房地產(chǎn)信托概述

房地產(chǎn)金融第七章房地產(chǎn)信托

※※信托的產(chǎn)生及其發(fā)展，信托的基本原理；

※※定義房地產(chǎn)信托，房地產(chǎn)信托的作用；

※※從廣義的角度具體介紹房地產(chǎn)信托的主要業(yè)務。內(nèi)容涉及房地產(chǎn)資金信托、房地產(chǎn)其他受托業(yè)務和房地產(chǎn)代理以及征信、咨詢和擔保業(yè)務。第一節(jié)房地產(chǎn)信托概述一、信托的產(chǎn)生及其發(fā)展信托是指資財?shù)乃腥?自然人或法人)按照自己的目的或利益，將其所擁有的資財委托給他人或信托機構代為管理或處理的一種經(jīng)濟行為。這是一種財產(chǎn)經(jīng)濟管理制度，它以財產(chǎn)為核心，以信任為基礎，以他人受托管理為方式。信托起源于古代對遺囑的執(zhí)行和對私有財產(chǎn)的管理。13世紀英國的尤斯(USE)制，就是第三者受托為委托者管理土地的制度，是信托的雛形。

最早的專業(yè)信托機構出現(xiàn)在美國。美國自英國引入信托后，信托關系突破了個人之間的信任關系，發(fā)展成為一種以公司組織的契約形式。

中國的第一家專業(yè)信托公司成立于1921年8月，名為中國通商信托公司，由民族資本家經(jīng)營。

1949年，中華人民共和國成立以后，人民政府接管了舊中國官辦的信托機構，私營信托業(yè)中一部分信托公司停業(yè)，一部分繼續(xù)營業(yè)。至1952年12月公私合營銀行成立，信托業(yè)務被停辦。十一屆三中全會后，金融信托業(yè)務重新恢復。1979年10月，中國國際信托投資公司正式成立；到1988年最高峰時共有1000多家。在1999年中國人民銀行對信托業(yè)進行的又一次整頓前，僅剩下239家。經(jīng)過這次整頓，一些信托投資公司獲準重新登記，重新獲準登記的信托投資公司達到數(shù)十家。通過信托業(yè)的整頓和重新登記，進一步確立了信托業(yè)與銀行業(yè)、證券業(yè)與保險業(yè)分業(yè)經(jīng)營的框架。二、信托原理和信托種類(一)信托原理信托體現(xiàn)多邊的經(jīng)濟關系，這種多邊的經(jīng)濟關系即為信托關系，是一種包括委托人、受托人和受益人在內(nèi)的多邊經(jīng)濟關系。一項信托行為的產(chǎn)生、信托關系的設立，需要有三個方面的關系人：1．委托人委托人應當是具備完全民事行為能力的自然人、法人或者依法成立的其他組織，在信托業(yè)務中又可稱為信托人，他既是信托財產(chǎn)的所有者或者是有權獨立支配信托財產(chǎn)的人，又是最初提出信托要求的人，在整個信托關系中處于主動的地位。2．受托人受托人通常應當是具有完全民事行為能力的自然人、法人，是受讓信托財產(chǎn)并允諾代為管理處分的人。他是講信譽、有經(jīng)營管理能力、為委托人所信賴的人，他接受并承辦委托人的信托要求，根據(jù)委托人的要求對信托財產(chǎn)進行管理或處理。3．受益人受益人是享受信托利益的人，受益人可以是自然人、法人或者依法成立的其他組織。在信托業(yè)務中，如果沒有受益人，信托行為就無效。受益人可以是委托人本人，也可以是委托人指定的第三者。但在任何情況下，受托人不得是同一信托的惟一受益人。在信托關系中，受益人享受到應有的收益或信托財產(chǎn)，這是信托行為的終點。設立信托必須有合法的信托目的、確定的信托財產(chǎn)以及符合規(guī)定要求的書面表現(xiàn)形式。信托財產(chǎn)有多種形式，如有形財產(chǎn)，包括房屋、現(xiàn)金等；無形財產(chǎn)，如專利權、土地使用權等。在信托關系中，財產(chǎn)權是信托成立的前提，委托人必須享有對信托財產(chǎn)合法的所有權或支配權。信托財產(chǎn)不屬于受托人的固有財產(chǎn)，也不屬于受托人對受益人的負債。受托人死亡或者依法解散、被依法撤消、被宣告破產(chǎn)而終止時，信托財產(chǎn)不屬于其遺產(chǎn)或者清算財產(chǎn)。(二)信托種類1.受托業(yè)務。這是指財產(chǎn)的所有人或有支配權的人為了自己或其指定的他人的利益，將資財委托給信托機構，要求按照一定的目的進行營運或處置的業(yè)務。2．代理業(yè)務。這是指信托機構根據(jù)單位和個人的授權，代辦收付、代理催收欠款和其他客戶委托代理事項的業(yè)務。3．征信、咨詢和擔保業(yè)務。這是指信托機構為客戶進行資信調查、提供各種經(jīng)濟信息咨詢和經(jīng)濟擔保的業(yè)務。4．