成都新都區(qū)銅線廠項(xiàng)目前期定位報(bào)告

成都營(yíng)銷顧問(wèn)有限公司謹(jǐn)呈：四川省盛蜀房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司2011年2月《新都區(qū)銅線廠項(xiàng)目前期定位報(bào)告》1報(bào)告邏輯圖核心問(wèn)題項(xiàng)目是什擁有什么條件發(fā)展戰(zhàn)略整體定位物業(yè)發(fā)展建議項(xiàng)目屬性客戶目標(biāo)與本體條件可能的分歧點(diǎn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析我們從市場(chǎng)可以得到哪些啟示項(xiàng)目可突破方向產(chǎn)品定位形象定位產(chǎn)品建議配套建議園林建議會(huì)所商業(yè)2報(bào)告目錄項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位整體規(guī)劃建議項(xiàng)目屬性核心問(wèn)題物業(yè)發(fā)展建議市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析價(jià)格定位3項(xiàng)目位于新都老城區(qū)，區(qū)域認(rèn)知度高,擁有很好地段優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目北臨寶光大道北段，屬老川陜路沿線;片區(qū)物業(yè)作為新都老城區(qū)北部新盛居住區(qū)域;片區(qū)認(rèn)知度極高,屬于傳統(tǒng)的白領(lǐng)及附近生活人群居住區(qū);項(xiàng)目地塊緊鄰寶光寺以及桂湖風(fēng)景區(qū)并屬于新都繁華商業(yè)區(qū)域;項(xiàng)目地塊北接北新干線，可快速抵達(dá)成都市區(qū);區(qū)域?qū)傩詤^(qū)位、交通項(xiàng)目屬性配套關(guān)鍵詞一:區(qū)域認(rèn)知度高4項(xiàng)目所處區(qū)域交通非常便利,通達(dá)性極佳,具有非常明顯的優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目緊鄰寶光大道,四維均可迅捷抵達(dá)各快速經(jīng)濟(jì)要道;項(xiàng)目所處片區(qū)交通便利，直接輻射整個(gè)新都老城區(qū)；項(xiàng)目位處寶光寺與桂湖公園這兩大新都核心景區(qū)中間;項(xiàng)目位于老城中心區(qū),可借助政府打造老城文化底蘊(yùn)步伐,使項(xiàng)目承載城市歷史情感;修建中的地鐵輕軌線將在項(xiàng)目附近有設(shè)停站,也為本項(xiàng)目帶來(lái)極大利好區(qū)域?qū)傩詤^(qū)位、交通項(xiàng)目屬性配套關(guān)鍵詞二:交通優(yōu)勢(shì)明顯5項(xiàng)目周邊生活氛圍濃厚,城市公共設(shè)施齊全,各種配套非常完善區(qū)域發(fā)展已相對(duì)成熟,生活教育等各方面配套已經(jīng)完善,是居住氛圍濃厚的片區(qū).包括:景觀配套坐擁桂湖公園，寶光寺休閑娛樂(lè)地處桂湖商業(yè)區(qū)，附近有大型超市,其他休閑、購(gòu)物方便快捷

教育配套項(xiàng)目周邊分布大中小院校齊全區(qū)域?qū)傩詤^(qū)位、交通項(xiàng)目屬性配套關(guān)鍵詞三:生活配套完善升庵桂湖一角寶光寺夜景項(xiàng)目區(qū)域風(fēng)景區(qū)域商業(yè)區(qū)域桂湖大酒店新都一中6無(wú)自然景觀資源；相鄰建筑為多層建筑，視野開(kāi)闊；北臨寶光大道，有一定噪音污染區(qū)域?qū)傩缘貕K四至項(xiàng)目屬性規(guī)劃指標(biāo)關(guān)鍵詞四:四至環(huán)境適合居住地塊現(xiàn)狀7項(xiàng)目?jī)粲玫?2467平,容積率4.0,配備約3000平的商業(yè)面積地塊凈用地12467.28平,容積率4.0,配備約3000平的商業(yè)面積;項(xiàng)目指標(biāo)體系相對(duì)較為嚴(yán)苛,可變動(dòng)空間不大;高容積率對(duì)本項(xiàng)目的核心價(jià)值點(diǎn)打造有較大壓力區(qū)域?qū)傩缘貕K四至項(xiàng)目屬性規(guī)劃指標(biāo)指標(biāo)項(xiàng)數(shù)值總占地面積12467.28㎡總建筑面積49869.12㎡容積率4.0商業(yè)部分面積3000㎡住宅部分面積38869.12㎡車庫(kù)面積8000㎡關(guān)鍵詞五:規(guī)劃指標(biāo)難突破8

項(xiàng)目屬性界定:城市中心區(qū),小規(guī)模,高密度項(xiàng)目有利因素城市中心區(qū),區(qū)域認(rèn)知度極高,優(yōu)勢(shì)明顯交通條件非常優(yōu)越,輻射力較強(qiáng)生活配套比較完善不利因素容積率高,可突破空間不大項(xiàng)目地塊較小,難以有大的創(chuàng)新空間區(qū)域市場(chǎng)同質(zhì)性競(jìng)爭(zhēng)較為激烈城市中心區(qū)2500年歷史積淀的老城中心區(qū)比較成熟目前區(qū)域市政公共設(shè)施完備，市場(chǎng)客戶對(duì)此地塊認(rèn)知較高項(xiàng)目屬性：區(qū)域?qū)傩裕盒∫?guī)模地塊凈用地12467.28平，建面約12467平方，屬于城市中小規(guī)模項(xiàng)目高密度項(xiàng)目地塊總?cè)莘e率4.0,老城區(qū)內(nèi)算高密度項(xiàng)目9報(bào)告目錄項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位整體規(guī)劃建議項(xiàng)目屬性核心問(wèn)題物業(yè)發(fā)展建議市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析價(jià)格定位10客戶要求本項(xiàng)目安全回籠資金，取得較高收益安全回籠現(xiàn)金，取得較高收益回現(xiàn)快速且平穩(wěn)是客戶的首要要求在保證回現(xiàn)的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤(rùn)最大化11項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)限制較高，可突破空間不大，初步構(gòu)想為小戶型社區(qū)項(xiàng)目占地面積小，容積率高，在建筑形態(tài)層面突破性較小；高容積率項(xiàng)目通常易于打造小戶型產(chǎn)品在項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)可突破空間受限的情況下，我們只能從市場(chǎng)現(xiàn)狀尋求答案項(xiàng)目所屬區(qū)域?qū)儆诔鞘兄行?，小戶型社區(qū)房是主要選擇之一；項(xiàng)目周邊目前在售項(xiàng)目幾乎全部中、小戶型產(chǎn)品為主推產(chǎn)品；目前周邊產(chǎn)品銷售情況良好，客戶認(rèn)知度較高；小戶型總價(jià)低，購(gòu)買(mǎi)門(mén)檻低。根據(jù)項(xiàng)目指標(biāo)及市場(chǎng)現(xiàn)狀，我們對(duì)本項(xiàng)目的初步構(gòu)想是建設(shè)小戶型社區(qū)指標(biāo)項(xiàng)數(shù)值凈用地面積12467.36㎡總建筑面積49869.44㎡容積率4.0商業(yè)部分面積3000㎡住宅部分面積38869.12㎡車庫(kù)面積8000㎡12項(xiàng)目核心問(wèn)題初步構(gòu)想客戶目標(biāo)

項(xiàng)目占地面積小，容積率高周邊小戶型產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)激烈，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重項(xiàng)目以打造小戶型社區(qū)為初步方向

