房地產(chǎn)公司項目前期策劃提案多圖

建輝地產(chǎn)項目前期策劃提案我們面對什么樣的市場環(huán)境？穩(wěn)定健康的市場環(huán)境宏觀上競爭相對激烈產(chǎn)品日漸同質(zhì)化品牌化，優(yōu)勝劣汰己成必然中觀上微觀上我們面對什么樣的購買市場？對產(chǎn)品對區(qū)位對價格高性價比、物質(zhì)與精神的復(fù)合產(chǎn)品有較好的城市配套及發(fā)展前景的區(qū)域以地段來決定價格選擇我們有什么？我們的風(fēng)險在哪里？優(yōu)勢劣勢機遇威脅市場低迷；新增購買力脫節(jié)；消化速度緩慢規(guī)模優(yōu)勢；發(fā)展商綜合實力優(yōu)勢區(qū)域形象認識度低；市政配套缺乏所在區(qū)域為發(fā)展型區(qū)域；客戶注重社區(qū)綜合因素置業(yè)者對該區(qū)域選擇率較低；項目前期的投入風(fēng)險較大區(qū)位風(fēng)險銷售速度市場整體銷售速度慢，影響到投資動態(tài)指標我們?nèi)ツ睦?？檔次定位客戶定位新安康人4200元/㎡均價3800元/㎡入市價格定位中檔、高品質(zhì)的精品社區(qū)形象定位享受純美生活策略：項目未動品牌先行教育營銷貫穿始終我們?nèi)绾稳?？先認識品牌再認識產(chǎn)品展示建輝集團實力品牌導(dǎo)入?yún)^(qū)位導(dǎo)入項目導(dǎo)入在開發(fā)順序上對學(xué)校優(yōu)先投入品牌帶動，教育強區(qū)，對高新區(qū)再定義目錄第一部分 總體市場分析第二部分 消費者行為分析第三部分 項目分析第四部分 項目風(fēng)險分析第五部分 項目定位第六部分 產(chǎn)品建議第七部分 營銷推廣策略第一部分總體市場分析總體市場分析一、安康市概況安康市地處內(nèi)陸腹地，陜西省東南部，居川、陜、鄂、渝交接部，南依巴山北坡，北靠秦嶺主脊，東與湖北省的鄖縣、鄖西縣接壤，東南與湖北省的竹溪縣、竹山縣毗鄰，南接重慶市的巫溪縣，西南與重慶市的城口縣、四川省的萬源市相接，西與漢中市的鎮(zhèn)巴縣、西鄉(xiāng)縣、洋縣相連，西北與漢中市的佛坪縣、西安市的周至縣為鄰，北與西安市的戶縣、長安區(qū)接壤，東北與商洛市的柞水縣、鎮(zhèn)安縣毗連。距省會西安市160千米?？傮w市場分析1、行政區(qū)劃分安康市轄漢濱區(qū)、漢陰縣、石泉縣、寧陜縣、紫陽縣、嵐皋縣、平利縣、鎮(zhèn)坪縣、旬陽縣、白河縣1區(qū)9縣。全市有4個街道辦事處，157個鎮(zhèn)，共161個鄉(xiāng)鎮(zhèn)。2、人口全市常住總?cè)丝?63.07萬人，其中城鎮(zhèn)常住人口95萬人，全市城鎮(zhèn)化率35％；全市常住人口中，男性138.97萬人，占52.84％；女性124.02萬人，占47.16％；14歲以下43.64萬人，占16.59％；15～64歲195.77萬人，占74.44％；65歲以上23.59萬人，占8.97％；具有大學(xué)（指大專以上）文化程度的人口為12.62萬人；具有高中（含中專）文化程度的人口為25.43萬人；總體市場分析3、經(jīng)濟發(fā)展新型工業(yè)快速增長。工業(yè)化率達到38%。新增規(guī)模工業(yè)企業(yè)74戶、產(chǎn)值過億元企業(yè)64戶。現(xiàn)代農(nóng)業(yè)特色鮮明。加快實施“百園建設(shè)、千元增收”工程，啟動建設(shè)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)154個，其中省級20個，建成面積21.4萬畝。生態(tài)旅游蓬勃發(fā)展。安康漢江龍舟節(jié)、中國盆景展、南宮山旅游文化節(jié)等重大節(jié)慶活動成功舉辦，安康生態(tài)旅游知名度明顯提高。園區(qū)經(jīng)濟活力增強。高新區(qū)生產(chǎn)總值增長30%以上，財政收入增長62.5%，新增億元以上企業(yè)7戶?？h域工業(yè)園區(qū)入園企業(yè)達到624戶，實現(xiàn)產(chǎn)值204億元。總體市場分析二、全國房地產(chǎn)市場分析2013年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資86013億元，比上年名義增長19.8%（扣除價格因素實際增長19.4%），比2012年提高3.6個百分點。其中，住宅投資58951億元，增長19.4%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為68.5%。總體市場分析2013年，商品房銷售面積130551萬平方米，比上年增長17.3%，其中，住宅銷售面積增長17.5%商品房銷售額81428億元，增長26.3%，其中，住宅銷售額增長26.6%總體市場分析三、安康市房地產(chǎn)市場分析2013年安康市房地產(chǎn)市場調(diào)控成效明顯。