主要做好下面工作：抓平安管理隊伍建設(shè)：杜絕內(nèi)患，提高戰(zhàn)斗力招聘時重視品德，有本市戶口的親戚擔保；平時主管、班長應摸清每一個隊員的思想動態(tài)，及時遏制不良苗頭；管理處領(lǐng)導、主管應關(guān)心和豐富隊員們的物質(zhì)生活和精神生活；主管或班長每天堅持日講評，對表現(xiàn)好的隊員進行表揚鼓勵；每周有理論學習和軍體訓練，每月有考核。小區(qū)治安管理：固定崗24小時人防值班門崗控制車輛和外來人員進出；停車場崗防止外來人員破壞和偷盜，同時控制裝修材料和垃圾的搬運；巡邏崗防止及發(fā)現(xiàn)作案或其他平安隱患。這幾個崗24小時值班發(fā)揮人防作用。監(jiān)控中心和技防：24小時技防監(jiān)控中心管理員24小時值班，通過智能化系統(tǒng)設(shè)備，對小區(qū)內(nèi)每個角落進行監(jiān)視，一旦發(fā)現(xiàn)情況或接到住戶信息，立刻通知責任部門處理。消防管理：技防、人防監(jiān)控中心通過消防系統(tǒng)設(shè)備24小時監(jiān)控各大樓消防情況；工程維修部人員負責消防設(shè)施設(shè)備巡查、維護保養(yǎng)，每天對裝修現(xiàn)場進行平安檢查；平安管理部是義務消防隊，通過培訓、演練掌握滅火作戰(zhàn)技能，隨時可投入滅火搶救；管理處于每年11月9日在小區(qū)舉辦防火平安活動，宣傳平安用電用氣知識，進行消防演習。緊急事件處理：應急措施落實，處理有序有應急預案，措施落實；有應急隊伍，平常演練具有戰(zhàn)斗力；有應急物資，隨時處于可用狀態(tài)；有報警、聯(lián)絡(luò)的號碼；緊急情況時，報警、搶救、戰(zhàn)斗、維護現(xiàn)場、聯(lián)絡(luò)領(lǐng)導等處理有序。緊急事件有：火災、澇災、臺風、地震、治安刑事案件、觸電、溺水、電梯困人、管道氣滲漏、水管爆裂等。二、職業(yè)平安與衛(wèi)生方面，重點在危險源的識別和防范危險源的識別和防范表責任人/部門危險源的識別檢查、分析、糾正預防措施管理層1、管理處平安管理委員會是否建立2、平安管理制度是否建全3、人員、物資是否到位住戶室內(nèi)戶內(nèi)配電箱的漏電保護功能是否正常，插座無超負荷燃氣熱水器是否強排、外掛，排煙排氣是否正常；電熱水器是否3、廚房燃氣管道、爐灶是否漏氣有燃氣味道4、陽臺、凸窗護欄是否牢固監(jiān)控中心1、消防系統(tǒng)是否正常使用2、電梯運行監(jiān)視系統(tǒng)是否正常使用3、閉路監(jiān)視系統(tǒng)是否正常使用4、周界紅線報警系統(tǒng)是否正常使用安管隊1、巡更系統(tǒng)是否正常使用2、夜間查崗是否有脫崗或打瞌睡的現(xiàn)象3、電梯困人解救、醫(yī)療急救、消防技能現(xiàn)場考核是否合格4、消防應急器材〔戰(zhàn)斗服、手提滅火器、消防板手、消防斧頭、防毒面罩、防火繩、應急燈、藥箱藥物〕是否充分，是否管理有序，處于完好備用狀態(tài)5、消防通道是否通暢6、消防栓是否完好7、各崗位是否正常值班8、平安應急方案〔滅火預案等〕工程維修部1、小區(qū)消防系統(tǒng)設(shè)備是否已完好，處于備用狀態(tài)2、小區(qū)二次供水水質(zhì)是否合格〔小區(qū)是否采用二次供水系統(tǒng)〕3、小區(qū)供電設(shè)施設(shè)備〔變配電房、配電箱〕是否有平安警示標識4、小區(qū)供氣設(shè)施設(shè)備〔閥門、管道〕是否有平安警識標識5、電工是否有電工上崗證書，電工平安作業(yè)現(xiàn)場考核是否合格6、電工作業(yè)平安用具〔絕緣鞋、絕緣手套、眼睛護罩等〕是否有7、小區(qū)的戶外娛樂康體設(shè)施、防護欄是否牢固完好8、電梯機房是否有滅火器、應急燈9、電梯的日常維護保養(yǎng)、年審等事宜是否落實10、電梯困人解救、醫(yī)療急救、消防技能現(xiàn)場考核是否合格游泳池1、是否有合格的救生員2、水質(zhì)是否能保證合格3、進入人員的健康控制4、游泳池是否有水深標識、救護設(shè)施〔如備用救生圈〕清潔1、清潔工是否知道帶電的設(shè)施設(shè)不可用濕毛巾清潔。2、清潔工是否知道滑的路面應放置“小心地滑〞標識牌。3、清潔工是否知道在使用強酸強堿的藥水前要戴好膠手套。洗外墻催促外包商應做好平安措施：選好固定設(shè)施，系好平安帶、繩，地面警示及隔離，購置作業(yè)者保險。