新華信《中國房地產行業(yè)試探性》

中國房地產行業(yè)試探性研究新華信管理咨詢沈浩云上海page1說明本房地產行業(yè)研究有待Customize，請根據不同的客戶狀況使用由于正在與北京方面洽談業(yè)務，本研究偏重北京市場的研究，同時根據萬通的戰(zhàn)略方向，增加了對別墅市場/獨立住宅市場的研究由于缺乏相關最新專業(yè)數據，本研究無法提供最新數據分析關于宏觀經濟及走勢部分，還有待根據兩者關系進一步研究和挖掘相關經濟指標2房地產行業(yè)研究大綱宏觀經濟和房地產行業(yè)宏觀研究北京/上海房地產市場研究房地產企業(yè)個案分析（萬科）房地產上市公司比較分析(深圳和香港)房地產企業(yè)成功要素分析和現(xiàn)存問題及挑戰(zhàn)（價值鏈等）房地產企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略（住宅供應商還是房地開發(fā)商、多元化）3宏觀經濟和房地產行業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展綜述4房地產行業(yè)的行業(yè)特征：周期性、關聯(lián)性、地域性、政策性周期性關聯(lián)性地域性政策敏感性房地產業(yè)屬于固定資產投資的范疇，與宏觀經濟一樣具有明顯的周期性作為基礎性產業(yè)，具有高度的綜合性和關聯(lián)度，住宅產業(yè)帶動系數為2.3房地產市場的供求狀況主要受當地經濟發(fā)展水平的影響，區(qū)域發(fā)展不平衡，級差收益明顯政策對房地產業(yè)的影響主要體現(xiàn)在土地資源供應、各項稅費、房地產流通政策和貨幣政策。5房地產行業(yè)2000-2010年間的發(fā)展目標和前景以每年12%的速度增長商品房住宅竣工面積占城鎮(zhèn)住宅竣工面積的比例達80%，商品房占城鎮(zhèn)竣工房屋總面積的50%實行社會、專業(yè)化物業(yè)管理和修繕的房屋占社會房屋總量的50%城鎮(zhèn)（非農業(yè)人口）人均住房使用面積2010年達到18平方米，建設住宅33.5億平方米，平均每年新建3.35億平方米6宏觀經濟對房地產企業(yè)的影響全面推行住房公積金制度，福利分房變?yōu)樨泿呕址?，放款住房貸款條件，降低住房貸款利率，拉動了住宅業(yè)發(fā)展，有利于以住宅為主業(yè)的公司發(fā)展，如深萬科（0002）西部大開發(fā)-中央財政加大對西部地區(qū)的轉移支付，涉足基礎設施的房地產企業(yè)收益，如渝開發(fā)A（0514）中國政府“小城鎮(zhèn)大戰(zhàn)略”的發(fā)展思路，加快小城鎮(zhèn)的發(fā)展和城市化進程，有利于中小城市房地產公司的發(fā)展。如三木集團（0632）7中國宏觀經濟的強勁而又持續(xù)的增長將極大促進房地產行業(yè)的增長89中國建筑業(yè)占GDP的比例逐年增大，但與發(fā)達國家10%-20%的比例相比，還有很大距離建筑業(yè)GDP4.7%5.2%5.6%5.4%4.7%4.6%4.7%5.3%6.6%6.4%6.5%6.7%6.5%6.7%6.6%1011國外人均居住面積：XXX12進入WTO對中國房地產企業(yè)的影響高檔外銷房、寫字樓、賓館、商場及工業(yè)用地的需求明顯增加外資房地產企業(yè)將逐步進入中國市場，市場競爭更加激烈國外房地產開發(fā)商憑借其先進的物業(yè)管理模式、營銷網絡和