2022Q1全國樓市政策分析及重點城市短期趨勢預(yù)判202203商業(yè)調(diào)研報告

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2022.03分析報告文檔行業(yè)文檔手冊01近期樓市政策變化匯總PART商業(yè)分析研究報告文檔分析報告文檔行業(yè)文檔手冊下調(diào)房貸

利率放寬公積

金貸款下調(diào)首付

比例放松限購

和落戶土拍規(guī)則適度放松調(diào)控目的：?

從市場角度來說，目前市場需求低迷，下調(diào)房貸利率、首付比例，放寬公積金貸款、限購資格等政策意在支持剛需群體和

合理改善需求群體購房，恢復(fù)市場正常運行，這也是頂層調(diào)控政策的基調(diào)?

從房企角度來看，促銷售、放松土拍保證金比例等政策也是在幫助開發(fā)商積極回款、緩解房企流動性壓力，防止房企違約風(fēng)波繼續(xù)蔓延，維護(hù)行業(yè)健康穩(wěn)定

近期政策變化自1月份以來，各地不斷出臺各類調(diào)控新政，整體政策環(huán)境不斷松動，主要涉及以下幾個方面，目的一方面在于恢復(fù)市場信心，鼓勵剛需群體和合理改善需求群體購房，恢復(fù)市場平穩(wěn)運行；另一方面幫助緩解房企流動性壓力

近期政策主要調(diào)整方向其他政策如規(guī)范預(yù)售資金監(jiān)管、暫緩房產(chǎn)

稅試點擴(kuò)大商業(yè)分析研究報告文檔分析報告文檔研究報告撰寫規(guī)范A

課題研究進(jìn)入結(jié)題階段，撰寫研究報告成為最重要的工作。寫作研究報告，除了課題研究與實驗要有充分的基礎(chǔ)以外，首先要確定研究報告的文體類型。課題研究報告屬于教育科研應(yīng)用文體。這類文體包括學(xué)術(shù)論文、調(diào)查報告、實驗報告、經(jīng)驗總結(jié)報告等等。如果課題是對某種教育現(xiàn)象進(jìn)行的調(diào)查，就應(yīng)寫作調(diào)查報貨：如果課題為實驗研究，就應(yīng)寫作實驗研究報告：如果既有理論研究又有實驗內(nèi)容的，研究報告就要二者兼顧。我市“十一五”立項課題，大都屬于實驗研究報告，也有部分是調(diào)查報告的，少部分是理論與實驗研究都有的，很少有單純進(jìn)行理論研究的。文檔手冊行業(yè)城市昆明北京上海廣州深圳福州菏澤成都襄陽時間

1月

2月

2月

2月

2月

2月

2月

3月

3月

政策內(nèi)容首套房利率從5.2%降至5.15%，二套房從5.7%至5.6%商貸首套利率由5.2%下調(diào)至5.15%，商貸二套利率下調(diào)至5.65%首套房貸利率下降至4.95%，二套房貸利率下調(diào)至5.65%首套房貸利率由5.6%下降至5.4%，二套房貸利率由5.8%下降至5.6%首套房貸款利率下降至4.9%，二套房貸利率下調(diào)至5.2%首套房利率由5.75%下調(diào)至最低為5.05%，二套房利率從最高5.75下調(diào)至5.25%首套房貸利率由5.95%下降至5.6%，二套房貸利率由6.14%下降至5.95%首套房貸利率降為5.59%，下調(diào)69bp，二套房貸利率降至6.08%，降低34bp首套房貸利率從5.68%下調(diào)至5.28%，二套從6%下調(diào)至5.57%。城市天津?qū)幉ㄌK州南京廈門濟(jì)南鄭州長沙合肥時間

3月

3月

3月

3月

3月

3月

3月

3月

3月

政策內(nèi)容首套房貸利率降至4.9%，二套房貸利率降至5.2%首套房貸利率從5.45%下調(diào)至5.4%，二套房貸利率從5.7%降至5.65%首套利率降至為4.65%，優(yōu)質(zhì)客戶降至4.6%，與LPR利率持平，二套房貸款利率也有所下調(diào)主流首套房貸利率降至5.4-5.6%，二套房利率降至5.9%首套房貸利率從4.95%下調(diào)至4.9%，二套房貸利率從5.45%降至5.4%首套房貸利率最低降至4.9%，二套房貸利率降至5.55%首套房貸利率降至5.88%，部分銀行最低降至5.63%；二套房貸利率降至6.125%，最低降至5.88%首套房貸利率從5.64%下調(diào)至5.45%，二套房貸利率從5.88%降至5.60%首套房貸利率從5.88%下調(diào)至5.72%，二套房貸利率從6.37%降至6.32%杭州3月首套房利率由5.65%下調(diào)至5.3%，二套房利率由5.85%下調(diào)至5.5%，繼2月下調(diào)后又下降了20-30個基點武漢3月首套房貸利率降至5.63%，二套房貸利率降至5.88%

