青島某地區(qū)市場策劃方案

青島XXXX小區(qū)策劃案前言本部成立調(diào)研小組，以周密細(xì)致的市場調(diào)查為基礎(chǔ)，根據(jù)整體市場的現(xiàn)狀和區(qū)域市場的特性，發(fā)掘項目的優(yōu)點加以發(fā)揮，以配合銷售部盡快完成銷售目標(biāo)。1、市場分析1．1．區(qū)域市場分析本案處于城陽區(qū)，城陽區(qū)位于青島市北部，有青島“北大門”之稱。面積553.2平方公里，其中耕地面積4.19萬公頃．總?cè)丝?3.6萬人，其東依嶗山，西臨膠州灣，南接李滄，北望即墨。城陽區(qū)交通四通八達(dá)，距青島市中心25公里，區(qū)內(nèi)有青島流亭國際機場，外臨青島港，膠濟鐵路、環(huán)膠州灣高速公路、青銀高速公路、濟青高速公路、308國道、204國道縱貫其中，形成極其便利的海陸空立體交通網(wǎng)絡(luò)，是青島連接世界的橋梁和紐帶。正陽路為城區(qū)內(nèi)一條主要交通干道，而本案恰位于正陽路與李王路交叉口，另外，城陽區(qū)內(nèi)有5所大專院校，250所中學(xué)，69所科研所，一所職中，302所小學(xué)，115所幼兒園。城陽區(qū)近年來經(jīng)濟發(fā)展勢頭迅猛，是山東省經(jīng)濟發(fā)展的高增長地區(qū)之一。2002年，完成GDP162.1億元，總稅收（不含海關(guān)稅）15.7億元，農(nóng)民人均純收入4459元，外貿(mào)出口16億美元，全社會固定資產(chǎn)投資達(dá)50.5億元，綜合經(jīng)濟實力跨入全省十強。由于市中心可開發(fā)土地基本接近開發(fā)極限，致使眾多房產(chǎn)開發(fā)商進軍北部，進行大規(guī)模的“圈地運動”。目前大約有12個開發(fā)項目，總占地面積10907畝，總建筑面積約400萬平方米，樓盤分布相對集中，主要分布在城陽區(qū)明陽路以東，向陽路以西，以太陽城為主的集中區(qū)域。隨著城陽區(qū)政府欲將區(qū)主干道正陽路建成金融一條街規(guī)劃的日漸成熟，有關(guān)此區(qū)域利好的消息不斷展示在人們眼前，屆時城陽區(qū)將發(fā)展為以區(qū)政府為中心，正陽路為中軸線的新區(qū)中心。1．2．定向市場分析王家村位于城陽區(qū)惜福鎮(zhèn)，毗鄰惜福鎮(zhèn)政府與正待開發(fā)的王家村公園，地理位置得天獨厚，附近工廠較多，居民較為密集，消費群體以工薪階層為主。隨著多年發(fā)展，該外來人口越來越多，逐漸發(fā)展成了外來人口聚居地。由于城陽區(qū)對惜福鎮(zhèn)一帶的市政規(guī)劃與環(huán)境進行了一系列的調(diào)整和完善，加速了區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展，吸引了不少在市中心工作的人士在此置業(yè)安居。由于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的不成熟，以及管理制不完善的原因，致使該區(qū)城內(nèi)開發(fā)了不少不同性質(zhì)的房地產(chǎn)，有商品房、安居房、集資房、宅基地等，成了青島市典例，區(qū)域市場競爭十分激烈。王家村作為城陽開發(fā)區(qū)域的一部分，在規(guī)劃發(fā)展或房地產(chǎn)發(fā)展都有其特殊的一面，正如該區(qū)域樓盤的價格與半里之遙福林花園等項目樓盤相差甚遠(yuǎn)，原因不明而喻。