前期物業(yè)管理實(shí)施計(jì)劃方案

經(jīng)典word整理文檔，僅參考，雙擊此處可刪除頁眉頁腳。本資料屬于網(wǎng)絡(luò)整理，如有侵權(quán)，請聯(lián)系刪除，謝謝！..第一章物業(yè)管理處機(jī)制架構(gòu)一、（一）物業(yè)管理服務(wù)定位和盛嘉園小區(qū)是新密市首個大規(guī)模坡地建筑群，樓盤面積規(guī)模較大，環(huán)區(qū)，公共配套設(shè)施完整，適合按三級物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施管理。我們將按照標(biāo)（二）物業(yè)管理服務(wù)目標(biāo)約定及物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的承諾，開展物業(yè)管理服務(wù)工作。2.與廣大業(yè)主一道遵守和維護(hù)《臨時管理規(guī)約》及各項(xiàng)小區(qū)部管理規(guī)章制度，努力營造和諧、文明、安全、潔凈、美觀、舒適、溫馨的居住環(huán)境。3.力求做到小區(qū)實(shí)現(xiàn)專業(yè)化經(jīng)營與服務(wù)，管理無盲點(diǎn)，工作無挑剔，業(yè)主無怨言，溫馨服務(wù)，人文管理。園的物業(yè)管理品牌形象，爭取兩年達(dá)到文明小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，創(chuàng)新密市優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)稱號。（三）管理模式和實(shí)施措施1．管理模式我物業(yè)公司將奉行“以業(yè)主為中心，以員工為根本”的管理理念，把為忠職守、創(chuàng)新進(jìn)取”的工作作風(fēng)引入到物業(yè)管理的服務(wù)中去。通過制度規(guī)管理，依法經(jīng)營，推行人性化服務(wù)，充分發(fā)揮全體員工的積極性，實(shí)行直線式管理，本著“精干高效”的原則，合理設(shè)置機(jī)構(gòu)和進(jìn)行人員定編，在保證服word教育資料..實(shí)行規(guī)?；?、科學(xué)化、規(guī)化、專業(yè)化的管理，創(chuàng)立獨(dú)具長島特色的服務(wù)管理模式，力爭成為行業(yè)的佼佼者。2．實(shí)施措施（1）在努力通過規(guī)?；芾碜龊梦飿I(yè)管理服務(wù)的同時，把個性化服務(wù)，人性化管理作為公司的重點(diǎn)工作目標(biāo)，以“公平”原則為指針，依法管理，的作用。（2）將管理處工作細(xì)劃分，共分為綜合部、保安隊(duì)、工程維修部、綠潔部四個模塊，由小區(qū)主任一管到底，各專業(yè)組直接對主任負(fù)責(zé)。對這些模塊實(shí)行專業(yè)化管理，參照質(zhì)量管理體系，推行全面質(zhì)量管理，確保小區(qū)物業(yè)管理工作從一開始就走上規(guī)化、標(biāo)準(zhǔn)化、法制化的道路。（3）檢驗(yàn)各模塊專業(yè)化管理的效果采用績效考核辦法，選取主要工作過程的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)作為績效考核的依據(jù)，每月評比一次，達(dá)到提高各模塊服務(wù)質(zhì)量的目的。小區(qū)一期管理處人員配置人員配備計(jì)劃、崗位職責(zé)及素質(zhì)要求部門職務(wù)人數(shù)學(xué)歷職稱大專以上文素質(zhì)要求熟練掌握與業(yè)務(wù)相關(guān)的政策、法規(guī)、制度，具有豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，有較強(qiáng)的組織協(xié)調(diào)負(fù)責(zé)物業(yè)管理處的全面管理工作1物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理上崗word教育資料..文字表達(dá)能力。