房地產(chǎn)銷售基礎(chǔ)知識及商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識

房地產(chǎn)銷售基礎(chǔ)知識

選擇自信，就是選擇豁達坦然，就是選擇在名利面前方然不動，就是選擇在勢力面前昂首挺

胸，撐開自信的帆破流向前，展示搏擊的風(fēng)采。

房地產(chǎn)銷售基礎(chǔ)知識房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識

一、房地產(chǎn)：房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，也叫"不動產(chǎn)”。

房地產(chǎn)的形態(tài)：1、單純的土地；2、單純的房屋；3、土地和房屋的綜合體。

房產(chǎn)是房屋及其權(quán)利的總稱，地產(chǎn)是土地及其權(quán)利的總稱；

房地產(chǎn)是土地附在土地上不可分割的建筑物，構(gòu)筑物和其他不可分離的物質(zhì)及其權(quán)利構(gòu)成的

財產(chǎn)。（構(gòu)筑物是指不能進入的建筑，如：煙筒、樹、路等）

房地產(chǎn)按類型分為：1、住宅用（70年）；2、生產(chǎn)用（50年）；3、經(jīng)營用（門頭等，50

年）；4、行政用（市政府、法院等，50年）；5、其他用（學(xué)校，博物館等）。二、房地產(chǎn)業(yè)：

從事房地產(chǎn)經(jīng)營管理服務(wù)性企業(yè)的總稱。

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的主要內(nèi)容：

1、土地的開發(fā)和再開發(fā)；2、房屋的開發(fā)和建設(shè)；3、地產(chǎn)的經(jīng)營（包括土地權(quán)的出讓、

轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等）；4、房地產(chǎn)經(jīng)營（包括房屋的買賣、租賃、抵押）；5、房地產(chǎn)中介

服務(wù)（包括信息、測量、律師、經(jīng)紀(jì)、公證等）；6、房地產(chǎn)物業(yè)管理；7、房地產(chǎn)金融（包

括信息、保險、金融投資等）。

二、房地產(chǎn)的特性

1、房地產(chǎn)位置的固定性：土地是自然生成物，位置不可移動,房屋是建筑在土地上的,因

此決定房屋不可移動、固定性，使房地產(chǎn)受地理位置的限制；

2、地域差別性：每一個地區(qū)或者同一地區(qū)不同位置的房地產(chǎn)價值也不相同；

3、房地產(chǎn)的高質(zhì)耐久性；

4、房地產(chǎn)具有保值、增值性，前提是國家的政局穩(wěn)定，由土地性質(zhì)決定，土地有限、不可

再生，但人們對土地的需求日益增大、增加，物以稀為貴，房地產(chǎn)作為龍頭產(chǎn)業(yè)，稅收約占

國民生產(chǎn)總值的10%。

五證兩書

一、《建筑用地規(guī)劃許可證》

建設(shè)單位向土地管理部門申請征用劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)，該項目位置

范圍符合城市規(guī)劃的法律憑證。

二、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》

有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃需求的法律憑證。

三、《國有土地使用證》

經(jīng)土地使用者申請，經(jīng)城市各級人民政府頒布的國有土地使用權(quán)的法律憑證。該證主要載明

土地使用者名稱、土地座落、用途、土地使用面積、使用年限、和“四至"范圍。

四、《建設(shè)工程施工許可證》

建設(shè)單位進行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一，沒有開工證的建筑

屬違章建筑，不受法律保護。

五、《商品房銷售（預(yù)售）許可證》

市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，銷售商品房的批準(zhǔn)性文件

六、“兩書"

《商品房質(zhì)量保證書》、《商品房使用說明書》

名詞解釋

一、基本參數(shù)

派復(fù)式：區(qū)別于躍層，受躍層啟發(fā)，經(jīng)濟型躍層結(jié)構(gòu)（上下不一樣高）；

派錯層：戶內(nèi)樓板面高度不一樣，錯開出有樓梯連接，但未分成兩層，適合大面積住宅；

派進深：一幢建筑物（房子）從前墻皮到后墻皮的距離（長度）；

派開間：住宅的寬度，一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮的長度（3m?3.9m較舒適）；

冰層高：房屋一層的高度，指下層樓板面到上層樓板面的高度（2.9m）;

派靜高：一間房屋內(nèi)樓板面與屋頂?shù)母叨龋?.7m）;

派戶型：根據(jù)家庭人口組成情況和國家規(guī)定的居住面積定額所確定的每戶居室；

派建筑系數(shù)：”建筑占地系數(shù)”的簡稱，指建筑用地范圍內(nèi)所有建筑物占地的面積與用地總

面積之比，以百分率計。用以說明建筑物分布的疏密程度、衛(wèi)生條件及土地利用率。合理的

建筑系數(shù)應(yīng)在節(jié)約用地的原則下，盡可能滿足建筑物的通風(fēng)、采光和防火、防爆等方面的空

間要求，并保證足夠的道路、綠化和戶外活動場地。

X三通一平：通常指施工現(xiàn)場達到：路通、電通、水通，土地平整。

派七通一平：大的開發(fā)區(qū)域需要的施工現(xiàn)場要求：路通、上水通、雨污水通、電力通、通訊

通、熱力通、煤氣通，場地平整。

七、與產(chǎn)權(quán)有關(guān)的概念

派房屋產(chǎn)權(quán)：泛指所有者對財產(chǎn)的占有、使用、收益處分，并排除他人干涉的全能，是物權(quán)

的一種，房屋產(chǎn)權(quán)指房產(chǎn)所有者按照國家法律規(guī)定所有的權(quán)利。

派房屋權(quán)屬登記：指房地產(chǎn)行政主管部門代表政府對房屋所有權(quán)以及上述權(quán)利產(chǎn)生的抵押權(quán)

等房屋他項權(quán)利進行登記，并依法確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系的行為。房屋產(chǎn)權(quán)登記應(yīng)遵循房屋

的所有權(quán)和該房屋占有范圍的土地使用權(quán)權(quán)利主題一致的原則。

派房地產(chǎn)權(quán)登記：通常稱“產(chǎn)權(quán)登記"（包括房屋所有權(quán)登記和房屋他項權(quán)利登記）城鎮(zhèn)房屋

所有權(quán)登記是人民政府為了健全法制，加強城鎮(zhèn)房屋的管理，依法確認(rèn)房屋所有權(quán)的法定手

續(xù)，在規(guī)定疊記范圍內(nèi)的房屋所在地產(chǎn)權(quán)管理部門申請所有權(quán)登記，經(jīng)審查確認(rèn)產(chǎn)權(quán)后，由

房屋管理機關(guān)發(fā)給房屋所有權(quán)證。房屋所有權(quán)登記是房屋產(chǎn)權(quán)管理的主要行政手段，只有通

過房屋所有權(quán)登記，才能對各類房屋產(chǎn)權(quán)實施有效的管理。

X共有產(chǎn)權(quán)：指一家房地產(chǎn)有兩個或兩個以上的權(quán)利主體，即共有人，在實踐中又有按份共

有和共同共有之分。前者是指共有人分別按自己所擁有的份額的大小，對共有房地產(chǎn)享有一

定的利益，并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)；后者是指兩個以上權(quán)利人對全部共有的房地產(chǎn)享受同等的權(quán)

利，并承擔(dān)相等的義務(wù)。

派房屋抵押：產(chǎn)權(quán)所有人以房契作為抵押，取得借款按期付息。房屋產(chǎn)權(quán)仍由產(chǎn)權(quán)所有者自

行管理，債權(quán)人只按期取息，而無使用管理房屋的權(quán)利，待借款還清，產(chǎn)權(quán)人收回房契抵押

即告終結(jié)。

派過戶：即更換房屋承租人姓名。

八、與面積有關(guān)的概念

X建筑面積：建筑物各層面積總和，每層建筑面積按建筑物勒角以上截面計算，包括使用、

輔助面積和結(jié)構(gòu)面積

派公攤面積：

1、公共門廳、過道、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備房等為整座樓服務(wù)的公共用

房和管理用房的建筑面積；

2、各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻墻體水平投影面積的50%

派商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偣妹娣e

派套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積

派使用面積：建筑物各層平面中直接為生產(chǎn)生活使用的凈面積的總和。

派使用面積系數(shù)：用百分率表示，等于總套內(nèi)使用面積之和除以總建筑面積。

派輔助面積：建筑物各層平面樓梯,走道、所占凈面積的總和。

派結(jié)構(gòu)建筑面積：建筑物各層中，外墻、內(nèi)墻、垃圾道、通風(fēng)道、煙囪（均為投影面積）等所

占面積的總和。

派使用率：使用面積與建筑面積之比，用百分?jǐn)?shù)表示。板樓：80%;塔樓75%;寫字樓

70%;商場65%,使用率與人流量密切相關(guān)，人流量大的地方，使用率低。

派實用率：套內(nèi)建筑面積和住宅面積之比。

派商品房銷售面積=套內(nèi)使用面積+分?jǐn)偟墓τ媒ㄖ娣e

派套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺面積

派套內(nèi)墻體面積：公用墻為水平投影面積一半計入非公用墻為水平投影面積計入套內(nèi)使用面

積為室內(nèi)各居室面積，如壁櫥等，以及不包含在結(jié)構(gòu)面積中的煙囪、通風(fēng)道、管道并。

X公攤的公用建筑面積=套內(nèi)面積x公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)

