房地產(chǎn)德思勤：都市綜合體運作的思考與實踐

都市綜合體運作的思考和實踐

深圳市德思勤投資有限公司董事長龍固新一、舊城改造是城市升級的必要過程二、舊城改造催生都市綜合體三、德思勤都市綜合體物業(yè)的實踐四、都市綜合體物業(yè)的資本進入與退出目錄一、舊城改造是城市升級的必要過程在將近200年的時間里，多數(shù)西方發(fā)達國家基本上實現(xiàn)了“城市化”，即多數(shù)人口形成了聚集居住的格局。20世紀中葉，一些西方國家的城市人口占全部人口比例分別為：美國72％，英國87％，聯(lián)邦德國79％，荷蘭86％，加拿大77％，澳大利亞83％。1978年改革開放以后，中國的城市化進程逐步加快，據(jù)統(tǒng)計，每年將有1000萬-1200萬農(nóng)民進城。預計2036到2040年，城鎮(zhèn)人口總量將由現(xiàn)在5億達到10億左右。城市化的快速發(fā)展，城市規(guī)模的擴大，帶動了房地產(chǎn)的旺盛需求。

城市化進程擴大城市規(guī)模城市升級要求舊城改造城市的升級發(fā)展，帶來城市如何提高土地利用效率的重大課題，舊城改造是解決城市升級發(fā)展的重要方式。舊城改造是隨著城市經(jīng)濟的發(fā)展，為適應已批準的城市詳細規(guī)劃的需求，實施的對與規(guī)劃發(fā)展不相符的舊有城市基礎設施的拓展、改線，工礦、企業(yè)、商貿(mào)、房宅的拆遷與重建，綠地與公共文教娛樂場所的改擴增建設等。關(guān)于舊城改造的分類舊城改造中心區(qū)改造舊城居住區(qū)改造舊城商業(yè)區(qū)重建與改造城中村改造歷史文化保護區(qū)改造旅游度假區(qū)改造舊工業(yè)區(qū)改造港口、碼頭改造舊城改造研究思路舊城改造要解決的問題舊城改造研究體系為什么要改造改造原因為什么能改造改造條件改造成什么改造目標誰來改造改造主體如何改造改造模式如何判斷改造是否成功改造評價改造會造成什么影響改造影響？舊城改造根本原因土地資源短缺優(yōu)化土地存量土地資源浪費舊城改造城市更新舊城改造實質(zhì)：如何合理利用已開發(fā)土地舊城改造目標改造目標集約利用城市土地，提高土地利用效益城市結(jié)構(gòu)合理，產(chǎn)業(yè)布局得當完善城市功能，成熟城市配套提升城市形象，完成城市升級舊城改造主體確定改造主體如何參與確定改造主體的責權(quán)利確定改造主體政府開發(fā)商責任權(quán)利利益股份公司舊城改造模式具體內(nèi)容改造模式說明改造主體確定改造主體的職責、權(quán)利、義務改造方式確定改造的方式及改造周期補償方式確定拆賠比安置方式解決原住民的安置問題發(fā)達國家的舊城改造經(jīng)驗（一）把改善市政基礎設施和居住環(huán)境質(zhì)量作為城市改造的中心內(nèi)容例如,德國在城市(鄉(xiāng)鎮(zhèn))規(guī)劃和城市建設中,十分重視處理好人和自然的關(guān)系,注重生態(tài)平衡和環(huán)境保護。德國城市綠地面積一般占20%-30%,高的達到40%-50%,人均占有量達100平方米左右。（二）把改造舊城與保護歷史文化古城風貌結(jié)合起來,對重要文物、古跡及古建筑物重點保護例如在舊城改造的過程中,法國共有12600處古跡和21300座歷史性建筑物均受到法律保護,其中大多數(shù)是城堡、莊園、宅第和教堂。法國1962年公布了馬爾羅法。該法規(guī)定對若干城市地區(qū)進行全面性的保護規(guī)劃。（三）發(fā)揮各級政府及私人的積極性,多方籌集舊城改造資金開始于1954年的美國舊城改造就是通過地方有關(guān)機構(gòu)和大量聯(lián)幫政府的補貼來籌集改造資金的。二、舊城改造催生都市綜合體特征1地價與租金提升經(jīng)濟利益的再分配的驅(qū)使，在制定舊城更新改造規(guī)劃時，對城市土地進行評估和地價分級、并對城市土地增值、土地市場進行測算，實現(xiàn)價值最大化。特征2最高的交通可達性特征3城市功能聚集中心舊城改造與都市綜合體的共性特征：

地價、租金提升/交通高度發(fā)達/城市功能聚集/城市更新

交通配套成熟地區(qū)，地鐵、高速道路成為現(xiàn)代城市的一個非常重要的交通手段，其次是機場、火車站、高速公路等，路網(wǎng)密度也是一個重要的指標。規(guī)劃從城市功能、布局、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上進行調(diào)整，使舊城機能得以完善，強調(diào)區(qū)域的綜合功能。根據(jù)之前出現(xiàn)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、用地結(jié)構(gòu)、交通壓力、市政設施、居住環(huán)境等問題進行調(diào)整，使得規(guī)劃更合理。特征4城市更新

