成本管理第四章成本法

第四章成本法成本法基本原理

現(xiàn)行商品住宅價(jià)格構(gòu)成

舊房地產(chǎn)成本法估價(jià)

第一節(jié)成本法基本原理成本法概念

房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成

理論依據(jù)及適用范圍

基本公式

一、成本法概念

是以建造房地產(chǎn)所消耗費(fèi)用之和為基礎(chǔ)，再加上一定利潤(rùn)、稅金來(lái)確定房地產(chǎn)價(jià)格估價(jià)方法。要準(zhǔn)確應(yīng)用成本法，必須明確房地產(chǎn)合理成本。二、房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成

運(yùn)用成本法估價(jià)，需要懂得價(jià)格構(gòu)成。雖然各地有差異，基本構(gòu)成是相同。通常由6大項(xiàng)構(gòu)成:㈠土地取得成本土地取得成本是取得開發(fā)用地所需要費(fèi)用、稅金。1.通過(guò)征用農(nóng)地取得(新區(qū)開發(fā))，土地取得成本包括農(nóng)地征用費(fèi)和土地使用權(quán)出讓金等。2.通過(guò)城市中進(jìn)行房屋拆遷取得(舊城改造)，土地取得成本包括城市房屋拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)和土地使用權(quán)出讓金等3.通過(guò)市場(chǎng)購(gòu)買取得，土地取得成本包括購(gòu)買土地價(jià)款和買方繳納稅費(fèi)等。農(nóng)地征用費(fèi)構(gòu)成：1.土地補(bǔ)償費(fèi);2.青苗補(bǔ)償費(fèi);3.地上附著物補(bǔ)償費(fèi);4.安置補(bǔ)償費(fèi);5.房屋拆遷安置補(bǔ)償費(fèi);6.耕地占用稅;7.耕地開墾費(fèi);8.新菜地開發(fā)建設(shè)基金;9.征地管理費(fèi);10.政府規(guī)定其他稅費(fèi)。

城市房屋拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)構(gòu)成:1.被拆除房屋及附屬物補(bǔ)償費(fèi);2.購(gòu)建拆遷安置用房費(fèi);3.安置補(bǔ)助費(fèi);4.被拆遷單位和個(gè)體工商戶停業(yè)損失補(bǔ)助費(fèi);5.房屋拆遷管理費(fèi)和服務(wù)費(fèi);6.政府規(guī)定其他稅費(fèi)。

土地使用權(quán)出讓金:國(guó)家以土地所有者身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓予土地使用者使用，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓地價(jià)款。

㈡開發(fā)成本取得開發(fā)用地后進(jìn)行土地和房屋建設(shè)費(fèi)用，包括:1.前期工程費(fèi)。包括可行性研究、規(guī)劃、地質(zhì)勘測(cè)、設(shè)計(jì)及三通一平等階段發(fā)生費(fèi)用。2.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。包括道路、給排水、綠化、電力、通訊、燃?xì)?、熱力、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等建設(shè)費(fèi)用。3.建筑安裝工程費(fèi)。包括建造房屋及附屬工程所發(fā)生的建筑工程費(fèi)用、設(shè)備采購(gòu)費(fèi)用和安裝工程費(fèi)用。4.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)，包括為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營(yíng)業(yè)性的公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用。(居委會(huì)、派出所、幼兒園、中小學(xué)、停車場(chǎng)等)5.開發(fā)過(guò)程中稅費(fèi)。

㈢管理費(fèi)用管理費(fèi)用包括開發(fā)商組織、管理工程項(xiàng)目人員工資、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等。㈣財(cái)務(wù)費(fèi)用開發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。包括借款和債券的利息、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)、代理費(fèi)等。

㈤銷售稅費(fèi)1.銷售費(fèi)用，包括廣告宣傳、銷售代理費(fèi)。2.銷售稅金，兩稅一費(fèi)。3.其他銷售稅費(fèi)，賣方負(fù)擔(dān)契稅、交易手續(xù)費(fèi)。㈥開發(fā)商利潤(rùn)房地產(chǎn)價(jià)格土地取得成本開發(fā)成本(土地和建筑物)管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用銷售稅金開發(fā)商利潤(rùn)成本稅金利潤(rùn)三、理論依據(jù)及適用范圍

㈠生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論及替代原理分析賣、買雙方交易基礎(chǔ)-------成本。㈡適用范圍1.市場(chǎng)狹小，無(wú)法用市場(chǎng)比較法估價(jià)房地產(chǎn)。2.公共建筑、公益性房地產(chǎn)。3.為購(gòu)買者提供參考。4.可行性研究、投資估算。5.為特殊目的房地產(chǎn)估價(jià)。6.資產(chǎn)評(píng)估。四、基本公式

㈠新開發(fā)土地

價(jià)格=土地取得成本+土地開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤(rùn)㈡新建房地產(chǎn)價(jià)格=土地取得成本+土地開發(fā)成本+建筑物建造成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤(rùn)㈢舊房地產(chǎn)價(jià)格=土地重新取得價(jià)格+建筑物重新開發(fā)價(jià)格+建筑物折舊第二節(jié)現(xiàn)行商品住宅價(jià)格構(gòu)成·商品住宅成本·商品住宅利潤(rùn)·商品住宅稅金·商品住宅差價(jià)·揚(yáng)州市商品房?jī)r(jià)格管理實(shí)施細(xì)則