派公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)=公用建筑面積+套內(nèi)建筑面積總和

派公用建筑面積=整棟樓的建筑面積一套內(nèi)建筑面積-不應(yīng)分?jǐn)偟慕ㄖ娣e

派容積率：總建筑面積與所用建筑用地面積（總占地面積）之比。

派建筑覆蓋率：又稱“建筑密度"，是指建筑物基底占地面積與規(guī)劃用地之比。

派綠化率：指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。

派綠地率：指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠蔭面積（包括綠地面積）與規(guī)劃用地面積

之比。

九、與銀行貸款有關(guān)概念

派按褐：是指按褐人將房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓按褐，受益人做為還款保證按褐人在換清貸款后，受益

人立即將所涉及的房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓按褐人，過程中按褐人享有使用權(quán)。

X按褐所用材料：

1、身份證復(fù)印件；2、戶口本復(fù)印件；3、結(jié)婚證復(fù)印件；4、收入證明；5、購房合

同復(fù)印件；6、營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；7、三個月的連續(xù)稅單；

十、經(jīng)濟適用房

我國在1998年房改的同時就實行了經(jīng)濟適用房政策。

派經(jīng)濟適用房享受哪些優(yōu)惠政策

免征城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費和商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)費以及契稅，減半征收水電增客費等各種稅費。建

設(shè)用地采取行政劃撥方式供應(yīng)，優(yōu)先給予辦理有關(guān)手續(xù)。另外，經(jīng)濟適用房建設(shè)管理費只限

于1%?3%,市場利潤被限在3%以下。

派經(jīng)濟適用房價格構(gòu)成

1.住房建設(shè)的征地和拆遷補償安置費；2.審查設(shè)計和前期工程費；3.住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建

設(shè)費；

建設(shè)工程費；

以上4項之和為基礎(chǔ)的1%?3%的管理費。貸款利息、稅金3%以下利潤。商品房除以上

8項外，還有行政事業(yè)性收費（如小區(qū)營業(yè)性配套公建費，人防建設(shè)費等），土地出讓金其利

潤不受限制，由市場決定。

X經(jīng)濟適用房與商品房有什么不同

獲得土地的方式不同，經(jīng)濟適用房建設(shè)用地實行行政劃撥，免交土地出讓金；商品房采用出

讓方式須交納土地出讓金；

成本結(jié)構(gòu)不同；

租售政策不同，經(jīng)濟適用房只售不租，商品房不受限制；購買條件和對象不同，經(jīng)濟適用房

享受政府優(yōu)惠，其購買對象是特定的，只供給城鎮(zhèn)中低收入家庭，因而要實行申請審批制

度，商品房購買對象和條件不受限制；

價格政策不同，經(jīng)濟適用房出售實行政府指導(dǎo)價，不得擅自提價出售。商品房出售價格完全

由市場決定。

X經(jīng)濟適用房是什么產(chǎn)權(quán)？與商品房有什么不同？

居民個人購買的經(jīng)濟適用房產(chǎn)權(quán)歸個人；

房屋的產(chǎn)權(quán)分四部分：使用權(quán)、占有權(quán)、處置權(quán)和收益權(quán)，與商品房相比經(jīng)濟適用房的產(chǎn)權(quán)

只在收益權(quán)上與它們不同。商品房上市出售后，收益全部歸個人所有

48、對住宅設(shè)計中的層高控制有哪些規(guī)定？

答：多、高層住宅層高為2.80米，不宜高于3.20米，高于3.20米的，應(yīng)報市規(guī)劃局審

核。

49、對高層建筑的面寬控制有哪些規(guī)定？

答：建筑高度大于24米，小于、等于54米的高層建筑,其最大連續(xù)展開面寬不大于80

米。

建筑高度大于54米的高層建筑，其最大連續(xù)展開面寬不大于65米。

50、房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移和風(fēng)險責(zé)任轉(zhuǎn)移的日期有什么規(guī)定？

答：房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移的日期，以房地產(chǎn)交易管理機構(gòu)受理轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人過戶申請的曰期為準(zhǔn)；

但房地產(chǎn)交易管理機構(gòu)審核后作出不予過戶決定的，以轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人再次提出過戶申請的受理

日期為準(zhǔn)。

51、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人“一屋多售”的，應(yīng)承擔(dān)什么責(zé)任？

答？房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人就同一房地產(chǎn)與第三人簽訂轉(zhuǎn)讓合同，造成多個轉(zhuǎn)讓合同并存的，稱為

“一屋多售"。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人“一屋多售”的，轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)按照購房人辦理房地產(chǎn)交易過戶手

續(xù)的先后順序履行合同。對無過錯的第三方造成的損失，由轉(zhuǎn)讓人承擔(dān)賠償責(zé)任。

52、選購住房時，如何確定需購住房的功能和面積大?。?/p>

答：一般來說，選購住房的目的有兩種，一是購房用于自住，二是購房用于投資。購房用于

自住一般也有兩種情況，一種是購房后準(zhǔn)備長期居住，即所謂“一步到位"；另一種是購房

用于過渡性居住，即所謂分步到位，逐步改善。購房后準(zhǔn)備長期居住的，購房時應(yīng)有前瞻

性，在購房能力許可的情況下，適當(dāng)超前，如三口之家宜購買三室戶（或以上）戶型，其中

至少應(yīng)有一間工作室，面積大小直接關(guān)系到房屋的總價，一定要視經(jīng)濟能力而定。購房用于

過渡性居住，一般對功能、面積的考慮，只要未來3-5年內(nèi)夠住用即可，除此之外，還應(yīng)

考慮未來幾年較容易轉(zhuǎn)讓變現(xiàn)或較易出租。

53、如何選擇貸款方式和確定貸款總額？

答：目前我國住房貸款還款方式有兩種，一種是“等額本金還款法”，另一種是“等額本息

還款法"?！钡阮~本息還款法”還款本息總額略高于“等額本金還款法”，但較適合近期能

承受，而預(yù)期收入較穩(wěn)定或有所增加的居民；”等額本金還款法”前期償還金額較大，以后

逐年減少，較適合現(xiàn)在收入較高，預(yù)期收入可能減少的居民。

54、房屋使用人能否參加業(yè)主大會或業(yè)主代表大會？

答：業(yè)主大會或業(yè)主代表大會應(yīng)按幢邀請或者按業(yè)主人數(shù)的一定比例邀請非業(yè)主的房屋使用

人列席會議。列席會議的成員沒有表決權(quán)。

55、物業(yè)管理服務(wù)收費包括哪些項目？

答：物業(yè)管理服務(wù)收費包括下列項目：

（1）管理費，用于物業(yè)管理區(qū)域的日常管理，包括物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的巡視、檢查、物業(yè)

維修、更新費用的帳務(wù)管理，物業(yè)檔案資料的保管和其他有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)；

（2）房屋設(shè)備運行費，用于電梯、水泵等房屋設(shè)備運行服務(wù)所需的費用；

（3）保潔費，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)曰常保潔服務(wù)所需的費用；

（4）保安費，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)曰常安全保衛(wèi)服務(wù)所需的費用；

（5）維修費，用于物業(yè)維修服務(wù)所需的費用。

上述第（1）、（2）、（3）、（4）項費用按月分項計算，第（5）項費用按實際維修項

目計算。

56、什么叫房地產(chǎn)開發(fā)？

答：房地產(chǎn)開發(fā)是通過土地、建筑材料、市政設(shè)施、公共配套設(shè)施、勞動力、資金和專業(yè)人

員經(jīng)驗等諸多方面的資源的組合使用而為人類提供居住空間，并改變?nèi)祟惿娴奈镔|(zhì)環(huán)境的

一種活動。

57、什么是住宅配套設(shè)施？

答：住宅配套設(shè)施，指為城鎮(zhèn)居民創(chuàng)造衛(wèi)生、安全、寧靜、舒適的居住環(huán)境而必需的住宅附

屬設(shè)施。住宅配套設(shè)施是由多系統(tǒng)組成的，按其服務(wù)層次，應(yīng)包括以下內(nèi)容：

(1)住宅基本生活單元的配套設(shè)施。人口規(guī)模為3千人左右的住宅群，其配套設(shè)施應(yīng)

有居民服務(wù)站、小商店、文化室、兒童游樂場等；

(2)住宅小區(qū)的配套設(shè)施。人口規(guī)模在1萬人左右的住宅群，其配套設(shè)施包括托兒所、

幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、儲蓄所、郵電所、運動場、糧店、煤店、百貨店、副食品店、菜店、

飲食店、理發(fā)店、小修理門市部、綜合商店、自行車棚、廢物回收站、居委會、變電所、公

共廁所、垃圾站等；

(3)住宅區(qū)的配套設(shè)施。人口規(guī)模在4至5萬人左右，其配套設(shè)施包括醫(yī)院、門診部、

銀行、辦事處、郵電支局、電影院、科技文化館、青少年之家、運動場、多種與生活有關(guān)的

商店、街道辦事處、派出所、商業(yè)管理機構(gòu)、房屋管養(yǎng)段等；

(4)市政公用設(shè)施。指在全市范圍內(nèi)住宅配套的設(shè)施，包括城市公用事業(yè)和城市公用設(shè)

施。

前者指城市自來水、煤氣、供熱、公共交通；后者指市政工程設(shè)施、園林綠化設(shè)施、

公共衛(wèi)生設(shè)施等。

58、什么叫契稅？

答：契稅是在房地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時向政府交納的稅金，是國家財政的一項稅收。

