房地產項目總經理培訓成本控制管理

房地產成本控制管理

保利集團總經理培訓2009年3月講義提綱一、房地產成本管理的重要性二、房地產成本管理的特點三、房地產成本管理要樹立的觀念四、房地產成本管理體系的建立五、房地產成本管理每個階段控制要點和知識積累一、房地產成本管理的重要性1、形勢回顧——我們怎么樣一路走來關鍵詞：

溫暖的春天：觀念轉變、政策支持、協(xié)議出讓

火爆的夏天：排隊、炒房、調控、地王、樓王、面粉貴過面包

轉冷的秋天：觀望、資金斷鏈、拐點、雙限房、經適房、廉租房

嚴冬的到來：降價、流標、還會降嗎、崩盤、利潤下降2、房地產面臨的最大困難是什么？投入增加了、收入降低了、利潤壓縮了利潤=收入-成本結論：項目利潤率下降和無利潤是目前面臨的最大困難！未來一段時間，價格競爭將成為市場最重要的因素，從而低成本的公司將成為未來的勝者！成本管理顯得尤為重要！企業(yè)未來的生命線！

二、房地產成本管理的特點1、從生產周期來看2、從銷售形態(tài)來看3、從產品形態(tài)來看4、從地域來看5、從財務角度來看6、從價值鏈來看三、做好房地產成本管理要樹立的觀念1、全員全程成本控制觀念成本是可控制的。成本控制不光是成本控制部的事，需要全體員工的共同參與，要在工作中注意節(jié)約成本和深入挖掘降低成本的各種潛能。只有全體員工養(yǎng)成良好的成本意識，才能使降低成本的各種措施方法和要求有力貫徹。2、要樹立高度重視計劃管理的觀念公司計劃一旦確定，竣工日期就必須保證。如果計劃性不強，就會把正常工期變成趕工工期，質量難以保證，信譽下降，趕工費用增加，成本違約金難以估計。3、要樹立房地產公司要做產品，而不是做作品的觀念要創(chuàng)新，但不能太超前。只要符合市場需要就是好產品，追求創(chuàng)新時，要注意創(chuàng)新的幅度和價值，防止產品創(chuàng)新超過市場預期而產生風險，即創(chuàng)新要符合項目的實際情況。4、賺錢的項目才是好項目的觀念。站在房地產商的角度看，只有賺錢的項目才是好項目。四、房地產成本管理體系的建立1、房地產成本管理體系成本管理體系，即按照成本管理職能，建立科學的成本目標體系、成本核算體系、成本決策體系、成本控制體系和成本考核體系。實行統(tǒng)一領導、分級管理的原則，建立成本責任制度，保證目標成本的順利實現。2、房地產成本管理系統(tǒng)應包含三個層面的內容：成本管理的流程與制度體系。從管理層面而言，這是最基礎的管理工作；每一個階段的控制要點和知識積累；從戰(zhàn)略角度優(yōu)化成本結構。關于成本管理的流程與制度體系包括：（分別從事前、事中、事后反饋，以及責任與激勵機制方面管理）目標成本管理體系動態(tài)成本管理體系責任成本管理體系成本后評估關于成本控制要點和成本數據的積累則是建立在一定流程的規(guī)范之上的對開發(fā)過程的每個環(huán)節(jié)的成本控制的知識與經驗的傳承。如：對規(guī)劃的嚴格審批、工程招投標的控制、售樓價格的審定、成本利潤的考核等等。從戰(zhàn)略角度所進行的成本優(yōu)化則往往是伴隨著公司的重大戰(zhàn)略措施，如根據客戶細分而進行的產品標準化、品牌模塊化、集團戰(zhàn)略采購等等。3、如何建立成本管理體系（1）目前公司的成本管理現狀：成本目標管理較粗放；責任體系不完善；成本績效考核力度不夠；動態(tài)成本監(jiān)控分析、反饋、指導力度不夠。（2）房地產企業(yè)成本管理的四步法：

制定目標→明確崗位職責→跟蹤執(zhí)行→業(yè)績評估第一步：如何建立目標成本體系（制定目標）1、目標成本的定義

目標成本是企業(yè)預先確定的，在一定時期內和經過努力所要實現的成本目標，是成本的控制線，是成本管理的基礎。目標成本的形成1、投資決策《項目投資可行性報告》目標成本測算1（立項成本）2、項目策劃項目定位：概念性方案設計目標成本測算2（定位成本）3、方案設計確定產品標準目標成本測算34、初步設計確定產品各分部、各專業(yè)標準目標成本測算44、施工圖設計確定目標成本投資估算概念性方案設計概算方案設計概算初步設計概算施工圖預算工程量清單橫向制約《立項成本審批表》《定位成本審批表》《價格材料成本合理性評估》《目標成本指導書》《部品標準選擇審批表》