根據(jù)《價(jià)格法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)條例》，結(jié)合本省情況。商品房包括:1.享受優(yōu)惠政策和為特定銷售對(duì)象的經(jīng)濟(jì)適用房(安居工程、解危解困、軍轉(zhuǎn)干、教師住房、合作建房)。2.普通住宅商品房。3.高檔住宅和非住宅商品房。

價(jià)格:1.經(jīng)濟(jì)適用房實(shí)行政府定價(jià)。2.普通住宅商品房實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。3.高擋住宅、非住宅商品房實(shí)行市場(chǎng)價(jià)。商品房?jī)r(jià)格制定原則:以合理成本為基礎(chǔ)，市場(chǎng)供求為導(dǎo)向，兼顧國(guó)家集體個(gè)人三者利益并考慮樓層、朝向、質(zhì)量等因素，實(shí)行差別定價(jià)。

一、成本

1.土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)2.前期工程費(fèi)3.房屋建安工程費(fèi)(列入施工圖預(yù)算的主體房屋土建工程、水電安裝工程費(fèi)用)4.附屬工程配套設(shè)施費(fèi)(列入施工圖預(yù)算的與主體房屋配套、非經(jīng)營(yíng)性公共配套設(shè)施費(fèi)用)5.公共基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用(為商品房配套建設(shè)的道路、供水、電、氣、排污、照明、綠化、環(huán)衛(wèi))6.管理費(fèi)用(前五項(xiàng)之和1----3%)7.銷售費(fèi)用(前五項(xiàng)之和1----2%)8.財(cái)務(wù)費(fèi)用(計(jì)息基數(shù)不超過(guò)前五項(xiàng)之和30%，計(jì)息時(shí)間，多層不超過(guò)24個(gè)月，高層不超過(guò)36個(gè)月)二、利潤(rùn)

以平均成本利潤(rùn)率計(jì)算，計(jì)算利潤(rùn)基數(shù)是成本1---5項(xiàng)之和。公式:(1+2+3+4+5)×平均成本利潤(rùn)率=利潤(rùn)1.經(jīng)濟(jì)適用房利潤(rùn)率不超過(guò)3%2.普通住宅商品房不超過(guò)8%3.高擋住宅非住宅商品房由開發(fā)商根據(jù)市場(chǎng)供求自主確定三、稅金

稅金主要指銷售稅金，主要是營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅和教育附加費(fèi)，簡(jiǎn)稱二稅一費(fèi)。計(jì)算公式：售價(jià)×稅率(5.5～7.0%)

四、差價(jià)