中心城市房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出投資增長、銷售增長、用地增長和價格穩(wěn)定的“三增長、一穩(wěn)定”局面，2013年中心城市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資25.89億元，同比增長87.1%；全年銷售商品房5248套、59.99萬平方米，同比增長89%；商品房均價4584元/平方米，同比上漲0.6%。整個市場供應(yīng)充足、需求放大、成交倍增、價格穩(wěn)定，達到了控制房價過快上漲的目標。總體市場分析四、安康市典型樓盤分析項目名稱北城中央開發(fā)商安康市高新區(qū)中元實業(yè)有限公司項目類別普通住宅商鋪建筑類型高層建筑面積49萬㎡參考均價待定項目地址高新區(qū)秦嶺大道與安康大道交界總體市場分析項目名稱萬浩·未來城開發(fā)商安康萬浩房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目類別普通住宅商鋪建筑類型小高層建筑面積24萬㎡參考均價待定項目地址高新區(qū)生態(tài)文化公園南側(cè)總體市場分析項目名稱興科明珠花園三期開發(fā)商安康興科房建集團項目類別普通住宅建筑類型高層建筑面積12萬㎡參考均價3700元/㎡項目地址安康大道鄰東沿線總體市場分析項目名稱興漢華庭開發(fā)商安康興漢房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目類別商住建筑類型高層建筑面積8萬㎡參考均價4000元/㎡項目地址高新區(qū)江北張溝橋總體市場分析項目名稱江南一品-南郡開發(fā)商安康興安地產(chǎn)集團項目類別普通住宅建筑類型高層建筑面積10萬㎡參考均價4300元/㎡項目地址安康市城東金堂路總體看市場研分析項目名稱城市莊園開發(fā)商安康京康房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目類別普通住宅商鋪建筑類型高層別墅建筑面積8萬㎡參考均價4550元/㎡項目地址安康市南環(huán)路與文昌路交匯處總體崗市場光分析項目名稱漢城國際商業(yè)街開發(fā)商安康博泰投資有限公司項目類別普通住宅商鋪建筑類型高層建筑面積20萬㎡參考均價5000元/㎡項目地址南臨濱江大道北依江北大道總體面市場梳分析項目名稱深匯-仕府大院開發(fā)商安康深匯置業(yè)有限公司項目類別普通住宅建筑類型高層建筑面積40萬㎡參考均價4400元/㎡項目地址安康大道安康學(xué)院東側(cè)總體訪市場怎分析項目名稱高新·現(xiàn)代城開發(fā)商安康高新地產(chǎn)開發(fā)公司項目類別普通住宅商鋪建筑類型高層建筑面積360萬㎡參考均價3900元/㎡項目地址高新區(qū)花園大道中段總體籃市場網(wǎng)分析項目名稱新興天著開發(fā)商安康新興基源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目類別普通住宅建筑類型高層建筑面積26萬㎡參考均價3900元/㎡項目地址高新區(qū)花園溝大橋總體津市場弄分析從安康回房地產(chǎn)倒市場競水爭分布企來看，忘市場主接要呈現(xiàn)顧出四大盼板塊：耗高新區(qū)收板塊、繩江北濱江帶、將江南老灰城區(qū)、全城東近權(quán)郊區(qū)。繡安康房播地產(chǎn)市悉場格局落的形成服，與其創(chuàng)城市的燒逐步發(fā)商展息息涉相關(guān)，遲從城市煌規(guī)劃與滑發(fā)展的宋角度來董看，以權(quán)老城區(qū)羞域為核滑心，先汁向東發(fā)背展，再懲向西發(fā)皇展，由罪此通過貪優(yōu)化城碗?yún)^(qū)東部受有限區(qū)騙域，改陳造江南萄老城區(qū)幫，開拓孩江北新穩(wěn)區(qū)和城吸東新區(qū)吵，逐漸稠形成了竄當(dāng)前安突康市場裁格局。總體禁市場猶分析指標城東近郊區(qū)江南老城區(qū)江北濱江帶高新區(qū)地理位置市區(qū)邊緣地帶安康商業(yè)金融中心城區(qū)離市中心較近城市新區(qū)發(fā)展前景城市東移前景看好中心城區(qū)發(fā)展成熟安康未來城市休閑旅游示范區(qū)未來安康新興的城市中心周邊配套交通便利配套成熟交通便利配套成熟交通便利配套不佳交通便利配套不佳周邊環(huán)境環(huán)境較差建筑密度較高舊城改造環(huán)境優(yōu)美江景資源稀缺人氣不足心理距離較遠樓盤定位開發(fā)大量高中檔樓盤高中檔樓盤目前為高檔樓盤中高檔樓盤價格水位4400元/㎡5000元/㎡5100元/㎡4000元/㎡從城市融區(qū)域板務(wù)塊發(fā)展諷特點角駛度入手振，將一講系列重盲要指標依通過總隆結(jié)和明慘確，將手安康市涂區(qū)當(dāng)前啞四大重嗽點房地司產(chǎn)區(qū)域訊進行對蹦比，從到而在感左官上對傻各個區(qū)持域板塊贊在整個堡城市所鞋扮演的嚴角色進摟行說明拉，進而騰明確項飯目在全很市生存拘和發(fā)展惕的基礎(chǔ)懇地位。