房地產(chǎn)設計管理工作經(jīng)驗匯報

設計管理工作經(jīng)驗匯報CONCEPTDESIGN

匯報提綱一、設計管理工作的意義二、工作實施的關(guān)鍵方面三、限額設計的初步探索四、管理中部分經(jīng)驗教訓一、設計管理工作的意義

當今房地產(chǎn)業(yè)的競爭日益加劇，產(chǎn)品精益求精，力求完美提升總體回報。隨著社會總體生活水平的提高，成熟房產(chǎn)公司項目開發(fā)開始著眼于體現(xiàn)生活的高質(zhì)量、高品味、高效率。開發(fā)商只有充分了解擬開發(fā)項目的規(guī)劃設計特點，才能有效地協(xié)調(diào)設計師的工作、調(diào)動各方面積極性，進行高效管理，使開發(fā)項目的成果達到預期的目的。有效的成本控制、精益求精的產(chǎn)品設計與創(chuàng)新已經(jīng)成為提升企業(yè)競爭的核心工作。企業(yè)的設計管理部門從中承擔著主要的職能。規(guī)劃設計管理工作涉及的方面和細節(jié)繁多，要求綜合考慮技術(shù)、經(jīng)濟、管理等各方面因素。必須具備優(yōu)秀的規(guī)劃設計、良好的環(huán)境景觀、適宜的技術(shù)指標、功能齊備合理的平面布局、優(yōu)良的材料設備、富有特色的建筑外觀、精雕細鑿的建筑裝修，以及舒適詳和的文化氛圍等等，重視追求細節(jié)設計，創(chuàng)新理念。用地選擇50%規(guī)劃設計30%銷售執(zhí)行20%房地產(chǎn)產(chǎn)品要素構(gòu)成設計管理的宏觀意識規(guī)劃設計成果決定了70%-85%的項目成本，是決定房地產(chǎn)項目開發(fā)成本的極其重要因素設計管理工作應具有全過程成本控制的意識設計管理工作應具有項目整體目標的總體意識設計管理工作應具備考慮營銷、施工、配套等開發(fā)建設各環(huán)節(jié)綜合因素的綜合意識1、全員成本意識（1）部門間密切協(xié)作（2）各專業(yè)工程師盡職盡責

2、市場與客戶意識

（1）加強對市場的了解，把握房地產(chǎn)市場的發(fā)展方向。（2）了解與分析客戶需求，把握產(chǎn)品發(fā)展趨勢。

3、對設計公司的管理與協(xié)調(diào)（1）做好設計招標（2）做好合同管理（3）實行中期溝通、監(jiān)督（4）落實獎懲措施

4、管理程序與制度

（1）完善甲方設計標準（2）堅持全程優(yōu)化設計（3）專家會議評審制度（4）內(nèi)部審核制度化

設計管理的宏觀意識設計管理工作的根本目標：提升產(chǎn)品品質(zhì)縮短開發(fā)周期降低開發(fā)成本提高項目銷售收入減少項目資金時間成本（提高資金周轉(zhuǎn)率）提升企業(yè)品牌和競爭力設計管理工作成果體現(xiàn)高效的設計管理工作是導致高效項目運營的基礎。規(guī)劃設計造就產(chǎn)品的品質(zhì)、成本和品牌名牌產(chǎn)品造就品牌企業(yè)企業(yè)的競爭實質(zhì)上是產(chǎn)品的競爭房地產(chǎn)開發(fā)商規(guī)劃設計管理工作的意義

-----------決定了項目的品質(zhì)、成本和品牌產(chǎn)品要素構(gòu)成設計管理宏觀意識設計管理根本目標設計管理成果體現(xiàn)二、設計管理工作實施的關(guān)鍵方面首先應樹立管理的宏觀意識，理解其意義，明確目的，把握關(guān)鍵，將管理工作落實到規(guī)劃設計各階段工作的重要環(huán)節(jié)中。設計管理實施的關(guān)鍵方面合理掌控設計管理工作的成本、時間、效率全員明確項目總體目標，做為具體工作綱領構(gòu)建完善良好的管理團隊建立并實施全過程的技術(shù)管理制度及流程構(gòu)建完善良好的管理團隊構(gòu)筑完善的規(guī)劃設計管理架構(gòu)建立科學有效的管控流程培養(yǎng)良好的專業(yè)以及綜合素質(zhì)保證管理工作的高效準確合理的企業(yè)營運機制基于良好的設計管理團隊，在明確的管理目標指導下運作，最終又可以最大程度的達成項目的設計工作目標，乃至項目的總目標。掌控設計工作成本管理的首要工作在于明確成本目標成本目標制定的關(guān)鍵環(huán)節(jié)在于重視設計預算的編制項目定位設計方案工程成本總目標法規(guī)、規(guī)范、規(guī)費設計預算管控表設計管理工作合理掌控設計管理工作的成本、時間、效率

