土地開發(fā)融資體系建立及融資渠道

土地開發(fā)融資體系建立及融資渠道分析融資目錄土地一級開發(fā)綜述土地開發(fā)融資渠道分析土地開發(fā)模式分析各開發(fā)區(qū)土地開發(fā)及投融資體制案例1234一、土地一級開發(fā)綜述土地一級開發(fā)特點土地一級開發(fā)成本土地一級開發(fā)定義7123土地一級開發(fā)是指政府在出讓土地前，對土地進行整理、投資和開發(fā)，將生地變?yōu)槭斓氐倪^程。其目的是“生地做熟、毛地做凈”，使土地具備可建設(shè)的條件，具備高投入的屬性。由于政策環(huán)境不完善，項目開發(fā)鏈條較長、涉及面較廣，資金投入大，使得土地開發(fā)風(fēng)險也很大。而由于對資金需求量大，土地一級開發(fā)融資問題已經(jīng)成為土地開發(fā)的瓶頸。1.定義落實擔保落實擔保申請2.成本《北京市土地儲備和一級開發(fā)暫行辦法》京國土市〔2005〕540號文件對土地儲備開發(fā)成本的構(gòu)成明確規(guī)定如下：征地、拆遷補償費及有關(guān)稅費；收購、收回和置換過程中發(fā)生的有關(guān)補償費用；市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)費用；招標、拍賣和掛牌交易中發(fā)生的費用；貸款利息；土地儲備開發(fā)供應(yīng)過程中發(fā)生的審計、律師、工程監(jiān)理等費用，不可預(yù)見費以及經(jīng)同級財政和土地主管部門核準的其它支出。征地拆遷安置費用、市政道路及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用是最主要的兩部分費用，占到了總成本的80%以上。近年來，征地拆遷安置費用快速上升，已成為土地一級開發(fā)的主要成本，部分項目達到了70%以上，使得項目在資金運作上的騰挪空間迅速降低。征地拆遷費用都發(fā)生在一級開發(fā)的前期，且需要一次性支付；同時開發(fā)企業(yè)負責征地拆遷難度也日益加大，直接影響開發(fā)進度和開發(fā)周期，增加資金回收的風(fēng)險。2.成本3.特點1.資金密集，資金需求量大。土地一級開發(fā)業(yè)務(wù)是屬于資金密集型業(yè)務(wù)，資金需求量大，占用時間長，流動性差，使用集中，致使土地一級開發(fā)企業(yè)資金嚴重不足。土地招拍掛出讓方式的規(guī)定，阻隔了房地產(chǎn)開發(fā)一二級聯(lián)動的“小步走，快速跑”的運作方式，使得前期資金投入量加大。2.某些業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)容易產(chǎn)生糾紛。土地一級開發(fā)業(yè)務(wù)的業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)為：規(guī)劃、征地補償、拆遷安置、土地平整、市政基礎(chǔ)設(shè)施和社會公共配套設(shè)施建設(shè)、出讓。其中的征地補償、拆遷安置等工作容易產(chǎn)生糾紛，拖延業(yè)務(wù)的進展，造成資金沉淀，延緩資金周轉(zhuǎn)。3.特點土地需求受經(jīng)濟環(huán)境和政策影響大。其一，土地儲備及土地一級開發(fā)承擔了調(diào)控土地市場的職能，是政府調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)的工具。其二，從二級市場需求來講，工業(yè)用地和商業(yè)物業(yè)用地出讓容易受到經(jīng)濟環(huán)境的影響，住宅用地則更是受到國家對房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的影響。為支持產(chǎn)業(yè)發(fā)展，國內(nèi)許多開發(fā)區(qū)及工業(yè)園區(qū)的工業(yè)用地出讓常常倒掛。二、土地開發(fā)融資渠道分析從市場現(xiàn)狀來看，土地一級開發(fā)的資金來源可分為三部分：金融機構(gòu)貸款、財政資金和其他資金。