一篇計(jì)量論文,教你怎樣入門(mén)計(jì)量經(jīng)濟(jì)

（教育被資本化了嗎？）通過(guò)買(mǎi)房而擇校——教育影響房?jī)r(jià)的實(shí)證證據(jù)馮皓陸銘馮皓，復(fù)旦大學(xué)中國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究中心，E-mail:fenghao1011@。陸銘，復(fù)旦大學(xué)和浙江大學(xué)教授，北京大學(xué)林肯研究院研究員；電話:(021)55665308；E-mail:lm@。本文系北京大學(xué)林肯土地研究院資助項(xiàng)目、教育部“新世紀(jì)優(yōu)秀人才支持計(jì)劃”、上海市重點(diǎn)學(xué)科建設(shè)項(xiàng)目（B101）、復(fù)旦大學(xué)“985”創(chuàng)新平臺(tái)的研究成果。作者感謝寇宗來(lái)、陳釗、張晏、吳建鋒、鄭思齊、陳杰、郝前進(jìn)等的評(píng)論，以及段超、姜明琪、徐菁在收集房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)過(guò)程中的幫助，但文責(zé)自負(fù)。摘要城市基礎(chǔ)教育資源主要通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)配置，導(dǎo)致房?jī)r(jià)部分地反映教育的數(shù)量與質(zhì)量?；谏虾Ｊ?2個(gè)區(qū)域的房?jī)r(jià)與學(xué)校分布的月度面板數(shù)據(jù)，以及兩所優(yōu)質(zhì)中學(xué)搬遷的自然實(shí)驗(yàn)，本文發(fā)現(xiàn)，區(qū)域間在基礎(chǔ)教育資源數(shù)量和質(zhì)量上的差異已經(jīng)部分體現(xiàn)在了房?jī)r(jià)上，而且擁有更多更好教育資源的地區(qū)，房?jī)r(jià)上升更快。這說(shuō)明，教育的“資本化”確實(shí)存在。因此，就近入學(xué)、禁止擇校等簡(jiǎn)單化的追求公平的教育政策并不能帶來(lái)真正的公平，反而可能會(huì)加劇按照收入的居住區(qū)分割和受教育機(jī)會(huì)的不均等。關(guān)鍵詞基礎(chǔ)教育、房地產(chǎn)市場(chǎng)、資本化、公共品一、引言（論文最開(kāi)始都是對(duì)一個(gè)擬研究問(wèn)題進(jìn)行概述）教育既是決定人力資本積累和經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期增長(zhǎng)的重要因素，又直接關(guān)系到收入差距與不同社會(huì)階層之間的流動(dòng)性，但是，關(guān)于如何有效并均等地配置教育資源，人們的認(rèn)識(shí)卻不相同，現(xiàn)有的政策也存在誤區(qū)。本文將為基礎(chǔ)教育的數(shù)量和質(zhì)量與住房?jī)r(jià)格之間的關(guān)聯(lián)尋找實(shí)證依據(jù)，這對(duì)于制定合理的教育與住房政策具有非常重要的意義。近年來(lái)，教育產(chǎn)業(yè)化及隨之出現(xiàn)的基礎(chǔ)教育的高收費(fèi)、擇校、不同收入和不同社會(huì)階層的人享受不同受教育機(jī)會(huì)等現(xiàn)象日益受到人們?cè)嵅?，有關(guān)部門(mén)制定了大量旨在通過(guò)嚴(yán)格禁止擇校促進(jìn)教育均等化的政策。然而，相關(guān)的理論研究卻表明：隨著市場(chǎng)化改革的推進(jìn)、住房市場(chǎng)進(jìn)一步發(fā)育，以禁止擇校、嚴(yán)格就近入學(xué)、限制民辦學(xué)校與公立學(xué)校競(jìng)爭(zhēng)為代表的追求公平的教育政策不僅不能帶來(lái)真正的公平，反而可能在損害教育產(chǎn)出效率的同時(shí)，擴(kuò)大因收入差距所導(dǎo)致的受教育機(jī)會(huì)的不公平（陸銘、蔣仕卿，2007）。其中的一個(gè)主要原因就在于，教育資源的配置主要是通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行的，居民根據(jù)自己的收入和偏好來(lái)選擇居住地區(qū)和相應(yīng)的公共品，結(jié)果將是公共品提供數(shù)量和質(zhì)量體現(xiàn)在房地產(chǎn)價(jià)格上，被“資本化(capitalize)”（Tiebout，1956；Oates，1969；Yinger，1982等）。如果這樣的機(jī)制起作用，禁止擇校、嚴(yán)格按片劃分就近入學(xué)所導(dǎo)致的結(jié)果將是，高收入者通過(guò)在好學(xué)校附近買(mǎi)房的方式讓孩子獲取優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)教育資源，擇校費(fèi)的收益由學(xué)校轉(zhuǎn)移到房產(chǎn)商（或業(yè)主）手中，對(duì)于受教育機(jī)會(huì)的公平問(wèn)題沒(méi)有產(chǎn)生積極作用，反而加劇了按照收入的居住區(qū)分割和受教育機(jī)會(huì)的不均等。1990年代中期以后，中國(guó)的住房市場(chǎng)已經(jīng)得到了充分的發(fā)育，居民在同一城市的不同區(qū)域間自由搬遷的現(xiàn)象是普遍存在的，而且對(duì)房?jī)r(jià)影響最大的高收入群體在居住地遷移方面受到的限制是最少的。那么，基礎(chǔ)教育等公共品的獲取是否已經(jīng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)育聯(lián)系在了一起？房?jī)r(jià)是否已經(jīng)部分地體現(xiàn)了教育的質(zhì)量與數(shù)量？喬寶云等（2005）發(fā)現(xiàn)財(cái)政分權(quán)在中國(guó)沒(méi)有帶來(lái)地方小學(xué)義務(wù)教育水平的提高，認(rèn)為財(cái)政分權(quán)的結(jié)果是，地方政府忽視了當(dāng)?shù)氐纳鐣?huì)福利，并由此而質(zhì)疑在目前中國(guó)的戶籍制度下通過(guò)搬遷居住地來(lái)選擇教育的機(jī)制是否顯著。但是，這一發(fā)現(xiàn)完全有可能只是因?yàn)橹袊?guó)的分權(quán)體制下，地方政府只被激勵(lì)去追求經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，而不是公共品提供。換句話說(shuō)，不是通過(guò)搬遷居住地來(lái)選擇教育的機(jī)制不存在，而是分權(quán)體制本身引起了激勵(lì)扭曲（王永欽等，2007；陸銘等，2008；傅勇、張晏，2007）。丁維莉、陸銘（2005）認(rèn)為，居民通過(guò)搬遷居住地來(lái)選擇教育并影響房?jī)r(jià)的機(jī)制在中國(guó)可能是同樣存在的。如果這一機(jī)制確實(shí)存在，那就會(huì)使得房?jī)r(jià)中的一部分體現(xiàn)出教育的質(zhì)量，這一點(diǎn)在中國(guó)幾乎沒(méi)有可信的實(shí)證研究，而這正是本文所試圖揭示的。所以，本文以上海為例，通過(guò)為教育資源與房?jī)r(jià)的關(guān)聯(lián)提供經(jīng)驗(yàn)證據(jù)，為針對(duì)教育均等化政策的評(píng)論提供實(shí)證依據(jù)。具體地來(lái)說(shuō)，本文以近年來(lái)全國(guó)與上海市所實(shí)施的一系列教育均等化政策為背景，基于上海市52個(gè)區(qū)域的房?jī)r(jià)與學(xué)校分布數(shù)據(jù)，以及兩所優(yōu)質(zhì)中學(xué)搬遷的自然實(shí)驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)基礎(chǔ)教育資源數(shù)量和質(zhì)量的差異已經(jīng)部分地對(duì)于房?jī)r(jià)產(chǎn)生了影響，并且教育對(duì)房?jī)r(jià)的影響隨著時(shí)間推移而上升。本文據(jù)此對(duì)現(xiàn)行的“就近入學(xué)”、“限制擇?！薄ⅰ叭∠D(zhuǎn)制學(xué)?！钡然A(chǔ)教育政策進(jìn)行了評(píng)論，為提出促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與社會(huì)和諧的住房、教育政策提供參考依據(jù)。本文余下部分的結(jié)構(gòu)安排如下：第二部分是文獻(xiàn)綜述，第三部分是上?；A(chǔ)教育和房地產(chǎn)市場(chǎng)的背景介紹，第四部分報(bào)告數(shù)據(jù)和計(jì)量模型設(shè)定，第五部分報(bào)告實(shí)證研究結(jié)果，第六部分是結(jié)論與政策含義。二、文獻(xiàn)綜述（對(duì)國(guó)內(nèi)國(guó)外這個(gè)問(wèn)題研究情況的概述，你要至少要向大家證明你這篇論文研究的東西和別人的有一點(diǎn)點(diǎn)不同吧）基礎(chǔ)教育資源與房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)聯(lián)，是Tiebout（1956）的公共品提供模型的基本結(jié)論之一。居民根據(jù)自己的能力（收入）和偏好選擇居住地區(qū)和當(dāng)?shù)氐墓财?，使得公共品質(zhì)量和數(shù)量上的差異體現(xiàn)在房地產(chǎn)價(jià)格上，并通過(guò)影響政府收入的中間機(jī)制激勵(lì)政府提高公共品的生產(chǎn)效率（Tiebout，1956；Oates，1969；Yinger，1982等）。對(duì)于地方公共品提供的一般均衡分析表明：在居民偏好差異的基礎(chǔ)上引入住房市場(chǎng)和居民對(duì)于居住地的選擇，將導(dǎo)致居住和公共品消費(fèi)的群分效應(yīng)群分效應(yīng)（sorting）在文獻(xiàn)中是指在個(gè)人的理性選擇之下，均衡的結(jié)果是類型相同（或接近）的人聚集在一起，而不同類型的人之間處于隔離狀態(tài)。參見(jiàn)陸銘、張爽（2007）的綜述。；特別是當(dāng)教育存在“同群效應(yīng)”（peereffect）時(shí)，同一學(xué)校的學(xué)生的成績(jī)相互影響，家長(zhǎng)就更愿意花錢(qián)住好社區(qū)，讓孩子上好學(xué)校，住房市場(chǎng)就會(huì)使教育被“資本化”，群分效應(yīng)加?。‥pple，Romano，1998；Epple，Siege，1999；Rothstein，2006）。