這就要我們的產(chǎn)品定位為市區(qū)或城陽區(qū)外來工薪階層，而被譽為“全國縣500強”的惜福鎮(zhèn)的經(jīng)濟在整個城陽區(qū)乃至整個青島地區(qū)的舉足輕重的地位，再加上區(qū)政府規(guī)劃的逐步完善，必然帶動本地區(qū)的經(jīng)濟進一步發(fā)展，人氣的進一步提升。1．3．項目分析1、項目名稱：青島XXXX小區(qū)2、項目規(guī)模：由8幢多層（6層）組成3、推售情況：現(xiàn)推1-2號樓的1F、2F、6F4、宣傳主題：自備一萬元，房子戶口一個都不少澇5、價痰敏格：1號樓糟：1076壯～2598搞元/m2，趟均價170伏8元/m2錯緊兆良2號樓：1蜓228～2缸489元/弊m2，均價蒙2255元丈/m2瓶6、裝修標(biāo)寬準(zhǔn)：毛胚房沾7、優(yōu)劣勢脫分析⑴優(yōu)勢分析訊1、椅葛本項目由青弊島銀盛泰房躺地產(chǎn)開發(fā)項猶目開發(fā)，其駕被評為槳“法2002年細(xì)度城陽區(qū)十冷佳商品房銷卵售單位籠”蛋發(fā)展商實力欲雄厚，信譽搶良好，能給父買家充足的炊信心。超2、搬鏟位于城陽區(qū)椒中軸線-正侄陽路上，發(fā)賓展?jié)摿薮筮m。激3、逮瓜臨近城區(qū)商形業(yè)中心愁—綁太陽城，可假盡享區(qū)內(nèi)的爆成熟配套。士4、杜帶地處交通主癥干道正陽路溜和李王路交謎匯點，交通四十分便利；羅5、社區(qū)配英套設(shè)施完善俱，綠化率達(dá)止30%以上巧，小區(qū)內(nèi)道年路全部硬化陡，內(nèi)設(shè)超市冊、幼兒園、懲停車場、診困所、健身娛苦樂設(shè)施、專逆門的老人、以兒童活動場汽所、園區(qū)背藥景音樂，另捆有大小貯藏侍室及車庫倡。繩6、戶型可蹤供選擇多；扭7、每戶配店有車庫，物笨業(yè)收費合理攀。蜂（2）劣勢紡分析路1、范畢配套設(shè)施仍叉然未成熟，形如無暖氣，燈發(fā)展尚須時拼日。鴉2、距捕競爭對手的兵廣告宣傳及扶促銷活動皆工比本案強，仇形象已經(jīng)廣矩為人知。榴3、哭宮由于項目檔尼次和周邊物未業(yè)無區(qū)隔，縱其銷售對象狗競爭激烈。臨4、香迎外來人員多捕，治安問題奪多，影響買火家心理；油5、尖到緊鄰主干道鏡旁，噪音大塞，空氣污染山嚴(yán)重；云6、窄陪周圍全為個斑體業(yè)戶，經(jīng)捧營項目單一芳，缺乏濃重托商業(yè)氣氛，礦社區(qū)配套不秩成熟；掌7、周邊樓平盤較多，競泡爭激烈，影屯響銷售；蚊1．4．競評爭對手資料聽分析對手一奴1、項目名若稱：新城花爐園剃2、項目規(guī)飲模：由10喜幢7層組成哈3、推售情淚況：現(xiàn)推2割號樓、3號酬樓3～6層巷，7號樓、左8號樓的2西～6層發(fā)4、宣傳主蒙題：新城區(qū)五、新中心、死新文化寨5、價碗歐格：2-3貧號樓：14號81～28岔45元/m掃2，均價2叢163元/傷m2技史厭7例-8號樓：麗1668～瓶3195元儉/m2，均淺價2431多元/m2助咽重腳夫（最新價格腿）筒6、裝修標(biāo)葛準(zhǔn)：一級二風(fēng)類裝修余7、優(yōu)劣勢鍛分析⑴優(yōu)勢分析留①鎮(zhèn)該樓盤已為誦現(xiàn)樓，可即萬買即入住，毀易于吸引買齊家入?。蝗觫诓饍r格較同區(qū)范域其他樓盤傘為低，有競喬爭優(yōu)勢；影③奮位于內(nèi)街，訊方便出入主病干道，區(qū)位枝優(yōu)勢明顯，濱有一定的升越值潛力；徐④所發(fā)展商為城癥陽城建集團業(yè)，知名度較村高，能夠給致買家一定的貪信心支持；⑵劣勢分析趕①陳周邊外來人拋口較多，人境流復(fù)雜，治凡安環(huán)境較差尤，影響買家獸購買心理；衛(wèi)②萬樓盤周圍環(huán)續(xù)境欠佳，影晌響樓盤檔次詳；嫂③洽戶型設(shè)計一劉般；右④大外立面缺乏生特色；遇⑤豎建筑密度較臨大，樓距較聾密，私密性莊較差對手二番1、項目名瞇稱：天泰蘭·指奧園珠2、項目規(guī)杜模：多層為狂主，高層、舌小高層為輔描。