貸款利率政策自2020年4月以來保持19個月不變的LPR，在去年12月和今年1月連續(xù)下調(diào)。

1月以來，多地陸續(xù)下調(diào)主流房貸利率。深圳、上海等多個城市首套房貸利率利率低于5%，北京和上海房貸利率為自2020年年中以來首次環(huán)比下降。

表：2022年1-3月部分城市下調(diào)貸款利率政策商業(yè)分析研究報告文檔分析報告文檔行業(yè)文檔手冊數(shù)據(jù)來源：

同策研究院、wind

城市馬鞍山

時間1月3日

政策內(nèi)容?

高層次人才公積金連續(xù)繳存6個月以上，首次購房公積金貸款最高限額

提升至60萬元。城市福州

時間2月1日

政策內(nèi)容?

第二次申請純住房公積金貸款的，首付款比例由50%調(diào)整為

40%。青島1月4日?

膠東四市范圍內(nèi)住房公積金繳存職工，在青島市購房申請異地貸款或作

為配偶參與申貸的，貸款最高次數(shù)由一次調(diào)整為兩次。南寧2月21日?

將第二套房的公積金貸款首付比例降低到住房價值的30%，而此前該比例最低為40%；首套房公積金貸款最高額度從60萬提高到70萬，第二套公積金貸款最高額度從50萬提高到60萬元；取消高收入借款人的最低月還款額的限制要求；放寬再交易住房和商轉(zhuǎn)公貸款的房齡要求寧波自貢1月4日1月8日?

按照國家生育政策二胎或三胎家庭連續(xù)繳存住房公積金滿2年的，首次

申請公積金貸款購買首套自住住房的，住房公積金最高貸款額度由60萬

元/戶提高至80萬元/戶；對于多套房只有名下無貸款可繼續(xù)申請貸款。?

公積金貸款實行只認(rèn)貸不認(rèn)房，既無公積金貸款記錄又無尚未完清的商

貸，按首套房貸款政策執(zhí)行；有一筆以結(jié)清的公積金貸款記錄或一筆尚未完清的商貸，按照二套房貸款政策執(zhí)行。晉中東莞2月25日2月25日?

家庭購買第二套改善型住房需申請住房公積金貸款的，首付比

例下調(diào)為不低于購房總價的20%

?

公積金貸款額度提高25%浙江1月20日?

提高三孩家庭公積金貸款額度并優(yōu)先放款。新鄉(xiāng)3月1日?

夫妻雙方按時連續(xù)足額繳存住房公積金的，貸款最高額度55萬元；單

方按時連續(xù)足額繳存住房公積金的，貸款最高限度40萬元。1月23日

?

下調(diào)二套房公積金首付比例（50%-60%降低至20%-40%）中山3月2日?

一名繳存人住房貸款最高額度調(diào)整至50萬元，兩名或以上繳存人最高

額度調(diào)整至90萬元。

公積金貸款政策在房地產(chǎn)調(diào)控“因城施策”背景下，多地陸續(xù)放寬公積金貸款政策，包括提高公積金貸款最高額度、下調(diào)首付比例等

表：2022年1-3月部分城市放寬公積金貸款政策商業(yè)分析研究報告文檔株洲分析報告文檔行業(yè)文檔手冊公積金貸款政策

表：2022年1-3月部分城市放寬公積金貸款政策（繼上表）城市宣城

時間3月3日

政策內(nèi)容?

提高引進(jìn)人才住房公積金貸款上限，首次使用公積金貸款的最高限額在

現(xiàn)有基礎(chǔ)上增加10萬元；實行住房公積金貸款額度保底政策。對45周

歲以下住房公積金繳存職工家庭，首次使用保底可貸額20萬元；購買

高于最低標(biāo)準(zhǔn)等級綠色建筑的，公積貸款最高額度可再上浮20%。城市達(dá)州

時間3月4日

政策內(nèi)容?

