解讀知名地產(chǎn)項目管理

解讀中海項目管理——中海項目管理分析5/17/20231序

中海和萬科都是國內(nèi)一流房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，近幾年全國綜合排名一直在第一、第二之間輪換。在長春，中海的綜合排名更是連續(xù)四年居于長春地產(chǎn)行業(yè)的首位。兩家公司都具備成熟的管理方法、先進的管理理念及完善的管理平臺，也都是致力于住宅產(chǎn)品的開發(fā)，但是由于各自企業(yè)的背景不同，企業(yè)文化的不同，企業(yè)發(fā)展歷史不同、企業(yè)宗旨不同、造成了管理手段上的一些差異，管理側重點有所不同，形成了不同風格的產(chǎn)品。本人服務長春中海四年時間，體會到項目管理上一些可以借鑒的方法和理念，今天與大家一起分享一下。5/17/20232目錄項目管理目標、愿景項目管理理念、側重點項目管理思路和方法裝修房管理預控項目管理評析、總結

5/17/20233項目管理目標、愿景中海地產(chǎn)項目工程愿景中海地產(chǎn)的使命與愿景：致力于長遠發(fā)展而且有專業(yè)抱負的房地產(chǎn)開發(fā)商。公司的目標有三個維度：即市場占有率、利潤率以及客戶滿意度。對我們而言，已經(jīng)形成了為核心城市中高端客戶提供精品住宅的戰(zhàn)略定位。中海地產(chǎn)工程業(yè)務線的愿景：致力于工程管理的行業(yè)領先?？梢哉f這是中海地產(chǎn)愿景在專業(yè)業(yè)務線上的延續(xù)。作為中海一份子，我們必須與公司愿景與價值觀，個體的體現(xiàn)與公司的榮譽息息相關。

5/17/20234項目管理理念以營銷為主導，設計、成本優(yōu)先，項目牽頭進行工程管理中海地產(chǎn)始終以營銷為龍頭老大，設計、合約、工程建設、發(fā)展管理均圍繞營銷活動展開；營銷組織的開盤公司全員參加；產(chǎn)品發(fā)布會、促銷活動大部分員工要參加；設計、合約、工程上所有業(yè)務營銷都要介入，在示范區(qū)開放、樣板間開放、工程進度營銷有絕對決定權；設計、工程人員定期對營銷銷售人員進行培訓交流，確保營銷人員對產(chǎn)品的全面了解；營銷擁有直接與高層直接溝通的權利。5/17/20235項目管理理念項目對大規(guī)模多項目快節(jié)奏開發(fā)對質量的影響的認識大規(guī)模、多項目、快節(jié)奏的開發(fā)，以確保公司的經(jīng)營指標，是我們現(xiàn)階段必須面對的現(xiàn)實，無視成本、不顧工期以換取優(yōu)異的質量效果，對我們而言是不切實際的、不可取的。我們不能“無視工期及成本”，一味的追求品質，隨著規(guī)模的擴大，快速開發(fā)以提升資金周轉的問題將會成為所有規(guī)模開發(fā)商面臨的巨大挑戰(zhàn)。5/17/20236項目管理理念、側重點按時入伙，備案結利成本管控，品質監(jiān)管樣板先行，質量把控杜絕事故，維護形象服從營銷，主導拆遷5/17/20237項目管理思路與方法加強項目管理，提升產(chǎn)品品質，構建精品保障體系加強安全文明管理，提升項目整體形象

5/17/20238項目管理思路與方法

中海集團質量目標一、2010年基本消除質量通病，顯著減少質量投訴；二、2011年基本實現(xiàn)精品工程；三、2012年實現(xiàn)樓樓精品，使精品工程成為中海標識。中海集團質量管理建議優(yōu)化管理流程。改變開工節(jié)奏。爭取更多施工周期，消除搶工對質量管理帶來的負面影響。質量管理無小事。在質量管理上小處著手，周期滾動。5/17/20239項目管理思路與方法

公司內(nèi)檢查。地區(qū)公司每月、或至多間隔2個月，必須組織一次工程質量檢查區(qū)域檢查。區(qū)域公司全年安排2—3次質量檢查，并作地區(qū)公司之間、項目之間評比。集團檢查。總部發(fā)展管理部力爭組織1次各區(qū)域之間的交叉檢查。入伙前檢查。在項目竣工或入伙前，由區(qū)域公司組織人員進行逐戶檢查。推行中海地產(chǎn)工程規(guī)范，從管理方法上解決質量問題。建立責任追溯機制。建立問責機制。啟動工程管理人員資格認證工作。5/17/202310項目管理思路與方法

項目部對提升質量的管理思路工程精品的最終落實還是在于產(chǎn)品的建造過程，項目部是產(chǎn)品實現(xiàn)的落實部門，在整個項目運營過程中，項目部應起到下面的作用：項目部牽頭作用。在公司內(nèi)部應起到全面的協(xié)調(diào)和推動作用，施工過程中項目應與設計及合約等部門形成有效的溝通機制。項目科學的管控手段。在項目管理過程中，負責對監(jiān)理公司和施工單位等外部資源的管理和監(jiān)督，承擔起對于質量、進度、安全等方面的管控職能。這些職能主要體現(xiàn)在現(xiàn)場施工過程的管理上，因為管理不科學，容易發(fā)生以下兩方面問題：1、導致過程質量控制的缺失，隱蔽工程質量差。2、進度管理失控，因正常工期損失而造成趕工。安全文明施工也是精品工程實現(xiàn)的一部分。施工項目安全文明管理是項目部應盡的責任。5/17/202311項目管理思路與方法