59、什么是商品房成本？

答：指在商品房生產(chǎn)過程中實際消耗的生產(chǎn)資料價值和勞動者為自己勞動所創(chuàng)造的價值，以

及商品房用地的征拆遷補償費。

60、什么叫伸縮縫？

答：伸縮縫是指為防止建筑物構(gòu)件由于氣候溫度變化(熱漲、冷縮)，使結(jié)構(gòu)產(chǎn)生裂健或破

壞而沿房屋長度方向的適當(dāng)部位豎向設(shè)置的一條構(gòu)造縫。伸縮舞是將基礎(chǔ)以上的建筑構(gòu)件如

墻體、樓板、屋頂(木屋頂除外)等分成兩個獨立部分，使建筑物沿長方向可做水平伸縮。

縫寬一般在200-400mm。

61、什么叫防水層？

答：為了防止雨水進入屋面，地下水進入墻體、地下室及地下構(gòu)筑物，室內(nèi)用水滲入樓面及

墻面等而設(shè)的材料層。防水層按部位不同分為屋面防水層、樓面防水層及地下室防水層等，

按使用材料不同分為油氈防水層、塑料防水層、橡膠防水層、豆石混凝土防水層、防水砂漿

防水層、鋼板防水層、涂料防水層等。

62、什么叫違約金？

答：違約金是指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定，應(yīng)該付給對方的一定數(shù)量的貨市。這是

違約方承擔(dān)違約責(zé)任的法定方式之一，是目前普遍采用的方法。違約金是對違約方的一種經(jīng)

濟制裁，具有懲罰性和補償性，但主要體現(xiàn)懲罰性。只要當(dāng)事人有違約行為且在主觀上有過

錯，無論是否給對方造成損失，都要支付違約金。違約金的設(shè)置，主要是為了用經(jīng)濟制裁的

手段督促合同雙方嚴(yán)格信守合同條款和履行合同義務(wù)。在物業(yè)管理過程中，物業(yè)管理企業(yè)不

履行合同行為表現(xiàn)較為明顯，用戶反映也比較強烈；業(yè)主委員會在某些方面未履行合同則較

少直接表現(xiàn)在用戶的面前。如某些費用未能及時付給物業(yè)管理企業(yè)，短時間內(nèi)未給管理帶來

明顯的損失，但肯定會使物業(yè)管理企業(yè)資金周轉(zhuǎn)不靈而直接影響物業(yè)管理整體工作。用違約

金制裁業(yè)主委員會，可能會起防止這類事情發(fā)生的作用。

63、什么叫契約？

答：契約即合同，指當(dāng)事人雙方(或數(shù)方)為了確定各自的權(quán)利和義務(wù)而訂立的共同遵守的

協(xié)議。契約是雙方的法律行為，其成立須雙方意思表示一致。在先的意思表現(xiàn)為要約，在后

的意思表現(xiàn)為承諾?？捎脮?、口頭或其他形式訂立。如買賣、委托、承包、租賃、保管、

借貸等契約(合同)一般只要雙方就主要條款(標(biāo)的、價金,期限以及雙方約定必須遵守的

其他條款)達成協(xié)議即可成立。合法成立的契約有法律約束力，任何一方無合法原因不履行

或不完全履行契約義務(wù)時，對方有權(quán)要求履行或解除契約；并有權(quán)就不履行或延遲履行所造

成的損失請求賠償。

64、什么叫賠償金？

答：賠償金是違約方的違約行為給對方造成損害事實時，單純處罰違約金仍不足以補償其經(jīng)

濟損失，則應(yīng)由違約方支付給對方一定數(shù)額的損失補償費。這是承擔(dān)違約責(zé)任的法定方式。

但這種方式讓違約方承擔(dān)責(zé)任，必須具備3個條件：

(1)當(dāng)事人有違約行為；

(2)當(dāng)事人的違約行為給對方造成損害事實；

(3)當(dāng)事人的違約行為與對方的損害事實之間有因果關(guān)系。

如有些衛(wèi)生服務(wù)未能達到標(biāo)準(zhǔn)和某些用戶生病，兩者之間未必有因果關(guān)系，不能據(jù)此處罰賠

償金。但如因衛(wèi)生服務(wù)太差而造成蚊蠅孽生，環(huán)境惡劣，致使用戶生病，經(jīng)鑒定確實有因果

關(guān)系時，應(yīng)當(dāng)處罰賠償金。

65、什么是住宅用地？

答：住宅用地是指住宅建筑及其配套設(shè)施所占用的土地，如住宅區(qū)、居民點、庭院綠化用地

等。

66、高層住宅設(shè)置消防登高面，應(yīng)符合哪些規(guī)定？

答：高層住宅設(shè)置消防登高面，應(yīng)符合下列規(guī)定：

(1)塔式住宅的消防登高面不應(yīng)小于住宅的1/4周邊長度；

(2)單元式、通廊式住宅的消防登高面不應(yīng)小于住宅的一個長邊長度；

(3)消防登高面應(yīng)靠近住宅的公共樓梯或陽臺、窗；

(4)消防登高面一側(cè)的裙房，其建筑高度不應(yīng)大于5m,且進深不應(yīng)大于4m;

(5)消防登高面不宜設(shè)計大面積的玻璃幕墻。

67、哪些類型的居住區(qū)內(nèi)直設(shè)有消防車道？

答：低層、多層、中高層住宅的居住區(qū)內(nèi)直設(shè)有消防車道，其轉(zhuǎn)變半徑不應(yīng)小于6mo

68、什么樣的住宅必須設(shè)置電梯？

答：七層及以上的住宅或住戶入口層樓面距室外設(shè)計地面的高度超過16m以上的住宅必須

設(shè)置電梯。

69、住宅內(nèi)電梯設(shè)置的標(biāo)準(zhǔn)是什么？

答：十二層及以上高層住宅的每單元設(shè)置電梯不應(yīng)少于兩臺，其中一臺電梯的轎廂長邊尺寸

不應(yīng)小于1.6mo

70、套內(nèi)建筑面積由哪幾部分組成？

答：套內(nèi)建筑面積由以下三部分組成：

(1)套(單元)內(nèi)的使用面積；

(2)套內(nèi)墻體面積；

(3)陽臺建筑面積(應(yīng)算一半)。

71、建筑面積由哪幾部分組成？

答：公用建筑面積由以下兩部分組成：

（1）電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過道、值班警衛(wèi)室以及其他

功能上為整棟建筑服務(wù)的地上部分公共用房和管理用房建筑面積；

（2）套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的

一半。

72、如何計算公用建筑面積？

答：凡已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應(yīng)計入公用建筑面積部分。作

為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積。

公用建筑面積按以下方法計算：

整棟建筑物的建筑面積扣除整棟建筑物各套（單元）套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨立

使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建筑面積，即為整棟建筑物的公用建筑面

積。

73、如何分?jǐn)傆嬎愎媒ㄖ娣e？

答：各套（單元）的套內(nèi)建筑面積乘以公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)，得到購房者應(yīng)合理分?jǐn)偟墓?/p>

用建筑面積。

分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e=公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)X套內(nèi)建筑面積。哪些公用面積不能

分?jǐn)偅?/p>

答：不能分?jǐn)偟墓妹娣e為底層架空層中作為公共使用的機動車庫、非機動車庫、公共開放

空間、城市公共通道、沿街的騎樓作為公用開放使用的建筑面積、消防避難層；為了整棟建

筑物使用的配電房；公民防護地下室以及地下車庫、地下設(shè)備用房等。

計算一半的建筑面積有哪些？

1）有蓋無柱的外走廊、檐廊、掃頂蓋水平投影面積一半計算面積。

2）獨立柱在雨篷，單排柱的車棚、貨棚、站臺等，按其頂蓋水平投影面積的一半計算面

積。

3）未封閉的陽臺，按其水平投影面積一半計算面積。

4）建筑物外有頂蓋，無柱的走廊、檐廊按其投影面積的一半計算面積。

5）建筑物間有頂蓋的架空通廊，按其投影面積的一半計算面積。

74、什么叫建筑施工圖？

答：建筑施工圖，簡稱"建施"。它一般由設(shè)計部門的建筑專業(yè)人員進行設(shè)計繪圖。建筑施

工圖主要反映一個工程的總體布局，表明建筑物的外部形狀、內(nèi)部布置情況以及建筑構(gòu)造、

裝修、材料、施工要求等，用來作為施工定位放線、內(nèi)外裝飾做法的依據(jù)，同時也是結(jié)構(gòu)施

工圖和設(shè)備施工圖的依據(jù)。建筑施工圖包括建筑設(shè)計說明和建筑總平面圖、建筑平面圖、立

體圖、剖面圖等基本圖紙以及墻身剖面圖、樓梯、門窗、臺階、散水、浴廁等詳圖和材料做

法說明等等。

75、什么是土地價格構(gòu)成？

答：土地價格構(gòu)成指城市土地價格由各要素組成。土地價格的構(gòu)成要素主要是土地租金的構(gòu)

成要素。現(xiàn)階段我國城市土地價格的構(gòu)成應(yīng)包括絕對地租、級差地租、土地投資補償和土地

投資利息4個要素。

76、什么是用地許可證？

答：用地許可證指經(jīng)城市規(guī)劃主管部門審批并頒發(fā)的、允許建設(shè)單位或個人使用城市國有土

地或征用集體土地的證件。1984年1月5日國務(wù)院頒發(fā)的《城市規(guī)劃條例》把用地許可證

分為建設(shè)用地許可證和臨時用地許可證兩種，并分別把領(lǐng)取這兩種用地許可證的程序作了具

體的規(guī)定。1989年12月26日第七屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第十一次會議通過的