2、目標成本的管理

偏差成本信息月報分析動態(tài)成本信息反饋

設立目標成本（審批及修訂）PDCA3、目標成本建立的難點目標成本編不準怎么辦？相關部門參加了嗎？——全成本！目標成本規(guī)劃深度夠嗎？各項成本有依據嗎？——標準、市場、測算能力數據庫建立起來了嗎？目標成本夠深度嗎？專業(yè)端口成本清單（政府收費/營銷費用/財務費用。。。）建造成本清單及依據——合同清單：合同范圍與技術標準——部品清單：標準/（材料表）設計委托與設計深度（任務書）設計能做什么？合同分判的策劃第二三步：三明確三崗位三職責1、建三立責三任體三系。（鏈三接保三利地三產成三本控三制指三導書三）責任三成本三體系三目標三是明三確專三業(yè)職三能部三門的三成本三管理三職責三，并三借助三技術三經濟三指標三反饋三，考三核評三價各三職能三履行三情況三?！叭熑稳杀救被厝鸬娜窃谌杀救芾砣嚓P三業(yè)務三中誰來三做？三做什三么的三問題。我三們有三哪些三崗位三與成三本控三制有三關？三做什三么？三這些三崗位三分別三對哪三些成三本控三制指三標負三責？三怎么三負責三？如三何評三價？三責任三成本三體系三包含三四大三要素三：即責三任范三圍、三責任三部門/相關三部門三、評三價指三標、三評價三部門。完三成上三述要三素的三定義三，我三們就三可以三建立三起責三任成三本體三系的三基本三框架三，從三而在三組織三架構三的層三面保三證目三標成三本的三準確三執(zhí)行三。落三實責三任到三崗位三，落三實到三責任三人，三最大三程度三的減三少目三標與三執(zhí)行三脫鉤三的現三象，三真正三做到三“權三責明三晰”三有據三可依三。責任三成本三的分三解思三路各部三門各三司其三職1、本三部門三費用2、本三專業(yè)三端口三成本--三--土地三成本--三--投資三管理三中心--三--政府三收費--三--開發(fā)三部--三--設計三費--三--技術三部--三--營銷三費--三--營銷三中心--三--財務三費用--三--財務三部--三--建造三成本--三--技術三部+采購三部+工程三部成本三數字三是目三標，三是結三果，三關鍵三的是三工作三質量2、作三業(yè)過三程管三理——我們三需要三什么三樣的三制度三流程三？明確三了“三責任三成本三體系三”，三按部三門/崗位三對其三負責三的責三任范三圍進三行合三并，三我們三就可三以得三到部三門/崗位三的成三本、三目標三集合三。但三如何三保證三部門/崗位三的成三本目三標能三夠順三利完三成呢三？為三此我三們要三定義三一整三套完三善的三“作三業(yè)過三程指三導書三”來三對部三門/崗位三的行三為進三行規(guī)三范，三也就三是說三必須三從“三制度三流程三”的三層面三保證三對目三標成三本的三執(zhí)行三，保三證對三成本三的控三制，三這就三是“三作業(yè)三過程三管理三”。三房地三產開三發(fā)全三過程三中的三成本三管理三分為三若干三個相三對獨三立的三作業(yè)三過程三，并三為每三個作三業(yè)過三程定三義相三應的三流程三制度三規(guī)范三，同三時定三義每三個作三業(yè)過三程中三與成三本控三制相三關的三要點三，包三括量三化的三經濟三技術三評價三指標三，這三樣我三們就三可以三在日三常業(yè)三務這三個層三面實三現對三成本三過程三控制三，真三正將三成本三控制三的執(zhí)三行力三滲透三到基三層一三線。保利三地產三成本三管理三制度三文件（鏈三接）制度三流程三體系--三--三-專業(yè)三集成策劃階段：工具/方法1、成本調研2、成本—盈利測算3、策劃團隊建造階段：作業(yè)控制1、采購有效性2、項目管理3、成本信息披露評估與考核：事前/事中控制1、動態(tài)評估工具2、績效指標體系化3、獎懲重點與力度設計階段：流程節(jié)點控制1、設計任務書---成本控制要求2、設計評審—成本校核3、設計深度與標準---成本依據建立成本目標落實成本目標第三三步：三跟蹤三執(zhí)行——即動三態(tài)成三本體三系經過三前兩三個步三驟，三“目三標明三確，三責任三清晰三”之三后，三我們三便進三入：目標三成本三執(zhí)行三過程三跟蹤——動態(tài)三成本。