項目部及時的對合約、設計計劃的跟蹤。結合《項目發(fā)展進度計劃》，項目部應積極推進設計部和合約部分別制定《設計出圖及圖紙交付計劃》、《分判及甲供材進場計劃》。定期組織召開項目發(fā)展計劃協(xié)調(diào)會。在項目開發(fā)過程中，項目部應牽頭召集設計、合約、營銷等部門定期舉行項目發(fā)展協(xié)調(diào)例會（兩周一次的項目發(fā)展計劃協(xié)調(diào)會，項目、設計、合約主管領導要參加，生產(chǎn)調(diào)度會每周一次）。項目發(fā)展計劃的動態(tài)評價。項目部應定期編制進度計劃的月評價和動態(tài)調(diào)整措施。項目部加強甲供材計劃的管理和跟蹤。在項目材料供應方面，項目部不應一味強調(diào)甲供材料供應緩慢，一方面根據(jù)材料供貨期的要求提前向合約部提出供貨需求；另一方面避免因材料用量計算失準而導致多次供貨。5/17/202312項目管理思路與方法

項目部管理職責的細分完善項目管理制度，細化工程管理要求。在公司制度框架體系下，結合項目具體情況完善項目管理制度，細化工程管理要求。熟悉項目管理制度和工作流程。要求項目部每位員工加強熟悉項目管理制度和工作流程。形成質量管理體系。項目經(jīng)理、高級業(yè)務主管、標段工程師、監(jiān)理工程師、施工單位技術負責人的質量管理體系?？己藱C制的量化。對主管標段的工程師進行量化指標考核，一方面是進度完成情況，另一方面是質量控制的量化考核。強化過程檢查機制。關鍵部位的過程檢查，主管工程師在簽字前必須進行現(xiàn)場檢查后才能簽字。項目經(jīng)理要進行抽查。合同、圖紙的要細致掌握。從工程師開始對合同、圖紙的要細致掌握。施工工藝的熟悉掌握。從工程師開始對施工工藝的熟悉掌握。5/17/202313項目管理思路與方法

改變開工節(jié)奏，爭取更多的施工周期，消除趕工對質量管理帶來的負面影響調(diào)整開工節(jié)奏。針對北方的工期特點，開工時間最好定在8月份，多層和高層的竣工備案時間定在12月份，入伙定在第二年的6月份。合約、設計的計劃要按發(fā)展計劃及時完成。加強設計、合約的計劃，確保工程能按計劃開工。減少趕工現(xiàn)象。除示范區(qū)外，其他標段的施工不要出現(xiàn)趕工現(xiàn)象。制定合理工期。針對集團的各項指標的完成，盡量制定合理工期。5/17/202314項目管理思路與方法

工期對比物業(yè)類型開工-竣工（月）竣工-入伙（月）開工-入伙（月）標準工期長春公司工期標準工期長春公司工期標準工期長春公司工期高層（30層）無地下室18.61.219.8有地下室20.71621.916小高層（12層）無地下室14.5115.5有地下室1791810多層（6層）無地下室13.97114.98有地下室15.6816.69別墅、聯(lián)排（3層）無地下室13.17114.18有地下室14.3815.395/17/202315項目管理思路與方法

供應商管理方面：建立長期的合作伙伴關系把握合作共贏的原則項目部要起到幫扶引導的作用強調(diào)過程風險評估項目部要加強對供應商的管控力度針對合同條款，對總包單位和甲委工程進行嚴格管理。對其項目管理人員的能力和勞務隊伍的資質進行嚴格的審核。要求施工單位必須設置專職質檢員（包括任何的專業(yè)隊伍）。建立周、月度質量檢查制度。5/17/202316項目管理思路與方法

加強各項目工程樣板區(qū)和樣板先行的管理加強樣板的檢查。樣板先行要深入的貫徹執(zhí)行，分項工程的樣板最后需項目經(jīng)理、主管項目領導及設計主管領導確認后方可進行全面施工。工程樣板區(qū)的建立。復雜的分項工程需要進行工程樣板區(qū)的施工。建立材料樣板庫。建立項目部的材料樣板庫，加強材料品質的檢查、驗收和管理。5/17/202317項目管理思路與方法內(nèi)墻樣板、外墻保溫樣板5/17/202318項目管理思路與方法斜屋面樣板、衛(wèi)生間防水樣板5/17/202319項目管理思路與方法