快速平穩(wěn)回籠現(xiàn)金在保證回現(xiàn)基礎(chǔ)上，保證利潤(rùn)最大化對(duì)項(xiàng)目核心問(wèn)題解析：唯通認(rèn)為，如何打造項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力，在激烈競(jìng)爭(zhēng)中突圍，實(shí)現(xiàn)快速回現(xiàn)成為項(xiàng)目面臨的最大問(wèn)題。13在初步構(gòu)想與客戶目標(biāo)之間存在可實(shí)現(xiàn)性，我們一切研究的出發(fā)點(diǎn)都是從目標(biāo)客戶的需求出發(fā)，客戶定位是發(fā)展方向研判的首要問(wèn)題那么我們可能的客戶究竟是誰(shuí)？他們究竟需要怎樣的產(chǎn)品？我們需要從市場(chǎng)現(xiàn)狀尋找答案——14報(bào)告目錄項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位整體規(guī)劃建議項(xiàng)目屬性核心問(wèn)題物業(yè)發(fā)展建議市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析價(jià)格定位15從新都區(qū)整體項(xiàng)目情況來(lái)看，產(chǎn)品以兩房三房為主，且面積較小產(chǎn)品銷售情況更趨好項(xiàng)目套型面積所占比例起價(jià)均價(jià)最高價(jià)銷售率項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)雙河鷺島套一————35004300600090%鷺島電梯公寓、花園洋房、別墅總推出房源847套，目前剩余102套。銷售率達(dá)到90%。鷺島3，4別墅面積300平米左右，單棟售價(jià)850萬(wàn)元起。套二77-9040%套三105-14040%套四150-30020%主力戶型套二套三80%熱銷戶型

主力套二套三戶型基本售完滯銷戶型

無(wú)香洲南庭套一————240035003600100%老城區(qū)30畝精致小盤(pán)，有限的空間內(nèi)打造了較為美觀的園林環(huán)境，銷售期間售價(jià)略低于市場(chǎng)價(jià)，開(kāi)盤(pán)即售清。套二70-9060%套三120左右30%套四130躍層10%主力戶型套二

熱銷戶型

滯銷戶型

無(wú)新都區(qū)樓盤(pán)戶型配比及銷售情況一覽表16項(xiàng)目套型面積所占比例起價(jià)均價(jià)最高價(jià)銷售率項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)英倫世家套一————26002800320095%左右項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)存在一定硬傷，導(dǎo)致項(xiàng)目整個(gè)銷售周期偏長(zhǎng)，06年至今仍剩下148-200平米大戶型77套尚未銷售。套二90㎡37%套三120-180㎡56%套四190㎡7%主力戶型120-150㎡

熱銷戶型

滯銷戶型150-190㎡面積較大，總價(jià)高，戶型設(shè)計(jì)不理想翰香府套一————26004300500090%規(guī)模較大，自身配套完善，中心湖區(qū)，中式風(fēng)格建筑，多層面積定位合理，是新都較有特色的樓盤(pán)之一。套二70-80㎡25%套三（單衛(wèi)）101㎡25%套三（雙衛(wèi)）110-120㎡50%主力戶型110-120㎡

熱銷戶型

滯銷戶型

麗水金都套一————26003200350099%目前僅剩下兩三套150平米以上頂躍大戶型。套二98㎡20%套三134-150㎡80%套四————主力戶型130-140㎡

熱銷戶型

滯銷戶型

17項(xiàng)目套型面積所占比例起價(jià)均價(jià)最高價(jià)銷售率項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)香洲半島套一————29003400380091%香洲半島1，2，3期項(xiàng)目共計(jì)推出房源1195套住宅，目前剩余129套。剩余戶型均為150平米以上戶型，其中一小半為疊拼別墅。套二97㎡5%套三116-143㎡70%套四154㎡以上25%主力戶型120㎡

熱銷戶型120㎡針對(duì)成都二次置業(yè)的購(gòu)房群，該面積區(qū)間非常合理滯銷戶型

150平大戶芙蓉名城套一70㎡0.05268032003500

芙蓉名城1，2期項(xiàng)目1290套房源全部售罄，3期項(xiàng)目共計(jì)房源1134套房源目前銷售50%。套二90㎡15%套三130~140㎡70%套四160-290㎡10%主力戶型130~140㎡

熱銷戶型

滯銷戶型

富力桃園套一——

41004700490035%新都首個(gè)精裝豪宅項(xiàng)目，目前推出共推出兩批次450套房源，據(jù)房管局備案查詢實(shí)際銷售193套。套二86-90㎡20%套三127-13280%套四——

主力戶型

熱銷戶型

滯銷戶型

18項(xiàng)目套型面積所占比例起價(jià)均價(jià)最高價(jià)銷售率項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)新都國(guó)際廣場(chǎng)套一——

33003800400070%項(xiàng)目推出982套住宅，目前剩余367套，銷售率接近七成，銷售周期較為理想。套二82-9235%套三102-13265%套四——

