房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃

《房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃技巧與涉稅風險規(guī)避》

章從大納稅籌劃基礎納稅風險自我檢測與風險評估主要稅種基本法規(guī)及優(yōu)惠政策解讀房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的主要思路房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃技巧及實戰(zhàn)案例

企業(yè)所得稅對房地產(chǎn)企業(yè)的潛在影響與納稅籌劃

課程目錄1、納稅籌劃基礎納稅籌劃興起的背景及其概念納稅籌劃的特點及其一般原則納稅籌劃的環(huán)節(jié)以及一般程序納稅籌劃的變量引進與因素分析學說納稅籌劃基礎世界上只有兩件事是不可避免的，那就是稅收和死亡。面對國家稅收：愚者逃稅，蠢者偷稅，智者避稅，高者籌劃。納稅籌劃興起的背景及其概念納稅籌劃興起的背景現(xiàn)象之一：幾乎100%的企業(yè)偷逃稅法律對偷稅的界定企業(yè)稅負分析偷稅風險分析嚴厲的處罰制度稅款追征期規(guī)定新征管模式建立納稅籌劃興起的背景現(xiàn)象之二：幾乎100%的企業(yè)多繳稅-未實施納稅籌劃-稅收優(yōu)惠未充分運用-額外稅收成本納稅籌劃的概念納稅籌劃:指納稅人為了實現(xiàn)經(jīng)濟價值最大化，在不違反法律、法規(guī)（稅法及其他相關法律、法規(guī)）的前提下，對尚未發(fā)生或已經(jīng)發(fā)生的應稅行為進行的各種合理安排。幾個概念的區(qū)別偷稅：納稅人義務已經(jīng)發(fā)生并且能夠確定的情況下，采取不合法的手段以逃脫其納稅義務的行為，應付法律責任。漏稅：納稅人無意識發(fā)生的漏繳或少繳稅款的行為。未單列漏稅條款的法律責任，限期補繳。騙稅：采取弄虛作假和欺騙手段，將本來沒有發(fā)生的應稅行為虛構(gòu)成發(fā)生了應稅行為，將小額偽造成大額的應稅行為，從國庫中騙取出口退稅款的行為。屬違法行為?？苟悾阂员┝?、威脅方法拒不繳納稅款的違法行為。避稅：納稅人通過個人或企業(yè)事務的人為安排，利用稅法的漏洞、特例和缺陷，規(guī)避或減輕其納稅義務的行為。納稅籌劃（節(jié)稅）：在遵循稅收法律、法規(guī)的前提下，為實現(xiàn)最小合理納稅而進行的設計和運算。內(nèi)容節(jié)稅避稅從法律角度看合法、合理合法不合理從立法本意看完全符合背道而馳從稅法角度看善意利用破壞性利用從稅收政策看符合稅收政策不符合稅收政策目的稅收支付的節(jié)約少繳稅或不繳稅對經(jīng)濟的影響促進生產(chǎn)經(jīng)營活動破壞市場規(guī)則節(jié)稅與避稅的區(qū)別納稅籌劃的特點事前性合法性區(qū)別與避稅、偷稅官方對納稅籌劃的態(tài)度綜合性目的性操作性納稅籌劃的五大環(huán)節(jié)企業(yè)組建過程中的納稅籌劃企業(yè)籌資過程中的納稅籌劃企業(yè)投資過程中的納稅籌劃企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中的納稅籌劃財務會計核算與成果分配中的納稅籌劃納稅籌劃的程序確立節(jié)稅目標，提出備選方案；建立數(shù)學模型，進行模擬測算；根據(jù)稅后的凈回報，排列比較方案考慮各種因素，選擇最佳方案；協(xié)調(diào)各部門，付諸實踐；收集反饋信息，不斷修正，提高納稅籌劃效果。納稅籌劃的變量引進與因素分析學說收籌劃中的變量指影響稅收政策有差異化選擇、能夠引起稅額變化的因素。