四害消殺使用對人體無害的藥物或方法，決不能使用毒鼠強綠化1、是否使用無毒農(nóng)藥。2、小區(qū)是否種植有毒草木。3、小區(qū)是否有種植的帶刺的草木。倉庫1、是否通風。2、是否放置有毒易燃易爆物品。裝修管理1、是否有破壞承重結(jié)構(gòu)〔梁、柱、板、承重墻等〕2、是否有擅自改動燃氣管道、亂拉電線、使用電爐、電熱棒等違反平安的行為。3、裝修施工現(xiàn)場是否有放置滅火器。4、是否有封閉陽臺的現(xiàn)象。其它1、停車場是否有禁止吸煙的標識。2、小區(qū)行車道是否有限速、禁鳴標識牌。3、地下架空層是否有標高提示和防碰撞措施。4、花園水景、小溪是否有警示標識和防小孩跌落措施。三、小區(qū)治安主要措施小區(qū)環(huán)境與保衛(wèi)工作在周邊圍墻上的紅外對射系統(tǒng)未投入使用前，我們加強人防力量：設(shè)7個固定崗和2個巡邏崗〔人行主大門崗、車輛出入門崗、巡邏崗、周邊巡視崗〕每天三班24小時值班，主要職責是對人員及車輛進出進行控制，防偷盜防破壞。在小區(qū)智能化系統(tǒng)啟用后，我們增加了技防：監(jiān)控中心24小時利用平安防范系統(tǒng)對小區(qū)周邊、道路、出入口、電梯轎廂和地下停車場進行監(jiān)控。車輛進出管理：進時取卡，出時收卡。施工人員的管理1、對施工人員的管理所有的裝修人員必須到轄區(qū)派出所報戶備案；規(guī)定統(tǒng)一從小區(qū)人行大門進出，統(tǒng)一檢查；施工人員出入小區(qū)必須佩戴出入證，便于查驗；嚴禁施工人員進入小區(qū)后閑逛；控制夜間留宿施工人員，每戶不超過2人；嚴格控制超時裝修及施工；對其進行現(xiàn)場平安檢查；2、對搬運工的管理裝修期間，為便于管理，選擇一家搬運隊，為了能使其更好為業(yè)主效勞，管理處從以下幾個方面標準管理搬運隊伍：所有的搬運工必須到轄區(qū)派出所報戶備案；公布搬運物品價目表，防止亂收費；佩戴證件并統(tǒng)一著裝；在指定地方接洽業(yè)務，不許亂逛亂竄。消防管理和應急防火防水浸防臺風等也是平安管理工作的一局部，重在預防，我們采取如下措施：控中心通過消防系統(tǒng)設(shè)備24小時監(jiān)控各大樓消防情況；工程維修部負責消防設(shè)施設(shè)備巡查、維護保養(yǎng)，每天對裝修現(xiàn)場進行平安檢查；平安管理部是義務消防隊，通過培訓、演練掌握滅火作戰(zhàn)技能，隨時可投入滅火搶救；管理處于每年11月9日在小區(qū)舉辦防火平安活動，宣傳平安用電用氣知識，進行消防演習。管理處對可能出現(xiàn)的各種緊急情況制定了處理程序和應急措施，要求管理處人員掌握緊急情況的處理程序和應急措施，指定平安管理部是應急隊，各部門有報警和與領(lǐng)導聯(lián)絡(luò)的。緊急事件有：火災、澇災、臺風、地震、治安刑事案件、觸電、溺水、電梯困人、管道氣滲漏、水管爆裂等。以下是火警火災事故處理流程圖和治安突發(fā)事件處理流程圖：1、火災事故處理流程火警火災確認火災失控向相關(guān)領(lǐng)導報告消防管理中心向119報警人為違章制止主管班長到現(xiàn)場組織指揮進行警戒和交通管制協(xié)助滅火、組織疏散，救護人員，搶救保護財物完成并總結(jié)火警火災確認火災失控向相關(guān)領(lǐng)導報告消防管理中心向119報警人為違章制止主管班長到現(xiàn)場組織指揮進行警戒和交通管制協(xié)助滅火、組織疏散，救護人員，搶救保護財物完成并總結(jié)2、治安突發(fā)事件處理流程圖盜竊、搶劫判斷性質(zhì)是否可自行處理否指揮中心心是呼叫附近人員支援援通知相關(guān)崗位加強警戒及參加行動向公安機關(guān)及有關(guān)部門求助，向上級領(lǐng)導報告通知應急分隊開始組織疏散、搜索等行動完成處理情況結(jié)果報指揮中心做好記錄并總結(jié)盜竊、搶劫判斷性質(zhì)是否可自行處理否指揮中心心是呼叫附近人員支援援通知相關(guān)崗位加強警戒及參加行動向公安機關(guān)及有關(guān)部門求助，向上級領(lǐng)導報告通知應急分隊開始組織疏散、搜索等行動完成處理情況結(jié)果報指揮中心做好記錄并總結(jié)