凡在中心城區(qū)使用公積金貸款購房的，繳存人在本人公積金賬戶中留

足貸款額度5%后，可申請?zhí)崛≠~戶余額支付首付，實行又提又貸。；

夫妻雙方繳納住房公積金的，貸款額度上限由50萬元調(diào)整為60萬元，

夫妻一方或單身繳納住房公積金的，貸款額度上限由40萬元調(diào)整為50

萬元唐山3月4日?

提高貸款最高額度方面，單、雙繳存職工家庭住房公積金個人住房貸款

最高額度由60萬元調(diào)整為80萬元。購買二星級及以上綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)的

新建被動式超低能耗自住住宅的，貸款額度上浮20%，最高貸款額度為

96萬元。唐山鳳凰英才人員最高貸款額度為100萬元。中國（河北）自由貿(mào)易試驗區(qū)曹妃甸片區(qū)引進(jìn)的高端創(chuàng)新人才，最高貸款額度按照原政策規(guī)定執(zhí)行，最高貸款額度為120萬元。?

降低二套首付比例方面，職工購買第二套自住住房的，最低首付款比例

由原來的不低于60%調(diào)整為不低于30%，貸款利率按中國人民銀行公布

的同期首套住房公積金個人貸款利率的1.1倍執(zhí)行。購買首套自住住房

的，仍執(zhí)行不低于30%的首付比例。德州3月5日?

降低首套房公積金貸款首付比例至20%。南昌3月4日?

雙繳存職工公積金貸款最高額度調(diào)制80萬元，單繳存職工70萬

元，并將現(xiàn)行租房提取額度提升至每月1500元；現(xiàn)行租房提取紹興3月7日?

住房公積金貸款最高額度由雙職工60萬元、單職工40萬元分

別調(diào)整至雙職工80萬元、單職工60萬元商業(yè)分析研究報告文檔

額度統(tǒng)一調(diào)增至每月1500元，單身職工減半執(zhí)行。分析報告文檔

數(shù)據(jù)來源：

同策研究院、wind研究報告撰寫規(guī)范B

課題規(guī)劃的研究內(nèi)容是課題研究報告的引言部分，這部分內(nèi)容主要體現(xiàn)了課題組如何按照教育科研的程序?qū)逃龁栴}進(jìn)行規(guī)劃研究的。只有寫好引言部分的內(nèi)容才能為課題研究報告打好學(xué)術(shù)基礎(chǔ)，為課題研究構(gòu)建起嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膶W(xué)術(shù)邏輯。因此，引言的內(nèi)容體現(xiàn)了課題組的學(xué)術(shù)功底，體現(xiàn)了課題研究的學(xué)術(shù)基礎(chǔ)，也是課題組學(xué)習(xí)研究的具體體現(xiàn)。引言部分可分為問題的提出、對問題規(guī)劃研究的邏輯建構(gòu)、課題的研究過程與研究方法三個層面十一個條日的問題。這些內(nèi)容的表述程序構(gòu)成一個逐層推進(jìn)的嚴(yán)謹(jǐn)?shù)倪壿嬄?lián)系。行業(yè)文檔手冊

時間

2月13日

2月15日

3月1日

3月23日

2月18日

2月21日

2月21日

2月25日

3月19日數(shù)據(jù)來源：

同策研究院、wind

政策內(nèi)容降低首付比例，對擁有1套住房并已結(jié)清住房公積金貸款的職工家庭，為改善居住條件再次申請住房公積金貸款購房的，最低首付比例由50%降低至30%。降低了首付比例至20%。首套房貸首付比例已降到20%，二套房貸在非限購區(qū)則首付30%，在限購區(qū)則首付50%。對于滿足1年社保要求的購房者，大部分銀行降低首套房首付比例為20%?！盁o房無貸”購房者的首付從之前最低30%，降至最低非限購區(qū)包括南海區(qū)，順德區(qū)，三水區(qū)，高明區(qū)部分樓盤首付比例最低20%。購買二手房的首付比例為30%，部分新房項目商業(yè)貸款已開始執(zhí)行20%的首付比例，具體視各樓盤情況而定。針對首套房或首次購房，降低了首付比例至20%。廣西商定下調(diào)部分城市房貸首付比例。其中，南寧市區(qū)已擁有一套住房的，再次購買普通商品房的商貸最低首付比例由40%調(diào)整為30%，北海、防城港首次購買普通商品房的商貸最低首付比例由25%調(diào)整為20%。首付比例政策除貸款利率下調(diào)外，多地相繼下調(diào)首付款最低比例，有助于進(jìn)一步減輕購房者支付壓力，激活各地購房需求，進(jìn)而帶動市場成交的回升。