變量引進就是納稅人采取合法的相應措施或辦法，引進部分原來沒有的變量或改變原有的數(shù)值，從而影響稅收政策的差異性選擇、引起稅額變化，達到最終引起稅額向有利于納稅人方向轉(zhuǎn)化的目的納稅籌劃過程中需要考慮的變量包括納稅人的注冊地點、納稅人的性質(zhì)或組織形式、納稅人選擇的行業(yè)、企業(yè)資產(chǎn)以及企業(yè)選用的員工等因數(shù)是構(gòu)成事物本質(zhì)的成分，是決定事物發(fā)展的原因或條件。因數(shù)分析即對那些影響稅額的條件（因素）進行分析，并通過一些稅收安排后加以利用，從而達到節(jié)稅的目的影響稅收的因素分為：特定稅收政策因素、稅收優(yōu)惠政策因素、稅制要素、計算公式中的內(nèi)嵌因素和組織形式因素2、納稅風險自我檢測與風險評估

稅負異常與否分析收入完整與否分析收入確認時間分析視同銷售情況分析成本合理性分析費用合理性分析扣除項目合理性分析非經(jīng)常性損益合理性分析關聯(lián)方定價合理性分析非關聯(lián)方串謀分析納稅風險自我檢測與風險評估

稅負異常與否分析項目指標稅負是否異常增值稅稅負率=應納稅額÷主營業(yè)務收入×100%當期營業(yè)稅特殊行業(yè)營業(yè)收入扣除率（如旅游業(yè)、廣告業(yè)、運輸業(yè)）=當期扣除金額÷當期營業(yè)收入×100%所得稅稅負率=應納稅額÷主營業(yè)務收入×100%收入完整與否分析項目指標收入是否完整主營業(yè)務收入增長率=（本期主營收入-上期主營業(yè)務收入）÷上期主營業(yè)務收入×100%其他應付款增長率=（期末其他應付款-期初其他應付款）÷期初其他應付款×100%單位產(chǎn)品主材耗用率=本期主要材料領用數(shù)量÷本期產(chǎn)成品數(shù)量×100%單位產(chǎn)品能耗率（電、自來水等）=本期耗用能源（電度、自來水噸位）÷本期產(chǎn)成品數(shù)量×100%單臺設備月產(chǎn)量=上年產(chǎn)成品數(shù)量÷設備數(shù)量收入確認時間分析項目指標收入確認是否提前主營業(yè)務收入離散度=（本月主營業(yè)務收入-本年主營業(yè)務收入月平均數(shù)）÷本年主營業(yè)務收入月平均數(shù)×100%賒銷率=（月末應收賬款-月初應收賬款）÷本月主營業(yè)務收入×100%收入確認是否滯后主營業(yè)務收入離散度=（本月主營業(yè)務收入-本年主營業(yè)務收入月平均數(shù)）÷本年主營業(yè)務收入月平均數(shù)×100%客戶商業(yè)信用負債增長率=[（月末預收賬款+月末其他應付款）-（月初預收賬款+月初其他應付款）]÷（月初預收賬款+月初其他應付款）×100%視同銷售情況分析項目指標自產(chǎn)產(chǎn)品視同銷售業(yè)務是否確認計稅收入名義銷項稅額=（主營業(yè)務收入+其他業(yè)務收入）×增值稅稅率（17%或13%）外購原材料視同銷售業(yè)務是否確認計稅收入名義銷項稅額=（主營業(yè)務收入+其他業(yè)務收入）×增值稅稅率成本合理性分析項目指標成本是否合理銷售毛利率=（主營業(yè)務收入-主營業(yè)務成本）÷主營業(yè)務成本×100%費用合理性分析項目指標費用是否合理期間費用率=（管理費用+營業(yè)費用+財務費用）÷（主營業(yè)務收入+其他業(yè)務收入）×100%

管理費用率=管理費用÷（主營業(yè)務收入+其他業(yè)務收入）×100%

A.業(yè)務招待費率=業(yè)務招待費÷（主營業(yè)務收入+其他業(yè)務收入）×100%

B.總機構(gòu)管理費用率=總機構(gòu)管理費÷（主營業(yè)務收入+其他業(yè)務收入）×100%

……

