新華信《北京華融綜合投資公司發(fā)展戰(zhàn)略實施方案項目建議書》

北京華融綜合投資公司發(fā)展戰(zhàn)略實施方案項目建議書機密2002年6月13日中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展綜述

北京房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況房地產(chǎn)業(yè)的四大行業(yè)特性:周期性,關(guān)聯(lián)性,地域性,政策性周期性關(guān)聯(lián)性地域性政策性

房地產(chǎn)業(yè)是進行房產(chǎn)、地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營的基礎(chǔ)建設(shè)行業(yè)，屬于固定資產(chǎn)投資的范疇，受國家宏觀經(jīng)濟政策的影響非常大，因此，同國民經(jīng)濟的發(fā)展具有周期性一樣，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也具有周期性。而且，房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟中具有一定的先導性

房地產(chǎn)與國民經(jīng)濟的許多行業(yè)都有著密切的關(guān)系，具有很強的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性，如鋼鐵、水泥、木材、玻璃、塑料、家電等產(chǎn)業(yè)都與房地產(chǎn)業(yè)密切相關(guān)。房地產(chǎn)市場的供求狀況主要受當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平的影響，當某一地區(qū)的房地產(chǎn)市場供求失衡或不同地區(qū)房地產(chǎn)價格存在差異時，不可能象其它商品一樣，通過房地產(chǎn)在地區(qū)之間的流動來使這種不平衡或差異縮小甚至消失。政府政策對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響主要體現(xiàn)在三方面：一，政府土地資源的開發(fā)和使用計劃直接影響到土地的供應(yīng)；二，各項稅費會影響到房地產(chǎn)的價格，從而影響到房地產(chǎn)的銷售狀況；三，房地產(chǎn)交易所采取的政策會影響到房地產(chǎn)的流通狀況。中國宏觀經(jīng)濟強勁的持續(xù)增長極大地促進了房地產(chǎn)行業(yè)的增長我國房地產(chǎn)市場近年來一直以較高的速度增長，預計未來幾年會持續(xù)下去中國房地產(chǎn)開發(fā)投資總額：1996-2005資料來源：中國資訊行單位：億元開發(fā)投資總額年均增長率為15%中國建筑業(yè)占GDP的比例逐年增大，但與發(fā)達國家10%-20%的比例相比，還有很大距離建筑業(yè)GDP4.7%5.2%5.6%5.4%4.7%4.6%4.7%5.3%6.6%6.4%6.5%6.7%6.5%6.7%6.6%按用途分，我國房地產(chǎn)投資還是以住宅投資為主商業(yè)用房辦公樓住宅城鎮(zhèn)新建住宅面積有大幅度地上升趨勢2000年商品房銷售額3572億元，比上年增長30.1％，顯示出強有力的發(fā)展勢頭我國城市人均居住面積比過去有了明顯的提高但是整體上看，我國人均居住面積與國外相比還有很大差距以上數(shù)據(jù)國外為90年代初，中國為1999年數(shù)據(jù)世界各國的經(jīng)驗表明，在人均住房面積達到30平方米之前，會保持較旺盛的住房需求。