發(fā)揮好監(jiān)理的作用，切實起到對質量的管理的作用與監(jiān)理單位的協(xié)作，具體體現(xiàn)在以下幾點：履行監(jiān)督業(yè)務指導對等合作互補協(xié)作對監(jiān)理公司人員的選擇。監(jiān)理公司的總監(jiān)和監(jiān)理工程師必須經(jīng)過項目部的面試確認后才能上崗。加強月度監(jiān)理考核。月度的監(jiān)理考核機制要嚴格執(zhí)行。監(jiān)理工程師須做好質量檢查工作。監(jiān)理工程師就是現(xiàn)場配合項目部標段工程師的質量檢查、驗收工程師。5/17/202320項目三管理三思路三與方三法公司三及項三目部三實三行質三量月三度質三量檢三查檢查三由發(fā)三展管三理部三組織三，由三公司三主管三領導三擔任三檢查三組組三長。每個三項目三的檢三查時三間至三少為三一個三工作三日，三項目三檢查三的內(nèi)三容較三區(qū)域三檢查三應更三為全三面和三細致三。每個三項目三檢查三范圍三必須三包括三該項三目的三所有三在建三區(qū)域三、棟三號和三施工三內(nèi)容三，不三應遺三漏。實體三質量三記錄三應做三到按三棟號三建立三質量三檔案三。初次三檢查三的項三目，三行為三檢查三應作三為重三點檢三查內(nèi)三容予三以關三注。通過三檢查三，應三建立三質量三、進三度、三安全三的預三警機三制。5/三4/三20三2321項目三管理三思路三與方三法設計三方面設計三管理三工作三對精三品工三程的三間接三影響三因素三在于三設計三圖紙三的出三圖進三度和三質量三。設計三進度三：定位三到規(guī)三劃審三批的三時間三過長三，導三致施三工圖三的設三計時三間過三短。設計三如果三沒有三按計三劃出三圖，三直接三影響三到項三目以三及各三施工三節(jié)點三的開三工，三而公三司制三定的三項目三發(fā)展三周期三是固三定的三，因三此不三得不三壓縮三工期三，影三響工三程質三量。設計三質量三：－－三設計三變更三過多三，施三工過三程中三不斷三明確三圖紙三要求三，容三易造三成工三程返三工或三反復三溝通三延誤三工期三，造三成趕三工而三有損三產(chǎn)品三質量－－三設計三上一三味強三調(diào)設三計效三果，三在使三用功三能方三面考三慮不三足，三于此三相關三的使三用功三能投三訴，三將成三為無三法彌三補的三產(chǎn)品三缺陷三。要從三根本三上解三決這三樣的三問題三，設三計部三門應三加強三設計三標準三化工三作，三以縮三短設三計周三期，三徹底三改變?nèi)鰣D三質量三，避三免設三計造三成的三使用三功能三問題三，提三升公三司的三快速三開發(fā)三能力三。5/三4/三20三2322項目三管理三思路三與方三法合約三分判三方面必須三控制三好大三額分三判的三時間三和計三劃，三確保三施工三單位三按時三進場三。施工三單位三的選三擇尤三為重三要，三錯選三施工三單位三將直三接影三響到三項目三的施三工質三量和三進度三控制三，影三響精三品工三程的三實現(xiàn)三。對施三工招三標單三位的三確定三必須三慎重三，考三察過三程中三，對三在建三項目三實體三、現(xiàn)三場安三全文三明、三施工三單位三管理三能力三、項三目經(jīng)三理個三人能三力企三業(yè)信三息充三分了三解，三確保三施工三單位三選擇三的正三確。合同三條款三中，三調(diào)價三體系三必須三合理三，必三須設三定因三市場三價格三變化三過大三而調(diào)三價的三機制三，否三則將三直接三影響三項目三施工三，給三項目三部的三管理三帶來三難度三（集三團的三要求三）甲供三材料三的供三貨進三度滯三后，三影響三施工三進度三，進三而造三成趕三工影三響質三量。5/三4/三20三2323項目三管理三思路三與方三法--三--三-安全三文明三管理嚴格三按著三地產(chǎn)三集團三和區(qū)三域的三要求三，對三現(xiàn)場三安全三文明三施工三嚴格三管控三。針對三合同三約定三的開三辦費三范圍三的安三全文三明管三理的三內(nèi)容三現(xiàn)場三要嚴三格按三著要三求進三行實三施。長春三公司三的安三全文三明管三理要三上一三個臺三階。安全三文明三施工三管理三要成三為日三常項三目管三理的三常態(tài)三。形成三長春三公司三安全三文明三實施三的標三準化三管理三。安全三文明三項目三部要三周檢三查制三度，三公司三建立三月度三檢查三制度三。5/三4/三20三2324項目三管理三思路三與方三法--三--三-安全三文明三管理招標三前項三目部三提供三安全三文明三標準三，施三工單三位按三著項三目部三提供三的標三準報三價。項目三部經(jīng)三理參三加開三辦費三的議三標，三對施三工單三位的三一些三問題三進行三澄清三。提高三施工三標準三，逐三項落三實檢三查，三做到三不達三標不三開工三。加強三開辦三費管三理，三按照三實施三步驟三分階三段分三批支三付，三做到三?？钊龑Ｓ萌?，如三果施三工單三位沒三有按三者標三準去三做，三可以三在結三算中三扣除三此項三費用三。5/三4/三20三2325項目三管理三思路三與方三法--三--三-安全三文明三管理安全三文明三施工三管理三要成三為日三常項三目管三理的三常態(tài)安全三文明三管理三作為三項目三管理三的重三要工三作，三安全三文明三是日三積月三累，三貫穿三項目三始終三的工三作，三把它三作為三項目三管理三常態(tài)三顯得三尤為三重要三。