新華信-北京華融綜合投資公司發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃報告

2002年11月29日中國北京北京華融綜合投資公司發(fā)展戰(zhàn)略項目報告第三分冊======戰(zhàn)略規(guī)劃報告======機密2002年11月29日1保密文件、版權所有目錄一、報告摘要二、華融戰(zhàn)略規(guī)劃華融發(fā)展目標華融戰(zhàn)略方案華融品牌戰(zhàn)略華融財務戰(zhàn)略華融人才戰(zhàn)略組織結構調整方案華融戰(zhàn)略實施行動計劃建議三、附錄中國國貿案例集團財務公司基本要求先進企業(yè)資金管理中心介紹房地產(chǎn)企業(yè)組織結構舉例2002年11月29日2保密文件、版權所有本報告的七大觀點一、基于華融的目前現(xiàn)狀和未來發(fā)展機會，華融的發(fā)展戰(zhàn)略包括三個層面： 第一層面核心主業(yè)：房地產(chǎn)開發(fā)。房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務是華融目前的能力和資源所在，在中國也有良好的發(fā)展前景，華融應該在這一領域做精做強，提高競爭能力。

第二層面業(yè)務：金融街綜合服務業(yè)。包括寫字樓、公寓出租，寬帶接入增值服務，經(jīng)營酒店、商鋪、劇院、金融家俱樂部，開發(fā)會展業(yè)、廣告業(yè)，創(chuàng)辦金融街雜志，進入房地產(chǎn)信托領域等。這一層面業(yè)務的建立是利用華融在金融街區(qū)域的優(yōu)良的物業(yè)資源，力求在未來形成穩(wěn)定的收入增長，成為第二主業(yè)。

第三層面的未來業(yè)務：有潛力的金融產(chǎn)業(yè)?？晒┛紤]的業(yè)務包括財務公司、綜合類券商和房地產(chǎn)投資信托。這一層面的業(yè)務由于政策和資金條件的限制，華融不可能在2005年前進入。公司在現(xiàn)階段的工作主要是積累資金、儲備人才、評估機會，以待時機成熟時和政策許可時進入。 華融的愿景為：成為有核心競爭力的綜合開發(fā)經(jīng)營服務產(chǎn)業(yè)集團。華融未來不僅要成為一個房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的強者，還要在綜合服務領域、金融業(yè)等領域進行多元化的擴張，成為一個跨行業(yè)、跨區(qū)域的產(chǎn)業(yè)巨人。2002年11月29日3保密文件、版權所有本報告的七大觀點二、華融的發(fā)展戰(zhàn)略包括三個階段： 第一階段（2003—2005年）：強化發(fā)展房地產(chǎn)核心競爭力階段。華融的發(fā)展任務是：圍繞著房地產(chǎn)業(yè)走專業(yè)化發(fā)展的道路，集中精力培養(yǎng)全面市場化環(huán)境下的企業(yè)核心競爭力。 第二階段（2006年—2007年）：重點發(fā)展相關綜合服務業(yè)階段。華融的發(fā)展任務是：以金融街區(qū)域的良好物業(yè)資源為依托，重點發(fā)展相關綜合服務業(yè)。

第三階段（2008年—2012年）：發(fā)展多元化金融業(yè)務階段。這一階段華融的發(fā)展任務是：在繼續(xù)發(fā)展房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務、金融街綜合服務業(yè)務的同時，可大力發(fā)展財務公司、綜合類券商或房地產(chǎn)投資信托業(yè)務。2002年11月29日4保密文件、版權所有三、華融未來三年的戰(zhàn)略目標為：效益目標成長目標管理目標年凈資產(chǎn)收益率：10%2005年實現(xiàn)銷售收入：50億元2005年實現(xiàn)凈利潤：3.3億元2005年實現(xiàn)凈資產(chǎn)：20億元確立全國一流的房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)管理的品牌地位，金融街品牌達到國際知名，華融品牌做到全國聞名形成核心競爭力，有強的投資策劃能力和市場營銷能力，并形成從投資策劃到市場營銷縱貫價值鏈的綜合能力，企業(yè)完成從政府任務型向市場主導型、由資源優(yōu)勢型向能力優(yōu)勢型的轉變具備走出北京，實現(xiàn)跨區(qū)域擴張的整體開發(fā)能力形成較強的戰(zhàn)略規(guī)劃和管理能力，完善組織結構和管理機制有健全的考核和激勵制度，形成充滿活力的企業(yè)文化有系統(tǒng)的人力資源管理體系，有較強的專業(yè)和管理人才的儲備本報告的七大觀點2002年11月29日5保密文件、版權所有本報告的七大觀點四、為了達到戰(zhàn)略目標和支持華融長遠發(fā)展，華融在組織結構上必須考慮以下調整明確金融街控股在華融系統(tǒng)中的定位：金融街控股的定位應該是專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司。華融的未來不僅有從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的上市公司，也應有從事相關綜合經(jīng)營服務業(yè)務的上市企業(yè)，以保證集團長期穩(wěn)定的增長。組織結構調整第一階段—2003年：強化總部管理職能，解決“弱總部職能部門”的突出問題。具體舉措：在華融成立董事會辦公室，集中培養(yǎng)戰(zhàn)略管理、投資策劃能力和品牌建設，加強各職能部門的作用。組織結構調整第二階段—2005年：隨著金融街綜合服務業(yè)的初步形成和現(xiàn)有二級公司的項目接近尾聲，應該考慮對組織結構有比較大的整合，初步建立事業(yè)部組織結構，支持多業(yè)務的均衡發(fā)展。華融應該考慮以“辦基業(yè)常青的企業(yè)”為目標，抓住歷史性的國有企業(yè)改制的機遇，從根本上進行制度創(chuàng)新，優(yōu)化公司的股東結構。2002年11月29日6保密文件、版權所有本報告的七大觀點五、華融的品牌戰(zhàn)略品牌結構采用一個母公司品牌（“華融”）和一個子公司品牌（“金融街”）。母子公司品牌應該根據(jù)品牌的不同內涵確定品牌定位。品牌建設的目標為：在未來三年內，確立全國一流房地產(chǎn)企業(yè)品牌地位，金融街品牌達到國際知名，華融品牌做到全國聞名。為了達到以上目標，華融總部應該采取以下舉措：在華融總部建立品牌管理的職能統(tǒng)一管理品牌品牌建設應該在不同階段有不同重點品牌建設應該采用多種方法多種途徑投資品牌建設2002年11月29日7保密文件、版權所有本報告的七大觀點六、華融的財務戰(zhàn)略為了在2005年實現(xiàn)華融系統(tǒng)做大作強的目標，華融應該采取擴張性的財務戰(zhàn)略。伴隨著擴張型財務戰(zhàn)略，華融未來應該適當加大直接債務融資力度，降低對短期借款、商業(yè)信用和增發(fā)配股的依賴。為了降低經(jīng)營和財務風險，華融需要改善現(xiàn)有融資結構，統(tǒng)一下屬公司資金調度，適當調整現(xiàn)有項目開發(fā)進度。為了支持新的發(fā)展戰(zhàn)略，華融應該加強財務部的作用。在加強對整個華融系統(tǒng)財務監(jiān)控的基礎上，賦予財務部系統(tǒng)資金調濟中心的職能，并逐漸向華融系統(tǒng)資金管理中心和財務管理中心的方向邁進。2002年11月29日8保密文件、版權所有本報告的七大觀點七、華融的人才戰(zhàn)略華融未來的發(fā)展需要大量的高級專門人才，現(xiàn)有的人才結構不盡合理。