因此，居民的自由流動(dòng)、同群效應(yīng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)育程度是決定現(xiàn)實(shí)中教育等公共品“資本化”的關(guān)鍵因素。群分效應(yīng)（sorting）在文獻(xiàn)中是指在個(gè)人的理性選擇之下，均衡的結(jié)果是類型相同（或接近）的人聚集在一起，而不同類型的人之間處于隔離狀態(tài)。參見(jiàn)陸銘、張爽（2007）的綜述。Oates（1969）提出了通過(guò)分析地方公共支出和稅收與房地產(chǎn)價(jià)格之間的關(guān)系，來(lái)檢驗(yàn)居民通過(guò)搬遷居住地選擇公共品的機(jī)制是否顯著的研究方法。在此基礎(chǔ)上，歐美國(guó)家的研究者進(jìn)行了很多檢驗(yàn)公共品提供水平與房地產(chǎn)價(jià)格關(guān)聯(lián)的實(shí)證研究。這些研究的計(jì)量模型設(shè)定通常采用特征價(jià)格（hedonicprice）模型（Rosen，1974；Anderson，1985；Epple，1987等），在解釋變量中包括了住房的個(gè)體屬性、區(qū)位屬性和時(shí)間因素。盡管在研究中存在一些分歧，但普遍的研究結(jié)論是，在歐美發(fā)展相對(duì)成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)，確實(shí)可以觀察到相鄰轄區(qū)之間在公共品提供上的差異可能反映到不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格上去，表明居民的確通過(guò)搬遷居住地的方式選擇公共品的提供水平（Rubinfield，1987；Rubinfield，ShapiroandRoberts，1987；Epple，Siege，1999）。分析教育等公共品與房地產(chǎn)價(jià)格之間關(guān)聯(lián)的實(shí)證研究往往不能很好地控制不可觀測(cè)的居住區(qū)屬性對(duì)于解釋變量和房?jī)r(jià)的影響。為了克服這一問(wèn)題，Black（1999）利用馬薩諸塞州學(xué)區(qū)邊界附近的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，比較同一條邊界兩側(cè)的住房?jī)r(jià)格和學(xué)校教育質(zhì)量，以學(xué)校參加一項(xiàng)全州統(tǒng)一的學(xué)業(yè)測(cè)試（MassachusettsEducationalAssessmentProgram，MEAP）的學(xué)生平均成績(jī)作為反映教育質(zhì)量的核心解釋變量，采用特征價(jià)格模型進(jìn)行估計(jì)，得到如下結(jié)論：學(xué)校的學(xué)生平均成績(jī)提高5%將導(dǎo)致居民對(duì)優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)邊界內(nèi)住房的支付意愿平均提高約2.1%，學(xué)校質(zhì)量對(duì)房?jī)r(jià)的影響確實(shí)是顯著的。與上述研究不同的是，本文的實(shí)證分析利用上海市52個(gè)區(qū)域、時(shí)間跨度為48個(gè)月的面板數(shù)據(jù)，通過(guò)固定效應(yīng)模型控制了區(qū)域?qū)傩詫?duì)房?jī)r(jià)的影響。此外，在數(shù)據(jù)包括的時(shí)間和區(qū)域范圍內(nèi)，有2所學(xué)校發(fā)生了跨區(qū)域的搬遷。本文利用了這樣一個(gè)自然實(shí)驗(yàn)的結(jié)果，以這2所學(xué)校搬遷前后所在的5個(gè)區(qū)域的數(shù)據(jù)作為樣本，考察學(xué)校數(shù)量變化對(duì)于區(qū)域房?jī)r(jià)的影響，從而能夠有效地控制影響房地產(chǎn)價(jià)格的其他不可觀測(cè)的因素。在國(guó)內(nèi)有關(guān)公共品提供水平與房地產(chǎn)價(jià)格關(guān)聯(lián)的實(shí)證研究中，王軼軍、鄭思齊、龍奮杰（2007）利用北京市住房市場(chǎng)和土地市場(chǎng)的微觀個(gè)體交易數(shù)據(jù)進(jìn)行的實(shí)證研究表明，居民愿意為居住在地鐵站、公交車(chē)站和公園周邊一定范圍（0.8公里）內(nèi)分別支付住宅價(jià)格的17.1%、12.4%和6.4%，但是這種價(jià)值并沒(méi)有被資本化到土地價(jià)格中。周京奎、吳曉燕（2009）基于省級(jí)面板數(shù)據(jù)分析公共投資對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格溢出效應(yīng)，其中度量教育投資的指標(biāo)是每個(gè)省的大學(xué)、中學(xué)、小學(xué)數(shù)量和專任教師人數(shù)，發(fā)現(xiàn)在省級(jí)水平上中學(xué)數(shù)量對(duì)各類房產(chǎn)和土地的溢價(jià)是顯著的。大學(xué)數(shù)量對(duì)商品房、住宅、辦公樓的價(jià)格影響為正，但是對(duì)土地和商業(yè)用房的價(jià)格影響為負(fù)。與上述研究不同的是，本文的實(shí)證分析采用同一城市內(nèi)的不同區(qū)域的房?jī)r(jià)與公共品數(shù)據(jù)。如果公共品對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生影響的機(jī)制起作用，將對(duì)城市內(nèi)部的居住區(qū)分割和教育不均衡發(fā)展產(chǎn)生重要影響。但是，目前國(guó)內(nèi)對(duì)城市內(nèi)部教育與房?jī)r(jià)關(guān)系的實(shí)證研究還很少。Zheng，Kahn（2008）在對(duì)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)微觀交易數(shù)據(jù)的分析中度量了樓盤(pán)到優(yōu)質(zhì)學(xué)校的距離，發(fā)現(xiàn)離優(yōu)質(zhì)學(xué)校更近的住房確實(shí)具有更高的價(jià)格。本文的實(shí)證研究將能夠量化地分析城市內(nèi)部區(qū)域間在基礎(chǔ)教育資源數(shù)量和質(zhì)量上的差異如何影響了住房?jī)r(jià)格，以及教育對(duì)房?jī)r(jià)的影響是否在隨著時(shí)間推移而上升。三、上?；A(chǔ)教育和房地產(chǎn)市場(chǎng)的背景介紹1990年代以來(lái)，隨著中國(guó)市場(chǎng)化改革的不斷推進(jìn)，上海的基礎(chǔ)教育和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生了巨大的變化。一方面，“素質(zhì)教育”的理念要求改變傳統(tǒng)的以競(jìng)爭(zhēng)重點(diǎn)學(xué)校入學(xué)機(jī)會(huì)為中心的應(yīng)試教育。1997年，上海取消義務(wù)教育階段（小學(xué)升初中）的升學(xué)考試，代之以“按片劃分、就近入學(xué)”的招生制度。另一方面，作為教育市場(chǎng)化改革重要產(chǎn)物的民辦和轉(zhuǎn)制學(xué)校，經(jīng)歷了從接受政府支持、鼓勵(lì)，從而快速發(fā)展，到成為教育均等化政策規(guī)制對(duì)象的變化過(guò)程。與此同時(shí)，隨著居民住房的市場(chǎng)化，上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷發(fā)育、擴(kuò)張，在2003年以來(lái)出現(xiàn)了一波房?jī)r(jià)以遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于人均收入的增幅快速上升的“房地產(chǎn)熱”。房?jī)r(jià)的快速上漲對(duì)研究者來(lái)說(shuō)提供了一個(gè)機(jī)會(huì)，使得教育被資本化的過(guò)程能夠在空間和時(shí)間兩個(gè)維度上得以體現(xiàn)。基礎(chǔ)教育與房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)聯(lián)如果被證實(shí)，也將為理解城市內(nèi)部收入差距和社會(huì)分割等現(xiàn)象提供依據(jù)。3.1按片劃分、就近入學(xué)的實(shí)施與強(qiáng)化在改革開(kāi)放之初，中國(guó)的基礎(chǔ)教育制度沿襲了傳統(tǒng)的精英主義模式：在小學(xué)、初中、高中等各個(gè)階段設(shè)置不同級(jí)別的“重點(diǎn)學(xué)?！?，集中行政區(qū)域內(nèi)的優(yōu)質(zhì)教育資源，按照考試成績(jī)擇優(yōu)招生錄取。隨著1990年代以后教育理念的轉(zhuǎn)變，為了實(shí)現(xiàn)“素質(zhì)教育”、“減輕學(xué)生過(guò)重的學(xué)業(yè)負(fù)擔(dān)”，上海于1997年起在小學(xué)與初中階段實(shí)行了“按片劃分、就近入學(xué)”的招生制度改革。在就近入學(xué)制度開(kāi)始實(shí)施的初期，民辦學(xué)校以及公立轉(zhuǎn)制學(xué)校在招生時(shí)仍然擁有一定的自由度，可以跨區(qū)招生，一直存在各種形式的擇校和選拔機(jī)制，并且可以收取一定數(shù)額的擇校費(fèi)。原有體制下的重點(diǎn)初中則通過(guò)保留一部分招生名額，以“特長(zhǎng)班”、“藝術(shù)班”、“實(shí)驗(yàn)班”等名義選拔成績(jī)優(yōu)秀的學(xué)生就讀有的學(xué)校保留的招生名額比例曾經(jīng)高達(dá)1/3（徐軼青，2007）。，此外還存在相當(dāng)高比例的“關(guān)系生”、“條子生”（民辦和轉(zhuǎn)制初中也有類似情況）。2003年以后，隨著人們對(duì)于教育產(chǎn)業(yè)化的反思，“按片劃分、就近入學(xué)”的制度越來(lái)越被作為促進(jìn)公平的教育政策而不斷得到強(qiáng)化。2005年起，各省市全面停辦小學(xué)生的各類競(jìng)賽，叫停中小學(xué)爭(zhēng)搶生源的活動(dòng)。2005年8月，教育部、監(jiān)察部等部門(mén)發(fā)布緊急通知，要求義務(wù)教育階段全面實(shí)行“一費(fèi)制”，禁止任何地方、任何學(xué)校收取擇校費(fèi)。上海市有關(guān)部門(mén)規(guī)定公立學(xué)校若收取擇校費(fèi)，校長(zhǎng)將遭撤職處理。2006年，上海市教育部門(mén)規(guī)定嚴(yán)禁公立和公立轉(zhuǎn)制初中、小學(xué)“選拔式”招生，2007年規(guī)定民辦初中在招生時(shí)不能組織與學(xué)生見(jiàn)面。