1.樓位差價(jià)2.樓層、朝向差價(jià)(整幢樓差價(jià)代數(shù)和為零)3.質(zhì)量差價(jià)(優(yōu)良工程不超過(guò)建安工程費(fèi)用1---1.5%)商品房罰價(jià)格=烈成本+歷利潤(rùn)+純稅金+襲樓位差身價(jià)+層谷次差價(jià)肉+朝向漸差價(jià)+錢質(zhì)量差忙價(jià)+政盈府規(guī)費(fèi)成本+利工潤(rùn)+稅金巷=基準(zhǔn)價(jià)抬格(基價(jià)牌)五、揚(yáng)素州市商噴品房?jī)r(jià)竟格管理冤實(shí)施細(xì)井則第十條壇價(jià)格構(gòu)窯成一、成學(xué)本㈠土地征機(jī)用(出熊讓)及廚拆遷補(bǔ)折償費(fèi)㈡前期工程失費(fèi)㈢房屋建筑摘安裝工程獲費(fèi)㈣附屬公界共配套澡設(shè)施費(fèi)㈤公共基裳礎(chǔ)設(shè)施虹費(fèi)㈥管理費(fèi)用按開發(fā)企摸業(yè)不同的土資質(zhì)等級(jí)機(jī)實(shí)行不同船標(biāo)準(zhǔn)，以準(zhǔn)每平方米膽商品房建論筑面積計(jì)眨算：一級(jí)身資質(zhì)企業(yè)論35元；檢二級(jí)資質(zhì)騎企業(yè)30廟元；三級(jí)潮資質(zhì)企業(yè)勉25元；翠四級(jí)資質(zhì)葛企業(yè)20爛元。㈦銷售費(fèi)寫用以本款種前五項(xiàng)腳之和為代基數(shù)的嚴(yán)1％計(jì)把算㈧財(cái)務(wù)費(fèi)戴用利息支的出的計(jì)欣算基數(shù)譽(yù)不超過(guò)辦成本前匠五項(xiàng)之畫和的3堤0％，蹈計(jì)息時(shí)叛間為：窄七層及墻以下多簽層住宅虧不超過(guò)態(tài)18個(gè)洽月，超變過(guò)七層河的高層洋住宅不驗(yàn)超過(guò)3飛0個(gè)月太。利率換由價(jià)格客主管部漢門根據(jù)腐銀行同峽期貸款參利息率考綜合測(cè)律定。二、利叢潤(rùn)雨指晨商品房往開發(fā)經(jīng)滿營(yíng)單位踢按規(guī)定蟲計(jì)提的各利潤(rùn)。嶺利潤(rùn)的搭提取基細(xì)數(shù)為本蜘實(shí)施細(xì)談則成本窮構(gòu)成中狐的1-逗5項(xiàng)之悅和：㈠經(jīng)濟(jì)適仇用房的庭利潤(rùn)率朽最高不品得超過(guò)鉤3％；㈡普通住宅南商品房的夏利潤(rùn)率最敗高不得超瘋過(guò)8％；㈢高檔住宅愁商品房和焰非住宅商虎品房的利扮潤(rùn)率由開勤發(fā)商根據(jù)登市場(chǎng)供求薦自主確定例。司三是、稅金丙按非國(guó)家稅法嘉規(guī)定執(zhí)行偽：寸四、商抗品住宅房抬差價(jià)㈠樓位、像樓層、絲式朝向差筑價(jià)：由凈房屋開熊發(fā)經(jīng)營(yíng)個(gè)單位根端據(jù)每期王開發(fā)具炎體情況伶先確定幻玉樓位差到率，再符確定樓采層差率爪，后確喬定朝向蘿差率。匆同一樓幕的同一挑層次差陳率應(yīng)相隸同；同趙一開發(fā)森項(xiàng)目的臺(tái)樓位、垂朝向差王價(jià)，整穩(wěn)幢商品花房樓層括差率增診減的代潮數(shù)和應(yīng)紗當(dāng)?shù)扔跀z零。商絞品住宅定房樓位砍、樓層京、朝向騙差價(jià)在堤上報(bào)預(yù)瞇售價(jià)格慈時(shí)一并諷報(bào)價(jià)格不主管部杏門備案漂。㈡質(zhì)量差價(jià)示：由價(jià)格乒主管部門植根據(jù)地方摧建筑工程摧質(zhì)量監(jiān)督具部門確認(rèn)波的優(yōu)良工寶程在最高魂不超過(guò)商序品房建筑能安裝工程性造價(jià)1.捕5％幅度帽內(nèi)確定。經(jīng)下列費(fèi)用歌不得計(jì)入像住宅商品蜻房?jī)r(jià)格：㈠開發(fā)小棒區(qū)(片鬧)內(nèi)的默營(yíng)業(yè)性戲用房及字設(shè)施建必設(shè)費(fèi)用感，均按澡照“誰(shuí)疾投資、帶誰(shuí)所有迎、誰(shuí)受怨益”的縮慧原則處惰理，不積得變相晶通過(guò)收總費(fèi)形式敏無(wú)償占結(jié)用平調(diào)須投資者暖的資金晌。㈡按規(guī)定不率能計(jì)入成況本的其他送費(fèi)用。列憑入住宅商咸品房?jī)r(jià)格奪的收費(fèi)項(xiàng)圖目，按省謙級(jí)人民政討府公布的演項(xiàng)日?qǐng)?zhí)行種；第十一條其商品割房?jī)r(jià)格的流計(jì)算商品房?jī)r(jià)翅格的計(jì)算成本=土件地征用(齊出讓)及徹拆遷補(bǔ)償?shù)举M(fèi)+遞前期工程史費(fèi)+信建筑安裝潛工程費(fèi)繁+附屬眉公共配套陪設(shè)施費(fèi)殊+公傲共基礎(chǔ)設(shè)斗施費(fèi)+饞管理非費(fèi)用+理財(cái)務(wù)費(fèi)用陜+賭銷售費(fèi)用基準(zhǔn)價(jià)=討成本+鋪利潤(rùn)腸+稅歡金商品房?jī)r(jià)雅格=基準(zhǔn)計(jì)價(jià)×(1嘩±浮動(dòng)幅抬度)+供質(zhì)量差思價(jià)±您樓位差昂價(jià)±層次除差價(jià)±酒朝向差疤價(jià)商品房絕到戶結(jié)悼算價(jià)格種=致商品房鈴價(jià)格宅+刪規(guī)定叨的政府御代收費(fèi)擴(kuò)用+究公共設(shè)徐施專項(xiàng)虹維修資煤金+盤價(jià)其格主管寶部門批勸準(zhǔn)的其鉛它代辦該費(fèi)用商品房到坦戶結(jié)算價(jià)癢格以外的喝收費(fèi)一律乞不得收取陰。第三節(jié)舊厲房地產(chǎn)成晚本法估價(jià)?重鵲新開發(fā)鳴價(jià)格求介取?建銀筑物折鉗舊?我國(guó)錫房屋折舊悼制度?折舊嘗額計(jì)算一、重震新開發(fā)虹價(jià)格求遠(yuǎn)取㈠重新開己發(fā)土地價(jià)臨格求取一般用市艷場(chǎng)比較法嫁求得，或隨用成本法桂求得。(版以基準(zhǔn)日刪時(shí)間)㈡重新賊開發(fā)建泥筑物價(jià)熔格求取1.重澆置價(jià)、肆重建價(jià)以原有建臉筑材料、絲式建筑技術(shù)蓬與工藝、術(shù)建筑式樣揪重新建造徐與原建筑往物完全相傷同新建筑網(wǎng)物所需要旨價(jià)格，稱貫重建價(jià)格皂。以新建筑椅材料、建鬧筑技術(shù)與旗工藝，建孕造原建筑勝物具有同現(xiàn)等效用新乓建筑物所砍需要價(jià)格論，稱重置先價(jià)格。對(duì)于一民般建筑尸物用重故置價(jià)，機(jī)對(duì)特殊減建筑物瀉用重建纖價(jià)。2.阿求取方陪法①凈計(jì)法②平方法二、建筑真物折舊㈠折舊足認(rèn)識(shí)建筑物監(jiān)折舊也小稱為建冷筑物的率損耗，融建筑物請(qǐng)使用價(jià)羨值隨時(shí)肥間而遞蹤蝶減現(xiàn)象怖。一般羨將建筑物物折舊繪分為物持理上、達(dá)功能上顫和經(jīng)濟(jì)仿上折舊碧。1.物理購(gòu)折舊使用磨暑損，自洋然老化王，自然伙災(zāi)害。倡使用磨跪損，自美然老化迷可根據(jù)及耐用年蕩限、使復(fù)用時(shí)間壘計(jì)算折午舊。自范然災(zāi)害蓄可用檢拼查修復(fù)轟。2.功能早折舊功能退稀化，技鳴術(shù)進(jìn)步陡導(dǎo)致同但用途房希地產(chǎn)效眾用增加異，老房障地產(chǎn)落孝伍?？缮徱酝ㄟ^(guò)務(wù)改造費(fèi)摸用計(jì)算諸折舊。3.經(jīng)未濟(jì)折舊指與經(jīng)底濟(jì)發(fā)展碼不適用廣，尤其暑與環(huán)境餅不協(xié)調(diào)考所致。三、我第國(guó)房屋述折舊制鏈度㈠房屋霜建筑結(jié)扣構(gòu)劃分筐標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)部抹、財(cái)政俱部制定社《房地查產(chǎn)單位距會(huì)計(jì)制俊度—會(huì)蛾計(jì)科目泰和會(huì)計(jì)誓報(bào)表》急(93病年1月蛙1日?qǐng)?zhí)敗行)亞。我國(guó)投房屋折屯舊按四鐮類七等揚(yáng)劃分：1.鋼趁筋混凝陸土結(jié)構(gòu)全部或鍛承重部臥分為鋼弟筋混凝耗土結(jié)構(gòu)步。房屋犁內(nèi)外裝蛇修良好托，設(shè)備三比較齊祝全。2.磚混妥結(jié)構(gòu)一等部分鋼筋剛混凝土，折主要是磚撞墻承重結(jié)里構(gòu)。外墻菌部分砌磚絞、水泥抹疊面或涂料稀粉刷，并作設(shè)有陽(yáng)臺(tái)受，內(nèi)外設(shè)艱備齊全的揪單元式住刊宅或非住貸宅。3.磚虎混結(jié)構(gòu)熔二等部分鋼牧筋混凝窮土，主約要是磚屠墻承重帶結(jié)構(gòu)。熄外墻清戴水墻，棉沒有陽(yáng)祖臺(tái)，內(nèi)遼外設(shè)備今不齊全正的非單有元式住烏宅或非殿住宅。4.磚疫木結(jié)構(gòu)辮一等材料上輝等、標(biāo)悅準(zhǔn)較高避的磚木踩結(jié)構(gòu)。領(lǐng)這類房均屋一般襖是外部川有裝修遇處理，荷內(nèi)部設(shè)飯備完善虹的庭院錘式或花握?qǐng)@別墅屈等高級(jí)獲房屋。5.磚木掉結(jié)構(gòu)二等結(jié)構(gòu)正訪規(guī)，材扭料較好至。這類社房屋一旁般是外敘部沒有衡裝修處罩理，室怠內(nèi)有專貼用上、芒下水等憶設(shè)備的蠢普通磚濕木結(jié)構(gòu)哀房屋。6.磚木手結(jié)構(gòu)三等結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單賴，材料較愛差。這類掀房屋一般背是外部沒紋有裝修處載理，室內(nèi)刺沒有專用迫上、下水千等設(shè)備的喝較低級(jí)的朝磚木結(jié)構(gòu)陜房屋。7.簡(jiǎn)易葬結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)易樓甲、平房婆、木板酬房、磚旺坯房、矛土草房澤、竹木慰捆綁房鍛等。㈡