為5個區(qū)樹域，分別為丈“芳漢城198胖8洋”詳、行“仔巴塞羅那1逢992損”局、歐“佩亞特蘭大1飛996奴”兵、嚇“啊悉尼200折0蜘”艙、串“市雅典200少4抬”線。狗3、推售情屠況：現(xiàn)推一害期盞“仔巴塞羅那1劃9921#嘩、20#、餃40#、5鵝0#稻4、宣傳主淡題：運動譜·呆健康攏·告生活恢5、價久筐格：351志1～420企8元/m2圾，均價38勢59元/m伐2懲6、裝修標(biāo)新準(zhǔn)：一級二券類裝修匆7、優(yōu)劣勢鏈分析⑴優(yōu)勢分析針①豆該樓盤是青洋島天泰奧城緊發(fā)展有限公按司開發(fā)的一莫個大型房地供產(chǎn)項目，且撕內(nèi)部環(huán)境優(yōu)博美，易于吸騾引買家購買確。摧②盛鄰近交通主跨干道308聚國道，交通癢異常便利；牙③暢該樓盤緊臨遲風(fēng)景迷人的反虎山和石梅嘩庵風(fēng)景區(qū)，蠶對樓盤檔次宏的提升有莫半大的幫助；曠④葉社區(qū)配套設(shè)鏡施完善，且遺物業(yè)收費相寄對低廉，對川買家有極大半的吸引力；巖⑤睡設(shè)計以五、使六層多層為罰主，有平層按、錯層、躍潛層多種結(jié)構(gòu)絞，可選擇戶騎型多，故可狂買度高。⑵劣勢分析紗①奏與城陽區(qū)居雹民生活水平失相比，價格躬定位偏高，岸具有一定抗即購買性。拘②財周邊外來人哭員多，且時靈常有治安事拿件發(fā)生，影駁響買家入住熄信心；羅③裕距市中心偏望遠(yuǎn)，路程較索長，也是一鐘大抗購買點文。健1．5．項烤目周邊配套蠻狀況崗1、社區(qū)配嫌套齒①薪大學(xué)：華僑澡大學(xué)、萊陽臂農(nóng)學(xué)院、城枯陽夜大問②級中學(xué)：城陽誕2中、3中猛、大北曲中降學(xué)傷③含小學(xué)：城陽繡2小、實驗排中學(xué)到④缸銀行：中國傲建設(shè)銀行、聾農(nóng)業(yè)銀行、祥工商銀行。掛⑤刃飲食：劉家競火鍋城、老棒家餃子。蓄⑧罵醫(yī)院：惜福狹鎮(zhèn)醫(yī)院炮2、交通狀深況冊371路：舟昌樂路粘—浙李村公園染—脈夏莊匹372路：蝶李村厚—催惜福鎮(zhèn)羊116路：匪李村好—引夏莊案2路環(huán)行線多：流亭機場恐—揀城陽毯—季惜福鎮(zhèn)此—氏夏莊伏1.6.項及目企劃思路惠由于項目物剪業(yè)配套設(shè)施纖較為完善，刪擁有優(yōu)良的朵先天條件。獨但日前區(qū)域嫩的外部條件洪劣勢較為明冤顯，故如何墻做好項目的她銷售企劃工球作，將是項狗目能否取得陜成功的重點竄。從以上對洗市場和項目僵的理解，我斬們初步得出娛以下的企劃猶思路：批1、充分利嗎用先天優(yōu)越組的交通環(huán)境情項目的交通適環(huán)境較為優(yōu)鴉越，故可利秒用具備的先養(yǎng)天優(yōu)越的條強件來諦造一果個爺“宮青島XXX展X小區(qū)邁”診，塑造獨特額的品牌形象柿。矛2、改善現(xiàn)膊存規(guī)劃中的賺不足警項目作為單微體樓在市場威上競爭力不鞏足，必須做脖好一切細(xì)致把的規(guī)劃，與顆現(xiàn)有的福林劈社區(qū)結(jié)合起阿來成為整體同，使現(xiàn)有的靈資源得以充姑分合理的利氧用，提高項彼目的綜合素刪質(zhì)，努力樹知立大型生活音區(qū)形象，在襪市場上立于啊不敗之地。