表：2022年1-3月部分城市下調(diào)首付比例政策商業(yè)分析研究報告文檔

城市

南昌

寧波

鄭州哈爾濱

菏澤

佛山駐馬店

南通

廣西

分析報告文檔行業(yè)文檔手冊哈爾濱數(shù)據(jù)來源：

同策研究院、wind

時間

1月6日

1月7日1月17日2月13日2月15日2月16日

3月1日3月23日

政策內(nèi)容

放寬了積分落戶申請條件，取消年度落戶數(shù)量限制。

對租賃嘉興城區(qū)商品住房申請落戶的人員，落戶條件中居住時間、范圍從在市本級或同一縣市范圍內(nèi)已連續(xù)居住3年及以上調(diào)整為在本市

范圍內(nèi)已連續(xù)居住1年及以上，且在現(xiàn)租賃的商品住房連續(xù)居住滿6個月及以上。

將進(jìn)一步放寬、優(yōu)化合法穩(wěn)定居住就業(yè)入戶條件，在中山市最近連續(xù)參保滿1年且有自有住房，或沒有自有住房但有合法穩(wěn)定住所（含租

賃）并在中山市最近連續(xù)參保滿3年的人員，本人及其共同居住生活的配偶、未成年子女、父母可申請落戶中山。南昌大專以上學(xué)歷，可以不簽戶口，僅供租賃證和學(xué)歷證明即可購房。針對3套以上住房放開貸款（原來3套停貸）；全面認(rèn)貸不認(rèn)房，只要房貸還完就算首套，執(zhí)行首套首貸。在高校畢業(yè)生方面，可向“零門檻”落戶，先落戶后就業(yè)在限購方面，對符合條件的在鄭州創(chuàng)業(yè)的?？埔陨袭厴I(yè)生可購買共有產(chǎn)權(quán)住房，購房前可提供保障性租賃住房，并給予相應(yīng)補貼；隨遷老人投靠家庭可新購一套住房；外來務(wù)工人員置業(yè)提供公積金貸款申請和提取支持。而在貸款方面，取消了“認(rèn)房又認(rèn)貸”。對擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。鄭州的金融機(jī)構(gòu)還將加大個人貸款投放并下調(diào)利率。哈爾濱市政府官網(wǎng)3月23日發(fā)布《關(guān)于擬廢止》文件的公示，明確2018年出臺的當(dāng)?shù)貥鞘姓{(diào)控措施已完成階段性調(diào)控使命，擬予以廢止，意味著主城區(qū)住房限售3年的政策被終止放松限購、限售和落戶政策除邊際寬松的信貸環(huán)境外，部分城市對樓市限購和落戶進(jìn)行了直接放松，其中鄭州是首個提出放松限購的二線城市，哈爾濱是首個提出放松限售的二線城市，對樓市的影響較直接

表：2022年1-3月部分城市放松限購和落戶政策商業(yè)分析研究報告文檔城市天津嘉興中山南昌寧波紹興鄭州

分析報告文檔行業(yè)文檔手冊9城市北京成都福州杭州合肥青島長春廣州濟(jì)南深圳

2022年首輪土拍規(guī)則調(diào)整?

由“競高標(biāo)”向”定高標(biāo)“轉(zhuǎn)移，定高標(biāo)地塊比例有8%提升至50%；增加競

現(xiàn)房銷售及搖號比重，搖號地塊占比由25%提升至61%；含保障房建設(shè)地塊

占比由33%下降至22%?

以“搖號”確定競得人，拍賣宗地以“限價競買+抽簽競得”方式進(jìn)行拍賣；

取消配建“人才住房要求”?

根據(jù)不同地塊設(shè)置不同競價規(guī)則?

取消封頂后的土拍搖號，改為施行

“一次性報價”；取消了預(yù)公告，改為直

接正式公告；取消勾地制度?