同年，進(jìn)一步限制民辦學(xué)校的跨區(qū)招生，原則上只能在本區(qū)縣招生，這一舉措被媒體普遍解讀為民辦學(xué)校轉(zhuǎn)向“就近入學(xué)”的開(kāi)始。但是，盡管就近入學(xué)的制度不斷強(qiáng)化，普通家庭的擇校行為受到抑制，“關(guān)系生”、“條子生”等行政權(quán)力對(duì)教育資源分配的干預(yù)卻仍然存在。部分學(xué)校的教師坦言，由于“條子生”家里條件好，父母素質(zhì)高，平均質(zhì)量?jī)?yōu)于按片劃分的學(xué)生，學(xué)校其實(shí)樂(lè)于接收他們就讀（徐軼青，2007）。有的學(xué)校保留的招生名額比例曾經(jīng)高達(dá)1/3（徐軼青，2007）。3.2“市重點(diǎn)中學(xué)”概念的變遷“市重點(diǎn)中學(xué)”是一個(gè)具有很長(zhǎng)歷史的概念，第一批市重點(diǎn)中學(xué)是在1950年代被確定的。此后，截止到2002年，全市共有33所市重點(diǎn)中學(xué)（包括作為“全國(guó)重點(diǎn)中學(xué)”的華東師范大學(xué)第二附屬中學(xué)）。在傳統(tǒng)的教育體制下，市重點(diǎn)中學(xué)集中了全市中學(xué)階段最好的教育資源，并通過(guò)統(tǒng)一的招生考試擇優(yōu)錄取學(xué)生，長(zhǎng)年以來(lái)逐漸積累了較為深厚的基礎(chǔ)，特別是在高考競(jìng)爭(zhēng)中始終比同區(qū)的其他中學(xué)具有明顯優(yōu)勢(shì)。在1990年代以后的教育改革中，為了促進(jìn)教育資源分配的公平，首先取消了義務(wù)教育階段（小學(xué)、初中）的“重點(diǎn)學(xué)?！备拍睢５?，學(xué)校間教育資源質(zhì)量的差別依然是客觀存在的，市重點(diǎn)中學(xué)的初中部在教育資源和升學(xué)政策上依然具有很大的優(yōu)勢(shì)。其次，上海市教育行政部門(mén)近年來(lái)逐漸以“實(shí)驗(yàn)性示范性高中”的概念取代傳統(tǒng)意義上的“重點(diǎn)中學(xué)”。盡管如此，傳統(tǒng)意義上的33所市重點(diǎn)中學(xué)在2003年4月—2007年4月的時(shí)間段內(nèi)仍然代表著上海高中教育資源的最高水平。雖然高中階段的招生是全市統(tǒng)一考試，但是在2005年以前，填報(bào)中考志愿時(shí)，除了1個(gè)“提前錄取志愿”（填報(bào)范圍為11所寄宿制市重點(diǎn)中學(xué)和上海市回民中學(xué)）跨區(qū)填報(bào)之外，15個(gè)“統(tǒng)一錄取志愿”只能在本區(qū)范圍內(nèi)填報(bào)。事實(shí)上存在著部分考生為了中考志愿填報(bào)而跨區(qū)更改戶籍的現(xiàn)象，居住地對(duì)于報(bào)考市重點(diǎn)中學(xué)曾經(jīng)是非常重要的。2005年，上海對(duì)中考的錄取制度進(jìn)行改革，規(guī)定所有市重點(diǎn)中學(xué)必須保證不少于15%的名額用于跨區(qū)招生。目前所有的“上海市實(shí)驗(yàn)性示范性高級(jí)中學(xué)”（包括傳統(tǒng)意義上的市重點(diǎn)中學(xué)）均可通過(guò)“提前錄取志愿”跨區(qū)填報(bào)，居住地在報(bào)考市重點(diǎn)中學(xué)過(guò)程中的意義有所降低，但每個(gè)區(qū)的招生名額仍然事先劃定，學(xué)校所在區(qū)的招生名額仍然多于其他區(qū)，學(xué)校的數(shù)量與質(zhì)量與房?jī)r(jià)之間的關(guān)系機(jī)制仍然存在。在此期間，于2005年2月、2005年9月和2007年7月，上海市教委分3批命名了總共50所“上海市實(shí)驗(yàn)性示范性高中”。根據(jù)市教委規(guī)定，“在本市范圍內(nèi)的普通高級(jí)中學(xué)、普通完全中學(xué)高中部及綜合性高中，經(jīng)所在區(qū)縣教育行政部門(mén)審核同意，都可參加‘實(shí)驗(yàn)性示范性高中’規(guī)劃評(píng)審?！薄渡虾Ｊ薪逃瘑T會(huì)關(guān)于本市開(kāi)展“實(shí)驗(yàn)性示范性高中”規(guī)劃評(píng)審的意見(jiàn)》（滬教委基〔1999〕28號(hào)）。因此，經(jīng)過(guò)初審、中期評(píng)審和總結(jié)性評(píng)審及上網(wǎng)公示等評(píng)審程序，這50所實(shí)驗(yàn)性示范性高中的命名，相當(dāng)于由政府向市場(chǎng)發(fā)送了優(yōu)質(zhì)學(xué)校的信號(hào)，很可能在區(qū)域房?jī)r(jià)的差異中體現(xiàn)出來(lái)。這一命名過(guò)程也在本文中被作為識(shí)別教育質(zhì)量對(duì)房?jī)r(jià)的影響的一個(gè)“自然實(shí)驗(yàn)”?！渡虾Ｊ薪逃瘑T會(huì)關(guān)于本市開(kāi)展“實(shí)驗(yàn)性示范性高中”規(guī)劃評(píng)審的意見(jiàn)》（滬教委基〔1999〕28號(hào)）。3.3“轉(zhuǎn)制學(xué)?！钡漠a(chǎn)生與消失由于1990年代的教育改革取消了初中階段的重點(diǎn)中學(xué)稱號(hào)和小學(xué)升初中的考試，民辦學(xué)校和公立轉(zhuǎn)制學(xué)校逐漸成為了初中階段高質(zhì)量教育的提供者。其中，民辦初中資金來(lái)源多元，在招生時(shí)有一定的自主權(quán)，一度可以收取擇校費(fèi)，所以有激勵(lì)通過(guò)聘用退休特、高級(jí)教師和優(yōu)秀一線教師、修建先進(jìn)教學(xué)設(shè)施等方式提升教學(xué)質(zhì)量?！稗D(zhuǎn)制學(xué)?！眲t是教育市場(chǎng)化改革的重要產(chǎn)物。1994年，國(guó)務(wù)院《關(guān)于<中國(guó)教育改革和發(fā)展綱要>的實(shí)施意見(jiàn)》提出：基礎(chǔ)教育主要由政府辦學(xué)，有條件的地方也可實(shí)行“民辦公助”、“公辦民助”等多種形式辦學(xué)。后來(lái)，這些“民辦公助”、“公辦民助”等學(xué)校統(tǒng)稱為“轉(zhuǎn)制學(xué)?！被颉案闹茖W(xué)校”，在一些地方也俗稱為“校中校”。截至2003年，全國(guó)26個(gè)省、市、自治區(qū)共有1115所轉(zhuǎn)制學(xué)校。事實(shí)上，國(guó)內(nèi)的民辦學(xué)校普遍存在政府背景，轉(zhuǎn)制學(xué)校則仍然處于教育局的編制和組織關(guān)系之中。因此，能否得到政府的支持是民辦和轉(zhuǎn)制學(xué)校生存、發(fā)展的關(guān)鍵。由于轉(zhuǎn)制學(xué)校大多依托重點(diǎn)學(xué)校和名校辦學(xué)，教育資源質(zhì)量高，成為家長(zhǎng)擇校時(shí)的首選，其高收費(fèi)與招生（形式上多采用“電腦派位”等方式）過(guò)程中的腐敗等問(wèn)題也不斷受到質(zhì)疑和批評(píng)。作為追求公平的教育均等化政策的重要內(nèi)容之一，2004年上海市決定要求所有“公立轉(zhuǎn)制學(xué)?！痹?007年之前轉(zhuǎn)為公立或民辦學(xué)校。而且，2005年1月進(jìn)一步明確提出義務(wù)教育階段（小學(xué)、初中）條件比較好的公立轉(zhuǎn)制學(xué)校應(yīng)恢復(fù)公辦學(xué)校的性質(zhì)，嚴(yán)格實(shí)施按片劃分、就近入學(xué)。其他省市也陸續(xù)出臺(tái)類似的政策。2005年底，國(guó)家發(fā)改委和教育部聯(lián)合發(fā)文，要求從次年1月1日起停止審批轉(zhuǎn)制學(xué)校，并對(duì)現(xiàn)有轉(zhuǎn)制學(xué)校進(jìn)行清理規(guī)范。此后的3年多時(shí)間里，公立轉(zhuǎn)制學(xué)校在全國(guó)范圍內(nèi)逐漸成為了歷史。3.4學(xué)校搬遷在我們擁有數(shù)據(jù)的時(shí)間范圍內(nèi)，有2所優(yōu)質(zhì)學(xué)校發(fā)生了跨區(qū)域的搬遷：（1）華東師范大學(xué)第一附屬中學(xué)是一所市重點(diǎn)中學(xué)，其前身是光華大學(xué)附中和大夏大學(xué)附中，同時(shí)創(chuàng)辦于1925年，1951年合并為華東師范大學(xué)的附屬中學(xué)。2005年8月，該校由位于虹口區(qū)中州路102號(hào)的老校區(qū)搬遷至位于虹口區(qū)北外灘瑞虹新城附近的新校區(qū)。（2）上海外國(guó)語(yǔ)大學(xué)附屬雙語(yǔ)學(xué)校是2001年在楊浦區(qū)創(chuàng)辦的一所民辦學(xué)校，是上海市教委首批認(rèn)定的雙語(yǔ)教學(xué)實(shí)驗(yàn)學(xué)校。該校原有位于楊浦區(qū)仁恒路和世界路的兩個(gè)校區(qū)。2006年9月1日，整體搬遷到位于楊浦區(qū)永吉路351號(hào)的新校區(qū)。兩所學(xué)校的搬遷原因都是擴(kuò)建改造：華東師大一附中改建后的占地面積由22畝增加到60畝，是虹口區(qū)建設(shè)教育園區(qū)的核心工程之一；上外雙語(yǔ)學(xué)校改建后的占地面積由24畝增加到48畝。學(xué)校因搬遷而對(duì)區(qū)域內(nèi)好學(xué)校數(shù)量的影響構(gòu)成了一個(gè)自然實(shí)驗(yàn)。通過(guò)學(xué)校搬遷的自然實(shí)驗(yàn)，本文的實(shí)證研究將能夠分析學(xué)校數(shù)量變化之后對(duì)于區(qū)域房?jī)r(jià)的影響。四、數(shù)據(jù)和計(jì)量模型設(shè)定（把上面那些文字的東西說(shuō)完了后，就需要我們進(jìn)行數(shù)據(jù)論證，也就是說(shuō)定量分析，或者實(shí)證分析。國(guó)外的論文現(xiàn)在基本上不看文字籠統(tǒng)的定性分析了，都是需要數(shù)據(jù)來(lái)實(shí)證分析才有說(shuō)服力的）本文的實(shí)證分析主要回答了以下兩個(gè)問(wèn)題：第一，在上海市內(nèi)的各個(gè)區(qū)域，基礎(chǔ)教育數(shù)量和質(zhì)量的差異是否對(duì)于房?jī)r(jià)差異產(chǎn)生影響?第二，教育對(duì)房?jī)r(jià)的影響是否在隨著時(shí)間推移而上升?4.1數(shù)據(jù)(所有論文的定量分析都是從我們現(xiàn)有的大量數(shù)據(jù)開(kāi)始的，用股票市場(chǎng)的話來(lái)說(shuō)就是：我們假想歷史會(huì)重演，那么對(duì)于未知的未來(lái)股價(jià)，我們是不是就可以通過(guò)研究股票曾經(jīng)的價(jià)格歷史和現(xiàn)有的大量數(shù)據(jù)來(lái)找到一個(gè)可能的規(guī)律。