總體幅市場眠分析五、安窗康市房附地產(chǎn)市裳場特征區(qū)域性營分布明獅顯市場成甜熟度還掉有待于筋提高內(nèi)外暮銷并娘存，冷內(nèi)銷歸占絕嶺對主學(xué)力產(chǎn)品吸更新魄快，梳品牌揭忠誠聯(lián)度高電視炮媒體級和房紡展是北信息掠傳播造的主憂渠道推貨謹姓慎，吸采納速度切慢銷售價青格區(qū)域商差別大第二部存分消費粒者行前為分著析消費者稼行為分商析一、趁市場桶客戶綿主流合與非那主流來分類行政事蛛業(yè)單位鼓公務(wù)員個體私特營企業(yè)浪主主流非主流企業(yè)高架級管理絹及技術(shù)魂人員外來裹人口客戶哈群消費己者行盡為分雀析二、市撿場客戶及群體的閥消費行銀為分析1、哪生活孕基本竿特征消費層喇次較高口碑傳混播對消把費者影碑響大2、品牌環(huán)的影響戚力3、墊購房誘區(qū)域芽選擇如何珍改變吃置業(yè)恢者對作項目福區(qū)域欺的抗暗性，騙將是薯本項異目發(fā)煌展的羊關(guān)鍵蒼。4、價悉格選擇置業(yè)者乘的目標替價格集骨中在35降00孝-4國50溝0元/㎡。消費咬者行深為分特析5、產(chǎn)品晉要求戶型設(shè)懸計：置夫業(yè)者一蛾般選擇抹三房二關(guān)廳，注虎重實用劑、功能鼓性；朝向選勝擇：多縫選擇南徒向，對框東西朝爽向抗拒拜性強；園林室規(guī)劃飾：消脫費者喉對園內(nèi)林越爸來越證關(guān)注炸，但賄還是維以發(fā)暗展商技的引卻導(dǎo)為惑主；生活配瓦套：主叫要集中擾在學(xué)校誕、商業(yè)籍、交通博、會所夾上；交樓鞏標準概：本豬地客爹戶主公要選繩擇毛頌壞房奮自已短裝修妥。6、置給業(yè)時機消費估集中桂在節(jié)非假日押，其本中春碑節(jié)前嚇后的冒購買給數(shù)量破最為穗明顯少。7、對后折扣的駐敏感對于劃價格襪的敏愁感度詳要低途于折斑扣優(yōu)逼惠。消費者般行為分絹析三、不選同客戶希群的置穴業(yè)特點客戶類別置業(yè)次數(shù)區(qū)域價格樓型行政事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)二次或多次置業(yè)江南老城區(qū)4500-5500元/㎡小高層行政事業(yè)單位員工首次置業(yè)江南老城區(qū)4000元/㎡高層市區(qū)私營企業(yè)主二次或多次置業(yè)無選擇重點價格相對實惠無選擇重點鎮(zhèn)區(qū)私營企業(yè)主二次或多次置業(yè)無選擇重點價格相對實惠無選擇重點企業(yè)高級管理核心技術(shù)人員首次置業(yè)鄰近工作區(qū)域3500-4000元/㎡無選擇重點部分外來人口在安康首次置業(yè)無選擇重點3500元/㎡商住房消費者擔(dān)行為分勞析客戶類別戶型面積教育配套商業(yè)配套社區(qū)規(guī)模行政事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)四房140㎡以上可有可無大型商業(yè)規(guī)模大行政事業(yè)單位員工二房或小三房豐富的教育資源大型商業(yè)規(guī)模大市區(qū)私營企業(yè)主四房140㎡以上豐富的教育資源大型商業(yè)無選擇重點鎮(zhèn)區(qū)私營企業(yè)主三房120㎡以上豐富的教育資源大型商業(yè)無選擇重點企業(yè)高級管理核心技術(shù)人員三房100㎡左右豐富的教育資源大型商業(yè)規(guī)模大部分外來人口二房80-100㎡無選擇重點品種齊全規(guī)模大消費者各行為分吳析思考床：按照枕目前鑒客戶怨選擇扯區(qū)域策的分冤布格歲局，晌我們誦能吸地引什明么類燭型的稠客戶惡群？如果拌以低借價格攝切入某市場土，能種否改萍變目棍前客襪戶選桶擇的害區(qū)域繳偏向僑？如果鎮(zhèn)發(fā)展昆中檔哥、精被品項犧目，下回避轉(zhuǎn)江北矩濱江搏帶和刑江南捉老城辭區(qū)的攔高價翼競爭猴，我乳們的綿目標躺客戶蜂群又察是哪膨一類亞人群蠢？第三拌部分項目件分析項目分膏析一、震安康建市高津新區(qū)潤概況安康高烏新區(qū)位拴于漢江尼之北，膝規(guī)劃控饅制面積67平方作公里橋，與轉(zhuǎn)安康拆中心棗城市蕩一橋妖相連,是200方9年省及政府仔批準幣設(shè)立厲的省秤級高牲新技溝術(shù)產(chǎn)拜業(yè)開藍發(fā)區(qū)澆，實渠行充悠分授最權(quán)、謙區(qū)域推管轄踩、開匹放運竭行的廁管理趨體制詞，享蒜有市磚級經(jīng)銳濟管距理權(quán)核。高新區(qū)飯立足規(guī)筍劃引領(lǐng)外，體現(xiàn)皺大手筆龍、大氣名魄、大屈胸懷；冠著眼基飽礎(chǔ)先行醒，體現(xiàn)臨高起點重、功能宿全、服艇務(wù)優(yōu)；天突出產(chǎn)時業(yè)支撐敗，體現(xiàn)沖興產(chǎn)業(yè)戀、調(diào)結(jié)澤構(gòu)、促源發(fā)展；企落實招瘋商為要戰(zhàn)，體現(xiàn)頸大招商房誠、招大泛商、能朽落地；優(yōu)加快創(chuàng)掩新推動咽，體現(xiàn)爹體制好般、政策求活、機紐奉制全。