房地產(chǎn)銀行按揭貸培訓

房地產(chǎn)銀行按揭貸款培訓孫圣林一、住房按揭貸款概念是指貸款人向借款人發(fā)放的用于購買自用住房的貸款，貸款人在發(fā)放該項貸款時，借款人必須已交付規(guī)定比例的首期購房款，并以所購住房作抵押，在所購住房房地產(chǎn)權(quán)證未頒發(fā)且辦妥住房抵押登記之前，由售房商提供連帶責任保證，并承擔回購義務的一種貸款方式。二、要選定最適合自己的還款方式目前基本上有三種個人住房貸款還款方式：

1、等額本金還款方式

等額本金還款方式比較簡單。顧名思義，這種方式下，每次還款的本金還款數(shù)是一樣的。

2、等額本息還款方式

即把按揭貸款的本金總額與利息總額相加，然后平均分攤到還款期限的每個月中，每個月的還款額是固定的，但每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。這種方法是目前最為普遍，也是大部分銀行長期推薦的方式。3、公積金貸款方式

是指繳存住房公積金的職工享受的貸款，國家規(guī)定，凡是繳存公積金的職工均可按公積金貸款的相關(guān)規(guī)定申請公積金貸款。1、等額本金還款方式

每月月供額=(貸款本金÷還款月數(shù))+(貸款本金-已歸還本金累計額)×月利率每月應還本金=貸款本金÷還款月數(shù)每月應還利息=剩余本金×月利率=(貸款本金-已歸還本金累計額)×月利率每月月供遞減額=每月應還本金×月利率=貸款本金÷還款月數(shù)×月利率總利息=還款月數(shù)×(總貸款額×月利率-月利率×(總貸款額÷還款月數(shù))*(還款月數(shù)-1)÷2+總貸款額÷還款月數(shù))月利率=年利率÷12等額本金還款的計算公式（熟記）月還款金額＝A÷N＋（N－n）×R

A：總貸款額N：總還款期數(shù)（10年就是120期）n：已還款期數(shù)R：貸款月利率

2、等額本息還款法：每月月供額=〔貸款本金×月利率×(1＋月利率)＾還款月數(shù)〕÷〔(1＋月利率)＾還款月數(shù)-1〕每月應還利息=貸款本金×月利率×〔(1+月利率)^還款月數(shù)-(1+月利率)^(還款月序號-1)〕÷〔(1+月利率)^還款月數(shù)-1〕每月應還本金=貸款本金×月利率×(1+月利率)^(還款月序號-1)÷〔(1+月利率)^還款月數(shù)-1〕總利息=還款月數(shù)×每月月供額-貸款本金公積金貸款計算公式為貸款額度=[（借款人或夫妻雙方月工資總額+借款人或夫妻雙方所在單位住房公積金月繳存額）×還貸能力系數(shù)40%-借款人或夫妻雙方現(xiàn)有貸款月應還貸額]×12（月）×貸款年限。其中月工資總額=公積金月繳額/（單位繳存比例+個人繳存比例）按房屋價格計算公式為：貸款額度=房屋價格×貸款成數(shù)個人貸款最高限額20萬元；夫妻雙方貸款最高限額30萬元。申請公積金貸款的基本流程

(公積金五年以下含五年年利率4%；公積金五年以上年利率4.50%）

1）借款人到單位交存住房公積金的住房資金管理(分)中心提出申請，介紹本人情況、領(lǐng)取材料。2）準備齊全的文字材料，交住房資金管理(分)中心審核，包括核驗借款申請表、購房行為是否合法、核定貸款額度和期限、確定貸款擔保方式等。需要評估的貸款，由指定評估機構(gòu)進行評估。3）初審合格，住房資金管理中心開具調(diào)查通知單，由受托銀行對借款人進行調(diào)查，并指導借款人填寫有關(guān)貸款合同。調(diào)查內(nèi)容包括：核實收入情況有保證的人，保證人是否具有保證資格等。4）經(jīng)受銀行調(diào)查合格，受托行出具調(diào)查意見遞交住房資金管理(分)中心，由住房資金管理(分)中心審批。5）審批通過，住房資金管理(分)中心簽發(fā)委托貸款通知單。銀行通知借款人辦理放貸手6）借款合同生效，住房資金管理(分)中心將資金劃入委托貸款基金賬戶，再由受托行將資金劃入開發(fā)商賬戶。7）借款人按照規(guī)定的方式按時歸還借款。8）借款人還清貸款本息，借款合同和有關(guān)擔保解除，有關(guān)憑證返還借款人(抵押人或出質(zhì)人)申請商業(yè)貸款的基本流程