各往類房屋的會(huì)耐用年限閑及殘值率1.房匙屋殘值縣率(R落)房屋達(dá)到暢使用年限圍，不能繼朋續(xù)使用，橫經(jīng)拆除后帥的舊料價(jià)龜值減去清壟理費(fèi)用即腦為殘余價(jià)藍(lán)值，殘余燭價(jià)值與房顧屋造價(jià)比剛率稱房屋尺殘值率。2.耐用灣年限(N欄)房屋計(jì)薦算拆舊保時(shí)房屋犯使用年禮限。房屋殘傾值率和噸耐用年激限與房叫屋結(jié)構(gòu)滋和使用超情況有庭關(guān)，根灑據(jù)房屋炮結(jié)構(gòu)和年使用情乳況查表土得到。蹤蝶見下表禽：房屋耐用教年限和殘軋值率類別等級(jí)

使用情況

耐用年限(年)

殘值率(%)

鋼筋混凝土

生產(chǎn)用房受腐蝕生產(chǎn)用房非生產(chǎn)用房

5035600磚混一等

生產(chǎn)用房受腐蝕生產(chǎn)用房非生產(chǎn)用房

4030502磚混二等

生產(chǎn)用房受腐蝕生產(chǎn)用房非生產(chǎn)用房

4030502磚木一等

生產(chǎn)用房受腐蝕生產(chǎn)用房非生產(chǎn)用房

3020406磚木二等

生產(chǎn)用房受腐蝕生產(chǎn)用房非生產(chǎn)用房

3020404磚木三等

生產(chǎn)用房受腐蝕生產(chǎn)用房非生產(chǎn)用房

3020403簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)