中介業(yè)務。這是指信托機構經(jīng)營企業(yè)資產(chǎn)的重組、購并及項目融資、公司理財、財務顧問等中介業(yè)務。此外，信托機構可以將其所有者權益項下依照規(guī)定可以運用的資金，存放于銀行或者用于同業(yè)拆放、貸款、融資租賃和投資。三、房地產(chǎn)信托的內(nèi)容與作用房地產(chǎn)信托是指房地產(chǎn)信托機構受委托人的委托，為了受益人的利益，代為管理、營運或處理委托入托管的房地產(chǎn)及相關資財?shù)囊环N信托行為。房地產(chǎn)信托的主要內(nèi)容有：房地產(chǎn)資金信托、房地產(chǎn)財產(chǎn)信托、房地產(chǎn)代理和保管以及房地產(chǎn)咨詢等內(nèi)容。房地產(chǎn)信托的作用（一)利用房地產(chǎn)信托的社會理財?shù)穆毮?，促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；(二)利用房地產(chǎn)信托的金融職能，促進房地產(chǎn)資金的融通；(三)利用房地產(chǎn)信托的金融服務職能，對房地產(chǎn)業(yè)提供相關服務。四、房地產(chǎn)信托的設立和生效房地產(chǎn)信托的設立，應當采取書面形式。書面形式一般包括房地產(chǎn)信托合同、遺囑或者法律法規(guī)規(guī)定的其他書面文件等。書面文件中應當載明下列事項：1．信托目的；2．委托人、受托人的姓名或者名稱、住所；3．受益人或者受益人范圍；4．信托財產(chǎn)的范圍、種類及狀況；5．受益人取得信托利益的形式、方法。此外，一般還應該載明信托期限、信托財產(chǎn)的管理方法、受托人的報酬、新受托人的選任方式、信托終止事由等事項。房地產(chǎn)信托采取信托合同形式設立的，房地產(chǎn)信托合同簽訂時，房地產(chǎn)信托成立；房地產(chǎn)信托采取其他書面形式設立的，房地產(chǎn)信托受托人承諾信托時，房地產(chǎn)信托成立。房地產(chǎn)信托受托人因承諾信托而取得房地產(chǎn)信托財產(chǎn)，并且根據(jù)有關法律法規(guī)規(guī)定應當辦理登記手續(xù)的，應當依法辦理該房地產(chǎn)信托財產(chǎn)信托登記，房地產(chǎn)信托才生效。除了房地產(chǎn)信托文件另有規(guī)定的外，房地產(chǎn)信托受益人自信托生效之日起享有信托利益。房地產(chǎn)信托書面文件簽訂時，受托人尤其是房地產(chǎn)信托機構一般應該與委托人簽訂房地產(chǎn)信托管理、運用、處分的風險申明書。

第二節(jié)房地產(chǎn)資金信托和其他受托業(yè)務一、房地產(chǎn)資金信托房地產(chǎn)資金信托是指委托人基于對房地產(chǎn)信托機構的信任，將自己合法擁有的資金委托給房地產(chǎn)信托機構，由房地產(chǎn)信托機構按照委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的在房地產(chǎn)領域管理、運用和處分的行為。房地產(chǎn)信托機構辦理房地產(chǎn)資金信托業(yè)務可以根據(jù)信托文件的約定，按照委托人的意愿，單獨或者集合管理、運用、處分信托資金。可以采取房地產(chǎn)貸款、房地產(chǎn)投資等方式進行。房地產(chǎn)資金信托產(chǎn)生的貸款利息收入、投資收益等在規(guī)定的房地產(chǎn)資金信托收益分配前可以進行同業(yè)拆放、國債回購、銀行存款和國債投資，所產(chǎn)生的收益構成房地產(chǎn)資金信托收益。信托期滿，房地產(chǎn)信托機構將信托財產(chǎn)(通常以資金的形式)分配給受益人或者按照委托人認購房地產(chǎn)資金信托產(chǎn)品的信托資金比例將信托財產(chǎn)分配給受益人。二、房地產(chǎn)其他受托業(yè)務(一)房地產(chǎn)實物財產(chǎn)信托房地產(chǎn)實物財產(chǎn)信托是指房地產(chǎn)信托機構以信托方式接受委托人委托的房地產(chǎn)實物，按照委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的管理、運用和處分的行為。包括受托代理保管、修理房地產(chǎn)、出租房地產(chǎn)并代收租金、按期繳納稅款、支付物業(yè)管理等費用以及用多種形式幫助出售房地產(chǎn)?？梢源鸀楣芾怼⑦\用和處分的房地產(chǎn)包括辦公用房、商鋪、酒店賓館、廠房等商業(yè)用房和住房。(二)房地產(chǎn)債權信托

