2023房地產(chǎn)估價(jià)師-不同類型房地產(chǎn)估價(jià)（精選試題）

PAGEPAGE1房地產(chǎn)估價(jià)師-不同類型房地產(chǎn)估價(jià)1、某房地產(chǎn)占地面積2580m2，建筑面積9440m2，每層建筑面積2360m2。其中，一、二層為出租商鋪，三、四層為出租住房。為了估價(jià)其市場買賣價(jià)格，估價(jià)人員運(yùn)用收益法對一層的出租商鋪進(jìn)行了估價(jià)（估價(jià)方法正確），確定其價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)格為12666元/m2。根據(jù)當(dāng)?shù)厣虡I(yè)用房樓層價(jià)格變化規(guī)律（一、二層差價(jià)2%，二、三層差價(jià)5%，三、四層差價(jià)2%），判斷出二層價(jià)格為12309元/m2，三層價(jià)格為11694元／m2，四層價(jià)格為11460元/m2，從而得出估價(jià)對象房地產(chǎn)的市場價(jià)格為：（12566+12309+11694+11460）×2360=113348440（元）。試問：如此確定的最終結(jié)果是否正確？為什么？

2、（指錯(cuò)題）北京某住宅樓在建工程抵押價(jià)值評估報(bào)告（封面、目錄、注冊房地產(chǎn)估價(jià)師聲明略）致委托方函北京××房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司：承蒙貴公司委托，公司對位于北京市××區(qū)××鄉(xiāng)××新村一期（×××苑）B5#、B7#住宅樓在建工程及土地使用權(quán)價(jià)格進(jìn)行了評估，為貴公司以估價(jià)對象在金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行抵押貸款提供參考依據(jù)。估價(jià)對象如下：一、土地使用權(quán)狀況土地使用證號：京海國用（2002出）字第××號

3、××置業(yè)公司部分房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告（節(jié)選）一、委托人（略）二、估價(jià)機(jī)構(gòu)（略）三、估價(jià)目的為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。四、估價(jià)對象

4、某鎮(zhèn)房屋征收評估報(bào)告封面（略）致估價(jià)委托方函甲縣房屋征收辦公室：受貴辦的委托，我所派出以注冊房地產(chǎn)估價(jià)師××為項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的評估工作組，遵循為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償提供依據(jù)，評估被征收房屋價(jià)值的估價(jià)目的，對位于甲縣乙鎮(zhèn)丙、丁、戊三條街征收區(qū)域A、B段范圍內(nèi)的被征收房屋及該征收區(qū)域內(nèi)扣除國家收益后的出讓住宅用地使用權(quán)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)為2021年11月10日的公開市場價(jià)格進(jìn)行了評估。本次評估房屋共××戶（含公建房屋），被征收房屋總建筑面積44040.543m2?！斗课菡魇諞Q定公告》（甲縣建拆字［××］第××號）。本次評估被征收房屋所占宗地總面積30608.09m2。詳見估價(jià)結(jié)果一覽表。

5、現(xiàn)需要對某幢商住綜合樓進(jìn)行抵押估價(jià)，請寫出估價(jià)技術(shù)路線。

6、某房地產(chǎn)占地面積2580m2，建筑面積9440m2，每層建筑面積2360m2。其中，一、二層為出租商鋪，三、四層為出租住房。為了估價(jià)其市場買賣價(jià)格，估價(jià)人員運(yùn)用收益法對一層的出租商鋪進(jìn)行了估價(jià)（估價(jià)方法正確），確定其價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)格為12666元/m2。根據(jù)當(dāng)?shù)厣虡I(yè)用房樓層價(jià)格變化規(guī)律（一、二層差價(jià)2%，二、三層差價(jià)5%，三、四層差價(jià)2%），判斷出二層價(jià)格為12309元/m2，三層價(jià)格為11694元／m2，四層價(jià)格為11460元/m2，從而得出估價(jià)對象房地產(chǎn)的市場價(jià)格為：（12566+12309+11694+11460）×2360=113348440（元）。試問：如此確定的最終結(jié)果是否正確？為什么？