動三態(tài)成三本是三項目三實施三過程三中的三預期三成本三，通三過實三時反三映目三標成三本與三動態(tài)三成本三的差三異，三幫助三有關三部門三及時三發(fā)現三問題三并解三決問三題，三實現三對成三本的三控制三。動三態(tài)成三本的三核心三是“三實時三性”三，動三態(tài)指三的是三在整三個過三程中三每一三點都三能實三時掌三握項三目最三新成三本狀三態(tài)。我們三強調三在項三目執(zhí)三行過三程中三，能三對項三目的三全成三本進三行實三時測三算，三只有三這樣三才能三控制三成本三，幫三助決三策。三如果三只能三在項三目結三束時三才得三到數三據，三實際三上只三有基三本的三成本三核算三功能三，對三成本三控制三都沒三有任三何幫三助。三木已三成舟三，談三控制三都晚三了。如何三實現三動態(tài)三成本三監(jiān)控三？概括三為：三“一三個中三心，三三條三線”三。一個三中心——以合三同為三中心三條三線——動態(tài)三成本實際三發(fā)生三成本實付三成本動態(tài)三成本=合同三成本+非合三同性三成本+待發(fā)三生成三本合同三性成三本是三動態(tài)三成本三中變三動性三最大三的部三分。三其“三高變三性”三決定三了它三是成三本控三制的三重中三之重三。而三非合三同性三成本三，如三政府三收費三等則三容易三控制三。合三同不三確定三性表三現為三“變三更黑三洞”三、“三款項三超付三”等三成本三失控三現象三頻現三。必三須要三以合三同為三中心三。把三目標三成本三分解三到合三同中三去，三形成三合同三目標三成本三。三條三線：“動三態(tài)成三本”三反映三任意三時段三項目三的綜三合成三本及三結構三分布三?！叭龑嶋H三發(fā)生三成本三”指三的是三項目三當前三已審三定的三工程三量與三動態(tài)三成本三對比三，可三反映三出項三目整三體進三度。三“實三付成三本”三指實三際已三支付三的款三項與三實際三發(fā)生三成本三對比三，反三映出三款項三的支三付進三度。三做到三動態(tài)三成本三一月三一清三，設三計變三更、三工程三簽證三均當三月結三清，三填報三成本三月報三表，三形成三動態(tài)三管理三的好三習慣三。用工三具管三人：成本三管理三涉及三領域三多，三管理三環(huán)節(jié)三復雜三，通三過信三息化三手段三將投三資測三算目三標、三合同三預算三、合三同結三算、三付款三等業(yè)三務集三合在三一起三進行三預算三控制三、全三程預三警、三匯總三分析三。并三且通三過多三個項三目積三累，三形成三企業(yè)三成本三管理三知識三庫沉三淀下三來，三不因三人員三的流三動而三流失三。成本三數據三庫建三立方三法與三意義合同三執(zhí)行與后三評估資源三調研標準三定位數據三積累成果三應用成本三數據三庫的三數據三標準三：數三據引三用與三置換三。成本三數據三積累三，是三反擊三串標三的有三力武三器，三是各三部門三成本三控制三溝通三的平三臺，三是對三手研三究的三執(zhí)行三沉淀三。成本三數據三庫是三一個三企業(yè)三的財三富。第四三步：三成本三業(yè)績三評估三（績三效考三核）制定三了目三標成三本，三明確三了責三任體三系，三同時三對作三業(yè)過三程進三行了三實際三的跟三蹤控三制，三在完三成了三前面三三個三步驟三后，三最后三我們三就可三以根三據執(zhí)三行結三果對三相關三業(yè)績三進行三評估三和考三核。成本三管理三體系三的梳三理圖1作業(yè)三過程三成本三控制三（日常工作三的成本三管理）成本三管理三體系三的建三立與三實施目標三實施目標三實現銷售/客服建造三過程策劃/設計目標三建立成本三管理三之基三礎成本三管理三之實三現成本三管理三體系三的梳三理圖2成本三管理三之目三標成本三優(yōu)勢產品三品質開發(fā)三進度全成本管理的實現管理規(guī)范/細則流程/指引/表單權責架構績效三考核管控三體系流程績效崗位績效業(yè)務績效盈利三實現五、三房地三產成三本管三理每三個階三段控三制要三點成本三控制最終三達到三利潤三最大三化交付三階段三服務立項三階段設計三階段招標三階段采購三階段施工三階段管理三費財務三費開發(fā)三間接三費營銷三費（一三）誰三是對三房地三產投三資影三響最三大的三階段三？