謀3、把握市雪場需求，迎麗合買家心理探隨著房地產(chǎn)辱市場由賣方污市場轉(zhuǎn)為買粥方市場后，愛供方面臨的堪嚴(yán)峻問題就閉是，產(chǎn)品的艦消費是否迎島合客戶的需輪求。因此，居充分把握市刃場，迎合消星費者的需求氣心理，提倡吐新現(xiàn)代的生末活居住概念強，才能更有胖效地促進銷編售。店4、加強區(qū)例域性宣傳，圈吸引人流冷由于項目周醋邊同檔次商起品房項目不求是市場熱點戒，客流量低親，故如何吸么引更多的客箏戶到場，是緩項目成敗的宗基礎(chǔ)條件。萍故此，在戶疑外媒體、銷幕售網(wǎng)點、單巨張派發(fā)方面廁應(yīng)加強區(qū)域堪性宣傳，增即強傳送項目蜘信息的途徑貪，以吸引大礙量人流。診5、營造現(xiàn)檢場舒適環(huán)境暴，引起客戶斜購買沖動直在吸引大量戒客流后，現(xiàn)惡場環(huán)境的好衫壞便是銷售絞能否成功的螺關(guān)健。項目協(xié)應(yīng)當(dāng)在規(guī)劃刪設(shè)計、園林屢綠化、現(xiàn)場畢包裝、接待歪中心、示范部單位等方面南營造一個非命常舒適的內(nèi)辮部環(huán)境，配退以銷售策略炕上營造的熱常烈買賣氣氛透，力求迅速段打動客戶的稼心，促進客幣戶成交。邀6、在宣傳垃及銷售上體筆現(xiàn)項目的規(guī)蕉劃前景扔由于王家村隊一直以來給稈外界的形象詠是環(huán)境較為鴉雜亂。如何妹消除這一不光利因素，把前規(guī)劃中的利傳好因素展示宗給目標(biāo)客戶嫂，呈現(xiàn)在大黑眾工薪消費私者面前，需拿要在宣傳及掘銷售上重點嘉把握，并在懇軟性宣傳、他宣傳資料、嬸人員培訓(xùn)等矛方面重點加味強。任7、體現(xiàn)究“舒以人為本詞”周的經(jīng)營理念狹面對多元化蛛的目標(biāo)客戶漂，我們必須儲抓住人的特熟點，規(guī)劃設(shè)靜計更加徹“呀人性化栗”酬。項目不但葵應(yīng)在規(guī)劃中掛力求細(xì)致、腥完善，在設(shè)河計中多考慮捏人對居住環(huán)閑境要求，還點可在企劃營逗銷中體現(xiàn)以急客為尊的誠摟意和館“椒以人為本沉”嚴(yán)的理念。通織過融合項目倉“欲以人為本憂”罩的經(jīng)營理念夕，可以把握唱更多潛在客禾戶，打動他皮們的心，促洲進成交。糊8、找出項輝目誘“恢個性化損”側(cè)的形象秧客戶對品牌號的認(rèn)知程度傲往往取決于扎品牌的個性槳，沒有個性居的商品品牌謠極易在市場勁中流失。通能過對項目的瓶分析和理解謀，挖掘內(nèi)在您優(yōu)點加以策恢劃包裝，提闊煉喝“姻個性化沙”癥的項目形象恐，可以大大劉提高項目的階知名度，提崖升項目的附蟻加值，從而組促進銷售業(yè)場績的提升。脖從以上幾點澤企劃思路出贈發(fā)，我們將擠對項目的市青場定位，規(guī)難劃設(shè)計銷售片策略等方面器一一作出建奸議，期望做明出一個有特條色的、成功卸的精品項目宋?？?．項目市桂場定位鈴2．1市場夕定位色王家村附近愧的樓盤可謂沫良莠不齊，揉檔次不一，觸而且價格相披差懸殊，可躍以說嚼“能一路之隔，胳樓價翻一番己”鳴。位于項目奮北邊的李王澡路上高檔樓努盤較多，規(guī)槍模較大，規(guī)淹劃有致。如局福林山莊、翁翠雍花園、度新城花園、泡及中心公園腿一帶大大小躬小的樓盤在榨00年、0歪1年賣得特父別紅火，但支隨著青島市沸的快速發(fā)展乓，房地產(chǎn)市盒場呈現(xiàn)出多增方位熱點，極山景熱、市敬政配套熱等卵，因此00志年以后上馬肉的項目已沒頸有了當(dāng)時的蓮風(fēng)光，區(qū)域嘆市場熱點已這被淡化，再阿加上周遍環(huán)勒境治理情況嫌不佳對住宅冊環(huán)境的直接府影響，如明透和居、福林主花園等項目直的銷售進度和都因此變得常相當(dāng)緩慢。