7、關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)或本質(zhì)的說法，正確的是（）。

A.房地產(chǎn)估價(jià)是評估房地產(chǎn)的價(jià)格而不是價(jià)值

B.房地產(chǎn)估價(jià)是模擬市場定價(jià)而不是代替市場定價(jià)

C.房地產(chǎn)估價(jià)是一種價(jià)格保證而不是僅提供參考意見

D.房地產(chǎn)估價(jià)有誤差且不能把誤差控制在合理范圍內(nèi)眾

8、下列房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)中，不屬于鑒證性估價(jià)的是（）。

A.為人民法院強(qiáng)制拍賣房地產(chǎn)確定保留價(jià)提供參考

B.為房地產(chǎn)損害雙方當(dāng)事人確定賠償金額提供參考

C.為上市公司涉及房地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)交易確定交易價(jià)格提供參考

D.為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在建設(shè)用地使用權(quán)指標(biāo)出讓中確定投標(biāo)報(bào)價(jià)提供參考

9、某住宅樓因鄰近施工項(xiàng)目而出現(xiàn)基礎(chǔ)不均勻沉降，該住宅樓總建筑面積為10000M2，共有100套住房，有100戶居民。經(jīng)評估，該住宅樓在未受損情況下的市場價(jià)格為5000元/M2，平均每套住房的市場租金為1500元/月，在受損情況下的市場價(jià)格為4500元/M2；如果對該住宅樓進(jìn)行修復(fù)，恢復(fù)工程費(fèi)為150萬元，并需居民搬遷和在外臨時(shí)安置6個(gè)月，搬遷費(fèi)平均每戶每次1300元；該住宅樓修復(fù)后，會(huì)因曾受損而導(dǎo)致心理減價(jià)5%，關(guān)于該住宅樓修復(fù)和損害賠償?shù)恼f法，正確的是（）。

A.該損害在經(jīng)濟(jì)上是可修復(fù)的

B.修復(fù)所能帶來的價(jià)值增加額為500萬元

C.該住宅樓在不修復(fù)情況下的價(jià)值減損額為500萬元

D.在不修復(fù)情況下平均應(yīng)給予每戶的賠償金為6.5萬元

10、關(guān)于房地產(chǎn)位置固定性的說法，錯(cuò)誤的是（）。

A.房地產(chǎn)位置固定性決定了房地產(chǎn)市場是一個(gè)地區(qū)性市場

B.房地產(chǎn)位置固定性意味著房地產(chǎn)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置也固定不變

C.房地產(chǎn)位置固定性決定了任何一宗房地產(chǎn)只能就地開發(fā)、利用或消費(fèi)

D.房屋平移技術(shù)不能完全改變房地產(chǎn)位置固定這一特性

11、關(guān)于估價(jià)對象狀況描述的說法，正確的是（）。

A.對估價(jià)對象范圍的描述就是說明其四至

B.對建筑物外觀的描述應(yīng)說明其周圍環(huán)境和景觀

C.對建筑物實(shí)物狀況的描述應(yīng)說明建筑物朝向和樓層

D.對土地開發(fā)程度的描述應(yīng)說明到達(dá)地塊紅線的基礎(chǔ)設(shè)施完備程度

12、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)欲取得一宗以掛牌方式出讓的建設(shè)用地使用權(quán)，委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評估其可接受的最高價(jià)，該估價(jià)應(yīng)采用的價(jià)值類型為（）。

A.市場價(jià)值

B.投資價(jià)值

C.謹(jǐn)慎價(jià)值

D.在用價(jià)值

13、采用成本法評估某新建商品房的價(jià)值，測算出的建筑物重置單價(jià)為3200元/M2，土地重新取得單價(jià)為2100元/M2，容積率為2，建筑密度為40%。該商品房的單價(jià)為（）元/M2。