主力戶型11035%熱銷戶型

滯銷戶型

香域中央套一——

32003400350092%香域中央一期共推出房源751套，目前剩余67套，2期近期內(nèi)將推出。套二85-8960%套三108-12840%套四——

主力戶型8730%熱銷戶型

滯銷戶型

市場(chǎng)啟示一：從新都區(qū)市場(chǎng)層面來(lái)看，市場(chǎng)對(duì)兩房三房類產(chǎn)品接受度較高，且面積較小產(chǎn)品更受歡迎市場(chǎng)啟示二：從供給層面來(lái)看，市場(chǎng)上現(xiàn)有產(chǎn)品以緊湊型產(chǎn)品（兩房三房）為主，舒適型與緊湊型產(chǎn)品之間區(qū)隔不明顯19客戶來(lái)瘦源以首們置客戶稻為主，沸公司白歲領(lǐng)，公紙務(wù)員占鬼較大比欄例項(xiàng)目主力戶型客戶群情況麗水金都2*2，3*2首次置業(yè)，工薪階層翰香府2*2，3*1，3*2二次置業(yè)，公司白領(lǐng)，私營(yíng)業(yè)務(wù)及公務(wù)員較多雙水岸2*2，3*2多次置業(yè)，公司白領(lǐng)，私營(yíng)業(yè)務(wù)及政府官員較多天籟322*2，1*1主要為公司白領(lǐng)和政府人員市場(chǎng)啟示舅三：客戶什主要來(lái)源庭于公司白磚領(lǐng)及公務(wù)提員，多為三首次置業(yè)澆者，對(duì)總他價(jià)比較敏駐感20報(bào)告目濤錄項(xiàng)目發(fā)展悲戰(zhàn)略與整仁體定位整體規(guī)劃陣建議項(xiàng)目屬耍性核心問(wèn)題物業(yè)發(fā)展巖建議市場(chǎng)機(jī)映會(huì)分析價(jià)格定至位21整體戰(zhàn)略喜導(dǎo)出市場(chǎng)現(xiàn)狀項(xiàng)目概閣況企業(yè)目透標(biāo)我們面克臨著哪誦些市場(chǎng)對(duì)機(jī)會(huì)與向挑戰(zhàn)？我們有漫什么樣贈(zèng)的條件帥？我們希欺望得到侮什么？根據(jù)現(xiàn)違狀及目攜標(biāo)擬合谷，我們牧需要通叼過(guò)什么鋼來(lái)形成薄本項(xiàng)目留的核心融競(jìng)爭(zhēng)力發(fā)展戰(zhàn)支略整體定位22核心戰(zhàn)略——差異化確產(chǎn)品的喚領(lǐng)先和雙形象超虛越形成睡項(xiàng)目核礎(chǔ)心競(jìng)爭(zhēng)研力吸引墨客戶打造較大差別織于市場(chǎng)的壁產(chǎn)品形成項(xiàng)目勸的核心競(jìng)蜂爭(zhēng)力；充分分整合資役源，從規(guī)煮劃、產(chǎn)品虛、推廣全便方位打造屢滿足白領(lǐng)丟階層追求桂湖之上薪高品質(zhì)健棋康運(yùn)動(dòng)社輕區(qū)。領(lǐng)先市偏場(chǎng)的精悅神屬性蹤蝶形成核股心競(jìng)爭(zhēng)翁力，樹(shù)立區(qū)域?qū)最I(lǐng)精英石階層知性州形象。尋找差兵異領(lǐng)先的腐運(yùn)動(dòng)健檢康社區(qū)曉理念時(shí)尚、征動(dòng)感的歡外在形疾象強(qiáng)勢(shì)展裕示引爆勞市場(chǎng)強(qiáng)調(diào)新拴標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價(jià)格值市場(chǎng)領(lǐng)跑飲者區(qū)域影響督者搭便車，尚借勢(shì)以小博曉大，殺愁傷戰(zhàn)術(shù)價(jià)格戰(zhàn)慮的制造懲者目標(biāo)明確四，挖掘客漠戶瞄準(zhǔn)市場(chǎng)恭縫隙和需倒求點(diǎn)企業(yè)影響抄力市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)板能力弱強(qiáng)跟隨者小區(qū)運(yùn)動(dòng)觀主題公園機(jī)會(huì)挖櫻掘者23核心競(jìng)茅爭(zhēng)力：小戶漁型發(fā)力端、特色刊主題引是領(lǐng)——狂動(dòng)感建簡(jiǎn)筑、小忍區(qū)運(yùn)動(dòng)混主題會(huì)半所是最陰易被感佩知的升啦級(jí)動(dòng)作核心戰(zhàn)略白：創(chuàng)新布碰局+特色貫園林+動(dòng)歇感建筑+釣領(lǐng)先科技核心戰(zhàn)略培：差異化退領(lǐng)先體系整體布局特色園聯(lián)林動(dòng)感建蒸筑領(lǐng)先科牢技最大化滿壟鋪沿街商愿鋪，實(shí)現(xiàn)抹價(jià)值最大投化。注重整體貝建筑布局救和諧面積有限沾的基礎(chǔ)下把的實(shí)現(xiàn)園凡林主題超乒越主打運(yùn)動(dòng)及、健康小沉區(qū)園林與偏會(huì)所功能蔑相結(jié)合凸顯建筑掩立面時(shí)尚教、動(dòng)感風(fēng)炸格和精細(xì)營(yíng)化打造實(shí)現(xiàn)精杠品公寓究高科技嘆智能化渠，各項(xiàng)裂家居智媽能引進(jìn)攻，切合坡時(shí)尚、搶科技定競(jìng)位24整體定位：市場(chǎng)夠差異化暮，切合芒白領(lǐng)階罵層精神豎追求的觀舒適性貴社區(qū)市場(chǎng)差異勒化整體確齒定為時(shí)零尚國(guó)際昏化形象券，中高女端產(chǎn)品肯，低總謊價(jià)——中心區(qū)準(zhǔn)桂湖畔懲白領(lǐng)階于層運(yùn)動(dòng)民主題性朝社區(qū)與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)煤目形成差壇異化；規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)押，利用高倒性價(jià)比吸伯引高端、急中高端主瞧流客戶。低總價(jià)鄭低首付殿白領(lǐng)首振置小戶型淡、舒適層性社區(qū)產(chǎn)品發(fā)力皂，滿足單桐身白領(lǐng)、聞小家庭過(guò)點(diǎn)渡性物業(yè)坐。建筑表現(xiàn)牌動(dòng)感、時(shí)滋尚的國(guó)際士化元素；市場(chǎng)現(xiàn)狀扮：市場(chǎng)產(chǎn)圖品同質(zhì)喊化競(jìng)爭(zhēng)鋪激烈，防跳出市妨場(chǎng)主力溫只做小婚戶型；客戶需求櫻：有涵養(yǎng)的矩社區(qū)環(huán)境五、服務(wù)周券到的高檔桃白領(lǐng)居住僅社區(qū)；發(fā)展戰(zhàn)跟略：區(qū)域配凡套完善，僵產(chǎn)品發(fā)力膠+運(yùn)動(dòng)健唱康社區(qū)形德象吸引客牌戶；企業(yè)戰(zhàn)略奏：項(xiàng)目在言回現(xiàn)基岔礎(chǔ)上成俗功在市敏場(chǎng)樹(shù)立獅良好形呈象，建音立企業(yè)怠品牌+25本項(xiàng)目黎居住物乳業(yè)3.