費用合理性分析項目指標費用是否合理營業(yè)費用率=營業(yè)費用÷（主營業(yè)務收入+其他業(yè)務收入）×100%A.運輸費用率=運費÷（主營業(yè)務收入+其他業(yè)務收入）×100%C.廣告費用率=廣告費÷（主營業(yè)務收入+其他業(yè)務收入）×100%D.宣傳費用率=宣傳費÷（主營業(yè)務收入+其他業(yè)務收入）×100%E.傭金率=傭金÷（主營業(yè)務收入+其他業(yè)務收入）×100%費用合理性分析項目指標費用是否合理財務費用率=財務費用÷（主營業(yè)務收入+其他業(yè)務收入）×100%相關指標：利息費用率=預提利息÷（主營業(yè)務收入+其他業(yè)務收入）×100%預提利息=資本化利息+費用化利息收入借款率=平均借款額÷（主營業(yè)務收入+其他業(yè)務收入）×100%平均借款=（長短期借款期初數(shù)+長短期借款期末數(shù)）÷2應收賬款周轉(zhuǎn)率=主營業(yè)務收入凈額÷應收賬款平均余額×100%應收賬款平均余額=（應收賬款期初數(shù)＋應收賬款期末數(shù)）÷2扣除項目合理性分析項目指標工資、折舊等扣除項目是否合理固定資產(chǎn)綜合折舊率=累計折舊額÷平均固定資產(chǎn)原值×100%平均固定資產(chǎn)原值=（期初固定資產(chǎn)原值+期末固定資產(chǎn)原值）÷2工資變動率=（本期工資總額-上期工資總額）÷上期工資總額×100%預提費用變動率=（本期預提費用-上期預提費用）÷上期預提費用×100%非經(jīng)常性損益合理性分析項目指標非經(jīng)常性損益是否合理非經(jīng)常性損益變動率=[（本期投資收益+本期補貼收入+本期營業(yè)外收支）-（上期投資收益+上期補貼收入+上期營業(yè)外收支）]÷（上期投資收益+上期補貼收入+上期營業(yè)外收支）×100%關聯(lián)方定價合理性分析項目指標關聯(lián)交易定價是否合理主要結(jié)合關聯(lián)方關系及其交易，運用收入、成本、費用、非經(jīng)常性損益主要評估指標進行分析。非關聯(lián)方串謀分析項目指標是否存在非關聯(lián)方串謀主營業(yè)務收入離散度=（本月主營業(yè)務收入-本年主營業(yè)務收入月平均數(shù)）÷本年主營業(yè)務收入月平均數(shù)×100%賒銷率=（月末應收賬款-月初應收賬款）÷本月主營業(yè)務收入賒購率=（月末應付賬款-月初應付賬款）÷本月購進原材料或庫存商品3、主要稅三種基本三法規(guī)及三優(yōu)惠政三策解讀營業(yè)稅三基本法三規(guī)及優(yōu)三惠政策三解讀房產(chǎn)稅三基本法三規(guī)及優(yōu)三惠政策三解讀土地增三值稅基三本法規(guī)三及優(yōu)惠三政策解三讀主要稅三種基本三法規(guī)及三優(yōu)惠政三策解讀營業(yè)稅三基本法三規(guī)及優(yōu)三惠政策三解讀營業(yè)稅三優(yōu)惠政三策包括三：①對于三企業(yè)以三不動產(chǎn)三投資入三股，參三與接受三投資方三利潤分三配，共三同承擔三投資風三險的行三為不征三營業(yè)稅②將土三地使用三權(quán)轉(zhuǎn)讓三給農(nóng)業(yè)三生產(chǎn)者三，用于三農(nóng)業(yè)生三產(chǎn)的行三為免征三營業(yè)稅③房地三產(chǎn)企業(yè)三自建自三用建筑三物免征三營業(yè)稅以國家三有關部三門審批三的房地三產(chǎn)開發(fā)三項目為三單位進三行清算三，對于三分期開三發(fā)的項三目，以三分期項三目為單三位清算三。開發(fā)三項目中三同時包三含普通三住宅和三非普通三住宅的三，應分三別計算三增值額三。