更加專業(yè)化、人性化的服務理念，對國內房地產開發(fā)商的業(yè)務將形成較大的沖擊國內房地產開發(fā)商的政府背景優(yōu)勢和天然的地區(qū)優(yōu)勢將不再成為業(yè)務開拓的主要優(yōu)勢外資房地產開發(fā)商將首先進入高檔外銷公寓及寫字樓市場，并逐步進入物業(yè)測量、價值評估等中介服務市場和中低檔住房市場，其市場份額將逐步提高目前，國外一些知名的房地產物業(yè)管理中介機構已在中國開設分公司，全球最大的房地產企業(yè)--美國２１世紀不動產已經進入中國物業(yè)代理市場國外金融機構的介入將促進我國房地產金融業(yè)發(fā)展加入ＷＴＯ將加快我國房地產企業(yè)的聯(lián)盟和重組目前已形成南北兩大聯(lián)盟，即由萬科、華遠等２０家會員組成的“中國城市房地產協(xié)作網絡”和以大連萬達、中房集團為首，由３３家企業(yè)組成的“住宅產業(yè)集團聯(lián)盟”房地產企業(yè)正面臨新一輪“洗牌”，相當數量的房地產企業(yè)將被市場淘汰，如上海房地產開發(fā)企業(yè)的總量，半年內已從４３４７家降低為３３１２家，廣州近年來也有３００多家房地產企業(yè)被淘汰出局。13進入2000年以來，國內房地產需求旺盛,前景看好景氣指數10010110210310410510610710846810122468101224681012241999年2000年2001年142000年商品房銷售額3572億元，比上年增長30.1％，顯示出強有力的發(fā)展勢頭15公積金貸款余額商業(yè)貸款余額16商業(yè)用房辦公樓住宅17購買方研究--收入等宏觀經濟指數個人購買18以上數據國外為90年代初，中國為1999年數據世界各國的經驗表明，在人均住房面積達到30平方米之前，會保持較旺盛的住房需求。19按中國政旱府規(guī)定的舉目標人均冤住房面積去20平方壟米，中國發(fā)住房市場踐容量巨大60平米概以上60平米渴以下國家目逝標人均簡住房面意積為2布0平米陸，三口干之家為刷60平岸米20針對目前牙購房目的抬是為了改誦善住房條厘件這樣的墾現(xiàn)狀，中救國住宅市淋場應該是塑相對穩(wěn)定瞇發(fā)展的市失場21中國一港般居民溉購買力趨分析購房款懂來源掉=原言有的儲陪蓄存款揪+堪當年總侵收入中柄扣除消替費支出蝦的余額嶼+儀住房公激積金榴+每者月發(fā)放停的住房務補貼閉+一燦次性發(fā)切放的住滿房補貼一個普件通的三閥口之家托按國家駛規(guī)定標巡壽準購買鋼20*歲3=練60串平米房桐子的購用房能力兔。20望00年碑一套6棍0平米醋住房總取共所需愈房價為鴨60*絮210啊0=悶12穩(wěn)6,0檔00元22居民購買待力分析（諸續(xù)）①儲蓄季存款：嬌99年宗底全國酷城鎮(zhèn)人夾均儲蓄辭存款約顧為75哀00元秩，一個此三口之穿家儲蓄時存款為耕225覆00元負。②當年鐵總收入件扣除消肆費支出揮（不含轉住房支釋出）的通城鎮(zhèn)人定均余額掛。據對混90年澡至97縫年數字嗎分析，漁得20睡00年夢一三口磁之家的逼總余額仇為60掠39.竟36元化。③住房公窮積金：根螞據新的住注房公積金際管理制度臭，職工單鮮位和個人截每月計繳來的住房公擊積金為上泄年平均月宴工資的5嘆%，按1槳999年本職工的平袋均年工資私為700燭0元，一攔個三口之段家雙職工伶家庭的年輕住房公積撈金的為1棒400元奮。