昨8萬(wàn)㎡袖，只需轟要找到對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)峽值認(rèn)可度戰(zhàn)最高客戶新都區(qū)白嶺領(lǐng)階層事業(yè)單位公務(wù)員成都與本地投資墓客主抓客戶對(duì)區(qū)域銷價(jià)值認(rèn)嶺可度最銷高追求時(shí)尚刺品味生活寒氛圍過(guò)渡型兼繡投資型置誦業(yè)需求客戶定位產(chǎn)品定乒位形象定悉位26核心客戶置業(yè)面積價(jià)值觀周邊企業(yè)白領(lǐng)精英階層30—45平追求生活品味區(qū)域內(nèi)事業(yè)單位公務(wù)員30—45平重要客戶置業(yè)面積價(jià)值觀本地及成都投資客65—90平舒適度、便利性、投資偶得客戶置業(yè)面積價(jià)值觀競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目截流客戶以白領(lǐng)、機(jī)公務(wù)員階可層為核心堂客戶群體夾，并挖掘城投資客為瞎重要客戶游離客戶置業(yè)面積價(jià)值觀本地自住型客戶120—125平米改善型、便利性客戶定位產(chǎn)品定圣位形象定治位核心客帳戶重要客戶游離客戶偶得客戶27核心客戶乒：白領(lǐng)精英悅階層、公御務(wù)員，擁有觀首套房育子的置鼠業(yè)追求區(qū)域單位目前居住狀況事業(yè)基礎(chǔ)周邊企業(yè)目前以租住市區(qū)公寓為主25-35歲，受過(guò)高等教育，處于事業(yè)上升期區(qū)域事業(yè)單位租房為主顯性特征朋分析：首挽次置業(yè)、括實(shí)現(xiàn)有房昨夢(mèng)置業(yè)目稱的：實(shí)現(xiàn)首套兆房目的；物業(yè)要求途：小面積，焰低總價(jià)，圈過(guò)渡型物寫(xiě)業(yè)；關(guān)注要素直：物業(yè)形象痰、便利性；產(chǎn)品需求據(jù):中小戶伍型為主延，少量啄緊湊三陳房滿足速本區(qū)域廈人士改寶善需求濃；支付能力援：工薪階層損，年收入千10—1愁5萬(wàn)以上惡；需求特征培分析：精以神屬性＞樓產(chǎn)品＞環(huán)視境時(shí)尚、容易接受新事物、追求品質(zhì)生活理念客戶定慰位產(chǎn)品定位形象定位28以客戶需龍求、競(jìng)爭(zhēng)壓分析依托勸，實(shí)現(xiàn)發(fā)展貓商快速回恭現(xiàn)預(yù)期目序標(biāo)本體機(jī)譯會(huì)以精致戒小戶型激為主力精致：精厭裝修、高桐品、時(shí)尚小戶型流：以4逃5—9往0平米靈為主力鑰戶型主力：辛以80椅%現(xiàn)金罰牛產(chǎn)品惑快速走閣量，明桌星標(biāo)桿渴產(chǎn)品拉姨升價(jià)值客戶定暗位產(chǎn)品定殼位形象定裹位市場(chǎng)機(jī)會(huì)老城核雷心區(qū)交通優(yōu)貌勢(shì)明顯市場(chǎng)中小趨戶型消化蹈缺失白領(lǐng)、純公務(wù)員守群體龐省大外地置羽業(yè)呈現(xiàn)保增長(zhǎng)客戶機(jī)會(huì)29針對(duì)核心暗客戶和重臭要客戶的省置業(yè)需求囑，本項(xiàng)目狗主要以中樹(shù)小戶型為臭主，實(shí)現(xiàn)斜快速走量戶型面積區(qū)間預(yù)計(jì)面積總價(jià)區(qū)間戰(zhàn)略實(shí)現(xiàn)客戶匹配一房30-352000平12-17萬(wàn)現(xiàn)金牛產(chǎn)品周邊企業(yè)白領(lǐng)精英階層、公務(wù)員45-502600平18-20萬(wàn)現(xiàn)金牛產(chǎn)品兩房65-7014000平25-30萬(wàn)現(xiàn)金牛產(chǎn)品白領(lǐng)、公務(wù)員、本地客三房85-9012000平30-40現(xiàn)金牛產(chǎn)品白領(lǐng)、公務(wù)員、本地客120-1258000平40萬(wàn)以上明星產(chǎn)品外地、本地客改善置業(yè)總計(jì)38800————客戶定點(diǎn)位產(chǎn)品定脖位形象定貞位本項(xiàng)目坊核心客谷戶為3霧5歲以躬下，周稼邊區(qū)域悉白領(lǐng)、瓦公務(wù)員壞客戶為示主，主工要置業(yè)衛(wèi)面積集間中在3乒5-7曠0單身羽公寓、姿舒適一矩房一廳眉及過(guò)渡賣型兩房董為主；本項(xiàng)目重農(nóng)要客戶本呢地改善居逆住環(huán)境及蒜投資客，就主要置業(yè)域面積集中廳在65-嫂90平米滿緊湊兩房瀉、三房。因此，本喊項(xiàng)目在戶狗型面積配立比上主要州提升45傳—90平深米戶型比框例。30桂湖之懸上、稀屢缺精工暈社區(qū)小規(guī)模主題社規(guī)區(qū)時(shí)尚住宅5萬(wàn)平斧米精致漲高品白領(lǐng)領(lǐng)社區(qū)園林式富模氧運(yùn)動(dòng)社夠區(qū)領(lǐng)先市做場(chǎng)的建皺筑外觀赤時(shí)尚形技象形象定制位31案名建議推廣名1桂湖銘校城32推廣名尼詮釋桂湖銘條城一個(gè)有吩靈魂的估案名。泡一壺坑清茶…結(jié)…讀一本好尊書(shū)……桂湖銘城證的時(shí)焰光……靜終謐、美好育……為你等洲待了6盈49年貴……而桂湖銘既城卻只為許391位嶼等待……難忘桂湖歸、難舍桂賽湖銘城…策…33案名建驢議推廣名養(yǎng)2桂湖記吳憶項(xiàng)目抓住慢桂湖為訴徒求點(diǎn)，始琴終以桂湖貨為主線進(jìn)末行推廣34平面表霧現(xiàn)設(shè)計(jì)形象表現(xiàn)3536報(bào)告目錄項(xiàng)目發(fā)展嘴戰(zhàn)略與整棵體定位整體規(guī)劃儀建議項(xiàng)目屬襲性核心問(wèn)題物業(yè)發(fā)擺展建議市場(chǎng)機(jī)耗會(huì)分析價(jià)格定求位37總面平射布置建凍議地面4F征停車場(chǎng)總體規(guī)劃議建議:項(xiàng)目角夾落異形采地塊建畏議用于午修建地衣面4層怪停車場(chǎng)彩，避免閘地下挖婦掘停車獻(xiàn)場(chǎng)，節(jié)覽約很大糟成本;長(zhǎng)遠(yuǎn)考鑒慮，伴某隨規(guī)劃滔路的開(kāi)栽通，可瘦以在停返車場(chǎng)外隆側(cè)增設(shè)烈臨街鋪堅(jiān)面，具建有很大連發(fā)展性則。項(xiàng)目建議宵采用底層千4.5米陜架空層，燒設(shè)置小區(qū)罵多功能運(yùn)幼動(dòng)區(qū)，結(jié)娛合園林營(yíng)昏造出富氧幼運(yùn)動(dòng)小區(qū)訂；底層架廢空泛會(huì)午所結(jié)合課特色園合林景觀38建議商蛛業(yè)以街酬鋪形式班圍合排文布，住叛宅以L蹈型小戶衫型公寓占及舒適干性板樓淋產(chǎn)品排礎(chǔ)布規(guī)劃建同議原則冊(cè):保證商業(yè)存的臨街面德最大化;以風(fēng)車爆形體量綁進(jìn)行優(yōu)走化組合趕，形成僚幾個(gè)互繼相穿插承的“L飯”形體程量小戶型如產(chǎn)品排獨(dú)布在地蟲(chóng)塊價(jià)值叼稍差的貫區(qū)域;舒適性產(chǎn)委品盡量保教證南北朝鮮向,排布復(fù)在地塊價(jià)忙值較高的無(wú)區(qū)域,以京提升項(xiàng)目宇整體價(jià)值將;商業(yè)與誓住宅通臣過(guò)架空脖層完全羊隔離,彈以保證微住宅純茅粹性運(yùn)動(dòng)會(huì)所鞏設(shè)置在架黃空層地面4F運(yùn)停車場(chǎng)39報(bào)告目錄項(xiàng)目發(fā)伸展戰(zhàn)略雀與整體睡定位整體規(guī)劃銅建議項(xiàng)目屬右性核心問(wèn)亡題物業(yè)發(fā)展耍建議市場(chǎng)機(jī)會(huì)震分析價(jià)格定府位40本項(xiàng)目攀物業(yè)發(fā)犧展體系整體定守位關(guān)鍵搜字都市化運(yùn)動(dòng)精工都市化麻意向配套產(chǎn)品打造展示區(qū)公共空俗間立面印象戶型創(chuàng)新裝修細(xì)買(mǎi)節(jié)商業(yè)會(huì)所地下車庫(kù)園林展示動(dòng)拖線物管服務(wù)41都市單元班體——號(hào)跳膠躍式外立嶼面幸（色彩浮MIX）都市化插意向產(chǎn)品打架造配套展示區(qū)立面建筑外夜立面是巧最能體圈現(xiàn)住宅馳品質(zhì)和開(kāi)發(fā)反商用心程斃度的關(guān)鍵品點(diǎn)建筑立捆面要求教：色彩應(yīng)艷麗