其中，財政投入和銀行貸款仍然是土地一級開發(fā)的主要資金來源。隨著金融市場的發(fā)展，企業(yè)債券、中期票據(jù)等直接融資工具，資產(chǎn)證券化產(chǎn)品以及股權(quán)融資方式在土地一級開發(fā)中發(fā)揮的作用逐漸增大。1.金融機構(gòu)貸款金融機構(gòu)貸款是目前土地一級開發(fā)資金的最主要來源。銀行貸款融資：指借款人為滿足自身建設(shè)和生產(chǎn)經(jīng)營的需要，同銀行簽訂貸款協(xié)議，借入一定數(shù)額的資金，并在約定期限還本金并支付利息的融資方式。按貸款的用途不同，可將貸款分為流動資金貸款、固定資金貸款和專項貸款等。金融機構(gòu)貸款方式：①綜合授信貸款：以企業(yè)為主體的土地一級開發(fā)方式，可以依靠企業(yè)的綜合實力和信用，獲得授信額度貸款。綜合授信業(yè)務(wù)是銀行根據(jù)符合對外授信條件的法人客戶的書面申請，綜合評價法人客戶的全面情況及提供的擔保狀況，確定該客戶在一定期限內(nèi)可使用的信用額度，并與之簽訂授信合同。②抵押擔保貸款：通過抵押或其他擔保方式獲得銀行貸款。例如將土地未來收益作為抵押物給銀行，取得銀行貸款。③項目融資：即項目的發(fā)起人（即股東）為經(jīng)營項目成立一家項目公司，以該項目公司作為借款人籌借貸款，以項目公司本身的現(xiàn)金流量和全部收益作為還款來源，并以項目公司的資產(chǎn)作為貸款的擔保物。該融資方式一般應(yīng)用于發(fā)電設(shè)施、高等級公路、橋梁、隧道、鐵路、機場、城市供水以及污水處理廠等大型基礎(chǔ)建設(shè)項目，以及其他投資規(guī)模大、具有長期穩(wěn)定預(yù)期收入的建設(shè)項目。項目融資貸款一般期限較長，大都為中期（一年以上，五年以下）或長期（五年以上）。2.財政資金支持土地一級開發(fā)資金需求量大，周轉(zhuǎn)時間長，政策性較強，尤其涉及拆遷安置補償?shù)葮I(yè)務(wù)，需要強化財政政策的支持。政府給予土地開發(fā)主體一定的財政補貼，以保證土地一級開發(fā)的順利進行。方式：①財政資金作為資本金注入土地開發(fā)主體土地一級開發(fā)企業(yè)的最低自有資金比例要求為30%-35%，政府可將財政資金以注冊資本金的方式注入企業(yè)，以滿足相關(guān)要求，并為后續(xù)銀行貸款等融資方式提供保障。②貸款貼息一級開發(fā)主體通過銀行貸款等方式融得資金，同時承擔了巨額財務(wù)成本，加大了土地一級開發(fā)的壓力。政府可以通過貸款貼息的方式減輕主體壓力，保證土地開發(fā)順利進行。③保底承諾或收益分成土地一級開發(fā)主體資金壓力大，且收益無法保障，尤其是在土地招拍掛出讓后，阻隔了一二級聯(lián)動的開發(fā)方式。可以通過合同約定的方式，保障開發(fā)主體的最低收益。案例：云南城投與昆明市政府簽訂的土地一級開發(fā)業(yè)務(wù)合同中規(guī)定：“本合同項下全部可出讓土地地塊通過招標、拍賣、掛牌方式進行出讓，全部可出讓土地出讓總價款在扣除全部土地一級開發(fā)總成本及按國家有關(guān)政策提取各項基金后的土地出讓純收益公司按50%的比例獲得收益。但若公司按以上方式所提取的收益不足全部土地的一級開發(fā)總成本的5%時，昆明市人民政府將保證向公司另行支付差價款，以確保公司的收益不低于本合同項下的全部土地一級開發(fā)總成本的5%”。3.其他融資方式①委托貸款委托貸款：系指由政府部門、企事業(yè)單位及個人等委托人提供資金，由貸款人（即受托人）根據(jù)委托人確定的貸款對象、用途、金額期限、利率等代為發(fā)放、監(jiān)督使用并協(xié)助收回的貸款。貸款人（受托人）只收取手續(xù)費，不承擔貸款風(fēng)險。委托貸款中所涉及到的業(yè)務(wù)費用：手續(xù)費：銀行接受委托人申辦委托貸款，按委托貸款金額、借款期限、違約行為等約定條款按比例向委托人收取手續(xù)費。合同印花稅：每筆委托貸款要按貸款金額的萬分之0.5繳納印花稅。委托貸款中所涉及的利息費用。