高中以上文負(fù)責(zé)護(hù)衛(wèi)部具有從事小區(qū)護(hù)衛(wèi)管理1的全面管理保安隊(duì)培訓(xùn)上崗證工作負(fù)責(zé)小區(qū)的管具有一定的文化、公關(guān)初中以上文執(zhí)行各崗位有專業(yè)知識和護(hù)衛(wèi)管理職責(zé)，確保工作經(jīng)驗(yàn)，有一定獨(dú)立12或經(jīng)過專業(yè)小區(qū)良好的處理突發(fā)事件能力，形工作、生活象好。身高男1.68～保安隊(duì)1.731.6米之間。經(jīng)過專業(yè)培具有水電崗位的技術(shù)技3機(jī)電等設(shè)備能，經(jīng)驗(yàn)豐富，維修搶工程維修部種上崗證設(shè)施的養(yǎng)護(hù)和管理。園藝專業(yè)或有多年實(shí)際有公共綠化操作經(jīng)驗(yàn)，熟悉綠化養(yǎng)地及植物的護(hù)、管理與種植，能吃養(yǎng)護(hù)和管綠化潔衛(wèi)部苦耐勞。理。保潔員負(fù)責(zé)小區(qū)的熟悉日常的和特殊的清各項(xiàng)保潔、清潔工作。能吃苦耐勞。經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)三、管理處組織機(jī)構(gòu)、運(yùn)作機(jī)制及管理制度㈠管理處組織機(jī)構(gòu)的服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)效率，根據(jù)小區(qū)業(yè)務(wù)需要，管理處擬設(shè)置綜合部、工程維各種職務(wù)按垂直系統(tǒng)直線排列，如下圖所示。word教育資料..1．這樣管理，結(jié)構(gòu)簡單，權(quán)力集中，責(zé)任分明，指揮統(tǒng)一，聯(lián)系簡捷，符合量化管理要求。2．和盛嘉園管理處作為物業(yè)管理的下屬機(jī)構(gòu)，財(cái)務(wù)上實(shí)行成本獨(dú)立核算。公司管理處主任保安隊(duì)管理員巡邏崗潔衛(wèi)員門衛(wèi)崗隊(duì)長化員㈡運(yùn)作機(jī)制成工作任務(wù)分配、實(shí)施、檢查、總結(jié)、整改一套嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ鞅O(jiān)控回路。⑴組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置原則是精干高效、一專多能。管理處實(shí)行公司領(lǐng)導(dǎo)下的管理處主任負(fù)責(zé)制。⑵管理處部實(shí)行垂直領(lǐng)導(dǎo)，減少管理環(huán)節(jié)，提高工作效率。⑶否則，如果管理系統(tǒng)的結(jié)構(gòu)、聯(lián)系松散，沒有一定的控制，那么部管理必定是無效的。⑷在具體運(yùn)作中，管理處主任是日常工作的指揮者，同時又是監(jiān)督檢查word教育資料..者，各項(xiàng)指令下達(dá)后，策劃、安排和執(zhí)行機(jī)構(gòu)即開始運(yùn)作，執(zhí)行過程中的信息通過反饋渠道回到指揮機(jī)構(gòu)，供主任做出校正、判斷、總結(jié)。在整個過程中，主任還要從檢查、評比結(jié)果中發(fā)現(xiàn)管理中存在的問題，并加以糾正，做到有布署、有檢查、有總結(jié)，從而保證了管理的有效性。2．在對業(yè)主/住戶服務(wù)的控制上，我們通過以下措施提升服務(wù)質(zhì)量：⑴制定各部門的工作手冊，各崗位的工作流程、工作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及考核標(biāo)準(zhǔn)，來保證我們的服務(wù)質(zhì)量；⑵意度；⑶真實(shí)性和及時性得到保證。3．在部管理上，我們通過建章立制，規(guī)管理；員工培訓(xùn)，提高員工綜合素質(zhì)；通過例會、員工之間的信息溝通及時了解住戶的要求希望，員工情緒的細(xì)小變化，物業(yè)設(shè)備的異常反應(yīng)等等。凡是對管理質(zhì)量產(chǎn)生影響的，在自己職權(quán)和能力圍解決不了的，都將作為信息反映給主任，以便及時作出處理，協(xié)調(diào)關(guān)系和解決問題。第二章管理處各部門主要職責(zé)及管理制度一、各部門主要職責(zé)1．綜合部——房屋管理。——入住、裝修管理?！獔D紙、住戶檔案管理?！敉对V管理?！课葑赓U管理?！