將競品質(zhì)推廣到所有地塊，需房企提供高品質(zhì)建設(shè)方案；降低保證金比例，

降低參拍房企門檻，多數(shù)地塊取消或降低配建回購租賃住房要求；裝配率最

低標(biāo)準(zhǔn)由30%提升至50%?

取消配建“人才住房要求”；部分地塊提升建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)

—

—

—

—城市

廈門

上海

武漢

長沙

重慶

南京

沈陽

蘇州

天津

無錫

2022年首輪土拍規(guī)則調(diào)整?

取消配套“保障房建設(shè)”要求?

修改了評標(biāo)辦法和隨機(jī)值規(guī)則，部分地塊不再采取“135分制”而改用“商務(wù)

標(biāo)（70分）+技術(shù)標(biāo)（30分）的100分制”；“隨機(jī)值”政策調(diào)整為所有競

拍人均可修改其報價，不再按照之前的規(guī)則僅由“相同出價中的后者修改報

價”；城中村地塊設(shè)置最高報價，新增觸頂搖號規(guī)則?

統(tǒng)一采取地價“熔斷”后以“搖號”方式直接確定競得人；下調(diào)保證金比例，

由最高50%下調(diào)至20%；取消配套“保障房建設(shè)”要求?

多宗地塊不再設(shè)置最高限價，但均要求根據(jù)開發(fā)品質(zhì)等因素進(jìn)行價格監(jiān)制?

付款周期有3個月，最長延長至1年，為企業(yè)資金管理提供便利?

集中取消了租賃住房的配建要求；保證金比例下調(diào)至起始總價的20%；取消

競得地塊限制；優(yōu)化調(diào)整了房地價差

—

—

—

—寧波—鄭州—土拍規(guī)則調(diào)整

截止3月24日，2022年22個施行集中土拍的城市中已有12個城市發(fā)布首輪集中供地公告。在延續(xù)去年土拍規(guī)則的基礎(chǔ)

上，大部分城市都做了一些調(diào)整和優(yōu)化，例如降低或取消配建要求，下調(diào)保證金比例，以增大房企的利潤空間，提升房

企拿地意愿。青島、武漢、廈門、重慶和濟(jì)南等城市部今年集中供地次數(shù)將由3次增加到4次

2022年22城首輪集中土拍主要土拍規(guī)則調(diào)整（僅12城發(fā)布公告）商業(yè)分析研究報告文檔分析報告文檔研究報告撰寫規(guī)范C從我市進(jìn)入課題鑒定程序所提交的研究報告來看，這項內(nèi)容存在問題較多。課題的問題表述不清楚，或者表述不當(dāng)，課題研究報告就失去了基礎(chǔ)，鑒定也就難以通過。問題表述不當(dāng)主要表現(xiàn)在以下幾個方面：1.沒有表述問題。只交代了課題研究的背景，沒有把問題交代清楚。沒有問題表述的課題研究成果就不能算是真實的研究成果。只有把問題表述清楚、準(zhǔn)確、真實，才有進(jìn)行真正意義的研究。2.問題的表達(dá)大而空。雖然表達(dá)了問題，但不從教育實際問題入手的，只是寬泛或者概括地表達(dá)了一般的問題，是從我國、我省的角度表達(dá)的，很多課題研究報告只是把搜集到的有關(guān)問題表述粘貼過來，沒有根據(jù)自己的實際情況進(jìn)行分，沒有本校的實際問題。問題的表達(dá)大而空，不具體也不明確，課題研究中很難把握，使課題研究失去了研究的真實基礎(chǔ)，甚至失去了方向和目標(biāo)。3.問題的表達(dá)單一概略。雖然表達(dá)了本校的問題，但只有觀察性概述性表達(dá)，缺乏實證性表達(dá)，缺乏數(shù)據(jù)統(tǒng)計和分析，對問題的研究方式比較單一，科學(xué)性不強。行業(yè)文檔手冊

發(fā)布機(jī)構(gòu)央行、銀保監(jiān)會

住建部

財政部

時間

2月8日2月10日3月16日

政策內(nèi)容央行、銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于保障性租賃住房有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理的通知》，明確保障性租賃住房項目有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理全國性商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法出臺，意見明確預(yù)售資金額度監(jiān)管為“重點額度監(jiān)管”，由市縣級城鄉(xiāng)建設(shè)部門根據(jù)工程造價合同等因素確定，能確保項目竣工所需的資金額度，當(dāng)監(jiān)管賬戶內(nèi)資金達(dá)到監(jiān)管額度后，超出額度的資金可由房企提取使用財政部明確表示年內(nèi)不會擴(kuò)大房地產(chǎn)稅試點城市范圍其他政策