環(huán)境監(jiān)管主要是清潔、綠化的監(jiān)管首先是依據(jù)公司清潔綠化管理手冊做好日常的監(jiān)督、檢查，月、季、年考評注意：四害消殺、病蟲害消殺不得使用對人有害的藥物一、環(huán)境管理理念借鑒大型物業(yè)公司環(huán)境管理的做法：“隱性零干擾〞管理，要求清潔綠化工作人員，在業(yè)主上班時間進行作業(yè)，當業(yè)主或住戶下班返家時見不到操作人員在工作，但小區(qū)給人的感覺總是清潔、亮麗而迷人的。它的特點在于使業(yè)主切實感到清新整潔、人與自然的協(xié)調(diào)結(jié)合，充分享受下班后無人干擾的寧靜生活。二、清潔、綠化管理方式依據(jù)專業(yè)化管理的要求，大型小區(qū)內(nèi)的清潔綠化工作，嚴格按照公司質(zhì)量手冊、作業(yè)標準進行監(jiān)管。三、監(jiān)管1、監(jiān)管標準依據(jù)質(zhì)量管理體系標準、公司內(nèi)部運作制度標準和?物業(yè)管理標準作業(yè)規(guī)程?指導標準，并制定詳細的清潔標準，據(jù)此對清潔衛(wèi)生進行監(jiān)督管理。2、環(huán)境監(jiān)管人員與職責平安主管兼職環(huán)境質(zhì)量監(jiān)管主要負責人，主要職責為：〔1〕對小區(qū)的清潔、綠化日常工作質(zhì)量進行監(jiān)督，要求每日至少對小區(qū)巡查二遍，包括樓道、天臺、小區(qū)道路、沙井、明溝、玻璃、扶手、綠化、清潔綠化設(shè)施等工作；〔2〕填寫日檢、周檢、月檢表；〔3〕每周在主管的指導下對工作情況進行周檢，并作出評價；〔4〕每月在經(jīng)理的指導下進行工作情況月檢，并作出評語；〔5〕對效勞不合格項提出整改意見；3、環(huán)境監(jiān)管的制度〔1〕制定嚴密的監(jiān)管制度環(huán)境監(jiān)管制度的內(nèi)容包括：日檢、周檢、月檢和抽檢。日檢由環(huán)境監(jiān)管員每日對清潔、綠化工作進行巡查；周檢由主管負責；月檢由管理處經(jīng)理、主管共同檢查；抽檢由管理處不定時安排對環(huán)境管理工作進行的抽查制度?！?〕對不合格效勞項的處治A.要求主管制定有效的整改措施；B.要求主管限時糾正不合格項；C.對不合格效勞情況嚴重或?qū)芾硖幍穆曌u造成不良影響的，進行教育外，按公司獎罰細那么，對其進行經(jīng)濟處分。3、質(zhì)量檢測評估體系圖：檢查記錄安管員巡查每天至少兩次檢查記錄清潔、綠化主管自查清潔、綠化工作管理處監(jiān)管員作出處理意見并作記錄住戶檢查記錄安管員巡查每天至少兩次檢查記錄清潔、綠化主管自查清潔、綠化工作管理處監(jiān)管員作出處理意見并作記錄住戶4、清潔綠化工作應注意平安清潔、綠化作業(yè)規(guī)定必須注明：不得使用對人有毒的農(nóng)藥，每次消殺病蟲害必須由管理處公告全體住戶，由平安主管現(xiàn)場監(jiān)督消殺工作。

設(shè)備管理設(shè)備管理與平安管理一樣是小區(qū)管理工作的重中之重，由管理處工程維修部負責，我們將著重以下方面：接管驗收時嚴格把關(guān)：清單全、資料〔設(shè)計圖紙、隨機資料、合格證等〕全、核對準確、運行正常、培訓到位、保修到位任用合格的管理技術(shù)人員，并責任到人，日常檢查維護到位，監(jiān)督到位外包工程〔如電梯維護〕要選擇合格的效勞供給商并監(jiān)管到位重視平安作業(yè)：高壓變配電檢查維護、電梯維修、燃氣管道漏氣、水池清洗等季節(jié)性緊急情況保護措施落實到位：臺風、雷電、水浸一切操作、維護保養(yǎng)按設(shè)備使用說明書或公司體系文件規(guī)定執(zhí)行一．介入期設(shè)備管理為防止設(shè)計和施工造成不利于以后物業(yè)管理的情況出現(xiàn)，管理處可派兩名經(jīng)驗豐富、責任心強的管理骨干參與前期規(guī)劃設(shè)計和施工過程提合理化建議〔見前期介入〕。二．設(shè)備的驗收和接管按移交設(shè)備清單、規(guī)格型號、容量、設(shè)計要求進行驗收，對設(shè)備的安裝數(shù)量，安裝位置及竣工圖進行逐項驗收，驗收過程主要注意以下幾點：1、設(shè)計圖紙與設(shè)備的規(guī)格型號、數(shù)量符合；2、主要設(shè)備、設(shè)施的安裝位置與安裝質(zhì)量符合；3、設(shè)備與連接整個系統(tǒng)的技術(shù)性能，應與設(shè)計要求符合；4、驗收完畢，應填寫驗收和移交記錄，報告并歸檔。三．