杠所以，本項煌目的區(qū)域劃夠歸應(yīng)與區(qū)中逮心整體規(guī)劃目設(shè)計緊密掛放鉤，淡化王燥家村區(qū)域概向念才是本項具目獲勝的前凝提。旱細(xì)分析項目屢相鄰的樓盤隸，其中主要游有福林山莊棕、新城花園酒等都是單體惠住宅樓，缺這少園林綠化尸，且臨近正冒陽路交通干思線，噪音污年染無法回避計。而本項目忍和他們相似囑，故此，項祖目能不能夠食在區(qū)域中獨鞋樹一幟，決竿定其能否在贊市場競爭中銷脫穎而出。符唯此，結(jié)合宵區(qū)域市場情遷況和自身特洲點，本部建麥議將本案定懷位為--娘-轉(zhuǎn)“輩未來區(qū)中心醫(yī)外來工薪定些居樓盤典范在”宣以此定位入恩市，充分迎笛合市場，進棍而突破市場狠，形成本區(qū)控域的最大熱網(wǎng)點，當(dāng)然，票要達(dá)到這樣常的目標(biāo)，必延須需要合適月的規(guī)劃及硬擔(dān)件配合。在抓下述項目建視議中會逐一貌闡述。讓能2．2．項顆目形象定位駝項目所處區(qū)瘋域，本地居園民文化質(zhì)素絹較低，外來靈高科園工薪黃階層及市中顏心區(qū)居民文殘化素質(zhì)則較灘高，但項目鉛的外圍環(huán)境亂較差，周邊肺商品房小區(qū)柏與鎮(zhèn)居民房膠缺少和諧美況感，這些因柔素嚴(yán)重阻礙路了區(qū)域市場辣的發(fā)展，甚鐮至造成了區(qū)懶域客源的不滴斷流失。肢故此，在項正目形象定位斥上應(yīng)揚長避法短，抓住市葡民向住環(huán)境停好的綠化小擺區(qū)的心態(tài)，壁帶給客戶一彩種棋“輩既享有成熟炮小區(qū)環(huán)境，梁又座擁未來從新區(qū)中心天”棒的雙重括“朋抵買伙”描價值。項目技形象定位可疲從小區(qū)住宅素、園林綠化順、生活質(zhì)素膠高等方面重曬點訴求。巖初步提供以耐下項目形象載定位供參考粒：牧“竿未來城陽中些心區(qū)或·陵外來工薪階傳層的定居典預(yù)范升”櫻通過上述的亭形象定位，滿給本案賦予玻新的內(nèi)涵，悠緊盯市場消攤費者的需核求，提高可啞賣點，使項嫩目從低沉的本環(huán)境氣氛中鴉擺脫出來，桌從而體現(xiàn)項壟目內(nèi)外環(huán)境辰的優(yōu)越。諸2．3．目低標(biāo)客戶定位瘋作為城陽區(qū)稻之一的王家選村，其購房學(xué)客戶群有較生為特殊的一屢面。由于屬蠶于新規(guī)劃區(qū)有，居住人口天多以外地或炸外區(qū)移民為雖主，尤其是倒王家村，外厘來人口集居躍地，而且當(dāng)針地工廠及小每型商鋪群較準(zhǔn)多，營造了鉤一大批工薪怕階層及個體社商戶。這些亦人在青島工油作生活多年使，想成為城礙陽居民，從漢而長久居住炎的愿望強烈木，都想在此票選擇一套價尼錢合理而又省升值潛力的帳住宅。根據(jù)俗實際情況，沫我們又可將報這部分客戶懲群定向細(xì)分鏟如下：們1、區(qū)內(nèi)的耳買家般分析：城陽厘區(qū)老中心內(nèi)汁人口密集，哭路窄人稠，體整體環(huán)境缺縱乏大型園林峽綠化，綠化您率低。對于稈欲改善環(huán)境恢的買家及家父中有安度晚堤年的老人家貼的客戶，本跨案住宅是他戴們置業(yè)首選碌。柿2、區(qū)域居淚民的子輩炭分析：這批揪人在當(dāng)?shù)厣兓钶^長時間待，生活圈子襖幾乎固定在約此，對該區(qū)鳳感情深厚，傻而現(xiàn)有條件澤已難以滿足偵其生活需要勒，想買大屋表改善環(huán)境，衣同時出于孝西敬老人的前衡提下，在同揮區(qū)就近購房斜，既能更好鄉(xiāng)照顧老人，惠又能享受獨維立居住的自奶由便利。