近年來慌，圍繞重“三大哀基地”鐮、“四類大中心礦”和“匠五大產(chǎn)襪業(yè)”建開設(shè)，已業(yè)逐步成梯為安康熔戰(zhàn)略門您戶之區(qū)老、宜業(yè)屯宜居之遼區(qū)、生斷態(tài)文化騰之區(qū)和宇循環(huán)產(chǎn)章業(yè)之區(qū)判。項目分飽析二、項席目所在本區(qū)位描畝述本項蠻目位椒于安瞧康市批高新顛技術(shù)社產(chǎn)業(yè)編開發(fā)睛區(qū)核懲心地泡段，模東臨低秦嶺符大道墻，南臨運朗動公園乞和歡樂希世界，拘西北臨31涉6國道項目分吩析三、葉項目SWO良T分析【優(yōu)勢識分析】規(guī)模者優(yōu)勢洽；交通莫系統(tǒng)李良好川；地塊雖平坦喜易于廈規(guī)劃刺設(shè)計召?！玖觿莘痔幬觥繀^(qū)域怎的人構(gòu)氣較克差；周邊生尖活配套室較少；項目治距離秧老城坡區(qū)較拼遠?！緳C會分屆析】政府對雕高新區(qū)號的基礎(chǔ)鬧建設(shè)開吳始加大沈投入；市民嫂置業(yè)波時已栽開始陜注重允社區(qū)惠的綜刮合質(zhì)習(xí)素；另有知叉名發(fā)展宣商在高塊新區(qū)圈麗地準備插開發(fā)?！就{已分析】市場皂供過汗于求圖，競位爭激攻烈且襯低迷滔；新生客施戶出現(xiàn)勒脫節(jié)，沒消化速具度緩慢剖；市民對數(shù)項目所絨在區(qū)域萬有較大張的抗拒曾。項目分午析四、競匙爭分析【短期競法爭分析】短期競崇爭主要延來自市柿場供應(yīng)濾量的壓亮力，高側(cè)新區(qū)即舞將開發(fā)騰項目以殼及在售葬樓盤占鍛地大約138萬㎡，功以平均1.5容積率脹計約207萬㎡。項目名稱占地面積地理位置北城中央210畝高新區(qū)秦嶺大道與安康大道交界萬浩未來城150畝高新區(qū)生態(tài)文化公園南側(cè)深匯-仕府大院212畝高新區(qū)安康大道安康學(xué)院東側(cè)高新現(xiàn)代城1500畝高新區(qū)花園大道中段項目分靠析【長期眠競爭展分析】從市民糊對品牌楊的追逐菊及品牌思發(fā)展商律的召喚鳥力來看卷，在未釣來，品戰(zhàn)牌發(fā)展姑商的大險型項目常將是我梯們主要拳的競爭神壓力，甘如中元舞實業(yè)的擴北城中它央，高蚊新地產(chǎn)掙的高新顧現(xiàn)代城梁。品牌發(fā)只展商規(guī)模捷大區(qū)域相牙似項目分腎析思考：1、如犁何改變初市民目對前對項宋目區(qū)位般認識？問題逝：80%市民對賤項目區(qū)屯域的概摩念是比馬較偏遠南的地方酷，房地靜產(chǎn)價格抗預(yù)期在40粉00元/㎡以奔下。解決虎：通量過特貪色教勾育引噴進、朋生活膏配套跌完善借、事負件公載關(guān)活禽動、艦媒介特傳播龍來改寨變市其場偏棉見。2、如舅何利襲用項泄目自飾身優(yōu)鍵勢？突出衰大盤零的社槽區(qū)優(yōu)炕勢，雕對高團新區(qū)老社區(qū)漢再定把義。第四部恩分項目拳風(fēng)險耽分析項目僻風(fēng)險搜分析一、區(qū)私位風(fēng)險1、項目逃所在區(qū)前域較為毒偏遠2、市民亦印象欠緒佳安康市顏民對高什新區(qū)的友認識一個滑較偏耀遠的嶺區(qū)域生活悼設(shè)施貧較為獲缺乏凱的區(qū)放域環(huán)境便、治脆安較購差的詠區(qū)域公共設(shè)守施尚未腔配套完場善的區(qū)瞞域項目識風(fēng)險內(nèi)分析二、際銷售胳速度糊風(fēng)險201咳3年安絡(luò)康市漲城區(qū)即成交蘆面積勸：60萬㎡在售樓道盤：28個銷售顆數(shù)量拴：524班8套銷售均未價：45火84元/㎡平均銷饅售速度壇：2萬㎡/年資金襪回收叔：45鉆84元X2萬㎡=9掙16純8萬元項目風(fēng)鐘險分析三、陰內(nèi)部霸收益律率的策影響丙：項目風(fēng)把險分析總結(jié)境：我們化解風(fēng)險全新的教育理念對高新區(qū)社區(qū)再定義準確的定造產(chǎn)品靈活多樣的銷售渠道全面導(dǎo)入建輝品牌全面拓寬產(chǎn)品

的覆蓋區(qū)域第五旦部分項目定餅位項目獻定位一、目李標客戶漏定位目標客用戶“新安欣康人”思想開放有追求的青年族外來人口中高收入人群在外接受教育的回流人群接觸外界信息較多的企業(yè)主行政事業(yè)單位公務(wù)員私營企業(yè)主企業(yè)白領(lǐng)購買力地域消費觀念持續(xù)穩(wěn)定或上升的購買群體履蓋全市的購買人群，特別是鎮(zhèn)區(qū)心態(tài)開放易接受新鮮事物定義范圍較寬的目標客戶定義1.目標批客戶羊定位縱推導(dǎo)項目定風(fēng)位2、定老位依閉據(jù)購買力柄因素針對消受費能力透最穩(wěn)定欄、最持近續(xù)或增陶長最迅千速的群曬體。地域因依素覆蓋的綢客戶群攝有條件匯在全市鳴范圍內(nèi)辨輻射。鎮(zhèn)區(qū)退客源糾不容起忽視筒。消費俱觀念腔因素哪個碰年齡刑層次背的人暖比較毫容易饅轉(zhuǎn)變君觀念存？哪個眠類群各體比鑰較容鍵易接齒受新泄興事質(zhì)物？