在商品房購買中，個人購買住房的比例逐年增大個人購買購買方研究--收入等宏觀經(jīng)濟指數(shù)單位購買資料來源：中國資訊行18%66%74%90%藍色為個人消費灰色為總消費個人購買商品房占房地產(chǎn)消費比例呈逐年上升趨勢，現(xiàn)在個人以成為整個房地產(chǎn)市場消費的主體個人購買商品房占整個房地產(chǎn)消費的比例：1987-2000年按中國政府規(guī)定的人均目標住房面積20平方米，中國住房市場容量巨大按國家目標標準住房面積的市場容量分析26%74%60平米以上60平米以下國家目標人均住房面積為20平米，三口之家為60平米近幾年全國商品住宅的價格也一直保持穩(wěn)步上升的態(tài)勢同時，我國房地產(chǎn)業(yè)的贏利狀況隨著競爭的加劇逐年下降-2.00%0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%199119921993199419951996199719981999全國房地產(chǎn)業(yè)平均營業(yè)利潤率我國各地商品房價格存在較大差異，東部地區(qū)大城市遠高于全國平均水平2001年我國商品房平均銷售價格資料來源：中國資訊行單位：元/平方米并且商品房價格也以較高的速度增長，但是目前也有放緩的趨勢74011941613166717901854185721030500100015002000250019901994199519961997199819992000我國商品房平均銷售價格：1990-2000年均增長率為11%資料來源：中國資訊行單位：元/平方米我國房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)過去以國有和集體性質(zhì)的企業(yè)為主，現(xiàn)在股份制和私營企業(yè)的比重加大資料來源：中國資訊行國有42%集體22%外資20%股份12%私營2%聯(lián)營2%1996年我國房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)構(gòu)成我國房地抓產(chǎn)開發(fā)商儉的數(shù)量比康過去急劇全增加，但席近年來數(shù)專量又有所此減少，房摩地產(chǎn)企業(yè)吼逐漸向規(guī)昂模化趨勢喪轉(zhuǎn)變資料來范源：中漿國資訊扣行198燦6199花5199恢9中國房地擁產(chǎn)開發(fā)商墾的數(shù)量：清1986戴-199臭9年3000334耗822560魚0單位:家2001性年全國主純要房地產(chǎn)最公司所占狂全國房地勾產(chǎn)市場份暮額總的來緒說，我禮國房地轎產(chǎn)開發(fā)擔商的規(guī)集模較小習，所占綢市場分軌額有限加入WTO將給我國燈國內(nèi)的房黑地產(chǎn)企業(yè)行既帶來機坡遇，同時蒜也帶來更滑多的挑戰(zhàn)機會挑戰(zhàn)資料來革源：中膜國資訊薄行成本降低：電子配駱套設(shè)施進宇口、建筑漁用原材料緣瑞成本因中春國加入W潮TO而降擋低，使房震價有了降蔬價空間交通便洲利：汽車更儲加普及，淺交通成本季降低，消燥費者有更墨新住房的推意愿中介發(fā)展：房屋中揀介咨詢機渡構(gòu)發(fā)展迅邁速，房屋惡交易更加雪方便金融保刷障：房地疑產(chǎn)金融濾服務(wù)普是及，更纏多的消哪費者可炎以貸款辭買房政策透明：房地憤產(chǎn)的行聚業(yè)政策旨會更加凈透明和核規(guī)范，脅以前依費靠政府捆背景獲蘆得開發(fā)廉土地等競優(yōu)勢將忘不復存肅在外來競爭：國際喇承包商冬憑借其符資金、釀技術(shù)優(yōu)蔑勢進入茄中國市仙場，對咳國內(nèi)房弓地產(chǎn)開景發(fā)企業(yè)耐帶來壓英力人才流失：國外如房地產(chǎn)檢公司進鉤入中國趁，必然嫌引起房請地業(yè)的設(shè)人才競扭爭，國餃內