房地產(chǎn)債權信托是指房地產(chǎn)債權人將其所擁有的房地產(chǎn)債權委托給房地產(chǎn)信托機構，由房地產(chǎn)信托機構以受托人的身份發(fā)給受益權證書，然后由委托人通過將受益權證書轉讓給第三者等方式收回資金，從而使原已固定的債權轉為流動化的資金的行為。常用于個人住房貸款債權信托。房地產(chǎn)三金融貸三款機構三為委托三人將其三持有的三以個人三為對象三的住房三貸款債三權委托三給房地三產(chǎn)信托三機構，三由房地三產(chǎn)信托三機構以三受托人三的身份三發(fā)行受三益權證三書(證三券)，三獲得資三金交給三房地產(chǎn)三金融貸三款機構三，提供三資金購三買受益三權證書三者(證三券投資三者)作三為受益三人，以三后由房三地產(chǎn)金三融貸款三機構作三為最初三個人住三房貸款三的發(fā)放三人代為三收取貸三款本息三，然后三轉給房三地產(chǎn)信三托機構三，再由三房地產(chǎn)三信托機三構按規(guī)三定交付三給購買三受益權三證書的三受益者三(證券三投資者三)。在這里三，房地三產(chǎn)信托三機構其三實就是三充當了三資產(chǎn)證三券化(三個人住三房貸款三證券化三)過程三中的特三殊目的三機構(三SPV三)，通三過信托三制度，三房地產(chǎn)三金融貸三款機構三轉移給三房地產(chǎn)三信托機三構的被三證券化三的個人三住房貸三款債權三資產(chǎn)成三為有獨三立法律三地位的三信托財三產(chǎn)，在三名義上三歸房地三產(chǎn)信托三機構所三有，脫三離了房三地產(chǎn)金三融貸款三機構的三完全控三制，即三使房地三產(chǎn)金融三貸款機三構出現(xiàn)三經(jīng)營風三險也不三會殃及三此信托三財產(chǎn)。三同時，三信托財三產(chǎn)不同三于房地三產(chǎn)信托三機構的三固有財三產(chǎn)，即三使房地三產(chǎn)信托三機構遇三到不測三，如依三法解散三、被依三法撤銷三，或被三宣告破三產(chǎn)而終三止時，三此信托三財產(chǎn)不三屬于房三地產(chǎn)信三托機構三清算財三產(chǎn)，可三以保障三受益權三證書的三受益者三(證券三投資者三)的受三益權。(三)三動拆遷三信托在城市三舊區(qū)開三發(fā)建設三時，房三地產(chǎn)信三托機構三可以受三托承擔三舊區(qū)原三有單位三、居民三動遷和三原有房三屋拆除三工作，三方便房三地產(chǎn)施三工單位三施工。三房屋動三拆遷工三作一般三包括逐三戶走訪三，調查三核實，三確定拆三遷方案三和安置三方案，三擬訂費三用計劃三，申請三拆遷，三簽訂拆三遷安置三協(xié)議，三實施單三位、居三民搬遷三和房屋三設施拆三除等工三作。房地產(chǎn)三信托機三構與委三托人(三如房地三產(chǎn)開發(fā)三經(jīng)營企三業(yè)等)三簽訂動三拆遷信三托合同三，在合三同規(guī)定三的期限三內(nèi)完成三動拆遷三工作。三房地產(chǎn)三信托機三構根據(jù)三動拆遷三量、動三拆遷難三度和動三拆遷費三用等與三委托人三商定信三托報酬三。(四)三委托代三建信托這是建三房單位三委托房三地產(chǎn)信三托機構三代理建三房。建三房資金三由委托三人在委三托時一三次全部三付給房三地產(chǎn)信三托機構三。委托三代建的三產(chǎn)生是三由于建三房單位三因無力三組織施三工，將三基建計三劃與資三金等交三給房地三產(chǎn)信托三機構，三委托房三地產(chǎn)信三托機構三按照委三托人的三要求代三為辦理三設計、三組織施三工管理三。房屋三建成后三，房地三產(chǎn)信托三機構將三房屋交三給委托三人，并三向委托三人收取三一定的三委托代三建費作三為信托三報酬。(五)三房地產(chǎn)三開發(fā)經(jīng)三營企業(yè)三托管房地產(chǎn)三開發(fā)經(jīng)三營企業(yè)三托管是三指房地三產(chǎn)開發(fā)三經(jīng)營企三業(yè)的資三產(chǎn)所有三者將房三地產(chǎn)開三發(fā)經(jīng)營三企業(yè)全三部或部三分資產(chǎn)三的法人三財產(chǎn)權三以契約三形式委三托給房三地產(chǎn)信三托機構三，由房三地產(chǎn)信三托機構三在一定三條件和三期限內(nèi)三，使所三委托的三資產(chǎn)實三現(xiàn)保值三與增值三的一種三信托形三式。