《中華人民共和國城市規(guī)劃法》于1990年4月1曰起施行，國務(wù)院發(fā)布的《城市規(guī)劃條

例》同時廢止?！冻鞘幸?guī)劃法》不再提建設(shè)用地許可證和臨時用地許可證，而提建設(shè)用地規(guī)

劃許可證。并作了如下規(guī)定：“在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)進行建設(shè)需要申請用地的，必須持國家批準(zhǔn)

建設(shè)項目的有關(guān)文件，向城市規(guī)劃行政主管部門申請定點，由城市規(guī)劃行政主管部門核定其

用地位置和界限，提供規(guī)劃設(shè)計條件，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。建設(shè)單位或者個人在取得

建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，方可向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請用地，經(jīng)縣級以上

人民政府審查批準(zhǔn)后，由土地管理部門劃撥土地?！薄芭R時建設(shè)和臨時用地的具體規(guī)劃管理

辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定?！?/p>

77、什么叫三通一平？

答：三通一平是通路、通電、通水和場地平整的簡稱。這是開發(fā)土地所進行的基礎(chǔ)工程和配

套設(shè)施。

78、什么是開發(fā)商？

答：房地產(chǎn)開發(fā)商是以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營為主體的企業(yè)，它們通過實施開發(fā)過程而獲取利潤。

根據(jù)各企業(yè)的資本的多少，國家又把開發(fā)企業(yè)劃為不同的等級資質(zhì)而進行管理。

79、什么叫聯(lián)合代理？

答：對于功能復(fù)雜的大型綜合性房地產(chǎn)開發(fā)項目或物業(yè)，開發(fā)商經(jīng)常委托聯(lián)合代理，即由兩

家或兩家以上的物業(yè)代理公司共同承擔(dān)項目的物業(yè)代理工作，物業(yè)代理公司之間有分工，也

有合作，通過聯(lián)合代理合約，規(guī)定各代理公司的職責(zé)范圍和傭金分配方式。

80、什么是獨家代理？

答：對一些功能較為單一的房地產(chǎn)開發(fā)項目或物業(yè)，或者對于綜合性物業(yè)中的某一特定用途

的部分，開發(fā)商常委托某一家擁有銷售此類物業(yè)經(jīng)驗的物業(yè)代理公司負(fù)責(zé)其物業(yè)銷售工作，

稱為獨家代理。

81、什么叫建筑承包商？

答：房地產(chǎn)公司往往把自己建設(shè)的各類商品房發(fā)包給建筑承包商，建筑承包商在商品房建設(shè)

過程中，對房屋的質(zhì)量起著十分重要的作用，也是房地產(chǎn)開發(fā)過程中的一個重要環(huán)節(jié)。

82、什么叫產(chǎn)籍圖表？

答：產(chǎn)籍圖表是指辦理產(chǎn)權(quán)登記時，發(fā)給產(chǎn)權(quán)人的所有證內(nèi)粘附的“房屋平面圖”及房屋各

類的表格。這是經(jīng)過測繪部門測量繪圖、查丈填表而成的。留有圖底表冊，作為產(chǎn)籍資料，

與產(chǎn)籍卡配套，成為較完整的產(chǎn)籍簿冊。圖表是分戶地形圖、房屋平面圖和房屋情況登記表

的總稱。

83、什么叫他項權(quán)利登記？

答：他項權(quán)利登記主要指房產(chǎn)典當(dāng)與抵押權(quán)的登記。分為三種：一是雙方訂立契約后的權(quán)利

設(shè)定登記；二是權(quán)利內(nèi)容變更時權(quán)利變更登記（包括存續(xù)期的變更和因拆除改建的權(quán)利增

減）；三是權(quán)利消除時的注銷登記（包括存續(xù)期滿和權(quán)利拋棄）.

84、房地產(chǎn)抵押的種類有哪些？

答：房地產(chǎn)抵押可按房地產(chǎn)的現(xiàn)狀主要分為：

（1）土地使用權(quán)抵押；（2）建設(shè)工程抵押；（3）預(yù)購商品房期權(quán)抵押；（4）現(xiàn)

房抵押。

85、什么是商品房銷售？

答：商品房銷售，是指商品房權(quán)利人將其依法擁有的房地產(chǎn)通過買賣轉(zhuǎn)移給他人的行為。權(quán)

利人是指擁有房屋的所有權(quán)、土地使用權(quán)的單位和個人。這里所說的商品房是指既有一定范

圍內(nèi)的土地使用權(quán)，也有該范圍內(nèi)建造的房屋，即指已有房屋建設(shè)的房地產(chǎn)。

86、房地產(chǎn)登記主要有哪些類型？

答：房地產(chǎn)登記的主要類型有：

（1）初始登記；（2）房地產(chǎn)變更登記；（3）房地產(chǎn)抵押登記；（4）房地產(chǎn)文件

登記備案；

87、房地產(chǎn)登記的申請時限？

答：新建非商品房屋和新建商品房屋的，應(yīng)當(dāng)自房屋竣工交付使用之日起三十曰內(nèi)申請房屋

所有權(quán)初始登記。

88、房地產(chǎn)費的主要類型有哪些？

答：房地產(chǎn)費的主要類型包括交易手續(xù)費、登記費、測繪費用及公證服務(wù)費等幾類。

89、房地產(chǎn)買賣合同應(yīng)當(dāng)載明哪些主要內(nèi)容？

答：房地產(chǎn)買賣合同應(yīng)當(dāng)載明下列內(nèi)容：

（1）轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人的姓名或者名稱、住所；（2）房地產(chǎn)的坐落地點、面積、四至范

圍；

（3）土地所有權(quán)性質(zhì)；（4）土地使用權(quán)獲得方式和使用期限；

（5）房地產(chǎn)的規(guī)劃使用性質(zhì)；（6）房屋的平面布局、結(jié)構(gòu)、建筑質(zhì)量、裝飾

標(biāo)準(zhǔn)以及附屬設(shè)施、配套設(shè)施等狀況；（7）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的價格、支付方式和期

限；

（8）房地產(chǎn)交付日期；（9）違約責(zé)任；

（10）爭議的解決方式；（11）轉(zhuǎn)讓當(dāng)事約定的其他事項。

90、為什么要對商品房預(yù)售進行審核？

答：為規(guī)范房地產(chǎn)市場交易秩序，防止投機行為，保護消費者合法權(quán)益，由政府出面對商品

房預(yù)售的條件進行審核。符合預(yù)售條件的，發(fā)給商品房預(yù)售許可證。

91、購房自用主要考慮哪些因素？

答：人們購房自用的往往需要考慮以下問題：

（1）相當(dāng)?shù)拿娣e，適應(yīng)家庭人口結(jié)構(gòu)和數(shù)量；（2）合適的房型，滿足生活起居、工

作、學(xué)習(xí)以及社交需要；（3）合理地理位置。符合工作、生活的

需要；

（4）周邊是否有完善的生活配套設(shè)施；（5）完美的生活環(huán)境（綠化、私密、無

噪音、無污染等），保證健康生活（6）相對能夠承受的房價；

（7）堅固、耐久的建筑結(jié)構(gòu)。

92、如何估計自己的購房能力？

答：購房能力一般應(yīng)從個人的當(dāng)前資金儲備和未來收益兩方面來綜合考慮。當(dāng)前資金儲備主

要包括家庭金融資產(chǎn)準(zhǔn)備變現(xiàn)部分和現(xiàn)有不動產(chǎn)準(zhǔn)備變現(xiàn)部分，未來收益主要包括未來工資

性收入、投資收益、現(xiàn)有不動產(chǎn)不準(zhǔn)備變現(xiàn)而用于出租的租金收益及可以預(yù)見的其他收入，

如住房補貼等等。

93、小產(chǎn)證上的建筑面積是指什么？

答：指套內(nèi)建筑面積與分?jǐn)偣裁娣e之和。

94、境外人士預(yù)出售合同公證需要哪些材料？

答：境外人士預(yù)出售合同公證需要下列材料：

1、預(yù)出售合同（正本）：一式柒份；

2、（1）自然人：個人身份證件（護照、綠卡、回鄉(xiāng)證、旅游證）；若是未成年人，應(yīng)有

出生證明、法定監(jiān)護人證明材料；若委托他人簽訂，委托書需經(jīng)公證/認(rèn)證并提交代理人身

份證明；

（2）法人/其他組織：

①營業(yè)執(zhí)照（商業(yè)登記證明、公司注冊證明）；②公司章程；③公司代表人身份證

明；

④委托他人簽訂合同、代辦公證還應(yīng)提供法定代表人/負(fù)責(zé)人有效的委托書；法人印章及

代表人/負(fù)責(zé)人簽名樣式；代理人的身份證件等；⑤公司董事會決議。

95、境外人士預(yù)出售合同公證采取怎樣的收費標(biāo)準(zhǔn)？

答：房價人民市50萬元以下，按總房價的3%o+100元收取;

房價人民幣50萬元以上，按總房價的2.5%o+100元收取。

96、得房率的計算方法有哪些？

答：目前市場上有兩種計算得房率的方法：

方法一：得房率=套內(nèi)建筑面積/房屋建筑面積；

方法二：得房率=套內(nèi)實用面積/房屋建筑面積。

97、如何計算投資回報率？

答：投資額=買價+交易稅費+裝修及配置費

年實際收入=年租金收入-租賃稅（租金收入5%）-管理費（不包的情況）

回報率=年實際收入/投資額

98、哪些人可以享受個人所得稅稅基抵扣？

答：在1998年6月1曰至2003年5月31曰期間，購買本市商品住宅，并在產(chǎn)權(quán)證上

列名的產(chǎn)權(quán)人可享受個人所得稅稅基抵扣。

99、房屋的性質(zhì)有哪些？

答：房屋的性質(zhì)有純住宅、純辦公及商業(yè)三種。

100.辦理個人所得稅稅基抵扣的須知有哪些？

1、1998年6月1日-2003年5月31日期間購買商品房（包括二手房、拍賣房）住宅

的購房者，其產(chǎn)權(quán)證列舉的產(chǎn)權(quán)人及共有人可享受個人所得稅稅基抵扣，稅基抵扣采取“當(dāng)

年登記，次年退稅”的辦法。

2、購房者必須在產(chǎn)權(quán)證發(fā)證日期后的六個月內(nèi)辦理登記，登記需帶齊以下資料：

（1）購房合同（購房者簽訂過的所有合同，如：預(yù)售合同、出售合同）；（2）購房

發(fā)票；

（3）產(chǎn)權(quán)證（產(chǎn)權(quán)證抵押在銀行的購房者，應(yīng)提供本年度開具的貸款銀行證明，以及加

蓋銀行紅公章的產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件）；（4）抵押合同、借款合同（由貸款者提供）；（5）

身份證、護照（產(chǎn)權(quán)證為多人時應(yīng)同時提供）；（6）以上資料一套正本（原件），一套

復(fù)印件（身份證復(fù)印件二張）.