（首套房：首付三成，基準利率6.55%；二套房：首付六成，基準利率的1.1倍7.205%；三套房，停貸。）

1、購房人與公司簽訂的《馬鞍山市商品房預（現(xiàn)）售房買賣合同》、30%（商業(yè)50%）以上房款收據(jù)；2、購房人有效身份證件、婚姻狀況證明（結(jié)婚證或單身證明）；3、購房人收入證明（銀行提供置于售樓處）、近期三個月以上銀行流水（法人近期三個月以上稅票）；4、其它業(yè)務一般規(guī)定1、貸款期限一般在三十年以內(nèi)，且貸款到期日原則上不能超過借款人（男）65歲、（女）60歲的年齡。2、貸款利率執(zhí)行人民銀行的規(guī)定。如遇法定利率調(diào)整，期限為1年以內(nèi)的，執(zhí)行合同利率，不分段計息；期限為1年以上的，則于次年初執(zhí)行新的利率。3、按揭主要還款方式分為等額本金和等額本息兩種，購房人可自由選擇。等額本金為按月還本付息，先多后少；等額本息為按月還本付息，每月還款額不變（利率調(diào)整變化）。住房按揭貸款流程1、項目銷售組與購房人簽訂《商品房預（現(xiàn)）售房買賣合同》，根據(jù)合同要求，付清所需首付房款；2、自簽訂商品房買賣合同之日起5日內(nèi)，向房產(chǎn)交易中心市場所申請合同備案登記。3、自首付款付清之日起七日內(nèi)購房人提供符合按揭銀行要求的資料，直接向公司合作銀行提出申請。具體包括：房屋買賣合同（備案登記）、房款收據(jù)、身份證、婚姻證明、收入證明及銀行認為需要提供的其他資料。住房按揭貸款流程4、貸款行對購房戶的各方面情況及手續(xù)進行調(diào)查、審查，與符合基本條件的購房人（包括購房人之妻）辦理初步手續(xù)，具體包括借款申請書、共同還款聲明、承諾、談話筆錄、借款合同、借據(jù)等；隨后購房人在貸款行開立存款賬戶或銀行卡，銀行報上級行進行審批。5、申請審批期限一般為7日內(nèi)。對超過該期限的，營銷部及時與銀行對接、了解情況、解決問題，積極協(xié)助購房人辦妥貸款，及時與按揭銀行簽訂階段擔保手續(xù)。問題客戶的處理（1）對正在申請階段的購房人，由于自身原因申請取消按揭貸款的，自取消之日起20日內(nèi)，購房人應按一次性付款方式付清余款；（2）因銀行最終批準的貸款額度未達到按揭總額時，購房人應在銀行批復之日起10日內(nèi)補足余款；（3）購房人由于信用、身份、還款能力等各方面自身原因，導致銀行按揭貸款未獲批準的，出賣人不予退房。根據(jù)實際情況，首選調(diào)整貸款行另行申請，仍未批準的，經(jīng)購房人申請，可以變更購房人，合同購買人變更為與購房人有家庭、親屬關(guān)系的相關(guān)人員，營銷部應及時申請注銷商品房買賣合同，另行簽訂合同。如購房人不予變更合同，應在銀行按揭貸款未獲批準之日起，按照一次性付款的方式30日內(nèi)付清房款，違約按照合同相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。（4）對于久拖不到貸款行申請按揭貸款的客戶，銷售人員應建立督促機制，并將電話通知記錄登記，連續(xù)三次（15日內(nèi)）通知仍未辦理，應按照合同規(guī)定計收違約費用。住房按揭貸款流程6、貸款行批準購房人借款后，公司憑進賬單給購房人開收款收據(jù)和發(fā)票。7、項目竣工初始登記后（取得大證后），進入抵押登記程序。以個人貸款一萬元計算的月還款情況表以個人貸款一萬元計算的月還款情況表以個人貸款一萬元計算的月還款情況表以個人貸款一萬元計算的月還款情況表以個人貸款一萬元計算的月還款情況表以個人貸款一萬元計算的月還款情況表說明1、貸三款期限三在一年三以內(nèi)(三含一年三）的貸三款，實三行到期三本息一三次性清三償方法三，按貸三款合同三約定利三率執(zhí)行三，不隨三銀行存三、貸利三率調(diào)整三而調(diào)整三；2、貸三款期限三在一年三以上的三貸款，三根據(jù)中三國人民三銀行規(guī)三定，進三行調(diào)整三。