④每月發(fā)漿放的住房足補貼：目內前中國許童多地區(qū)的央補貼辦法銷還沒有制帖定出來，耐從一些已態(tài)制定出的相地區(qū)來看偶，每月發(fā)醋放的補貼出約為工資姿的15%硬，按99賣年的工資道水平來看租，就是每位年發(fā)放1夏050元摸，一個三枯口之家的揮雙職工家少庭為21左00元。⑤一次性災發(fā)放的住憐房補貼：屈從全國己蠶制訂出的香實施方法醉來看，約群為房價的也20%。紙（暫且膚按10%召計算）23居民購買遠力分析（球續(xù)）所需購怒房款慢為駛126貨,00堤0-召12孫6,0壇00*或10%迎-帖22,但500宮=悔90藝,90最0年購房款彎收入積累鏟=同603頃9+14催00+2緩100災=95奸39即一個三本口之家在恰2000待年購買一疤套60平懸米的房子雀，約需1濾0年的時林間里，就膏可利用其賽可用于購詳房的收入叛來還清房訓款，這對伴于一般居兔民都是可礦以承受的中國居根民已經管具備了悶購房能扭力242000笛年房地產敬投入資金陵來源構成定金及預由付款其他資金自籌資金國內貸有款利用外資外商直分接投資債券企事業(yè)單延位自有資酷金國家預算慚內資金25全國商炮品住宅貢的價格勻一直保迅持穩(wěn)步升上升的晶態(tài)勢26房地產行荷業(yè)研究大噴綱宏觀經濟赴和房地產盲行業(yè)宏觀唱研究北京/上賴海房地產展市場研究房地產壺企業(yè)個雹案分析賠（萬科祝）房地產調上市公歷司比較拐分析房地產企盼業(yè)成功要晶素分析和儉現(xiàn)存問題律及挑戰(zhàn)房地產帝企業(yè)的抵發(fā)展戰(zhàn)嚇略27北京和左上海兩悼大城市泄房地產弊現(xiàn)狀及低未來綜雷述28北京2災000萬年房地紙產開發(fā)誕不管從透哪個指稻標分析紙，都反我映了市陶場的快拿速增長趟，隨著最經濟形投勢的強忌勁估計房誠將繼續(xù)消增長房地產意投資總萌額擱+23理.9%住宅妻+2洪1.9%商品房屋但開復工總刃面積住宅開溉復工面否積當年新開嘴商品房屋醋總面積當面住宅份新開面積銷售總面睜積多+75什.8%住宅銷福售蜓+85用.3%銷售給個困人+寶160.泥4%商品房述屋銷售奸總額余+53遷.1%住宅銷鍵售額鬧+7廢6.4忙%29北京19比99和2歸000年滲寫字樓供五應量雖比然前幾年減宣少，但市焦場基本是澆全盤吸收駱呈上升態(tài)遲勢。目前襯寫字樓供材應正處于蠻逐步放大止的趨勢30按行政區(qū)鍋域分，北逼京200福0年的寫湯字樓供應翁主要在朝邊陽區(qū)和海望淀區(qū)，按滾商圈分，疑主要在C較BD、中晃關村和金排融街地區(qū)31與199疼9年相比遼，朝陽區(qū)鋸和東城區(qū)賀的寫字樓斤供應量有肆所降低，尋而海淀區(qū)兩和西城區(qū)窗的增量明評顯，崇文幼區(qū)從原來替的基本空壁白開始出田現(xiàn)供應32而從各帳概念板存塊看，因中關村炕、亞運呼村、金堡融街和區(qū)燕莎商栗圈增量裁明顯33北京寫詞字樓市跨場在諸案多看好花因素的睡刺激下太需求將賣繼續(xù)放枯大，但找也必須墓看到未俗來市場業(yè)的新增殖供應量眨，投資陪應謹慎卵進行加入W繡TO后員中小型痛外資企樣業(yè)進入兔中國市蛇場將大名量增加動，租樓斷需求擴蹤蝶大大型跨你國公司舍在中國去市場擴兩大業(yè)務演，使辦喉公樓需斗求繼續(xù)病增加高技術產呆業(yè)的迅猛榴發(fā)展將擴且大租樓需餅求2008帶年奧運會坦將為寫字督樓市場創(chuàng)郊造潛在商覺機中資公貴司發(fā)展晚神速，說對高級驅寫字樓看的需求舊保持旺漁盛增長342000疤年北京住恒宅市場中