華融應該根據(jù)公司發(fā)展戰(zhàn)略，著手考慮未來三年的人才需求，制定人力資源戰(zhàn)略和人力資源規(guī)劃體系。華融人力資源管理面臨四大問題：人才供需結構不平衡，人才招聘市場化程度不高，人員績效考評制度不健全，人員培訓體系不完善。華融應增加集團人力資源規(guī)劃，職業(yè)發(fā)展計劃設計，激勵機制設計，集團培訓規(guī)劃四大職能解決現(xiàn)有問題，并適當擴大部門規(guī)模，從傳統(tǒng)的人事管理功能轉變?yōu)楝F(xiàn)代企業(yè)的人力資源管理。根據(jù)華融的實際情況和建立現(xiàn)代人力資源管理體制的需要，華融應該采用部分集中下的分散化管理，區(qū)別對待全資、控股和參股子公司，總部定位在人力資源戰(zhàn)略層面，二級公司人力資源部則負責操作層面業(yè)務。2002年11月29日9保密文件、版權所有目錄一、報告摘要二、華融戰(zhàn)略規(guī)劃華融發(fā)展目標華融戰(zhàn)略方案華融品牌戰(zhàn)略華融財務戰(zhàn)略華融人才戰(zhàn)略組織結構調整方案華融戰(zhàn)略實施行動計劃建議三、附錄中國國貿案例集團財務公司基本要求先進企業(yè)資金管理中心介紹房地產(chǎn)企業(yè)組織結構舉例2002年11月29日10保密文件、版權所有新華信用以下框架描述華融的發(fā)展戰(zhàn)略戰(zhàn)略方案行動計劃戰(zhàn)略目標價值觀使命愿景企業(yè)未來的境界業(yè)務定義與范圍決策綱領具體行動安排衡量戰(zhàn)略成果企業(yè)經(jīng)營理念2002年11月29日11保密文件、版權所有華融戰(zhàn)略規(guī)劃報告詳細目錄華融發(fā)展目標

愿景使命價值觀三年戰(zhàn)略目標目標制定思路華融戰(zhàn)略方案華融發(fā)展方向未來業(yè)務組合現(xiàn)有業(yè)務發(fā)展進入新業(yè)務業(yè)務調整方案風險和對策組織結構調整方案組織結構設計組織結構階段調整計劃華融品牌戰(zhàn)略品牌結構品牌定位品牌目標品牌舉措華融財務戰(zhàn)略財務戰(zhàn)略選擇資金來源風險管理財務舉措華融人才戰(zhàn)略人力資源現(xiàn)狀人力資源管理人力資源舉措華融戰(zhàn)略實施行動計劃建議2002年11月29日12保密文件、版權所有華融的愿景愿景是企業(yè)每一個員工對于企業(yè)未來的共識，是企業(yè)未來要達到的圖景；愿景不是短期的期望，不是關于明年要成為怎樣一個企業(yè)，而是企業(yè)的長遠目標，在一定時間段內可以變化。愿景和使命是制定企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的總綱。華融正處于從政府任務型向市場導向型企業(yè)定位的轉型階段，提出符合企業(yè)自身狀況的愿景和使命是華融統(tǒng)一思想、提高企業(yè)凝聚力的有力手段。新華信對于華融愿景的建議：成為有核心競爭力的綜合開發(fā)經(jīng)營服務產(chǎn)業(yè)集團這一愿景指明了華融在未來不僅要成為一個房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的強者，還要在綜合服務領域、金融業(yè)等領域進行多元化的擴張，成為一個跨行業(yè)、跨區(qū)域的產(chǎn)業(yè)巨人。 綜合：房地產(chǎn)業(yè)務+相關綜合服務業(yè)務+金融業(yè)務 開發(fā)：功能街區(qū)開發(fā)+商業(yè)物業(yè)開發(fā)+住宅開發(fā) 經(jīng)營：酒店+劇院+俱樂部+其他 服務：房地產(chǎn)服務+金融服務愿景使命價值觀三年戰(zhàn)略目標目標制定思路2002年11月29日13保密文件、版權所有華融的使命使命是企業(yè)賴以生存的方式，是目前企業(yè)所經(jīng)營業(yè)務（客戶、產(chǎn)品、市場、價值、核心能力）和未來想要經(jīng)營的業(yè)務的描述。新華信對于華融使命的建議：創(chuàng)造都市美好生活

這一使命指明了華融的客戶對象是城市內工作、生活的人，市場在都市區(qū)域，價值是在為這些人提供是他們能夠舒適工作、愉快生活的產(chǎn)品（物業(yè)、服務、文化休閑等）中實現(xiàn)的，創(chuàng)造體現(xiàn)了華融要在這一領域成長為先導地位。愿景使命價值觀三年戰(zhàn)略目標目標制定思路2002年11月29日14保密文件、版權所有華融的價值觀價值觀是企業(yè)文化的重要組成部分，是公司面臨選擇時決定優(yōu)先順序的基本出發(fā)點。價值觀的最終提出應該由華融企業(yè)文化咨詢項目來完成。新華信對于華融價值觀的建議：創(chuàng)新、高效、誠信、服務 創(chuàng)新：追求觀念和經(jīng)營理念上的創(chuàng)新，追求管理、產(chǎn)品和服務上的創(chuàng)新

高效：速度與質量的完美結合

誠信：公司外部形象的市場反映（以誠待人、商譽），公司內部文化的真實體現(xiàn) （相互信任、精誠團結）

服務：從房地產(chǎn)開發(fā)到綜合經(jīng)營服務的發(fā)展，要強調和培養(yǎng)公司整體對服務理 念、服務精神、服務方法和服務價值的認同企業(yè)的價值觀應該最終落實到企業(yè)員工的行為規(guī)范中去，成為華融對內對外的行為準則。愿景使命價值觀三年戰(zhàn)略目標目標制定思路2002年11月29日15保密文件、版權所有華融的戰(zhàn)略目標愿景使命價值觀三年戰(zhàn)略目標新華信提出的華融戰(zhàn)略目標是在對華融現(xiàn)狀和外部環(huán)境分析的基礎上，本著戰(zhàn)略目標應該遵循的精確可測量、有挑戰(zhàn)性但是可以實現(xiàn)、有具體的時間限制的原則而提出的。華融戰(zhàn)略目標由效益目標、成長目標和管理目標組成。效益目標是根據(jù)華融現(xiàn)有業(yè)務的計劃收益情況進行測算修正后得出。成長目標和管理目標是根據(jù)華融現(xiàn)狀分析提出的華融在未來三年內應該加強的關鍵點。目標制定思路2002年11月29日16保密文件、版權所有華融的戰(zhàn)略目標—效益目標（2005年）年凈資產(chǎn)收益率：10%2005年實現(xiàn)主營業(yè)務收入：50億元2005年實現(xiàn)凈利潤：3.3億元（按照股權折算為1.86億元）2005年實現(xiàn)凈資產(chǎn)：20億元2002年11月29日17保密文件、版權所有華融的戰(zhàn)略目標—成長目標（2005年）確立全國一流的房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)管理的品牌地位，金融街品牌達到國際知名，華融品牌做到全國聞名一流媒體的正面曝光次數(shù)3年累計8次以上（一流媒體指國家級公共媒體，包括電視、報紙、雜志等；正面曝光指對華融公司的管理和建設成就進行肯定和推廣的報道）專業(yè)類有影響的媒體正面曝光次數(shù)3年累計15次以上（專業(yè)類指房地產(chǎn)類、金融財經(jīng)類、經(jīng)濟管理類電視、報紙、雜志等）在金融街地區(qū)舉辦國際影響的重大活動（研討會、專業(yè)論壇等）3年累計2次以上，全國影響的重大活動每年1次以上

形成核心競爭力，有強的投資策劃能力和市場營銷能力，形成從投資策劃到市場營銷縱貫價值鏈的綜合能力，企業(yè)完成從政府任務型向市場主導型、由資源優(yōu)勢型向能力優(yōu)勢型的轉變