艋卦L。word教育資料..——外協(xié)外聯(lián)業(yè)務(wù)?！鐓^(qū)文化管理?！娰M(fèi)、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收繳管理?！镔Y采購、供應(yīng)及庫房管理。——聯(lián)系家政服務(wù)及有償服務(wù)工作?！芾硖幦藛T出勤考核、工資發(fā)放工作?！ㄆ诠几鞣N物業(yè)費(fèi)用收支情況。——參加房屋竣工驗(yàn)收的查驗(yàn)工作。2．工程維修部——負(fù)責(zé)小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備安全檢查、保養(yǎng)和維修。——管理好小區(qū)設(shè)備設(shè)施及技術(shù)圖紙資料?！幚碜羲㈦?、氣、消防、通訊、電視、等投訴并開展維修業(yè)務(wù)?！龊酶鞣N公共設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、檢查、維修記錄?！?fù)責(zé)智能化系統(tǒng)設(shè)施的養(yǎng)護(hù)及培訓(xùn)指導(dǎo)使用?！?fù)責(zé)委托外部維修工程的聯(lián)系業(yè)務(wù)。3．綠化潔衛(wèi)部——負(fù)責(zé)綠化地的養(yǎng)護(hù)、修剪與管理。——負(fù)責(zé)培育花苗?！?fù)責(zé)小區(qū)公共環(huán)境衛(wèi)生清潔?！?fù)責(zé)綠化潔衛(wèi)用具、化肥、農(nóng)藥、物品的使用和管理。4．保安管理部——協(xié)助公安部門搞好小區(qū)的治安工作。——協(xié)助消防部門搞好小區(qū)的消防工作?！獏f(xié)助處理突發(fā)性事件?！?fù)責(zé)小區(qū)道路交通、車輛停放秩序的日常管理與車位收費(fèi)。——負(fù)責(zé)保安部門物品、設(shè)施設(shè)備的管理?！?fù)責(zé)與派出所、社區(qū)委員會的協(xié)調(diào)工作。日常管理制度二、1.公司行政管理制度。word教育資料..2.保安部管理手冊。3.綠潔部管理手冊。4.綜合部管理手冊。5.工程維修部管理手冊。6.財(cái)務(wù)部管理規(guī)定。7.保安管理員考核制度。8.工程維修人員考核制度。9.房屋管理員考核制度。10.綠化員考核制度。11.潔衛(wèi)員考核制度。第三章和盛嘉園小區(qū)維修、養(yǎng)護(hù)、管理方案1一、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常和定期的維修養(yǎng)護(hù)、檢修、保養(yǎng)1.共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常養(yǎng)護(hù)基本原則因地制宜，合理修繕。對不同的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備制定不同的維修養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)。（1）根據(jù)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的性能要求，確定維修保養(yǎng)的類別、等級、周期與容，實(shí)行大、中、小修三級修繕制度，以保證其正常使用，延長整體的使用壽命。由維修管理人員具體實(shí)施、監(jiān)督和檢查。2.共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常檢修、保養(yǎng)（1）以維修員為主，對共用部位、共用設(shè)施設(shè)備采取清潔、緊固、調(diào)整、潤滑、防腐為主的檢查和預(yù)防性保養(yǎng)措施。（2）維修管理員通過對小區(qū)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的進(jìn)行日常的常規(guī)性保養(yǎng)和日常巡視、檢查，及時解決共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的修理維護(hù)維護(hù)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的功能，使發(fā)生的損失及時得到修復(fù)，最大限word教育資料..