——結論三：項三目立三項決三策是三主要三因素三，設三計方三案優(yōu)三化是三關鍵三因素三！10三09575603525101/三4影響三投資三的程三度（%）項目三進展三時間項目三決策初步三設計技術三設計施工三圖設三計準三備施工三圖設三計施工三階段三設計三變更三、發(fā)三包設計招標三、發(fā)三包設計三要求三改變三（設三計標三準、三平面三布置三等）項目三立項三決策三階段三需要三注意三的問三題：1、定三位是三關鍵三。不要三為立三項而三立項三，應三建立三在認三真、三客觀三的調三研和三分析三之上三，選三擇有三優(yōu)勢三的項三目；重點三對市三場現三行售三價和三預期三走勢三進行三準確三的調三查判三斷，三確定三目標三售價三。2、技三術可三行性三分析三是前三提。對產三品定三位要三建立三在技三術方三案可三行的三基礎三之上三。3、土三地獲三取成三本優(yōu)三勢是三項目三成功三之本三。土地三價格三無論三以何三種方三式取三得，三均應三事先三做到三心中三有數三。（二三）關三于設三計階三段的三成本三控制科學三合理三的設三計可三以降三低10三%的工三程造三價，三以下三是控三制設三計的三五大三策略三：1、實三行設三計方三案的三招投三標，三優(yōu)化三設計三。2、實三行限三額設三計，三有效三控制三造價三。3、加三強對三設計三圖紙三的會三審與三審查三。4、深三入應三用價三值工三程原三理。5、采三用合三同措三施，三有效三控制三造價三。這個三階段三要特三別注三意以三下幾三點：房地三產首三先是三做產三品，三不是三做作三品，三要以三掙錢三為目三的。三克服三重技三術、三輕經三濟的三思想三。成本三型城三市（三如武三漢、三長沙三、南三昌等三）要三永遠三關注三核算三和控三制，三對設三計成三本優(yōu)三化要三放在三第一三位。產品三型城三市（三如北三京、三上海三、廣三州、三深圳三等）三在關三注核三算和三控制三的前三提下三，可三以進三行價三值創(chuàng)三新。在同三一城三市也三應特三別注三意產三品型三地塊三（如三珠江三新城三）和三成本三型地三塊（三如西三子灣三）的三差別三。正確三運用三限額三設計所謂三限額三設計三，就三是按三照批三準的三可行三性研三究報三告的三投資三估算三控制三初步三設計三。按三照批三準的三初步三設計三概算三控制三技術三設計三和施三工圖三設計三，同三時各三專業(yè)三在保三證達三到使三用功三能的三前提三下按三分配三的投三資限三額控三制設三計，三嚴格三控制三不合三理變三更，三保證三總投三資不三突破三。（國三際廣三場案三例）限額三設計三的對三象：三它可三將上三階段三的設三計審三定的三投資三額和三工程三量先三分解三到各三專業(yè)三，后三分解三到各三單位三工程三和分三部分三項工三程，三通過三層層三分解三，實三現對三投資三限額三的控三制管三理。三同時三也實三現了三對設三計規(guī)三模、三設計三標準三、工三程量三與概三算指三標等三各方三面的三控制三。正確三認識三設計三階段三成本三優(yōu)化傳統(tǒng)三建筑三設計三院，三并不三能幫三助房三地產三企業(yè)三全面三控制三設計三階段三的成三本！三中國三大陸三設計三管理三條塊三分割三嚴重三，房三地產三設計三管理三范圍三遠遠三大于三傳統(tǒng)三的建三筑設三計院三。房地三產設三計管三理思三路：三作為三房地三產公三司從三事規(guī)三劃設三計管三理的三工程三師，三除了三要完三成傳三統(tǒng)規(guī)三劃、三設計三管理三的工三作外三，還三要向三二個三方向三延伸三，一三是土三地規(guī)三劃、三設計三性質三的整三合，三二是三甲方三另行三委托三的二三次設三計和三選材三用料三。房地三產企三業(yè)現三在需三要的三是精三細的三設計三管理三優(yōu)化三。設計三階段三的造三價控三制和三知識三積累1、合理三確定三地下三室面三積比三例：天三津項三目：三原設三計地三下室三建筑三面積三約15萬平三米。三經優(yōu)三化后三地下三室部三分減三少建三筑面三積約2.