、揪線條簡(jiǎn)顆潔、時(shí)東尚、都六市感強(qiáng)材質(zhì)選姐擇上:選賠取隔音隔亭熱效果較慎好材質(zhì)42都市單候元體車符庫(kù)人性儀化免（暮燈箱區(qū)嘗分）車庫(kù)要利求：分刃棟分區(qū)擺、顏色腿燈箱提泊醒、人態(tài)性化設(shè)巴計(jì)都市化意德向產(chǎn)品打款造配套展示區(qū)公共空間車庫(kù)人性子化設(shè)計(jì)能外令客戶獲懇得最直接藝感知43公共空這間集中入挖戶大堂炎向客戶懲傳達(dá)了潑最有效濟(jì)的品質(zhì)粉化概念我們不要樓——又一秒個(gè)充滿土譜豪氣息，案鑲金戴銀戚的“豪門(mén)粗”，朋友缸會(huì)覺(jué)得我積太俗氣我們要—閣—一個(gè)充選滿品位和榆設(shè)計(jì)感的布會(huì)客主場(chǎng)澤，同時(shí)又畝可以滿足倡些許商務(wù)帶需求入戶大賞堂休憩休場(chǎng)所大堂商務(wù)就功能中心都市化意此向產(chǎn)品打鎖造配套展示區(qū)44戶型創(chuàng)新通過(guò)產(chǎn)品須戶型的創(chuàng)榴新，實(shí)現(xiàn)粒高性價(jià)比坡，提升產(chǎn)銜品競(jìng)爭(zhēng)力都市化奴意向產(chǎn)品打荷造配套展示區(qū)45單房、曬一房—四—解決撒單身白步領(lǐng)過(guò)渡憶性居住膏產(chǎn)品客群：首次置業(yè)卵客戶，自眼住及投資薯需求，支架付能力有歸限。置業(yè)入薯門(mén)產(chǎn)品娃：35腫-45曬平米單低房、一負(fù)房（公爬寓類產(chǎn)弓品）上游升級(jí)贊產(chǎn)品：6朝5-70芳平米緊湊顏型兩房（卡居家型產(chǎn)邊品）公寓類場(chǎng)產(chǎn)品的跪市場(chǎng)競(jìng)陪爭(zhēng)力：戶型面氏積控制膽、總價(jià)打控制—葡—滿足厘首置客陸戶住房星的基本悅需求，絲式面積緊射湊集約咽，滿足縮慧主要起潑居空間漫功能即憶可，嚴(yán)叮格控制樂(lè)總價(jià)。笛客戶群廊對(duì)總價(jià)杰的敏感壞度遠(yuǎn)大撥于對(duì)尺超度感的駐需求。合理的投鄉(xiāng)豐資回報(bào)率攔——多用武于短期過(guò)傘渡性居住填，考慮今荒后持有的菠投資回報(bào)雹，對(duì)總價(jià)版與租金回蹈報(bào)的關(guān)系器特別關(guān)注差。4638㎡單裳房單身公寓憑——面積蟻極致緊縮椅，僅保證煉起居主要翅空間，次黃要空間（養(yǎng)餐、廚）史弱化滿足基并本起居拐功能—礦—單身公寓戶型面陡積緊湊如——保證臥房店空間的尺鬼度及完整掙性，開(kāi)間嗎保證達(dá)到族3米以上余，保證衛(wèi)劇生間的基騙本洗浴功卵能尺度；么廳面積緊宜湊化、餐鐘廳與客廳態(tài)功能不分腸離設(shè)置；輪弱化廚房曬功能；陽(yáng)多臺(tái)可有可眨無(wú)，不強(qiáng)飼調(diào)；處處酒體現(xiàn)緊縮蝦面積的宗低旨。4749㎡一毀房一房一謹(jǐn)廳——周面積緊敏縮，功胃能齊備豆，布局遲合理，暖并具備旱一定的擁拓展空腎間戶型實(shí)絡(luò)用率較屈高，空靈間較完烘整，并年有較好長(zhǎng)采光通腿風(fēng)；餐學(xué)廳與客皮廳合并芹，弱化史；獨(dú)立冬封閉中路廚，帶捧生活陽(yáng)厚臺(tái)；贈(zèng)咬送陽(yáng)臺(tái)僅可改一蛇間小房暑?？蛷d開(kāi)間零2.9m匪,主臥開(kāi)連間3m,典次臥開(kāi)間融2.3m鄙（升級(jí)房毒），保持路基本舒適豈度46㎡一房戶型方正括實(shí)用，基潤(rùn)本功能空敢間齊全，秒餐廳客廳沃沒(méi)有嚴(yán)格鏈區(qū)隔，配型置雙陽(yáng)臺(tái)牲，擁有一波定的延展隊(duì)空間?？蛷d開(kāi)鎖間3.旋9m,延主臥開(kāi)適間3.猶5m，粥舒適度丹得到較己大保證48緊湊兩房千——小家畏庭結(jié)構(gòu)入豪門(mén)級(jí)產(chǎn)品客群：首次置昂業(yè)客戶轎，婚柴房剛性盼需求，青支付能吧力相對(duì)售有限。兩房入哄門(mén)產(chǎn)品慢：65襲-70少平米緊哭湊型兩圾房（公更寓型產(chǎn)玻品）上游升寸級(jí)產(chǎn)品倘：85藥-90子平米三件房（居供家型產(chǎn)糠品）緊湊型兩再房的市場(chǎng)跡競(jìng)爭(zhēng)力：戶型面講積控制贏、總價(jià)尸控制—病—滿足憂首置客巨戶住房避的基本課需求，孝面積緊凍湊集約賭，嚴(yán)格本控制總醉價(jià)。滿足兩堡房的房模間數(shù)量芽需求—報(bào)—單身矛公寓難竊以滿足留新婚家夫庭的空禮間需求女，面積響僅比單嗚身公寓請(qǐng)面積略膜大，但稠可獲得摸兩房的鏟使用空賴間。對(duì)猶應(yīng)客群捧對(duì)房間陽(yáng)數(shù)量的獅需求度務(wù)遠(yuǎn)大于純對(duì)尺度多感的需藥求。4965㎡兩茫房緊湊兩辦房——勇強(qiáng)調(diào)實(shí)羨用性，駛主要功拆能空間藥具備一輔定舒適娃性，基早本無(wú)升念級(jí)空間戶型實(shí)用挺率較高，塘各主要房染間尺度舒慶適，次要喘房間面積準(zhǔn)較為緊縮掃，房間數(shù)誕量無(wú)法升嘆級(jí)，贈(zèng)送密陽(yáng)臺(tái)及生鉛活陽(yáng)臺(tái)；客廳開(kāi)格間3.贈(zèng)2m，參主臥開(kāi)銜間3m辯，次臥襲開(kāi)間2斧.4m體，保證倒基本舒砍適度67㎡落兩房戶型實(shí)澇用率較杏高，主寬要房間扔尺度舒紐奉適，次眾要房間餓面積較交為緊縮綿，房間戚數(shù)量無(wú)促法升級(jí)濫，贈(zèng)送掛陽(yáng)臺(tái)及份飄窗；客廳開(kāi)陜間3.擋8m，躍主臥開(kāi)倒間2.逐8m，接次臥開(kāi)膏間2.魯2m，燭舒適性別有保證50緊湊兩靠房戶型掉建議戶型65-70㎡兩房?jī)蓮d一衛(wèi)戶型特征說(shuō)明及功能配置要(必備)●主要功能空間使用舒適，客廳、臥室采光通風(fēng)好●配備生活陽(yáng)臺(tái)及景觀陽(yáng)臺(tái)提升舒適度尺寸（軸線）使用面積備注功能客廳開(kāi)間≥3.3m≥12㎡餐廳≥2.1*2.4≥6㎡半獨(dú)立設(shè)置主臥開(kāi)間≥3.0m≥10㎡次臥開(kāi)間≥2.5m≥8㎡衛(wèi)生間≥1.5*2≥4㎡廚房≥1.8*2.4≥5㎡帶生活陽(yáng)臺(tái)陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深1.2-2m計(jì)半面積增值部分（選作）贈(zèng)送可改功能房的內(nèi)陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送面積約10㎡51緊湊三監(jiān)房——揉小太陽(yáng)蛇家庭結(jié)止構(gòu)功能皇型產(chǎn)品客群：首次置業(yè)積客戶，穴2-3口耐小太陽(yáng)家知庭結(jié)構(gòu)，訂即將進(jìn)入運(yùn)生子階段盆。適用級(jí)挨產(chǎn)品挑：85后-90察平米功顏能型三令房上游替瓦代產(chǎn)品匆：12管0-1水25平駁米改善躲型三房功能型三環(huán)房的市場(chǎng)所競(jìng)爭(zhēng)力：1、功尸能空間咱保證：憤三房?jī)砂翉d兩衛(wèi)亦，滿足證結(jié)婚、薦生子、時(shí)老人的盡基本功執(zhí)能空間刪需求，盟中長(zhǎng)期咱內(nèi)不會(huì)獎(jiǎng)面臨因過(guò)家庭人逢口結(jié)構(gòu)舊改變升糞級(jí)房間列數(shù)量的拼需求；2、戶型伐面積控制許：三房的禮入門(mén)級(jí)產(chǎn)善品，總價(jià)今控制；與很120平厲左右的舒罵適型三房向相比有明惡顯總價(jià)優(yōu)遣勢(shì)。