在尋找規(guī)律的過(guò)程中我們需要干什么呢？回憶你現(xiàn)在學(xué)過(guò)的東西，概率學(xué)、統(tǒng)計(jì)學(xué)、計(jì)量經(jīng)濟(jì)。如果可以用現(xiàn)有的數(shù)據(jù)推算未來(lái)，那么這種可能有多大？這里是不是要用概率？對(duì)于各類紛繁錯(cuò)雜的數(shù)據(jù)，我們是不是先要對(duì)其分組，分類，求期望，方差等等，再說(shuō)簡(jiǎn)單點(diǎn)，就是對(duì)數(shù)據(jù)先進(jìn)行一次初加工。得到初級(jí)產(chǎn)品后，我們是不是還需要更詳細(xì)更高級(jí)更具有說(shuō)服力的分析結(jié)果？？那么接下來(lái)我們便可以使用計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)這門(mén)工具學(xué)科，對(duì)這些數(shù)據(jù)再次進(jìn)行分析。不用的數(shù)據(jù)，我們使用不同的計(jì)量模型，不同的模型針對(duì)不同的問(wèn)題，而現(xiàn)在我們很幸運(yùn)的是，很多統(tǒng)計(jì)軟件，比如說(shuō)SPSS，還有EVIEWS、MALTABL,SAS,等等，我們只需要熟悉一款經(jīng)典的軟件就可以對(duì)各類數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，進(jìn)而有計(jì)算機(jī)會(huì)自動(dòng)得出統(tǒng)計(jì)結(jié)果報(bào)告，我們通過(guò)看統(tǒng)計(jì)報(bào)告便可以得出各種結(jié)論與對(duì)策。進(jìn)而對(duì)我們的研究或者投資決策提供參考。現(xiàn)在綜上所述，我們回過(guò)頭來(lái)看，之所以目前階段的概率統(tǒng)計(jì)和計(jì)量經(jīng)濟(jì)乃至后面的數(shù)量經(jīng)濟(jì)很多人會(huì)覺(jué)得乏味，是因?yàn)樗麄儧](méi)有把這些學(xué)科當(dāng)成一種工具學(xué)科，僅僅是為了學(xué)數(shù)學(xué)而去學(xué)數(shù)學(xué)。當(dāng)然書(shū)上很多證明過(guò)程和推導(dǎo)過(guò)程的確很難，但是這些都是為了能讓讀者能體會(huì)到各種模型的得出過(guò)程，以及其中蘊(yùn)含的邏輯關(guān)聯(lián)吧，這對(duì)于你記憶或者區(qū)分不用類型的模型也是受益匪淺的，所以我個(gè)人覺(jué)得我們關(guān)鍵先要知道怎么用，當(dāng)你知道它的用處后，你自然會(huì)去思考它們的推理過(guò)程，因?yàn)檫@時(shí)候的你是帶著問(wèn)題去思考問(wèn)題的)本文中房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)的來(lái)源是上海市二手房?jī)r(jià)格指數(shù)辦公室上海市二手房?jī)r(jià)格指數(shù)由房產(chǎn)之窗網(wǎng)、房地產(chǎn)時(shí)報(bào)、上海市房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)、上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)、建設(shè)銀行上海分行和東方房地產(chǎn)學(xué)院聯(lián)合推出。定期發(fā)布的公報(bào)材料，包括2003年4月—2007年4月市區(qū)與近郊52個(gè)區(qū)域的二手房成交單位面積均價(jià)數(shù)據(jù)。在此基礎(chǔ)上，依據(jù)房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)的區(qū)域劃分，統(tǒng)計(jì)了每個(gè)區(qū)域的市重點(diǎn)中學(xué)數(shù)量、民辦和轉(zhuǎn)制初級(jí)中學(xué)數(shù)量、實(shí)驗(yàn)性示范性高中數(shù)量、公園綠地總面積、軌道交通站點(diǎn)數(shù)量、三級(jí)甲等醫(yī)院數(shù)量等數(shù)據(jù)。以下解釋本文實(shí)證研究框架中各變量的度量，并報(bào)告各變量的概要統(tǒng)計(jì)。上海市二手房?jī)r(jià)格指數(shù)由房產(chǎn)之窗網(wǎng)、房地產(chǎn)時(shí)報(bào)、上海市房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)、上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)、建設(shè)銀行上海分行和東方房地產(chǎn)學(xué)院聯(lián)合推出。房?jī)r(jià)用上海市52個(gè)區(qū)域的二手房成交單位面積均價(jià)來(lái)度量。根據(jù)上海市二手房?jī)r(jià)格指數(shù)辦公室定期發(fā)布的公報(bào)材料，可以得到2003年4月—2007年4月上海市52個(gè)區(qū)域的二手房成交單位面積均價(jià)的月度數(shù)據(jù)。這些區(qū)域分布在普陀、盧灣、靜安、楊浦、閘北、虹口、黃浦、徐匯、長(zhǎng)寧、閔行、浦東新區(qū)等上海市中心和近郊的11個(gè)區(qū)。雖然房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)的區(qū)域劃分與義務(wù)教育“就近入學(xué)”的學(xué)區(qū)劃分可能存在邊界上的不一致性，但是由于房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)的“區(qū)域”面積較大（每個(gè)區(qū)劃分為3—7個(gè)區(qū)域），每個(gè)“區(qū)域”包含了多個(gè)學(xué)區(qū)，因此，優(yōu)質(zhì)學(xué)校的影響范圍被較為完整地包括在了房?jī)r(jià)“區(qū)域”內(nèi)。劃分房?jī)r(jià)“區(qū)域”的依據(jù)實(shí)際上主要是街道、鎮(zhèn)的行政邊界，以及一些著名地標(biāo)。小學(xué)學(xué)區(qū)的劃分基本上是以居住小區(qū)為單位指定的（偶爾有同一小區(qū)分屬不同學(xué)校的情況），而小區(qū)很少有跨越街道、鎮(zhèn)的行政邊界的情況。初中學(xué)區(qū)的通常情況是在小學(xué)學(xué)區(qū)劃分的基礎(chǔ)上，指定若干小學(xué)為某所初中的對(duì)口學(xué)校。劃分房?jī)r(jià)“區(qū)域”的依據(jù)實(shí)際上主要是街道、鎮(zhèn)的行政邊界，以及一些著名地標(biāo)。小學(xué)學(xué)區(qū)的劃分基本上是以居住小區(qū)為單位指定的（偶爾有同一小區(qū)分屬不同學(xué)校的情況），而小區(qū)很少有跨越街道、鎮(zhèn)的行政邊界的情況。初中學(xué)區(qū)的通常情況是在小學(xué)學(xué)區(qū)劃分的基礎(chǔ)上，指定若干小學(xué)為某所初中的對(duì)口學(xué)校。本文數(shù)據(jù)起止期分別為2003年4月和2007年4月，這主要是由于受到數(shù)據(jù)可得性的限制。2003年4月—2007年4月，上海市二手房?jī)r(jià)格指數(shù)辦公室每月發(fā)布的公報(bào)附錄了52個(gè)區(qū)域的單位面積平均價(jià)格。2007年5月以后，該機(jī)構(gòu)只對(duì)各區(qū)域房?jī)r(jià)的變化作有選擇的概括性描述，不再附錄具體的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)。巧合的是，2003年恰好是嚴(yán)格執(zhí)行“按片劃分，就近入學(xué)”的開(kāi)始，也是一輪房地產(chǎn)價(jià)格快速上升期的開(kāi)始。選擇上海市各區(qū)域二手房成交單位面積均價(jià)的原因是：考慮到目前國(guó)內(nèi)一手房市場(chǎng)存在普遍的投機(jī)現(xiàn)象，二手房數(shù)據(jù)更能代表自住性需求。（在數(shù)據(jù)選擇上也是有技巧的，畢竟我們是針對(duì)一個(gè)實(shí)際的問(wèn)題）基礎(chǔ)教育根據(jù)上文對(duì)上?；A(chǔ)教育背景情況的介紹，基礎(chǔ)教育用每平方千米的市重點(diǎn)中學(xué)數(shù)量、民辦和公立轉(zhuǎn)制初級(jí)中學(xué)數(shù)量?jī)蓚€(gè)指標(biāo)度量。為了分析“實(shí)驗(yàn)性示范性高中”的命名是否也對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生了影響，基礎(chǔ)教育的數(shù)據(jù)還包括了每平方千米的實(shí)驗(yàn)性示范性高中數(shù)量。學(xué)校分布的資料來(lái)源是上海市教委及各區(qū)縣教育局的網(wǎng)頁(yè)（上海教育網(wǎng)：http:///、上海基礎(chǔ)教育信息網(wǎng)：/、上海市教育考試院：/）。圖1和圖2描述了4個(gè)時(shí)間點(diǎn)（2003年6月、2004年6月、2005年6月、2006年6月）房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)與學(xué)校數(shù)據(jù)之間的關(guān)系。在兩圖中，擬合線的斜率都是始終為正的，顯示了房?jī)r(jià)與區(qū)域內(nèi)的優(yōu)質(zhì)學(xué)校數(shù)量之間可能存在的正相關(guān)關(guān)系。事實(shí)上，從新聞報(bào)道中也能觀察到教育對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生影響的現(xiàn)象：“據(jù)上海中原地產(chǎn)的最新調(diào)查，（2009年）3月份……優(yōu)秀教育資源豐富的區(qū)域內(nèi)，學(xué)區(qū)房成交占到了總量的50%至60%，成交價(jià)格也普遍出現(xiàn)了5%至10%的上漲?！磕?、6月份是各級(jí)中小學(xué)的招生期，通常各大學(xué)區(qū)房板塊內(nèi)的二手房會(huì)在3至5月份迎來(lái)一輪常規(guī)性的成交小高峰?！薄睹８浇涂們r(jià)老公房成交升溫》，《解放日?qǐng)?bào)》《名校附近低總價(jià)老公房成交升溫》，《解放日?qǐng)?bào)》2009年4月7日，記者張奕。