匠住宅新開爺面積和開端復工面積轉放大，表杜現(xiàn)了開發(fā)厚商對市場葬看好的信粱心，市場暫供應量增警大總量42海06.9總量53挑07.335200勢0年北斬京住宅勿市場的組銷售面鋼積較9尊9年放松大，市鍋場需求宋呈擴大膛趨勢，芹個人購謀房的比甘例急劇驢擴大362000脅年北京住堤宅市場共非推出新盤激199個艱，加上1帆999年余的約12樹0個項目榨和前幾年流未消化樓幻玉盤，20碌00年住拆宅市場上跟活躍的項胞目在40徑0個以上渠，競爭激肚烈37在激烈載的競爭史中，2士000梅年北京累市場規(guī)川模約3木0萬M2以下中裹小規(guī)模唯的項目店占主導38200炮0年北霸京住宅哪市場新管項目價梁格在4進000寒-80堵00元留/平方的米的樓頁盤占主交導地位主要在豈城市邊房誠緣地區(qū)39北京住耽宅市場克客戶需鴿求分析拆遷居驅民和中亂低收入喜家庭地理位置郊：城市邊倒緣或郊區(qū)市政配庭套：相塌對不完提善購買原案因：房悲價低廉耕（30樓00元揉/平方灑左右）中產階洗級地理位置弟：城市邊回緣或新興胳商業(yè)區(qū)或刻居住區(qū)市政配卻套：齊泊全購買原因麻：配套好喊，交通方礎便，舒適添的居住環(huán)福境高收入任者構成：當卻地和外省焦高收入階旁層，國外暈駐京人士需求特征棄：豪華、將舒適、高斤標準的物堂業(yè)管理40由于19幅97年-糞1999勸年底北京掛別墅市場擔不立項，項別墅市場判增加供應維量不大，差但由于2鍵000年權經濟回升記，別墅新董開發(fā)項目津明顯增加不完全尺統(tǒng)計1容3個14個約80龜-90襲個，但懂只售空遍置部分7個1個建筑面撈積約1巡壽20萬威平方米約40傅00套建筑面積易約50萬萍平方米約170恩0套建筑面積旅約40萬談平方米41北京別李墅市場虜東北部抖地區(qū)，奪西部和廢西南部心地區(qū)別醉墅分布戰(zhàn)零散，罪相對較啊少42200門0年北練京市場輛別墅市慮場經濟齊型產品永占據主仿導地位恩，改變尋了豪宅賞一統(tǒng)天騾下的局沿面，大黑大拉低概了別墅坐價格和咳客戶購掘買力的暴差距，驗預計經核濟型“訊獨立住擇宅”將忘會貼近助更廣大悼消費者勒的需求北京19淘99年底歌、200套0年初存干量供應別濕墅平均價頂格在9580首元/平方眾米但200搞0年13趕個新盤中小11個平借均價格在7000漏元以下43北京別何墅市場香客戶以魄前是富思豪享受下的豪宅押，但目班前正逐歸漸成為麗中高收音入家庭除的住宅閥消費，?？蛻艚Y控構已發(fā)寶生部分曾變化外國客皺戶客戶構掀成：外辛資企業(yè)脅家/高減管人員跨、外交客使館人應員購買傾衛(wèi)向：東差北部高才檔豪華拆別墅區(qū)消費預鎖測：隨命著WT在O的加搭入需求著不斷擴蒜大歐美留褲學歸國哥創(chuàng)業(yè)人渣士特征：散追求高民質量的乓生活和隔理想的愉居住環(huán)屯境購買傾向霞：受工作樣和居所交遺通條件制覽約，熱衷吼于西北部餡及北部地辮區(qū)的精品釀別墅消費預周測：隨桐著經濟館政策調屠整和投芹資環(huán)境瓦的改善大將增大盈需求財力雄飽厚的港繩、澳、位臺商特征：陡由于北椒京的經仔濟社會劉關系，曉需要長板時間在愈京城滯師留購買傾儉向：京詳城別墅戶，尤其插是近郊艘區(qū)商住蹲兩用別噸墅中資企業(yè)鉤家、高級散人員及I業(yè)T、金融冰、房地產悲精英特征：懷追求生平活的品導質和質脊量而改亦善居住通條件購買傾秒向：郊經區(qū)環(huán)境寨優(yōu)美的那花園式光別墅薪資優(yōu)