52市場(chǎng)主力油需求，90午㎡內(nèi)小識(shí)三房，搬常規(guī)做加法——扇通過(guò)贈(zèng)狡送達(dá)到娛3房2憐廳2衛(wèi)肆功能需趟求；贈(zèng)送率霞處于中繞位，廳雜房尺度凝略顯緊咱張。緊湊型取三房—麗—通過(guò)南大量面連積贈(zèng)送竟延展出穩(wěn)兩房變惰三房，慰?jī)煞孔兿宜姆慨a(chǎn)廊品，頗晶受市場(chǎng)辣追捧88㎡救兩房改三鮮房88㎡兩煎房改四房戶型突俊出優(yōu)勢(shì)永——贈(zèng)送面黎積高僅88示平米建疑筑面積弊可以做渡到四房填的實(shí)際勵(lì)使用面天積；尺度感煤舒適房間尺肝度舒適愚，次臥雙開(kāi)間2訪.9-搬3米，寺主臥開(kāi)遙間3.羨6米；餐廳面積晶緊湊，開(kāi)裝間僅2.砍3米，但辭通過(guò)橫廳柴的設(shè)計(jì)，疫餐廳客廳脂開(kāi)間合并向，使得整濁體空間尺止度顯得開(kāi)膀闊。53緊湊型三依房戶型建府議戶型三房?jī)蓮d兩衛(wèi)名稱經(jīng)濟(jì)三房戶型特征說(shuō)明及功能配置要(必備)●贈(zèng)送一定面積可改房，確保達(dá)到三房?jī)蓮d兩衛(wèi)的標(biāo)配尺寸（軸線）使用面積備注功能客廳開(kāi)間≥3.6m15㎡餐廳≥2.4*3.08㎡半獨(dú)立設(shè)置主臥開(kāi)間≥3.3m15㎡配浴缸主衛(wèi)次臥開(kāi)間≥2.8m10㎡兩次臥+功能房客衛(wèi)≥1.6*2.54㎡配淋浴廚房≥2.1*2.76㎡帶生活陽(yáng)臺(tái)陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深1.5-2m計(jì)半面積增值部分（選作）入戶花園或多功能房復(fù)式或錯(cuò)層，送空間；贈(zèng)送面積15-20㎡54自然采游光生態(tài)糠車庫(kù)利用植被欄、通風(fēng)口茅設(shè)置，打吊造立體采饞光生態(tài)車或庫(kù)都市化況意向產(chǎn)品打造配套展示區(qū)55從園林洋大堂出孤來(lái)再通暈過(guò)連廊到達(dá)住宅邪花園。連廊上醫(yī)通過(guò)小態(tài)尺度空潔間營(yíng)造日豐富的差體驗(yàn)—Bout蛙ique謎式的室內(nèi)溪裝飾融入公米共環(huán)境局部露天膛采光打造陽(yáng)光姐車庫(kù)集中式入戶大堂分棟入戶大堂園林景觀走廊園林打臣造東南亞風(fēng)糖情、增加疲入戶景觀決體驗(yàn)都市化意稀向產(chǎn)品打旬造配套展示區(qū)56強(qiáng)化園負(fù)林設(shè)計(jì)合感和品如質(zhì)感，涂規(guī)避園攏林空間歡狹小的厚不足。風(fēng)情園林拘的營(yíng)造不規(guī)則斃泳池的歐運(yùn)用后海公館騎一道坡設(shè)著計(jì)都市化意紙向產(chǎn)品打造配套展示區(qū)57臨街商零鋪是最嬌容易實(shí)服現(xiàn)價(jià)值推的商業(yè)惹形式根據(jù)實(shí)興地走訪搬及調(diào)查百結(jié)果，猾項(xiàng)目周趣邊社區(qū)英環(huán)境比馬較成熟旗，具有釋一定商陽(yáng)業(yè)氛圍康，但集骨中商業(yè)洞發(fā)力空擋間有限青。本項(xiàng)目賄規(guī)劃商塔業(yè)指標(biāo)牧300濁0平米陡，項(xiàng)目槽北面為脈臨街面醉，長(zhǎng)度嶼約為1線00米賣。按照街鋪辮面積最大穿化原則，講該部分臨衡街面全部疼做為二層且商業(yè)，按誼照16米經(jīng)進(jìn)深計(jì)算鋼：項(xiàng)目街鋪獅理論最大蒜值為：100米捐*16米悶*2層≈蛛3000同平米都市化意票向產(chǎn)品打詳造配套展示區(qū)項(xiàng)目商業(yè)少定位于為下客戶提供走最便捷的搜休閑娛樂(lè)喊配套服務(wù)泳，以臨街概二層商鋪桶形式表達(dá)58BLOCK3BLOCK4BLOCK2BLOCK1天虹商場(chǎng)社區(qū)泛恥會(huì)所石夏小學(xué)社區(qū)泛會(huì)蜂所餐飲主題休閑主題精品、文蟻具主題街區(qū)建筑艘意向BLOC蘋(píng)K1:緊鄰城勁市主干擾道新洲植路，與批路存在戀一定的混緩沖帶升，通達(dá)敗性和昭地示性較溜強(qiáng)，商鳴業(yè)街西疼面有一購(gòu)定的活互動(dòng)空間怨，可布蛇置休閑主題黃商業(yè)，如遺咖啡吧、火水吧、水澡療館等；BLOC扣K2：緊鄰社孫區(qū)之間束的干道乏，周邊路居住人底群充足浙，通達(dá)然性較強(qiáng)遵，昭示奧性較弱館，可布置求餐飲主菊題商業(yè)竭；BLOC粒K3：通達(dá)性及睬昭示性均跟較差，不適宜音排布商畫(huà)業(yè)；BLOC木K4:南面有天肥虹百貨，促及石夏學(xué)梁校，人流富量充足，篩商業(yè)價(jià)值父最高，西撲面拐角街蒜鋪可布置告休閑中心咸，吸引南絨向天虹商影場(chǎng)流入的詠人群，該部分主早要布置精扎品店、及偽文具店商刑業(yè)形態(tài)。商業(yè)桐——嘆業(yè)態(tài)分抱布街區(qū)建鐵筑意向休閑中心都市化意眨向產(chǎn)品打造配套展示區(qū)本項(xiàng)目蕉商業(yè)業(yè)耀態(tài)分布迎建議59架空層泛遷會(huì)所，充顆分利用架萍空層空間輪打造休閑館健康運(yùn)動(dòng)滔場(chǎng)所一般做蠶法：架空層丙做泛會(huì)滿所，但姻是不精涼致，粗秘糙泛會(huì)所結(jié)貸合項(xiàng)目及店客戶特質(zhì)臣進(jìn)行功能著性安排設(shè)置原擠則：實(shí)用性與梅管理便利翻性兼顧，籃穿插于園蛛林設(shè)計(jì)動(dòng)靜結(jié)合映設(shè)計(jì)，娛仰樂(lè)與運(yùn)動(dòng)洞休閑結(jié)合碼設(shè)計(jì)，雅快俗共賞六大主題液功能：運(yùn)動(dòng)領(lǐng)芬地：攀巖、滲攀繩、有點(diǎn)式健遮身器材扭、三人宇籃球場(chǎng)煎、乒乓枕球臺(tái)（利兩臺(tái)）猶、緩跑為徑書(shū)吧：最新期刊吼，可與售碰樓處結(jié)合影視放穿松區(qū)：旁足球節(jié)給日、p所art洪y舉辦晉點(diǎn)、社聽(tīng)區(qū)卡拉償OK比隙賽舉辦噸點(diǎn)水吧:吧臺(tái)一棗張,桌短椅若干狠,可與榨售樓處淡結(jié)合,男短期不僻做經(jīng)營(yíng)火性,只舅是提供晴給客戶臺(tái)空間;CS網(wǎng)并絡(luò)室:三臺(tái)電孫腦,公寄共網(wǎng)絡(luò)歇游戲空而間,聯(lián)籍網(wǎng)游戲殿；棋牌室：麻將（闖兩張臺(tái)賣）、撲腦克（拖哄拉機(jī)）迅娛樂(lè)空笛間。服務(wù)區(qū)急：洗（干）炕衣房、2屈4小時(shí)便仍利店等。都市化積意向產(chǎn)品打造配套展示區(qū)60酒店式棋的物管腳服務(wù)營(yíng)造安遍全、舒輪適、便澆捷的現(xiàn)嘗代都市苗生活，慮提升物羽業(yè)居住寺、投資武價(jià)值安全保拜衛(wèi)：基稅本安防肥系統(tǒng)（問(wèn)出入口略控制系贏統(tǒng)、閉艘路電視震監(jiān)視系灣統(tǒng)、樓允宇可視儀對(duì)講系棍統(tǒng)、I兵C門(mén)禁墳卡系統(tǒng)往等）、恢小區(qū)保攀安巡邏定制服餡務(wù)：生在活顧問(wèn)堂、出游店安排、巾代為繳捆費(fèi)、房稀屋代管日常禮賓駱：大堂助崇理、免費(fèi)檢寄存、訪弱客接待、不信息咨通過(guò)聘訪請(qǐng)金鑰帥匙物業(yè)死聯(lián)盟為傻項(xiàng)目物樓管顧問(wèn)配。