三5萬平三米，三按每三平米25三00元估三算，三總價三減少三約62三50萬元三，現三正進三行進三一步三優(yōu)化三，通三過抬三高地三下室三標高三等方三法，三減少三支護三和土三方工三程量三進一三步節(jié)三約造三價。2、方案三選擇三和優(yōu)三化：國三際廣三場鋼三結構三：SO三M設計三方案三約1.三4萬噸三，經三過優(yōu)三化設三計，三總用三鋼量三減少三為70三00噸。三主要三優(yōu)化三工作三為：三對從三底到三頂保三持同三樣截三面尺三寸的三柱按三受力三不同三分段三選擇三截面三，減三少鋼三材約50三00噸，三在鋼三支撐三的設三計中三，通三過復三核SO三M提供三的計三算，三在國三家規(guī)三范許三可的三范圍三內降三低部三分安三全系三數，三減少三鋼材三用量三約20三00噸，三合計三約70三00噸，三按每三噸約1萬元三計算三，減三少造三價約三七千三萬元三。3、結合三公司三已有三結算三、材三料設三備選三用的三經驗三數據三進行三設計三。中環(huán)三廣場三鋁合三金門三窗定三位及三材料三選擇三：鋁合三金門三窗價三格主三要由三鋁型三材、三玻璃三及五三金配三件組三成，三其中鋁型三材表三面處三理有陽三極氧三化、三電泳三、粉三末噴三涂、三氟碳三噴涂三、噴三涂料三是否三加金三屬粉三等不三同，三前三三種價三格差三別不三大，三氟碳三噴涂三增加三約60三00元/噸，三按門三窗面三積每三平米6k三g計算三，增三加造三價約36元/平米三。使用三經驗三數據三復核三設計三及施三工管三理：例如三中環(huán)三廣場三的市三政排三水管三，圖三紙標三識為三塑鋼三纏繞三管，三經了三解雙三壁波三紋管三和塑三鋼纏三繞管三，價三格相三差約4倍，三公司三也很三少在三小區(qū)三內使三用，三項目三部在三圖紙三審查三時將三設計三變更三修改三為雙三壁波三紋管三。再如三干掛三石材三和濕三貼石三材的三費用三差異三：因干三掛對三石材三剛度三的要三求，三濕貼三對石三材重三量的限制三，兩三種墻三面裝三飾方三式存三在面三材厚三度不三同引三起造三價不三同以三及干三掛時三鋼骨三架與三濕貼三時砂三漿的三價格三差異三（可三達20三0-三30三0元/平米三）等三。通過三技術三標準三和指三標對三比進三行一三些設三計選三擇，三通過三材料三設備三價格三比較三進行三精細三化設三計修三正和三完善三是提三高設三計效三率的三基礎三。人防三工程三：人三防面三積，因人三防區(qū)三的工三程費三用比三非人三防區(qū)三高，三在規(guī)三范允三許的三范圍三內盡三量減三少人三防面三積，三因人三防面三積的三計算三方法三較為三繁瑣三，需三要仔三細核三查。設計三時應三盡量三選用三標準三設備，非三標準三門因三需要三重新三開模三較標三準門三費用三高出三較多三。（三三）工三程投三標階三段的三成本三控制1、項三目建三設階三段控三制的三六大三渠道三：通過三招標三方式三選擇三好施三工隊三伍。加強三合同三管理三，完三善合三同條三款。對大三宗材三料和三大型三設備三實行三單獨三招標三采購三。嚴格三履行三工程三發(fā)包三合同三。按合三同約三定實三際完三成工三作量三支付三工程三進度三款。加強三對監(jiān)三理單三位的三管理三，主三動防三范施三工單三位索三賠。2、如三何在三招標三階段三有效三控制三工程三造價①形成三有效三競爭三。保三利公三司是三一塊三金字三招牌三，因三良好三的付三款信三譽和三社會三聲譽三，絕三大多三數企三業(yè)愿三意與三我們三合作三。保證三足夠三數量三，新三增合三格供三方保三持適三當比三例。三公司三招投三標管三理規(guī)三定中三要求三，單三項目三投標三單位三至少3家以三上。年度三標因三使用三方便三、工三程量三增加三可以三有效三提高三效率三，降三低成三本。對于三價格三受市三場變三化影三響不三大的三項目三，進三行年三度招三標。三例如三白蟻三防治三、土三壤氡三濃度三、室三內環(huán)三境檢三測和三基坑三監(jiān)測三、沉三降觀三測、三工程三樁檢三測等三檢測三項目三。對三于對三外觀三要求三不高三、技三術標三準較三為簡三單的三材料三設備三可以三進行三年度三招標三，例三如防三火門三、不三銹鋼三水箱三、戶三內配三電箱三等材三料，三若受三市場三變化三影響三較大三的材三料設三備，三注意三招標三時間三的確三定并三關注三市場三變化三。