土地增三值稅的三清算單三位應該進三行土地增三值稅清三算的情三形：房地產(chǎn)三開發(fā)項三目全部三竣工、三完成銷三售的整體轉(zhuǎn)三讓未竣三工決算三房地產(chǎn)三開發(fā)項三目的直接轉(zhuǎn)三讓土地三使用權(quán)三的可以進三行土地增三值稅清三算的情三形：已竣工三驗收的三房地產(chǎn)三開發(fā)項三目，已三轉(zhuǎn)讓的三房地產(chǎn)三建筑面三積占整三個項目三可售建三筑面積三的比例三在85三%以上三，或該三比例雖三未超過三85%三，但剩三余的可三售建筑三面積已三經(jīng)出租三或自用三的取得銷三售（預三售）許三可證滿三三年仍三未銷售三完畢的納稅人三申請注三銷稅務三登記但三未辦理三土地增三值稅清三算手續(xù)三的省級稅三務機關三規(guī)定的三其他情三況土地增三值稅的三清算條三件房地產(chǎn)三開發(fā)企三業(yè)將開三發(fā)產(chǎn)品三用于職三工福利三、獎勵三、對外三投資、三分配給三股東或三投資人三、抵償三債務、三換取其三他單位三和個人三的非貨三幣性資三產(chǎn)等，三發(fā)生所三有權(quán)轉(zhuǎn)三移時應三視同銷三售房地三產(chǎn),三收入按三下列方三法和順三序確認三：按本企三業(yè)在同三一地區(qū)三、同一三年度銷三售的同三類房地三產(chǎn)的平三均價格三確定；由主管三稅務機三關參照三當?shù)禺斎辍⑼惙康厝a(chǎn)的市三場價格三或評估三價值確三定。房地產(chǎn)三開發(fā)企三業(yè)將開三發(fā)的部三分房地三產(chǎn)轉(zhuǎn)為三企業(yè)自三用或用三于出租三等商業(yè)三用途時三，如果三產(chǎn)權(quán)未三發(fā)生轉(zhuǎn)三移，不三征收土三地增值三稅，在三稅款清三算時不三列收入三，不扣三除成本三和費用三。非直接三銷售和三自用房三地產(chǎn)的三收入確三定扣除取三得土地三使用權(quán)三所支付三的金額三、房地三產(chǎn)開發(fā)三成本、三費用及三與轉(zhuǎn)讓三房地產(chǎn)三有關稅三金，須三提供合三法有效三憑證；三不能提三供合法三有效憑三證的，三不予扣三除。房地產(chǎn)三開發(fā)企三業(yè)辦理三土地增三值稅清三算所附三送的前三期工程三費、建三筑安裝三工程費三、基礎三設施費三、開發(fā)三間接費三用的憑三證或資三料不符三合清算三要求或三不實的三，地方三稅務機三關可參三照當?shù)厝ㄔO工三程造價三管理部三門公布三的建安三造價定三額資料三，結(jié)合三房屋結(jié)三構(gòu)、用三途、區(qū)三位等因三素，核三定上述三四項開三發(fā)成本三的單位三面積金三額標準三，并據(jù)三以計算三扣除。三具體核三定方法三由省稅三務機關三確定。土地增三值稅扣三除項目三清算房地產(chǎn)三開發(fā)企三業(yè)開發(fā)三建造的三與清算三項目配三套的居三委會和三派出所三用房、三會所、三停車場三（庫）三、物業(yè)三管理場三所、變?nèi)娬尽⑷裏崃φ救?、水廠三、文體三場館、三學校、三幼兒園三、托兒三所、醫(yī)三院、郵三電通訊三等公共三設施，三按以下三原則處三理：建成后三產(chǎn)權(quán)屬三于全體三業(yè)主所三有的，三其成本三、費用三可以扣三除；建成后三無償移三交給政三府、公三用事業(yè)三單位用三于非營三利性社三會公共三事業(yè)的三，其成三本、費三用可以三扣除；建成后三有償轉(zhuǎn)三讓的，三應計算三收入，三并準予三扣除成三本、費三用。土地增三值稅扣三除項目三清算房地產(chǎn)三開發(fā)企三業(yè)銷售三已裝修三的房屋三，其裝三修費用三可以計三入房地三產(chǎn)開發(fā)三成本。三房地產(chǎn)三開發(fā)企三業(yè)的預三提費用三一般不三得扣除三。屬于多三個房地三產(chǎn)項目三共同的三成本費三用，應三按清算三項目可三售建筑三面積占三多個項三目可售三總建筑三面積的三比例或三其他合三理的方三法，計三算確定三清算項三目的扣三除金額三。土地增三值稅扣三除項目三清算滿足清三算條件三之日起三90日三內(nèi)或在三主管稅三務機關三限定的三期限內(nèi)三辦理清三算手續(xù)三。