大堂禮賓定制服務(wù)安保智能化安保巡邏都市化奸意向產(chǎn)品打造配套展示區(qū)61小區(qū)外部跳城市空間入戶大氧堂園林及泛核會(huì)所空間風(fēng)情商街陽(yáng)光車離庫(kù)展示動(dòng)線物管服災(zāi)務(wù)都市化意熱向產(chǎn)品打息造配套展示區(qū)62沿街商敞鋪3F內(nèi)聚止化社區(qū)開(kāi)放式遲環(huán)境強(qiáng)調(diào)商業(yè)火外向性；與城酷市空間微發(fā)生聯(lián)們系的場(chǎng)脆所社區(qū)集中兇入戶大堂外部城犯市空間羅造場(chǎng)我們不皇要——飲又一個(gè)浮市場(chǎng)泛鞠濫的平碌庸居住框小區(qū)+誓底商我們要菠——新奮都市生喪活場(chǎng)，說(shuō)cit熊yr翻eso余rt，蹈休閑消錯(cuò)費(fèi)目的酒地城市空間奮造場(chǎng)——?jiǎng)?chuàng)建持一個(gè)能建慌構(gòu)并演示撈城市生活澡的項(xiàng)目弱化市危政路的煌不利影強(qiáng)響63展示動(dòng)劑線入戶大堂園林及泛謊會(huì)所空間風(fēng)情商咬街陽(yáng)光車庫(kù)64報(bào)告目錄項(xiàng)目發(fā)展飲戰(zhàn)略與整董體定位整體規(guī)稀劃建議項(xiàng)目屬性核心問(wèn)題物業(yè)發(fā)蔬展建議市場(chǎng)機(jī)詞會(huì)分析價(jià)格定位65住宅價(jià)格閉定位結(jié)合市場(chǎng)媽需求及我疫們的經(jīng)驗(yàn)眉評(píng)定上述針定價(jià)影響軟因素之權(quán)繳重，綜合捐分析評(píng)定麥本物業(yè)綜民合素質(zhì)：沙（各因素庭之權(quán)重分輸析見(jiàn)下圖晌）根據(jù)市至場(chǎng)調(diào)查轟的本區(qū)循域項(xiàng)目露均價(jià)，售然后通控過(guò)對(duì)影峰響項(xiàng)目漲價(jià)格因?qū)W素的優(yōu)踐勢(shì)及不銳足的對(duì)居比，以荷及本項(xiàng)紛目成本棵狀況進(jìn)歇行綜合多評(píng)定，頁(yè)以市場(chǎng)容需求為父導(dǎo)向，霉以市場(chǎng)衰競(jìng)爭(zhēng)定扛價(jià)法確膛定項(xiàng)目師入市價(jià)謹(jǐn)格。66住宅價(jià)格饒定位以周邊挽項(xiàng)目各庸項(xiàng)平均憶指標(biāo)為捐準(zhǔn)設(shè)定探值為1育，以各倦因素權(quán)駐重分析腹本項(xiàng)目告指標(biāo)值：權(quán)重比值項(xiàng)目位置周邊配套項(xiàng)目規(guī)模景觀設(shè)施戶型結(jié)構(gòu)內(nèi)部配套周邊環(huán)境物業(yè)管理總計(jì)周邊項(xiàng)目111111118本項(xiàng)目110.50.41.60.80.917.2由上表掀可以分伴析得出闊：本項(xiàng)笨目各項(xiàng)奇指標(biāo)權(quán)素重比值迎與周邊濫項(xiàng)目平素均標(biāo)準(zhǔn)程比值為0.9掃：1，灘由此推查斷，本往項(xiàng)目現(xiàn)俱階段價(jià)春格應(yīng)定番位為周弦邊項(xiàng)目壓平均標(biāo)段準(zhǔn)的9皂0%。拒現(xiàn)階段弓周邊項(xiàng)列目均價(jià)霧集中區(qū)緣瑞間在4蓄000押-45劉00之膀間，以互425采0元的畝標(biāo)準(zhǔn)計(jì)丹算，本界項(xiàng)目現(xiàn)全階段均趙價(jià)在3疲830競(jìng)元/平刑方米左獄右。項(xiàng)序目開(kāi)盤(pán)皂價(jià)格，耳可根據(jù)缺產(chǎn)品特某點(diǎn)及以跌上權(quán)重聯(lián)因素比賓例及開(kāi)昆盤(pán)期間治市場(chǎng)整評(píng)體價(jià)格簽水平適叉當(dāng)調(diào)整韻。67搶位戰(zhàn)略總綱68戰(zhàn)略總球綱搶位城市不呀斷延伸排，土地編價(jià)值日伶益遞增宏……城市大規(guī)炸模的外移竹，將擴(kuò)大摩拆遷的面托積從而引團(tuán)發(fā)新型區(qū)勉域的居住比熱潮……在老城寶麗光大道的緞本案,結(jié)城市發(fā)展胃推進(jìn)之后龜，定備受蘿市場(chǎng)關(guān)注獄……通常的小如戶型項(xiàng)目蟻，依托城地市的成熟渾性作為主棗要吸引點(diǎn)勞得到市場(chǎng)撤認(rèn)同……并分得市糾場(chǎng)一杯羹絡(luò)……但，我們枯項(xiàng)目生而不申同，周邊生活閑氛圍的匱申乏和基本卻購(gòu)物環(huán)境惠的缺失，息是我們應(yīng)航該面對(duì)的封一大難題您……只有避燈開(kāi)其影資響，才贊能讓我腐們項(xiàng)目熔能更加穩(wěn)有市場(chǎng)話競(jìng)爭(zhēng)力怒；并找到稀和確立場(chǎng)我們項(xiàng)鼻目的市哨場(chǎng)正位缺……69借勢(shì)戰(zhàn)略總綱70戰(zhàn)略總?cè)戮V借勢(shì)順勢(shì)而行綿，乘勢(shì)而嚷上城市發(fā)誼展+狀輕軌桶經(jīng)濟(jì)豈+打禽造北部晚新城輕軌經(jīng)濟(jì)煙的建成，扇交通便利糖、后續(xù)發(fā)疼展勢(shì)頭強(qiáng)炮勁周邊白領(lǐng)蝴階層的住論房需求，騙以及原住嶄民改善住喘房的購(gòu)房嫂需求這里，更并需要一個(gè)悄現(xiàn)代精工堅(jiān)社區(qū)開(kāi)啟莊他們的生喚活并滿足居鏡住成長(zhǎng)的請(qǐng)需求……71觀人完勝之裙道72完勝之道目標(biāo)客叼群分析產(chǎn)品特眠征圈人渣：區(qū)域特征沃圈人：認(rèn)可這個(gè)燙區(qū)域未來(lái)掛發(fā)展?jié)摿φ{(diào)和價(jià)值的敢人；認(rèn)可輕軌彈經(jīng)濟(jì)帶來(lái)步的人；本案的軟產(chǎn)品屬射性和地叔域特征菠……經(jīng)過(guò)有效板傳達(dá)之后限，能讓更倡多關(guān)注到葵他的價(jià)值膊和未來(lái)預(yù)業(yè)期，一部分客群屬種于投資執(zhí)者，看斗重這里往的區(qū)域鬼發(fā)展和撓升值潛匙力；一部分客居群屬于投蛾資兼自住這者，更加勿看重此地殖段走勢(shì)和評(píng)即將快速槳建立的生疼活氛圍；主力客信群年齡趁層次為豎28-晨45歲遍。以上統(tǒng)稱吹——價(jià)值飛觀念圈人“不能慘有效傳瓜播商品晉信息，紀(jì)不是好閃廣告”73完勝之道目標(biāo)客群楊分析準(zhǔn)確的說(shuō)宗他們大多睛數(shù)屬于7事0年代到洗80年代血，生于那個(gè)張?zhí)厥饽甏鷮?，在新與幫舊的交替拆中，他們最直消接的感受有著社會(huì)的變變革以及發(fā)生存發(fā)展嫩的壓力。也正是那郵個(gè)特定的朋環(huán)境，造朝就了敢于拼搏仇、敢于攀叢登、敢于熄超越的時(shí)代獨(dú)特?fù)魵赓|(zhì)。他們永叨遠(yuǎn)希望才站在時(shí)濁代第一蚊排；不過(guò)他送們已經(jīng)塵被社會(huì)增肢解了罪……一半力悼求自己后的生活叢方式，省另一半章又無(wú)奈餓于庸俗兆的面對(duì)侮社會(huì)。一半是凝桌重的傳統(tǒng)影，另一半濱是自由的庫(kù)天空；一半是黎被壓抑吸的服從辰，另一饅半是被芹推舉的念先鋒；癥一半烈是根深腥蒂固的餐堅(jiān)持，帶另一半弓是后來(lái)認(rèn)居上的沿超越；如你我所凱見(jiàn)，他們閉身上所有致那些看上續(xù)去獨(dú)一無(wú)乎二的精神扶氣質(zhì)和人級(jí)格特征。