項目定毫位3、定家位結(jié)角論“新安康馬人”項目定損位4、特泰征分勸析在外指接受何教育卻的回迅流人胃士接觸外趨界信息溜較多的時企業(yè)主外來餓人口亭中高額收入靈人群思想開蘭放、有欲追求的膠年青族項目定狐位5、職業(yè)抖分類行政事業(yè)單位公務(wù)員私營企業(yè)主企業(yè)白領(lǐng)注：公些務(wù)員的煤界定項目定莖位6、目爹標客勞戶特吼性需灑求分蛇析行政立事業(yè)鋤單位榜公務(wù)騙員特征：工作和偵收入穩(wěn)律定，有民較多積羞蓄。有距較高文?；刭|(zhì)勇，思想刪觀念比樂較新，京容易接顆受新事胖物。追求較懇舒適的必生活環(huán)群境，生吹活講究除品質(zhì)。蹤蝶非常注下重子女槽教育。人員桂結(jié)構(gòu)送本地甚人和河外地蘿人都零有，夫本地揭人為液主。輔數(shù)量莫龐大兇且結(jié)民構(gòu)穩(wěn)州定，瞇置業(yè)數(shù)需求端明顯籠，因喚工作皺年限藥和職涌級的盜不同低，一蹄、二讀次置造業(yè)的英可能蠅性均灑等。項目填定位需求喇：要求教筒育配套艦完善，沾并且不煮滿足于盡傳統(tǒng)的督應(yīng)試教忙育。距離工籃作單位扭近，車挎程在二振十分鐘闖以內(nèi)，須上下班核方便。完善的障配套，收安全舒虎適的居拖住環(huán)境末，良好軋社區(qū)文?；w件現(xiàn)身份霜檔次。以二內(nèi)房、子三房代戶型獨為主耽，注哀重朝哲向。項目定纖位私營逝企業(yè)缸主特征：全市至僅少5萬多隆個私汪營企筑業(yè)主開，數(shù)緒目龐昏大，怨資本修雄厚彼，收堂入高隊，購疲買能賽力強街。屬拍二次瞇及多送次置零業(yè)者雖然文島化素質(zhì)總不高，擇但由于偽營商的桂原因，副接觸新符鮮事物仇多且觀繡念超前扛。人員殖結(jié)構(gòu)超主要添是本玩地人卸，多漏散居爹在各饅鎮(zhèn)區(qū)樹，置業(yè)旋在地星域上娘沒有寇明確擱的要非求，大多痕是為子失女教育溫才置業(yè)臟城區(qū)，次希望將金來子承艷父業(yè)、百后繼有拜人，望踐子成龍雖心切。項目肆定位需求：要求羽教育辱配套建完善滅，注供重子草女教績育。優(yōu)美舒瀉適的居隨住環(huán)境徐，完善擔(dān)的配套贏設(shè)施，六能滿足鞋社交的孝需求。對產(chǎn)品釋質(zhì)量和埋服務(wù)要磚求比較姜高，體街現(xiàn)其身恭份。以大戶驗型、大曲面積為迎主。項目定賭位企業(yè)白推領(lǐng)特征狀：他們是救伴隨著紹城市的母發(fā)展迅答速形成與的新興沖群體，凡屬于消菜費能力腹增長最項快的人妄群。收糕入穩(wěn)定致且較高拉，但積英蓄有限指。外地人圖為主，熱文化素墳質(zhì)高，叼融合各矛區(qū)域文貓化特征源明顯。他們電是安疑康的今新人底類，跪生活霸節(jié)奏速快，優(yōu)時間刑觀念域強，則生活碌注重碼品位器和細弦節(jié)。置業(yè)地栗域上沒嚷有太多塌要求，受比較理拼性，講澤求最高盯性價比浪。多屬奶首次置繁業(yè)。項目定貝位需求棟：生活江配套旗完善模，交膽通便神利，餓距離朋工作鏟地點殿較近鞠。追求棟較高悉的性由價比脅，有夠戶口昂的要孕求。需求以誼中小戶滅型為主塘，多注壺重朝向胖。項目定勵位7、目揭標客號戶群舟的拉堵升從長遠淋看，伴即隨著本星項目開鑰發(fā)的深割入，居趴住人氣殺逐漸形寫成，各毒類配套活設(shè)施完謙善，必故然帶動鞭高新區(qū)禿整體區(qū)旋位價值鼻的提升搖。屆時盟地塊的察區(qū)位資獲源對產(chǎn)惜品的支車撐力度蛙將大大取加強，搜將有號那召力吸婦引更高劉檔次的盼目標客遍戶。項目順定位二、趣項目邀檔次閃定位1、定位婆推導(dǎo)藍采用趁排除法把：結(jié)論謎：不犯支持結(jié)論塔：不證支持結(jié)論壘：支匠持高檔中高檔中檔中低檔低檔論證排除法論證結(jié)論絕：中撫檔價代格、蚊中檔祖成本自、中填高檔趕形象棋。項目喂定位2、檔綠次定拍位本項目險定位為“中百檔、耽高質(zhì)蒼素的脆精品仗社區(qū)通”。所謂伍中檔瘋，主劃要是腿針對笨成本造而言滋，力乖求控告制未連來的內(nèi)銷售蠶價格稻不要貿(mào)過高魯；雖西以中旗檔為貼定位濕，但撈在產(chǎn)子品形爽象上即應(yīng)走另中高噸路線擊，即仁將能落夠體緒現(xiàn)項士目形站象的斷地方掌做足親功夫悅，通遇過提神供性秀價比糊高的移產(chǎn)品嘩促進板銷售貴。項目定聚位隨著項監(jiān)目開發(fā)濤深入，遞各類配酒套設(shè)施抵逐步完拘善，居加住人氣巡壽提升，鴨可以帶節(jié)動高新弟區(qū)的整悉體區(qū)位化價值，壯本項目注價格也染會隨之舒升高。窮屆時我描們將有替號召力浴吸引更合高檔次伯的目標艙客戶，史將整個石樓盤檔缺次提升燭。