100四、折鮮舊額計(jì)熟算㈠直線折章舊法(定兄額法)假定建笑筑物耐帶用年限破內(nèi)每年麥折舊額蝴相等，余則年折眾舊額:D=C除(1雕－R)盟／NC重置溫價(jià);N畏耐用年送限;R還殘值率趕。建筑物卷現(xiàn)值P=C辮－n早D=C群－C擦(1－R租)n／銅Nn已使用放年限;P依建筑物現(xiàn)用值。該方法滾特點(diǎn)：縮慧概念清設(shè)晰，簡(jiǎn)評(píng)便易行暴，操作謎性強(qiáng)。漿計(jì)算折警舊與實(shí)佳際發(fā)生告折舊不度一定一讓致。㈡余額遞煎減折舊法奏(定率法秧)按上一年熟會(huì)計(jì)帳面播殘值，依首據(jù)固定折菊舊率來(lái)計(jì)碧算建筑建咐各年的折篇舊額。建筑物各許年的價(jià)格攤：P1=C–遞C毅d=昌C(1兄–d)P2=P1－P1d=墳P1(1－姥d)惰=C椒(1哥–d)2P3=P2－P2d=表P2(1－循d)你=C帶(1娘–d)3…………堡………Pn=C倚(1彼–d弓)n各年折矮舊額：Di=Pi-1d=撿C(1凳–d)i-1dn年拆舊炒總額：C－粒Pn=C架(1笨－(1衣－d)n)折舊率：d=莖1－R1/NR殘值率槐;N耐用沉年限。該方法暈特點(diǎn)：計(jì)算比濱較復(fù)雜苦，每年邪折舊額瞇不同，煌前期折戶舊額度尸大，后芳期折舊弓額度小焦，折舊飛速度快頓。㈢成新折悲扣法確定建敘筑物成攜新折扣僻，直接濟(jì)求取建致筑物現(xiàn)導(dǎo)值。建筑物恨現(xiàn)值伐=建筑季物重置濱價(jià)×成忙新率該方法勢(shì)特點(diǎn)：計(jì)算簡(jiǎn)島單、迅旋速，特嫁別粗略謝，適用她于對(duì)大捉量建筑差物價(jià)值計(jì)統(tǒng)計(jì)調(diào)秒查。㈣實(shí)際昌觀察法由估價(jià)共人員親咳臨現(xiàn)場(chǎng)釘，直接鳥觀察建械筑物的叼實(shí)際損匆耗程度趙或根據(jù)余建筑物躁結(jié)構(gòu)、狐設(shè)備、味裝修判叢定其綜懶合成新該方法特表點(diǎn)：根據(jù)建筑奸物實(shí)際情常況來(lái)判定寺折舊額，繳可把握建仙筑物的狀喜態(tài)，同時(shí)佛要求估價(jià)斃人員有充版分的技術(shù)拔知識(shí)與豐厘富的經(jīng)驗(yàn)避。㈤綜合法估價(jià)人員痛同時(shí)采用破幾種折舊際方法確定字建筑物折叢舊額。綜桌合法可以愛有效克服景各種方法濫的缺點(diǎn)，預(yù)揚(yáng)長(zhǎng)避短澤。例1.向某開奮發(fā)商購(gòu)扮買一塊怖土地，悟價(jià)格8拾5萬(wàn)元黑/畝，柴規(guī)劃容猴積率2凝.0，最用途住事宅，估倍計(jì)前期祝工程費(fèi)接80元冠/m2，建安司工程費(fèi)涼650洞元/m2，基礎(chǔ)縮慧設(shè)施費(fèi)貪100速元/m2，附屬設(shè)分施費(fèi)15早0元/m2，管理奴費(fèi)30此元/m2，利息有45元須/m2，銷售蒙費(fèi)用1椒5元/穩(wěn)m2，成本利猶潤(rùn)率8%健，稅率5到.6%，比用成本法粱估算商品譽(yù)房基價(jià)?解:者1.求鐘單位地價(jià)8500互00/些666端.7=1罰274.捐9元/m22.免求樓面陽(yáng)地價(jià)127癥4.9購(gòu)/淺2.0避=63而7.5伐元/m23.役成本637潤(rùn).5+謎80+襖650里+15浸0+1狼00+鉤30+頁(yè)45+拋15=脫170疫7.4氣6元/吳m24.世利潤(rùn)(637螺.5+8姑0+65槍0+15擔(dān)0+10素0)×探8%=1霜29.4湖元/m25.下稅金(170黎4.46拍+129圾.4)略×5.6私%=10錄2.7元墾/m26.基辟價(jià)1704超.46+裝129.砌4+10贏2.7＝葵1939勇.56元社/m2例2.裝有一籍建筑物基，建筑設(shè)總面積西500輛平方米抽，已使核用10鏟年，重砌置價(jià)6斬00元伸/平方性米，耐報(bào)用年限螞40年痕，殘值烘率5%粥。試計(jì)錫算年折浪舊額，古折舊總輝額，并旬計(jì)算其錘現(xiàn)值。解:C韻=50王0×6吵00=伯300描000戚元，1.計(jì)算饅年折舊額D=(漸1－R千)C臺(tái)／N=30伏000籌0(主1－5發(fā)%)／侵40=735牛0元2.計(jì)算壩n年折舊揀額nD姓=73斃50×艱10=宮735潑00元3.計(jì)算爹建筑物現(xiàn)俱值P=C－悠nD=300座000－渾7350財(cái)0=22灰6500陸元解:1齒.折舊青率d=馬1－R1/N＝1－自0.0油21/4砍0=0.0戚9322.年賭折舊額Di=Pi-1·d儀=C(少1–d健)i-1·d=3乎000村00×謎(1－辱0.0授932益)i－1×0.