內(nèi)部管理控制1、設(shè)備管理人員實行設(shè)施設(shè)備和樓棟分管責任制，明確分工，責任到人；建立設(shè)備臺帳，掌握、記錄運動情況；明確責任人的崗位職責〔見下表〕：名稱負責人主要工作職責專業(yè)設(shè)備維修主管對設(shè)備的保養(yǎng)工作進行監(jiān)督及指導，根據(jù)設(shè)備臺帳編制有關(guān)維修方案專業(yè)保養(yǎng)專業(yè)維修公司智能化高的設(shè)備，由專業(yè)公司制定維修保養(yǎng)家居設(shè)備保養(yǎng)維修技工負責家庭設(shè)備的維護，建立家庭設(shè)備檔案，制定保養(yǎng)方案2、設(shè)備根底資料管理設(shè)備原始資料檔案管理將設(shè)備的原始資料歸檔，資料內(nèi)容包括：驗收記錄、測試記錄、產(chǎn)品與配套件的合格證、訂貨合同、安裝合同、設(shè)備安裝圖與建筑結(jié)構(gòu)圖、使用維護說明，遺留問題處理協(xié)議和會議記要等。另外要制作設(shè)施設(shè)備卡，記錄有關(guān)設(shè)備的各項明細資料。重要設(shè)備維修資料檔案管理維修單管理：每次維修填寫的維修單、每月統(tǒng)計一次，每季度裝訂一次，每年裝訂一次，由管理處資料員保管以備存查。技術(shù)革新資料：設(shè)備運行的改良、設(shè)備革新、技術(shù)改良措施等資料，由工程維修部匯總存查。四．設(shè)備的運行和維護管理設(shè)備運行管理的主要內(nèi)容時建立合理的運行制度和運行操作規(guī)定、平安操作規(guī)程等運行要求〔標準〕及文明平安運行的管理，并建立定期檢查運行情況和標準效勞的制度等。其中設(shè)備平安管理，除了加強設(shè)備平安檢查和對操作人員、維修人員的平安管理，平安作業(yè)的訓練外，還要建立平安責任制和結(jié)合事例對業(yè)主進行平安教育，向業(yè)主宣傳一些危險設(shè)備〔如電梯〕的平安使用知識。1、供配電設(shè)備、給排水設(shè)備、柴油發(fā)電機、消防設(shè)備及電梯運行管理。對設(shè)備運行的管理直接關(guān)系到業(yè)主的正常生活，加強設(shè)備及配套設(shè)施的運行管理，建立合理的運行機制，保證小區(qū)管理的正常開展，以下時各種設(shè)備巡視監(jiān)控、停電緊急處理、交接班制度、數(shù)據(jù)記錄、設(shè)備房管理制度和措施：供配電設(shè)備給排水設(shè)備發(fā)電機設(shè)備消防設(shè)備中央空調(diào)電梯驕箱及電梯機房巡視監(jiān)控每天進行一次巡查每天進行一次巡查每15天運行30分鐘，及定時抽查每15天進行一次全面巡查，及定其抽查每30天進行全面巡查保養(yǎng)每月巡查一次，每15天保養(yǎng)停電處理或監(jiān)控范圍市電停電，馬上撥打咨詢，弄清情況后才決定是否開備用發(fā)電機供電。到重新正常供水部15分鐘對于手動操作發(fā)電機在?！笆须姩晻r，15分鐘內(nèi)開啟動發(fā)電機開始供電：在來“市電〞時，應在20分鐘內(nèi)關(guān)停發(fā)電機消防主機、煙感探頭、溫感探頭、滅火器、消火栓保持設(shè)備完好到發(fā)電機開始供電時電梯正常運行不超過5分鐘。停電期間做好平安保護交接班制度設(shè)備運行及未解決問題全面詳細移交下一班，下一班繼續(xù)跟蹤處理設(shè)備運行未解決問題全面詳細移交下一班，下一班繼續(xù)跟蹤處理管理員應根據(jù)負荷變化，適當調(diào)整油門大小，使其功率得到充分的利用對設(shè)備器村記錄的完好交接根據(jù)每月檢查情況對下一班提出要求設(shè)備運行及未解決問題全面詳細移交下一班，下一班繼續(xù)跟蹤處理數(shù)據(jù)記錄當值班變配電室值班電工將供配電設(shè)備設(shè)施的運行數(shù)據(jù)及狀況清晰完整、標準地記錄在“設(shè)備巡查記錄表〞內(nèi)水泵房管理員將給排水設(shè)備設(shè)施的運行數(shù)據(jù)及運行狀況完整、標準地記錄在“設(shè)備巡查記錄表〞內(nèi)將柴油發(fā)電機的運行情況標準、詳細、清晰地記錄于“柴油發(fā)電機運行記錄表〞內(nèi)資料保存與審核當班人員及時、完整、標準、清晰地記錄在“設(shè)備巡查記錄表〞內(nèi)對于電梯的運行情況，當值人員及時、完整、標準、清晰地記錄在“設(shè)備巡查記錄表〞內(nèi)設(shè)備房管理人員出入清潔衛(wèi)生、機房平安、通風溫濕度、鑰匙管理人員出入、清潔衛(wèi)生、水泵房平安、通風良好、鑰匙管理定期清潔發(fā)電機房威懾功能，保持良好通風，鑰匙管理人員出入清潔溫聲、設(shè)備器材完好，室內(nèi)保持24小時監(jiān)控對空調(diào)設(shè)備及配套器材實行定期清潔，以確保設(shè)備正常運行對電梯機房每清掃，定時檢查設(shè)備上漏油，及時維修2、二次供水〔該工程是否采用二次供水系統(tǒng)〕工程維修部依據(jù)供水合同或政策規(guī)定，協(xié)助自來水公司，保證供水設(shè)施的正常運行和保養(yǎng)，一旦發(fā)生故障，立刻通知自來水公司。