圖1：房?jī)r(jià)與民辦和轉(zhuǎn)制初中數(shù)量的關(guān)系圖2：房?jī)r(jià)與市重點(diǎn)中學(xué)數(shù)量的關(guān)系其他公共品可能影響房?jī)r(jià)的其他公共品主要包括綠化、交通、醫(yī)療衛(wèi)生等。本文用區(qū)域內(nèi)每平方千米公園綠地公頃數(shù)度量綠化水平；用區(qū)域內(nèi)每平方千米軌道交通站點(diǎn)數(shù)量度量交通的便捷程度；用區(qū)域內(nèi)每平方千米三級(jí)甲等醫(yī)院數(shù)量度量醫(yī)療衛(wèi)生水平。公園綠地面積的資料來(lái)源是上海綠化和市容網(wǎng)（/），及各區(qū)縣綠化和市容部門(mén)的網(wǎng)頁(yè)。軌道交通站點(diǎn)和醫(yī)院分布的資料來(lái)源是《上海市道路圖》（上海市測(cè)繪院、中華地圖學(xué)社，2004年、2009年）及上海市有關(guān)政府部門(mén)的網(wǎng)頁(yè)。距離區(qū)位是影響房?jī)r(jià)的重要外生因素。因此，本文選擇兩個(gè)距離指標(biāo)：到市中心（人民廣場(chǎng)）的距離、到最近的城市副中心的距離，作為控制變量。2007年底以前，上海城市規(guī)劃中的副中心共有3個(gè)：徐家匯、五角場(chǎng)、浦東花木。表1：各變量的概要統(tǒng)計(jì)（這里是統(tǒng)計(jì)軟件的輸出結(jié)果）變量觀察值數(shù)量均值標(biāo)準(zhǔn)差最小值最大值被解釋變量（單位：元/平方米）房?jī)r(jià)24967993.111950.463514.0013229.00解釋變量（1）教育（單位：個(gè)/平方千米）民辦和轉(zhuǎn)制初中24960.250.270.001.40市重點(diǎn)中學(xué)24960.090.160.000.77實(shí)驗(yàn)性示范性高中24960.150.260.001.54（2）其他公共品（單位：每平方千米數(shù)量）公園綠地面積(公頃)24962.453.360.0015.90軌道交通站點(diǎn)(個(gè))24960.210.270.000.89三級(jí)甲等醫(yī)院(個(gè))24960.150.350.002.31（3）距離（單位：千米）距離市中心526.803.570.0014.50距離城市副中心524.992.290.0012.00區(qū)域面積（單位：平方千米）5210.5112.151.3754.2計(jì)量模型設(shè)定4.2.1面板數(shù)據(jù)計(jì)量模型本文分析基礎(chǔ)教育與住房?jī)r(jià)格關(guān)聯(lián)的計(jì)量模型借鑒了Black（1999）以及王軼軍、鄭思齊、龍奮杰（2007）等實(shí)證研究所使用的房地產(chǎn)的特征價(jià)格模型。（其實(shí)這些各種各樣的模型都是可以直接借鑒的，就和我們數(shù)學(xué)物理上的各類定量公式等等一樣，我們不需要去發(fā)現(xiàn)，不需要去探索，甚至不一定能弄懂它們的證明過(guò)程，（1+1=2我們不是用了這么多年么？？？）我們只需要把前面的科學(xué)家或者經(jīng)濟(jì)學(xué)家創(chuàng)造的計(jì)量模型為我所用，來(lái)解決我們具體遇見(jiàn)的實(shí)際問(wèn)題就夠了，畢竟我們是應(yīng)用學(xué)科，不是理論探索學(xué)科）由于本文的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)是區(qū)域平均值，因此解釋變量主要包括了區(qū)域?qū)傩院蜁r(shí)間因素?？紤]到目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)正在逐漸發(fā)育的過(guò)程之中，相應(yīng)地，教育的資本化也是一個(gè)過(guò)程，因此增加了基礎(chǔ)教育資源變量與時(shí)間的交互項(xiàng)（同時(shí)控制其他公共品變量與時(shí)間的交互項(xiàng)），來(lái)檢驗(yàn)教育對(duì)房?jī)r(jià)的影響是否在隨著時(shí)間推移而上升?！?）式（1）中下標(biāo)i表示區(qū)域，t表示月份，數(shù)據(jù)的時(shí)間跨度是2003年4月至2007年4月。表示的是房?jī)r(jià)，在模型中以取自然對(duì)數(shù)后的房?jī)r(jià)作為被解釋變量。表示的是距離因素，包括區(qū)域到市中心的距離和區(qū)域到城市副中心的距離。表示的是區(qū)域內(nèi)優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)教育資源的數(shù)量，是本研究的核心解釋變量。表示的是影響房?jī)r(jià)變化的其他公共品提供水平，包括綠地、軌道交通、醫(yī)院等。表示的是月度時(shí)間趨勢(shì)變量（初始月份2003年4月記為1，之后每月遞增1），模型中包括了教育變量和其他公共品變量與時(shí)間的交互項(xiàng)如果進(jìn)一步控制時(shí)間的平方及其與各解釋變量的交互項(xiàng)，結(jié)果是交互項(xiàng)幾乎都不顯著，其他變量的顯著性也受到明顯的影響。因此，我們沒(méi)有報(bào)告這些結(jié)果。。表示的是影響房?jī)r(jià)的其他控制變量。（這是對(duì)你所研究的模型的各個(gè)變量的具體解釋，先選好一個(gè)模型，在定義變量，再輸入數(shù)據(jù)，最后通過(guò)統(tǒng)計(jì)軟件得出結(jié)果。）在控制變量里，我們特別添加了軌道交通與距離因素的交互項(xiàng)，我們的猜想是，在距離城市中心較遠(yuǎn)的區(qū)域，軌道交通站點(diǎn)可能主要起提高交通便捷程度的作用，對(duì)房?jī)r(jià)的影響為正；在距離城市中心較近的區(qū)域，因?yàn)檐壍澜煌ㄕ军c(diǎn)帶來(lái)的便捷并不那么重要，相反，軌道交通站點(diǎn)密集可能帶來(lái)人流擁擠等效應(yīng)，因此，軌道交通站點(diǎn)對(duì)房?jī)r(jià)的影響不確定。為了區(qū)分這兩種不同的效應(yīng)，在模型中控制了軌道交通站點(diǎn)分別與到市中心距離和到副中心距離的兩個(gè)交互項(xiàng)。表示的是未觀測(cè)到的區(qū)域?qū)傩?，包括區(qū)域的地形地貌、街道與建筑的規(guī)劃布局等因素。表示的是隨機(jī)誤差項(xiàng)。如果進(jìn)一步控制時(shí)間的平方及其與各解釋變量的交互項(xiàng)，結(jié)果是交互項(xiàng)幾乎都不顯著，其他變量的顯著性也受到明顯的影響。因此，我們沒(méi)有報(bào)告這些結(jié)果。為了控制未觀測(cè)因素的影響，本文采用以下兩種基于不同假設(shè)的方法對(duì)模型進(jìn)行估計(jì)：第一種方法是固定效應(yīng)（fixedeffects，簡(jiǎn)稱FE）估計(jì)，即通過(guò)“組內(nèi)變換”將數(shù)據(jù)變?yōu)椤叭ソM內(nèi)均值（demean）數(shù)據(jù)”，消去被假定為不隨時(shí)間變化的固定效應(yīng)，再進(jìn)行OLS估計(jì)。第二種方法是隨機(jī)效應(yīng)（randomeffects，簡(jiǎn)稱RE）估計(jì)，即假設(shè)不與解釋變量相關(guān)，通過(guò)廣義最小二乘法（generalizedleastsquared，簡(jiǎn)稱GLS）進(jìn)行估計(jì)。根據(jù)Hausman（1978）檢驗(yàn)，可以判斷取以上哪一種估計(jì)作為最終結(jié)果。如果實(shí)證結(jié)果表明教育變量的系數(shù)是正的，并且顯著異于0，就表明教育水平確實(shí)影響了住房?jī)r(jià)格。在此情況下，居住區(qū)分割和教育不均衡發(fā)展的現(xiàn)象可能被加強(qiáng)（Epple，Romano，1998；Rothstein，2006），需要引入進(jìn)一步的機(jī)制來(lái)解決教育資源在不同人群間的配置問(wèn)題。如果教育變量與時(shí)間的交互項(xiàng)的系數(shù)是正的，可以說(shuō)明在中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和市場(chǎng)化的過(guò)程中，隨著時(shí)間推移，教育不均衡發(fā)展和居住區(qū)分割會(huì)因教育市場(chǎng)和住房市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)育而日益加劇。4.2.2在數(shù)據(jù)涉及到的時(shí)間范圍內(nèi)，有2所學(xué)校發(fā)生了跨區(qū)域的搬遷。因此，我們將這2所學(xué)校搬入和搬出所在區(qū)域的數(shù)據(jù)單獨(dú)拿出來(lái)，采用同樣基于式（1）的FE估計(jì)和RE估計(jì)，分析學(xué)校數(shù)量變化之后對(duì)于區(qū)域房?jī)r(jià)的影響。這時(shí)，學(xué)校數(shù)量和平均質(zhì)量的差異主要來(lái)自于區(qū)域內(nèi)好學(xué)校搬遷前后的差異，因此可以有效地減少未觀察因素對(duì)學(xué)校數(shù)量和質(zhì)量的影響，以及由此引起的估計(jì)偏誤。而且，學(xué)校的搬遷并不是因?yàn)榉績(jī)r(jià)的反向影響。即使存在房?jī)r(jià)對(duì)搬遷的影響，兩者也應(yīng)是負(fù)相關(guān)的，也就是說(shuō)，房?jī)r(jià)高（低）導(dǎo)致學(xué)校搬出（入），如果我們的實(shí)證結(jié)果發(fā)現(xiàn)好學(xué)校的數(shù)量增加（減少）會(huì)提高（降低）搬遷之后的房?jī)r(jià)，那么，這肯定不是因?yàn)榉績(jī)r(jià)影響了學(xué)校搬遷。4.2.3實(shí)驗(yàn)性示范性高中的命名實(shí)驗(yàn)性示范性高中的評(píng)審本身也是一個(gè)自然實(shí)驗(yàn)，評(píng)審結(jié)果僅反映學(xué)校的質(zhì)量，同時(shí)，評(píng)審結(jié)果也不受房?jī)r(jià)的影響，可以有效地避免從房?jī)r(jià)到學(xué)校質(zhì)量的反向因果關(guān)系。為了分析實(shí)驗(yàn)性示范性高中的命名是否對(duì)于房?jī)r(jià)產(chǎn)生了影響，我們?cè)谑剑?）的基礎(chǔ)上，將“市重點(diǎn)中學(xué)”及其與時(shí)間的交互項(xiàng)替換為“實(shí)驗(yàn)性示范性高中”及其與時(shí)間的交互項(xiàng)?？