市場導向性項目收入占總收入的25%。具體而言：金融街開發(fā)應實現(xiàn)10億左右的市場導向型項目的主營業(yè)務收入，而另外10億元左右的銷售收入來自于政府導向型的西直門項目和德勝科技園項目；金融街控股力爭實現(xiàn)5億元左右的市場導向型項目（應在金融街地區(qū)以外或物業(yè)出租經(jīng)營）的主營業(yè)務收入；其他項目公司的計劃內主營業(yè)務收入和金融街控股的房地產(chǎn)開發(fā)收入應被視作政府導向型市場導向性項目利潤占凈利潤的25%（以上市場導向型項目銷售收入占金融街開發(fā)銷售收入的一半、金融界控股的四分之一，折算后分別占用兩家公司凈資產(chǎn)的一半和四分之一，即1.5億元左右和4億元左右，按10%的凈資產(chǎn)收益率折算的凈利潤應在6-7千萬元）具備走出北京，實現(xiàn)跨區(qū)域擴張的整體開發(fā)能力至少15%的銷售收入來自西城區(qū)外的項目，力爭實現(xiàn)西城區(qū)外項目收入超過20%2002年11月29日18保密文件、版權所有華融的戰(zhàn)略目標—管理目標（2005年）形成較強的戰(zhàn)略規(guī)劃和管理能力，完善組織結構和管理機制。在總部職能部門培養(yǎng)出有管理能力的高素質人才，逐步選拔到二級公司工作，為整體改變現(xiàn)行的股東代表管理體制做好基礎工作在2005年后初步形成事業(yè)部組織結構，完成一些現(xiàn)有項目公司的整合工作有健全的考核和激勵制度，形成充滿活力的企業(yè)文化。實現(xiàn)對系統(tǒng)內每年一次的考核工作高素質高能力的核心管理層員工離職率低于10%系統(tǒng)內員工對企業(yè)理念（愿景、使命、價值觀）的認同度達到90%以上有系統(tǒng)的人力資源管理體系，有較強的專業(yè)和管理人才的儲備。完成現(xiàn)代企業(yè)的包含招聘、考核、薪酬、職業(yè)發(fā)展的專業(yè)人力資源管理體系的建設（建議由專業(yè)公司幫助完成）具有本科或研究生以上學歷，并切實具有較高素質和能力的管理隊伍，占華融系統(tǒng)管理人員的比例在80%以上培養(yǎng)出研究生相關專業(yè)或本科學歷且有房地產(chǎn)營銷策劃3年以上經(jīng)驗，在華融工作2年，并成功運作至少一個市場化項目的人員10名以上中高級管理人員平均年齡在40歲左右；全體員工年齡結構保持在30歲左右全體員工大專以上學歷80%以上，本科70%以上80%中高層管理人員的英語水平在大學英語4級或中級職稱英語考試水平以上2002年11月29日19保密文件、版權所有華融戰(zhàn)杜略目標爹制定的未兩個出壩發(fā)點愿景使命價值觀三年戰(zhàn)略目標目標制定思甜路華融在工200拳5年應踩該達到營國內房攝地產(chǎn)行擋業(yè)一流賓企業(yè)的塑地位。有挑戰(zhàn)性顯但是可以男實現(xiàn)。200陪2年1希1月2呢9日20保密文件垃、版權所胞有新華信補研究的覺200著1年國駝內房地務產(chǎn)行業(yè)勇一流企詞業(yè)的標傍準如下總資產(chǎn)5史0億房地產(chǎn)主頁營業(yè)務收云入30億馬元凈資產(chǎn)滅收益率去10%地域擴涼張強勢品遞牌2001沿年全國上姓市房地產(chǎn)開公司主營袍收入前五馬強的企業(yè)流平均主營暈業(yè)務收入駁是26.徐6億元（把該指標相搞對更為重稈要，因此順新華信選拆取了前五撕強企業(yè)作頁為參考）萬科2虹001宋年的主稀營業(yè)務序收入為走45億低元，萬縮慧達20幸01年味的主營緣瑞業(yè)務收巾入為4廳0億元查,華遠乒200系1年的筒銷售額塊是35含億元200腿1年全暑國上市編房地產(chǎn)統(tǒng)公司凈漁資產(chǎn)收有益率高殘位數(shù)為摧9.9直%；萬科2扯001膀年的凈核資產(chǎn)收寒益率為組12%推；作為市誘場化程街度較高盟的房地區(qū)產(chǎn)企業(yè)淋萬科已奶基本擺掘脫了地霉域性的沈限制，為目前業(yè)核務已拓友展到全乎國10湯個城市叢；萬達20迫01年已混將業(yè)務拓軌展到全國么12個城犧市萬科、萬累達等的品鬧牌已經(jīng)在擔全國范圍門內具備了芬一定的知停名度，美載譽度和顧巨客知名度訂。2001貧年全國上遺市房地產(chǎn)史公司總資襖產(chǎn)排名前報十強企業(yè)寫的平均總違資產(chǎn)是是堪48.1善3億元萬科2草001姜年的總晃資產(chǎn)為棋65億攻元，萬太達20蓄01年扁的總資物產(chǎn)為1僚00億護元200唯2年1干1月2跡9日21保密文件悉、版權所圓有華融如果多在200秋5年能夠咱實現(xiàn)上述棗戰(zhàn)略目標境，至少在睡效益目標汗上應該能掩夠躋身于覽全國一流耍房地產(chǎn)企辣業(yè)的行列根據(jù)新華閉信的研究央（選取萬絹科、萬達舊、華遠等繡優(yōu)秀企業(yè)追為標桿）嘉，200圣1年的一繼流房地產(chǎn)勿企業(yè)的財彼務指標為宅總資產(chǎn)規(guī)固模至少達賠到50億暫元，主營疏業(yè)務年銷港售收入至脾少達到3吹0億元，覺凈資產(chǎn)蜻收益率至拾少達到1碌0%?？紤]到愧過去5遷年全國牙房地產(chǎn)云企業(yè)資枝產(chǎn)平均嗚增長率攝15%饞、銷售軌收入平耽均增長戰(zhàn)25%足的速度境，到2鐮005鉛年全國團一流房概地產(chǎn)企閑業(yè)的財?shù)蛣罩笜苏邞獮榭偲假Y產(chǎn)規(guī)貴模至少妻達到9映0億元旁，主營才業(yè)務年榴銷售收讀入至少湯達到7輩0億元腫。考慮到員金融街鋪控股在傲200隱5年至粥少有近析20萬己平方米困的物業(yè)遍計劃自耽己持有館（這樣蝦減少了腫銷售收卷入），扣華融也頓會擁有雨一家價嗎值10辨億元的廟酒店，如所以2冬005如年華融友在財務菠效益指否標上銷遭售收入褲達到50億模元左右就實科際達到了秧一流企業(yè)島的水平。華融所焦需要提司高的是兼在一些困軟性的餐管理指擊標上，縫以及在板地域布榆局上還奪沒有真甚正實現(xiàn)亮擺脫地診域性。2002爬年11月馳29日22保密文雹件、版金權所有在對公逃司經(jīng)營吊計劃分豆析的基洲礎上，住新華信誼提出了受未來三偏年的效丙益目標各公司自兇己提出的義銷售計劃新華信提婚出的銷售境計劃金融街控膽股：適當隱控制銷售似進度和會舌計入賬時烘間，將原鋼計劃中在悄2003電年和20舉04年實連現(xiàn)的3億憲元左右的責銷售收入肢調整到2給005年邀；爭取在折2005趴年實現(xiàn)1勒.8億元忽左右的物題業(yè)出租收剝入。金融街開發(fā)：昨原計劃繩缺乏體萍挑戰(zhàn)性箏，因此瞧新華信認全面調柱高了金釀融街開你發(fā)的主耍營業(yè)務即銷售收凍入目標細。物業(yè)公哈司：自奶己提出陜200戚4-2乘005稿年的銷輸售目標離缺乏挑秧戰(zhàn)性，發(fā)因而新揉華信適慚當調高撇了物業(yè)雜公司2磁004殖年和2醬005川年的銷生售目標銷。鑒于金融基街控股和蔥金融街開捏發(fā)對華融懂未來主營森業(yè)務收入拌的影響最自大，新華滔信在規(guī)劃在中主要對斤這兩家公菜司提出的搶預測進行宜了修改200軌2年1稠1月2別9日23保密文件擠、版權所炊有新華信逢認為金晝融街開撤發(fā)可以般達到更蟲好的發(fā)恐展目標金融街弦開發(fā)自吐己提出答的銷售終計劃新華信為爹金融街開急發(fā)提出的擋規(guī)劃目標原計劃中未考慮20積05年大霉部竣工的指中組部項司目和靈境服胡同項目知的銷售收叛入，過于咱保守；對比金融燃街控股的稍銷售預測炊，原計劃額對200眉5年能夠蠻完工的西吸直門、德污勝科技園純和E10徒項目所作激的銷售預灣測顯得比耗較保守，讀應加快銷嗚售力度；此外，2客005年談，德勝、穩(wěn)嘉鴻、金爭易等項目溜將基本結耐束，作為竭新華信規(guī)室劃中華融謠系統(tǒng)的房絞地產(chǎn)開發(fā)餓平臺之一虎的金融街蒜開發(fā)應該橡在200建4年和2雀005年肅間為華融滲實現(xiàn)區(qū)外梳拓展，因霜而，需在朗現(xiàn)在已經(jīng)草開發(fā)的項脫目基礎上義另開新的你項目，創(chuàng)瞧造新的銷蘋售收入來孔源。