納稅人三辦理土三地增值三稅清算三應報送三以下資三料：房地產(chǎn)三開發(fā)企三業(yè)清算三土地增三值稅書三面申請三、土地三增值稅三納稅申三報表；項目竣三工決算三報表、三取得土三地使用三權(quán)所支三付的地三價款憑三證、國三有土地三使用權(quán)三出讓合三同、銀三行貸款三利息結(jié)三算通知三單、項三目工程三合同結(jié)三算單、三商品房三購銷合三同統(tǒng)計三表等與三轉(zhuǎn)讓房三地產(chǎn)的三收入、三成本和三費用有三關的證三明資料三；土地增三值稅清三算應報三送的資三料納稅人三辦理土三地增值三稅清算三應報送三以下資三料：主管稅三務機關三要求報三送的其三他與土三地增值三稅清算三有關的三證明資三料等。三納稅人三委托稅三務中介三機構(gòu)審三核鑒證三的清算三項目，三報送中三介機構(gòu)三出具的三《土地三增值稅三清算稅三款鑒證三報告》三。土地增三值稅清三算應報三送的資三料稅務中三介機構(gòu)三受托對三清算項三目審核三鑒證時三，應按三稅務機三關規(guī)定三的格式三對審核三鑒證情三況出具三鑒證報三告。對三符合要三求的鑒三證報告三，稅務三機關可三以采信三。稅務機三關要對三從事土三地增值三稅清算三鑒證工三作的稅三務中介三機構(gòu)在三準入條三件、工三作程序三、鑒證三內(nèi)容、三法律責三任等方三面提出三明確要三求，并三做好必三要的指三導和管三理工作三。土地增三值稅清三算項目三的審核三鑒證房地產(chǎn)三開發(fā)企三業(yè)有下三列情形三的，稅三務機關三可參照三與其開三發(fā)規(guī)模三和收入三水平相三近的當三地企業(yè)三土地增三值稅稅三負情況三，按不三低于預三征率的三征收率三核定征三收土地三增值稅三：依照法三律、行三政法規(guī)三的規(guī)定三應當設三置但未三設置賬三簿的；擅自銷三毀賬簿三或者拒三不提供三納稅資三料的；雖設置三賬簿，三但賬目三混亂或三者成本三資料、三收入憑三證、費三用憑證三殘缺不三全，難三以確定三轉(zhuǎn)讓收三入或扣三除項目三金額的三；符合土三地增值三稅清算三條件，三未按照三規(guī)定的三期限辦三理清算三手續(xù)，三經(jīng)稅務三機關責三令限期三清算，三逾期仍三不清算三的；申報的三計稅依三據(jù)明顯三偏低，三又無正三當理由三的。土地增三值稅的三核定征三收在土地三增值稅三清算時三未轉(zhuǎn)讓三的房地三產(chǎn)，清三算后銷三售或有三償轉(zhuǎn)讓三的，納三稅人應三按規(guī)定三進行土三地增值三稅的納三稅申報三，扣除三項目金三額按清三算時的三單位建三筑面積三成本費三用乘以三銷售或三轉(zhuǎn)讓面三積計算三。單位建三筑面積三成本費三用=清三算時的三扣除項三目總金三額÷清三算的總?cè)ㄖ嫒e清算后三再轉(zhuǎn)讓三房地產(chǎn)三的處理各地要三進一步三完善土三地增值三稅預征三辦法，三根據(jù)本三地區(qū)房三地產(chǎn)業(yè)三增值水三平和市三場發(fā)展三情況，三區(qū)別普三通住房三、非普三通住房三和商用三房等不三同類型三，科學三合理地三確定預三征率，三并適時三調(diào)整。三工程項三目竣工三結(jié)算后三，應及三時進行三清算，三多退少三補。對未按三預征規(guī)三定期限三預繳稅三款的，三從限定三的繳納三稅款期三限屆滿三的次日三起，加三收滯納三金。關于土三地增值三稅的預三征規(guī)定住宅小三區(qū)建筑三容積率三在1.0三以上、三單套建三筑面積三在12三0平方三米以下三、實際三成交價三格低于三同級別三土地上三住房平三均交易三價格1三.2倍三以下。三各省、三自治區(qū)三、直轄三市要根三據(jù)實際三情況，三制定本三地區(qū)享三受優(yōu)惠三政策普三通住房三的具體三標準。三允許單三套建筑三面積和三價格標三準適當三浮動，三但向上三浮動的三比例不三得超過三上述標三準的2三0％。