①各單位拆遷補償資金中集體部分可以通過委托貸款的方式借予項目建設(shè)方；②項目建設(shè)方將資金投資于項目，解決項目資金暫時性短缺問題；③建設(shè)項目達到貸款標準后，可以通過項目貸款的方式融得資金；④項目建成后收回成本并獲得收益；⑤部分所得收益用于歸還①中委托貸款的本金和利息，以及③中銀行貸款的本金和利息。通過委托貸款的方式，保障了項目建設(shè)的順利進行，并帶動了銀行間接融資，及時解決了項目建設(shè)所需的資金，起到有效的資金放大作用。案例②建設(shè)項目③項目建設(shè)方銀行拆遷補償資金中集體部分①③⑤⑤④拆遷補償款①②企業(yè)債券融資指企業(yè)依照法定程序公開發(fā)行并約定在一定期限內(nèi)還本付息的有價證券。包括依照公司法設(shè)立的公司發(fā)行的公司債券和其他企業(yè)發(fā)行的企業(yè)債券。目前，上市公司發(fā)行的公司債券由證監(jiān)會審批，非上市公司發(fā)行的公司債券和其他企業(yè)發(fā)行的企業(yè)債券由發(fā)改委審批。所籌資金用途符合國家產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)發(fā)展規(guī)劃；凈資產(chǎn)規(guī)模達到規(guī)定的要求（6000萬元以上）；經(jīng)濟效益良好，近三個會計年度連續(xù)盈利；最近三個會計年度平均可分配利潤（或凈利潤）足以支付債券一年的利息；現(xiàn)金流情況良好，具有較強的到期償債能力；近三年沒有違法和重大違規(guī)行為；前一次發(fā)行的企業(yè)債券已足額募集；已發(fā)行的企業(yè)債券沒有延遲支付本息的情形；發(fā)行債券余額不超過凈資產(chǎn)的40％。發(fā)行企業(yè)債券的條件③短期融資券和中期票據(jù)短期融資券：是指具有法人資格的非金融企業(yè)在銀行間債券市場發(fā)行的，約定在1年內(nèi)還本付息的債務(wù)融資工具。中期票據(jù)：是企業(yè)在銀行間債券市場發(fā)行的一般性債務(wù)，無需擔保、資產(chǎn)支持或其他復(fù)雜交易結(jié)構(gòu)。企業(yè)在主管機構(gòu)注冊一定發(fā)行額度后，可以按需分期發(fā)行。短期融資券期限在1年以內(nèi)，中期票據(jù)期限為1年以上（以3-5年為主）。必備條件：依法設(shè)立的企業(yè)法人機構(gòu)；具有穩(wěn)定的償付資金來源；可以按照要求進行真實、準確、完整的信息披露；債務(wù)融資工具發(fā)行總額不超過公司凈資產(chǎn)的40%

（用新會計準則報表，包含少數(shù)股東權(quán)益）。目標條件：信用資質(zhì)優(yōu)良；近三年沒有違法和重大違規(guī)行為；近三年發(fā)行的固定收益證券沒有延遲支付本息的情形；具有健全的內(nèi)部管理體系和募集資金的使用償付管理制度。發(fā)行主體條件發(fā)行人具有法人資格的非金融企業(yè)（AA級以上）發(fā)行市場銀行間市場監(jiān)管機構(gòu)中國銀行間市場交易商協(xié)會——注冊制募集資金規(guī)模所有債券待償余額不超過企業(yè)凈資產(chǎn)的40%產(chǎn)品期限中期，以3年、5年為主注冊期限注冊有效期為2年，按發(fā)行計劃可分期多次發(fā)行；注冊獲批后2月須完成首次發(fā)行。募集資金用途用于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動，并在發(fā)行文件中明確披露具體資金用途。發(fā)行利率簿記建檔，公開招標，市場化程度較強擔保方式依靠發(fā)行人自身信用，無需擔保承銷機構(gòu)銀行的投行部承銷方式余額包銷短期融戒資券和遣中期票筍據(jù)的發(fā)芳行要素與企業(yè)紐奉債發(fā)行春條件的嘩比較共同雁點：發(fā)行規(guī)廁模不超廣過凈資螞產(chǎn)的40膨%不同息點：1.凈利潤符的要求企業(yè)邁債券淡：三年平襯均凈利劫潤足以仿支付一烏年的利復(fù)息短融過、中去票：岸無明迷確要施求2.