思想觀念萬(wàn)圈人“普通的曉廣告只能校簡(jiǎn)單的傳琴遞商品信稅息卓越的廣欣告則是洞鳳察社會(huì)后世的成果”74思考完勝之道75商務(wù)元素SOHO穴商住樓商務(wù)酒服店SOH區(qū)O商住難樓76餐飲元努素特色餐賤館酒吧77三、項(xiàng)蠢目定位3、物業(yè)眾發(fā)展建議78完勝之道消費(fèi)動(dòng)沿機(jī)我們不再澤局限于他爺們是什么巨階層、之托前做什么次職業(yè)；他們有著稀共同的思藏想和價(jià)值牛觀念；他們有扮著實(shí)現(xiàn)徐自己生劫活追求扶和發(fā)展敗目標(biāo)的滴動(dòng)力和比渴望。他們喜伍歡冒險(xiǎn)襯、投資覆并實(shí)現(xiàn)皺超越，結(jié)因?yàn)樗麆P們都很踏有眼光耗。他們的珠一切都匙可以想氣像，可宅以描述豬，卻絕粱不能成墨為單一脅的模式凝，他們最渴跡望被關(guān)心巖、被追捧怎、并超越城現(xiàn)在的生諷活狀態(tài)……所以從這屑一刻開(kāi)始貿(mào)我們要給零項(xiàng)目注入便一個(gè)核心臭的靈魂，去關(guān)心，音去引導(dǎo)他圓們，讓他肢們感受到監(jiān)什么是未慈來(lái)的生活惱區(qū)域讓他們很姜確定的表賣明：“這昌里，有我推的事業(yè)，既也有我們牌自己的價(jià)管值”。79完勝之道利益點(diǎn)精神價(jià)值產(chǎn)品價(jià)值區(qū)域價(jià)值三重引交力，共吩同創(chuàng)造輔和實(shí)現(xiàn)月價(jià)值輝甲煌80完勝之道主概念概念，是解精神的共鹽鳴：一定是目累標(biāo)群的思孤想符號(hào)，一定有區(qū)庭域發(fā)展的委先行精髓怎，一定為戚市場(chǎng)認(rèn)臂可的高園度。快速、什有效、界生活、郊未來(lái)、符城市那就是嗓：輕軌耕+經(jīng)濟(jì)貨+適用她+未來(lái)反生活這些關(guān)鍵帽詞都能說(shuō)抹明一個(gè)最撐符合當(dāng)今稍發(fā)展的主愧脈絡(luò)……81完勝之道推廣名榴1桂湖銘城82完勝之道推廣名詮使釋西城上域一個(gè)很土城市化腐的案名矛。一個(gè)將慈城市價(jià)翁值和未鐮來(lái)居住嘗價(jià)值最系大程度滾融合的馳命題。西城上茅域，告芬訴我們業(yè)城市發(fā)饅展的秘奶密……發(fā)展的葬、被世鄭人追逐芬的……快速的貌、被輕創(chuàng)軌推動(dòng)補(bǔ)的……開(kāi)始的初、此區(qū)款域發(fā)展享的開(kāi)端奔，受關(guān)雄注的…健…83完勝之道定位語(yǔ)西城生疼活前沿腳·輕軌確物業(yè)前炊瞻主推定位賄語(yǔ)84完勝之道推廣名2金玉陽(yáng)光85完勝之猶道推廣名詮淚釋金玉陽(yáng)克光一個(gè)高愈姿態(tài)的央案名。一個(gè)整數(shù)體價(jià)值燭梳理得舟出的命怖題。帶領(lǐng)我們黎一起，去哀參悟陽(yáng)光串中的精致泡生活真諦騙。較小的示、精致早且璀璨魚(yú)的……開(kāi)始的示、第一呀縷陽(yáng)光照照射的次……86完勝之道定位語(yǔ)陽(yáng)光里港開(kāi)啟第蒼一縷生滿活主推定位頸語(yǔ)87平面表奸現(xiàn)設(shè)計(jì)形象表祥現(xiàn)888990919293949596979899100101102103104105項(xiàng)目系鼻統(tǒng)推廣城文案索弄引整體推廣106整體推踐廣線上戶執(zhí)外攻略西城生時(shí)活前沿制·輕軌獲物業(yè)前燦瞻輕軌的幅生活圈絞，城市頓居住延恭伸空間附標(biāo)：西乖城上域，南劃定城市歉與未來(lái)的聞潛在價(jià)值級(jí)；107線下現(xiàn)下場(chǎng)包裝……輕績(jī)軌生活裙圈·自寺由穿梭舊城市之饒間…………城西途生活地·腿城市前瞻各性物業(yè)…重………經(jīng)濟(jì)嗓居住區(qū)·借滿足更多曾人的生活已需求……形象墻《西城上栽域》+西城生活呢前沿·輕潮軌物業(yè)前希瞻整體推廣108THAN鈴KS本次提案每完畢，預(yù)倡祝項(xiàng)目獲鐮得輝煌業(yè)遍績(jī)！唯通營(yíng)銷蹦衷心希望嚇能與貴公引司攜手，霜共同見(jiàn)證桶！109完勝之奶道利益點(diǎn)精神價(jià)值產(chǎn)品價(jià)值區(qū)域價(jià)值三重引力慎，共同創(chuàng)顧造和實(shí)現(xiàn)裳價(jià)值輝煌110完勝之道消費(fèi)動(dòng)嗓機(jī)我們不再外局限于他鵝們是什么籌階層、之扒前做什么瘡職業(yè)；他們有疑著共同撒的思想堤和價(jià)值移觀念；他們有著半實(shí)現(xiàn)自己汗生活追求婆和發(fā)展目亡標(biāo)的動(dòng)力摘和渴望。他們喜剝歡冒險(xiǎn)攔、投資肯并實(shí)現(xiàn)冠超越，物因?yàn)樗兌己芎斡醒酃恺g。他們的侍一切都陰可以想右像，可收以描述駁，卻絕襖不能成青為單一膏的模式培，他們最仍渴望被痕關(guān)心、紹被追捧陳、并超振越現(xiàn)在腿的生活塊狀態(tài)……所以從這佛一刻開(kāi)始接我們要給痕項(xiàng)目注入羞一個(gè)核心孔的靈魂，去關(guān)心，俘去引導(dǎo)他采們，讓他爭(zhēng)們感受到剪什么是未青來(lái)的生活據(jù)區(qū)域讓他們很劑確定的表兆明：“這柏里，有我填的事業(yè)，亂也有我們墨自己的價(jià)勇值”。111完勝之之道主概念概念，者是精神鑰的共鳴昆：一定是母目標(biāo)群辛的思想匙符號(hào)，一定有連區(qū)域發(fā)徑展的先眾行精髓擔(dān)，一定為市之場(chǎng)認(rèn)可的泊高度。桂湖、場(chǎng)生活、降快速、親有效、康未來(lái)城拜市那就是：公經(jīng)濟(jì)+適椅用+輕軌駛+未來(lái)桂膜湖生活這些關(guān)鍵犯詞都能說(shuō)召明一個(gè)最兼符合當(dāng)今爐發(fā)展的主殺脈絡(luò)……112案名建族議推廣名1桂湖銘碎城113推廣名刺詮釋桂湖銘去城一個(gè)有靈橫魂的案名個(gè)。泡一壺漲清茶…沒(méi)…讀一本仔好書(shū)…考…桂湖銘城殺的時(shí)渠光……靜擠謐、美好患……為你等卵待了6局49年項(xiàng)……而桂湖丘銘城卻罵只為3憐91位學(xué)等待…藍(lán)…難忘桂師湖、難咽舍桂湖畜銘城…顛…114案名建眠議推廣名匯2桂湖記憶項(xiàng)目抓住蒼桂湖為訴吐求點(diǎn)，始仆終以桂湖況為主線進(jìn)哥行推廣115平面表買(mǎi)現(xiàn)設(shè)計(jì)形象表現(xiàn)1169、靜夜?jié){四無(wú)鄰震，荒居群舊業(yè)貧辜。。4月-2澡34月-口23Fri詞day蹦,A凈pri遇l2往8,混202病310、雨中某黃葉樹(shù)宰，燈下漠白頭人狡。。23:喚41:婚2723:4撫1:2723:4株14/2掠8/2幕023牌11訊:41洲:27用PM11、以我蛛獨(dú)沈久盛，愧君揀相見(jiàn)頻卷。。4月-2啄323:板41:農(nóng)2723:4悔1Apr-顯2328-A絹pr-2靈312、故人江酬海別，幾際度隔山川芳。。23:蠟41:堪2723:煉41:挺2723:霧41Fri扇day程,A爆pri芝l2序8,銀202瘋313、乍見(jiàn)翻那疑夢(mèng)，相友悲各問(wèn)年為。。4月-2洞34月-將2323:4鳥(niǎo)1:2723:愚41:涼27Apr棍il疾28,它20劑2314、他鄉(xiāng)色生白發(fā)像，舊國(guó)厭見(jiàn)青山烈。。28咐四月蟲(chóng)