孤0932=2支796宿0×0荷.90劫68i－1D1=2旋796炊0元葡D2=25靈354元焦D3=22延991元D4=2施084游8元叛D5=18嫂905元姓D6=17堤143元D7=15滾545元縫D8=14網(wǎng)096元以D9=12腐782元D10=11拔591元3.揪折舊總倉(cāng)額C喚(1－費(fèi)(1勒－d孩)n)=30每000(鞏1－(塔1－0服.093災(zāi)2)10)＝187握219元4.現(xiàn)憲值Pn=C襪(1欄–d政)n=30諷000×貸(1－0縮慧.093非2)10=11肯278采1元例3.栽估價(jià)對(duì)象坐房地產(chǎn)為翠政府辦公絨樓，土地奏總面積4盆00m2，建筑敘面積1霸200胃m2，建于潤(rùn)197舟3年5配月鋼筋豪混凝土斷結(jié)構(gòu)。甲建筑物撐重置價(jià)妙950末元/m2，土地抓市價(jià)2等000險(xiǎn)元/m2，求1銀994餃年5月眨該房地品產(chǎn)市價(jià)渡。解:負(fù)1.括計(jì)算公堆式房地產(chǎn)袍價(jià)格＝晉土地價(jià)勞格＋建儉筑物重哥置價(jià)－咱建筑物劉折舊2.土撒地價(jià)格2000醉×400泡=800納000元3.建謠筑物重嘆置價(jià)950×百1200紋=114測(cè)0000血元4.建筑蒜物折舊114×亞21／6債0=39榮.9萬(wàn)元5.房怠地產(chǎn)價(jià)寄格80+1茂14－3說(shuō)9.9=霞154.織1萬(wàn)元該房地產(chǎn)翁94年5收月市價(jià)1麻54.1燈萬(wàn)元思考題1.什腿么叫房輩地產(chǎn)劈燕?2.房敵地產(chǎn)的妻特性是仔什么?3.每套輔住宅應(yīng)有竟哪幾個(gè)基派本空間構(gòu)獲成?4.房地冰產(chǎn)市場(chǎng)構(gòu)夢(mèng)成的三要渡素是什么芹?5.居蝕住區(qū)由游哪些要許素構(gòu)成門?第五章收拉益還原法?補(bǔ)絲式充概念?基速本原理?房地鄙產(chǎn)純收益珠求取?還宵原利率騙確定第一節(jié)補(bǔ)泛充概念一、資忍金時(shí)間握價(jià)值及罷其衡量金尺度㈠資金扮時(shí)間價(jià)酬值1.概念資金投滅入到生密產(chǎn)或流掘通領(lǐng)域站中，不縮慧斷運(yùn)動(dòng)司，并隨等著時(shí)間結(jié)推延不盼斷增值功，這部濃分增值莊額就稱席資金時(shí)鏡間價(jià)值遺。2.資指金時(shí)間棚價(jià)值的逝表現(xiàn)形哀式⑴投入生蹤蝶產(chǎn)或流通撕領(lǐng)域產(chǎn)生瓶增值稱利潑潤(rùn)或盈利效。⑵通過(guò)銀移行借貸資息金所付出昌或得到增重值稱利息雪。㈡資金鋒時(shí)間價(jià)彈值的衡扭量尺度1.絕對(duì)還尺度利潤(rùn)、利襯息是資金礎(chǔ)時(shí)間價(jià)值論的體現(xiàn)，每故是衡量止資金時(shí)間返價(jià)值絕對(duì)言尺度。2.相對(duì)賴尺度單位時(shí)間磨資金時(shí)間諒價(jià)值與原首來(lái)資金額敘的比值稱戒資金增值誘率。⑴投資慮收益率單位時(shí)株間利潤(rùn)革與投資傍額的比禁值稱投可資收益眉率。⑵利率單位時(shí)牙間利息基與本金即的比值會(huì)稱利率斗。在技術(shù)經(jīng)枕濟(jì)學(xué)中，唱常把利息墾、利率概沈念推廣，莖利息既可蛋以是借貸百利息，也托可以是投膀資活動(dòng)的暢利潤(rùn)，這旗樣可用計(jì)飽算利息的諒方法來(lái)表忍示計(jì)算資枝金時(shí)間價(jià)縣值的方法們。計(jì)算利蛙息時(shí)間桶單位稱膊計(jì)息周舟期，計(jì)從息周期擴(kuò)可是年切、季、撞月、日㈢資金時(shí)黃間價(jià)值計(jì)并算方法1.單利謀法單利法秀僅以本弦金為基滴數(shù)計(jì)算心利息。設(shè):貸巴款額(解本金)債為P，砌貸款年怖利率i所，貸款申年限雨n，本琴利和用趕F表示丑，則計(jì)較算單利孩公式:F=查P(泡1+艷ni樸)單利法爭(zhēng)雖然考鐘慮資金絹時(shí)間價(jià)壩值，但盤是計(jì)算像資金時(shí)竹間價(jià)值困不完善晴。2.復(fù)利做法復(fù)利法擁以本金延與累計(jì)僚利息之同和為基堤數(shù)計(jì)算義利息，靠即“利蠟上加利際”。份則計(jì)算提公式:F=P(揮1+戶i)n復(fù)利法對(duì)能資金占用熔數(shù)量、占棟用時(shí)間更左加敏感，密具有更大宜的約束力兆，更充分船地反映資駱金時(shí)間價(jià)拿值。在技地術(shù)經(jīng)濟(jì)分棉析中，一術(shù)般均采用于復(fù)利法。本利和躲:P換+P滋i=貨P(脈1+i曉)與第一甘年年末P(1旗+i)起+P噸(1+冠i)i挎=P(賢1+i棕)2第二年年乓末P(1+嗚i)2+P(談1+i)2i=P(辱1+i)3第三年銜年末····史····巷····老···P(1櫻+i)n-1+P波(1+撤i)n-1i=P(透1+i)n第n年年銷末定義本利叢和為終值稼F，本金鉛為現(xiàn)值P剩，某人借貸嗎本金10節(jié)00元，溫年利率6畜%，借款罪年限4年拜。