設計管理工作成本管理

設計費用時間成本人力成本規(guī)劃、建筑、景觀、室內(nèi)等設計內(nèi)容全過程發(fā)生的設計、咨詢、研究、審圖、模型、效果圖等費用的總和由規(guī)劃設計工作占用的開發(fā)關(guān)鍵時間節(jié)點耗用的項目成本設計部門管理人員的人力資源成本合理掌控設計管理工作的成本、時間、效率設計工作直接成本應避免兩種現(xiàn)象：為節(jié)省成本而壓低設計費為追求效果設計費失控設計費用本身就是規(guī)劃設計成本的直接構(gòu)成部分；

合理的設計費取定是保證質(zhì)量與進度的基本條件之一。合理的設計費用有利于設計單位選擇的合理性；合理的設計費用有利于設計單位資源配備的優(yōu)先性和設計師積極性的發(fā)揮；直接對具體設計人給予的適當費用，對積極性的發(fā)揮會有更積極的作用；設計階段設計費用應基于“設計成本預算”文件為依據(jù)而確定的。

設計管理工作成本管理

合理掌控設計管理工作的成本、時間、效率合理設計費標準：根據(jù)具體的項目性質(zhì)、設計要求、選擇設計單位的不同設立設計費支付標準，如國內(nèi)一線品牌設計公司--元/M2國內(nèi)二線品牌設計公司--元/M2國外一線品牌設計公司--元/M2國外二線品牌設計公司--元/M2萬科：北京、上海、深圳：55元/㎡廣州公司：50元/㎡其他地區(qū)公司：

45元/㎡

分類公司規(guī)劃概念方案方案+建筑擴初結(jié)構(gòu)、設備擴初+施工圖景觀方案+擴初+施工圖樣板房+室內(nèi)設計其他總計深圳公司--國內(nèi)單位252315武漢公司項目0.750.5939.10上海公司項目3.457.7715.989.262.984.3643.8某集團地產(chǎn)公司設計費統(tǒng)計（元/㎡）例項目立項主體結(jié)構(gòu)開工開盤銷售入住

論證階段策劃定位階段設計階段

工程施工階段竣工銷售階段入住階段概念規(guī)劃設計管理設計方案設計管理擴初設計管理施工圖設計管理工程施工配合、銷售配合及入住配合成本項目成本估算成本測算及目標成本拆分預算、標底、合同價進度款、工程變更、招標采購結(jié)算工程營銷設計成本管理與成本部門的進程關(guān)系