(nèi)房地歲產(chǎn)公司聞面臨人狀才流失銹的危險在未來幾慎年，我國申房地產(chǎn)業(yè)咐將呈現(xiàn)規(guī)臘模化、品和牌化和業(yè)澇務(wù)多元化窗的發(fā)展趨今勢規(guī)模化品牌化多元化伴隨房地油產(chǎn)業(yè)進入邀微利時代斗，規(guī)模化快將成為未誘來競爭的株關(guān)鍵由于房訴地產(chǎn)開誤發(fā)商競渾爭日趨勾激烈，照品牌化嶼經(jīng)營將探成為未私來房地權(quán)產(chǎn)企業(yè)壟贏得競褲爭優(yōu)勢住房改梳革將使步房地產(chǎn)扔企業(yè)向忌多元化拳方向發(fā)慈展，不曬僅供給方面向中槐高收入絲式階層的舒商品房形，還有面向中銜低收入傻階層的蝕經(jīng)濟適涂用房，盆以及面懲向貧困必階層的循解困房躬和低租噴金的公伙寓等將來房地莖產(chǎn)市場競溉爭的關(guān)鍵農(nóng)在于策劃恒，營銷和獻銷售市場研查究及定位土地獲取規(guī)劃及設(shè)計融資建筑市場營銷銷售物業(yè)管理重要成功她因素具體分析表示最益重要詳細的具市場調(diào)寸研是正跡確的市雪場定位喇的基礎(chǔ)房產(chǎn)市節(jié)場日趨焰多樣化適和個性棵化，消馳費者越差來越有臥經(jīng)驗。閥因而在盡開發(fā)前呀的精確筐市場定私位已是恥成功的師必要條春件土地資拜源是競墊爭優(yōu)勢把的重要火部分，尚但并非燦是具有肌決定性支作用的暮因素房地產(chǎn)的南購買是一炊個很長的腦選擇過程黨，越來越火多的消費晨者會反復兔考查和比想較。良好青而超前的流設(shè)計及規(guī)咱劃可以最姥終贏得消針費者和提呈高房產(chǎn)商恐聲譽具有市場靜潛力的樓凡盤和聲譽傷良好的發(fā)悔展商較易鵝獲得貸款國內(nèi)建窄筑商的廈數(shù)量約輸為房地龜產(chǎn)開發(fā)癥商的兩泛倍，房忠地產(chǎn)開嚴發(fā)商占忌據(jù)了買銹方市場房地產(chǎn)開前發(fā)商應(yīng)具牲備良好的很成本及建奶筑質(zhì)量控叨制能力有關(guān)法困規(guī)和市殼場競爭快會使物服業(yè)管理旨逐漸形爭成一個羨獨立于王房地產(chǎn)演發(fā)展商稠的巨大揀市場房地產(chǎn)商菠應(yīng)具備與駛優(yōu)秀的物弱業(yè)管理公柄司合作，似建立長期跨顧客忠誠小度和樓盤購聲譽的能萬力優(yōu)秀的劈燕營銷和狐銷售能煩力是依奇據(jù)市場扔規(guī)律充勢分利用票和有效墓整合所扣有資源伐的基礎(chǔ)品牌的蹈作用在傻房產(chǎn)業(yè)毫中日趨披明顯，丸成功的歪地產(chǎn)商機無不具螞備詳盡啄的品牌隱規(guī)劃和軟傳播策韻略市場營銷碰的概念應(yīng)京貫穿于從斗前期開發(fā)嶼、研究到暗建設(shè)、銷混售、管理鼓的全過程總之，嬸房地產(chǎn)駱企業(yè)要寺發(fā)展，厘必須塑抗造三種紋核心競悟爭力創(chuàng)新性懼的營銷貞能力資源統(tǒng)籌克能力對環(huán)境變傻化的學習和廊適應(yīng)能跟力能夠按葵照項目造的要求燭在全中韻國、乃潤至全世盈界找到檢最適合扒企業(yè)的臨資源。主動研究廟現(xiàn)有的客帳戶群和發(fā)梁掘未來的幟客戶群，錯并有針對鬧的運用多車種營銷手侍段不斷改樹造企業(yè)途內(nèi)部的升組織結(jié)剩構(gòu)，不值斷學習質(zhì)，適應(yīng)現(xiàn)企業(yè)發(fā)膀展與市享場環(huán)境旁的要求南。中國房手地產(chǎn)業(yè)膨發(fā)展狀圣況北京房地披產(chǎn)業(yè)發(fā)展恨狀況北京20遵00年房樹地產(chǎn)開發(fā)照無任從哪性個指標分血析，都反善映了市場內(nèi)的快速增疤長，隨著冠經(jīng)濟形勢欄的強勁預逆計將繼續(xù)激增長房地產(chǎn)投結(jié)資總額幣+23患.9%住宅忙+2醫(yī)1.9%商品房詠屋開復陡工總面撿積住宅開復鬧工面積當年新開只商品房屋怠總面積當面住宅網(wǎng)新開面積銷售總纖面積丟+75樸.8%住宅銷售容+8戶5.3%銷售給幼個人富+1浮60.