分別用妄單、復(fù)利女計(jì)算第四鏟年還款額屬。年份年初欠款年末欠利息年末欠本利和年初欠款年末欠利息年末欠本利和11000601060100060106021060601120106063.61123.6311206011801123.667.421191.02411806012401191.0271.461262.48第二節(jié)基直本原理?喊收益輝與價(jià)格?奶收益還銹原法基壁本原理一、收益前與價(jià)格揭示資產(chǎn)求收益與價(jià)馬格之間的馬客觀存在找的規(guī)律?？词紫确治鲅袃r(jià)證券耽以及資本季和利息之疲間的關(guān)系翁。㈠有價(jià)余證券收瀉益與價(jià)虛格設(shè):債券卵面值c=挎100元海，年息a狗=10元阿，利息率涌10%。支假設(shè)利率肚固定不變毀，計(jì)算下繩列各種情杯況下，債碎券實(shí)際價(jià)鎮(zhèn)格P。1.無(wú)限伍年期n稠→∞(紅竟利固定特氏殊股票)㈡貨幣資酒本與利息鏟收入利息收入獎(jiǎng)=貨幣資巾本×利率生，貨幣資本遮=利息收武入÷利率貨幣所有召者實(shí)際失者去貨幣使懸用權(quán)，代砍價(jià)是取得羽定期利息似收入。對(duì)儲(chǔ)所有者來(lái)莊說(shuō)取得利唐息收入現(xiàn)耽值之和應(yīng)參該等于貨僵幣資本。球一通過(guò)例理子說(shuō)明，泄可用資產(chǎn)麗收益反映比資產(chǎn)價(jià)格每。對(duì)于一項(xiàng)蛛持續(xù)收益零資產(chǎn)，可償用資金時(shí)發(fā)間價(jià)值或恰等值概念敘，將資產(chǎn)肯將來(lái)產(chǎn)生愈所有純收敏益折算成切現(xiàn)值，該還現(xiàn)值即為恥資產(chǎn)價(jià)格販。二、收益嶺還原基本高原理房地產(chǎn)是盞有收益性搶資產(chǎn)，如懷出租、商秩業(yè)經(jīng)營(yíng)等肌。由于房居地產(chǎn)使用呆壽命長(zhǎng)，夏持有某一臟房地產(chǎn)不議僅現(xiàn)在能百夠取得收河益，而且鑰未來(lái)若干業(yè)年可持續(xù)財(cái)取得一定題收益，是棟一種持續(xù)劇收益資產(chǎn)歪。㈠概念具有一濱定使用醒年限房可地產(chǎn)，仁將其未牌來(lái)產(chǎn)出融的純收區(qū)益以適土當(dāng)還原放利率折驚算成現(xiàn)跌值，現(xiàn)爺值即為批房地產(chǎn)完價(jià)格㈡理論公式房地產(chǎn)未啞來(lái)各年純冠收益房地產(chǎn)淹未來(lái)各招年還原沒利率該公式有御理論意義意，評(píng)估無(wú)勻法應(yīng)用。㈢應(yīng)用公桃式假設(shè)純收啞益每年不石變，還原叮利率每年妹不變。則順：1.無(wú)限刺年期n鏟→∞2.有限蓬年期n≠辰∞㈣適用范塵圍適用于有叢收益性房暖地產(chǎn)估價(jià)肚。第二節(jié)勤房地產(chǎn)肌純收益貼求取?純收悠益計(jì)算公氧式?總收廚益計(jì)算?總費(fèi)蕉用計(jì)算一、純收多益計(jì)算公捎式純收益搜是應(yīng)用蒼房地產(chǎn)謝所獲得檢總收益尺扣除總捏費(fèi)用。純收益=固總收益－硬總費(fèi)用迎(年傍)純收益注有：1.實(shí)胞際純收曉益；2.客隨觀純收塞益還原法應(yīng)修該選用客沿觀收益。要區(qū)分客馳觀與實(shí)際佩收益，那診么總收益、總費(fèi)鴿用則一巖定要有丘衡量標(biāo)圣準(zhǔn)。綜合分醬析房地似產(chǎn)過(guò)去吩、現(xiàn)在州、未來(lái)饑情況，痰判定最花有效、寨正常使血用狀態(tài)蹈下，穩(wěn)妙定、安念全、合乳理全部乳收益。二、總收鑰益計(jì)算總收益蠟由房機(jī)地產(chǎn)、耽勞動(dòng)、拒經(jīng)營(yíng)、繡資金等警共同作請(qǐng)用產(chǎn)生綱。㈠標(biāo)準(zhǔn)壘總收益悲條件1.房地皺產(chǎn)處于最洋有效使用復(fù)狀態(tài)時(shí)產(chǎn)斤生收益。2.具早備良好意填識(shí)與有正厚常使用能富力者使用斷產(chǎn)生收益型。3.示收益必竊須能夠既持續(xù)且蠻有規(guī)則逐地產(chǎn)生恐。4.收迅益必須衣為安全棚確定。綜合分等析房地壓產(chǎn)過(guò)去鴿、現(xiàn)在法、未來(lái)管情況，斥判定最腥有效、愉正常使洽用狀態(tài)彩下，穩(wěn)轎定、安五全、合零理全部佛收益三、閃總費(fèi)用濾計(jì)算總費(fèi)用緣瑞以正常繼經(jīng)營(yíng)所探必須支較付直接她費(fèi)用為壇限。㈠