2002料年11月王29日24保密文厭件、版乏權所有新華信校建議的鄭20自03-燥200錢5年度毒效益目絹標按照規(guī)黎劃，華映融在2搏003事-20懸05年遼內房地姜產(chǎn)主營抽業(yè)務收煤入為：2003仇年：31客.2億元200璃4年：臂42.樂7億元2005叉年：50攜.5億元按照規(guī)認劃，華鉗融系統(tǒng)侮在20助03-籍200灣5年內姻的凈利追潤為：2003掌年：2.必6億元藍（按照股掠權折算為猜1.43數(shù)億元)200答4年：劃3億元證（按照津股權折屆算為1炊.55僻億元)2005競年：3.樣3億元（雜按照股權夠折算為1婚.86億享元)2002恒年11月殿29日25保密文浮件、版敬權所有華融戰(zhàn)稻略規(guī)劃籍報告詳諒細目錄華融發(fā)展貞目標愿景使命價值觀三年戰(zhàn)神略目標目標制定雙思路華融戰(zhàn)耕略方案華融發(fā)脹展方向未來業(yè)務瓶組合現(xiàn)有業(yè)悅務發(fā)展進入新業(yè)妥務業(yè)務調暗整方案風險和對握策組織結構灣調整方案組織結構研設計組織結構皂階段調整南計劃華融品牌炎戰(zhàn)略品牌結構品牌定叛位品牌目標品牌舉漲措華融財轟務戰(zhàn)略財務戰(zhàn)鄰略選擇資金來速源風險管崇理財務舉丙措華融人西才戰(zhàn)略人力資森源現(xiàn)狀人力資源識管理人力資蓄源舉措華融戰(zhàn)略武實施行動文計劃建議200遙2年1違1月2顏9日26保密文河件、版液權所有十六大報貢告明確提債出中央和果地方分級幻玉行使產(chǎn)權妥，并提出偷資產(chǎn)劃分加原則，為同國有資產(chǎn)忙管理改革搶掃清了政選策上的障步礙，這意嗽味著新一燥輪國有企啄業(yè)改制高況潮將要到呈來“在堅持乘國家所有擺的前提下健，充分發(fā)緣瑞揮中央和興地方兩個闖積極性。桑國家要制良定法律法晃規(guī)，建立熊中央政府吸和地方政徑府分別代炸表國家履裙行出資人蔑職責，享洋有所有者歉權益，權佩力，義務失和責任相考統(tǒng)一，管研資產(chǎn)，管影人，管事爛相結合的假國有資產(chǎn)管管理體制它”地方政男府享有綢完全的功出資人您權益，您對國有綿資產(chǎn)的遣管理和子監(jiān)管的仍權限大電大加強燭。可以感自行決蠢定自己銜資產(chǎn)的童拍賣，清轉讓。地方政仔府可以陜直接對詳所轄企適業(yè)改制苦做出決堡策。臂所屬國喜企改制險重組步糟伐大大茶加快。分級行扣使產(chǎn)權“關系鳴國家經(jīng)炸濟命脈震和國家疊安全的天大型國再有企業(yè)倘，基礎交設施和宣重要自煩然資源姨等，由走中央政尼府代表謠國家履維行出資滴人職責犧，其他騰國有資漸產(chǎn)由地汁方政府蛾代表國德家履行石出資人英職責”資產(chǎn)劃分物原則華融發(fā)吧展方向現(xiàn)有業(yè)務發(fā)展進入新業(yè)務業(yè)務調整方案風險和對策未來業(yè)務組合2002母年11月動29日27保密文件烘、版權所緩有華融管理徑層可以考題慮抓住這老一歷史機問遇，實現(xiàn)昏企業(yè)股權筍的多元化薦。嘗試管提理層收購淺，提高公靠司治理結希構競爭力房地產(chǎn)秤企業(yè)不壺在“關收系國家延經(jīng)濟命慈脈和國挺家安全鑒的大型燃國有企魯業(yè)，基絲式礎設施漏和重要暫自然資勺源”之烤列，未詞來房地竟產(chǎn)可能圍成為國拍有股減哄持的目如標行業(yè)電之一。北京市和悅西城區(qū)政辨府將取得而國企改革融的主動權坦，未來將仙出臺一系拴列國企改軟革政策，盟加速企業(yè)直改制進程跨。國有股將士選擇性控劫股，參股猾某些領域頂，在某些理領域將可隆能完全退嘩出。大型利國有獨資毒企業(yè)引進執(zhí)國際戰(zhàn)略慈投資者，享提升企業(yè)則管理水平仗。華融管堂理層應熟當抓住友歷史機名遇，實牌現(xiàn)企業(yè)附股權的扎多元化梯。提高達公司治鍬理結構思競爭力完。通過引入籠外資，民亞營，外部婚法人，自跡然人實現(xiàn)召外部型股拘權多元化通過員工述持股，管掉理層收購蟲實現(xiàn)內部滾型股權多金元化完善和設貫徹管隱理層激輝勵，約卡束機制200螞2年1迷1月2咳9日28保密文蠟件、版虜權所有華融治理子結構改革睜方案之一陶：以未來怕華融的股撈份制改造閉為契機，徒通過員工青持股計劃既（ESO墊P）實現(xiàn)華華融股權燃結構的根克本改變方案內容利用西耀城區(qū)政備府未來灑可能對肺華融進夾行股份噴制改造暮的契機填，在引筆入新的躺戰(zhàn)略投尿資者的手同時，畝華融的千員工以抄工會下娛屬的職夢工持股緞會或專芬門設立遍的信托席基金為甚載體，紫持有新偽的改制猶過的公塵司的股肉票，從汁而實現(xiàn)凍所有者夸與經(jīng)營薄者的統(tǒng)妹一，增慰強華融斑的治理數(shù)結構核休心競爭鉛力。成功案例金地集噸團是1隱991恨年成立樂的一家拴深圳房桃地產(chǎn)公祖司。1車996唯年，由深圳塵市福田浪區(qū)國有細資產(chǎn)管倒理局、始深圳市喂投資管梳理公司輪、美國描UT斯頌達康有初限公司詞、深圳啊市方興泉達建筑劍工程有霜限公司否和金地湖實業(yè)開嫩發(fā)總公象司工會森作為發(fā)刃起人,巖在原豪金地實銳業(yè)開發(fā)憶總公司洗的基礎怕上，通香過對原努金地實題業(yè)開發(fā)雷總公司浙進行改啦組,以扣發(fā)起設冶立方式捆設立股躺份有限他公司。金地集團法在實施股析份制改造苦過程中，繩設計了2三530萬撐股作為內畢部員工持豈股的股份怕總額，每神股面值為瓶1元。在霧內部職工撒股的總量怖中，70吩％供現(xiàn)有伸員工認購息，30％薄作為預留庫股份，用鋒于獎勵公猾司優(yōu)秀人翠員和新增穗員工認購場。企業(yè)現(xiàn)遼職職工菜購股的團資金中嶄的30昂％由員峽工個人論出資，老35％異由公司仰貸款給沉職工，便30％杠由工會駛從公益擺金中支韻出。以衛(wèi)后職工談購股，第將采取徐50％差由職工秩個人出鋪資，5錘0％由薦公司貸傾款的辦射法。2002玩年11月銅29日29保密文閥件、版洗權所有華融治膝理結構交改革方辦案之二喬：以導現(xiàn)有的宇“金融啟街控股能”國有丸股減持設為契機挖，通過加MBO浩（管理雪層收購慘），實答現(xiàn)華融犯系統(tǒng)核擠心企業(yè)騾之一—咱金融街頁控股的寺股權變灰革，使與其治理學結構競失爭力得按到根本鞠提升方案內容利用國有襪股減持的誰契機，金對融街控股麥高管（同請時也是華鬼融高管）慚成立專門芽用于收購被減持國有卷股的公司劉，再由這臥家公司融韻資購買國塌家減持的姓國有股，炒從而實現(xiàn)乓改善金融毫街控股的飾股權結構薦，提升其垂治理結構慌核心競爭酷力。成功案例宇通客車狠的管理層采為實現(xiàn)M筑BO，首抄先成立收榴購主體挎——上察海宇通白創(chuàng)業(yè)投飄資有限蛙公司（紐奉簡稱“施上海宇芒通”）200捷1年5帽月，宇協(xié)通客車搖的第二程大股東士鄭州第班一鋼廠免與上海墊宇通創(chuàng)橡業(yè)投資桑有限公探司簽訂絕了關于融宇通客朗車8．腔7％國僅有法人亡股的股臘權轉讓振協(xié)議。宏轉讓后蓄，鄭州怕一鋼仍艇持有宇魚通客車決股份2散40萬慌股。同繁年6月，鄭射州市國有絕資產(chǎn)管理順局將其1碧00%控船股的鄭州戴市宇通集鐵團有限責琴任公司的89.9周%的股份塌通過協(xié)佳議轉讓爺給上海霉宇通。根宇通集已團持有下宇通股團份23孤50萬急股國家垃股，占17.憶19%，是其管第一大侮股東。澡這次轉使宇戴通創(chuàng)業(yè)銀間接持朗有宇通僻客車2抱110膏.3萬縣股，占帽總股本明的15潛.44辦%。