屬4%商品房叼屋銷售岔總額香+53竟.1%住宅銷幅售額爐+7甲6.4毅%2000怒年北京市填房地產(chǎn)業(yè)尖投資構(gòu)成由情況（億芽元）總計：顧522艦億元北京地裂區(qū)的房吐地產(chǎn)投筒資以商趙品房建鼓設(shè)投資丈為主，其中住宅訓用房地產(chǎn)宵占投資的拆大部分比塌例按性質(zhì)劃京分按用途丙劃分北京1鬧999膝和20災00年弱寫字樓貼供應(yīng)量畢雖比前拜幾年減乏少，但蔽市場基懷本是全值盤吸收發(fā)呈上升走態(tài)勢。啄目前寫蔥字樓供測應(yīng)正處回于逐步落放大的逐趨勢北京歷架年寫字險樓供應(yīng)率量050100150199孔11992199于31994199遷519961997199沸819992000200汗1E年份建筑面積委（萬M2佛）按行政虹區(qū)域分貸，北京健200列0年的糧寫字樓抓供應(yīng)主捧要在朝筆陽區(qū)和蝕海淀區(qū)型，按商翼圈分，核主要在嘗CBD懲、中關(guān)溫村和金神融街地黎區(qū)與199漲9年相比價，朝陽區(qū)臨和東城區(qū)梁的寫字樓朽供應(yīng)量有遣所降低，勇而海淀區(qū)壁和西城區(qū)球的增量明勵顯，崇文崖區(qū)從原來償?shù)幕究蘸涟组_始出腸現(xiàn)供應(yīng)而從各概叫念板塊看挺，中關(guān)村救、亞運村興、金融街廢和燕莎商躍圈增量明蕉顯1999端/200慮0各概念板塊寫字樓供欺應(yīng)量比較17.貢87.13.85.76.78.217.711.知91417.105101520CBD中關(guān)村亞運村金融街燕莎商圈概念板依塊區(qū)域供應(yīng)量亦（萬M撫2）1999200賤02000聞年北京住悉宅市場中沾住宅新開蛋面積和開吳復工面積廁放大，表槽現(xiàn)了開發(fā)唉商對市場推看好的信仇心，市場晶供應(yīng)量增牲大1999杏/200垮0年北京結(jié)住宅市場民供應(yīng)狀況244獵7.92971豎.5850鞋.7132斥2.1908.顧31013氧.701000200曉0300拋04000500都0600019992000年份（萬M2）住宅竣荒工面積住宅新開喉面積住宅開椅復工面的積總量4德206坡.9總量53誓07.3200奇0年北設(shè)京住宅碌市場的應(yīng)銷售面議積較9放9年放爪大，市檢場需求聰呈擴大暴趨勢，殘個人購從房的比凍例急劇爹擴大2000秒年北京市哈場住宅竣希工和銷售緣瑞狀況908.啟31013廊.7484歐.7898森.2296.辭8772.眼70200400600800100練0120株01999200看0年份面積（萬筋M2）住宅竣地工面積住宅銷售皺面積銷售給譽個人200剛0年北旺京住宅盜市場共頃推出新動盤19喇9個，宵加上1瞞999岸年的約繩120跌個項目未和前幾秤年未消為化樓盤株，20雙00年標住宅市辭場上活彼躍的項區(qū)目在4方00個遠以上，腥競爭激員烈在激烈的念競爭中，翠2000付年北京市慈場規(guī)模約緣瑞30萬M2以下中盆小規(guī)模陳的項目貓占主導2000乒年北京住納宅市場規(guī)撫模分析10萬M2以下50%10-3絕0萬M234%100萬傅M2以上3%30-牧100李萬M213%200范0年北臨京住宅吧市場新攤項目價梳格在4由000往-80對00元刮/平方叢米的樓續(xù)盤占主朵導地位主要在城石市邊緣地枯區(qū)北京住宅孫市場客戶穩(wěn)需求分析拆遷居搶民和中那低收入貸家庭地理位置格：城市邊售緣或郊區(qū)市政配滴套：相選對不完決善購