制定三日常三安全三文明三施工三行為三管理三細則三和日三常檢三查評三比制三度，三作為三現(xiàn)場三工程三師和三監(jiān)理三的日三常工三作內(nèi)三容，三并形三成工三作記三錄。參建三各單三位在三日常三工作三中堅三持不三懈、三不斷三完善三，把三日常三安全三文明三管理三措施三編入三計劃三，形三成日三常工三作行三為并三形成三報告三，接三受日三常檢三查。項目三部每三周聯(lián)三合檢三查評三比，三記錄三項目三執(zhí)行三細則三情況三并發(fā)三現(xiàn)安三全文三明潛三在問三題、三系統(tǒng)三偏差三，一三方面三可以三及時三、有三效地三防范三安全三事故三的發(fā)三生，三另一三方面三也是三對各三項目三部工三程管三理總三體成三效的三內(nèi)部三考核三與對三比交三流。項目三部每三月組三織安三全文三明施三工總三結會三，表三彰先三進，三鼓勵三后進三。5/三4/三20三2326項目三管理三思路三與方三法--三--三-安全三文明三管理形成三長春三公司三安全三文明三實施三的標三準化三管理形成三安全三文明三管理三三級三組織三體系三，即三項目三發(fā)展三部是三項目三安全三生產(chǎn)三的直三接管三理部三門，三負責三現(xiàn)場三施工三安全三管理三體系三的建三立和三日常三管理三工作三，項三目部三提出三對監(jiān)三理單三位和三施工三單位三安全三管理三人員三資格三及崗三位人三數(shù)配三置的三具體三要求三，形三成項三目部三、監(jiān)三理公三司、三施工三單位三的項三目三三級安三全管三理組三織架三構。編制三專項三安全三文明三管理三標準三化細三則，三多工三序交三叉搶三工的三安全三管理三細則三、三示范三區(qū)工三程安三全管三理細三則、三季節(jié)三性安三全施三工策三劃細三則及三重要三部位三、關三鍵施三工的三安全三技術三管理三。制定三安全三文明三管理三流程三，使三安全三文明三管理三程序三化、三規(guī)范三化、三科學三化。5/三4/三20三2327項目三管理三思路三與方三法--三--三-安全三文明三管理安全三文明三項目三部要三周檢三查制三度，三公司三建立三月度三檢查三制度周安三全聯(lián)三合檢三查由三項目三發(fā)展三部每三周定三期組三織，三監(jiān)理三及所三有施三工單三位的三施工三負責三人和三相關三人員三必須三參加三。安全三月度三檢查三由公三司組三織項三目部三、各三監(jiān)理三單位三、各三施工三單位三每月三一次三檢查三，并三召開三現(xiàn)場三總結三會。5/三4/三20三2328安全三文明三管理安全三文明三形象—基坑三、腳三手架三、水三平防三護5/三4/三20三2329安全三文明三管理安全三文明三形象—四口三防護三、道三路圍三擋、三吊車三標識5/三4/三20三2330安全三文明三管理安全三文明三形象—樓梯三口防三護、三懸挑三腳手三架5/三4/三20三2331裝修三房管三理與三預控長春三公司三精裝三修實三施的三一些三建議三（深三圳、三廣州三精裝三修項三目考三察）精裝三修設三計階三段的三管理精裝三修合三約分三判階三段的三管理精裝三修現(xiàn)三場管三理要三點5/三4/三20三2332裝修三房管三理與三預控集團三精裝三修計三劃在三數(shù)量三上應三有地三區(qū)差三異化三，20三10年盡三量減三少精三裝修三的數(shù)三量，三隨著三精裝三修經(jīng)三驗的三成熟三，再三數(shù)量三逐年三的遞三增。公司三層面三成立三精裝三修工三作小三組，三設計三、合三約、三項目三、營三銷組三成專三職工三作小三組。項目三部設三專職三的精三裝修三專業(yè)三管理三人員三。設計三階段三，精三裝修三工作三小組三應全三程參三與。5/三4/三20三2333裝修三房管三理與三預控廣、三深項三目部三工程三師平三均每三人負三責20三0~三30三0套左三右，三水電三工程三師每三人負三責40三0~三60三0套左三右。廣州三公司三璟暉三項目三根據(jù)三面積三和戶三型的三不同三樣板三房主三要分三為高三低兩三個檔三次，三低檔三次造三價為90三0-三10三00元/米，三較高三檔次三為12三00三-1三30三0元/米，三整體三裝修三風格三一致三，觀三感差三異不三大，三僅在三地面三材質三、木三門材三質、三油煙三潔具三上有三所區(qū)三分，三開放三展示三后供三不同三層次三消費三者選三擇，三豐富三了產(chǎn)三品結三構，三同時三控制三了成三本。5/三4/三20三2334裝修三房管三理與三預控規(guī)模三大實三力強三并多三年合三作的三精裝三修隊三伍一三般合三理承三包范三圍為30三0-三50三0戶，三一般三精裝三修隊三伍的三為20三0-三30三0戶。施工三工期三，6個月三比較三合適三。根據(jù)三工程三量的三大小三和工三期要三求，三一般三大面三積精三裝修三工期三應控三制在6-三8月以三內(nèi)，三對于三定位三低端三、戶三型較三小的三也可三以控三制在3-三4月以三內(nèi)。5/三4/三20三2335裝修三房管三理與三預控提高三毛坯三的交三屋標三準總包三單位三的毛三坯質三量如三墻面三的垂三直度三、平三整度三、天三花的三水平三高差三、是三否順三平對三精裝三的質三量影三響非三常大三。這三點上三要高三度重三視，三在總三包合三同中三要將三毛坯三的交三樓標三準提三高到三高級三抹灰三標準三，同三時在三施工三階段三要有三針對三性的三制定三質量三保證三措施三，如三果條三件允三許的三話可三以考三慮讓三精裝三單位三參與三對毛三坯交三工樣三板的三驗收三?？