厚探的律師、若會計師和滴高級知識俘分子構成唇的“中產紗階級”購買傾向牧：四環(huán)與項公路一環(huán)燒之間、親聚近自然又抽具有良好會人文環(huán)境吧的經濟型卡別墅44上海45房地產行閑業(yè)研究大核綱宏觀經骨濟和房騙地產行厘業(yè)宏觀脅研究北京/逼上海房梅地產市賊場研究房地產企遲業(yè)個案分奴析（萬科界）房地產議上市公至司比較疲分析房地產蒙企業(yè)成乖功要素漆分析和壞現(xiàn)存問序題及挑麗戰(zhàn)房地產企策業(yè)的發(fā)展臺戰(zhàn)略46萬科19雪92年的押戰(zhàn)略和樓鎮(zhèn)盤狀況，建當年實現(xiàn)壩房地產利趴潤338給0萬宏觀經得濟背景國內市喪場全面披啟動、橡國民經森濟迅速鴿增長投資戰(zhàn)略在中國人煌口密集、文交通便利禽、經濟基礎礎良好的征沿海三大噴經濟圈形耳成較為合嘆理的組合晉投資戰(zhàn)略根據市場宮和投資環(huán)細境的成熟陜程序，由鍵南向北漸墨次延伸北京上海廣州香港哈爾濱長春沈陽大連煙臺南通青島無錫蘇州南京合肥杭州寧波福州廈門汕頭天津石家莊太原濟南鄭州武漢烏魯木齊西寧蘭州成都銀川西安呼和浩特重慶貴陽昆明南寧?？谥楹ｉL沙南昌大同以香港溪為龍頭勁的華南鏟經濟圈以上海魚為中心鑄的長江詢三角洲經濟皮圈以山東恰半島、穩(wěn)京津地袋區(qū)和遼緊東半島陳為重點溫的環(huán)渤斬海海灣效經濟圈地進行47萬科房地產業(yè)務收入和利潤增長050000100000150000200000250000300000200019991998199719961995199419931992年份金額（萬元）050001000015000200002500030000房地產銷售收入房地產利潤48萬科至攏200惱1年初卸的土地槍儲備占抱地面積蘭達87育1萬平糟方米，早可建面私積78做0萬平碧方米。流充足的膽土地儲甲備為未脆來發(fā)展炒提供了忘有利的浸資源保顫障。根機據土地朽儲備的臭區(qū)域差視別也反始映了萬刑科的地距區(qū)戰(zhàn)略萬科至2001年初的土地儲備21615114158363017245289392886132121135050100150200250300350上海天津成都武漢北京長春深圳南京城市土地面積（萬平方米）建筑面積土地面積4950萬科1研992帆年的物臥業(yè)狀況權益%66.67%50%2.38萬M250%城市物業(yè)名稱地點深圳荔景大廈紅嶺中路萬景大廈福田新市區(qū)土地儲備福田新市區(qū)上海西郊花園西郊物業(yè)用途綜合商住高級公寓別墅建筑面積29層/3.76萬M225層/1.5萬M212.56萬M283棟物業(yè)狀態(tài)6月開工7月開工93年底完工出售狀況88%住宅出售93年底落成售完100%萬科廣場古北新區(qū)高級住宅10月開工40%萬科城市花園閔行區(qū)中檔住宅占地38.3萬M25000多套年底首期開工45%青島銀都花園高級公寓/花園別墅占地14.1萬M2建筑14.6萬M210月開工首期347單位售出42.1%%天津萬科中心大廈市區(qū)金剛橋高層商住/大型商場占地0.71萬M2年底開工經銷項目北海萬達苑建筑1.03萬M235%土地儲備天津保稅區(qū)高層寫字/商住樓占地4.43萬M2建筑14.5萬M2已完成設計%鞍山土地儲備市中心高層商住大廈占地0.62萬M2建筑4.7萬M251萬科93怒年房地產室業(yè)務全年柱完成利潤童9,57速0萬元繼續(xù)堅膨持城市頂居民住溜宅這一貍潛力極忙大的市謹場，在熱國內房鉤地產行僵業(yè)中倡兵導城市層居民住厲宅，并各以中檔益及中高嗎檔城市挪居民住坐宅為本暖集團房狂地產開曉發(fā)的主藏導方向凈。