紤]到這些優(yōu)質(zhì)學(xué)校在被命名為實(shí)驗(yàn)性示范性高中之前已經(jīng)存在了很長(zhǎng)時(shí)間，對(duì)于房?jī)r(jià)的影響已經(jīng)在截面上有所反映，因此，“實(shí)驗(yàn)性示范性高中”這一項(xiàng)只反映學(xué)校數(shù)量。命名的時(shí)間節(jié)點(diǎn)和每一批的數(shù)量則通過(guò)再增加以下兩項(xiàng)得到反映：“第一批實(shí)驗(yàn)性示范性高中”（區(qū)域內(nèi)每平方千米第一批命名的學(xué)校數(shù)量）和“第二批實(shí)驗(yàn)性示范性高中”（區(qū)域內(nèi)每平方千米第二批命名的學(xué)校數(shù)量）。第三批命名的時(shí)間已經(jīng)在我們的樣本期限以外，因此沒(méi)有考慮。這樣，就能夠同時(shí)得到這些學(xué)校本身對(duì)于房?jī)r(jià)的影響和它們被命名為實(shí)驗(yàn)性示范性高中對(duì)于房?jī)r(jià)的影響，以及不同批次的命名對(duì)于房?jī)r(jià)的影響可能存在的差異。第三批命名的時(shí)間已經(jīng)在我們的樣本期限以外，因此沒(méi)有考慮。五、實(shí)證結(jié)果表2報(bào)告了在式（1）的基礎(chǔ)上的結(jié)果，所用的數(shù)據(jù)是全部52個(gè)區(qū)域的面板數(shù)據(jù)。由于浦東新區(qū)在區(qū)位等方面的特殊性，我們對(duì)剔除浦東新區(qū)樣本后的數(shù)據(jù)進(jìn)行了穩(wěn)健性檢驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)各變量的符號(hào)和顯著性與表2相比并沒(méi)有明顯的變化。表中列（1）是FE估計(jì)的結(jié)果，列（2）是RE估計(jì)的結(jié)果。Hausman檢驗(yàn)值為69.24，p值為0.000。因?yàn)镠ausman檢驗(yàn)的零假設(shè)是FE和RE的估計(jì)系數(shù)沒(méi)有系統(tǒng)性差異，所以拒絕零假設(shè)意味著FE估計(jì)的結(jié)果應(yīng)作為最終結(jié)果，而RE估計(jì)結(jié)果存在遺漏變量偏誤。事實(shí)上，方程（1）、（2）的差異僅是估計(jì)系數(shù)的值，而系數(shù)的符號(hào)和顯著性是基本一致的。由于浦東新區(qū)在區(qū)位等方面的特殊性，我們對(duì)剔除浦東新區(qū)樣本后的數(shù)據(jù)進(jìn)行了穩(wěn)健性檢驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)各變量的符號(hào)和顯著性與表2相比并沒(méi)有明顯的變化。表2：房?jī)r(jià)對(duì)解釋變量的回歸（計(jì)量分析的結(jié)果）(1)(2)被解釋變量：FERE市重點(diǎn)中學(xué)0.177**0.162**(0.0823)(0.0663)市重點(diǎn)中學(xué)*時(shí)間-0.000936-0.00110(0.00108)(0.00109)民辦和轉(zhuǎn)制初中-0.200***-0.111***(0.0694)(0.0417)民辦和轉(zhuǎn)制初中*時(shí)間0.0007030.000390(0.000477)(0.000474)公園綠地面積0.0653***0.0118***(0.00945)(0.00346)公園綠地面積*時(shí)間-0.0000971***-0.0000845**(0.0000370)(0.0000371)軌道交通站點(diǎn)-0.543***-0.203**(0.117)(0.0937)軌道交通站點(diǎn)*時(shí)間0.000140-0.000349(0.000551)(0.000541)軌道交通站點(diǎn)*距離市中心0.00338-0.00542(0.0118)(0.0101)軌道交通站點(diǎn)*距離城市副中心0.0674***0.0237*(0.0153)(0.0123)三級(jí)甲等醫(yī)院0.0218(0.0440)三級(jí)甲等醫(yī)院*時(shí)間0.0005750.000615(0.000481)(0.000485)時(shí)間0.0124***0.0127***(0.000221)(0.000215)距離市中心-0.0368***(0.00441)距離城市副中心-0.0228***(0.00622)_cons8.580***9.022***(0.0294)(0.0435)N24962496（組內(nèi)）R20.8130.809注釋：（1）括號(hào)中為標(biāo)準(zhǔn)誤。（2）***代表1%水平上顯著，**代表5%水平，*代表10%水平。（不要看這些這些數(shù)據(jù)這么多這么恐怖，其實(shí)就是那幾大類，等你學(xué)會(huì)了后，會(huì)發(fā)現(xiàn)全天下的計(jì)量，或者統(tǒng)計(jì)輸出結(jié)果都是這樣的幾個(gè)玩意兒。都是對(duì)原始數(shù)據(jù)從各個(gè)角度分析解釋罷了最關(guān)鍵，最難的，最具有挑戰(zhàn)性，最具有創(chuàng)新的地方不是這些輸出數(shù)據(jù)。經(jīng)濟(jì)學(xué)實(shí)證分析最關(guān)鍵的東西是你選擇什么樣的模型?。∧憧梢越栌脛e人的模型，來(lái)分析各種各樣的實(shí)際問(wèn)題，就目前我們國(guó)內(nèi)的研究百分之八十都是這個(gè)階段。如果你學(xué)的更好，就可以嘗試對(duì)這些現(xiàn)有的模型進(jìn)行修改，比如說(shuō)添加變量啊，定義不同的條件啊，或者把2個(gè)現(xiàn)有模型進(jìn)行綜合使用啊等等，千變?nèi)f化。這時(shí)候你做出來(lái)的實(shí)證分析就已經(jīng)很牛了，至少在國(guó)內(nèi)絕對(duì)wonderful.最后一種人，也就是目前世界上最牛的經(jīng)濟(jì)金融學(xué)家，他們則是完全創(chuàng)造模型，很多新模型甚至連一線的數(shù)學(xué)教授都看不懂，這種情況現(xiàn)在很正常。就我們來(lái)說(shuō)，其實(shí)能達(dá)到第一層次已經(jīng)很不錯(cuò)了，要知道能把金融領(lǐng)域這幾個(gè)主要模型弄懂，并知道怎么運(yùn)用，在實(shí)際工作中完全綽綽有余了，不信你問(wèn)問(wèn)王亞偉，我估計(jì)他也就是能說(shuō)出一些經(jīng)典的幾個(gè)模型罷了。畢竟經(jīng)典的東西是經(jīng)過(guò)歷史反復(fù)檢驗(yàn)的嘛。越是經(jīng)典越值錢(qián)。越老越紅。表2的結(jié)果顯示：市重點(diǎn)中學(xué)的系數(shù)為正，它與時(shí)間的交互項(xiàng)為負(fù)，但并不顯著，如果考慮到交互項(xiàng)的系數(shù)，加總以后的效應(yīng)始終是正的，最后一期時(shí)總的效應(yīng)是0.131；民辦和轉(zhuǎn)制初中的系數(shù)為負(fù)，它與時(shí)間的交互項(xiàng)的系數(shù)為正，但不顯著，考慮到交互項(xiàng)的系數(shù)，加總以后的效應(yīng)始終是負(fù)的，最后一期時(shí)總的效應(yīng)是-0.166。對(duì)于以上結(jié)果的可能解釋是：第一，市重點(diǎn)中學(xué)的歷史很長(zhǎng)，大多有數(shù)十年以上的時(shí)間，因此在基期對(duì)于房?jī)r(jià)的影響就已經(jīng)非常充分。而民辦和轉(zhuǎn)制初中是1990年代教育市場(chǎng)化改革的產(chǎn)物，歷史非常短，可能是在控制其與時(shí)間交互項(xiàng)的情況下本身系數(shù)為負(fù)的重要原因。第二，根據(jù)2005年以后的招生制度改革，目前所有的“上海市實(shí)驗(yàn)性示范性高級(jí)中學(xué)”（包括傳統(tǒng)意義上的市重點(diǎn)中學(xué)）均可跨區(qū)填報(bào)，居住地在填報(bào)市重點(diǎn)中學(xué)的中考志愿時(shí)的意義有所降低了，這可能是市重點(diǎn)中學(xué)與時(shí)間的交互項(xiàng)系數(shù)為負(fù)的重要原因。與之相對(duì)的是，2006年以后民辦和轉(zhuǎn)制學(xué)校在跨地區(qū)招生上受到的限制越來(lái)越多，按片劃分、就近入學(xué)的制度被強(qiáng)化，因此民辦和轉(zhuǎn)制初中對(duì)房?jī)r(jià)的影響可能會(huì)隨著時(shí)間推移而繼續(xù)增大。對(duì)于2005年市重點(diǎn)中學(xué)跨區(qū)招生的改革，以及2006年以后民辦和轉(zhuǎn)制初中在招生上受到越來(lái)越多的限制，我們通過(guò)增加兩個(gè)虛擬變量：D2005（2005年1月以后為1）和D2006（2006年1月以后為1），以及它們與對(duì)應(yīng)學(xué)校類型的交互項(xiàng)進(jìn)行了檢驗(yàn)。從數(shù)值上看，D2005與市重點(diǎn)中學(xué)的交互項(xiàng)為負(fù)（-0.00489）；D2006與民辦和轉(zhuǎn)制初中的交互項(xiàng)為正（0.00753），符合理論預(yù)期。但是，由于這兩個(gè)交互項(xiàng)都是不顯著的，而且在加入這兩個(gè)新的交互項(xiàng)后，使其他變量的顯著性也受到影響，因此，我們沒(méi)有報(bào)告這些結(jié)果。對(duì)于2005年市重點(diǎn)中學(xué)跨區(qū)招生的改革，以及2006年以后民辦和轉(zhuǎn)制初中在招生上受到越來(lái)越多的限制，我們通過(guò)增加兩個(gè)虛擬變量：D2005（2005年1月以后為1）和D2006（2006年1月以后為1），以及它們與對(duì)應(yīng)學(xué)校類型的交互項(xiàng)進(jìn)行了檢驗(yàn)。從數(shù)值上看，D2005與市重點(diǎn)中學(xué)的交互項(xiàng)為負(fù)（-0.00489）；D2006與民辦和轉(zhuǎn)制初中的交互項(xiàng)為正（0.00753），符合理論預(yù)期。但是，由于這兩個(gè)交互項(xiàng)都是不顯著的，而且在加入這兩個(gè)新的交互項(xiàng)后，使其他變量的顯著性也受到影響，因此，我們沒(méi)有報(bào)告這些結(jié)果。在表2中，我們還可以看到，綠化、軌道交通等其他公共品提供的水平也已經(jīng)部分地體現(xiàn)在了住房?jī)r(jià)格之中。其中，軌道交通站點(diǎn)本身的系數(shù)為負(fù)，它與到市中心距離的交互項(xiàng)不顯著，它與到城市副中心距離的交互項(xiàng)顯著為正：大約在距離城市副中心8千米的位置，軌道交通站點(diǎn)對(duì)房?jī)r(jià)的影響由負(fù)轉(zhuǎn)為正。