3、為方便購房者辦理退稅，2002年抵扣退稅設(shè)置20個受理點。已辦理登記的購房者,

在收到退稅預(yù)約通知單后，按指定時間到指定的地點辦理退稅手續(xù)。并帶齊以下資料：

（1）預(yù)約通知單；（2）登記卡；（3）身份證（護照）原件；（4）退稅專用

存折；

（5）納稅憑證原件；（6）產(chǎn)權(quán)證原件（產(chǎn)權(quán)證抵押在銀行的購房者，應(yīng)提供本年度

開具的貸款銀行證明，以及加蓋銀行紅公章的產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件）.

房地產(chǎn)價格的種類：

進行房地產(chǎn)估價，必須弄清楚房地產(chǎn)價格的種類和每一種房地產(chǎn)價格的確切含義。不同的房

地產(chǎn)價格，其所起的作用不盡相同，評估的原則、依據(jù)和考慮的因素也不盡相同。

1、市場價格、理論價格,評估價格

A市場價格

房地產(chǎn)的市場價格，簡稱市價，是房地產(chǎn)交易雙方的實際成交價格。它是已經(jīng)完成了的事

實。

這種價格通常隨著時間、供求關(guān)系的變化及交易雙方的心態(tài)、偏好、素質(zhì)的不同而經(jīng)常波

動。

市場價格可分為公平市價和非公平市價。公平市價，是指交易雙方在正常情況下的成交價

格，不受一些不良因素，如不了解市場行情、壟斷、強迫交易等的影響。這個價格對交易雙

方來說也是經(jīng)濟合理的。反之則為非公平市價。

公平市價又可以說是賣方只按其要求的價格出售，買方只按其愿付的價格購入，賣方認(rèn)為是

最高價而買方認(rèn)為是最低價，雙方均認(rèn)為該項交易對己有益而自愿成交所形成的價格。

公平市價形成的條件歸納起來有下列七個

（a）公開市場；（b）交易對象具備市場性（c）交易雙方具備充分信息d）交易雙方不受任

何壓力

（e）理性的經(jīng)濟行為（f）適當(dāng)?shù)钠陂g完成交易（g）正常合理的彳端方式

B理論價格

房地產(chǎn)的理論價格，是如果將房地產(chǎn)放在合理的市場上交易，它應(yīng)該實現(xiàn)的價格。理論價格

不是事實，但又是客觀存在的。

C評估價格

房地產(chǎn)的評估價格，簡稱評估價，是估價人員對房地產(chǎn)客觀合理價格作出的一種估計、推測

或判斷。評估價格也不是事實。

在評估市價時，房地產(chǎn)的評估價與市價有著密切的關(guān)系。由于房地產(chǎn)缺乏完全市場，在許可

買賣的制度下，專門有估價機構(gòu)為交易雙方提供服務(wù)，這種情況下的評估價往往會成為市

價。值得注意的是，由于估價者的經(jīng)驗、知識、愛好、利害關(guān)系等的不同，同一宗房地產(chǎn)，

不同的估價者評估出來的價格可能不完全相同。所以為求評估價格客觀合理，必須建立健全

估價制度，制定估價技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和估價人員的職業(yè)道德準(zhǔn)則。一般來說，具有豐富經(jīng)驗的估價

人員評估出的價格，較接近于市價。

評估價還可根據(jù)評估時采用的評估方法不同而有不同的稱呼。如用市場比較法評估求得的價

格稱為比準(zhǔn)價格，用成本法評估求得的價格稱為積算價格，用收益法評估求得的價格稱為收

益價格。

由上可見，需要評估的是客觀合理的價格，而實際評估出的可能是帶有估價人員主觀因素的

價格，這兩者又都可能與估價對象在市場上真正交易起來的成交價格不同。但從理論上所，

一個良好的評估價格=公平市價=理論價格

2、土地價格、建筑物價格、房地價格

這是一組按照房地產(chǎn)的存在形態(tài)來劃分的價格。房地產(chǎn)的存在形態(tài)有下列三種：土地、建筑

物、房地。房地產(chǎn)價格通常有土地價格、建筑物價格、房地價格之分。

A土地價格

土地價格，簡稱地價。如果是一塊無建筑物的空地，此價格即指該塊土地的價格；如果是一

塊附有建筑物的土地，此價格是指該宗房地產(chǎn)中純土地部分的價格。

同一塊土地，在估價時考慮（或假設(shè)）的“生熟"程度不同，會有不同的價格。土地的“生

熟”程度主要有下列六種：（a）未征用補償?shù)霓r(nóng)地。購此土地者需進行征用補償，支付征地

補償費；（b）已征用補償?shù)醋鋈ㄒ黄降耐恋?。所謂"三通一平"，通常是指路通、水

通、電通和場地平整；（c）已做三通一平的土地（e）已做三通一平以上的開發(fā)土地，如已做

七通一平的土地。"七通”是指具備了道路、給水、排水、電力、通訊、燃氣、熱力等設(shè)施

和條件，"一平”是指土地平整；（d）在現(xiàn)有城區(qū)內(nèi)附有待拆遷建筑物的土地。購此土地者

需進行拆遷安置，支付拆遷補償安置費（f）已做拆遷安置的城市空地。

B建筑物價格

建筑物價格是指建筑物部分的價格，不包含其占用的土地的價格。人們平常所說的房價，如

購買一套商品房的價格，購買一棟別墅的價格，通常是含有該建筑物占用的土地的價格在

內(nèi)，與這里的建筑物價格的含義不同。

C房地產(chǎn)價格

房地價格又稱房地混合價，是指建筑物連同其占用的土地的價格，往往同于上述人們平常所

說的房價。

對于同一宗房地產(chǎn)來說：

房地價格=土地價格+建筑物價格土地價格=房地價格-建筑物價格

建筑物價格=房地價格-土地價格

3、總價格、單位價格、樓面地價

這是一組按照房地產(chǎn)價格的表示單位來劃分的價格。

A總價格

房地產(chǎn)的總價格，簡稱總價，是指一宗房地產(chǎn)的整體價格。根據(jù)情況不同，房地產(chǎn)總價格的

內(nèi)容也不容，它可能是一塊面積為500m2的土地價格，一套面積為200m2的高級公寓

的價格，或一片lkm2的土地的價格，也可能是一個地區(qū)范圍內(nèi)的全部房地產(chǎn)的價格，或

者是一國全部房地產(chǎn)的價格。房地產(chǎn)的總價格一般不能說明房地產(chǎn)價格水平的高低。

B單位價格

房地產(chǎn)的單位價格，簡稱單價。對土地的單位價格來說，是指單位土地面積的土地價格；對

建筑物的單位價格來說，是指單位建筑物面積的建筑物價格；對房地的單位價格來說，是指

單位建筑物面積的房地價格。房地產(chǎn)的單位價格可以反映房地產(chǎn)價格水平的高低。

認(rèn)清單位價格，要認(rèn)清貨市單位、面積單位及面積含義。以土地為例，土地單位價格與土地

總價格的關(guān)系為：

土地單位價格=土地總價格+土地總面積

由于各國或個地區(qū)的土地面積的計量單位不同，單位面積土地價格表示方式不盡相同，如我

國內(nèi)地通常采用每平方米地價，香港采用每平方英尺地價（10.764平方英尺合1平方

米），臺灣采用每坪地價（大約0.303坪和1平方米）。有時土地面積單位還采用畝、公

頃等。對于住宅來講，又有單位建筑面積、使用面積或居住面積的價格之分。

C樓面地價

樓面地價，又稱單位建筑面積地價，是平均到每單位建筑面積上的土地價格。樓面地價與土

地總價格的關(guān)系為：

樓面地價=土地總價格+建筑總面積

由此公式可以找到樓面地價、土地單價、容積率三者之間的關(guān)系，即：樓面地價=土地單價

?容積率

弄清樓面地價的作用有著十分重要的意義。在現(xiàn)實生活中，樓面地價往往比土地單價更能說

明土地價格水平的高低。

4、所有權(quán)價格、使用權(quán)價格、其他權(quán)利價格

這是一組按照所交易的房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)來劃分的價格。同一房地產(chǎn)，在交易中交易的可能是所