員3、區(qū)域居鍬民的親屬、容朋友作分析：此類嫂客戶受該區(qū)阻域的親屬、嶺朋友的口碑淚宣傳，對小信區(qū)向往，同兄時在此地置殖業(yè)，方便于艦同自己親屬獸、朋友進行僻充分的溝通盟，接觸和聯(lián)崇絡(luò)，還享受爪其優(yōu)越住宅嬸環(huán)境。癥4、外來人胞口在該地置姑業(yè)汁分析：此類盜在該區(qū)域中理占主流，他作們注重本案洲的綜合素質(zhì)惰，周圍的自革然環(huán)境以及器周圍的配套席設(shè)施，對新賴環(huán)境適應(yīng)性囑較強，反而怠對區(qū)域感情郊不太考慮。壽此外，對于隸外來人士而厲言，群居意歐識是影響他理們選擇居住抖地點的重要賴因素之一。濫5、在市菜中心工作的掛工薪一族人會士蠶分析：市中課心繁榮的金懷融中心，商薪業(yè)網(wǎng)點，以性及工廠的聚振集，造就了雀一批在該區(qū)景工作的工薪隔一族，此類住階層人士對范置業(yè)概念注縣重經(jīng)濟實惠救，環(huán)境優(yōu)雅滔，交通方便掘，同時享受咽現(xiàn)代生活居嘉所，改善生懷活素質(zhì)。鍬6、在惜福襪鎮(zhèn)王家村經(jīng)關(guān)商的小商戶價分析：他們認(rèn)擁有一定的蔥經(jīng)濟實力，剃樂意在經(jīng)營限范圍的附近覽置物業(yè)，既沫方便居住，菌亦能隨時照獲顧生意，一哥舉兩得。優(yōu)趨質(zhì)的生活環(huán)叛境有助于改蹤變他們不定送向的居住習(xí)某慣。蓄7、因拆遷貸而不得不遷跡移的本鎮(zhèn)居察民躍分析：由于疏不滿現(xiàn)時的顏拆遷安置區(qū)夸域，想通過酒拆遷重新別芝尋居所地方版，新規(guī)劃區(qū)澆域為此類人笨之首選。晌8、經(jīng)濟充春裕，已購樓拼宇的投資者佳分析：這部的分人也許在勤城陽區(qū)購過資樓，隨著近宰年來購樓經(jīng)記驗的豐富，在他們也可能華看中項目前閥景好，具有貧較大的升值竄潛力，買來默自住或投資五以求大回報釘。很危當(dāng)然零，一個項目潮的目標(biāo)客戶園可能永遠(yuǎn)不睬只以上幾項粒分析的客戶蜓，然而針對魚該項目的特妖點來說，本凈部認(rèn)為上述軋分析基本已備囊括了近八橫成目標(biāo)買家勢，只要能抓古住這批客戶嶼的購買心理轉(zhuǎn)，再輔以必鵝要的銷售策暢略，就必能雄取得銷售的雜成功。壩2．4．目賭標(biāo)市場細(xì)分惕針對目標(biāo)客凱戶的情況，昆本部將目標(biāo)衫市場細(xì)分如散下：彎1、腹勾購買階層冬1)自用：煌大眾工薪階拜層（含拆遷冰戶），有能躺力而又確實序希望置業(yè)的驚。躲2)安居保府值：較高薪暫收入階層（物含個體戶及苗現(xiàn)時租屋人援士）。因為抓樓宇的價值瞧會隨通漲而款上升，而租桐屋的租金則滅如流水般而膀去，住宅置洪業(yè)既能保值汽又可安居。膀3)換屋計止劃：不滿現(xiàn)此時居住條件霞且有能力供祥屋的人士，陰房改房的原膽居者。降4)投資客藝：投資者是益每個有潛力繞樓盤的目標(biāo)信買家群，針煌對本項目，捆被吸引的多眼是中小型投賞資者。嘴2、吧徒年齡層次：槍中青年人為排主（30~曲50歲）投3、參吳家庭結(jié)構(gòu)：爸切三桐——好五口之家為裂主，老人在薦外地。拿4、重低收入?yún)^(qū)分低中等級號5、經(jīng)濟結(jié)助構(gòu)：安現(xiàn)有存款5識萬元以上概6、消費等斬級種10-30兆萬元暢7、消費水饞準(zhǔn)田沖工薪消費喪8、購屋心紀(jì)態(tài)巡1）環(huán)境偏吹好傲——糾治安良好，距相對恬靜，態(tài)且有安全保諷障之住家。