②管理三程序三到位三選擇三有實三力守三信用三的施三工或三供貨三單位三。組織三對施三工及三供貨三單位三考察三，填三寫合三格供三方考三察表三（公三司IS三O文件三）。三同時三認真三組織三考察三評審三，以三項目三管理三組織三認定三為主三，公三司資三質為三次的三考察三觀念三。③標底三是對三擬招三標項三目造三價的三預期三，標三底的三準確三確定三需要三對設三計和三現場三條件三準確三把握三，通三過標三底的三編制三還可三以提三前發(fā)三現設三計不三足，三防止三施工三單位三串標三。使用三經驗三數據三作為三標底三。例如,基本三同期三招標三的天三利廣三場和三科貿三園均三為按三定額三計價三，但三一為三上浮三約3%，一三為下三浮5%，我三們均三認為三其合三理。需要三重新三編制三標底三的情三況。例如三，西三子灣三外電三項目三招標三時，三各家三報價三與經三驗數三據相三比有三較大三差異三，為三澄清三事實三，請三專業(yè)三公司三做標三底，三使招三標項三目由三原來三投標三約23三00萬減三少至17三18三.5萬元三簽訂三合同三，保三證了三公司三的利三益不三受損三害。④根據三各種三承包三方式三的優(yōu)三缺點三和項三目的三具體三情況三合理三選擇三承包三方式三，重三點考三慮施三工推三進和三成本三控制三之間三的矛三盾和三平衡。按定三額（定三標最三快、三不需三要完三善的三圖紙三、增三加工三程施三工單三位易三于接三受，三缺點三是實三際施三工時三需定三價材三料較三多，三結算三最復三雜，三造價三受政三府政三策文三件影三響）三、總價三包干（定三標最三慢，三但造三價明三確，三施工三期長三時雙三方風三險大三，特三別是三施工三方）三、綜合三單價三包干（有三施工三圖，三但工三程量三無法三準確三計算三或變三更較三大時三可采三用，三例如三涂料三、鋁三合金三門窗三等，三或總三價包三干的三項目三采用三綜合三單價三報價三，設三計變三更時三采用三報價三單價三，此三時需三防止三不平三衡報三價，三損害三公司三利益三，結三算較三簡單三，無三施工三圖且三清單三項目三多時三不易三評標三）條件三具備三時盡三量總三價包三干。例如三保利三中心三設計三標準三要求三較高三的項三目采三用按三定額三計價三，而三西子三灣東三區(qū)或三石樓三項目三采用三總價三包干三?；蛉缧腥龢I(yè)工三程，三外電三、外三水等三，可三防止三其提三出我三們不三了解三的理三由在三施工三過程三中要三求增三加造三價?？們r三包干三但留三個別三活口三。例如三鉆孔三樁中三的鋼三筋價三格漲三跌超三過10％后三，超三出（三或低三于）10％部三分由三甲方三承擔三（或三退還三甲方三）。按定三額報三下浮三率。對于三沒有三圖紙三或預三計圖三紙變三化較三大的三工程三，為三趕工三程進三度，三建議三承包三方式三選擇三社會三公認三的計三算方三法，三例如三按定三額，三投標三時報三下浮三比例三。每種三方式三均有三利有三弊，三一旦三確定三，就三應該三揚長三避短三，精三心組三織和三管理三，減三少不三必要三的費三用發(fā)三生，三可以三工程三使甲三乙雙三方得三到雙三贏。⑤合同三條款三：嚴三格、三準確三、嚴三謹、三保護三公司三利益要求三使用三公司三標準三文本三合同三，補三充條三款盡三量自三己編三寫。合同三中對三價格三組成三及風三險的三約定三應全三面，三防止三施工三或結三算時三要求三調價三，同三時為三防止三因風三險考三慮過三高致三使造三價增三高，三需要三認真三分析三報價三，核三定施三工單三位所三報措三施及三風險三費的三合理三性。例如三基坑三支護三及土三石方三工程三合同三：乙方三已清三楚并三考慮三工地三現場三條件三，包三括周三圍環(huán)三境、三交通三道路三、現三場地三質條三件、三施工三水電三、施三工場三地及三周圍三地下三管網三、承三包范三圍、三施工三圖紙三、施三工組三織設三計，三并已三考慮三施工三技術三措施三、文三明施三工、三安全三生產三維護三、工三期內三趕工三等因三素。三乙方三為完三成本三合同三規(guī)定三的工三作所三需考三慮上三述費三用及三施工三組織三中的三所有三費用三均已三在本三合同三價款三內，三不再三另外三計取三。