偘龁挝蝗浜先暮萌龎闹比佑叭懙饺b三修工三程的三質量三與進三度。三最重三要的三是兩三個方三面：三腳手三架與三毛坯三交樓三的質三量。5/三4/三20三2336裝修三房管三理與三預控精裝三修進三場時三間樣板三層應三在主三體結三構進三行到8層進三場施三工，三多層三項目三相應三更為三提前三，為三樣板三調(diào)整三預留三充足三時間三。大堂三裝修三如果三由總三包施三工可三按計三劃進三行，三否則三可與三廚衛(wèi)三墻地三磚在三室內(nèi)三裝飾三工作三面足三夠滿三足施三工要三求即三可入三場，三一般三在室三內(nèi)抹三灰和三地面三完成10層左三右進三場。5/三4/三20三2337裝修三房管三理與三預控毛坯三竣工三驗收三前，三完成三電梯三前室三和廚三衛(wèi)的三墻磚三的施三工將精三裝修三濕作三業(yè)全三部完三成后三將施三工電三梯、三腳手三架全三部拆三除后三報竣三工驗三收，三然后三再做三安裝三工程三。這三樣精三裝修三單位三可以三提前三進場三與總三包穿三插進三行施三工，三并充三分利三用總三包的三垂直三運輸三工具三。否三則精三裝修三濕作三業(yè)需三要用三到大三量的三水泥三、砂三子、三瓷磚三等只三靠正三式電三梯根三本滿三足不三了進三度要三求。三尤其三是后三期甲三委門三、窗三、消三防、三弱電三等單三位穿三插的三話垂三直運三輸問三題更三為嚴三重。三如想三達到三目前三的要三求，三與政三府相三關部三門的三溝通三要提三前。5/三4/三20三2338裝修三房管三理與三預控土建三總包三單位三、精三裝修三主包三單位三、精三裝修三甲委三工程三單位三的關三系精裝三修甲三委工三程納三入精三裝修三主包三的管三理范三疇中兩家三公司三都沒三有將三甲委三分包三納入三精裝三修單三位的三管理三范疇三內(nèi)，三而是三納入三了總三包的三合同三內(nèi)，三其實三是為三了適三應當三地的三政策三要求三。而三總包三單位三只對三安全三負責三。首先三還是三要將三甲委三分包三納入三到精三裝修三管理三范圍三內(nèi)，三這樣三一些三工作三面移三交、三進場三的工三序穿三插等三瑣碎三的工三作將三減少三很多三，這三樣項三目部三工程三師能三夠騰三出精三力應三對質三量、三進度三的管三理，三但項三目工三程師三不能三完全三依靠三精裝三修單三位的三管理三；5/三4/三20三2339裝修三房管三理與三預控深圳三大山三地項三目把三甲委三分包三項目三也在三合約三形式三上納三入主三包單三位管三理范三疇，三剔除三掉經(jīng)三濟關三系，三但精三裝主三包單三位不三能很三到位三管理三約束三分包三單位三，實三際效三果不三明顯三，此三模式三可操三作性三不強三。又三如廣三州璟三暉項三目把三成品三保護三納入三主包三管理三內(nèi)容三給予三一定三經(jīng)濟三補償三，但三此種三模式三僅能三在成三品保三護方三面有三一定三成效三，大三量的三協(xié)調(diào)三管理三還需三項目三負責三，如三何從三根本三上解三決問三題，三還需三進一三步實三踐和三探討衛(wèi)生三間防三水廣三州納三入總三包，三深圳三公司三單獨三甲委三，個三人認三為都三不適三合長三春公三司，三建議三納入三精裝三單位三的施三工范三疇。5/三4/三20三2340裝修三房管三理與三預控公共三部位三應由三總包三來施三工總包三單位三合理三安排三工序三穿插三，在三一個三流水三段內(nèi)三室內(nèi)三抹灰三完畢三即可三開始三裝修三，這三樣大三大節(jié)三省施三工時三間。目前三長春三市場三能夠三找到三與公三司要三求相三匹配三的精三裝隊三伍將三室內(nèi)三工程三按要三求做三好就三很不三容易三了，三再將三公共三部位三交給三精裝三單位三是不三可取三的，三而交三給總三包則三可充三分利三用總三包的三人力三資源三、管三理資三源不三必在三施工三旺季三鬧“三瓦工三”荒三?？側鼏稳蛔钊檬侨龑⒐膊咳蛔鋈旰笕龊萌善啡Ｗo三再交三給精三裝單三位，三最低三也要三將濕三作業(yè)三完成三。以三三十三層為三例：三地面三、抹三灰、三公共三部位三裝修三完成三十層三，開三始移三交給三精裝三單位5/三4/三20三2341裝修三房管三理與三預控廣州三公司三的給三水管三道走三在棚三下值三得借三鑒，三相應三管道三位置三要有三天花三作為三修飾三，這三樣可三以避三免做三地板三或地三磚時三對管三道的三碰壞三，而三管道三維修三時也三不用三破壞三地磚三；而三由于三南北三方氣三候差三異，三我們?nèi)枰龑苋雷鋈厝幚砣?，避三免管三道結三露。管道三在天三花或三墻上三時，三在圖三上一三定要三有精三確定三位，三施工三完后三要交三給精三裝修三單位三，精三裝修三單位三在施三工時三要參三照此三圖，三避免三對管三道二三次破三壞。由于三北方三燃氣三表和三立管三均在三室內(nèi)三，在三施工三時一三定要三結合三櫥柜三的安三裝方三案，三同時三一定三要與三燃氣三公司三提前三溝通三好，三征得三他們?nèi)馊?，請三他們?nèi)炇杖戤吶⑷欢ㄈ獣娲_三認無三誤后三，再三確認三燃氣三施工三方案三，進三而大三面積三施工三。關于三地熱三的分三水器三安裝三位置三也要三考慮三好，三如果三安裝三在衛(wèi)三生間三內(nèi)，三要結三合衛(wèi)三生器三具的三安裝三；如三果安三裝在三廚房三內(nèi)，三要結三合櫥三柜的三安裝三；并三且一三定要三保證三后期三的檢三修和三維護三方便三操作三。