城市居民包住宅項目憂總投資已坐經占本集伯團在建房帽地產項目競總投資的潔52.5為％。年初本集損團正式椎流出以內銷獅市場為主抹、附有完盼善生活和冬服務設施霜的中檔住膊宅區(qū)“上促海萬科城哈市花園”諸和中高檔壟住宅區(qū)“襖青島銀都統(tǒng)花園”，違深受市場睬歡迎。上躍海萬科城讀市花園項喘目規(guī)劃建歷筑面積5桌0.3萬蟲平方米。芳該項目首恨期和二期訪共337分1個單位行已售出6總1％。青渡島銀都花稅園建筑面叮積13．盒1萬平方胸米，總共牙839個傷單位已經村售出30頸％。除城市代居民住仙宅項目塔外，本凡集團分紫布在深梯圳、上作海、天澆津、鞍怎山、成泊都等地匙辦公、惰商業(yè)及曉商住樓宴字等在逐建項目援共8個私，進展荒順利。弱在建項剃目總開劇工建筑拐面積為腎60．玻4萬平請方米，殺竣工建攪筑面積糕為6．勉9萬平慮方米。在北京洲、天津擊、沈陽倘等地擁年有土地瓣儲備2慌13.軟6萬平卸方米。上海西郊僑花園、青獄島銀都花佛園、北海欣萬達苑等澤項目為本特期溢利做展出了貢獻汪。52199謎4年房判地產業(yè)棄務利潤定達1.栽47億堡元重點開發(fā)鑰城市居民開住宅，其叼竣工面積孩占本年度是全部竣工渣面積的７翻３.５４繪％。其他辜商業(yè)樓宇連亦進展順裁利。上海萬巴科廣場部、深圳孕荔景大換廈、深雀圳萬景暖大廈于獄年內竣嫂工，上暖海及北未海萬科里城市花闖園、青以島及石輝家莊銀享都花園哪于年內希部分竣恭工。全答年竣工述面積為仍２６．農０４萬族平方米猾，比上浩年度增源長２７孟６％。本年度在販建房地產道項目１６拐個，在建民項目總開氏工建筑面波積達９５廁.０８萬彈平方米，碼比上年度圖增長５７瓶％。在深圳畜、合肥敬、沈陽拐、北海扇等地擁紛有土地快儲備１拘７２.吸２萬平獸方米。53199棕5年業(yè)縱務進展全年竣工監(jiān)面積２９搖萬平方米歇，平均售榜出率約７踩０％。北京萬豎科城市月花園項凳目第一剛期為本飼集團之竟盈利作外出重要挨貢獻，舍年內完難成竣工救面積１邁０．４命萬平方印米，實忍現(xiàn)銷售培面積達罰７７％沸。上海翼萬科城引市花園撈第一期脂及上海副萬科廣孕場繼續(xù)旬為本集繞團主要脖利潤來撤源之一掏。集團控返股５６很％之天軌津萬興潑實業(yè)股駐份有限泳公司通諷過對年蒼初收購稀之“天柳津世貿謙廣場”川項目進王行綜合參改造，弄年內即疊實現(xiàn)銷伏售及回織款均達遭８０％飛，亦為歌本集團既盈利作比出貢獻潤。在青島長、沈陽陵、成都易、石家轟莊及北野海開發(fā)秒的住宅學項目均牲獲得穩(wěn)競定回報孫。自８８必年介入猶房地產芒業(yè)務以撥來，長尖期致力甚于售后望服務。殿本集團溝管理之確深圳“復天景花者園”及證青島“濱銀都花司園”均胖獲得全芬國“物馬業(yè)管理你優(yōu)秀住算宅示范亦小區(qū)”混的稱號胡。54199龜6年業(yè)翻務進展榮和97偽年戰(zhàn)略房地產業(yè)習務期內保雞持良好經咐營業(yè)績，櫻全年結算卵竣工面積蛛17.6精9萬平方扁米在各地隱的居民巷住宅項遵目均有永理想市捧場表現(xiàn)舅。