對于三招標三文件三和圖三紙以三外的三特殊三地質三條件三和公三用管三線的三維護三，反三映在三施工三措施三費和三搶險三費中三。付款三方式三：為調三動施三工單三位的三工作三積極三性，三建議三工程三進度三達到三雙方三約定三的形三象時三支付三工程三款，三而不三是按三每月三完成三工作三量的85三%支付三。對增三加零三星工三程結三算方三法的三約定三，參三考行三業(yè)情三況在三招標三文件三中直三接寫三明，三避免三施工三和結三算時三扯皮三。合同三在執(zhí)三行過三程中三任何三不完三善的三地方三，或三同行三合同三中有三值得三借鑒三的地三方，三及時三迅速三修改三反映三到新三的招三標文三件和三合同三中。⑥招標三組織三中的三重要三環(huán)節(jié)招標三方式三和范三圍的三確定三千變三萬化三，建三議認三真思三考，三制定三利于三我司三的游三戲規(guī)三則。三重視三和珍三惜游三戲規(guī)三則的三制定三權，三保護三公司三利益三。招標三范圍三和標三段的三劃分三需要三視工三程具三體情三況確三定：科貿三園總三包，因工三程量三少，三將地三錨，三市政三工程三等列三入詢三價范三圍。石樓三市政工程三招標三時，三將不三銹鋼三水箱三和水三泵列三為招三標內三容，三從報三價結三果看三，不三銹鋼三水箱三價高三于我三年度三招標三價，三水泵三價格三略低三于我三司經三驗數三據，三故最三終合三同范三圍未三包含三不銹三鋼水三箱。三香雪三山園三林綠三化工三程，三因雕三塑報三價各三家差三別較三多，三擬定三中標三單位三該項三費用三較高三，故三要求三其承三諾該三項內三容可三由甲三方定三價。評標三：技三術標三和經三濟標三分步三評審三。技術三標注三重技三術標三準、三施工三措施三、施三工組三織、三管理三班組三、制三度等三的評三定。三經濟三標注三重工三程數三量是三否合三理，三材料三價格三是否三合理三等。中標三通知三書是三否一三定要三發(fā)。向擬三定中三標單三位發(fā)三中標三通知三書，三意味三著在三法律三上認三可其三為中三標單三位，三其余三投標三單位三未中三標，三若合三同尚三未簽三訂，三特別三是招三標文三件中三未附三合同三的項三目，三在簽三訂合三同時三擬定三中標三單位三往往三會提三出一三些困三難，三增加三合同三簽訂三的難三度，三影響三工程三付款三和進三展。⑦合理三低價三中標三如何三執(zhí)行三：先三評技三術標三，可三修改三完善三，標三準一三致技三術標三均合三格后三再開三經濟三標，三是對三低價三中標三的改三進。普通三項目三應嚴三格執(zhí)三行。三綜合三評分三法也三有缺三陷，三評價三體系三的科三學性三和合三理性三無標三準。定標三報告三隱藏三次低三價，三但投三標資三料應三完整三存放三至資三料室三備查三。例三如石三樓項三目總三包招三標時三，最三低價三較次三低價三低約20三00萬，三致使三合同三簽訂三時遭三遇較三大困三難。對于三擬定三中標三價低三于或三接近三經驗三值的三項目三，認三真分三析投三標報三價，三工程三數量三統(tǒng)一三的基三礎上三，分三析其三材料三、人三工及三管理三費水三平。三避免三報價三中不三合理三的地三方，三例如三數量三少報三，價三格偏三高。分析三項目三情況三（包三含現三場環(huán)三境、三施工三條件三、地三質條三件等三）是三否有三特殊三性，三市場三價格三水平三是否三與經三驗值三相符三（包三含市三場人三工、三材料三、機三械等三的價三格水三平）三，擬三定中三標人三的任三務飽三滿度三等。（四三）材三料采三購成三本控三制1、加三強項三目采三購計三劃管三理。三及時三填報《項目三材料三設備三一覽三表》，招三標前三明確三采購三標準三。對三技術三含量三高的三要盡三早落三實評三標標三準，三充分三了解三市場三和行三業(yè)特三性，三做到三心中三有數三。2、供三應商三的選三擇，三選擇3-三4家供三應商三，貨三比三三家、三低價三中標三，集三中采三購、三批量三供貨三，降三低價三格和三采購三成本三。3、選三擇供三應商三的四三種方三式：公開三競爭三性招三標采三購有限三競爭三性招三標采三購詢價三采購直接三簽訂三合同三采購4、供三應商三的管三理建立三直接三伙伴三戰(zhàn)略三關系三?！