當發(fā)生正常停水時及時通知用戶，做好水箱蓄水，保證應急供水和消防儲藏用水。日常做好排水設(shè)施設(shè)備的運行、維護保養(yǎng)。每月做好公共水費的核算并報財務。為確保二次供水水質(zhì)符合衛(wèi)生檢驗標準和標準操作，管理處規(guī)定維修主管必須每月檢查小區(qū)內(nèi)每個水池，對檢查情況進行記錄；水泵房管理員應持有衛(wèi)生防站簽發(fā)的健康證；每年請專業(yè)公司對所有水池進行清洗兩次以上確保水質(zhì)合格。5、智能化設(shè)備管理前期介入：選派人員，熟悉系統(tǒng)，了解安裝過程，參與調(diào)試。接管驗收：有清單，資料全，設(shè)備全，運行正常，培訓合格。裝修期管理：住戶室內(nèi)的子系統(tǒng)不許裝修工擅自改動，需改動的，報管理處，由原安裝單位實施，工程維修部參與；教會住戶正確使用。日常管理：按使用說明書操作、維護保養(yǎng)。

裝修管理目的：平安、有序重點：防破壞〔房屋結(jié)構(gòu)、電梯〕、防盜、防火災措施及責任到崗〔人〕：裝修申請受理、證件辦理、最后資料歸檔——客戶效勞前臺接待文員內(nèi)容、用材、圖紙審核及驗收———————工程主管綜合〔資質(zhì)、工程、平安措施〕審批————管理處負責人人員、材料進出控制———————————門崗安管員施工現(xiàn)場每日檢查：結(jié)構(gòu)平安、火險隱患——維修工責任人垃圾袋裝清運、材料搬運控制———————巡邏安管員亂搭建、超時施工控制——————————巡邏安管員收相關(guān)費用———————————————財務收款員為保護業(yè)主和管理處利益，建議裝修施工單位購置第三責任保險下面是對裝修各階段的控制：一．入伙前裝修準備階段１、裝修宣傳〔1〕將?廣東省家庭居室裝修管理規(guī)定?中有關(guān)家居裝修的規(guī)定要求匯編成冊，送與每位業(yè)主，讓業(yè)主了解家居裝修有關(guān)規(guī)定及禁止進行的裝修工程；〔2〕向業(yè)主推介匯源豪庭特色管理——家庭房屋健康檔案，并從第一次申請裝修開始建立；再次裝修時必須重新申報，并將全部裝修內(nèi)容存入房屋健康檔案；當業(yè)主變更時，仍保存原有房屋健康檔案，并在房屋使用有效期內(nèi)終生保存。2、裝修培訓聘請裝修專業(yè)人士為業(yè)主在裝修設(shè)計、材料選用、工程施工管理及預算等多方面提供專業(yè)意見；組織三四家有合法資質(zhì)、信譽良好的裝修公司供業(yè)主選擇。如業(yè)主需要，管理處還可以代為選擇。3、裝修保護為保護公共設(shè)施，在裝修戶搬運材料必經(jīng)的電梯入口、走道、貨梯內(nèi)鋪設(shè)木制夾板，做臨時性保護；規(guī)劃好單元門前場地，制定臨時材料堆放場區(qū)和停車通道，既保證材料運送順利，又保持通道暢通。4、裝修特設(shè)效勞為現(xiàn)場平安及長遠著想，入伙時每戶配備二個滅火器，既保證施工消防平安游客作家庭防火之用。二．入伙后的裝修實施階段1、進駐小區(qū)的裝修公司必須先遞交裝修申請表和要求的執(zhí)照、資質(zhì)、工程圖紙等相關(guān)必備材料，經(jīng)由管理處審核發(fā)證才允許進入小區(qū)，保證了小區(qū)平安和房屋裝修質(zhì)量。裝修流程圖如下：不批準遞交申請表及相關(guān)資料工程維修部審閱辦理施工人員出入證進行保護措施允許開工不批準遞交申請表及相關(guān)資料工程維修部審閱辦理施工人員出入證進行保護措施允許開工2、具體實施裝修時間規(guī)定：8：00—12：00、14：00—19：00；裝修施工實行憑證進出，制止野蠻、不文明的行為；由工程維修部對裝修進行管理，全程監(jiān)控，樓棟分管責任人每周至少進行兩次平安、衛(wèi)生及裝修工程檢查，將巡查發(fā)現(xiàn)的問題和應考前須知向裝修負責人提出，并記錄在裝修巡查表上；對裝修違章，管理處有權(quán)根據(jù)情節(jié)輕重對責任人作出如下處分：責成限期修復、糾正；采取停水、停電的方式責令停工，賠償經(jīng)濟損失；對裝修違章情節(jié)特別嚴重的，取消裝修隊在小區(qū)的裝修資格，并通過法律途徑追究當事人的責任；對違章裝修內(nèi)容、整改情況、處理結(jié)果全部如實存入房屋健康檔案。