這一結(jié)果與谷一楨、鄭思齊（2009）分析北京地鐵13號(hào)線對(duì)周邊房?jī)r(jià)影響的如下實(shí)證研究結(jié)果是相近的：在郊區(qū)分市場(chǎng)中，站點(diǎn)周邊1公里內(nèi)的住宅價(jià)格要比1公里外高出近20%，而在城區(qū)這一效應(yīng)并不顯著。可能的解釋是：在城市的中心區(qū)域，交通已經(jīng)非常便捷，軌道交通站點(diǎn)主要起到擁擠作用，對(duì)房?jī)r(jià)影響為負(fù)，但在離開(kāi)一定距離之外，交通便捷程度這一對(duì)房?jī)r(jià)影響為正的效應(yīng)起主要作用。而且，由于上海城市的多中心空間經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，主要是離城市副中心的距離在起作用。三級(jí)甲等醫(yī)院及其與時(shí)間的交互項(xiàng)不顯著，可能的解釋是醫(yī)院同時(shí)具有兩種效應(yīng)：就醫(yī)更為便捷（對(duì)房?jī)r(jià)的影響為正）和周?chē)h(huán)境差（對(duì)房?jī)r(jià)的影響為負(fù)），平均來(lái)看，上述兩種因素的作用相互抵消。綜上所述，隨著住房市場(chǎng)的逐漸發(fā)育，公共品提供的“資本化”機(jī)制在上海正變得越來(lái)越重要。公共品（特別是教育）的質(zhì)量和數(shù)量對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的影響應(yīng)該引起公共政策制定者的重視。此外，市中心與城市副中心兩個(gè)距離指標(biāo)的系數(shù)均顯著為負(fù)。考慮到上海經(jīng)濟(jì)活動(dòng)集中于市中心與城市副中心的城市空間結(jié)構(gòu)，這一結(jié)果與Alonso（1964）、Zenou（2008）等由工作機(jī)會(huì)的位置和交通距離成本決定房?jī)r(jià)（地租）的理論模型相一致，與郝前進(jìn)、陳杰（2007）對(duì)上海106個(gè)板塊的住宅價(jià)格的實(shí)證分析結(jié)果也是近似的。接下來(lái)，表3報(bào)告了學(xué)校搬遷的自然實(shí)驗(yàn)的結(jié)果。除了將學(xué)校搬遷所涉及區(qū)域的數(shù)據(jù)單獨(dú)拿出來(lái)分析（表3）之外，我們還通過(guò)在全部區(qū)域的數(shù)據(jù)中，設(shè)置反映每所學(xué)校搬入、搬出所在區(qū)域的虛擬變量與對(duì)應(yīng)的搬遷時(shí)間虛擬變量的交互項(xiàng)，檢驗(yàn)學(xué)校搬遷對(duì)房?jī)r(jià)的影響。結(jié)果是，兩所優(yōu)質(zhì)學(xué)校搬出對(duì)房?jī)r(jià)的影響都是顯著為負(fù)的，但是搬入對(duì)房?jī)r(jià)的影響是不顯著的。表中方程（3）是FE估計(jì)的結(jié)果，方程（4）是RE估計(jì)的結(jié)果。Hausman檢驗(yàn)值為0.12，p值為1.000，支持RE估計(jì)的結(jié)果。這也的確說(shuō)明，在利用了自然實(shí)驗(yàn)的結(jié)果里，遺漏變量可能造成的估計(jì)偏誤的確不再對(duì)估計(jì)結(jié)果有顯著影響。再對(duì)比表2的結(jié)果，F(xiàn)E估計(jì)只能控制住不隨時(shí)間變化的固定效應(yīng)，因此，如果仍然存在隨時(shí)間變化的遺漏變量，那么，F(xiàn)E的估計(jì)得到的仍然可能是有偏的結(jié)果。這可能也是造成表2的部分結(jié)果不盡合理的原因，主要體現(xiàn)在民辦和轉(zhuǎn)制初中的系數(shù)是顯著負(fù)的。對(duì)于克服這種性質(zhì)的估計(jì)偏誤，利用外生的自然實(shí)驗(yàn)就特別有用，因?yàn)閷W(xué)校搬遷是外生的，這件事不會(huì)與不可觀察的隨時(shí)間變化的因素有關(guān)。在表3里，由學(xué)校搬遷引起的學(xué)校數(shù)量變化對(duì)于區(qū)域房?jī)r(jià)的影響確實(shí)是顯著的。首先，市重點(diǎn)中學(xué)的系數(shù)是顯著為正的，但是它與時(shí)間的交互項(xiàng)顯著為負(fù)，大約經(jīng)過(guò)23期（23個(gè)月），加總的效應(yīng)由正轉(zhuǎn)為負(fù)。轉(zhuǎn)折點(diǎn)的時(shí)間大約是2005年3月，這可能與2005年市重點(diǎn)中學(xué)跨區(qū)招生的改革有關(guān)。在這里，同樣對(duì)添加D2005、D2006及其與對(duì)應(yīng)學(xué)校類型的交互項(xiàng)的結(jié)果進(jìn)行了檢驗(yàn)：兩個(gè)交互項(xiàng)仍然都是不顯著的，而且使其他變量的顯著性也受到影響。從數(shù)值上看，D2005與市重點(diǎn)中學(xué)的交互項(xiàng)仍然為負(fù)（-0.0615）；D2006與民辦和轉(zhuǎn)制初中的交互項(xiàng)仍然為正（0.441）。第二，與表2形成實(shí)質(zhì)性差異的是，民辦和轉(zhuǎn)制初中的系數(shù)為負(fù)且不顯著，但它與時(shí)間的交互項(xiàng)顯著為正，即使包括民辦和轉(zhuǎn)制初中的不顯著的系數(shù)在內(nèi)，大約經(jīng)過(guò)5期（5個(gè)月），加總的效應(yīng)由負(fù)轉(zhuǎn)為正，最后一期時(shí)總的效應(yīng)為1.343。這表明基礎(chǔ)教育對(duì)房?jī)r(jià)的影響在隨著時(shí)間推移而增大。通過(guò)比較不同解釋變量的系數(shù)我們可以看到，區(qū)域內(nèi)每平方千米土地上增加1所市重點(diǎn)中學(xué)對(duì)于房?jī)r(jià)的影響，相當(dāng)于增加5公頃的公園綠地面積，或者將區(qū)域與市中心的距離縮短2千米，或者將區(qū)域與城市副中心的距離縮短2.8千米對(duì)房?jī)r(jià)的影響。這些結(jié)果表明上海市各區(qū)域的二手房?jī)r(jià)格至少已經(jīng)部分地體現(xiàn)了基礎(chǔ)教育除了將學(xué)校搬遷所涉及區(qū)域的數(shù)據(jù)單獨(dú)拿出來(lái)分析（表3）之外，我們還通過(guò)在全部區(qū)域的數(shù)據(jù)中，設(shè)置反映每所學(xué)校搬入、搬出所在區(qū)域的虛擬變量與對(duì)應(yīng)的搬遷時(shí)間虛擬變量的交互項(xiàng)，檢驗(yàn)學(xué)校搬遷對(duì)房?jī)r(jià)的影響。結(jié)果是，兩所優(yōu)質(zhì)學(xué)校搬出對(duì)房?jī)r(jià)的影響都是顯著為負(fù)的，但是搬入對(duì)房?jī)r(jià)的影響是不顯著的。在這里，同樣對(duì)添加D2005、D2006及其與對(duì)應(yīng)學(xué)校類型的交互項(xiàng)的結(jié)果進(jìn)行了檢驗(yàn)：兩個(gè)交互項(xiàng)仍然都是不顯著的，而且使其他變量的顯著性也受到影響。從數(shù)值上看，D2005與市重點(diǎn)中學(xué)的交互項(xiàng)仍然為負(fù)（-0.0615）；D2006與民辦和轉(zhuǎn)制初中的交互項(xiàng)仍然為正（0.441）。表3：學(xué)校搬遷對(duì)于房?jī)r(jià)的影響(3)(4)被解釋變量：FERE市重點(diǎn)中學(xué)0.693**0.703**(0.336)(0.335)市重點(diǎn)中學(xué)*時(shí)間-0.0299***-0.0307***(0.0114)(0.0111)民辦和轉(zhuǎn)制初中-0.0941-0.142(0.571)(0.554)民辦和轉(zhuǎn)制初中*時(shí)間0.0300***0.0303***(0.00966)(0.00961)公園綠地面積0.127***0.140***(0.0403)(0.0158)公園綠地面積*時(shí)間-0.000262**-0.000268**(0.000110)(0.000109)軌道交通站點(diǎn)-6.059***-6.009***(0.985)(0.973)軌道交通站點(diǎn)*時(shí)間0.00006600.000389(0.00313)(0.00298)軌道交通站點(diǎn)*距離城市副中心0.867***0.860***(0.170)(0.168)三級(jí)甲等醫(yī)院-2.576***(0.424)三級(jí)甲等醫(yī)院*時(shí)間-0.00119-0.00186(0.00770)(0.00745)時(shí)間0.00995***0.00993***(0.00154)(0.00154)距離市中心-0.349***(0.0348)距離城市副中心-0.247***(0.0402)_cons8.162***11.73***(0.258)(0.308)N240240（組內(nèi)）R20.8360.836注釋：（1）括號(hào)中為標(biāo)準(zhǔn)誤。（2）***代表1%水平上顯著，**代表5%水平，*代表10%水平。最后，表4報(bào)告了“實(shí)驗(yàn)性示范性高中”命名對(duì)于房?jī)r(jià)的影響。表中方程（5）是FE估計(jì)的結(jié)果，方程（6）是RE估計(jì)的結(jié)果。Hausman檢驗(yàn)值為63.42，p值為0.000，拒絕了FE估計(jì)和RE估計(jì)結(jié)果無(wú)顯著差異的原假設(shè)，因此，我們的討論仍然基于FE估計(jì)的結(jié)果。首先，實(shí)驗(yàn)性示范性高中的系數(shù)顯著為正，它與時(shí)間的交互項(xiàng)顯著為負(fù)，如果考慮到交互項(xiàng)的系數(shù)，加總以后的效應(yīng)始終是正的，最后一期時(shí)總的效應(yīng)是0.059。這說(shuō)明實(shí)驗(yàn)性示范性高中作為優(yōu)質(zhì)學(xué)校，對(duì)于房?jī)r(jià)的影響確實(shí)是存在的，而且在基期時(shí)的影響就已經(jīng)比較充分。交互項(xiàng)為負(fù)的情況與表2中市重點(diǎn)中學(xué)的結(jié)果十分近似，其可能的原因也主要是2005年放寬實(shí)驗(yàn)性示范性高中跨區(qū)填報(bào)中考志愿的限制。其次，“第一批實(shí)驗(yàn)性示范性高中”的系數(shù)顯著為正，“第二批實(shí)驗(yàn)性示范性高中”的系數(shù)為正但不顯著，這樣的結(jié)果表明實(shí)驗(yàn)性示范性高中的命名作為政府向市場(chǎng)傳遞優(yōu)質(zhì)學(xué)校信息的過(guò)程，對(duì)于區(qū)域房?jī)r(jià)差異的影響也確實(shí)是存在的。