兩次轉讓穩(wěn)后，上海徐宇通共擁向有宇通股劍份24.1鍬%的股份，謝從而成為駕第一大股玻東。200客2年1包1月2噸9日30保密文件飲、版權所揪有華融治理飄結構改革根方案之三欲：通過繭華融高管漏成立公司孩，在未來吐華融開發(fā)局的項目中其參股，實講現(xiàn)經(jīng)營者批激勵與約候束的統(tǒng)一忙，提升整終個系統(tǒng)的幸治理結構鴉競爭力方案內凍容由華融系俱統(tǒng)的高管周（或員工壓）出資成嘗立公司，偏作為參股御的平臺；華融未忙來投資詠開發(fā)新精的項目認時，由嚷這家公布司作為厘參股方現(xiàn)之一，賀以資金溪（少量翻）和智五力入股適的方式崗，在項涉目公司慚占有一案定的股責份，從衡而實現(xiàn)遠與項目盤風險共日擔、收防益共享歲，全面沖提升華哥融所運天作項目疊的治理爬結構核長心競爭夜力。200檔2年1睡1月2秧9日31保密文件局、版權所寄有根據(jù)新華脅信研究結串果顯示，搭國內各公被司在實行勤ESOP胃或MBO次時的主要針資金來源敗有員工自但有資金員工以自躍有資產(chǎn)（嗚如房產(chǎn)等擺）抵押貸揚款員工以棍已收購且的股票辱向銀行老進行質俘押貸款公司貸應款（例弦如：金梨地模式禾）公司建爹立獎勵涉基金，身但不以齊現(xiàn)金方息式發(fā)放套給個人侮，而是茂專門用循于收購練本公司填股份（抄例如：抄聯(lián)想、劇TCL刑模式）公司以邪折價方束式向高練管定向臺發(fā)行股撐票（例添如：中賄遠發(fā)展己模式）MBO信譯托基金（調新華信托償推出，本纏質也是股構票質押貸獎款）2002膛年11月陷29日32保密文圍件、版納權所有以“辦膨基業(yè)常還青的企悶業(yè)”為瞇目標，賓抓住須歷史性炎的國有烘企業(yè)改儉制的機寄遇，豆從根本抗上進行越制度創(chuàng)馬新，優(yōu)濤化公司臨的股東聚結構2002野年11月訓29日33保密文粥件、版泥權所有華融內外仰部環(huán)境分幻玉析SW羨OT總軋結優(yōu)勢劣勢機會威脅SWOT碗分析較強的政頃府背景和伶社會資源振；較多的資泳金渠道；房地產(chǎn)董領域較積豐富的防經(jīng)驗和癢勤奮敬穗業(yè)、房因地產(chǎn)領孫域專業(yè)錘素質較告高的員柴工隊伍懷。土地資柳源優(yōu)勢抵不可持挪續(xù)；市場化程運度不高,在管理體系留不健全,笛缺乏國際蹦化、市場精化、復合策型管理人瓶才。經(jīng)驗局限流在房地產(chǎn)銹領域，還兩沒有形成腦系統(tǒng)的核宇心競爭力當。住房政出策改革標激發(fā)出搞了對于拆住宅的董需求，陷房地產(chǎn)殘住宅業(yè)肢長期發(fā)留展前景線良好；今后的糾市場環(huán)澇境將更毅加公開圖、透明拔，有利拾于企業(yè)叼公平競或爭；若干原毛來限制納進入的雙行業(yè)對弊內、外脊資開放版，西部損大開發(fā)品、北京務奧運引碧來無限吵商機。新土地麗政策和辛現(xiàn)有土昨地資源測的衰竭怕將削弱浪華融原則先的競蹦爭優(yōu)勢昨；房地產(chǎn)業(yè)僚存在一定燭程度的泡槍沫現(xiàn)象，眠競爭激烈犯，風險較盤大；中國加員入WT扮O后，蝴外國競辜爭者將飲在各個傅領域與赴國內經(jīng)躺營者展船開直接葬競爭，繩從而打骨壓平均褲盈利水卡平。華融發(fā)展方向現(xiàn)有業(yè)察務發(fā)展進入新業(yè)務業(yè)務調架整方案風險和對策未來業(yè)象務組合2002擱年11月根29日34保密文件脆、版權所些有從SWO歐T分析出失發(fā)，華融熟的現(xiàn)階段燥應該定位詳于以房地真產(chǎn)開發(fā)業(yè)霧務為核心豈的綜合性鮮房地產(chǎn)經(jīng)宋營服務企礎業(yè)，培養(yǎng)編企業(yè)的競陽爭能力，軟克服由于恭新政策和桂土地資源助減少帶來省的威脅華融現(xiàn)襯有資源鬼和能力括主要集宇中在房鼓地產(chǎn)開蛋發(fā)領域媽，人才赴結構也化以房地衡產(chǎn)專業(yè)蓋人才為器主，缺郵乏復合沫型的管騎理人才謝，也缺便乏跨行活業(yè)的管遲理經(jīng)驗隙和能力打，現(xiàn)階林段不具蛋備多元竭化經(jīng)營淺的組織態(tài)和人才存條件；華融雖然小擁有多種萍融資渠道礙，但即便排是把現(xiàn)有討的項目順捉利完成，廟資金也已富經(jīng)十分緊商張，而無鋤論大規(guī)模監(jiān)進軍那個尸行業(yè)，都暴需要大量虧的資金投科入，因此到，華融在材現(xiàn)階段尚戶不具備多坐元化經(jīng)營己的資金條卵件；房地產(chǎn)業(yè)偏本身，尤梳其是住宅志房地產(chǎn)，夢市場規(guī)模怠和潛力都風很大，支障持華融未京來的發(fā)展燙不成問題磚，雖然投毯資收益率定有下降的們趨勢，但即相比其他邁行業(yè)，仍腸屬利潤豐艙厚的產(chǎn)業(yè)下；到目前為鳴止華融在被房地產(chǎn)領早域取得的蝴成功在相逃當程度上荷靠的是資貿源優(yōu)勢，漠企業(yè)的競侮爭力沒有鳳經(jīng)過市場念的檢驗，東沒有形成肺系統(tǒng)的核檢心競爭力荒，因此，左華融當務均之急是集副中精力培敏育核心競塞爭力；在房地產(chǎn)反業(yè)，華融膚以前主要吐是做地產(chǎn)笨開發(fā)，房煎產(chǎn)開發(fā)方酬面也以寫初字樓為主各，而在開可發(fā)住宅產(chǎn)恨品、物業(yè)沉經(jīng)營管理甚等其他房擠地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)旱價值鏈環(huán)晌節(jié)上經(jīng)驗徐并不是很占多，可以輪提升的空扇間依然很檔大。2002灣年11月窮29日35保密文襲件、版因權所有基于華唉融的現(xiàn)增狀和未驗來發(fā)展草機會，邊新華信兔認為：端華融的并發(fā)展戰(zhàn)沸略包括視三個層架面第一層面核心業(yè)務：房地產(chǎn)開發(fā)第二層面金融街綜合服務業(yè)：寫字樓、公寓、酒店、商鋪俱樂部、會展、廣告寬帶接入和增值服務雜志、論壇、劇院房地產(chǎn)投資信托第三層面有潛力的金融業(yè)務，可考慮的方向包括：財務公司

綜合類券商，壽險公司房地產(chǎn)投資信托200也2年1戰(zhàn)1月2碼9日36保密文件梨、版權所餃有為什么選贊擇以物業(yè)嗽經(jīng)營和物垃業(yè)管理為降核心的金肝融街綜合挪服務業(yè)作障為第二層仿面的業(yè)務起步期發(fā)展期成熟期房地產(chǎn)叉開發(fā)產(chǎn)弊業(yè)生命撿期示意來圖房地產(chǎn)行愧業(yè)的發(fā)展是周期性需雖要有穩(wěn)定重的現(xiàn)金流序平衡經(jīng)營類風險華融現(xiàn)有剖的金融街模區(qū)域的物確業(yè)資源具仔有良好的部升值潛力土地的婦特性決利定了房沉地產(chǎn)行脅業(yè)的生穩(wěn)命周期房地產(chǎn)企覺業(yè)的開發(fā)確模式?jīng)Q定蟻了企業(yè)不寶能長久保問持較大的貌資產(chǎn)規(guī)模示意2002以年11月鳴29日37保密文件渠、版權所韻有從世界房庫地產(chǎn)業(yè)的線發(fā)展趨勢以看，物業(yè)慰經(jīng)營和物唯業(yè)投資是償成熟房地跳產(chǎn)市場的凡選擇世界50趙0強資產(chǎn)起：第一名譯883億斥，第500寄名92億釣美元世界房地便產(chǎn)企業(yè)普包遍資產(chǎn)規(guī)我模較小房地產(chǎn)程企業(yè)單祝純從開傍發(fā)角度臺講，很縱難做成棒大型的匪“百年春企業(yè)”世界上許棚多大的房某地產(chǎn)公司賺開發(fā)的房枝子有很大僚比例是為席了長期擁演有和經(jīng)營資料來腎源：新能華信分仙析2002花年11月悉29日38保密文件退、版權所咽有物業(yè)投資緞的優(yōu)勢和輔劣勢分析物業(yè)投資的劣勢房地產(chǎn)物業(yè)投資數(shù)額巨大，對企業(yè)的融投資能力有較大的要求房地產(chǎn)物業(yè)投資的回收期長，回收期一般少則十年八年，長則三五十年，一般類型企業(yè)很難承受物業(yè)投資者需要較強的專門知識和經(jīng)驗，投資決策的風險很大物業(yè)投資的優(yōu)勢房地產(chǎn)物業(yè)投資可以為投資者提供較為穩(wěn)定和可觀的收益房地產(chǎn)物業(yè)投資具有一定的安全性和保值增值性。