叭嫒蚕砣L三險共三擔”三例：三科勒三、歐三派對供三應商三行為三進行三績效三管理三。評三級、三建立三量化三指標三。（保三利地三產供三方評三估表三鏈接三）5、供三應方三式探三討哪些三材料三乙供三？哪些三材料三甲限三乙供三（甲三方限三價）三？哪些三材料三甲定三乙供三？哪些三材料三甲供三？6、加三強采三購合三同管三理（五三）施三工階三段的三成本三控制三策略施工三階段三由于三設計三已完三成，三工程三量已三完全三具體三化，三因而三影響三工程三投資三的可三能性三只有5%三-1三0%，節(jié)三約投三資的三可能三性已三經很三小，三但工三程投三資都三主要三發(fā)生三在這三一階三段，三浪費三投資三的可三能性三很大三。主三要從三以下三五個三方面三進行三成本三控制三。加強三現場三管理三：選擇三有經三驗的三管理三人員三做工三程負三責人三，嚴三格督三促按三圖施三工，三嚴格三進料三抽查三，嚴三格材三料代三用和三變更三?？蓪θ芾砣藛T三實行三獎勵三：在施三工過三程中三，應三鼓勵三現場三管理三人員三發(fā)現三施工三圖設三計錯三誤或三提出三優(yōu)化三意見三，可三設立三節(jié)約三合理三建議三獎。嚴格三控制三進度三撥款三：要主三動控三制工三程量三核算三。合理三確定三工程三變更三價款三：變更三后要三主動三管理三變更三價款三。合理三規(guī)避三索賠三風險三：在合三同簽三定時三就應三約定三細致三。在三執(zhí)行三中對三合同三偏差三值要三及時三簽定三補充三合同三，避三免因三時間三長、三人員三變動三等出三現相三互之三間分三不清三責任三而扯三皮的三現象三。如何三在工三程實三施階三段減三少不三必要三的費三用，三達到三雙贏三。1、簽證三中需三要注三意的三地方三，嚴格三執(zhí)行三公司《簽證三管理三規(guī)定》，考三慮是三否需三要簽三，如三何簽三。土石三方工三程、三零星三工程三、隱三蔽工三程是三易簽三證的三內容三，建三議重三點核三查。是否三需要三簽：責任三界定三，是三否屬三于甲三方責三任、三或其三他設三計或三施工三單位三責任三。簽證三時結三合總三包合三同及三其他三合同三，是三否措三施費三、預三算包三干費三中已三含，三是否三包含三在其三他合三同中三，是三否重三復簽三。2、細三化工三程，三盡量三做到三一次三成型三，少三返工三、少三破壞三。特三別是三四大三配套三工程三進場三配合三、綠三化圍三墻工三程的三盲目三施工三、道三路及三下水三道工三程的三經濟三合理三性等三。3、簽證三和變三更的三審批三和流三程公司《簽證三管理三規(guī)定》：審三批權三限，50三00元以三下經三辦部三門簽三認，50三00三-1三00三00由經三辦部三門、三技術三部和三預結三算部三共同三協(xié)商三處理三，超三過1萬元三的要三公司三領導三審批三。各三公司三不應三放棄三這一三管理三責任三和權三利。4、結算三階段任何三合同三都會三有不三完善三的地三方，三認真三研究三仔細三分析三合同三條款三和相三關資三料，三找出三利于三我司三的方三面，三可在三結算三爭議三時占三主動三。當三然，三最好三是在三招標三及合三同簽三訂時三對哪三些條三款有三利于三我們三、哪三些條三款可三能存三在隱三患就三能夠三做到三心中三有數三。國際三廣場三鋼結三構工三程結三算：三鋼材三價差三和栓三接改三焊接三，該三工程三為綜三合單三價包三干，三合同三執(zhí)行三期間三因鋼三材漲三價施三工單三位向三我司三提出三調價三要求三，為三趕工三期我三司答三應結三算時三再談三，結三算時三我方三提出三施工三時部三分鋼三結構三連接三由螺三栓連三接改三為焊三接要三求索三賠增三加了三我司三談判三的力三度。（六三）關三于營三銷費三用的三成本三控制三策略要點三一：三合理三有效三的推三廣計三劃營銷三推廣三計劃三的制三定要三考慮三到房三地產三開發(fā)三過程三存在三的很三多不三確定三性，三避免三出現三推廣三已展三開而三開發(fā)三建設三進度三比計三劃滯三后，三結果三廣告三費花三出后三效果三卻大三打折三扣，三導致三費用三超支三。營銷三推廣三費要三盡量三做到三在項三目進三度有三保障三的前三提下三（一三般在三項目三獲得三后，三或正三式開三工后三），三按步三驟展三開廣三告攻三勢，三必