而且，由于分批命名是市教委在大量學(xué)校申報(bào)的基礎(chǔ)上進(jìn)行審核與遴選的結(jié)果，第一批被命名的學(xué)校都是具有傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)的名校（這28所學(xué)校全部是原來(lái)的市重點(diǎn)中學(xué)，而第二批被命名的11所學(xué)校中僅有3所原來(lái)的市重點(diǎn)中學(xué)），因此，主要是“第一批命名”這個(gè)信息對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生影響。此外，表4中其他變量的符號(hào)和顯著性與表2的結(jié)果相比沒(méi)有發(fā)生明顯的變化，原有的基本結(jié)論仍然是成立的。表4：“實(shí)驗(yàn)性示范性高中”命名對(duì)于房?jī)r(jià)的影響(5)(6)被解釋變量：FERE實(shí)驗(yàn)性示范性高中0.219***0.104*(0.0832)(0.0560)實(shí)驗(yàn)性示范性高中*時(shí)間-0.00327***-0.00289***(0.00103)(0.00103)第一批實(shí)驗(yàn)性示范性高中0.222***0.227***(0.0309)(0.0310)第二批實(shí)驗(yàn)性示范性高中0.00544-0.0162(0.0310)(0.0310)民辦和轉(zhuǎn)制初中-0.177***-0.0880**(0.0688)(0.0417)民辦和轉(zhuǎn)制初中*時(shí)間0.0005420.000108(0.000474)(0.000469)公園綠地面積0.0655***0.0123***(0.00935)(0.00349)公園綠地面積*時(shí)間-0.000106***-0.000100***(0.0000366)(0.0000367)軌道交通站點(diǎn)-0.388***-0.0937(0.118)(0.0954)軌道交通站點(diǎn)*時(shí)間-0.000111-0.000572(0.000544)(0.000534)軌道交通站點(diǎn)*距離市中心-0.00331-0.00920(0.0117)(0.0101)軌道交通站點(diǎn)*距離城市副中心0.0474***0.00772(0.0156)(0.0125)三級(jí)甲等醫(yī)院0.0143(0.0499)三級(jí)甲等醫(yī)院*時(shí)間0.0001900.0000571(0.000540)(0.000542)時(shí)間0.0124***0.0127***(0.000223)(0.000216)距離市中心-0.0360***(0.00453)距離城市副中心-0.0214***(0.00629)_cons8.554***9.001***(0.0310)(0.0445)N24962496（組內(nèi)）R20.8170.814注釋：（1）括號(hào)中為標(biāo)準(zhǔn)誤。（2）***代表1%水平上顯著，**代表5%水平，*代表10%水平。六、結(jié)論與政策含義（由前面統(tǒng)計(jì)輸出結(jié)果，我們得出的結(jié)論，已經(jīng)提出的對(duì)策等等。這是一般論文的結(jié)尾部分。）通過(guò)這一篇論文，我們可以發(fā)現(xiàn)研究的過(guò)程基本上都是這樣，先是遇見(jiàn)一個(gè)問(wèn)題，然后我們?cè)俨樵兿嚓P(guān)資料，尋找數(shù)據(jù)來(lái)看看別人對(duì)這個(gè)問(wèn)題的研究到了什么情況，后面我們就尋找一個(gè)模型“為我所用”來(lái)分析我們遇見(jiàn)的這個(gè)問(wèn)題，再運(yùn)用所學(xué)的計(jì)量工具軟件對(duì)數(shù)據(jù)分析，最后得出結(jié)果以及問(wèn)題的對(duì)策，從而解決實(shí)際問(wèn)題）基于本文實(shí)證分析的結(jié)果，我們發(fā)現(xiàn)上海市內(nèi)各區(qū)域基礎(chǔ)教育資源數(shù)量和質(zhì)量上的差異至少已經(jīng)部分體現(xiàn)在了房?jī)r(jià)上。而且，隨著時(shí)間的推移，基礎(chǔ)教育等公共品對(duì)房?jī)r(jià)的影響逐漸增大，這與市場(chǎng)化改革的不斷推進(jìn)，以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐漸發(fā)育有著密切的關(guān)系。因此，需要充分考慮房地產(chǎn)市場(chǎng)在基礎(chǔ)教育資源配置過(guò)程中的作用，對(duì)現(xiàn)行的各類教育均等化政策進(jìn)行重新評(píng)估。首先，嚴(yán)格的按片劃分、就近入學(xué)只會(huì)加強(qiáng)人們?cè)诤脤W(xué)校附近買(mǎi)房子的行為，加劇優(yōu)質(zhì)教育資源被高收入家庭獲得的狀況。其次，嚴(yán)格禁止擇校將進(jìn)一步導(dǎo)致三個(gè)結(jié)果：一是無(wú)力買(mǎi)好學(xué)校所在學(xué)區(qū)的房子的家庭的孩子將失去獲得優(yōu)質(zhì)教育資源的機(jī)會(huì)；二是進(jìn)一步加劇通過(guò)買(mǎi)房子來(lái)?yè)裥５男袨?，教育被進(jìn)一步“資本化”，使原來(lái)部分作為學(xué)校收入，部分作為政府教育財(cái)政收入的擇校費(fèi)轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)商和住房業(yè)主的收入；三是禁止擇校并不能禁止通過(guò)關(guān)系擇校，最終使擇校費(fèi)落入腐敗者的口袋。第三，取消“轉(zhuǎn)制學(xué)校”，動(dòng)用行政手段來(lái)實(shí)現(xiàn)區(qū)域內(nèi)學(xué)校質(zhì)量的均等化很可能是得不償失的。由于學(xué)校質(zhì)量向中等水平靠近，區(qū)域內(nèi)所有居民都同時(shí)失去了最好的學(xué)校。對(duì)教育質(zhì)量要求特別高的家庭（通常是高收入或家長(zhǎng)受教育程度高的家庭）無(wú)法滿足于當(dāng)?shù)氐慕逃┙o，他們可能會(huì)“用腳投票”，搬遷到其他能夠提供優(yōu)質(zhì)教育資源的地區(qū)。高收入和高教育程度家庭的搬離將對(duì)本地的稅收、人力資本和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平產(chǎn)生長(zhǎng)遠(yuǎn)的負(fù)面影響，結(jié)果仍然是缺乏搬遷能力的低收入家庭因此受到損害。對(duì)于上述教育政策的詳細(xì)討論請(qǐng)參見(jiàn)陸銘、蔣仕卿（2007）。基于陸銘、蔣仕卿（2007）的理論討論和本文的實(shí)證研究，可以得到的相關(guān)政策建議包括：第一，為了減輕教育“資本化”所帶來(lái)的受教育機(jī)會(huì)的不公平，在允許擇校行為的同時(shí)，用稅收的手段將學(xué)校的辦學(xué)收入轉(zhuǎn)化為公共財(cái)政收入，以此作為公共教育投入的來(lái)源之一，并為低收入家庭的優(yōu)秀學(xué)生提供獎(jiǎng)學(xué)金和教育券。第二，考慮到擇校行為所可能帶來(lái)的高收費(fèi)、亂收費(fèi)等問(wèn)題，需要加強(qiáng)教育市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)，政府在鼓勵(lì)民辦學(xué)校自由發(fā)展的同時(shí)，應(yīng)為低收入社區(qū)提供低價(jià)的公立教育，從而實(shí)現(xiàn)效率與公平兼顧的目標(biāo)。第三，需要采取有助于減輕教育不均衡發(fā)展和居住區(qū)分割的公共政策，例如：應(yīng)取消對(duì)外來(lái)低收入群體的公共服務(wù)歧視；應(yīng)在空間上分散提供廉租房；應(yīng)加大對(duì)低收入社區(qū)的公共品提供的財(cái)政支持。參考文獻(xiàn)（你要把參考別人的東西給出來(lái)，這是全世界論文規(guī)定的，至少是對(duì)別人的尊敬把）Alonso,W.,1964,LocationandLandUse,Cambridge,MA:HarvardAnderson,J.E.,1985,“OnTestingtheConvexityofHedonicPriceFunctions,”JournalofUrbanEconomics,Vol.18,No.3,Nov.,pp.334-337.Black,S.E.,1999,“DoBetterSchoolsMatter?ParentalValuationofElementaryEducation,”QuarterlyJournalofEconomics,Vol.114,No.2,May,pp.577-599.Clapp,J.M.,C.Giaccotto,1994,“TheInfluenceofEconomicVariablesonLocalHousePriceDynamics,”JournalofUrbanEconomics,Vol.36,No.2,Sep.,pp.161-183.Ding,W.,S.F.Lehrer,2007,“DoPeersAffectStudentAchievementinChina’sSecondarySchools?”ReviewofEconomicsandStatistics,Vol.89,No.2,May,pp.300–312.Epple,D.,1987,“HedonicPricesandImplicitMarkets:EstimatingDemandandSupplyFunctionsforDifferentiatedProducts,”JournalofPoliticalEconomy,Vol.95,No.1,Feb.,pp.59-80.Epple,D.,R.E.Romano,1998,“CompetitionbetweenPrivateandPublicSchools,Vouchers,andPeer-GroupEffects,”AmericanEconomicReview,Vol.88,No.1,Mar.,pp.33-62.Epple,D.,H.Sieg,1999,“EstimatingEquilibriumModelsofLocalJurisdictions,”JournalofPoliticalEconomy,Vol.107,No.4,Aug.,pp.645-681.Hausman,J.A.,1978,“SpecificationTestsinEconometrics,”Econometrica,Vol.46,No.6,Nov.,pp.1251-1271.Malpezzi,S.,1999,“ASimpleErrorCorrectionModelofHousePrices,”JournalofHousing