多方案比較概念規(guī)劃草案（設計成本預算管控表）合理掌控設計管理工作的成本、時間、效率成本三部門三制定三項目三目標三成本三。設計三管理三控制三目標三成本三偏差三率。目標三成本三首先三須合三理，三建立三在長三期數(shù)三據(jù)庫三積累三的基三礎上三。設計三階段三成本三管理三控制三方式結(jié)構(gòu)三含鋼三量偏三差率三；景觀三造價三偏差三率；示范三區(qū)成三本偏三差率三；材料三設備三選用三偏差三率；設計三費偏三差率。。三。。三。合理三掌控三設計三管理三工作三的成三本、三時間三、效三率對設三計人三員而三言是三本質(zhì)三性任三務。應避三免兩三種現(xiàn)三象：不計三成本三地追三求設三計效三果成本三不合三理導三致品三質(zhì)喪三失成本控制含鋼三量等三土建三造價景觀三造價示范三區(qū)造三價設計三變更三簽證三率合理三的設三計費材料三部品三造價設計三階段三成本三管理三控制三方式合理三掌控三設計三管理三工作三的成三本、三時間三、效三率注重三制定三合理三的設三計各三階段三工作三周期三，影三響到三設計三質(zhì)量三以及三項目三成本三。論證三階段設計三管理三階段75天概念三規(guī)劃施工三圖拿地三節(jié)點策劃三階段95天55天(多層)70天(高層)不做三限定概念三規(guī)劃三方案方案三設計擴初三設計實施三方案設計三周期22三5/三24三0天概念三規(guī)劃三草案設計三周期三環(huán)節(jié)三管理合理三掌控三設計三管理三工作三的成三本、三時間三、效三率項目三周期三統(tǒng)計三表區(qū)項目名稱占地面積(平方米)規(guī)劃建面(平方米)土地獲取時間A開工時間B開盤時間CB－A天C－A天上海順馳藍灣87,92580,7872003.09.232004.02.012004.06.19131270南京濱江奧城181,942約300,0002003.11.042004.02.222004.07.10110249蘇州湖畔天城164,200約300,0002003.10.222004.06.12234無錫天鵝湖733,8891,027,4442004.03.252004.11.18238北京順馳領海308,700413,6002003.12.082004.02.102004.06.1264187藍調(diào)國際公寓79,717219,0002004.04.132004.09.18158重慶奧林匹克2004.62004.82004.1060120晉中城市藝墅160,300200,9002003.11.142004.03.062004.05.15113183鄭州鄭東第一大街753,700600,0002004.04.222004.04.012004.10.16177洛陽洛南第一大街205,754估205,7542004.04.252004.07.012004.09.0167129平均97202例管理三工作三的高三效準三確保三證設計三管理三工作三的準三確性三對項三目的三質(zhì)量三以及三工程三成本三有著三直接三的影三響設計三管理三工作三的高三效率三運作三是控三制設三計質(zhì)三量的三重要三保證設計三管理三效率三指標三控制人均三設計三管理三利潤三效益三指標--三--三-（元/人）人均三設計三管理三面積三指標--三--三-（平三方米/人）合理三掌控三設計三管理三工作三的成三本、三時間三、效三率開發(fā)三規(guī)模三加大三，并三不意三味著三人數(shù)三勢必三呈同三比例三的增三加，三而是三應該三通過三架構(gòu)三的優(yōu)三化和三資源三整合三，提三高人三均生三產(chǎn)效三率，三保證三設計三部門三高效三率運三作。人數(shù)效能多項目制下平衡點“人均三設計三管理三面積三”指三標管理三工作三的高三效準三確保三證合理三掌控三設計三管理三工作三的成三本、三時間三、效三率人均三設計三管三理面三積＝∑規(guī)劃總面積xA%方案總面積xB%施工圖總面積xC%（)÷設計總?cè)藬?shù)（建議A為20％；B為50%;三C為30％）管理三工作三的高三效準三確保三證合理三掌控三設計三管理三工作三的成三本、三時間三、效三率某房三產(chǎn)集三團公三司07年人三均設三計管三理面三積一三覽深圳公司設計部規(guī)劃面積之和30萬㎡2.46萬㎡/人方案面積之和48萬㎡施工圖面積之和48萬㎡設計部人數(shù)18人北京公司設計部規(guī)劃面積之和62萬㎡1.69萬㎡/人方案面積之和33.6萬㎡施工圖面積之和15.1萬㎡設計部人數(shù)17人上海公司設計部規(guī)劃面積之和63.84萬㎡3.38萬㎡/人方案面積之和39萬㎡施工圖面積之和39萬㎡設計部人數(shù)13人例建立三并實三施全三過程三的技三術(shù)管三理制三度及三流程工作三方法三（五三原則三）：一嚴三謹三二協(xié)三調(diào)三執(zhí)三行三四跟三進三五總?cè)Y(jié)1、建三立以三流程三為基三礎的三設計三管理三規(guī)范三化體三系例1：設計三管理三業(yè)務三總流三程例2：項目三規(guī)劃三設計三總流三程例3：設計三文件三檔案三管理三工作三指導設計三概算三是從三最基三本的三單位三工程三概算三編制三開始三逐級三匯總而成三的，三分為三單位三工程三概算三、單三項工三程綜三合概三算、三建設工程三總概三算三三級。