除上述政策外，近期中央各部委也出臺了部分其他方面的房地產(chǎn)調(diào)控政策，基本上以恢復(fù)市場信心，緩解房企流動性困

難為主

表：近期其他房地產(chǎn)相關(guān)政策商業(yè)分析研究報告文檔分析報告文檔行業(yè)文檔手冊02重點城市市場反應(yīng)及短期趨勢預(yù)判PART商業(yè)分析研究報告文檔分析報告文檔業(yè)行文檔手冊12數(shù)據(jù)來源：dataln，同策研究院土地市場：五城首輪土拍熱度分化明顯

目前僅有5個主要城市完成首輪土拍，熱度分化明顯；其中北京、合肥、廈門由于部分地塊條件放松、或保證金比例降

低等規(guī)則放松影響，熱度有所回升；而青島受樓市萎靡?guī)齑媪扛摺?yōu)質(zhì)供地較少等影響，無一宗地塊封頂成交，平均溢

價水平也較低；福州首輪溢價率較去年土拍市場小幅增長，雖熱門區(qū)域地塊觸頂成交但整體流拍率較高，市場冷熱不均

2022年5城首輪集中土拍情況

土拍城市

拍地時間

供地

成交

取消

流拍

底價成交

流拍率

溢價率

成交金額（億元）平均樓面價（元/m2）

本輪土拍特點

北京

2月17日

18宗

17宗

0宗

1宗

8宗

5.6%

4.0%

480

28284

市場回暖，優(yōu)質(zhì)地塊競爭激烈

福州

3月16日

18宗

12宗

3宗

3宗

8宗

33%

4.2%

77

12702市場冷清，流拍率高，

無民企拿地

合肥

3月17日

19宗（2宗保障房用地）

17宗

0宗

0宗

0宗

0%

13.5%

148

8913除保障房用地外均溢價成交，

土拍市場火爆

青島

3月18日

16宗

15宗

1宗

0宗

12宗

6.3%

2%

29.5

3846多以底價成交，供地質(zhì)量差，

多幅地塊實質(zhì)為勾地出讓，

樓市去庫存壓力大

廈門

3月24日

10宗

9宗

1宗

0宗

4宗

10%

6.2%

153.65

25145市場回暖，2宗地塊觸頂成交商業(yè)分析研究報告文檔分析報告文檔研究報告撰寫規(guī)范D研究題目，界定核心概念。即對題目的研究內(nèi)涵和外延進(jìn)行界定，課題研究首先要“入題”。一個研究課題的題目，往往有幾個核心概念組成。如“關(guān)于中小學(xué)課堂教學(xué)時間成本與教學(xué)效益的研究與實驗”應(yīng)當(dāng)由三個核心概念組成，“中小學(xué)課堂教學(xué)時間成本”、“中小學(xué)課堂教學(xué)效益”，包括兩者之間的關(guān)系，以及“研究與實驗”，對課題核心概念內(nèi)涵和外延的界定，就基本上畫出了課題的研究范圍與重點解決的問題。初次主持課題研究者往往忽略了這項內(nèi)容，致使課題研究的內(nèi)涵和外延不夠清楚，重點也難以突出：還有就是立項題日過大，研究界限不清楚，或難以把握。行業(yè)文檔手冊2020-012020-022020-032020-042020-052020-062020-072020-082020-092020-102020-112020-122021-012021-022021-032021-042021-052021-062021-072021-082021-092021-102021-112021-122022-012022-022.6住宅市場：市場持續(xù)下行，且分化加劇

根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的全國商品房銷售數(shù)據(jù)，今年1-2月全國商品房市場銷售累計同比下滑趨勢明顯，全國商品房成交