買原因眠：房價低兩廉（30低00元/驅(qū)平方左右粉）中產(chǎn)階漸級地理位置泰：城市邊紐奉緣或新興槍商業(yè)區(qū)或欣居住區(qū)市政配套匙：齊全購買原盯因：配墨套好，杰交通方禽便，舒訊適的居朝住環(huán)境高收入者構(gòu)成：當艙地和外省漲高收入階糖層，國外認駐京人士需求特碌征：豪變?nèi)A、舒寫適、高兄標準的退物業(yè)管喚理199族7年-飾199澇9年底圈北京別乞墅市場暴不立項窮，別墅園市場增嚼加供應(yīng)向量不大膨，但在溉200凍0年經(jīng)況濟回升耕，別墅各新開發(fā)蹲項目明漿顯增加不完全菌統(tǒng)計1煎3個14個約80泰-90凈個，但衛(wèi)只售空丈置部分7個1個建筑面泊積約1棗20萬剛平方米約40析00套建筑面積啟約50萬置平方米約170供0套建筑面積木約40萬勁平方米北京別貪墅市場紛東北部身地區(qū)，民西部和心西南部腐地區(qū)別蹈墅分布俘零散，常相對較米少200轎0年北新京市場偽別墅市謎場經(jīng)濟帳型產(chǎn)品霸占據(jù)主擺導地位蓮，改變嬌了豪宅悠一統(tǒng)天街下的局雹面，大計大拉低掌了別墅刊價格和偏客戶購燦買力的壤差距，反預計經(jīng)重濟型“鳴獨立住毛宅”將鎖會貼近澆更廣大裙消費者斧的需求2448會51375皮71070洪81064辜7721澡16900472置0332竹80500新01000學01500坦0200熱00250谷003000鳳0市區(qū)機場路身-順義大興、豐顯臺亞北-濫昌平海淀上允地經(jīng)濟開發(fā)榨區(qū)通州遠郊價格（差元/平桐方米）北京1罷999紅年底、睜200旦0年初隆存量供希應(yīng)別墅遭平均價醬格在9580浩元/平方緩米但20鬧00年臟13個腹新盤中纖11個著平均價抵格在7000警元以下北京別墅爪市場客戶翅以前是富哥豪享受的今豪宅，但鏈目前正逐盲漸成為中榆高收入家壇庭的住宅框消費，客奪戶結(jié)構(gòu)已歲發(fā)生部分溜變化外國客戶客戶構(gòu)惠成：外耐資企業(yè)則家/高某管人員既、外交原使館人碑員購買傾揉向：東律北部高郊檔豪華詠別墅區(qū)消費預扇測：隨賤著WT遞O的加禁入需求揭不斷擴頁大歐美留蹄學歸國崖創(chuàng)業(yè)人趣士特征：追禾求高質(zhì)量省的生活和席理想的居戶住環(huán)境購買傾乖向：受揚工作和涼居所交途通條件芹制約，褲熱衷于永西北部存及北部準地區(qū)的姻精品別鐮墅消費預測池：隨著經(jīng)櫻濟政策調(diào)喚整和投資扇環(huán)境的改多善將增大晃需求財力雄瀉厚的港找、澳、黃臺商特征：由唉于北京的革經(jīng)濟社會矩關(guān)系，需喉要長時間泊在京城滯牲留購買傾費向：京親城別墅遞，尤其窩是近郊播區(qū)商住欲兩用別畏墅中資企業(yè)焦家、高級菌人員及I小T、金融怒、房地產(chǎn)倦精英特征：態(tài)追求生畢活的品隸質(zhì)和質(zhì)渾量而改食善居住撐條件購買傾欣向：郊脆區(qū)環(huán)境閱優(yōu)美的也花園式籮別墅薪資優(yōu)厚扔的律師、農(nóng)會計師和館高級知識濁分子構(gòu)成學的“中產(chǎn)洋階級”購買傾向右：四環(huán)與傷公路一環(huán)后之間、親穗近自然又晨具有良好甚人文環(huán)境衣的經(jīng)濟型石別墅2000刪年北京市悶房地產(chǎn)公駁司數(shù)量（毒家）200微0年北裝京市房疲地產(chǎn)公堪司平均納資本金撐（萬元悅）在北京雪地區(qū)的給內(nèi)資房從地產(chǎn)企促業(yè)數(shù)量乓很多，掏但是平濫均資本寇規(guī)模與辟港澳臺確和外資痕企業(yè)相嘗比卻很撤小活躍在查北京地喘區(qū)的主詠要上市土房地產(chǎn)奮公司既葡有北京都本地的抹公司，績也有外鐵地的房腫地產(chǎn)公稱司主要