3、裝修驗收裝修驗收分兩個階段進行，以減少因損害隱蔽工程質(zhì)量而引起日后的管理不便。隱蔽工程驗收裝修公司應該對隱蔽工程請管理處工程維修人員進行階段驗收，經(jīng)驗收合格后，方可進行隱蔽處理〔特別是改動、移位工程〕，并由驗收人將階段驗收結(jié)果記錄在裝修巡查表上?？⒐を炇沼晒こ叹S修部派人員對所有裝修工程均已完工的房屋進行驗收，重點對外立面的狀況〔包括排煙管的安裝、空調(diào)的安裝、窗花、拉閘、防盜門等〕和衛(wèi)生間防滲漏進行驗收。對于驗收不合格的，提出整改意見并要求限期整改；驗收合格的，可在驗收合格后10日內(nèi)到管理處退還裝修保證金。4、將裝修的相關(guān)資料和記錄匯總并存入房屋健康檔案，以便日后對房屋進行養(yǎng)護和管理。

售后服務售后效勞強調(diào)：快捷、態(tài)度好，認真首先分清兩類工程問題及處理途徑：設(shè)計缺陷由地產(chǎn)解決；施工質(zhì)量問題由施工單位解決實現(xiàn)快捷解決工程質(zhì)量遺留問題的措施：工程合同上，規(guī)定工程保修金比率至5%以上，授權(quán)物業(yè)公司負責保修管理工作，保修款的支付必須經(jīng)物業(yè)公司確認同意，讓施工單位重視保修工作物業(yè)售后效勞人員現(xiàn)場辦公各個施工單位維修負責人現(xiàn)場辦公各個施工單位的維修人員住工程附近做到：反映及時，處理及時，反應及時具體管理如下：一．簽訂?保修協(xié)議?，授權(quán)物業(yè)管理單位負責保修工作工程竣工驗收通過后，建設(shè)單位、物業(yè)管理單位、施工單位三方簽訂?保修協(xié)議?，保修工作由物業(yè)公司負責管理，保修款的支付必須經(jīng)物業(yè)公司確認同意。二、售后效勞專人負責管理處指定由工程維修部的工程主管和助理工程主管，負責業(yè)主入住后對樓房質(zhì)量問題的處理，要求售后效勞人員駐現(xiàn)場辦公，包括：各施工隊代表。三．售后效勞人員崗位職責全面負責售后效勞的方案、組織、檢查、驗收、施工單位保修效勞評價、保修款結(jié)算審核等。〔1〕認真、耐心地聽取業(yè)主住戶及客戶效勞部的質(zhì)量問題反映，并及時記錄；〔2〕及時帶責任施工單位保修負責人到現(xiàn)場查看，問題確切，立刻責成維修；〔3〕維修過程檢查，完工要驗收；〔4〕做好業(yè)主住戶回訪；〔5〕售后效勞資料存檔整理工作。2、施工隊保修負責人〔1〕嚴格遵守售后效勞的工作制度；〔2〕及時到現(xiàn)場查看問題，問題確切，立刻組織維修；〔3〕接受管理處監(jiān)督；〔4〕對于因該施工單位的工程質(zhì)量問題造成業(yè)主住戶損失的，應落實合理的賠償。四．售后效勞運行制度1、售后效勞人員不得無故離開崗位，辦公室應保證上班時間有人接待到訪的住戶，下班時間有錄音。2、對住戶任何咨詢和投訴，售后效勞人員必須禮貌接待。3、任何一位首先接待住戶的人即為責任人，不得推諉。4、售后效勞人員接到投訴后，應到現(xiàn)場了解情況，分析原因，并做好記錄，以便分配有關(guān)責任單位給予解決。5、對有效投訴，應給住戶一個處理問題的期限，并立即通知有關(guān)責任單位進行處理。處理過程由監(jiān)理單位協(xié)助監(jiān)察售后效勞人員跟蹤處理情況，處理結(jié)果由管理處和業(yè)主驗收。6、責任單位接到售后效勞人員的通知后，應在半小時內(nèi)到達現(xiàn)場，如責任單位不按規(guī)定時間處理保修問題，售后效勞人員可派管理處維修技工或其他施工單位處理問題，費用從責任單位保修款中扣除，售后效勞應做好記錄及辦理有關(guān)手續(xù)。7、對重大問題，售后效勞人員應立即將情況上報，經(jīng)主管領(lǐng)導批準后實施。8、對無效投訴，售后效勞人員對住戶解釋清楚原因。9、售后效勞人員對處理結(jié)果進行回訪，并將所有資料存檔。五．