房地產(chǎn)物業(yè)投資能抵消通貨膨脹的影響，至少它的貶值程度要低于別的資產(chǎn)形態(tài)易于獲得金融機構的支持提高物業(yè)投資者的資金信用等級200礙2年1店1月2唐9日39保密文炎件、版丘權所有房地產(chǎn)盆物業(yè)投封資的主蓋要方向對土地投廊資住宅置業(yè)花投資商業(yè)物業(yè)臭投資工業(yè)物箏業(yè)投資綜合樓語（含商掠住樓、帖辦公樓飲）物業(yè)森置業(yè)投五資土地資源歇的稀缺性塘和有限性準，決定了搖土地價值嘩的安全性掉和保值增揉值性。對計土地的投挽資一般具碰有穩(wěn)定的菠收益。對住宅的思置業(yè)投資斧一般是小束型置業(yè)投常資者的首姨要選擇，辦考察因素開包括規(guī)劃埋、區(qū)位以圓及戶型設淋計等。銷售額章大小決術定商業(yè)潮物業(yè)置俱業(yè)投資暫的經(jīng)濟陽價值。胃即影響鐘房地產(chǎn)吐銷售價仔格的主或要因素慚為商業(yè)鮮區(qū)的收尸益程度交通運森輸狀況扔、能源昏狀況與值工業(yè)用缸水、供坡排水系普統(tǒng)狀況巾是決定敬工業(yè)區(qū)爭房地產(chǎn)碑開發(fā)置航業(yè)投資聰價值的萄主要因字素交通、通舒訊、金融擋服務便利碎程度，是匹決定房地敬產(chǎn)置業(yè)投超資綜合樓挑成敗的關燥鍵200劇2年1巴1月2僵9日40保密文件靈、版權所渴有香港的帝房地產(chǎn)修公司為競了維持罰企業(yè)業(yè)脈績的持潑續(xù)性，績一般在搜地產(chǎn)業(yè)饅務上兼散顧物業(yè)頓經(jīng)營和語物業(yè)投拉資，避復免經(jīng)營呆風險龍舉例一姜：香港蕩恒基兆吩業(yè)集團91.6州9億港元40.9渾8億港元舉例200奇2年1游1月2菠9日41保密文件躺、版權所揮有177億僅港元82.償67億心港元舉例香港的房渴地產(chǎn)公司幼為了維持阿企業(yè)業(yè)績嘉的持續(xù)性玻，一般在郵地產(chǎn)業(yè)務蜘上兼顧目物業(yè)經(jīng)營花和物業(yè)投再資，避免辦經(jīng)營風險復（續(xù)）剃舉例二肉：香港新賞鴻基集團2002無年11月閣29日42保密文居件、版鳥權所有新華信堪對第三名層面業(yè)要務的選啊擇比較傅分析表普明：華融可桶以考慮鳴在金融暖業(yè)務領位域方面努追求未晚來增長新華信行軟業(yè)整合分旬析模型與主業(yè)資瘡源、能力玻匹配程度行業(yè)吸引榆力高低低高金融文化旅菠游高科技環(huán)保物流傳媒金融業(yè)前改景較好，靠威脅來自世國外的競房誠爭壓力，虹但行業(yè)本墾身有成長恩空間和縫瘋隙市場。旅游業(yè)犁中旅游顫景點業(yè)賽前景相毒對較好快，但關鉗鍵是能項否獲得好優(yōu)質的匙旅游資很源。高科技扎（寬帶恒接入和坦增值服扎務）業(yè)罰務前景稼不確定藥因素大安，目前姿也沒有金明確的斤參與模困式?？砂忠宰鳛槠蛭飿I(yè)經(jīng)言營的增鼠值服務美具體操公作，但辣不是可亮獨立發(fā)拍展的戰(zhàn)旱略性的析業(yè)務方將向。其他產(chǎn)業(yè)牲如傳媒、開物流、環(huán)列保業(yè)前景門雖然較好免，但與華仗融匹配度糊差。綜合看嚷來，華它融可以察考慮在設金融領山域追求拒未來發(fā)紛展。200島2年1駕1月2銀9日43保密文件甚、版權所形有華融的發(fā)紡展戰(zhàn)略包叉括三個階柏段第一階段取（200馬3年—2夜005年豪）：強化蟲發(fā)展房地敢產(chǎn)核心競粗爭力階段俗。第二階段吹（200巡壽6年—2股007年租）：重點令發(fā)展相關況綜合服務躬業(yè)階段。第三階脂段（2熔008吊年—2棚012會年）：位發(fā)展多笛元化金則融業(yè)務襲階段。200迎2年1伸1月2扁9日44保密文件是、版權所愿有華融發(fā)展努戰(zhàn)略第一左階段（辯2003珠-200頌5年）強劫化房地產(chǎn)塘核心競爭限力階段的載發(fā)展任務揀是：“吃膏一個”，蛾“夾一個狼”，“看擇一個”“吃一盤個”：圍繞著房止地產(chǎn)業(yè)走淺專業(yè)化發(fā)吳展的道路櫻，集中精蛾力培養(yǎng)全蝴面市場化稱環(huán)境下的竿房地產(chǎn)企賺業(yè)核心競堪爭力，重謝點加強投要資策劃能鼓力、市場埋營銷能力共、品牌建價設，將房營地產(chǎn)開發(fā)堵業(yè)務做精問做強，為爺房地產(chǎn)開獨發(fā)業(yè)務對碧外規(guī)模擴趙張奠定基字礎?！皧A一個淚”：在強化房某地產(chǎn)核心常競爭力的火同時，逐庸步加強對炮物業(yè)管理莖和物業(yè)經(jīng)淹營業(yè)務的衡培養(yǎng)，以李金融街地陪區(qū)的物業(yè)坦資源和現(xiàn)突有物業(yè)管膝理能力為聞基礎，成喂長方式以輝培養(yǎng)核心薪競爭力為作主，著重硬品牌建設么和經(jīng)營模擴式的轉變影—從敗單純服務陸型的物業(yè)層管理經(jīng)營保模式向經(jīng)恨營型物業(yè)般管理模式蒸轉變，為幣進入第二艷層面業(yè)務狗大力發(fā)展更做準備?！翱匆粋€莫”：對于可能見進入的未搖來增長型暈業(yè)務（有腦潛力的金翅融業(yè)務：跌包括財務公時司、綜合類券昌商、房地呆產(chǎn)投資信理托），公減司在現(xiàn)階后段的工作秀主要是積索累資金、吃儲備人才降、評估機肉會，以待超時機成熟肉時和政策露許可時進蚊入。200鳴2年1藥1月2轉9日45保密文價件、版蝕權所有華融發(fā)沖展戰(zhàn)略弊第二階影段（魂200當6-2照007防年）重鵲點發(fā)展蔑相關綜炊合服務亦業(yè)階段襖。華融齒的發(fā)展誕任務是緣瑞：以金育融街區(qū)擔域的良定好物業(yè)玩資源為蝴依托，核重點發(fā)疑展金融冠街綜合練服務業(yè)根據(jù)新粗華信分乒析，2期007啊年金融宣街綜合恰服務業(yè)州務的營快收將能希達到總責收入的鈔14%煉，真正柳成為第攜二主業(yè)卻。在這一燦階段，掃華融現(xiàn)紗有各房夕地產(chǎn)開寇發(fā)項目狡應該接淋近尾聲猾，華融并在房地檢產(chǎn)開發(fā)臥業(yè)務上忽的核心都能力應們該已經(jīng)極形成，圖應該初頸步實現(xiàn)巴擺脫地哭域性、辭向區(qū)域愉外擴張吊。在這一階滴段的另外偷一個任務涉是為進入暮第三層面扒業(yè)務發(fā)展紹做準備。遭例如：對嶺于房地產(chǎn)吹投資信托泡業(yè)務，只碰要國家允懇許成立房桌地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)口投資基金摟，則20賄05年以營后可以開豎始嘗試操標作。金融街綜合服務業(yè)寬帶接入和增值服務房地產(chǎn)投資信托文化服務業(yè)務：包括劇院、雜志、論壇相關經(jīng)營業(yè)務：包括俱樂部、會展、廣告物業(yè)經(jīng)營業(yè)務：包括寫字樓、公寓、酒店、商鋪。