在給三水、三采暖三、排三水管三道安三裝完三畢后三，一三定要三帶水三、帶三壓、三并且三這種三狀態(tài)三要貫三穿整三個裝三修過三程，三尤其三是第三一個三采暖三期，三必須三正常三采暖三供水三。5/三4/三20三2342裝修三房管三理與三預控精裝三修設三計定三位精裝三修定三位主三要是三根據(jù)三規(guī)劃三條件三和營三銷要三求，三針對三市場三客戶三群、三不同三品味三需求三及個三性化三要求三的情三況，三綜合三考慮三，明三確精三裝修三風格三、材三料和三設備三使用三檔次三、配三置標三準、三成本三指標三進行三定位三。營銷三策劃三部組三織，三設計三研究三部、三合約三物資三部配三合。營銷三策劃三部會三同設三計研三究部三、合三約物三資部三根據(jù)三項目三定位三調(diào)查三裝修三風格三、裝三修標三準、三當?shù)厝Ｓ萌牧?部品三和設三備的三品牌三、型三號及三裝修三成本三提出三建議三。根據(jù)三項目三定位三，合三約物三資部三提供三項目三精裝三修的三成本三指標三，設三計研三究部三提供三交樓三參考三標準三，并三下發(fā)三給項三目部三。5/三4/三20三2343裝修三房管三理與三預控精裝三修設三計介三入時三間精裝三修設三計要三在規(guī)三劃設三計階三段戶三型設三計中三期開三始介三入，三以便三從精裝修三的角三度對三戶型三設計三進行三優(yōu)化三。土建三施工三圖設三計階三段，三施工三圖設三計單三位應三根據(jù)三規(guī)劃三設計三單位三提供三的經(jīng)三精裝三修設三計單三位優(yōu)三化后三并確三定的三含有三室內(nèi)三水電三接駁三點位三的條三件圖三開展三施工三圖設三計工三作。三期間三施工三圖設三計單三位和三精裝三修設三計單三位需三緊密三配合三，進三行幾三輪互三為條三件的三圖紙三審核三和修三改設三計工三作，三最終三在施三工圖三中應三明確三精裝三修部三分水三電系三統(tǒng)圖三，并三按照三精裝三修實三施標三準確三定開三關插三座位三置、三給水三和排三水點三位等三機電三內(nèi)容5/三4/三20三2344裝修三房管三理與三預控土建三條件三優(yōu)化三：確定三結構三層高三，在三滿足三規(guī)劃三條件三的前三提下三，依三不同三建筑三結構三確定三建筑三層高三。明三確不三同使三用空三間的三結構三板標三高關三系，三如廚三房、三衛(wèi)生三間局三部降三板及三降低三尺寸三。確定三室內(nèi)三空間三、建三筑構三件尺三寸，三精裝三修房三需安三裝木三門、三櫥柜三、熱三水器三、浴三房（三浴盆三）等三成品三設施三，對三于某三些功三能空三間如三：梁三下墻三體、三墻垛三、門三垛、三非封三頂隔三墻等三的建三筑尺三寸位三置均三提出三了較三高的三要求三，因三此施三工圖三設計三時應三根據(jù)三各種三成品三設施三的尺三寸和三安裝三條件三精確三地計三算并三確定三上述三空間三及構三件的三尺寸三。確定三空調(diào)三機位三和冷三凝管三預留三孔洞三設置三部位三、數(shù)三量，三合理三布置三空調(diào)三機位三，確三定冷三凝管三預留三孔洞三留置三房間三的墻三面部三位及三高度三。5/三4/三20三2345裝修三房管三理與三預控水暖三、通三風條三件優(yōu)三化：管道三進戶三及走三向、三排布三，管三道進三戶原三則上三均應三從廚三衛(wèi)間三進入三，不三宜起三居室三部位三進戶三，這三主要三是針三對小三戶型三公寓三類住三宅較三為突三出。三廚衛(wèi)三間及三室內(nèi)三冷熱三水及三采暖三管道三應暗三埋鋪三設，三設置三于防三水層三下。地熱三的分三水器三安裝三位置三，如三果安三裝在三衛(wèi)生三間內(nèi)三，要三結合三衛(wèi)生三器具三的安三裝；三如果三安裝三在廚三房內(nèi)三，要三結合三櫥柜三的安三裝；三并且三一定三要保三證后三期的三檢修三和維三護方三便操三作。散熱三器安三裝位三置確三定，三散熱三器原三則上三設置三于窗三口等三位置三，合三理利三用空三間，三立式三與臥三式相三結合三，避三免與三電氣三開關三、插三座位三置沖三突并三同時三兼顧三美觀三。煙風三道位三置預三留，三煙風三道開三口方三向應三避開三鄰近三排水三立管三，開三口高三度兼三顧吊三頂高三度。5/三4/三20三2346裝修三房管三理與三預控電氣三條件三優(yōu)化三：電氣三預埋三管線三布置三，電三氣施三工圖三設計三要結三合精三裝修三設計三，特三別是三燈位三的設三計，三須布三局合三理，三避免三或減三少精三裝修三電氣三改造三管線三。開關三、插三座位三置、三標高三確定三，開三關位三置一三般設三置在三門邊三便于三開關三的地三方，三方便三使用三。開三關、三插座三設置三標高三在滿三足規(guī)三范要三求的三基礎三上，三將兩三個設三計單三位統(tǒng)三一的三標高三標注三于土三建施三工圖三上。有線三電視三、網(wǎng)三絡插三孔數(shù)三量及三布置三，有三線及三網(wǎng)絡三插座三位置三要與三室內(nèi)三家具三的布三置相三結合三，滿三足使三用方三便，三客廳三及主三臥均三考慮三安裝三有線三插座三，所三有房三間均三需安三裝電三話網(wǎng)三絡一三體雙三孔插三座，三滿足三用戶三使用三。配電三箱、三局部三等電三位箱三及戶三內(nèi)對三講主三機布三置，三原則三上位三置和三顏色三不要三影響三立面三整體三效果三。5/三4/三20三2347裝修三房管三理與三預控出圖三時間三和標三準精裝三修施三工圖三一定三要在三戶型三設計三階段三開始三設計三并在三土建三施工三圖設三計前三出圖三。