面積、金額分別累計同比下跌9.6%、19.3%

，市場明顯趨冷；分不同能級城市來看，各能級城市月度銷售面積自

2021年6月起，均呈現(xiàn)持續(xù)回落趨勢。但三線城市市場調(diào)整深度遠(yuǎn)超一線、二線城市。低能級城市相對高能級城市更

缺乏需求支撐。且3月16日公布的70城房價指數(shù)中，三線城市首度出現(xiàn)新房房價下跌

。63.848.1-9.68.7133.4

104.9

88.568.252.436.338.927.730.721.522.815.916.611.311.8

7.38.5

4.84.8

1.9-19.3-40

60

40

20

0-20140120100

80商品房銷售面積商品房銷售金額258.72220.97136.01300200100

0600500400700一線城市二線城市三線城市全國商品房銷售面積及銷售額增速

%160不同能級城市商品住宅銷售面積（萬平米）

數(shù)據(jù)來源：wind，國家統(tǒng)計局

一線城市：北京、上海、廣州、深圳

二線城市：杭州、南京、青島、蘇州、南昌、廈門。三線城市:無錫、東莞、佛山、惠州、包頭、揚州、安慶、岳陽、韶關(guān)、南寧、江陰、昆明、石家莊、蘭州商業(yè)分析研究報告文檔分析報告文檔冊行業(yè)文檔手典型城市-上海：疫情影響進(jìn)入短暫空窗期，但預(yù)計較快恢復(fù)

上海作為新房市場較活躍的一線城市，近期并未出臺大幅度政策，僅貸款利率小幅下滑，雖然受疫情影響，近期上海新

房供應(yīng)成交進(jìn)入短暫空窗期，但從2022年一批次新房認(rèn)購情況來看，一批次已認(rèn)籌結(jié)束的29個樓盤中，11盤觸發(fā)積分，

認(rèn)籌成績不俗，未來隨著疫情逐漸結(jié)束，樓市將較快恢復(fù)活躍0600004000020000080604020供應(yīng)成交成交均價2022年上海商品住宅周度成交數(shù)據(jù)

萬平米100元/平米

80000

677353月以來，受疫情影響，供應(yīng)、成交走低開盤項目板塊套數(shù)均價（元/平米）入圍分?jǐn)?shù)線奧園金地格林云

尚

富頓街區(qū)安亭汽車板塊

九亭版塊228360354714700054.256.6

四季都會

百匯園三期

招商外灘璽瑞虹新城瑧庭大華錦繡四季

楊行板塊

龍華板塊四川北路板塊四川北路板塊

顧村板塊636289133609448

48200127875122500119800

54198

63.194.9677.0869.3250.19保利明玥霞光南橋新城板塊2384000069.8金鼎首府森蘭名苑外高橋板塊外高橋板塊508152750007200075.1288.86錦博苑花木板塊5970000待公布2022年上海首批上市中觸發(fā)積分制樓盤情況商業(yè)分析研究報告文檔分析報告文檔行業(yè)文檔手冊典型城市-蘇州、南京：受多輪疫情影響，市場停滯，未來可能出臺放松政策

受春節(jié)和疫情反彈影響，蘇州、南京樓市陷入短暫停擺，市場供需節(jié)奏暫時放緩。2月蘇州市區(qū)僅有4個商品住宅項目

獲取預(yù)售證；3月上旬市場逐漸恢復(fù)，但中下旬受第二輪疫情影響，市場再次停滯，目前蘇州、南京在政策方面僅小幅

降低了貸款利率，政策調(diào)整空間很大，市場錯過小陽春后，可能出臺后續(xù)放松政策加快市場回暖10.00

5.00

0.0015.0035.0030.0025.0020.00供應(yīng)面積成交面積2022年第1周-第12周蘇州商品住宅成交周度數(shù)據(jù)萬平米2022年1-12周，蘇州新房周均成交面積：10.6萬平方米

成交面積同比下滑

40%根據(jù)市場行情和目前其他城市的政策出臺力度，蘇州、南京未來大概率出臺適度放松政策，如調(diào)整限售、限購政策等，政策出臺后預(yù)計市場將有明顯回升20.0010.00

0.0060.0050.0040.0030.00供應(yīng)面積成交面積2022年第1周-第12周南京商品住宅成交周度數(shù)據(jù)萬平米2022年1-12周，蘇州新房周均成交面積：21.15萬平方米

成交面積同比下滑

23%商業(yè)分析研究報告文檔分析報告文檔行業(yè)文檔手冊21年1月21年2月21年3月21年4月21年5月21年6月21年7月21年8月21年9月21年10月21年11月21年12月22年1月21年1月21年2月21年3月21年4月21年5月21年6月21年7月21年8月21年9月21年10月21年11月21年12月22年1月22年2月22年2月典型城市-杭州：市場短暫下滑，預(yù)計較快回溫