有權(quán)，也可能是使用權(quán)，還可能是其他權(quán)利，如地上權(quán)'永佃權(quán)、地役權(quán)、典權(quán)、采伐權(quán)'

采石權(quán)、耕作權(quán)等。中國當(dāng)前主要是所有權(quán)和使用權(quán)。

A所有權(quán)價格

房地產(chǎn)的所有權(quán)價格，是指交易房地產(chǎn)所有權(quán)的價格。房地產(chǎn)所有權(quán)價格還可依據(jù)所有權(quán)是

否完全再細分。如根據(jù)“權(quán)利束”理論，所有權(quán)為占有權(quán)、管理權(quán)、享用權(quán)、排他權(quán)、處置

權(quán)（包括出售、出租、抵押、贈與、繼承）的總和，但若在所有權(quán)上設(shè)定了他項權(quán)利，則所

有權(quán)變得不完全，其價格因此而降低。

B使用權(quán)價格

房地產(chǎn)的使用權(quán)價格，是指交易房地產(chǎn)使用權(quán)的價格。以土地為例，目前中國有償出讓土地

的價格都是土地使用權(quán)價格?！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第7條規(guī)定：“土地使

用權(quán)出讓，是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國

家支付土地使用權(quán)出讓金的行為?！皳?jù)此，從國家那里獲得的土地使用權(quán)的價格的法定名稱

為出讓金。但現(xiàn)實中有各種演變，多稱為地價款、各地的內(nèi)容也不盡相同。土地使用權(quán)可因

使用權(quán)年限的長短區(qū)分為各種使用權(quán)價格，如30年、50年、70年的使用權(quán)價格。

C其他權(quán)利價格

其他權(quán)利價格未具體列明，泛指除上述所有權(quán)價格和使用權(quán)價格以外的權(quán)利價格，如地上權(quán)

的價格、永佃權(quán)的價格等。

5、買賣價格、租賃價格、抵押價格、課稅價格、征用價格

A買賣價格

買賣價格，是以買賣方式支付或收取的貨幣額，實物或其他有價物，簡稱買賣價或買價、賣

價。

B租賃價格

租賃價格常稱租金，在土地場合稱地租，在房地混合場合俗稱房租。中國目前的房租有市場

租金（或稱協(xié)議租金）、商品租金、成本租金、準(zhǔn)成本租金和福利租金。

C抵押價格

抵押價格，是為抵押貸款而評估的房地產(chǎn)價格。由于要考慮抵押貸款清償?shù)陌踩?，抵押價

格的評估應(yīng)基于：（a）到期不能償還需要強制出售時該房地產(chǎn)的價值可達到的數(shù)額。因為是

強制出售，不能將該房地產(chǎn)放在較理想的市場背景下評估。故一般要比市價低，有所謂“寧

估其少，勿估其多，具有保守性"。從理論上講，抵押價格評估是一種預(yù)期價格的評估（b）

避免貸款人承擔(dān)任何不必要的風(fēng)險，所以抵押價格應(yīng)是扣除強制處置稅費后的價值，即

抵押價格=預(yù)期價值-處置稅費

這樣，在抵押貸款中借款人即使無力償還，貸款人的款項仍然是有保障的，因為貸款人可以

根據(jù)約定從抵押的房地產(chǎn)中收回貸出的資金。

D課稅價格

課稅價格是指政府為課征賦稅，由估價人員估定的作為房地產(chǎn)課稅基礎(chǔ)的價格。具體的課稅

如何，要視課稅政策而定。

E征用價格

征用價格，是為政府征收房地產(chǎn)補償而評定的價格。

6、拍賣價格、招標(biāo)價格、協(xié)議價格

這是一組與房地產(chǎn)交易（或出讓）所采用的方式相聯(lián)系的價格分類。

A拍賣價格

房地產(chǎn)的拍賣價格，是指采用拍賣方式交易（或出讓）房地產(chǎn)的成交價格。

B招標(biāo)價格

房地產(chǎn)的招標(biāo)價格，是指采用招標(biāo)方式交易（或出讓）房地產(chǎn)的成交價格。

C協(xié)議價格

房地產(chǎn)的拍賣價格，是指采用協(xié)議方式交易（或出讓）房地產(chǎn)的成交價格。

D上述三種價格的關(guān)系

從中國目前城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓來看，拍賣出讓土地使用權(quán)，是指在指定時間及公開場

合，在土地拍賣主持人的主持下，競投者手舉統(tǒng)一編號的牌子應(yīng)價，土地最終由出價最高者

獲得；招標(biāo)出讓土地使用權(quán)，是指在指定的期限內(nèi)，由符合指定的單位或個人以書面投標(biāo)的

形式，競投某塊土地，土地由誰獲得，一般不僅考慮投標(biāo)價格，還考慮其他條件，如規(guī)劃建

設(shè)方案和企業(yè)資信，但投標(biāo)內(nèi)容也有僅限于出標(biāo)價的；協(xié)議出讓土地使用權(quán)，一般是政府與

特定的用地者（如政府需要扶持的高科技項目，非商品住宅）協(xié)商確定出讓價格。協(xié)議出讓

由于是政府部門對那些要扶持的高科技工業(yè)或教育、衛(wèi)生、慈善、宗教提供土地的方式，一

般會降低地價；招標(biāo)方式由于不僅考慮報價，通常開要考慮開發(fā)方案，所以選定的土地使用

者不一定是出價最高者，因此有抑制地價的作用〃旦單純以報價方式投標(biāo)有抬高地價的作

用；在拍賣的場合，由于土地由誰取得完全靠報出的價格的高低，所以最能抬高地價。因

此，通常情況下采用協(xié)議方式出讓的地價最低，其次是招標(biāo)，拍賣的最高。

7、基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價、房屋重置價格

這是《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》中提到的三種價格。該法第三十二條規(guī)定：“基

準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價和各類房屋的重置價格應(yīng)當(dāng)定期確定并公布?！?/p>

A基準(zhǔn)地價

城市基準(zhǔn)地價是在某一城市的一定區(qū)域范圍內(nèi)，根據(jù)用途相似、地段相連、地價相近的原則

劃分地價區(qū)段，然后調(diào)查評估出的個地價區(qū)段在某一時點的平均水平價格。

B標(biāo)定地價

標(biāo)定地價是指一定時期和一定條件下，能代表不同區(qū)位、不同用途地價水平的標(biāo)志性宗地的

價格。

C房屋價格

房屋重置價格，簡單地說，是假設(shè)房屋在估價時點重新建造時，必要的建造費用加平均利

潤。具體地說，是指按照估價時點當(dāng)時的社會正常的建筑技術(shù)、工藝水平、建筑材料價格、

人工和機械費用等，重新建造同類結(jié)構(gòu)、式樣、質(zhì)量及功能的新房屋所需要的費用加平均利

潤。

8、底價、期望價、補地價

A底價

底價，是指政府、企業(yè)或私人出售（尤其是拍賣）房地產(chǎn)時確定的最低價格,亦稱起叫價格

（簡稱起價），若低于這個價格則可不出售。

B期望價

期望價，一般是指政府、企業(yè)或私人出售房地產(chǎn)時希望賣出的滿意價格。如在底價基礎(chǔ)上上

漲15%,即可視為期望價。

C補地價

補地價，是指在更改政府原出讓土地使用權(quán)時規(guī)定的用途，或增加容積率，或轉(zhuǎn)讓、出租、

抵押劃撥土地使用權(quán)，或出讓的土地使用權(quán)續(xù)期等時需要交給政府的一筆地價。

對于改變用途來說，補地價的數(shù)額通常等于改變用途后與改變用途前地價差額，即：

補地價=改變用途后的地價-改變用途前的地價

對于增加容積率來說，補地價的數(shù)額可用下列公式計算：

補地價=（（增加后的容積率-原容積率）+原容積率〕x原容積率下的地價

9、其他價格

除以上八個方面以外，還有一些其他房地產(chǎn)價格名稱，如現(xiàn)房價，期貨價、最高限價、最低

限價。在政府有關(guān)部門制定的房地產(chǎn)法規(guī)中，還有房地產(chǎn)的計劃價格、指導(dǎo)價格、平均價

格、成本價格、商品價格等。

其中，現(xiàn)貨價格是指錢貨即期兩訖的價格，期貨價格是指房地產(chǎn)的預(yù)售價格。兩者的關(guān)系

是：

期貨價=現(xiàn)貨價-相應(yīng)的投資利息士銷售風(fēng)險預(yù)期損益值。

第二節(jié)房地產(chǎn)價格的影響因素

房地產(chǎn)價格水平，是眾多影響房地產(chǎn)價格的因素相互作用的結(jié)果，或者說，是這些因素交互

影響匯聚而成的。

要把握影響房地產(chǎn)價格的因素，首先應(yīng)在觀念上有下面四點認(rèn)識：

1、各種影響房地產(chǎn)價格的因素對房地產(chǎn)價格的影響方向是不盡相同的：有的因素降低房地

產(chǎn)的價格的，有的因素則提高房地產(chǎn)的價格

2、各種影響房地產(chǎn)價格的因素對房地產(chǎn)的價格的影響程度也是不盡相同的：有的因素對房

地產(chǎn)價格的影響較大（即隨著這種因素的變化而引起的房地產(chǎn)價格的升降幅度較大），有的

因素則影響較小。但是，隨著時期的不同，地區(qū)的不同，或者房地產(chǎn)的類型不同，那些影響

較大的因素也許會變成影響較小的因素，甚至沒有影響；相反，那些影響較小的因素有可能

成為主要的影響因素。

3、各種影響房地產(chǎn)價格的因素與房地產(chǎn)價格之間的影響關(guān)系是不盡相同的：有的因素對房

地產(chǎn)價格的影響是一向性的，即隨著這種因素的變化而提高（或降低）房地產(chǎn)的價格；有的

因素在某一狀況下隨著這種因素的變化而提高（或降低）房地產(chǎn)的價格，但在另一狀況下卻

隨著這種因素的的變化而降低（或提高）房地產(chǎn)的價格；有的因素從某一角度看會提高房地

產(chǎn)的價格，但從另一角度看卻會降低房地產(chǎn)的價格，其對房地產(chǎn)價格的最終影響如何，是由

這兩方面的合理決定的。

4、某些因素對房地產(chǎn)價格的影響是完全可以用數(shù)字模型來度量的，但更多的因素對房地產(chǎn)