A.3700

B.4040

C.4250

D.5300

14、某套商品住宅現(xiàn)房的建筑面積為100M2，類似商品住宅現(xiàn)房的月租金凈收益為1000元/套，年折現(xiàn)率為6%，類似商品住宅期房的市場價(jià)值為5000元/M2，尚需10個(gè)月才能入住，風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償為現(xiàn)房市場價(jià)值的5%。該套商品住宅現(xiàn)房的市場價(jià)值為（）元/M2。

A.4653

B.5347

C.5352

D.5366

15、列房地產(chǎn)中，一般情況下，價(jià)格對樓層最為敏感的是（）。

A.商業(yè)用房

B.住宅

C.寫字樓

D.工業(yè)用房

16、下列房地產(chǎn)價(jià)格影響因素中，不屬于經(jīng)濟(jì)因素的是（）。

A.居民收入增加

B.房產(chǎn)稅征收

C.人民幣升值

D.居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)上升

17、在房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)中，合法原則的運(yùn)用主要體現(xiàn)在（）。

A.估價(jià)主體資格需依法取得

B.估價(jià)對象狀況需依法判定

C.估價(jià)對象收益需依法確定

D.估價(jià)方法需依法選用

18、下列估價(jià)基本事項(xiàng)中，首先應(yīng)予以明確的是（）。

A.估價(jià)目的

B.估價(jià)時(shí)點(diǎn)

C.估價(jià)對象

D.價(jià)值類型

19、相似的房地產(chǎn)之間之所以價(jià)格相互牽制、相互接近，是因?yàn)橄嗨频姆康禺a(chǎn)之間具有（）。

A.異質(zhì)性

B.排他性

C.替代性

D.互補(bǔ)性

20、某宗房地產(chǎn)某年1月1日的成交價(jià)格為1000美元/M2，同年1月1日至9月1日類似房地產(chǎn)以人民幣為基準(zhǔn)的價(jià)格平均每月比上月增加80元/M2，該年9月1日該房地產(chǎn)以美元計(jì)算的正常價(jià)格為（）美元/M2，（假設(shè)該年1月1日的匯率為1美元兌換6.7元人民幣，9月1日的匯率為1美元兌換6.4元人民幣）。

A.1051

B.1096

C.1100

D.ll47

21、某套住宅的使用面積為100M2，成交總價(jià)為80萬元，其中附帶家具和電器的價(jià)值為2萬元，成交價(jià)款在成交當(dāng)日支付50%，余款一年后支付；假設(shè)年折現(xiàn)率為6%，使用面積與建筑面積的比率為75%，則在成交當(dāng)日以建筑面積計(jì)算的該住宅“純粹”房地產(chǎn)的實(shí)際交易價(jià)格為（）元/M2。

A.5680

B.5830

C.5850

D.7574

22、宗房地產(chǎn)的成交價(jià)格比正常價(jià)格低8%，買賣雙方約定所有交易稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)。當(dāng)?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)交易中賣方和買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)分別為正常價(jià)格的5%和3%?，F(xiàn)將該房地產(chǎn)交易實(shí)例選作可比實(shí)例，其相應(yīng)的修正系數(shù)為（）。

A.103.26%

B.105.43%

C.112.06%

D.ll4.42%

23、某類房地產(chǎn)2021年1月的市場價(jià)格為4230元/M2，2021年9月的市場價(jià)格為4654元/M2。根據(jù)上述數(shù)據(jù)，2021年1月至9月，該類房地產(chǎn)市場價(jià)格的平均環(huán)比月上漲率為（）。

A.1.07%

B.1.11%

C.1.2%

D.1.25%

24、某宗房地產(chǎn)的報(bào)酬率為7%，收益年限為40年條件下的市場價(jià)值為5500元/M2；若報(bào)酬率為8%，收益年限為30年，則該房地產(chǎn)的市場價(jià)值為（）元/M2。