售后效勞工作流程圖設(shè)計問題施工問題住戶投訴接待人填寫保修單查看現(xiàn)場售后效勞人員將問題分類填寫意見通知責任施工單位立刻解決無效投訴向住戶解釋清楚售后效勞人員匯報主管領(lǐng)導或部門跟蹤處理情況，完畢驗收主管領(lǐng)導或部門反映給地產(chǎn)解決向住戶反應結(jié)果住戶、售后效勞人員驗收登記、存檔設(shè)計問題施工問題住戶投訴接待人填寫保修單查看現(xiàn)場售后效勞人員將問題分類填寫意見通知責任施工單位立刻解決無效投訴向住戶解釋清楚售后效勞人員匯報主管領(lǐng)導或部門跟蹤處理情況，完畢驗收主管領(lǐng)導或部門反映給地產(chǎn)解決向住戶反應結(jié)果住戶、售后效勞人員驗收登記、存檔培訓培訓工作是企業(yè)保持長期穩(wěn)定開展的基石。它是一個長期的、系統(tǒng)的工程。培訓的形式靈活多樣：理論學習、工作指導〔如日講評、老員工帶新員工〕、參觀等。根據(jù)時間的不同，可把培訓分為：上崗前培訓、在崗培訓、換崗培訓等。為提高管理處人員的素質(zhì)，更好地為住戶效勞，根據(jù)工程不同的階段，我們制訂如下培訓方案：階段培訓內(nèi)容相關(guān)文件課時培訓對象入伙準備期1、員工入司培訓，強調(diào)效勞意識，介紹物業(yè)管理主要工作無3全體員工2、針對入伙工作進行各項技能培訓辦理入住規(guī)程、裝修控制規(guī)程3全體員工3、效勞意識培訓客服標準2全體員工4、職業(yè)禮儀及文明用語培訓員工儀容儀表標準、員工文明用語2全體員工5、道德標準培訓員工行為標準2全體員工6、入伙、收樓等相關(guān)流程培訓辦理入住工作流程3全體員工7、收樓技巧培訓無1收樓小組8、收樓資料填寫培訓辦理入住工作流程1收樓小組9、物業(yè)交付工作規(guī)程培訓物業(yè)接管驗收程序2接管小組10、崗位職責培訓〔1〕平安管理員〔3〕保潔管理員〔4〕綠化管理員〔5〕工程維修員〔6〕前臺效勞員〔7〕其它管理人員平安手冊清潔手冊、分包控制綠化手冊、分包控制工程手冊、分包控制客服效勞程序文件相關(guān)程序文件633663各相關(guān)專業(yè)員工11、檔案管理培訓檔案管理規(guī)程2文員12、辦公室行為標準培訓行政總務類文件2全體員工13、地方物業(yè)管理法規(guī)地方物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)3全體員工14、國務院物業(yè)管理條例國務院物業(yè)管理條例3全體員工入伙管理期1、入伙現(xiàn)場的協(xié)調(diào)培訓無1相關(guān)主管2、入伙資料檔案管理培訓檔案資料管理作業(yè)規(guī)程1入伙小組3、成立解疑答難小組現(xiàn)場咨詢無2咨詢小組4、針對入伙時現(xiàn)場出現(xiàn)的問題進行的專項培訓無4全體員工5、工程遺留問題整改、跟進、落實制度培訓物業(yè)接管驗收程序3收樓小組6、客戶接待禮節(jié)、禮儀的培訓效勞標準類文件2全體員工裝修管理期1、裝修管理效勞意識培訓無2裝修管理小組2、裝修收費標準、依據(jù)的培訓物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)1裝修審批員3、裝修審批培訓裝修控制規(guī)程1裝修審批員4、裝修驗收標準培訓裝修控制規(guī)程2裝修管理小組5、裝修控制規(guī)程培訓裝修控制規(guī)程2裝修管理小組6、裝修資料檔案管理培訓檔案資料管理作業(yè)規(guī)程1管理人員7、地方性家庭裝修管理條例相關(guān)條例3全體員工8、建設(shè)部居家裝修管理方法相關(guān)法規(guī)3全體員工日常管理期1、效勞意識培訓無3全體員工2、專業(yè)技能培訓〔保安、維修、客戶效勞〕相關(guān)部門手冊20各專業(yè)人員3、職業(yè)禮儀培訓效勞標準類文件2全體員工4、職業(yè)道德培訓員工行為標準2全體員工5、物管法規(guī)培訓相關(guān)物業(yè)管理法規(guī)3全體員工6、案例分析培訓無5全體員工7、投訴處理的技巧培訓無3全體員工8、維修回訪培訓有償便民效勞工作規(guī)程2維修人員9、客戶訪問培訓訪問業(yè)戶工作規(guī)程2管理人員10、社區(qū)文化活動籌劃、組織、實施、效果培訓社區(qū)文化管理規(guī)程2管理人員11、案例分析無3全體員工12、管理費催收方法、技巧無2管理人員13、ISO9001局部文件內(nèi)容培訓相關(guān)ISO9001文件10全體員工14、ISO9001資料檔案管理培訓檔案資料管理作業(yè)規(guī)程2管理人員15、專項問題解決方法培訓無2管理人員16、人力資源管理培訓相關(guān)ISO9001文件5管理人員17、品質(zhì)管理培訓相關(guān)ISO9001文件3管理人員創(chuàng)優(yōu)認證期1、創(chuàng)優(yōu)考評要點培訓相關(guān)創(chuàng)優(yōu)標準3全體員工2、創(chuàng)優(yōu)資料制作培訓無3管理人員3、ISO9001相關(guān)知識培訓ISO9001文件3管理人員4、認證時問題答復技巧培訓無3管理人員備注：每階段培訓進度、內(nèi)容、課時可以根據(jù)實際情況而做調(diào)整。