運2）休閑享豬受縣——蘿各項休閑娛搭樂設(shè)施近在辰800米半影徑以內(nèi)之理爺想住家。嫩3）商品偏炎好腐——小喜歡家居戶席數(shù)少，出入安人員較單純?nèi)?。?）地段偏籃好記——粱交通網(wǎng)絡(luò)四駐通八達(dá)，方臣便快捷。死5）舊屋換財新屋。（含簽房改房客戶狡）巷9、購屋動園機：垃勵自住為主，千投資為輔。掙2．5．目徹標(biāo)客戶頃市場仿如金薪字塔，不但偏要瞄準(zhǔn)金字賞塔的頂部，擠而更重要的脆是應(yīng)瞄準(zhǔn)金戴字塔的中部節(jié)以下（即對悔準(zhǔn)大多數(shù)的衛(wèi)消費群體）刪根據(jù)對青島啦郊區(qū)樓市的址調(diào)查分析，卵城陽區(qū)大部抄份的消費者吹，最可接受旗的房價是1狂0萬到18北萬元之間，舉而另一部份行人可接受的先房價為18間萬到25萬項，能夠接受倍30萬元以燙上的消費者屈就是金字塔巴的頂部了，共本案的目標(biāo)右客戶為10該~15萬元呆這一階段。安3．銷售策鍛略建議怨3．1．市騎場氣氛培養(yǎng)餅融茲建議在現(xiàn)予階段利用項鏟目一切的條償件，營造濃易烈的市場氣群氛，吸引買津家的關(guān)注，鉤為項目推出曠時的銷售打個下良好的市丙場基礎(chǔ)，具箏體操作內(nèi)容茂包括：丹天1.硬件塑隨造薯⑴蓋告知性工地勻展示盯應(yīng)利用樓盤銷入口圍墻包紋裝，樹立項做目形象，營痛造市場氣氛壇。并可通過量橫幅，彩旗平等工具將項戶目信息傳達(dá)憐給市場，吸炊引買家。隱⑵武戶外廣告設(shè)非置況哄戶外廣告匪設(shè)置能增強龜項目的認(rèn)知齒能力，可以局有效提升項出目的知名度庸。在廣告牌抓設(shè)置上可以潮考慮，公交佛車站燈箱、光車身廣告等經(jīng)其它戶外媒唉體。暖⑶訴設(shè)置精美的鞋示范單位和僻樣板房眉殊街家通過對示范日單位和樣板址房的包裝設(shè)躁計，可有效嬸掩飾平面中榜的弱點，引永起客戶購買雄沖動，促進巷成交。帖2.軟性宣界傳址

⑴液為區(qū)域造勢族通過報紙軟芹性文章，詳帽述為城區(qū)規(guī)眼劃帶來的種奴種優(yōu)越之處牢，以完善的豆社區(qū)配套、帝熟悉的生活號環(huán)境打動買惠家的心，挽蜂回不斷外流擁的區(qū)域客源墻。帖⑵窯為本案住宅既造勢盈目的：把市竭場的注意力丹拉至本案住同宅，突出項娘目形象，以探本案住宅環(huán)煩境好，交通美便利的優(yōu)點源吸引買家。垂⑶胖為樓盤造勢獨形式一：軟本性廣告宣傳資；如城區(qū)未垂來規(guī)劃的、何市政配套的舒完善、青島縫市對外來人暖口戶口政策慚等所帶來的亮利好因素向暮市場傳達(dá)。民形式二：置識業(yè)調(diào)查問卷瞧，以抽獎的尋形式向中獎為買家提供額賠外折扣或現(xiàn)焦金獎勵。同姨時，留住部貌分準(zhǔn)備置業(yè)悲的買家。杠3．2．促巧銷手段建議永1、增加銷幣售點曾幟本部建握議本項目銷拐售點除現(xiàn)場艘售樓部外，吊可考慮節(jié)假鹿日在中心公湊園、設(shè)促銷烤點，并設(shè)專殼車接送，以珠加強樓盤銷坊售網(wǎng)點的聯(lián)厚合促銷力。法2、大型展新銷會撿選擇適當(dāng)?shù)募畷r間和地點牢，通過適量奶的廣告投放妄，營造銷售蟻高潮。慰3、潛在客燕戶開發(fā)躺畜利用本部期原有廣闊的杰一手及二手翻客戶資料，早通過主動聯(lián)菠絡(luò)推銷方式曉，增加項目指的客戶來源綠。同時，應(yīng)晚發(fā)感謝信給沙首期業(yè)主，緞并采取措施掙對舊業(yè)主成病功介紹買家刊（以簽契約醋為準(zhǔn)）給予俯獎勵，從而矮開發(fā)舊客資尊源。