度的延長共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用年限。3.運(yùn)行管理——值班人員必須按相關(guān)作業(yè)指導(dǎo)書規(guī)定（崗位職責(zé)、工作方式、運(yùn)行操作規(guī)程）操作和監(jiān)視，分系統(tǒng)定期檢查和記錄各部分、各監(jiān)控點(diǎn)和工作及運(yùn)行狀態(tài)，形成日、月記錄表。發(fā)現(xiàn)異常，及時處理。立即指揮有關(guān)人員趕赴現(xiàn)場，及時處理各類事作并作好記錄。——保持監(jiān)控室的清潔，作好運(yùn)行記錄和交接部記錄。護(hù)衛(wèi)管理人員、房屋管理員、工程維修人員要不定期對智能化系統(tǒng)各種設(shè)施設(shè)備進(jìn)行巡察，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。4.維護(hù)和保養(yǎng)（1）每年要對智能系統(tǒng)制訂維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃，明確維護(hù)保養(yǎng)人員，責(zé)任到人。（2）智能化系統(tǒng)維護(hù)養(yǎng)護(hù)項(xiàng)目表。3設(shè)備三級人員管理監(jiān)督。2.設(shè)備主管：負(fù)責(zé)設(shè)備保養(yǎng)、維修工作的組織、安排和實(shí)施，建立設(shè)備臺帳，解決技術(shù)難題。3.設(shè)備責(zé)任人：負(fù)責(zé)責(zé)任圍設(shè)備保養(yǎng)維護(hù)的日常工作。設(shè)備六級保養(yǎng)維修41.日檢：屬日常巡視檢查維護(hù)，檢查設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)是否正常。2.月檢：屬測試性檢查，對設(shè)備進(jìn)行性能測試、調(diào)整。3.季檢：屬維護(hù)性修理，對設(shè)備進(jìn)行清掃、加油、調(diào)試。4.年檢：屬恢復(fù)性修理，對設(shè)備局部解體，著重恢復(fù)設(shè)備的電器性能、機(jī)械和精度，檢修或更換部件及附屬裝置。5.屬徹底性修理，對設(shè)備全部解體，全面檢查、試驗(yàn)、探傷、調(diào)試、更換全部不合格零件或附屬裝置。word教育資料..6.分承包方保養(yǎng)維修：依據(jù)分包合同的約定進(jìn)行定期保養(yǎng)及故障處理。5設(shè)備管理要點(diǎn)（1）建立設(shè)備的管理檔案和各類重要設(shè)備的技術(shù)檔案。（2）設(shè)備管理必須落實(shí)設(shè)備責(zé)任人，做到責(zé)任到人。（3）設(shè)備管理首要任務(wù)是保證整個小區(qū)所有設(shè)備的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。（4）消防系統(tǒng)各設(shè)施、器材定期檢修、檢測，保證無損壞或失效。（5）機(jī)房、設(shè)備房屬安全和消防重點(diǎn)，嚴(yán)禁無關(guān)人員進(jìn)入。（6）完整詳細(xì)的設(shè)備管理工作紀(jì)錄是設(shè)備管理質(zhì)量的必要保證。6回訪根據(jù)公司制訂的維修養(yǎng)護(hù)、檢修、保養(yǎng)回訪制度，及時了解業(yè)主對維修式進(jìn)行回訪，針對業(yè)主提出的意見和建議，改進(jìn)工作方法。第四章社區(qū)文化、便民服務(wù)1.不定期組織一些少年、中老年人開展活動，如組織書法展覽，老年健康保健講座，少年暑假興趣講座，科普宣傳，象棋、撲克比賽等。2.開辟宣傳欄，經(jīng)常宣傳各種文化知識，物業(yè)管理新法規(guī)，管理智能化知識。3.一年組織一至兩次小區(qū)文娛活動，增強(qiáng)業(yè)主和物業(yè)使用人住小區(qū)，愛小區(qū)，共建文明小區(qū)的意識。4.從方便業(yè)主的角度出發(fā)，管理處將提供多項(xiàng)便民服務(wù)。