A.4644

B.5192

C.5308

D.5500

25、某商業(yè)用途房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為30萬元，此后每年的凈收益在上一年的基礎(chǔ)上減少24萬元，該房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限為（）年。

A.10

B.12.5

C.13.5

D.40

26、已知一年期國債年利率為3.31%，貸款年利率為5.43%，投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率為2.23%，管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償率為1.32％，缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償率為1.42%，投資帶來的優(yōu)惠率為0.5%，利用累加法計(jì)算的報(bào)酬率為（）。

A.7.78%

B.8.28%

C.13.21%

D.14.21%

27、有效毛收入乘數(shù)法沒有考慮估價(jià)對象與類似房地產(chǎn)在（）方面的差異。

A.房地產(chǎn)租金以外的收入

B.運(yùn)營費(fèi)用率

C.空置率

D.可出租面積的比率

28、某房地產(chǎn)在未來6年均可以獲得穩(wěn)定的年凈收益為50萬元，預(yù)測在這6年內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)值將上漲20%，報(bào)酬率為10%，若采用直接資本化法評估該房地產(chǎn)的市場價(jià)值，則資本化率為（）。

A.6.67%

B.7.41%

C.12.6%

D.13.33%

29、某建筑物的建筑面積為120M2，于9年前建成交付使用，單位建筑面積的重置價(jià)格為3200元/M2，建筑物殘值率為4%，年折舊率為2%，用直線法計(jì)算該建筑物當(dāng)前的成新率為（）

A.78.4%

B.82.0%

C.82.7%

D.85.6%

30、某幢辦公樓應(yīng)配置電梯，但實(shí)際未安裝，現(xiàn)單獨(dú)增加電梯（包括土建工程費(fèi)用、電梯購置與安裝費(fèi)用等）需要100萬元。類似帶電梯的辦公樓的重置價(jià)格為2500萬元，其中電梯配置費(fèi)用為90萬元，扣除因沒有電梯引起的折舊后，該辦公樓的價(jià)值為（）萬元。

A.2400

B.2410

C.2490

D.2500

31、在原劃撥土地上建造的某辦公樓，建成于2001年8月31日，經(jīng)濟(jì)壽命為60年，后于2021年8月31日補(bǔ)辦了建設(shè)用地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用期限為40年（自2021年8月31日起計(jì)），建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后對建筑物按殘余價(jià)值給予補(bǔ)償。2021年8月31日對該辦公樓進(jìn)行評估，經(jīng)測算，該辦公樓的土地重新取得價(jià)格為3000萬元，建筑物重置價(jià)格為4500萬元，殘值率為0。該辦公樓在2021年8月31日的評估價(jià)值為（）萬元。

A.5850

B.6125

C.6510

D.6675

32、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的土地使用期限為50年，項(xiàng)目建設(shè)期為5年，自估價(jià)時(shí)點(diǎn)至建成還需2.5年，建成后的建筑面積為11000M2，年凈收益為350萬元，若報(bào)酬率為7%，折現(xiàn)率為10%，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命與土地使用期限同時(shí)結(jié)束，則建成后的房地產(chǎn)于估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值為（）萬元。

A.3752

B.3806

C.4128

D.4830

33、運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法評估時(shí)，開發(fā)完成后的價(jià)值不適用（）求取。

A.市場法

B.成本法

C.收益法

D.長期趨勢法

34、假設(shè)開發(fā)法的傳統(tǒng)方法中，一般不計(jì)利息的項(xiàng)目為（）。

A.待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值

B.管理費(fèi)用

C.銷售稅費(fèi)

D.購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)