房地產(chǎn)開囑發(fā)物業(yè)經(jīng)營崖和物業(yè)管腰理金融業(yè)200芹2年1扒1月2是9日46保密文件全、版權所用有華融發(fā)展饒戰(zhàn)略第三促階段（舌2008賢-201績2年）發(fā)濤展多元化妙金融業(yè)務燦階段。華閱融的發(fā)展該任務是：尸在繼續(xù)發(fā)隔展房地產(chǎn)啦開發(fā)業(yè)務妖、金融街套綜合服務設業(yè)務的同專時，可大冠力發(fā)展財鎮(zhèn)務公司、旦綜合類券慎商或房地辛產(chǎn)投資信意托業(yè)務機構類理別大中型飼商業(yè)銀掩行綜合類兼券商全國性壽剛險公司信托投資栗公司集團財譜務公司資本金妥投入8億元隸以上4億元以轟上4億元以罵上2億元3億元賤（可由信各成員效企業(yè)共鈔同出資副）進入時機在可預笑見的將旋來不現(xiàn)孩實2007爹年以后2007欣年以后，際但那時市雖場時機已牙過，不建芒議進入只要國援家允許蹲成立房痰地產(chǎn)產(chǎn)滿業(yè)投資珠基金，杰則20胃05年啊后可以澡開始嘗憂試操作2005誓年可開始止嘗試，但紡華融集團裂的高資產(chǎn)出負債率是帖主要障礙2002桃年11月厭29日47保密文探件、版例權所有華融發(fā)月展戰(zhàn)略幸第三階阻段（宋200滲8-2窗012檔年）發(fā)紗展多元鴿化金融領業(yè)務階悔段的業(yè)晝務前景集團財務恢公司綜合類緞券商房地產(chǎn)羽投資信統(tǒng)托在200吃6-20魚08年間攏可望成立裕，并以此崇為依托，逃大力發(fā)展繞集團內的休綜合金融犧業(yè)務，培漠養(yǎng)人才，位積累經(jīng)驗幫，為將來掃可能進入故的業(yè)務，恒如：商業(yè)箱銀行業(yè)務滿、投資銀渣行業(yè)務等斜打下牢固聲的基礎。在20頭07年站以后，河在資本惠積累條約件許可蛛的情況脅下進入被該領域總，作為劑整個集州團進行怎資本運咬營的平動臺，并卸大力推漲進為集吳團外客籍戶提供沫投資銀扒行服務弊，推動聯(lián)華融第稅三層面共業(yè)務的滲全面發(fā)闊展。在政策泊允許的爸前提下夾，利用蛾房地產(chǎn)敵產(chǎn)業(yè)投塌資基金單和華融烤持有的昆物業(yè)進鑰入該領徒域，爭界取成為屋中國第菊一流的怨房地產(chǎn)罵投資信里托基金嶼；或者至，如果咐國家沒虹有在房曾地產(chǎn)產(chǎn)削業(yè)投資遺基金方梁面放開憂，則在歐資本積蒜累條件嗓許可的爛情況下竊，新建畜或兼并閘信托投沿資公司祥，在房遍地產(chǎn)信欣托細分秀市場成框為行業(yè)塌的領頭份羊。200剃2年1魚1月2法9日48保密文件舉、版權所旱有華融2麥003襲年—期20軌07年仆業(yè)務收蝕入目標古規(guī)劃2002賄年11月描29日49保密文件賊、版權所大有現(xiàn)有業(yè)務央發(fā)展：房眠地產(chǎn)開發(fā)濁業(yè)務在華融央的發(fā)展舍戰(zhàn)略中定，現(xiàn)有爐的房地扮產(chǎn)開發(fā)錫業(yè)務和始物業(yè)管泉理業(yè)務楚是未來燒應該保隸留并大聽力發(fā)展悼的業(yè)務道，也是域目前華怒融內部記各種資跌源和能巡壽力的集孕中地，太做好做魔強房地另產(chǎn)開發(fā)好主業(yè)是趨華融實綢現(xiàn)三層萌面戰(zhàn)略敞的基礎戰(zhàn)略定艱位：房宗地產(chǎn)開宰發(fā)業(yè)務罩是華融燙今后相柔當長時踢間（5英-10款年）內鴿的核心截業(yè)務產(chǎn)品定襲位：建些議抓住滴兩個定艦位商業(yè)物業(yè)陪（如高檔屯寫字樓）變和功能街棒區(qū)開發(fā)住宅市場工，建議以魚中低檔住倍宅為主市場區(qū)域租：第一階街段以金融像街地區(qū)和梁北京市區(qū)情為主成長方式吹：以培養(yǎng)衫核心競爭盛力為主，忍著重投資捕策劃能力器和品牌建借設華融發(fā)展方向現(xiàn)有業(yè)財務發(fā)展進入新業(yè)務業(yè)務調整方案風險和對策未來業(yè)務組合200匠2年1榨1月2絨9日50保密文曬件、版論權所有現(xiàn)有業(yè)務脊發(fā)展方向垂：物業(yè)管帶理業(yè)務戰(zhàn)略定評位：物漸業(yè)管理竿業(yè)務是于華融今紗后三年艙應該著很重培養(yǎng)另的業(yè)務動，在金坡融街綜時合服務印業(yè)初步哭形成后裳，應該經(jīng)成為支火持其發(fā)刷展的重谷要業(yè)務產(chǎn)品定位工：以中高否檔寫字樓員和高檔住取宅公寓的斷物業(yè)管理縮慧為主，對腸普通住宅長的物業(yè)管暗理的參與掌要以為華曠融房地產(chǎn)川開發(fā)提供城溢價能力才為目標市場區(qū)健域：第灰一階段扣以金融碼街地區(qū)割和北京押市區(qū)為冠主成長方式紡：以培養(yǎng)捐核心競爭留力為主，理著重品牌勺建設和經(jīng)郊營模式的逆轉變，從筒單純服務性型的物業(yè)容管理模式饒向經(jīng)營型墊物業(yè)管理慰模式轉變2002績年11月乞29日51保密文件行、版權所成有進入新藝業(yè)務：干金融街凈綜合服蠻務業(yè)進入新業(yè)我務的討論頑將集中在屈華融發(fā)展煤第一階段乏和第二階乒段（未來知三到五年稈）進入并譽大力發(fā)展刺的金融街涉綜合服務值業(yè)的一些展新業(yè)務上毫，它是華河融實現(xiàn)三三層面戰(zhàn)略分的關鍵一振步一、物業(yè)辜經(jīng)營業(yè)務暈：包括寫蘭字樓、公齒寓、酒店展、商鋪戰(zhàn)略定姿位：金填融街綜陡合服務顏業(yè)的重少要利潤徐來源進入方式訊：建議對自務持的高檔亡寫字樓、唱公寓和商渾鋪采取出畫租經(jīng)營的迅模式。對于酒店深，建議華陡融擁有酒貪店股權，癥自己不直雨接經(jīng)營，紙而采取和凳國際著名歉酒店專業(yè)信管理集團稈合作或合什資的經(jīng)營梳模式。華融發(fā)誦展方向現(xiàn)有業(yè)務發(fā)展進入新業(yè)務業(yè)務調幫整方案風險和對策未來業(yè)務組合200述2年1孫1月2錢9日52保密文件野、版權所至有進入新業(yè)貌務：金融傍街綜合服醉務業(yè)二、相成關經(jīng)營悅業(yè)務：僵包括俱謹樂部、椒會展、時廣告戰(zhàn)略定位僚：今后的茫新利潤增鍋長點，并舉形成品牌舌宣傳的媒捏介進入方飄式：建議運用夾區(qū)域資源趕和各種平錢臺，采取曲自營的進挨入方式。廣告建乓議利用貝華融的故客戶資贊源，輔采取整壇合型業(yè)佛務模式份，專注漿于廣告撿規(guī)劃類填業(yè)務，豪不追求滋對所有職價值鏈例環(huán)節(jié)的豆擁有。會展業(yè)膽建議利香用金融找街內客糖戶資源洽優(yōu)勢，丟承辦各眾種專業(yè)照會議和徑展覽，施舉辦相忍關研討蓋論壇等末。2002馳年11月沫29日53保密文件立、版權所挪有進入新業(yè)逮務：金融騾街綜合服興務業(yè)三、文凱化服務您業(yè)務：鋸包括劇裕院、雜擺志、論薯壇戰(zhàn)略定遙位：短撓期內不勺會形成巖利潤增慎長點，索可以作煤為品牌美宣傳的襪媒介進入方梅式：采取自營草（劇院、絕論壇）和小收購（雜競志）的進積入方式。雜志的定織位是財經(jīng)愧類雜志。2002號年11月碑29日54保密文脫件、版輩權所有進入新習業(yè)務：銜金融街撒綜合服毀務業(yè)四、寬帶弟接入和增過值服務業(yè)召務戰(zhàn)略定位娛：金融街評地區(qū)物業(yè)管增值服務掘項目，并膜可以形成峰利潤增長刊點進入方膽式：建合議采取略和寬帶嬸接入（離運營）店商合資翁，為自錫持的高遲檔寫字賀樓和商目業(yè)物業(yè)露提供寬福帶接入研及增值缸服務。蘭建議采獲取逐案絕分析的淚方式考賄察具體冤樓宇的鄰客戶需尊求提供埋有針對鵝性的服味務和靈差活的經(jīng)風營方式治。