主要有：（1）無償提供信息查詢（與物業(yè)有關(guān)的）（2）協(xié)理住戶審核房屋裝修圖紙，聯(lián)系推薦經(jīng)評審合格的裝修施工隊(duì)（3）利用小區(qū)宣傳設(shè)施，進(jìn)行醫(yī)療衛(wèi)生、防火減災(zāi)等各種居家常識介紹，倡導(dǎo)科學(xué)文明的生活方式（4）有償提供家政、家電維修、文化體育娛樂聯(lián)系等服務(wù)（價格另定）附：word教育資料..一、基礎(chǔ)管理及服務(wù)服務(wù)容及基本要求/工作標(biāo)準(zhǔn)A、統(tǒng)一著裝，配帶工作牌，言行規(guī)，服務(wù)態(tài)度好。上崗前培訓(xùn)合格率崗率100%。證上崗。A、設(shè)接待崗，周一至周五正常上班，負(fù)有效投訴率低于3%、責(zé)接待報(bào)修、投訴、咨詢，收費(fèi)等。投訴處理率80%B、特約維修：小修48小時完成。大中修零修及時率2、接待及處理A、在日常服務(wù)過程中，加強(qiáng)與住戶之間的溝通，及時收集住戶意見和需求信息。住戶對物業(yè)管理滿意率70%以上3、滿意率調(diào)查B、每年定期向住戶發(fā)放意見征詢表，對合理的建議及時整改。A、接管的房屋及共用設(shè)施、設(shè)備檔案資料齊全，分類成冊，保管良好。B建立房屋及共用設(shè)施、設(shè)備的維修檔案，及時變更記錄，保證賬物相符。C、建立住用戶檔案，包括入住驗(yàn)收、基本情況登記、購租房合同、證件、裝修按檔分戶，查閱方便。明確，保管完好word教育資料..服務(wù)容及基本要求2—3遍，并做好巡視記錄：市容觀瞻的行為，確保小區(qū)無安全隱患，2、處理投訴3、社區(qū)文化投訴回訪率70%以上。A、對重大節(jié)日進(jìn)行裝飾布置。word教育資料..1、房屋共用部位廊通道等基本完好，發(fā)現(xiàn)零星損壞及時維房屋完好率90%。修。主體設(shè)施、休息設(shè)施、小品雕塑，保持完共用配套設(shè)施完好好，非經(jīng)營性的其他設(shè)施，發(fā)現(xiàn)損壞及時率95%。維修。2、共同配套設(shè)施路面平整、暢通、井蓋無缺損，無丟失，道路完好率95%。無危及安全的地方。3、道路及公共場地A、設(shè)備運(yùn)行正常，設(shè)施完好。每天值班按設(shè)備維護(hù)規(guī)進(jìn)行人員巡視不低于2出現(xiàn)故障及時排除。于B、給水管線無明顯滲漏，無污染。率C、水池按標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行清洗，水質(zhì)符合衛(wèi)生5%。標(biāo)準(zhǔn)。A、排水系統(tǒng)由專人定期維護(hù)、疏通、清B、排水、排污管道通暢，無嚴(yán)重堵塞外井、污水井完好率溢現(xiàn)象。5、排水、排污D、排水暢通無阻，無塌陷。A、每天巡視、檢查不少于2次，并做好按設(shè)備維護(hù)規(guī)進(jìn)行巡視記錄，出現(xiàn)故障及時維修。6、供配電系統(tǒng)公共照明設(shè)備完好率90%，公共照明設(shè)備報(bào)修隔天修好。7、公用照明系統(tǒng)word教育資料..服務(wù)容及基本要求/工作標(biāo)準(zhǔn)A、實(shí)行24小時值班，文明值勤。進(jìn)出大門設(shè)門崗，監(jiān)控外來人員、進(jìn)出車輛。按三條線路設(shè)崗巡邏，糾正違章，監(jiān)控可疑人員，維護(hù)小區(qū)的正常秩序。小區(qū)治安案件發(fā)生率5%以下消防設(shè)備設(shè)施完好率生率1.5%以下。小區(qū)主干道路暢word教育資料..服務(wù)容及基本要求/工作標(biāo)準(zhǔn)考核標(biāo)準(zhǔn)地面無明顯的泥沙、污漬、積水及雜物。休息設(shè)施無污漬。公共廁所地面基本干凈。A、道路、公共場地，每天清掃一次。B、公共設(shè)施每周清潔二次。C、公共廁所、洗手間每天清潔一次。樓道地面干凈，無積水及雜物。扶手2、房屋共用部B、扶手每周清潔一次。公共設(shè)施（門、窗等）基本干凈，無明顯積塵。其它共用部C、天面、雨蓬、雨槽等共用部位每個月清掃一位無明顯積塵，無垃圾箱、果皮箱等外部基本干凈。垃圾按時清運(yùn)，無隔夜現(xiàn)象。B、公共廁所、