募集茶資金扒用途帥的要緞求企業(yè)債邁券：主軋要意義沖上的項才目債，況要求項目審僚批手續(xù)沃齊全，并晝符合娃國家舍的產(chǎn)惹業(yè)政靜策短融銷、中云票：鬼募集奴資金龜用于落本企獨業(yè)的釋生產(chǎn)娃經(jīng)營?；顒颖埽咂搀w用透途未峰限制3.審批淚制度企業(yè)指債券茅：審批制——國家發(fā)哭改委審扯批短融、剝中票：注冊津制——銀行鍵間市犧場交索易商溫協(xié)會份注冊翼（會撿費10萬元/年）4.發(fā)行弱定價企業(yè)渴債券爭：通偉過推途介，叫主承乒銷商政確定門利率光區(qū)間簽，報星批人療民銀尊行，拳市場酷化程血度較涼低短融、辭中票：魄市場化禮發(fā)行，公開招按標，簿蹦記建檔三種紐奉債券稠融資眨方式雜的比午較優(yōu)點不足銀行貸款融資手續(xù)簡單，速度快嚴格的利率管制，融資成本難以差異化。企業(yè)債券可以在較長期限內(nèi)（5～10年）鎖定成本，降低利率風(fēng)險。審批制度較為繁瑣，債券發(fā)行難度較大；資金用途只與確定項目相匹配。短期融資券中期票據(jù)申請程序簡單，融資成本較低；募集資金用于生產(chǎn)經(jīng)營，沒有固定的使用限制；一次注冊，分期發(fā)行，具有一定靈活性期限較短，利率風(fēng)險及發(fā)行風(fēng)險大。④信群托融進資發(fā)行燙信托弊計劃載是目宿前除籌了銀才行信炸貸以扒外，徑介入托土地災(zāi)一級念開發(fā)漏領(lǐng)域偉最多吩的一促種融朽資途享徑。信托是指排委托叢人基止于對魯受托楚人的珠信任養(yǎng)，將婚其財攤產(chǎn)權(quán)零委托競給受們托人墾，由迅受托設(shè)人按氧委托完人的辟意愿茂以自脹己的敲名義喚，為槳受益赴人的怨利益煮或者脆特定欲目的族進行鹽管理載或者修處分宅的行糕為。信托產(chǎn)便品在做促土地一平級開發(fā)擔貸款的抵時候有雕更多的赤創(chuàng)新，永如土地嫩證抵押寶模式、沸政府擔清保模式與、優(yōu)先冶收益權(quán)娛模式，抖以及先之募集專掃項基金命再貸款統(tǒng)和股權(quán)舞投資等亮模式。信托融限資案例富：北京商甲務(wù)中心棄區(qū)（CBD）土地的開發(fā)項仔目資金吐信托計烏劃信托資碌金以信倆托貸款嗽方式向時北京土重地整理紛儲備中比心商務(wù)村區(qū)分中看心提供告專項資繞金貸款倦，用于壞商務(wù)中已心區(qū)土地誤開發(fā)純及基惜礎(chǔ)設(shè)喜施建騎設(shè)項比目。信托販計劃座規(guī)模依：人佛民幣595膊94萬元信托計鮮劃期限篩為五年，于200樣2年10月16日信托銷計劃成券立之日渴起開始閣，于20沫07年10月16日信渠托計始劃終圍止。④基金政府的香土地儲胳備基金叛（專項凱資金）土地儲坊備基金買不同于型一般的榜基金，武它既是域投融資參體系建吸立的基期礎(chǔ)，同房誠時也是辣順利進蘿行城市老建設(shè)和搖土地一針級開發(fā)進所需資幣金的基成本保證府。可以通過午土地聚二級晚市場陽回款付成立唇土地夸儲備辟基金吼，為剖一級果土地雕開發(fā)樹提供鐮銀行勞貸款罪擔保放，或蹄者直杏接參隊與資污金短冶缺的歷項目城。土地著儲備救基金州應(yīng)是沉專款脆專用頑的一連種基膛金，往其來改源和紹使用便都應(yīng)目有明接確的也規(guī)定燦。主要來騾源：土地進收益竿（包慘括土繳地出賊讓金星和土街地增霞值部慣分）司；財筒政撥后款；庫法律譜法規(guī)諷允許朵范圍鏈內(nèi)的描公共貿(mào)基金顯的有找償使陣用；君政策辜性銀綠行對號土地鋼開發(fā)羊所需兵資金頂?shù)挠邢饍斨值劝櫋Ｍ恋貎殏浠鹛岬慕⒏珣?yīng)強調(diào)政府的任主導(dǎo)作秩用，強耕化財?shù)溦f策的恭支持柳。社會鍬投資時的土那地基咸金土地撿基金是指由棟政府設(shè)且立土地鉗基金及收其管理峰機構(gòu)，躬通過發(fā)蘭行以土隙地未來皇收益為帶擔保的肚土地收撥益權(quán)證海，向社臘會大眾雁募集基鞏金。所彼募集資蒜金交由水土地儲騙備機構(gòu)專進行城齒市土地數(shù)的經(jīng)營什，而儲鏟備土地白的出讓客、出租陸等相應(yīng)墳收益則抖進入土太地基金祝，并由貪投資者伍根據(jù)土鉛地收益齊權(quán)證進樣行收益抹分配。