這三樣有三利于三精裝三孔洞三掛件三的預三留預三埋，三有利三于標三高銜三接、三有利三于避三免二三次結三構拆三除、三有利三于水三電接三駁與三精裝三修標三準一三致。土建三施工三圖的三建筑三做法三中將三相關三地面三、墻三面和三頂棚三的建三筑做三法標三至精三裝修三完成三面，三以便三總包三單位三、各三分包三單位三、監(jiān)三理單三位了三解精三裝修三做法三，共三同參三與前三期圖三紙審三核工三作，三有利三于合三約招三標階三段明三確總三包單三位的三實施三范圍三和界三面。三需要三強調(diào)三：5/三4/三20三2348裝修三房管三理與三預控標高三關系三，項三目部三會同三設計三部根三據(jù)各三功能三空間三建筑三完成三面標三高確三定結三構標三高關三系。三按建三筑做三法對三各層三厚度三進行三仔細三核算三，以三確定三好各三功能三空間三最終三建筑三標高三，保三證使三用功三能。孔洞三留設三和管三線穿三越，三各類三孔洞三的留三設是三否齊三全、三合理三。譬三如設三置油三煙機三、換三氣扇三等穿三墻洞三口的三部位三，吊三頂高三度與三結構三梁高三的關三系需三預先三審核三。精三裝修三設計三圖紙三需要三充分三考慮三各類三管線三的穿三越方三法和三位置三。門窗三洞孔三尺寸三和二三次結三構位三置，三精裝三修內(nèi)三門一三般采三用木三質門三套包三邊，三考慮三到美三觀，三內(nèi)門三兩側三均需三設置三足夠三長度三的門三垛，三兩側三門垛三必須三等寬三。土三建施三工圖三中二三次結三構隔三墻位三置和三機電三點位三布置三需按三精裝三修圖三中二三次結三構隔三墻位三置和三機電三點位三調(diào)整三修改三，以三便總三包單三位一三次實三施到三位，三避免三以后三剔鑿三返工三。5/三4/三20三2349裝修三房管三理與三預控設計三經(jīng)驗三借鑒給水三管線三天花三預埋三，廣三州公三司精三裝修三項目三給水三線路三埋設三在天三花里三，這三樣目三的是三減少三地埋三因管三徑造三成的三地面三厚度三增加三，減三少精三裝時三對管三線的三破壞三，同三時方三便給三水管三線的三維修三保養(yǎng)三，應三為拆三除吊三頂總三比破三壞地三面方三便。廚衛(wèi)三結構三降板三，廣三州精三裝修三項目三廚衛(wèi)三結構三樓板三普遍三降30三0，所三有排三水管三線布三置在三箱體三中，三中間三架空三上鋪三預制三蓋板三。這三種沉三箱降三板做三法有三許多三優(yōu)點三，因三無需三預留三孔洞三，樓三板面三防水三施工三易形三成封三閉質三量隱三患小三，一三旦管三線漏三水通三過箱三體內(nèi)三排水三設施三進行三排水三而不三會影三響下三層，三避免三了上三下層三業(yè)主三間糾三紛5/三4/三20三2350裝修三房管三理與三預控精裝三修合三約分三判階三段的三管理精裝三修合三約分三判模三式精裝三修項三目施三工承三包模三式是三：精三裝修三各專三項分三包單三位和三甲供三材料三供應三商均三納入三精裝三修主三包單三位的三管理三范疇三。合三約物三資部三應根三據(jù)工三程內(nèi)三容確三定各三承包三單位三的工三作內(nèi)三容。分判三模式三幾項三要點三：確立三裝修三工程三主包三人的三地位三，擴三大主三包裝三修工三作內(nèi)三容，三衛(wèi)生三間防三水、三水電三安裝三工程三劃入三主包三工作三范圍三。櫥三柜、三木地三板等三專業(yè)三分包三工程三在招三標完三成后三，納三入裝三修主三分包三人管三理范三疇，三由主三包人三負責三專業(yè)三分包三人的三工期三計劃三安排三、初三步驗三收、三安全三文明三管理三和成三品保三護工三作。裝修三主包三人進三場后三，由三業(yè)主三會同三土建三總承三包人三共同三向裝三修主三包人三移交三工作三面三，由三總承三包人三提供三標高三、定三位的三基準三點和三線給三裝修三主包三人進三行定三位和三施工三，并三形成三書面三交接三文件三，裝三修主三包人三在接三收工三作面三后，三再向三其他三專業(yè)三分包三人交三接。5/三4/三20三2351裝修三房管三理與三預控裝修三主包三人負三責提三前提三交分三階段三的甲三供材三料物三資進三場計三劃。專業(yè)三分包三人的三工程三款的三申請三需經(jīng)三過主三分包三人初三驗收三合格三后提三交至三業(yè)主三，這三樣能三增強三裝修三主包三人對三分包三人在三管理三上的三力度三和時三效性三。明確三規(guī)定三土建三總包三、裝三修主三包、三裝修三各分三包相三互協(xié)三調(diào)的三工作三內(nèi)容三及各三工種三交接三面的三工作三內(nèi)容三劃分三等。三避免三出現(xiàn)三合約三內(nèi)容三劃分三不清三晰，三責任三不明三確及三施工三雙方三的相三互索三賠等三的糾三紛扯三皮現(xiàn)三象的三出現(xiàn)三。5/三4/三20三2352裝修三房管三理與三預控精裝三修主三包單三位分三判時三間裝飾三工程三的分三判插三入時三間應三在結三構封三頂前三一個三半月三開展三較為三合適三，具三體進三場時三間視三砌筑三抹灰三工程三的進三度而三定（三如果三裝飾三材料三的乙三供品三種較三多，三如外三墻磚三、石三材，三裝飾三分判三應進三一步三提前三以保三證材三料的三備貨三）。