三總概三算從三項目三立項三開始三到項三目竣三工交付使三用整三個過三程的三全部三建設三費用三。施工三圖預三算是三設計三階段三最后三的一三道把三關(guān)口三，其三編制三深度細化三到不三僅是三工程三量準三確、三材料三分析三正確三，還三要在三審核過程三中由三各個三相關(guān)三單位三、部三門進三行綜三合會三審、三優(yōu)選三，反復調(diào)三整后三最終三定稿三，其三中包三括專三業(yè)間三的融三合度三審核三、各個定三價材三料的三品牌三及價三格、三擬專三業(yè)分三包項三的預三算與三審核等。三為以三后的三各個三環(huán)節(jié)三的成三本控三制打三下基三礎。相對三于一三個十三萬平三方米三左右三規(guī)模三的住三宅項三目而三言，三合理的施三工圖三預算三時間三一般三不要三少于三兩個三月的三時間三。2、制三定嚴三格編三制、三審核三初步三設計三概算三以及三施工三圖預三算的三流程建立三并實三施全三過程三的技三術(shù)管三理制三度及三流程3.實行三限額三設計三；建三立完三善的三圖紙三審核三管控三制度當前三設計三單位三普遍三存在三著設三計不三精、三深度三不夠三的情三況。這是三增加三工程三造價三的不三確定三因素三。由三于設三計頻三繁變?nèi)?，給工三程造三價控三制帶三來一三定的三難度三。必須三依據(jù)三開發(fā)三經(jīng)驗三和投三資估三算的三要求三，有三效地三確定三設計限三額（三造價三、三三材消三耗指三標等三），三并建三立獎三懲考三核激勵三機制三。針對三突破三了造三價指三標的三專業(yè)三及具三體部三分，三須分三析原三因，用設三計修三改的三辦法三加以三解決三。克三服只三顧畫三圖、三不顧三算帳的三傾向三，變?nèi)爱嬋怂闳睘槿八闳水嬋薄Ｈ⒗猛惤ㄈこ痰娜夹g(shù)三指標三進行三科學三分析三、比三較，三優(yōu)化三設計三，控三制工程三造價三。建立三并實三施全三過程三的技三術(shù)管三理制三度及三流程加強三出圖三前的三審核三工作三，以三求得三提高三設計三質(zhì)量三，將三工程變更三的發(fā)三生盡三量控三制在三施工三之前三。從三設計三階段三所設三計的成果三來看三，設三計方三案的三不足三或缺三陷加三以克三服時三，所三花費的代三價最三小，三可取三得的三效果三最好三。在三施工三圖出三圖前三加強審核三管理三工作三，可三最有三效的三減少三不必三要的三成本三浪費三。建立三審核三程序按階三段分三專業(yè)三制定三具體詳三盡的三審核三要點編制三審核三意見三表明確三審核三責任三人限期三審核建立三并實三施全三過程三的技三術(shù)管三理制三度及三流程3.實行三限額三設計三；建三立完三善的三圖紙三審核三管控三制度限額三設計三并不三是一三味考三慮節(jié)三約投三資，三也決三不是三簡單三地將投資三砍一三刀，三而是三包含三了尊三重事三實，三實事三求是三，精三心設計和三保證三設計三科學三性的三實際三內(nèi)容三。實行三限額三設計--三--三--三-按照三批準三的設三計任三務書三和投三資估三算，三在保三證功能要三求的三前提三下，三控制三初步三設計;--三--三--三-按照三批準三的初三步設三計總?cè)潘闳?，控三制施三工圖三設計;--三--三--三-各專三業(yè)在三保證三達到三使用三功能三的前三提下三，按三分配的投三資額三控制三設計三，嚴三格控三制設三計中三不合三理的設計三變更三，保三證工三程竣三工結(jié)三算不三突破三總投三資額三。--三--三--三-投資三分解三和工三程量三控制三是實三行限三額設三計的三有效途徑三和主三要方三法。3.實行三限額三設計三；建三立完三善的三圖紙三審核三管控三制度建立三并實三施全三過程三的技三術(shù)管三理制三度及三流程設計三變更原因1.設計三類：A.超成三本目三標B.設計三優(yōu)化C.設計三錯誤D.設計三缺漏E.補充三設計F.二次三設計G.現(xiàn)場三條件2.現(xiàn)場三施工三類:A.施工三錯誤B.施工三困難C.施工三進度三要求3.營銷三類：A.客戶三需求B.競爭三需求4.其它4.制定三嚴格三的設三計變?nèi)?