明確普三通標準三住宅標三準對納稅三人既建三普通標三準住宅三又搞其三他房地三產(chǎn)開發(fā)三的，應三分別核三算增值三額。不三分別核三算增值三額或不三能準確三核算增三值額的三，其建三造的普三通標準三住宅不三能適用三相關的三免稅規(guī)三定?；旌享椚恳秩_核算凡是已三使用一三定時間三或達到三一定磨三損程度三的房產(chǎn)三均屬舊三房。使三用時間三和磨損三程度標三準可由三各省、三自治區(qū)三、直轄三市財政三廳（局三）和地三方稅務三局具體三規(guī)定。轉(zhuǎn)讓舊三房的，三應按房三屋及建三筑物的三評估價三格、取三得土地三使用權(quán)三所支付三的地價三款和按三國家統(tǒng)三一規(guī)定三交納的三有關費三用以及三在轉(zhuǎn)讓三環(huán)節(jié)繳三納的稅三金作為三扣除項三目金額三計征土三地增值三稅。對三取得土三地使用三權(quán)時未三支付地三價款或三不能提三供已支三付的地三價款憑三據(jù)的，三不允許三扣除取三得土地三使用權(quán)三所支付三的金額三。轉(zhuǎn)讓舊三房的計三算操作三性增強個人購三入房地三產(chǎn)再轉(zhuǎn)三讓的，三其在購三入時已三繳納的三契稅，三在舊房三及建筑三物的評三估價中三已包括三了此項三因素，三不另作三為“與三轉(zhuǎn)讓房三地產(chǎn)有三關的稅三金”予三以扣除三。納稅人三轉(zhuǎn)讓舊三房及建三筑物時三因計算三納稅的三需要而三對房地三產(chǎn)進行三評估，三其支付三的評估三費用允三許在計三算增值三額時予三以扣除三。納稅三人隱瞞三、虛報三房地產(chǎn)三成交價三格等情三形而按三房地產(chǎn)三評估價三格計算三征收土三地增值三稅所發(fā)三生的評三估費用三，不允三許在計三算土地三增值稅三時予以三扣除。轉(zhuǎn)讓舊三房的計三算操作三性增強土地增三值稅以三國家有三關部門三審批的三房地產(chǎn)三開發(fā)項三目為單三位進行三清算，三對于分三期開發(fā)三的項目三，以分三期項目三為單位三清算。三開發(fā)項三目中同三時包含三普通住三宅和非三普通住三宅的，三應分別三計算增三值額。三對納稅三人在項三目全部三竣工結(jié)三算前轉(zhuǎn)三讓房地三產(chǎn)取得三的收入三可以預三征土地三增值稅三，具體三辦法由三各省、三自治區(qū)三、直轄三市地方三稅務局三根據(jù)當三地情況三制定。三對納稅三人預售三房地產(chǎn)三取得的三收入，三當?shù)囟惾齽諜C關三規(guī)定預三征土地三增值稅三的，納三稅人應三當?shù)街魅芏悇杖龣C關辦三理納稅三申報，三并按規(guī)三定比例三預交，三待辦理三決算后三，多退三少補；三當?shù)囟惾齽諜C關三規(guī)定不三預征土三地增值三稅的，三應在取三得收入三時先到三稅務機三關登記三或備案三。分類預三征到期三清算納稅人三建造普三通標準三住宅出三售，其三增值額三未超過三扣除項三目金額三之和2三0%的三，預以三免征土三地增值三稅。增三值額超三過扣除三項目金三額之和三20%三的，應三就其全三部增值三額按規(guī)三定征收三土地增三值稅。因國家三建設需三要依法三征用、三收回的三房地產(chǎn)三免征土三地增值三稅。因城市三實施規(guī)三劃，國三家建設三的需要三而搬遷三，由納稅三人自行三轉(zhuǎn)讓原三房地產(chǎn)三的，向三房地產(chǎn)三所在地三稅務機三關提出三免稅申三請，經(jīng)三稅務機三關審核三后，免三予征收三土地增三值稅。土地增三值稅優(yōu)三惠政策三解讀個人因三工作調(diào)三動或改三善居住三條件而三轉(zhuǎn)讓原三自用住三房，經(jīng)三向稅務三機關申三報核準三，凡居三住滿5三年或5三年以上三的，免三征土地三增值稅三；居住三滿3年三未滿5三年的，三減半征三收土地三增值稅三；居住三未滿3三年的，三按規(guī)定三計征土三地增值三稅。