價格的影響是無形的，雖然可以感覺到，但難以用數(shù)學(xué)公式表達出來。至于他們對房地產(chǎn)價

格究竟有多大程度的影響，主要靠估價人員長期積累的豐富經(jīng)驗來作出判斷。所以說，房地

產(chǎn)估價必須借助科學(xué)的估價方法，但又不是簡單地套用某些計算公式就能解決。計算需要以

綜合分析房地產(chǎn)價格的相關(guān)因素為基礎(chǔ)，計算的結(jié)果也往往需要通過對影響房地產(chǎn)價格的因

素做綜合分析后再作進一步的修正。

影響房地產(chǎn)價格的因素多而復(fù)雜，通常需要進行歸納分類。為討論分析的方便起見，現(xiàn)將影

響房地產(chǎn)價格的因素分為如下10類：供求狀況、自身條件、環(huán)境因素、人口因素、經(jīng)濟因

素、社會因素、行政因素、心理因素、國際因素、其他因素。各類影響因素中還包括著若干

具體的影響因素。下面就對各種影響房地產(chǎn)價格的因素作一一分析。此處值得一提的是，許

多影響因素之間并不是完全獨立的，但在分析某一因素對房地產(chǎn)價格的影響時是假定其他因

素不變的，雖然實際生活中不可能不變。

一、供求狀況

供給和需求是形成價格的兩個最終因素。其他一切因素，要么通過影響供給，要么通過影響

需求來影響價格。房地產(chǎn)的價格也是由供給和需求決定，與需求成正相關(guān)，與供給成負(fù)相

關(guān)。供給一定，需求增加，則價格上升；需求減少，則價格下跌。需求一定，供給增加，則

價格下跌；供給減少，則價格上升。房地產(chǎn)的供求狀況可分為如下四種類型：

A全國房地產(chǎn)總的供求狀況

B本地區(qū)房地產(chǎn)總的供求狀況

C全國本類房地產(chǎn)總的供求狀況

D本地區(qū)本類房地產(chǎn)總的供求狀況

由于房地產(chǎn)的不可移動性及變更使用功能的困難性，決定某一房地產(chǎn)價格水平高低的，主要

是本地區(qū)本類房地產(chǎn)的供求狀況。至于其他類型房地產(chǎn)的供求狀況對該房地產(chǎn)的價格水平有

無影響及其影響的程度，要看這些供求狀況的波及性如何而定。

一、房地產(chǎn)價格的特點：

房地產(chǎn)價格與一般物價既有共同之處，也有不同的地方。共同之處是：A都是價格，用貨市

表示；B都有波動，受供求等因素的影響；C按質(zhì)論價，優(yōu)質(zhì)高價，劣質(zhì)低價。房地產(chǎn)價格

與一般物價的不同，表現(xiàn)出房地產(chǎn)價格的特征。

房地產(chǎn)價格的特征主要有下列四個：

1、房地產(chǎn)價格既可表示為代價的價格，同時也可表示為使用和收益代價的租金

房地產(chǎn)價格與租金的關(guān)系，猶如本金與利息的關(guān)系。若要求取價格，只要能把握純收益和資

本化率，依照收益法將純收益資本化即可。相反，若要求取租金，只要能把握價格及期待的

資本化率，即可求得。

2、房地產(chǎn)價格實質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價格

由于房地產(chǎn)的自然地理位置有不可移動性，結(jié)果其可以轉(zhuǎn)移的并非是房地產(chǎn)實物本身，而是

有關(guān)該房地產(chǎn)的所有權(quán)、使用權(quán)或其他權(quán)益，所以房地產(chǎn)價格實質(zhì)上是這些無形的權(quán)益的價

格。房地產(chǎn)的實物狀態(tài)與其權(quán)益狀況并不總是一致的。因此，房地產(chǎn)估價與對房地產(chǎn)權(quán)益的

了解、分析之間有密切關(guān)系是必然的。由于每種權(quán)益均會影響價格，同一宗房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移的權(quán)

益不同，估價結(jié)果也會不同。

3、房地產(chǎn)價格是在長期考慮下形成的。

一宗房地產(chǎn)通常與周圍其他宗房地產(chǎn)構(gòu)成某一地區(qū)，但該地區(qū)并非固定不變，尤其是社會經(jīng)

濟位置經(jīng)常在不斷變化，所以房地產(chǎn)價格是考慮該房地產(chǎn)過去如何使用，將來能作何種使

用，總結(jié)這些考慮結(jié)果后才能形成房地產(chǎn)的今日價格（或某特定時間的價格）.在估價時，

應(yīng)密切注意把握今日的價格為昨日的展開、明日的反映這一事實。

4、房地產(chǎn)現(xiàn)實價格一般隨著交易的必要而個別形成，交易主體間的個別因素容易起作用

這是由于不可移動性、數(shù)量固定性、個別性等土地的自然特性，使房地產(chǎn)不同于一般物品。

一般商品可以開展樣品交易、品名交易，其價格可以在交易市場上形成。而房地產(chǎn)則不能搬

到一處作比較，要認(rèn)識房地產(chǎn)，只有親自到所在地觀察。自身條件

房地產(chǎn)自身條件的好壞，直接關(guān)系到其價格高低。所謂自身條件，是指那些反映房地產(chǎn)本身

的自然物理性狀態(tài)的因素。這些因素分別如下：

K(SB

各種經(jīng)濟活動和生活活動對房地產(chǎn)位置都有所要求。房地產(chǎn)位置的優(yōu)劣直接影響其所有者或

使用者的經(jīng)濟收益、生活滿足程度或社會影響，因此，房地產(chǎn)坐落的位置不同，價格有較大

的差異。無論是坐落在城市或鄉(xiāng)村、中心商業(yè)區(qū)或住宅區(qū)、街角或里地、向陽面或背陽面均

如此。尤其是城市土地,其價格高低幾乎為位置優(yōu)劣所左右。

房地產(chǎn)價格與位置優(yōu)劣成正相關(guān)。商業(yè)房地產(chǎn)的位置優(yōu)劣，主要是看繁華程度、臨街狀態(tài)。

居住房地產(chǎn)的位置優(yōu)劣，主要是看周圍環(huán)境狀況、安寧程度、交通是否方便,以及與市中心

的遠近。其中別墅的要求是接近大自然，環(huán)境質(zhì)量優(yōu)良，居于其內(nèi)又可保證一定的生活私密

性。“一步差千金”對于商業(yè)來講永遠是個真理，但對于營造別墅則是個誤區(qū)。工業(yè)房地產(chǎn)

的位置優(yōu)劣，通常許視其產(chǎn)業(yè)的性質(zhì)而定。一般來說，要是其位置有利于原料與產(chǎn)品的運

輸，便利于廢料處理及動力的取得，其價格必有趨高的傾向。

房地產(chǎn)的位置從表面上看是個幾何概念，但實際上并不是一個簡單的幾何概念，而是與特定

的區(qū)位相聯(lián)系的自然因素與人文因素的總和。故房地產(chǎn)的位置有自然地理位置與社會經(jīng)濟位

置之別。房地產(chǎn)的自然地理位置雖然固定不變，但其社會經(jīng)濟位置卻會發(fā)生變動，這種變動

可能是因城市規(guī)劃的制定或修改，交通建設(shè)或改道，也可能是其他建設(shè)引起的。但房地產(chǎn)的

位置由劣變優(yōu)時，則價格回上升；相反，則價格會下跌。

2、地質(zhì)