3、森檔次讀提升剩的演青繹項目騎定位三、項豪目形象瓜定位1、形固象概唉念推鏈導(dǎo)思浙路市場日導(dǎo)向咳性：市場需求品牌需求形象概念結(jié)合自身項目定策位開發(fā)概巧念的推還導(dǎo)步驟奶：確定目標客戶群研究目標客戶的生活特征和向往的生活方式了解本項目的獨特點研究建輝品牌深層含義的精髓得出符合市場需求的關(guān)鍵詞得出符合建輝品牌要求的關(guān)鍵詞總結(jié)項目形象定位形象定位將指導(dǎo)項目的建設(shè)，并提升品牌影響力項目定制位2、從搞市場需雜求推導(dǎo)論形象定放位的關(guān)符鍵詞高品味生活良好的居住環(huán)境核心目標客源對產(chǎn)品的需求完善的配套子女教育項目定恭位質(zhì)樸舒適享受延伸目標客戶對產(chǎn)品的需求項目定辱位3、產(chǎn)品脈自身特食色推導(dǎo)疾形象定害位的關(guān)鋤鍵詞自然發(fā)清新現(xiàn)代明股快離塵不蹤蝶離市優(yōu)雅安架逸自身射特色項目定災(zāi)位建輝的機品牌口鐮號：“蠶創(chuàng)建人兼居典范贏，共鑄宰商業(yè)傳鋼奇”建輝的濾企業(yè)使拖命：“為中獵國富臂強，料人民耽安康客而努虹力奮位斗”建輝的熔品牌核濃心：“件誠信、棉專精、裹創(chuàng)新、雖感恩、朗快樂”建輝的賭企業(yè)精嗎神：“室高效務(wù)狼實，開妖拓創(chuàng)新訴”4、從推建輝趟品牌笛推導(dǎo)為關(guān)鍵桿詞項目定域位建輝品造牌的關(guān)番鍵詞高品真味生丙活高性譯價比創(chuàng)新健康顧客為遠本貼心建輝品州牌項目接定位5、本項右目形象狀概念的感推出核心客蹦戶需求高品靠味生言活完善米的配前套良好節(jié)的居晉住環(huán)哈境子女教擁育本項森目形賞象概升念關(guān)病鍵詞品質(zhì)傻悠毅閑抖創(chuàng)新自然漏健孫康脅現(xiàn)代本項彼目形乎象概卸念描測述享受純跨美生活延伸辛客戶北需求質(zhì)樸舒適享受產(chǎn)品班自身洗特色自然損清新現(xiàn)代鮮明快離塵鑼不離警市優(yōu)雅安餓逸純美生幫活建輝王品牌洲要求高素質(zhì)孤生活高性性價比創(chuàng)新健康顧客腫為本貼心項目定剛位四、庭價格邀定位1、參疊照對象候選取依密據(jù)樓盤劇規(guī)模糟相近地理傘位置完參照框其它播郊區(qū)紋項目產(chǎn)品愁形態(tài)聾相近綜合軋上述榴條件跟，選塵取高埋新現(xiàn)浩代城暢、深澡匯仕漫府大胡院、砍興科漫明珠糕花園范三個擊項目舟作為霞比價瘦對象霧。項目良定位2、壺市場辨比較蘋法分校析均政價(小高層)單位：萬元/㎡高新現(xiàn)代城深匯仕府大院興科明珠花園按揭均價（毛坯）390044004600區(qū)域形象105/100103/100108/100品牌形象105/10095/10095/100地理位置95/10095/100100/100自然環(huán)境110/100110/100103/100生活配套98/100100/100105/100規(guī)模100/10098/10095/100交通95/10098/100103/100對比價400042004500權(quán)重40%30%30%建議均價4210由上國述市母場比冒較推苗導(dǎo)后為，得眠出參繡考均津價為42蝴10元/㎡，以5%的技術(shù)籮參數(shù)作馳調(diào)查，燈得到參車考價格鏟區(qū)間為399瓦0-4有420元/㎡。項目臨定位3、入李市建議建議項哥目采納襯低價入巧市的策舊略，初腔期以380插0/㎡（毛杰坯）恥的均渠價入貫市，匹營造鍛“同味價優(yōu)朽質(zhì)”役的市艇場口憤碑。第六部尺分產(chǎn)品建派議產(chǎn)品建者議一、森項目攏整體今容積躲率建絮議建議項刃目整體論的容積膨率為2.2項目唱總建排筑面棵積為234勾432平方米市場比校較法項目名稱萬浩未來城北城中央興科明珠花園深匯仕府大院高新現(xiàn)代城容積率1.983.163.02.992.8產(chǎn)品建歡議項目本紫身的產(chǎn)壤品需要產(chǎn)品曉形態(tài)痕可安輛排得鹽很豐錢富，唱環(huán)境遼優(yōu)勢潑可以抬表現(xiàn)仍得更貼加明鐘顯，亂且比敞較符梢合本叛項目拆整個嫌的檔執(zhí)次定士位。在產(chǎn)品魔形態(tài)符劫合目標肥客戶選次擇的前匙提下，遍適當(dāng)提倡高容積潮率也基奶于盈利跟的考慮棟。項目的旅盈利需畢要產(chǎn)品建殊議產(chǎn)品種類所占比例建筑面積(m2)備注小高層60%140659平均層數(shù)16層一梯4戶多層25%58608層數(shù)6層一梯三戶情景洋房10%23443層數(shù)4層一梯兩戶Townhouse5%11722單位面積230m2二、雞產(chǎn)品你形態(tài)時建議產(chǎn)品怒建議三、企分期嘴開發(fā)漸次序蟲建議擬定整干個項目和的開發(fā)設(shè)周期為4年。項目期數(shù)開發(fā)面積㎡產(chǎn)品類型所占比例一期70000（可售）小高層30%二期70000多層、小高層30%三期58000情景洋房、多層25%四期35000情景洋房、Townhouse15%產(chǎn)品建咐議體現(xiàn)一栽個大盤廳應(yīng)有的適綜合環(huán)秘境優(yōu)勢環(huán)。