政府杏主導(dǎo)頭的土粒地儲換備基撿金可朵以以引導(dǎo)軌基金的形常式，捆撬動蓬更多扔社會可資金相，用唐于土薪地開普發(fā)及時基礎(chǔ)卷設(shè)施松項目輪建設(shè)鼓。由政府然投入部宏分啟動社資金，母吸納各敏類可以典利用的績資本，貌實行專廳業(yè)化管敗理，實鞭現(xiàn)土地劈燕經(jīng)營資欺金內(nèi)部商循環(huán)機熱制。案例仙：天津濱括海新區(qū)煌的開發(fā)夢，天津魂城投集梨團與其截他機構(gòu)為投資者父組建的鉗渤海產(chǎn)城業(yè)基金掏，總額200億元受，是葬我國塑第一浪支國申務(wù)院餓批準類的契橫約性你產(chǎn)業(yè)系投資槽基金誓，為洞籌措咬城建薦投資碎提供餡了一所個新己的融釣資渠捉道。⑤RE尊IT搶S及其推他資捉產(chǎn)證虧券化詢產(chǎn)品REITs房地產(chǎn)投資信托基金〓房地產(chǎn)信托投資基金REITS（RealEstateInvestmentTrust）誕生于20世紀60年代的美國，目前已經(jīng)是國際上重要的房地產(chǎn)投融資方式。它通過發(fā)行受益憑證匯集眾多投資者的資金，由專門機構(gòu)經(jīng)營管理，主要投資于能產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的房地產(chǎn)，在有效降低風(fēng)險的同時通過將出租不動產(chǎn)所產(chǎn)生的收入以派息的方式分配給投資人，從而使投資人獲取長期穩(wěn)定的投資收益；REITS是一種具有高收益率的防御性投資產(chǎn)品，風(fēng)險和收益介于股票和債券之間；REITS通常采取公司制或者契約制的形式，通過證券化的形式，將不可實時交易的大宗的房地產(chǎn)資產(chǎn)，轉(zhuǎn)化為小份額的可實時交易的REIT份額，提高了房地產(chǎn)資產(chǎn)的變現(xiàn)能力和資金利用效率。土地決出讓久收益竿證券果化，就是將號歸屬土朽地一級相開發(fā)商噴的土地席出讓收秒益部分其設(shè)計成蚊證券在續(xù)資本市間場出售琴，將未吼來的土袋地出讓淡收益現(xiàn)擊值用于矛今天的補土地一邁級開發(fā)擔業(yè)務(wù)。一旦土薪地出讓院收益證伶券化能澤夠?qū)嵤┲瑒t土做地一級致開發(fā)業(yè)他務(wù)就可棉以使用蛙更多融工資方式飛：財政晨撥款、器銀行貸濱款、土胳地信托運、土地無基金、尚土地債紫券、利于用住房剛公積金融、社會蘋保險基重金、保成險資金尿、離退腰休基金抓、養(yǎng)老刺基金、提企業(yè)或某企業(yè)聯(lián)幅合體融瞇資、招攜商引資括、項目錄融資、俊國外融籮資等。RE達IT皮S及土地智收益證憂券化產(chǎn)集品在我勺國還無停法突破給政策及象操作上界的瓶頸貓限制，禁逐漸在夜我國土屑地一級遇開發(fā)中法引入這蝦些產(chǎn)品啟，必將巧是未來蜜土地開被發(fā)融資藏的方向再。三、土胖地開發(fā)側(cè)模式分羅析《北京市確土地儲稈備和一近級開發(fā)險暫行辦立法》京國土凳市〔20貼05〕出540號文宵件中踏規(guī)定蓋：土地繩儲備另開發(fā)央堅持汽以政府主吊導(dǎo)、市惰場化運鄭作的原則孕，可以濕由土地縫儲備顫機構(gòu)承擔或壤者通過隔招標方糊式選擇稀有相應(yīng)鴉資質(zhì)等阻級的房地絲式產(chǎn)開末發(fā)企罪業(yè)承擔。土地儲綿備機構(gòu)才負責實喝施土地開赴發(fā)的，揀由土地篇儲備機典構(gòu)負責掏籌措資釋金、辦晉理規(guī)劃從、項目清核準、弊征地拆柴遷及大非市政建災(zāi)設(shè)等手楚續(xù)并組斥織實施峰。其中率通過招怖標方式危選擇開耍發(fā)企業(yè)奴負責土老地開發(fā)幣具體管夢理的，孫開發(fā)企鴉業(yè)的管灑理費用餓不高于呀土地儲但備開發(fā)花成本的2%。通過丘招標服方式姜選擇開發(fā)凈企業(yè)顆實施土地荷開發(fā)蚊的，告由開錘發(fā)企壺業(yè)負丈責籌燒措資抗金、悟辦理艱規(guī)劃綁、項承目核幫準、傲征地柿拆遷村和大鄙市政蠻建設(shè)扮等手偉續(xù)并持組織致實施俘。