不同類型的建筑物對地基承載力有不同的要求，不同的土地有不同的承載力。地址條件決定

著土地的承載力。地址堅實、承載力較大，有利于建筑使用。在城市土地中，尤其是在現(xiàn)代

城市建設(shè)向高層化發(fā)展的情況下，地質(zhì)條件對地價的影響較大。地價與地質(zhì)條件成正相關(guān)；

地質(zhì)條件好，地價就高；反之，地址條件差，地價則低。

3、地形地勢

地形是指同一塊土地內(nèi)的地面起伏狀況。地勢是指本塊土地與相鄰?fù)恋氐母叩完P(guān)系，特別是

與相鄰道路的高低關(guān)系，如，是高于或低于路面。一般來說，土地平坦，地價較高；土地高

低不平，地價較低；在其他條件相同時，地勢高的房地產(chǎn)的價格要高于地勢低的房地產(chǎn)的價

格。

4、土地面積

同等位置的兩塊土地，由于面積大小不等，價格會有高低差異。一般來說，凡面積過于狹小

而不利于經(jīng)濟使用的土地，價格較低。地價與土地面積大小的關(guān)系是可變的。一般來說，在

城市繁華地段對面積大小的敏感度較高，而在市郊或農(nóng)村則相應(yīng)較低。土地面積大小的合適

度還因不同地區(qū)、不同消費習(xí)慣而有所不同。例如，某地方市場若普遍接受高層樓房，則該

地方較大面積土地的利用價值要高于較小面積土地的利用價值，因而較大面積土地的價格會

大大高于較小面積土地的價格。相反，如果地方市場僅能接受小型建筑型態(tài)，則較大面積土

地的價格與較小面積土地的價格，差異不會很大。

5、土地形狀

土地形狀是否規(guī)則，對地價也有一定的影響。土地形狀有正方形、長方形、三角形、菱形、

梯形等。形狀不規(guī)則的土地由于不能有效利用，價格一般較低。土地經(jīng)過調(diào)整或重劃之后，

利用價值提高，地價立即隨之上漲。地價與土地形狀成正相關(guān)：土地形狀規(guī)則，地價就高；

土地形狀不規(guī)則，地價就低。

6、日照

曰照有自然狀態(tài)下的日照和受到人為因素影響下的日照兩種。房地產(chǎn)價格與日照的關(guān)系具有

下列特征：一方面與日照成正相關(guān)；另一方面與日照成負(fù)相關(guān)。一般來說，受到周圍巨大建

筑物或其他東西遮擋的房地產(chǎn)的價格（尤其是住宅），必低于無遮擋情況下的同等房地產(chǎn)的

價格。日照對房地產(chǎn)價格的影響還可以從住宅的朝向?qū)ζ鋬r格的影響中看到。

7、通風(fēng)、風(fēng)向、風(fēng)力

一般情況下，風(fēng)力越大或時常出現(xiàn)風(fēng)災(zāi)的地方，房地產(chǎn)價格越低。房地產(chǎn)價格與風(fēng)向的關(guān)系

在城市中比較明顯，在上風(fēng)地區(qū)房地產(chǎn)價格一般較高，在下風(fēng)地區(qū)房地產(chǎn)價格一般較低。

8、氣溫、濕度、降水量

這三者極端過?；驑O端貧乏，均不利于生產(chǎn)和生活，因此會降低房地產(chǎn)價格。把降水量與地

勢結(jié)合起來看，其對房地產(chǎn)價格的影響更明顯。地勢雖然低洼，但若降水量不大，則不易積

水，從而地勢對房地產(chǎn)價格的影響不大，但在地下水位高的地區(qū)例外；反之，降水量大，地

勢對房地產(chǎn)價格的影響力就大。

9、天然周期性災(zāi)害

凡是天然周期性災(zāi)害的地帶，土地利用價值必然很低，甚至不能利用。但這類土地一旦建設(shè)

了可靠的防洪工程，不再受周期性災(zāi)害的影響，其價格會逐漸上漲。甚至由于靠近江、河、

湖、海的緣故，可以獲得特別的條件，如風(fēng)景、水路交通，從而這類土地的價格要高于其他

土地。

10、建筑物外觀

建筑物外觀包括建筑式樣、風(fēng)格和色調(diào)，對房地產(chǎn)價格有很大影響。凡建筑物外觀新穎、優(yōu)

美，可以給人們舒適的感覺，則價格就高；反之，單調(diào)、呆板，很難引起人們強烈的享受欲

望，甚至令人壓抑、厭惡，則價格就低。

11、建筑物朝向、建筑結(jié)構(gòu)、內(nèi)部格局、設(shè)備配置狀況、施工質(zhì)量等

三、環(huán)境因素

影響房地產(chǎn)價格的環(huán)境因素，是指那些對房地產(chǎn)價格有影響的房地產(chǎn)周圍的物理性因素。這

方面的因素有：

1、聲覺環(huán)境

噪聲大的地方，房地產(chǎn)價格必然低下。噪聲小，安靜的地方，房地產(chǎn)價格通常較高。

2、大氣環(huán)境

房地產(chǎn)所處的地區(qū)有無難聞的氣味、有害物質(zhì)和粉塵等，對房地產(chǎn)價格影響也很大。凡接近

化工廠、屠宰廠、酒廠、廁所等地方的房地產(chǎn)價格較低。

3、水文環(huán)境

地下水、河渠、河流江湖,海洋等污染程度如何，對其附近的房地產(chǎn)價格也有較大的影響

4、視覺環(huán)境

房地產(chǎn)周圍安放的東西是否雜亂，建筑物之間是否協(xié)調(diào)，公園、綠化等形成的景觀是否賞心

悅目，這些對房地產(chǎn)價格都有影響

5、衛(wèi)生環(huán)境

清潔衛(wèi)生情況如何，對房地產(chǎn)價格也有影響

四、人口因素

房地產(chǎn)的需求主體是人，人的數(shù)量、素質(zhì)如何，對房地產(chǎn)價格有著很大的影響。人口因素對

房地產(chǎn)價格的影響，具體可分為人口數(shù)量、人口素質(zhì)、家庭規(guī)模三個方面。

1、人口數(shù)量

房地產(chǎn)價格與人口數(shù)量的關(guān)系非常密切。就一國而言如此，一地區(qū)或一市的情況也如此。特

別是在城市，隨著外來人口或流動人口的增加對房地產(chǎn)的需求必然加大，從而促進房地產(chǎn)價

格的上漲。人口高密度地區(qū)，一般而言，房地產(chǎn)求多于供，供給相對匱乏，因而價格趨高。

2、人口素質(zhì)

人們的文化教育水平、生活質(zhì)量和文明程度,可以引起房地產(chǎn)價格高低的變化。人類社會隨

著文明的發(fā)達、文化的進步，公共設(shè)施必然日益完善和普遍，對居住環(huán)境也必然力求寬敞舒

適，凡此種種都足以增加房地產(chǎn)的需求，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價格趨高。如果一個地區(qū)中的居民

素質(zhì)低，組成復(fù)雜，秩序欠佳，人們多不愿在此居住，房地產(chǎn)價格必然低落。

3、家庭規(guī)模

是指全社會或某一地區(qū)的家庭平均人口數(shù)。家庭規(guī)模發(fā)生變化，即使總數(shù)不變，也將引起居

住單位數(shù)的變動，從而引起需用住宅數(shù)量的變動，隨之導(dǎo)致房地產(chǎn)需求的變化而影響房地產(chǎn)

價格。一般而言，隨著家庭規(guī)模小型化，即家庭平均人口數(shù)的下降，房地產(chǎn)價格有上漲的趨

勢。

五、經(jīng)濟因素

影響房地產(chǎn)價格的經(jīng)濟因素主要有：經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r，儲蓄，消費，投資水平，財政收支以及

金融狀況，物價（特別是建筑材料價格），建筑人工費，利息率，居民收入，房地產(chǎn)投資。

1、經(jīng)濟發(fā)展

經(jīng)濟發(fā)展，預(yù)示著投資、生產(chǎn)活動活躍，對廠房、辦公室、商場、住宅和各種文娛設(shè)施等的

需求增加，引起房地產(chǎn)價格上漲，尤其是引起地價上漲。

2、物價

房地產(chǎn)價格與物價的關(guān)系非常復(fù)雜。通常物價普遍波動，房地產(chǎn)價格也將隨之變動；如果其

他條件不變，則物價變動的百分比相當(dāng)于房地產(chǎn)價格變動的百分比，而兩者的動向也應(yīng)一

致。

就單獨一宗房地產(chǎn)而言，物價的變動可以引起房地產(chǎn)價格的變動，如建筑材料價格上漲，引

起建筑物建造成本增加，從而推動房地產(chǎn)價格上漲。

從一段較長時期來看，房地產(chǎn)價格的上漲率要高于一般物價的上漲率和國民收人的增長率。

3、居民收入

通常居民收入的真正增加顯示人們的生活水平將隨之提高，從而促使對房地產(chǎn)的需求增多，

導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上漲。如果居民收入的增加，是中、低等收入水平者的收入增加，對居住房

地產(chǎn)的需求增加，促使居住房地產(chǎn)的價格上漲。如果居民收入的增加，是高收入水平者的收

入增加，對房地產(chǎn)價格的影響不大，不過，如果利用剩余的收入從事房地產(chǎn)投資（尤其是投

機），則必然會引起房地產(chǎn)價格變動。

六、社會因素

1、政治安定狀況

政治安定狀況，是指現(xiàn)有政權(quán)的穩(wěn)固程度，不同政治觀點的黨派和團體的沖突情況等。一般

來說，政治不安定，意味著社會動蕩，影響人們投資、置業(yè)的信心，造成房地產(chǎn)價格低落。

2、社會治安程度

社會治安程度，是指偷盜、搶劫、強奸、殺人等方面的犯罪情況。房地產(chǎn)所處的地區(qū)，如若

經(jīng)常發(fā)生此類犯罪案件，則意味著人們的生命財產(chǎn)缺乏保障，因此造成房地產(chǎn)價格低落。

3、房地產(chǎn)投機

房地產(chǎn)投機，簡言之就是投準(zhǔn)時機，利用房地產(chǎn)價格的漲落變化，通過在不同時期買賣房地

產(chǎn)，從價差中獲取利潤的行為。

一般來說，房地產(chǎn)投機對房地產(chǎn)價格的影響要能出現(xiàn)下列三種情況：

I引起房地產(chǎn)價格上漲；

I引起房地產(chǎn)價格下跌；

I起著穩(wěn)定房地產(chǎn)價格的作用。

當(dāng)房地產(chǎn)價格節(jié)節(jié)上升時，那些預(yù)計房地產(chǎn)價格還會進一步上漲的投機者紛紛搶購，造成一

種虛假需求