物業(yè)管理效勞收支測算及說明測算總述匯源豪庭一期住宅建筑面積約86482.92平方米，商業(yè)建筑面積7516.81平方米，以住宅每月每平方米X元人民幣、商業(yè)物業(yè)X元、汽車停車效勞X元/位、摩托車效勞X元/位測算：二、法規(guī)的依據(jù)國家?物業(yè)管理條例??廣東省物業(yè)管理條例?及實施細那么三、經(jīng)費測算的原那么遵循物業(yè)管理行業(yè)特點的原那么物業(yè)管理行業(yè)屬保本微利的效勞性行業(yè)，本測算客觀、準確、完整地核算物業(yè)管理的本錢支出，物業(yè)公司的酬金以本錢的10%計算。效勞水平與管理費用相配比的原那么：匯源豪庭物業(yè)管理效勞標準依照國家建設(shè)部頒發(fā)的一級標準，見前面管理效勞運作機制、模式、特點和目標.doc四、測算的依據(jù)、說明收入主要由住宅管理費、商場管理費、車位管理費、會所經(jīng)營、家政及其它等收入。第一年以入住率70%，空置率30%，空置房的管理費以50%計；第二年起以入住率100%，管理費100%計。會所經(jīng)營收入和家政其它收入以實際情況綜合測算。支出主要包括人工費支出、行政辦公費用、設(shè)備設(shè)施運行及維護費、清潔費、綠化費、保安費、固定資產(chǎn)折舊、開辦費攤銷、不可預見費、管理者酬金、營業(yè)稅金。有關(guān)費用的說明：人工本錢員工工資標準有待與甲方協(xié)商確定。第一年為配合營銷及入伙，管理處人員投入43人見前面管理處組織架構(gòu)及職能〔示意圖〕.doc2、公共水電費根據(jù)設(shè)備設(shè)計數(shù)據(jù)、水電實際價格，結(jié)合實踐經(jīng)驗進行測算。3、公共設(shè)施設(shè)備維護費第一年，大局部機電設(shè)備尚處于保修期間，無需維修保養(yǎng)費用。日常維修費用主要為各種小修補的材料費；4、綠化費前三年不考慮綠化費用〔因還在維保期〕。5、清潔費及垃圾清運費以市場價格計算。6、不可預見費根據(jù)物業(yè)管理行業(yè)慣例，不可預見費提取率為物業(yè)管理本錢支出的2%。7、管理者酬金依照廣東省物業(yè)管理法規(guī)和行業(yè)慣例，每年按總支出的10%提取管理者酬金。8、稅金以政策規(guī)定的5.2%計算。五、管理費用的構(gòu)成比例各種費用支出的比例構(gòu)成符合物業(yè)管理行業(yè)是勞動密集型行業(yè)的特點匯源豪庭一期管理費用測算：1.月收入住宅管理費am2x_元/m2=_元商鋪管理費bm2x元/m2=_元商鋪租金cm2x元/m2=_元商場管理費dm2x元/m2=_元商場租金em2x元/m2=_元汽車停車費f元/月.x_輛=_元摩托停車費g元/月.x_輛=_元衛(wèi)生消殺費h元/戶.月x_戶=元有償效勞收入_元/月合計:__元總計:(1+2+3+4+5+6+7+8+9+)x12月=_元/年2.月支出〔1〕人工費用元/月A．經(jīng)理元/月.人x1人=元/月.工資_元.福利補貼_元.服裝、保險、勞動保護等_元B．客戶效勞主管元/月.人x1人=元/月.工資_元.福利補貼_元.服裝、保險、勞動保護等_元C．客服管理員元/月.人x1人=元/月.工資_元.福利補貼_元.服裝、保險、勞動保護等_元D．財務元/月.人x1人=元/月.工資_元.福利補貼_元.服裝、保險、勞動保護等_元E．保潔員元/月.人x1人=元/月.工資_元.服裝、保險、勞動保護等_元.班長補貼_元F．工程主管元/月.人x1人=元/月.工資_元.福利補貼_元.服裝、保險、勞動保護等_元G．維修工元/月.人x1人=元/月.工資_元.福利補貼_元.服裝、保險、勞動保護等_元H．平安主管元/月.人x1人=元/月.工資_元.福利補貼_元.服裝、保險、勞動保護等_元I．平安管理員元/月.人x1人=元/月.工資