招要標底鉆價包泛括土贏地儲哨備開鴉發(fā)的鉗預(yù)計舊總成萄本和棵利潤蜂，利挨潤率煙不高輩于預(yù)藝計成捧本的8%。根據(jù)僵國家畢政策差規(guī)定尿及目位前土猛地開販發(fā)情步?jīng)r，證可以旁將土功地開呈發(fā)?；锸椒衷O(shè)為政府主征導(dǎo)型和市場餅化運活作型兩種基療本模式箏。1.政府主笛導(dǎo)型政府主儲導(dǎo)型開覺發(fā)模式殼是指由熟土地儲后備中心貍完全負販責或由裹政府指具定特定棄的開發(fā)活企業(yè)進就行土地辯一級開象發(fā)。主要包釀括兩種盼情形：①成立炒土地儲肆備中心男，由其旱完成全罪部土地刻開發(fā)工飲作，資周金可以販由政府閃通過財陪政撥款池來獲得偏或銀行唇融資等辯其他方壓式獲得默。②政府領(lǐng)扣導(dǎo)下的渾市場運發(fā)作：由政偵府授顏權(quán)直炭屬的悔大型園企業(yè)泰進行驕土地撲一級灑開發(fā)舅，土少地開歌發(fā)機壯構(gòu)隸姿屬于哨政府驚，代凝表土舅地儲曠備中囑心行錢使土吃地儲眉備職果能。2.市場化對運作政府館負責瞎土地喉一級滋開發(fā)幫的招否投標嫩工作蚊，所拐有有刷資質(zhì)較的企見業(yè)均抬可參鉤加招島投標斤，由蟲中標凳企業(yè)巡壽完成打土地挺開發(fā)問，政皆府實斤施監(jiān)節(jié)督。這種耀模式適通過發(fā)市場叉化的測運作辜，能桶充分揪利用敏社會弱力量遲實施免土地蹈開發(fā)貿(mào)。開發(fā)企購業(yè)自行浮組織融棟資，全刊部風(fēng)險瓶和責任咐都由其富自行承商擔，這畏就會大彈大增加密開發(fā)企坊業(yè)的融斑資難度喪。所有笨融資澡的責蔽任全定部由均開發(fā)問企業(yè)怪承擔便，一言旦資小金鏈潮出現(xiàn)牙斷裂內(nèi)，不階僅使扛得開林發(fā)企涉業(yè)無安法按增合同毒規(guī)定島及時烘、順歲利地只完成渴土地超一級指開發(fā)假的任盈務(wù)，立而且駛還會培危及界企業(yè)褲自身刺的生給存。相對伴于融叢資問露題以縫及各惠種風(fēng)竹險，8%的利儉潤率袖對開叛發(fā)企龍業(yè)的怎吸引耳力并銷不大糕。土地侮一級言開發(fā)眉的市選場化院模式猜曾經(jīng)凍一度飽被推喬崇，暴但由撈于資差金問擴題、嚇可控甘性問虎題、茶公平擋競爭灶問題凱和政棉企職褲責不表分問括題，合北京騰市土箱地一素級開贊發(fā)的政府主滋導(dǎo)型和熊市場化貴相結(jié)合的模艘式逐析漸被政府主騎導(dǎo)型所取代丈。北京市撲土地一務(wù)級開發(fā)羅不同主登體占比四分析表2007200820092010招投標企業(yè)占比（%）31低于30低于200土地儲備中心及國企占比（%）69不低于70不低于80100因此魚，在廁市場友化運屠作過材程中混，政仿府也吩要發(fā)窄揮其巡壽主導(dǎo)啞作用儲。一方面卵政府要昌加強對唐成本的耕審核、賄控制和節(jié)全過程解監(jiān)管；另一線方面姿，要部建立靠收益陣合理插分配謎制度琴。對于漫土地動出讓借增值朽部分潛，可疊以按啦照投撇資主切體和遙收益曾主體霧實行室“利粘益共凍享、蹄風(fēng)險魚共擔順”的早原則荷，將哈增值棕部分霜按比佳例進蘋行分田配。蹄分配槐給一咸級開柔發(fā)企枯業(yè)的西增值同部分筋作為筍補充沉給企額業(yè)下董一輪織的土愿地一舒級開重發(fā)資蒸金，鴉對該餓部分貍資金頸實行攻封閉膽運行頁、專挺項使堪用、滲專戶停管理典、全矛過程艦監(jiān)管謊。不同的睛開發(fā)融綢資模式欺存在不疏同的特譽點，選箭擇哪種沉模式主法要考慮重是否有莫利于進家行融資炕、是否恨有利于勇提高資館源運行鴿效率、晌是否有愛利于增賤強招商殃能力。隨著外桶部環(huán)境紫的變化屑和自身暢能力的富增減，朗可以適易時地調(diào)壁整開發(fā)雙模式，堵使其更魯有效。1.以政府寨為損益壯主體的倚開發(fā)模矮式蘇州做由法：新區(qū)政忍府委托指蘇新集蘿團公司怪融資、返征地、慢配套，午政府出增讓土地臭，并將火土地出寒讓金支抖付征地竊成本、息財務(wù)費潤用，回績購基礎(chǔ)嗽設(shè)施資穩(wěn)產(chǎn)，不肉足的部恰分逐年爽用財政憶收入彌呢補。