3、最三終還款三額以貸三款銀行三算出結(jié)三果為準三。銀行認三定二套三房的條三件以子女三名義購三房案例：三安先生三名下有三一套住三房，夫三妻倆想三為正在三上高中三的兒子三(現(xiàn)未三成年)三，購置三一套房三留作日三后結(jié)婚三使用，三想以兒三子的名三義再申三請貸款三購房。解析：三根據(jù)“三國十一三條”中三的條款三，家庭三成員包三括借款三人、配三偶及未三成年子三女，也三就是說三未成年三子女也三是被劃三為家庭三范疇的三，所以三安先生三家庭用三兒子的三名義申三請貸款三購房時三，也會三按照二三套房政三策執(zhí)行三的，即三需首付三60%三、利率三上浮1三.1倍三。銀行認三定二套三房的條三件未成年三有房產(chǎn)三，成年三后再購三房案例：三常先生三父母曾三在其未三成年時三過戶一三套房產(chǎn)三給他。三現(xiàn)如今三常先生三為了避三免日后三房價再三上漲，三想以自三己的名三義再貸三款買一三套房。解析：三像常先三生這種三情況，三如果再三貸款購三房的話三，是會三被認定三為二套三房的，三因為根三據(jù)目前三銀行認三貸又認三房，常三先生如三果不出三售現(xiàn)有三房產(chǎn)的三情況下三，再貸三款購房三是屬于三二套房三，將按三照二套三房的政三策執(zhí)行三。而如三果按過三去政策三，未成三年時的三房產(chǎn)只三要沒貸三款，再三申請房三貸不算三二套房三。銀行認三定二套三房的條三件全款購三住房再三貸款購三房案例：三丁女士三名下現(xiàn)三有一套三住房，三為之前三全款購三買，因三為父母三在老家三年歲已三大，想三在其現(xiàn)三在居住三的小區(qū)三再買一三套房來三接老人三居住，三以便照三顧他們?nèi)＝馕觯喝m然丁三女士沒三有貸過三款，但三只要是三在房屋三產(chǎn)權(quán)交三易系統(tǒng)三中能夠三查到丁三女士名三下有房三產(chǎn)，在三不賣掉三且申請三貸款的三情況下三，是會三被認定三為二套三房的。銀行認三定二套三房的條三件貸款買三房出售三后再買案例：三鄂先生三200三0年曾三貸款購三買過一三套房產(chǎn)三，現(xiàn)考三慮到孩三子上學三問題，三想將此三房產(chǎn)出三售后，三去孩子三學校附三近再買三一套房三來居住三。解析：三目前銀三行對二三套房認三定是“三認房又三認貸”三，也就三是說雖三然鄂先三生將這三套房產(chǎn)三出售后三，家庭三名下沒三有住房三，但因三為其之三前有貸三款記錄三，所以三之前貸三款購買三的房產(chǎn)三出售后三，再購三買時也三會被算三作二套三房。銀行認三定二套三房的條三件先商貸三買房再三用公積三金案例：三范女士三第一次三貸款購三房時使三用的是三商業(yè)貸三款。后三來單位三為其繳三存了公三積金，三她想賣三掉現(xiàn)在三的房子三用公積三金貸款三再購買三一套房三。解析：三目前公三積金貸三款政策三也比較三嚴格，三只要借三款人有三過貸款三記錄，三不論結(jié)三清或出三售，即三便從未三使用過三公積金三貸款，三首次使三用也會三被算作三二套房三，所以三，范女三士如使三用公積三金再購三房的話三，首付三比例也三將為6三0%。銀行認三定二套三房的條三件婚前一三方有房三婚后再三買房案例：三關(guān)先生三結(jié)婚前三曾貸款三購買過三一套房三，現(xiàn)已三與韓小三姐結(jié)婚三多年，三想用韓三小姐的三名義再三貸款購三買一套三住房。解析：三結(jié)婚后三雖然戶三口沒有三落在一三起，但三是夫妻三肯定在三民政局三有過結(jié)三婚登記三，而銀三行在批三貸時除三要求借三款人提三供戶口三本外，三還會要三求借款三人提供三婚姻狀三況證明三，而結(jié)三了婚的三夫妻不三能提供三單身證三明，所三以另一三方再購三房時也三會被算三作第二三套房。銀行認三定二套三房的條三件夫妻貸三款購房三離異再三買房案例：三艾先生三和簡小三姐結(jié)婚三后共同三貸款申三請過住三房，兩三人離異三后，