在銷牧售現(xiàn)頸場及聯(lián)參觀初區(qū)域溝，突漠出本捉項目肆的細盛部處矩理，唉如安夫排特鉤色景邁觀帶睬及具標有觀俱賞效娃果的啊小品越。銷售區(qū)聚域的環(huán)擺境處理訊，體現(xiàn)座出本項脾目純美派、向上寫的生活解形態(tài)，怖讓客戶爹在不經(jīng)銳意之中拴觸摸理懲想的生佛活境界棉，并適槳當(dāng)增加段立體的貧環(huán)境音案樂、自峰然蟲鳥塔聲等。本項目租所處位動置，是民一個整中體環(huán)境啟欠佳的網(wǎng)區(qū)域，仿所以首賞期形象信及銷售挑示范區(qū)乘設(shè)計時士建議主津要參考副以下幾陣點：產(chǎn)品建膜議產(chǎn)品建融議四、柄園林迅景觀恰建議主題府概念--迫--計--率--現(xiàn)代桃中式溫宅院麗演繹登都市櫻生活在延稿續(xù)城客市歷鞭史文惜脈和助整體撐城市薯風(fēng)格科的前籮提下味，給吐景觀嚴設(shè)計或上賦侄予了奏新的甲生命副，采掉擷中服式傳過統(tǒng)園話林高錦超的機布景貧、獨案特的舊施工寶工藝警等優(yōu)濁點，性同時搶又不堂拘泥墻于傳槐統(tǒng)，童在造螞園布相局上草以錯捉位的煮景觀濃軸線連來布厚置景扒觀空謊間，避注重梳山部理水消、障紋景、懂借景槽、對訂景的運憂用，你并有摧機的業(yè)融入爪風(fēng)水折運勢廈理論劫，凸右顯了叛現(xiàn)代站中式絡(luò)園林泉的大口氣浩愧然和海現(xiàn)代恒都市壇生活械的精呈致與譽活力擊，給征居者書一個亦現(xiàn)代魂感強譜烈的巾中式譜園林啟。宗旨怨：優(yōu)雅而姑不張揚葡，內(nèi)斂躍而不浮子夸產(chǎn)品建薦議景觀哪層次縣布局將建筑思與景觀孕融為一民體，通繪過街、去坊、院犯的有機湖結(jié)合，渣形成功鴿能明確匯的二級席空間，總從而打塘破高層熱住宅的播壓抑感諸，營造慮出舒適枯、宜居那的生活答環(huán)境。街道菠是古檔代市忌鎮(zhèn)的饞組成漲單位維。此危處指陷代商有業(yè)街呆、主惱入口狹道路秘、主拘要景屯觀軸姿線。林。。由此產(chǎn)仍生聯(lián)想柿：石板宜街、拴塊馬柱、岔燈籠。負。。坊曾是渠古代城紫市社區(qū)秤的單位象，同一奴條街巷父稱作坊俘。此處無指代綠各棟京建筑椅間的葡宅間現(xiàn)綠地就，坊效也就偽形成誘給單嘗元的嶄交流茄場所懂。比鄰賄而居蕉圍合類就成詞院落職。此處闊指代歌中央己下沉困庭院鄙和各抬棟入卸戶前勉的節(jié)荒點功霜能區(qū)范。也館指由奧景墻礙和大娘喬圍蓄合成謹?shù)男菡ｉe小勇廣場粗。街坊院產(chǎn)品瞎建議概念手李法由綠色清的散步臣道像項適鏈似的厘串聯(lián)了浸各個入奧戶空間壤，形成非一個充丹滿活力攤的健康元網(wǎng)，既旁增加空罷間延續(xù)蠻又建立敗了人與污人的空科間對話綠色陜的健喬身步密道形薯成一迫個通遲達的肚聯(lián)系窗鏈，搬四周勁的人宅流通爹過綠掙環(huán)涌績向中撲心黃勁環(huán)即溪下沉絮空間俱，取氏意于蔥中國弓傳統(tǒng)會的匯槍水聚定財?shù)乃篮酶柙⒁饩用駟釓耐庀瘒挠腿肟诩壍群畈邚V場嫌通過忙銀杏喝道進志入迎紹賓廣叛場再梅由園厘區(qū)散亂步道刃進入襲入戶乞空間耀最后漢進入哀大廳堅，給予業(yè)主昂一個螞尊貴獸、舒五適的父歸家青感受借由中楊國傳統(tǒng)誘居住空丙間手法灑，利用皂前有照應(yīng)壁，內(nèi)牢有中庭端后院的嗚手法一丹步步打滔造歸途果者家的跑最貴，伴從而體脈現(xiàn)對人蝦本的關(guān)餐懷，打棋造客戶農(nóng)不平凡稍的人生產(chǎn)品建愛議小區(qū)中罪庭鳥瞰南圖產(chǎn)品建石議大門門衛(wèi)室地下像車庫冶入口頭（木擋頂棚梨）銀杏徒樹陣地雕圖叉案鏤空帶景墻灌木花奧帶玉壁景墻特色醉坐凳太湖香石花境小區(qū)散暫步道主要麗景觀爭特色—入口主彩廣場1283456791012101112131379產(chǎn)品慣建議Vi享ew產(chǎn)品建膨議照壁掘剖立斗面圖產(chǎn)品耳建議中庭呢外圍矛回廊樓梯房直跑樓藝梯跌水景泊觀臺地偶花池木質(zhì)景敏墻休閑終廣場特色墻樹池條形木催坐凳涌泉觀景木蹲平臺春風(fēng)廊主要景宮觀特色—中央時下沉便庭院283467910111215115產(chǎn)品建僅議Vie瞧w產(chǎn)品超建議Vie棄w產(chǎn)品腔建議電梯大令廳主入影戶鋪仁裝等候空玻間入戶門菌頭藝術(shù)超花缽特色魄喬灌景墻殘疾人丙通道小區(qū)疾散步演道休息空菠間景觀大皆樹對景景麗墻草坪主要牢景觀芬特色—入戶空茫間128345679101112135136產(chǎn)品建戚議圍墻苗立面扒方案產(chǎn)品建居議景墻攔亭廊產(chǎn)品建警議公共設(shè)萄施產(chǎn)品建止議硬質(zhì)憶景觀云組成產(chǎn)品榨建議植物呀設(shè)計春有桃兵花櫻花友可觀，源夏有海使棠梔子凡飄香。秋有銀稈杏紅楓祖觀葉，哨冬有臘旅梅凌雪很傲霜。移步異范景桂花擇可賞，梅四季皆檢有杜鵑夜怒放。產(chǎn)品建限議植物端圖例(喬木、作灌木搭漿配)參考植痛物圖片產(chǎn)品世建議以130平方認米一敏戶計泉算，杰整個鼠社區(qū)第約有18閘00戶。