蘇逮新集團形公司是反融資主金體，而撕新區(qū)政挑府是損冊益主體駐。重慶久做法獲：建立政沒府全資甜的土地儲謀備中心，由該傅中心以蛾規(guī)劃土想地未來飾的土地逼出讓金熟作為質(zhì)諸押，向們銀行借絹款，由或中心征標地，并授委托有勞關(guān)公司便進行配顏套，中印心代表輕政府出轉(zhuǎn)讓、拍架賣土地雪。不同融兩資模式纖案例企業(yè)融資開發(fā)政府出讓土地成本費用土地收益支付成本、回購資產(chǎn)2.以企擱業(yè)為帆損益稍主體敬的開作發(fā)模播式西安做俯法：西安高憲新區(qū)在鏡“一次幟創(chuàng)業(yè)”斜期間也愚采用了踢以高科爽集團公沈司進行務(wù)土地一俊級開發(fā)潔的模式狼，高科彼集團公基司向銀緊行融資裁并開發(fā)杠土地，午以政府襯的名義風(fēng)出讓土蔑地，管澤委會（碌代表政勤府）除晃必要的您財政支輕出外，店將土地樹出讓金址和節(jié)余口的財政尤收入都墻投入高躁科集團腳公司用妨于土地駕的滾動微開發(fā)。大連濟做法襖：大連軟缺件園是排由私營零企業(yè)組須建的大款連軟件抹園開發(fā)逐有限公辛司負責買開發(fā)的肺。該園克區(qū)的良歲性運營槳取決于氧三方面棚因素：豆一是獨俱特的行路業(yè)定位則，二是騰政府的葵大力支兩持，大套連市政腎府把軟仙件作為含支柱產(chǎn)義業(yè)，投哄入了許桐多資源偵。三是瘡良好的緣瑞地段使圓得園區(qū)克有可能酬獲得較爺好的房肆地產(chǎn)開縮慧發(fā)收益稿，以支災(zāi)撐園區(qū)溫的良性竊發(fā)展。企業(yè)融獄資開發(fā)企業(yè)結(jié)出讓裕土地成本奴費用土地收河益政府漫財政問支出四、嬸各開英發(fā)區(qū)撞土地盛開發(fā)烈及投活融資揉體制隙案例天津搏泰達數(shù)投資嗓控股處有限擴公司是天榆津經(jīng)喊濟技理術(shù)開積發(fā)區(qū)斜的投節(jié)資開警發(fā)主染體。公司休基本囑情況20朋01年天津茫開發(fā)區(qū)袋改制開底發(fā)區(qū)總燭公司，頑重組泰柿達集團結(jié)、建設(shè)鍋集團成樂立泰達箱控股。截止到201柜0年三摩季度跟，總江資產(chǎn)儉為15戴87旋.5驚5億元，凈資遣產(chǎn)為27討2.將21億元。擁有泰慮達集團版、泰達朵建設(shè)集案團等15家全遺資子縱公司遇；泰達害股份尾、津便濱發(fā)宗展、歪濱海折能源撥等5家上市津公司；濱海快阻速、天忌津鋼管利集團等30余家控翼股公司響；渤海僚銀行瞧、渤查海財?shù)a(chǎn)保鵝險、掙恒安寧標準耳人壽灰等40余家派主要版參控媽股子諸公司帆。發(fā)展歲路徑公司遵紙循的是楊“做大——做強——做實輝”的先發(fā)展饒道路誓。成立末后的非成效在成訓(xùn)立后亭的5年內(nèi)振泰達忠控股佛融通減了超考過80啄0億以上的蘆資金，途在開發(fā)躍區(qū)擴張免發(fā)展期當極大地短促進了收區(qū)域建酒設(shè)和區(qū)飲內(nèi)產(chǎn)業(yè)售企業(yè)發(fā)馳展。天津經(jīng)安濟技術(shù)爆開發(fā)區(qū)天津梢經(jīng)濟枝技術(shù)苦開發(fā)搏區(qū)泰達碎控股公用事業(yè)專營領(lǐng)域200億元水電牧氣熱軌道斯交通道路唉橋梁垃圾敲發(fā)電何、污鳳水處尤理、舉海水牲淡化城市開發(fā)運塊營實業(yè)投資金融產(chǎn)業(yè)服務(wù)感業(yè)46留0億元開發(fā)配塌套，泰蠅達集團點等39李0億元天津鉤鋼管淋、航爺母游特樂場網(wǎng)等40億元渤海銀疾行、證趣券信托袖等酒店、堪會館、嚷足球場蕉等區(qū)域開發(fā)圍海造午地、收罵購海岸吊線、灘寺涂進行牢臨海新菠城、旅教游區(qū)開跳發(fā)天津開展發(fā)區(qū)投競?cè)谫Y平偽臺三階畏段資金大嘴循環(huán)：財政旨資金所、土越地出稼讓金鈔、銀切行貸譽款捆開綁，臨用于制建設(shè)況和還河本付控息資源大犁循環(huán)：1、以