都市綜合體多應舊城改造而產(chǎn)生城市CBD快速發(fā)展城市規(guī)模擴大和城市化程度提高相鄰建筑綜合體集群形態(tài)出現(xiàn)城市建筑群功能集約化更高，規(guī)模更大交通網(wǎng)絡提升，聯(lián)系更緊密國務院發(fā)展研究中心等機構(gòu)，對2003年以來的建成或在建的100個新建筑綜合體研究顯示：65%的建筑綜合體具有酒店、辦公、公寓、商業(yè)四大基本功能。都市綜合體產(chǎn)生背景都市綜合體特性都市綜合體定義多種功能空間有機組合與城市交通協(xié)調(diào)各不同功能空間依存、價值互補一個位置上的一組建筑CBD、都市副中心區(qū)與都市綜合體之間的相互關(guān)系

CBD都市副中心內(nèi)CBD和副中心之外的優(yōu)越區(qū)位都市綜合體可以存在于CBD、都市副中心區(qū)與都市綜合體之間的相互關(guān)系圖

都市綜合體開發(fā)與運作管理都市綜合體的定位依據(jù)消費者分析方法內(nèi)容都市綜合體的整體規(guī)劃主要物業(yè)體量的分析交通組織空間布局環(huán)境景觀設計資源整合整體定位商業(yè)業(yè)態(tài)研究開發(fā)管理都市綜合體開發(fā)與運作管理零售商業(yè)經(jīng)營管理開發(fā)商自行管理國外的管理機構(gòu)參與合作管理專業(yè)的物業(yè)管理公司進行市場管理主要承租者進行經(jīng)營的同時開展管理酒店物業(yè)經(jīng)營管理開發(fā)商自行管理租賃經(jīng)營管理委托經(jīng)營管理連鎖經(jīng)營都市綜三合體營三銷推廣推廣層三次和傳三播通路三解析圖國際范三圍國際專三業(yè)展覽三會/拜訪國三際跨國三公司/委托國三際知名三咨詢公三司建立項三目高度三、廣度全國范三圍全國主三流媒體建立項三目高度三、廣度片區(qū)范三圍當?shù)刂魅髅襟w三/戶外廣三告/事三件營銷體驗式三營銷都市綜三合體的三銷售與三出租分零租三賃租售組三合整體出三租分散出三租三、德三思勤都三市綜合三體的實三踐深圳中三航城建筑指三標：占地面三積11三萬㎡，三目前建三筑面積三31萬三㎡，將三拆除1三1萬㎡三建筑物三，新建三和改建三總建筑三面積達三69萬三㎡。操作手三段：提升深三圳中心三公園價三值，為三社會創(chuàng)三造價值三，為市三民提供三娛樂、三休閑的三場所；調(diào)整中三航城內(nèi)三部和周三邊規(guī)劃三指標，三讓硬性三指標跟三上城市三發(fā)展的三腳步。開發(fā)模三式：聯(lián)合開三發(fā)模式三＝政企三互動＋三以項目三價值為三中心樓高5三8層2三81米三，占地三1.7三1萬平三方米，三總建筑三面積1三7.9三6萬平三方米，包括寫三字樓、三精品住三宅、大三型主題三式商場三等。（三商場的三建筑面三積就達三5.9三萬平方三米，地三下則設三通道與三地鐵華三強路站三相連）三。首期項三目包括三現(xiàn)已基三本完工三的集零三售商業(yè)三、商務三公寓于三一體的三鼎誠國三際，以三及即將三開工的三中航廣三場；二期項三目包括三大型購三物中心三、甲級三寫字樓三及大型三購物娛三樂互動三式休閑三廣場；三期項三目包括三五星級三商務大三酒店、三酒店式三服務公三寓及臨三街步行三商業(yè)街三。規(guī)劃解三讀：交通解三讀：車流組三織：公交車三在地面三行駛，三小汽車三從華富三路西及三中航路三直接進三入地下三停車場三和地下三車道，三減少地三面車流三的擁擠三和與步三行系統(tǒng)三分開，三提供人三性化場三所；步行系三統(tǒng)：步行人三流來自三地面公三交車、三地鐵等三公共交三通系統(tǒng)三；地下：通過三連廊連三接地下三各部分三商場，三帶動人三氣；一層（三1F）三部分相三對高樓三層（3三層）通三過連廊三，將各三部分商三業(yè)、商三務聯(lián)系三成一個三整體，三等于又三多加了三“商三業(yè)地面三層”；三地下部三分利用三下沉廣三場、地三下景觀三或采光三井的建三筑手法三，將自三然光和三通風直三接帶到三地下，三使地下三部分商三業(yè)有地三面的真三實感覺三。深圳華三潤中心——大型商三業(yè)主導三型都市三綜合體位于深三圳市羅三湖區(qū)—三深圳金三融商業(yè)三核心區(qū)三域，是三深圳有三史以來三規(guī)模最三大、品三質(zhì)最高三的綜合三性商用三地產(chǎn)項三目?？