房地產(chǎn)三信托機三構對房三地產(chǎn)開三發(fā)經(jīng)營三企業(yè)進三行托管三，首先三應對該三企業(yè)進三行診斷三分析，三然后雙三方簽訂三托管協(xié)三議，規(guī)三定托管三期限。至于信三托報酬三，可以三商定在三托管期三滿若所三托管的三資產(chǎn)保三值，房三地產(chǎn)信三托機構三收取一三定的資三產(chǎn)保值三費；若三所托管三的資產(chǎn)三增值，三則收取三增值額三一定比三例的增三值費；三若出現(xiàn)三經(jīng)營虧三損，則三不收取三信托報三酬。(六)三房地產(chǎn)三投資基三金業(yè)務房地產(chǎn)三信托機三構可以三作為投三資基金三或者基三金管理三公司的三發(fā)起人三從事房三地產(chǎn)投三資基金三業(yè)務。三房地產(chǎn)三信托機三構利用三其專業(yè)三理財能三力，管三理和運三用投資三基金于三房地產(chǎn)三領域，三包括房三地產(chǎn)證三券市場三和房地三產(chǎn)實業(yè)三市場，三甚至可三以考慮三進入基三金持有三人無法三直接進三入的市三場尋求三投資增三值機會三。第三節(jié)三房三地產(chǎn)代三理、征三信、咨三詢和擔三保一、房三地產(chǎn)代三理房地產(chǎn)三代理是三指房地三產(chǎn)信托三機構受三托代為三客戶辦三理有關三房地產(chǎn)三事項的三廣義信三托業(yè)務三。它是在三委托人三(即被三代理人三)和受三托人(三即代理三人)之三間產(chǎn)生三的一種三法律行三為和契三約關系三。委托三人本著三一定的三目的，三與作為三代理人三的房地三產(chǎn)信托三機構商三訂契約三，授予三房地產(chǎn)三信托機三構以一三定的權三限，由三房地產(chǎn)三信托機三構代表三委托人三辦理有三關房地三產(chǎn)事項三。房地產(chǎn)三代理業(yè)三務的內(nèi)三容主要三有：(一)三代理房三地產(chǎn)證三券業(yè)務包括代三理發(fā)行三經(jīng)批準三的政策三性銀行三房地產(chǎn)三金融債三券、房三地產(chǎn)企三業(yè)債券三等。房三地產(chǎn)信三托機構三還可以三代理有三關證券三的持有三者出席三股東大三會或者三持有者三大會，三行使有三關表決三權等。(二)三代理倉三庫業(yè)務房地產(chǎn)三信托機三構設置三倉庫，三承辦房三地產(chǎn)開三發(fā)經(jīng)營三企業(yè)等三存放建三筑材料三和其他三有關貨三物的業(yè)三務。房三地產(chǎn)信三托機構三代理倉三庫業(yè)務三收取一三定的棧三租和手三續(xù)費。(三)三房地產(chǎn)三業(yè)權代三理房地產(chǎn)三業(yè)權代三理是指三房地產(chǎn)三信托機三構受房三地產(chǎn)業(yè)三主的委三托，對三涉及房三地產(chǎn)產(chǎn)三業(yè)權利三的各個三方面進三行管理三。如產(chǎn)三權證件三的保管三與管理三、戶籍三資料的三管理和三其他涉三及房地三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)三權利變?nèi)齽忧闆r三的管理三。二、征三信、咨三詢和擔三保(一)三征信房地產(chǎn)三信托機三構可以三接受委三托，對三于委托三人擬進三行經(jīng)濟三交往的三對方(三自然人三、法人三或者其三他組織三)資信三情況進三行調查三，如對三房產(chǎn)開三發(fā)者、三房產(chǎn)銷三售者、三房產(chǎn)出三租者和三房產(chǎn)中三介者的三資信情三況進行三調查，三以減少三或者避三免在投三融資、三購房或三者租房三中的瑕三疵。(二)三咨詢房地產(chǎn)三信