上海礎萬科城哲市花園桶繼續(xù)為消集團帶碎來良好庫溢利回博報,該夢項目一塔期工程柄累計2傍65,燈000脹平方米分于年內障全面竣撇工，售化出率達次85％帖，二期香新開工昌及部分窯竣工面頑積33尖,00沾0平方摧米，銷雙售業(yè)績起理想；破規(guī)劃面鞠積12偶5,8樹57平民方米,廉分三期慶開發(fā)的甩天津萬鍋科城市瓶花園第饞二、第截三期于言年內全聲面開工荒，首先摟推出銷南售的第詠三期售得出率達背70％劃，亦為阿本集團臟利潤作椅出貢獻銜；北京餓萬科城辨市花園球項目累洗計竣工跡124宋,00佩0平方顆米,年己內增開機30,艙000欠平方米殿，銷售鞏穩(wěn)定，答為集團藥帶來盈顆利。荔景大廈望項目與萬炭景大廈項害目的售罄叉和青島銀期都花園的脊良好銷售有亦為集團紅帶來溢利救回報。在沈陽顫、鞍山蘇的住宅成項目，貿在大連阿的寫字漏樓項目墻增開面答積達1老60,點000御平方米繼深圳天瞧景花園、黑青島銀都啞花園之后壇,上海萬?？瞥鞘谢魣@、天津要萬科城市誤花園北海券萬科城市撇花園和深矩圳荔景大蠟廈又獲得之“全國物雀業(yè)管理優(yōu)扭秀住宅小來區(qū)（小廈桶）”榮譽97戰(zhàn)超略：憑借已旱確立的芝專業(yè)優(yōu)巨勢及萬李科城市滔花園品男牌效應扎，加快拋現(xiàn)有地未產項目深的消化訓進程在已開發(fā)攻的十二個雕城市的房礙地產項目槽中，集中走資源在深煎圳、上海仁、北京、已天津等大分城市開發(fā)巷居民住宅渴。鑒于深圳駝居民住宅排市場的潛報力及九七限香港回歸協(xié)的良好時露機，本集誦團將繼續(xù)瓜貫徹加大猾在深圳投劃資的經營還方針，增護加在深圳途的土地儲腸備。551997況/8年業(yè)文務進展1997嫂年全年結插算樓宇面敏積24.仍7萬平方踏米199殿8年繼疫續(xù)貫徹洗將房地判產項目西集中于固深圳、罩北京、矩上海、腳天津、菠沈陽五難大城市參的經營患策略，勸全年結中算摟宇妹面積2闊7.6授萬平方僅米。199蛋8年擔然憂的經敏營問題?。孩俜康禺a勒業(yè)務市場隙競爭日趨盯激烈，將純根據市場希情況及時腫調整經營朽策略。隨踏著經濟的丘發(fā)展和城晝市消費水吸平的提高晉，以及刺丑激住宅消削費各項優(yōu)秘惠政策的失出臺，購虎房層面發(fā)距生較大變憐化，工薪尊階層的購紫買能力進聯(lián)一步增強麗。根據這輔一趨勢，米將積極開匹拓中檔經熊濟住宅市圍場，擴大盜市場定位令，有效增失加房地產漢客戶層面顫，提高市穗場占有率化。②業(yè)務條規(guī)模簇慚張對人劇力資源擠提出更偏高要求背。99鐵年房地腳產業(yè)務均新開工競面積將焦達62土萬平方秤米，以潤上年同版期增加賤近1倍風。對專澇業(yè)人才且需求及致培訓工墨作提出惰更高要鞠求。③房地產曠開發(fā)規(guī)模立的擴大，揭市場競爭衫的加劇導廚致各地現(xiàn)聾樓庫存的鄉(xiāng)豐增加，截垂止98年耳底，集團胞現(xiàn)樓庫存提面積達6斷.5萬平殊方米，可途售樓花面當積11.帳5萬平方蕉米。隨著唱99年度本房地產開振發(fā)量的大唱幅提升，院可售面積衰將進一步吼增加，對易集團銷售配能力提出舟更高要求傳。集團將使充分利用國銷售代理回、萬客會租等各種資與源擴大銷悄售網絡，役并采取有紙效的銷售廣策略加快籮銷售速度皆。④集團嚇早期投釋資的部聽分地產株項目由織于市場此發(fā)生變圾化，投鳳資效益誰不佳，萬如天津赤寫字樓受和酒店么項目，頑北海城座市花園蜂項目、玩鞍山寫碧字樓項給目、成竄都項目旅對集團翼盈利也葉產生一超定的負哪面影響躁。561999百年業(yè)務進執(zhí)展及20宿00年展冶望繼續(xù)實很施在深毀圳、上汪海、北牛京、隊天津和田沈陽五襪大城市毫重點投園資開發(fā)計住宅的拍策略，聞實現(xiàn)寬樓盤竣元工面積呀45.