、三修改三、簽三證管三理流三程建立三并實三施全三過程三的技三術(shù)管三理制三度及三流程設計三變更三簽證三率由設三計原三因?qū)碌娜炞C三總金三額工程三合同三金額對施三工圖三階段三設計三成果三質(zhì)量三的控三制--三-減少三由圖三紙和三材料三的三失誤三和不三完善三而帶三來的三額外三費用三的發(fā)三生。設計三變更三簽證三率控三制很多三項目三由設三計失三誤所三帶來三設計三變更三占總?cè)ㄔ烊杀救?-三10％，其中三重復三性錯三誤占三相當三比例三。為降三低設三計變?nèi)炄C率三，建三議采三取的三策略三如下三：1）建三立施三工圖三階段三的長三期合三作三伙伴三；2）給三予合三理的三設計三周期三；3）甲三方完三善標三準化三構(gòu)造三設計三；三、限額三設計三工作三的初三步探三索限額三設計三的概三念：限額三設計三是將三上一三設計三階段三審定三的投三資總?cè)笜巳凸と炭側(cè)恐溉龢?，三預先三合理三地分三解到三本階三段各三專業(yè)三設計三、各三單位三工程三和分三部分三項工三程，三根據(jù)三各單三位工三程和三分部三分項三工程三的投三資細三分指三標，三進行三限額三設計三。限額三設計三的目三標管三理:可行三性研三究階三段編三制的三投資三估算三，經(jīng)三批準三是初三步設三計的三投資三最高三限額三；初三步設三計階三段編三制的三設計三概算三，經(jīng)三批準三是施三工圖三設計三的投三資最三高限三額；三施工三圖設三計則三按照三概算三投資三細分三指標三進行三限額三設計三，形三成施三工圖三預算三。估三算、三概算三、預三算等三不同三階段三的投三資指三標有三前后三制約三、相三互補三充之三作用三。只三有防三檢與三監(jiān)控三、預三先措三施與三事后三綜合三平衡三相結(jié)三合，三才能三不會三突破三投資三目標三值，三這就三是限額三設計三的目三標管三理。只三要這三個目三標管三理到三位，三限額三設計三工作三就會三成功三，項三目的三投資三目標三值就三能實三現(xiàn)。限額三設計三的流三程管三理：投資三分解和工程三量控三制是實三行限三額設三計的三有效三途徑三和主三要方三法。首先三將上階三段設計三審定三的投三資額三和工三程量分解到各三個專三業(yè)（三單位三工程三），三審核三其合三理性三；然三后再分三解到各三單位三工程三及其三分部三工程三，審三核其三合理三性。三通過三層層三限額三，實三現(xiàn)對三投資三限額三的控三制與三管理三。限額三設計三的技三術(shù)關(guān)三鍵是三要控三制好三設計三標準三和規(guī)三模，三確定三好限三額指三標。三在設三計之三前，三對限三額進三行分三解分三析是三切不三可缺三少的三一步三。限額三設計三的管三控體三系：投資三指標三分解三和工三程量三細分三是限三額設三計的三主要三方式三和關(guān)三鍵工三作。為了三保證三限額三設計三工作三的順三利進三行并三取得三成效三，應三建立三限額三設計三的縱向和三橫向三控制三體系。限額三設計三注意三點:1.為了三體現(xiàn)三限額三設計三控制三投資三的主三動性三，在三設計三前就三要求三合理三的分三配各三工程三項目三、各三單位三工程三及分三布工三程的三投資三，以三控制三設計三。2.如果三在設三計完三成后三發(fā)現(xiàn)三概預三算超三了再三進行三設計三變更三以滿三足限三額設三計要三求，三則會三使投三資控三制處三于被三動地三位，三也會三降低三設計三的合三理性三。因三此必須三建立三工程三投資三的計三算機三動態(tài)三管理三系統(tǒng)三。將工三程進三展、三投資三情況三輸入三計算三機，三掌握三投資三額與三目標三值對三比情三況，三以便三采取三相應三的措三施，三將投三資控三制在三目標三值以三內(nèi)。3.限額三設計三工作三的實三現(xiàn)需三要設三計單三位的三密切三配合三與實三施落三實。四、三設計三管理三過程三中的三部分三經(jīng)驗三教訓規(guī)劃三設計三工作三組織項目三取得三土地項目三設計三啟動施工圖設計施工三圖施工三配合專家建筑設計戶型研究戶型深化整理住宅立面，公建方案設計單體施工圖設計配合設計推薦，管理，配合總圖概念規(guī)劃方案競賽規(guī)劃設計規(guī)劃方案修建性詳規(guī)配合配合設計計劃三管理三是時三間成三本的三保障1專家概念三設計規(guī)劃三設計單體三設計施工三圖部品三設計初步三設計施工三圖流程三優(yōu)化三可降三低時三間成三本和三因失三誤引三發(fā)的三成本三增加初步三設計施工三開始概念設計部品設計創(chuàng)新設計規(guī)劃設計單體設計功能平面結(jié)構(gòu)體系立面設計2能準三確把三握項三目市三場意三圖，三確定三正確三的產(chǎn)三品設三計方三向。--準確三執(zhí)行三各階三段設三計成三果標三準，戶型三種類三適量三為準三