爪4、入戶單李張宣傳活反向區(qū)域演內(nèi)尤其是即震將拆遷的居膜民派發(fā)入戶集單張，使其晉對本項目有即較理性認(rèn)識殼，并吸引其城到場購買。吧5、單張夾適報棚鏈針對項甚目的潛在客功戶以區(qū)域性浸為主，可重鋼點加強區(qū)域削性宣傳以節(jié)瘡省廣告投入胖。單張夾報劇形式可以是敬通過郵政訂太報系統(tǒng)或報喪紙攤檔派發(fā)康。殼6、提供住震宅質(zhì)量保證刑書和住宅使午用說明書容在客戶購買轟前提供住宅意質(zhì)量保證書亭和使用說明御書。一則可響以體現(xiàn)發(fā)展海商實力，二郊則可以使買挺家體會發(fā)展惑商以客為尊章的誠意及細(xì)山致優(yōu)良的服裹務(wù)。輪3．3．付醋款方式建議蘆騰互針對期區(qū)域內(nèi)樓盤編的付款方式遷過于單一，棵應(yīng)向買家提架供較輕松的維付款方式以拾擴展買家層匠面，增加其汁超前入市的絨可能性。特膛建議項目的鋪付款方式建蝴議如下：哭付款方式手艇續(xù)：一次藏付款優(yōu)惠渴按揭煎折扣：8增8折9折餃91折峽93折宅簽認(rèn)購書時場付定金5胳00攀簽認(rèn)購書七至天內(nèi)（扣除撿定金）3工0%10職%裝即辦理最高柄七成三十年倆銀行按揭愧10%晶即辦理最高動七成三十年京銀行按揭先30%材嘴4．宣傳策絞略摔建議在本項駐目推出前投杯放一定量的縫軟性廣告，勺向市場營造渴一種工薪消皆費既經(jīng)濟又途實惠的概念窩，待項目推呢出市場后更予以這一概念艙，通過強有確力的立體廣晚告效應(yīng)，創(chuàng)賭造濃烈的市時場氣氛，以悔達(dá)到理想的克銷售業(yè)績。趙4．1.媒拼體選擇建議規(guī)雄寶⑴江半島都市報辰袋山東覺大眾報業(yè)主嗽辦，發(fā)行量鋤20萬份/輛日以上，礎(chǔ)銷售網(wǎng)點密堵布，擁有固悅定的讀者群紀(jì)，是青島首坦選的地產(chǎn)廣賢告媒體。拆

⑵股青島導(dǎo)報焦青島日報業(yè)勢主辦報紙之牌一，發(fā)行量臭10萬份/尤日以上，讀擾者穩(wěn)定，以網(wǎng)家庭讀者為蔥主，和半島餃都市報配合的可以形成極濾佳的廣告效哈果。廈

⑶寺城陽電視臺軟一、二臺、馳青島交通臺稿。桂價格低，聽股眾廣，能以薦高頻率的傳舞播來提高受零眾對項目的答認(rèn)識度揭⑷舍戶外廣告和熟指示路牌襖①街在樓盤附近劃做指示路牌剝②牢巴士車身廣良告練③民樓盤工地周撞邊圍墻廣告漢利用戶外廣脊告的長期效席應(yīng)為項目營屑造市場效應(yīng)打和區(qū)域氛圍祝。胳⑸禁DM（Di杯rect服梯Mail）抱入戶單張乖價格低，目慎標(biāo)市場細(xì)分寄明確，宣傳喂有側(cè)重點，相適合區(qū)域性段宣傳。甩睡4．2.宣研傳主題菌場本次廣循告提案旨在杜準(zhǔn)確體現(xiàn)本劉項目的整體孕優(yōu)勢及項目憶特色，使之幅能在短時間斯內(nèi)建立起本騙項目的品牌輸形象，擴大浩其知名度。美并通過一系擇列新穎而有咬創(chuàng)意的廣告?zhèn)洳邉潱て鹜鱿M者對本個項目的強烈百關(guān)注，促使沸消費者產(chǎn)生抹購買行動。臟競爭對手分尋析窩圈高質(zhì)素的物徒業(yè)在現(xiàn)今的拿青島房地產(chǎn)恢市場當(dāng)中，浮競爭日趨激勞烈：從風(fēng)格杯獨特的設(shè)計還、配套設(shè)施罰到價格戰(zhàn)、改公關(guān)戰(zhàn)、廣服告戰(zhàn)等各種宣營銷手段的渠運用，均挖帖空心思，務(wù)旅求令到場消劃費者解囊認(rèn)庭購。稈本案所在的雹正陽路交通透主干道中，朝其市場競爭執(zhí)