較長梨一段漏時間您內(nèi)生扛活配勁套無郵法全辦部落息實，端客戶厭對社席區(qū)內(nèi)細配套康有較敏大依抄賴。五、雙秋會所建驅(qū)議單一會鮮所輻射魄半徑有亮限，雙扮會所在陳銷售方陣面對Tow嚼nho原use、情景荒洋房等牧高檔產(chǎn)沾品買家頃有吸引踐。從客戶劣的生活視特征的嘗需求來頃看，主陽要有日商常休閑吐、健康膀運動，盯所以在喇會所設(shè)長置進行窗區(qū)別有架必要。產(chǎn)品巧建議雙會袋所功刪能界拳定分黃生活森休閑聲類與此健康壺運動語類。功能砍建議戒：位置建升議：一期療會所詳建議脹安排欺在鄰冠社區(qū)僑主要概道路滾附近栽，如呈集中惰的園枯林或戶景觀笑帶附砌近。產(chǎn)品當(dāng)建議六、商剪業(yè)街建杠議將一個欠配套優(yōu)儉良的社鈴區(qū)展示湊給客戶嶄，解決蘿其對社仿區(qū)生活脊配套的嗎疑慮。否另外能郵降低項溝目前期液硬性配通套的投府入。在建筑遙形態(tài)上儲吻合項儉目形象塑定位，豆在功能恭上突出鞭它是一扁個休閑欠的戶外續(xù)走廊，趁也是特封色和賣染點?？梢暂^荷好的挖詞掘項目迷潛在的市商業(yè)價循值。配置原塞因:功能建蝦議:生活揭配套坑功能個性配襲套功能╋產(chǎn)品建諒議七、交叨樓標準梢建議裝修標準公共部分裝修標準室內(nèi)裝修標準電梯大堂部分電梯標準層梯間建議兩以裝瞎修套魚餐的倡形式青讓客爐戶選胸擇,套餐象的單帽位價趴格分30圖0元/㎡和50曬0元/㎡兩種錢。室內(nèi)蠢裝修浩標準:產(chǎn)品建剩議教育映資源毯已經(jīng)派成了畏市場浙項目荷一個帽強有嚷力的哨賣點辱。市場及趨項目的欲需要：本項目奇所在區(qū)貸域的教另育配套段。目標偉客戶留群的粘需要姻。銷售煌價格鄙的支龜撐。八、學(xué)憤校建議產(chǎn)品軍建議學(xué)校類悲型建議子幼兒潑園和咳小學(xué)疊，比衫如“掉建輝姓幼兒雜園”詢，“偶建輝劈燕小學(xué)精”，克或者論有可詞能的威話和廟安康穗學(xué)院建合作腫建設(shè)員附屬刷幼兒售園，斗附屬課小學(xué)考。學(xué)校的紅選址及駝規(guī)模汪建議將筑學(xué)校安嚼排在靠顧近秦嶺善大道或咽項目南宏面的學(xué)嶄府路附餡近。具體的親建筑面缸積根據(jù)直政府規(guī)籌劃要求蝕。另外值在建設(shè)喝資金上肺，通過只與政府另協(xié)商，盾爭取在猾地價或還稅收上擺加以減茫免。產(chǎn)品建受議建設(shè)時洞間時間建敗議在首集期項目誘開發(fā)之險前，做商到教育何先行。首期辨項目奧營銷例需要攏；改變市墳民對項尋目區(qū)位膜的偏見燈；樹立龍項目郵形象慮及整看體特酷色；滿足住庸戶在前短期對教腐育配套后的需要倦。產(chǎn)品價建議九、物擱業(yè)建議凝聚爽提煉妻“仲詠量聯(lián)罩行”棟和“弄戴德啞梁行意”的戲高端休物業(yè)墾服務(wù)冰理念彩，更比進一步提母升項目似檔次，戲增加賣廟點。產(chǎn)品建灘議產(chǎn)品建劃議十、跪冬季立采暖皺建議--鹽--碳纖爬維地壁暖碳纖篇維是洋用天磁然纖省維或且人造盤有機英化學(xué)聰纖維鑰經(jīng)過擱碳化敗制成巷。其錢主要扯成份股由碳系原子形組成俊。碳巧纖維屋另一丘引人簽注目幅的結(jié)渡構(gòu)是饒具有澇發(fā)達廳的比仗表面奏積，死豐富渡的微悶孔徑定。碳膏纖維悅一般掀應(yīng)用址于比循較高汽端的壯產(chǎn)品柳，是裁很多熊軍方屢技術(shù)謎中普踩遍應(yīng)份用的曬產(chǎn)品偶，在周國外愛發(fā)達孕國家安采暖江應(yīng)用背中普安遍應(yīng)破用于滅地板銀采暖扣，等駱節(jié)能館工程蘇。原冬材料同主要聽依靠作進口肅日本漸，韓階國的推產(chǎn)品百。第七旋部分營銷些推廣襖策略營銷推處廣策略一、批說明本項才目面替臨三達個困禿難點裁：品牌紫知名撿度不斑高區(qū)域形紅象不佳銷售屠速度森的壓米力“如何植解決味這些禍問題?”營銷草推廣灶策略二、再市場寄推廣啞核心核心即思路突如下揉：企業(yè)品筑牌—→項目形畜象—→項目品唐牌←→漠企業(yè)品訊牌項目肆未動,品牌先投行,教育齊營銷,貫穿始里終營銷號推廣玩策略說明：品牌導(dǎo)攏入策略形象裙重塑藍策略項目導(dǎo)紫入策略我們將巾從三方莫面提出樸本項目魯?shù)牟呗蕴そㄗh：在時陡間的丸順序常上：品牌導(dǎo)假入—→形象重慶塑—→項目爭導(dǎo)入—→開發(fā)配顆合教育閑營銷襪是整畏個策俗略的判核心映主線群。營銷推森廣策略特色教摟育營銷我們廉所提蠢的教攏育營正銷，軍絕非迷一般術(shù)的名存校概腿念，饒而是侄貼近米時代桌脈搏域，適堡應(yīng)社很會需箭求的避現(xiàn)代憑教育仇。營銷裂推廣旱策略為什連么我半們的條教育檔一定躍要有培特色?安康現(xiàn)把有學(xué)校獻已經(jīng)在精市民心漲目中樹盞立起了炕較高的碗社會形加象，如情果我們慚沒有特疤色，僅過僅靠“韻教育”拌效應(yīng)很稠容易流比于一般填，難以檔與之競志爭。競爭對廉手中有廁二個都航主力訴贏求教育總，如果鳥我們沒較有足夠宅吸引力羊，就很仰容易落完于俗套