三如大三堂裝三修和三廚衛(wèi)三的墻三地磚三裝修三都可三以根三據(jù)主三體墻三面抹三灰和三地面三面層三的進三展盡三早的三進場三施工三，而三不能三毛坯三驗收三借結三束后三在進三場，三這樣三可以三節(jié)約三部分三工期三，高三層項三目一三般在三室內(nèi)三抹灰三和地三面完三成10層左三右進三場，三多層三項目三根據(jù)三工作三面情三況可三適當三提前三。5/三4/三20三2353裝修三房管三理與三預控精裝三修監(jiān)三理單三位的三分判深圳三公司三是三三位一三體的三管理三模式三，即三監(jiān)理三公司三是中三海系三統(tǒng)內(nèi)三監(jiān)理三，甲三方和三監(jiān)理三實為三一體三，如三深圳三大山三地項三目除三項目三經(jīng)理三、水三電、QS外各三一名三外，三三棟三高層三住宅三由一三位甲三方工三程師三總協(xié)三調(diào)，三每棟三樓按三標段三配備2-三3名監(jiān)三理工三程師三，這三樣管三理人三員配三備較三為合三理。長春三公司三因是三外聘三監(jiān)理三，土三建監(jiān)三理對三精裝三修工三作經(jīng)三驗欠三缺，三尚不三能很三好履三行精三裝修三監(jiān)理三工作三，需三要項三目部三人員三補充三，但三項目三部人三員編三制有三限，三管理三精細三度上三有存三在盲三區(qū)，三建議三結合三深圳三經(jīng)驗三，可三以分三判有三精裝三修專三業(yè)資三質的三有經(jīng)三驗的三監(jiān)理三人員三補充三到管三理隊三伍中三。5/三4/三20三2354裝修三房管三理與三預控編制三精裝三修工三程管三理策三劃策劃三內(nèi)容三針對三項目三目標三編制三切實三可行三的技三術措三施及三管理三措施三，策三劃內(nèi)三容涵三蓋整三個項三目實三施過三程中三的每三一環(huán)三節(jié)。三項目三管理三策劃三是進三行項三目管三理的三指導三性文三件。三精裝三修工三程管三理策三劃重三點對三精裝三修樣三板房三規(guī)劃三、總三施工三進度三計劃三、甲三供材三料進三場計三劃、三施工三要素三要求三（人三、機三、材三料等三）、三工作三面交三接與三驗收三、施三工工三序總三體安三排、三工程三質量三管控三措施三、質三量驗三收標三準、三現(xiàn)場三安全三文明三措施三、售三后服三務措三施等三方面三進行三重點三的、三深入三的研三究。5/三4/三20三2355裝修三房管三理與三預控實施三精裝三修樣三板房三制度根據(jù)三營銷三部門三的要三求及三現(xiàn)場三大面三積施三工需三要，三項目三部應三選擇三合適三的某三一樓三層及三時間三先行三施工三精裝三修實三體樣三板房三。因三為營三銷展三示的三需要三，樣三板房三實施三的周三期有三限，三往往三樣板三房裝三修完三成后三一些三問題三尚未三完全三暴露三，或三者一三些問三題已三發(fā)現(xiàn)三但未三找到三好的三解決三辦法三，還三有一三些問三題則三已經(jīng)三沒有三時間三改正三，需三要在三后續(xù)三實施三中進三行調(diào)三整。三這樣三精裝三修交三房標三準樣三板房三施工三完成三后仍三需組三織各三部門三認真三地從三客戶三使用三的角三度仔三細檢三查核三對，三細致三梳理三各類三存在三問題三并提三出解三決辦三法。三同時三項目三部也三應該三將精三裝修三交房三標準三樣板三房作三為工三程樣三板房三，認三真小三結實三施過三程中三存在三的問三題，三提出三針對三性的三解決三辦法三，以三指導三后續(xù)三精裝三修工三程大三規(guī)模三實施三。重三要的三是梳三理施三工工三序安三排，三精裝三修工三程施三工內(nèi)三容和三交叉三施工三多，三合理三的工三序安三排顯三得更三為重三要。三通過三樣板三房實三施過三程中三暴露三的一三些問三題，三梳理三精裝三修工三程施三工工三序安三排，三以指三導后三續(xù)大三規(guī)模三精裝三修工三程的三開展三。5/三4/三20三2356裝修三房管三理與三預控精裝三修與三土建三工序三交接項目三部負三責組三織，三監(jiān)理三公司三、土三建總三包單三位、三裝修三單位三及門三窗、三欄桿三等分三包單三位按三照毛三坯房三交樓三標準三參與三交接三驗收三。對驗三收中三發(fā)現(xiàn)三的問三題，三項目三部詳三細記三錄整三改意三見并三下發(fā)三到監(jiān)三理公三司及三各施三工單三位，三限時三整改三。主體三工程三已按三土建/裝修三交接三標準三完成三所有三工程三內(nèi)容三，并三經(jīng)項三目部三驗收三合格三后組三織交三接；三交接三時間三包括三整改三時間三每批三次應三在10三-1三5天內(nèi)三完成三。驗收三應按三現(xiàn)行三驗收三規(guī)范三進行三，特三別是三針對三房間三尺寸三、凈三高、三墻面三空鼓三、裂三縫、三外墻三滲水三、屋三面漏三水、三外窗三滲水三、洞三口尺三寸等三方面三要重三點關三注。驗收三應逐三戶進三行，三對相三應項三目嚴三格按三當?shù)厝|量三監(jiān)督三部門三要求三的分三戶驗三收標三準進三行。5/三4/三20三2357裝修三房管三理與三預控工作三面移三交管三理工作三面交三接驗三收時三是總三包單三位向三精裝三修主三包單三位移三交，三精裝三修主三包單三位向三各精三裝修三分包三單位三移交三。建三議總三包單三位向三精裝三修主三包單三位移三交時三，可三以讓三相關三精裝三修分三包單三位參三與移三交，三以提三高效三率。明確三管理三界面三，精三裝修三主包三單位三負責三整個三施工三現(xiàn)場三的管三理工三作，三精裝三修分三包施三工單三位需三服從三總包三單位三的管三理，三精裝三修分三包單