35、采用長期趨勢法估價(jià)時(shí)，決定直線趨勢法公式V=a+bX中的常數(shù)a、b的因素應(yīng)是（）。

A.房地產(chǎn)的歷史價(jià)格資料

B.房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)格資料

C.房地產(chǎn)的未來價(jià)格資料

D.房地產(chǎn)的歷史、現(xiàn)時(shí)和未來價(jià)格資料的總和

36、關(guān)于明確估價(jià)基本事項(xiàng)的說法，錯(cuò)誤的是（）。

A.估價(jià)目的本質(zhì)上由委托人的估價(jià)需要決定

B.估價(jià)時(shí)點(diǎn)由估價(jià)目的決定

C.估價(jià)對象由委托人和估價(jià)目的決定

D.估價(jià)類型由估價(jià)師決定

37、對運(yùn)用各種估價(jià)方法測算估價(jià)對象價(jià)值的要求不包括（）。

A.估價(jià)方法選用恰當(dāng)

B.估價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和技術(shù)參數(shù)選取準(zhǔn)確，依據(jù)或理由充分

C.計(jì)算公式和計(jì)算過程正確無誤

D.各種估價(jià)方法的測算結(jié)果一致

38、關(guān)于估價(jià)資料歸檔的說法，錯(cuò)誤的是（）。

A.估價(jià)師和相關(guān)工作人員不得將估價(jià)資料據(jù)為己有或者拒不歸檔

B.估價(jià)項(xiàng)目來源和接洽情況記錄、估價(jià)報(bào)告、估價(jià)委托合同、實(shí)地查勘記錄、估價(jià)報(bào)告內(nèi)部審核記錄等應(yīng)歸檔

C.估價(jià)檔案自估價(jià)報(bào)告出具之日起計(jì)算滿10年的，即可銷毀

D.估價(jià)機(jī)構(gòu)終止的，其估價(jià)報(bào)告及相關(guān)資料應(yīng)移交當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)（房地產(chǎn)）行政主管部門或者其指定的機(jī)構(gòu)

39、在估價(jià)報(bào)告中合理且有依據(jù)地說明估價(jià)假設(shè)，其主要作用有（）。

A.規(guī)避估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)

B.保護(hù)估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)

C.使評估價(jià)值更接近實(shí)際成交價(jià)格

D.告知和提醒估價(jià)報(bào)告使用人注意有關(guān)事項(xiàng)

E.使委托人能得到其預(yù)期的估價(jià)結(jié)果

40、下列估價(jià)目的中，對已被查封的房地產(chǎn)應(yīng)視為未被查封的房地產(chǎn)來估價(jià)的有（）。

A.房地產(chǎn)抵押估價(jià)

B.房屋征收評估

C.房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)

D.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)

E.房地產(chǎn)投資信托基金估價(jià)

41、決定某類房地產(chǎn)供給量的主要直接因素有（）。

A.該類房地產(chǎn)的價(jià)格水平

B.消費(fèi)者的收入水平

C.該類房地產(chǎn)的開發(fā)成本

D.該類房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平

E.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對未來的預(yù)期

42、下列估價(jià)目的中，對已出租的房地產(chǎn)應(yīng)考慮租約影響的有（）。

A.房地產(chǎn)抵押估價(jià)

B.房屋征收評估

C.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)

D.房地產(chǎn)火災(zāi)保險(xiǎn)估價(jià)

E.房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)

43、下列房地產(chǎn)價(jià)格影響因素中，屬于房地產(chǎn)區(qū)位因素的有（）。

A.稅收政策

B.城市規(guī)劃調(diào)整

C.環(huán)境狀況

D.城市基礎(chǔ)設(shè)施狀況

E.匯率

44、評估一宗房地產(chǎn)的價(jià)值，估價(jià)方法的選用主要取決于（）。

A.估價(jià)對象

B.估價(jià)師對估價(jià)方法的熟悉程度

C.委托人

D.估價(jià)機(jī)構(gòu)資料庫中可用資料情況

E.當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況

45、市場法中選取可比實(shí)例時(shí)，應(yīng)做到可比實(shí)例與估價(jià)對象的（）。

A.區(qū)位相近

B.權(quán)利性質(zhì)相同

C.面積相等

D.檔次相當(dāng)

E.建成年份相同

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