伏2萬平裙方米，胡結算銷餃售面積獵38.掉6萬平摟方米截止19恥99年1保2月31屯日，集矛團住宅土研地儲備之府規(guī)劃建筑妻面積達1仍31.2尊萬平方米閥。運用成雨熟的品嘉牌形象糞、善夢于創(chuàng)新舅的專業(yè)銀能力和偽相對充也足的資捐金實力購，集中紹發(fā)展大臥、中今型住宅擠項目，凳并加強毯新技術條的運用撇。年還內成立五的萬科蒸建筑技剝術研究懷中心的己研究成絕果及有圖關設施遺已逐步膚應用于澡集團住馳宅項目復，提高典了住宅攤的環(huán)保跳及科技傻含量。為客戶桐提供“譜全心全趁意全為迷您”的洽優(yōu)質物征業(yè)管理環(huán)。集拉團在國翻內首創(chuàng)把的“萬場客會”斧獲得了輛消費者壞的熱烈描響應，殊集團五革大開發(fā)從城市“原萬客會界”會員柄人數達疏9,7此00人澆，該會扛通過為跡客戶提哪供免費姐資訊、必優(yōu)惠商法家等增債值服務旋，充分筑加強了駝公司與?？蛻舻墓贤?。200迎0年展幫望在未來怨數年，虹住宅開箱發(fā)量將訴持續(xù)增藝加，軍全年開蝕發(fā)和銷撕售項目腸14個庫。在訂項目開否發(fā)上將匆進一步技加強對越科技成婚果的應朱用。將加快丹在深圳階、上海宿、北京陽、天津和、沈赤陽及成裹都的土嬸地儲備看，重點圾選擇城薯鄉(xiāng)結合蜂部的大克宗土地辯，保障穩(wěn)集團住延宅開發(fā)慣不斷增拉長的發(fā)醋展需求簡。網絡經濟牽帶來全新泳的發(fā)展機帆遇，將結洋合主業(yè)的逗發(fā)展，推肢出“住宅央聯(lián)盟”網挨站，全今力拓展以壞建材貿易腰為主的B掙2B電子參商務，該呆網站所形哈成的規(guī)模握采購優(yōu)勢欣將進一步抱降低集團唇營運成本切，提高效眼率，提鉆升集團核哪心競爭力悄；未來將枝進一步恨強化人勒力資源切的建設腔及培訓縮慧工作的賀開展。理繼98胃年“職令業(yè)經理股年”及頭99堡年“司團隊精輪神年”島，2評000給年確定復為“職休業(yè)精神崇年”，避提倡以單職業(yè)精弊神為平趴臺，積蔽極創(chuàng)新紛進取5758房地產行爺業(yè)研究大迫綱宏觀經濟叛和房地產擾行業(yè)宏觀問研究北京/蜓上海房毒地產市暈場研究房地產企員業(yè)個案分黨析（萬科紗）房地產慨上市公膝司比較率分析房地產香企業(yè)成刪功要素字分析和獻現(xiàn)存問仁題及挑休戰(zhàn)房地產瓜企業(yè)的返發(fā)展戰(zhàn)劃略59香港的房僵地產公司拐在房地產莊業(yè)務做大饅后往往進染行多元化遭發(fā)展以降現(xiàn)低經營風蛙險，但主銹要還是圍救繞在地產揚相關業(yè)務91.6保9億港元40.9凱8億港元60在香港榜，房地努產行業(yè)承屬于成曉熟行業(yè)尋，地產現(xiàn)公司為鍛了維持役企業(yè)業(yè)?？兊某謯W續(xù)性，艇一般在做地產業(yè)漠務上兼萌顧物業(yè)病開發(fā)（返如住宅檢）和物比業(yè)投資古（如辦摟公樓）叢，避免回業(yè)績出偉現(xiàn)重大吳波動177遞億港元82.6抖7億港元61房地產薯行業(yè)研望究綱要宏觀經濟征分析地區(qū)經濟籃分析全國房匹地產市岸場分析地區(qū)房地稱產市場分座析人口城鎮(zhèn)人口流動人口居住面積經濟發(fā)核展趨勢GNP產業(yè)結構增長率、遞通貨膨脹派率物價指佳數、零乳售價格該指數工資水平儲蓄水平現(xiàn)、可支配靜收入利率失業(yè)行業(yè)政策竄