出蘋租型房戲地產(chǎn)總費(fèi)用包零括：維修循費(fèi)用、管別理費(fèi)、保嗓險(xiǎn)費(fèi)、稅珠金。這些較費(fèi)用根據(jù)嘆租賃契約內(nèi)規(guī)定租金臘涵義決定自取舍。㈡經(jīng)營(yíng)隙型房地旦產(chǎn)總費(fèi)用勝包括：兔銷售成沙本、經(jīng)種營(yíng)費(fèi)用血、稅金捷、管理閃費(fèi)用、孫財(cái)務(wù)費(fèi)肌用和商怕業(yè)利潤(rùn)庭。㈢生產(chǎn)否型房地踢產(chǎn)總費(fèi)用棚包括：仍生產(chǎn)成樹本、銷迫售費(fèi)用扣、銷售云稅金、適管理費(fèi)案用、財(cái)杏務(wù)費(fèi)用辱和廠商茂利潤(rùn)。第三節(jié)還豪原利率確相定還原利率蒼實(shí)質(zhì)還原利暢率種類確定還晃原利率麗方法一、還原層利率實(shí)質(zhì)國(guó)外研文究觀點(diǎn)蕉頗多，勵(lì)相互差汪異較大臥，沒有妨定論。個(gè)國(guó)內(nèi)普喚遍采用支接受觀惡點(diǎn)是：i是一臟種資本投碎資收益率物。i與投并資風(fēng)險(xiǎn)成尼正比，風(fēng)帝險(xiǎn)大，收銀益率高，迎反之收益戶率低。突(基本規(guī)標(biāo)律)二、還股原利率嬌種類