偨ㄖ娣e約三55萬三平方米三，華潤三項目由三北、中三、南三三地塊組三成，涵三蓋不同三功能及三特點的三寫字樓三、購物三及娛樂三中心、五星級三酒店以三及服務三式公寓三。指標北區(qū)中區(qū)總計用地面積8200m227800m236000m2總建筑面積76000m2154000m2230000m2計容積率面積54000m2118000m2172000m2其中商業(yè)12000m298000m2110000m2辦公42000m2停車樓：19000m2容積率6.64.14.8停車位地下：248個地下：352個地上：434個1034個華潤中三心一期三建設數(shù)三據(jù)華潤大三廈——三國際5三A級甲三級寫字三樓5星級三酒店+三酒店式三服務公三寓+商三業(yè)街+三特大型三室外娛三樂廣場“萬象三城”超三大型室三內(nèi)購物三中心REE三L時尚三百貨、三嘉禾影三城華潤萬三家超市三、“冰三紛萬象三”真冰三場交通銜三接：北三區(qū)與中三區(qū)連接三，通過三地下一三層及二三層、三三層之間三的廊橋三，在地下三一層，三以購物三商鋪溝三通了書三城路兩三側(cè)北區(qū)三、中區(qū)三的聯(lián)系三，而二三三層則三通過跨三越書城三路上空三的廊橋三，溝通兩三區(qū)，以三大開敞三的樓面三，給相三互的連三接溝通三以理想三的視覺三效果。購物中三心內(nèi)部三采用縱三向?qū)用嫒矫驺暼樱蝗ㄣ暯尤c采用三庭院和三廊橋形三式溝通三和分流三人群走三向。全新業(yè)三態(tài)組合三招商方三式，“三先定主三力店，三再全面三招商”三基本策三略。商三家已國三外經(jīng)營三成功，三但尚未三進入國三內(nèi)品牌三為主。華潤中三心三大三操作理三念：深圳皇三崗村改三造項目——復合型三都市綜三合體項目指三標：項目占三地面積三13萬三㎡，未三來規(guī)劃三總建筑三面積1三96萬三㎡，其三中新規(guī)三劃面積三140三萬㎡，三本項目三的建設三將促使三中心區(qū)三重心南三移。物業(yè)功三能:涵括零三售商業(yè)三、寫字三樓、商三務公寓三、餐飲三娛樂及三酒店公三寓面積三共約5三0㎡三，居住面三積85三萬㎡三。是中三心區(qū)超三級綜合三體項目三。保留原三有的獨三特景觀三——古三村落建三筑都市核三心區(qū)中三僅存的三珍貴古三民居，三有重要三的工藝三價值、三文化價三值，在改造三中應保護、三延續(xù)。保留原三有的獨三特景觀三——皇崗村三莊氏祠三堂極富中三國民間三色彩，三保留并三作為都三市核心三區(qū)中的三景點。項目簡三介：項目位三置：東三莞市城三市中心三區(qū)占地面三積：2三1.1三萬平方三米建筑面三積：8三0萬平三方米東莞·三第一國三際東莞第三一國際三發(fā)展方三向解析三圖東莞第三一國際三各物業(yè)三功能價三值支撐三體系圖天健芙三蓉盛世三位于長三沙市芙三蓉中路三一段，三伍家?guī)X三市級商三務中心三圈。總?cè)嫉孛嫒e18三118三9m2三，總建三筑面積三約70三萬m2三，功能三涵蓋居三住、商三業(yè)、酒三店（公三寓）、三辦公等三。長沙·三天健芙三蓉盛世四、都三市綜合三體的資三本進入三與退出都市綜三合體的三融資規(guī)模大三、周期三長高風險三、高收三益多元化特點美國都三市綜合三體的融三資渠道策略一三:收租型三物業(yè)投三融資引進海三外收租三型房地三產(chǎn)投資三基金(三REI三Ts)三或國內(nèi)三外資金三，專門三對有穩(wěn)三定租戶三的商業(yè)三、寫字三樓、三酒店式三公寓等三物業(yè)進三行投資三和經(jīng)營三。策略二三:開發(fā)型三項目投三融資引進海三外投資三開發(fā)型三房地產(chǎn)三投資基三金(R三EIT三s)或三國內(nèi)外三資金，三結(jié)合開三發(fā)商對三資金的三需求，三對項目三進行投三融資。國內(nèi)都三市綜合三體物業(yè)三資本的三參與方三式基金單三位持有三人公眾/發(fā)三行人/三機構(gòu)投三資者房托基三金B(yǎng)VI三公司資產(chǎn)單位三組合信托人發(fā)行人資產(chǎn)管三理人公三司物業(yè)顧三問租賃代三理房托控三股公司三（香港三）以信托三方式為三基金單三位持有三人持有三房托基三金資產(chǎn)信托人三費用管理服三務管理費顧問服三務顧問費租賃、三市場推三廣及租三賃管理三服務租賃、三市場推三