200臉2年1漸1月2斜9日55保密文歌件、版杰權所有進入新業(yè)緞務：金融戒街綜合服庸務業(yè)五、房輩地產(chǎn)投粘資信托所業(yè)務戰(zhàn)略定道位：作撇為物業(yè)悲投資的昏資金來任源之一彩，并為販未來進猶入金融恐業(yè)發(fā)展存提供經(jīng)揭驗和先他機進入方尾式：現(xiàn)蟲階段利佩用華融雞的物業(yè)姿資源，皮采取和怎信托公室司合作探共同發(fā)最起，自桂己不直卷接操作自。未來視時機成性熟時，狼可采取義合資或弓收購信持托公司慣的方式黎進入經(jīng)昨營；或盾者，當鐮國家允毫許房地鎮(zhèn)產(chǎn)公司御設立產(chǎn)港業(yè)投資跟基金時先，也可屑以直接畢進入。200伯2年1鎮(zhèn)1月2暖9日56保密文件伸、版權所濃有業(yè)務調續(xù)整方案植：對華惱融現(xiàn)有創(chuàng)的缺乏執(zhí)未來發(fā)散展?jié)摿δ嗟臉I(yè)務站作出的距戰(zhàn)略性秀調整，物對于不津同的業(yè)導務可以撞靈活采形取不同國的措施墻，調整趨建議于幟200息5年以婦前完成鄰，以便釋華融集宵中精力糞實現(xiàn)新超的發(fā)展業(yè)務調喜整方式適用范圍利弊出售、碗轉讓股雞份，民蒜營股份瞞制改造維持現(xiàn)狀痕、不再增賭資家電分啄銷雙利監(jiān)素理金華融玻行璃其他投噸資能回收悔一定的眠資金無后顧之耍憂人員安置珍得到解決可能會脈有虧損股東之間順協(xié)商難度叫大操作時間拼較長動感電影毛院可以集中嶺優(yōu)勢資源緊做強主業(yè)可以逐店步收回慶一些投竹資牽扯公歇司部分魄精力長期可能評存在問題華融發(fā)哀展方向現(xiàn)有業(yè)焦務發(fā)展進入新業(yè)務業(yè)務調整方案風險和對策未來業(yè)敗務組合2002喘年11月僵29日57保密文酒件、版楊權所有分析表明給：由于華渠融有經(jīng)驗都的積累和聰資源的儲消備，現(xiàn)有膠業(yè)務的發(fā)三展風險不撥大。對于柳調整的業(yè)事務，由于佛其對華融真總體貢獻伶微小，所洪以風險也哄不大。所螞以，經(jīng)營步和財務上肢的風險主薯要集中在貧新進入的由業(yè)務上風險對策大量持守有物業(yè)膨會造成含資金的墾緊張和擺壓力，艇產(chǎn)生財芝務風險進入新困業(yè)務經(jīng)填營，會襪因為現(xiàn)瓦有能力屋和經(jīng)驗敞的不足建造成經(jīng)梁營上的懲風險有選擇和述適度地持樹有增值潛噴力大的物只業(yè)，原則邊上只考慮浪持有金融扎街區(qū)域內墾的優(yōu)良物敏業(yè)，放棄神部分增值改潛力小和牢經(jīng)營風險者大的物業(yè)對部分屯物業(yè)考擠慮只出野租不參大與經(jīng)營炎（如商眼鋪）通過同專艱業(yè)管理公對司合作，擇委托或合院資經(jīng)營（學如酒店）圓等方式，譜彌補經(jīng)驗蟻和能力的駱不足，減守少經(jīng)營風孕險加強監(jiān)韻控，對洞一些附梢加值低鵝、發(fā)展忍缺乏潛蓋力的業(yè)傻務要及名時調整華融發(fā)悔展方向現(xiàn)有業(yè)銜務發(fā)展進入新業(yè)務業(yè)務調整方案風險和對策未來業(yè)艘務組合2002胖年11月悼29日58保密文踢件、版瓣權所有華融戰(zhàn)尺略規(guī)劃遇報告詳哭細目錄華融發(fā)團展目標愿景使命價值觀三年戰(zhàn)普略目標目標制定蓄思路華融戰(zhàn)羽略方案華融發(fā)脅展方向未來業(yè)務劃組合現(xiàn)有業(yè)務芬發(fā)展進入新遞業(yè)務業(yè)務調整恐方案風險和蘇對策組織結青構調整識方案組織結構勉設計組織結構節(jié)階段調整動計劃華融品牌烈戰(zhàn)略品牌結構品牌定敲位品牌目田標品牌舉措華融財芹務戰(zhàn)略財務戰(zhàn)等略選擇資金來源風險管矛理財務舉措華融人促才戰(zhàn)略人力資源錯現(xiàn)狀人力資友源管理人力資寶源舉措華融戰(zhàn)漁略實施自行動計浴劃建議2002墳年11月顯29日59保密文件蚊、版權所規(guī)有品牌建宏設是華油融未來違三年重藥要的戰(zhàn)坊略舉措勁。品牌英是公司捐重要的汽戰(zhàn)略資澆產(chǎn)，是磁建立競遣爭優(yōu)勢蘭和未來秤收益的圣基礎。早新華信盞對華融貝品牌結晨構的建門議為：僑采取一病子公司沫品牌（腹“金融警街”）酸和一母飽公司品峰牌（“辣華融”向）的結剃構品牌結貸構品牌定位品牌目留標品牌舉措從公司長馬遠發(fā)展的惕角度考慮紅，華融應犧該建設公發(fā)司品牌而惜不是項目換品牌?！敖鹑诮窒础逼放埔衙藿?jīng)有一定枕的影響力敵（雖然目零前更多意孕義上是一輪個地域品錘牌而非公事司品牌）謹，應該繼雨續(xù)利用好排建設好這唐個品牌，骨但是“金巷融街”逮品牌不適程合運用在質所有的業(yè)歐務（如住織宅項目）悟上；另一拌方面，母洽公司（“緞金華融”天）品牌沒冠有形成影火響力；所這以華融不階適合采用父單一品牌臺的結構。不建議華呢融建設一沉個全新品沫牌。品牌唐建設的投吊資很大；香而房地產(chǎn)鮮業(yè)本身品隱牌的建設糧需要通過叢項目來開浩展，品牌罷建設周期壇長，未來篇三年內也代不可能有仍很多計劃答外項目，柿所以不建看議創(chuàng)立新毒的品牌。在保持點“金融析街”子繡公司品繞牌的基鼻礎上，械擴大母愁公司品弱牌的影濕響，統(tǒng)惱一管理坦，為以哄后品牌縮慧的不同則定位做唱準備，尿母子公嬌司品牌憐結構具講有相當摩的效率干和靈活普性。2002旗年11月屋29日60保密文彩件、版貿權所有新華信蝴對華融磁品牌定慨位的建累議“金融街掉”品牌定分位：商業(yè)疾物業(yè)（如蠢高檔寫字巡壽樓）項目盯和區(qū)域開現(xiàn)發(fā)。“金題融街”品鉆牌原則上謙為金融街深控股擁有倆，但是可嚷以在金融熔街控股同販意下為華丟融集團下座其他業(yè)務悠使用。新的定位傻于住宅開拐發(fā)的房地需產(chǎn)開發(fā)業(yè)戀務建議考臨慮使用母脊公司品牌足。物業(yè)管理稱因主要定誰位于中高蝦檔寫字樓輝，可以考則慮繼續(xù)使絞用“金融覆街”品牌爐，參與華四融自已開載發(fā)的住宅切的物業(yè)管永理服務可嘗以考慮使秋用母公司侍品牌，以嫌此區(qū)分品父牌的不同段定位，保故持品牌定糕位的一致欣性。金融街綜焰合服務業(yè)鼓因有很強檔的地域概順念，應該尾著重推廣甚“金融街茶”品牌。由但是金融懸街綜合服躬務業(yè)中具懶體運作的畫公司不必創(chuàng)拘泥于使汗用“金融依街”的名西稱。母公司黎品牌可脫以考慮伍延伸運嘉用到其耕他業(yè)務贊上，例朝如：房齊地產(chǎn)投槽資信托姜業(yè)務等處。品牌結構品牌定位品牌目層標品牌舉措2002駕年11月錫29日61保密文擋件、版犧權所有新華信對適于華融品追牌建設目柳標的建議變?yōu)椋何磥砀廴陜?，附確立全國趁一流房地辛產(chǎn)企業(yè)品析牌地位，握金融街品誦牌達到國腐際知名，盤華融品牌棉做到全國指聞名品牌建設孔目標的衡再量標準為拔：一流媒陶體的正苦面曝光記次數(shù)3償年累計孫8次以曉上（一尺流媒體鎮(zhèn)指國家作級公共各媒體，艘包括電伴視、報綠紙、雜蒼志等；宰正面曝發(fā)光指對肅華融公肢司的管嘉理和建踩設成就導進行肯濁定和推愈廣的報窯道）專業(yè)類有辦影響的媒吵體正面曝結光次數(shù)3疊年累計1盤5次以上鋤（專業(yè)類還指房地產(chǎn)沫類、金融叛財經(jīng)類、古經(jīng)濟管理敘類電視、準報紙、雜污志等）在金融悠街地區(qū)警舉辦國間際影響查的重大鬧活動（向研討會腥、專業(yè)恩論壇等事）3年廁累計2射次以上姜，全國樹影響的裹重大活裕動每年艦1次以耳上品牌結構品牌定位品牌目標品牌舉措2002陳年11月壯29日62保密文件供、版權所奏有為了達籮到以上拍品牌建熟設目標宜，華融誰應該采坐取一系象列舉措公。

舉熊措一：巡壽在華融猴總部建枝立品牌踏管理的潛職能統(tǒng)猛