上市唱公司為減平臺進勵行資源技重組，大通過注雄入優(yōu)質(zhì)戰(zhàn)資產(chǎn)、離資產(chǎn)置躲換等方戀式推動顆上市，限發(fā)揮資藥本放大朽效應(yīng)2、通過危上市融咽通資金蒼，用資狼金去獲棟取更多礦的資源蜜，開發(fā)落建設(shè)進帥行培育3、培育卡優(yōu)質(zhì)資象產(chǎn)再裝煤入上市徹公司獲挎取新一盲輪的發(fā)忌展資金凱，以此域?qū)崿F(xiàn)資博源循環(huán)資本插大循攀環(huán)：1、組薦合政圖府、期企業(yè)身、社惱會資鵲源壯屠大融借資平遍臺2、拓鋪寬融固資渠纏道，啊擴大張直接虛融資年，撬相動間飾接融去資，溫實現(xiàn)李資本乓循環(huán)123（1）園區(qū)涌開發(fā)的招“雙主連體模式鋼”：政膠府組織堆推動+主力銀艙行金融葡支持政府跟出函院指定(特許)地塊的土地省開發(fā)窗權(quán)、秤土地杯出讓忌收益畏權(quán)授告予開艷發(fā)公樹司；開發(fā)公誘司將獲們得的土喬地出讓壘收益權(quán)壓質(zhì)押，銳獲取貸飽款。園區(qū)垮承諾肥給予膜開行留對園渠區(qū)未促來5年內(nèi)稀政府烘計劃演或規(guī)涂劃的鵝項目航優(yōu)先晶提供嘩貸款纖的權(quán)敲利，涼以及塊對后洽續(xù)融啟資服構(gòu)務(wù)（耀債券淹承銷肺、財迫務(wù)顧旅問）計享有譽優(yōu)先北權(quán)。蘇州工劑業(yè)園區(qū)蘇州叫工業(yè)框園以中新唯蘇州月工業(yè)亡園區(qū)巡壽開發(fā)匪公司為主導(dǎo)自進行園捧區(qū)開發(fā)流和招商瘡引資，香管委會刪負責政責府行政縣和社會棵管理職潛能。（2）園區(qū)需引導(dǎo)基場金20史06年3月22日，國突內(nèi)第一愚只創(chuàng)業(yè)滾投資引您導(dǎo)基金——“蘇察州工鬧業(yè)園許區(qū)創(chuàng)鈔業(yè)投尿資引姓導(dǎo)基自金”薦在蘇艇州工塑業(yè)園朋區(qū)成頸立。（3）債睛權(quán)融險資方彩式20稱03年11月蘇州晨工業(yè)園未區(qū)地產(chǎn)青經(jīng)營管妹理公司瞎發(fā)行10億元的擠企業(yè)債封券。200位8年4月蘇州辦工業(yè)園嚇國有資激產(chǎn)控股蘆有限公冶司發(fā)行10億元近的短葵期融雷資券。2009年蘇稀州工赤業(yè)園陜創(chuàng)業(yè)傻投資題有限稈公司果發(fā)行5億元蝕公司茂債券角。（4）中壟小企牙業(yè)“您統(tǒng)貸將平臺談”園區(qū)財鐵政撥付20今00萬元暗委托逮定向盼投資續(xù)成立傅“融摸風(fēng)管遭理”并，以肌“統(tǒng)挑貸平到臺”規(guī)的形苗式向躁國開炕行申盡請了侮首期300貿(mào)0萬元貌的5年期貸別款。政府提駛供一定腥的貼息壤和風(fēng)險觸補償政門策，融治創(chuàng)擔保慎公司負愛責“融賭風(fēng)管理悄”的日圓常經(jīng)營。資金通嚴過融創(chuàng)墨擔保專變業(yè)的評魔審及管擊理手段僅，以委沖托貸款注的方式瘡，用于妄對集成慢電路設(shè)階計、通邪信、生評物醫(yī)藥萍、光電般、軟件背、動漫姐等高新透技術(shù)企知業(yè)在啟隙動階段奧的的投峽入。已有賺多家要企業(yè)嫩在“雕統(tǒng)貸術(shù)平臺豎”的純資金昨支持撞下取族得長升足進船步，長并獲瞞得了VC的資金王投入。蘇州工押業(yè)園區(qū)蘇州芝工業(yè)劉園區(qū)老撾梢萬象旁特殊制經(jīng)濟漁區(qū)項煙目，都首次援把開菜發(fā)區(qū)糞建設(shè)尼經(jīng)驗沿“打秀包”助輸送冠海外汗，國宜家開質(zhì)發(fā)銀眼行提皺供中當方建聽設(shè)老溉撾20牌09年東炸南亞鐵運動稠會場舊館并瓜開發(fā)且萬象服市周栗邊10平方公繡里土地吐的資金苗支持。免費建葉設(shè)萬象笛體育場10平方濾公里蝦萬象倍新城獨的開饅發(fā)權(quán)云南建電工蘇州工柿業(yè)園國家開冤發(fā)銀行廣州老撾中國園區(qū)開需發(fā)、騰撕籠換鳥制造聾業(yè)外烈移資金資金