杭州1-3月市場行情呈現(xiàn)出高開低走趨勢，熱門區(qū)域依然供不應(yīng)求，但報名人數(shù)不及預(yù)期，中簽率明顯提高，整體市場

回歸理性，2月新盤綜合中簽率達(dá)到42.6%，達(dá)到2021年以來高點，主要是由于房地產(chǎn)行業(yè)大環(huán)境趨冷、互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)

調(diào)整以及短期內(nèi)股市下跌、疫情等綜合影響；但杭州需求支撐充足，開盤去化率基本保持在80%左右，市場未來依然

較平穩(wěn)，隨著近期熱門樓盤陸續(xù)入市，新房市場熱度降逐漸回溫45%40%35%30%25%20%15%10%

5%

0%50%100%

80%

60%

40%

20%

0%120%去化率2021年1月-2022年2月杭州月度開盤搖號中簽率2021年1月-2022年2月杭州月度開盤去化率中簽率

3月市場情況：截至3月20日，杭州新開盤項目18個，流搖率39%，明顯低于2月57%的流搖率中簽率依然保持高位，去化率基本保持在80%以上，市場較平穩(wěn)商業(yè)分析研究報告文檔分析報告文檔行業(yè)文檔手冊典型城市-寧波：貸款放松，但市場短期內(nèi)難以迅速回升

2月15日，寧波出臺新政，針對3套以上住房放開貸款（原來3套停貸）；全面認(rèn)貸不認(rèn)房，只要房貸還完就算首套，

執(zhí)行首套首貸。此外，三孩家庭公積金提取額上升、貸款利率小幅下調(diào)。但市場成交規(guī)模維持低位，多數(shù)項目開盤去化

不及預(yù)期，市場短期內(nèi)難以迅速回升開盤項目區(qū)域開盤日期推出套數(shù)成交套數(shù)

成交均價（元/平方

米）去化率050%6%海風(fēng)四季美的海畔

云城銀泰紫璋

臺奉化區(qū)北侖區(qū)奉化區(qū)2.132.192.19

71

80232166601147023000笙花府奉化區(qū)2.1919622000綠城春語

文瀾榮安藝尚

灣鎮(zhèn)海區(qū)奉化區(qū)2.202.26

611046121

200019423100%

20%2月寧波市區(qū)開盤監(jiān)測情況04020140120100

80

60供應(yīng)面積成交面積2021年1月至今寧波市區(qū)商品住宅成交月度數(shù)據(jù)

萬平米160市場成交規(guī)模下滑趨勢明顯，市場信心下滑，難以迅速扭轉(zhuǎn)商業(yè)分析研究報告文檔分析報告文檔冊行業(yè)文檔手月成交43.2萬平方米，環(huán)比上漲26%，但同比下滑60%典型城市-青島：政策出臺后市場溫和回暖，但信心尚未恢復(fù)

近期，青島出臺多個新政，局部放松樓市調(diào)控，包括即墨限售放松、公積金貸款提取條件放松、貸款利率下調(diào)，政策出

臺后，青島各樓盤來訪量有明顯回升；成交雖然環(huán)比回升，但同比遠(yuǎn)不及去年同期，首次土拍結(jié)果也較冷淡，市場信心

尚未完全恢復(fù)住宅市場：

土拍城市

拍地時間

供地

成交

取消

流拍

底價成交

流拍率

溢價率

成交金額（億元）平均樓面價（元/m2）

本輪土拍特點土地市場：土拍規(guī)則有所放松，但市場存量較大，開發(fā)商信心尚未恢復(fù)，拿地謹(jǐn)慎，地塊多為底價成交

青島2022年首輪土拍結(jié)果

青島

3月18日

16宗

15宗

1宗

0宗

12宗

6.3%

2%

29.5

3846多以底價成交，供地質(zhì)量差，多幅地塊實質(zhì)為勾地出讓，

樓市去庫存壓力大3月中下旬某樓盤來訪情況商業(yè)分析研究報告文檔

3月中下旬，受疫情結(jié)束、放松政策出臺的影響，青島

各區(qū)域樓盤來訪量有明顯回升

但受疫情影響，成交數(shù)據(jù)尚未體現(xiàn)，截至3月27日，3分析報告文檔手冊文檔行業(yè)

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