對個人三之間互三換自有三居住用三房地產(chǎn)三的，經(jīng)三當?shù)囟惾齽諜C關三核實，三可以免三征土地三增值稅三。土地增三值稅優(yōu)三惠政策三解讀對于以三房地產(chǎn)三進行投三資、聯(lián)三營的，三投資、三聯(lián)營的三一方以三土地(三房地產(chǎn)三)作價三入股進三行投資三或作為三聯(lián)營條三件，將三房地產(chǎn)三轉(zhuǎn)讓到三所投資三、聯(lián)營三的企業(yè)三中時，三暫免征三收土地三增值稅三。對投三資、聯(lián)三營企業(yè)三將上述三房地產(chǎn)三再轉(zhuǎn)讓三的，應三征收土三地增值三稅。對于一三方出地三，一方三出資金三，雙方三合作建三房，建三成后按三比例分三房自用三的，暫三免征收三土地增三值稅；三建成后三轉(zhuǎn)讓的三，應征三收土地三增值稅三。在企業(yè)三兼并中三，對被三兼并企三業(yè)將房三地產(chǎn)轉(zhuǎn)三讓到兼三并企業(yè)三中的，三暫免征三收土地三增值稅三。土地增三值稅優(yōu)三惠政策三解讀4、房地產(chǎn)三企業(yè)納三稅籌劃三的主要三思路營業(yè)稅三納稅籌三劃的主三要思路房產(chǎn)稅三納稅籌三劃的主三要思路土地增三值稅納三稅籌劃三的主要三思路房地產(chǎn)三企業(yè)納三稅籌劃三的主要三思路房地產(chǎn)三企業(yè)納三稅籌劃三的主要三思路房地產(chǎn)三企業(yè)納三稅籌劃三的基本三思路是三在研究三稅收政三策的基三礎上，三成分利三用好納三稅籌劃三的平臺三與納稅三籌劃的三技術(shù)，三其得心三應手的三應用依三賴于長三期的總?cè)Y(jié)完善納稅籌三劃的平三臺納稅籌三劃的技三術(shù)5、房地產(chǎn)三企業(yè)納三稅籌劃三技巧及三實戰(zhàn)案三例“臨界三點”籌三劃法費用轉(zhuǎn)三移或分三攤籌劃三法收入分三散籌劃三法建房方三式籌劃三法靈活運三用優(yōu)惠三政策法代收費三用計價三籌劃法成本核三算對象三籌劃法股權(quán)轉(zhuǎn)三讓籌劃三法核算方三式籌劃三法房地產(chǎn)三企業(yè)納三稅籌劃三技巧及三實戰(zhàn)案三例納稅人三建造普三通標準三住宅出三售，增三值額未三超過扣三除項目三金額的三20%三的，免三征土地三增值稅三；增值三額超過三扣除項三目金額三20%三的，應三就其全三部增值三額按規(guī)三定計稅三?！叭?0%三的增值三額”就三是“三臨界點三”。“臨界三點”籌三劃法某房產(chǎn)三開發(fā)公三司專門三從事普三通住宅三商品房三開發(fā)，三200三7年3三月2日三，出售三普通住三宅用房三一幢，三總面積三910三0平方三米，平三均銷價三203三0元/三平方米三，售價三總額為三184三7.3三萬元。三該房屋三支付土三地出讓三金20三0萬元三，房三地產(chǎn)開三發(fā)成本三900三萬元，三利息費三用為1三00萬三元，其三中40三萬元為三罰息（三不能按三收入項三目準確三分攤）三。假設三城建稅三稅率為三7%、三印花稅三稅率為三0.5三‰、教三育費附三加征收三率為3三%。當三地省級三人民政三府規(guī)定三允許扣三除的房三地產(chǎn)開三發(fā)費用三為10三%?！芭R界三點”籌三劃法籌劃前轉(zhuǎn)讓房三地產(chǎn)的三收入為三184三7.3三萬元；應納土三地增值三稅額為三94.三71萬三元；實際盈三利金額三=收入三－成本三－費用三－稅金=1三847三.3-三200三-90三0-1三00-三101三.6-三94.三71=45三0.9三9萬元“臨界三點”籌三劃法籌劃辦三法：假三設該公三司將房三價適當三調(diào)低，三由每平三方米2三030三元，降三到每平三方米1三978三元，則三售價總?cè)~為1三800三萬元，三其他資三料不變?nèi)Ｔ试S扣三除的稅三金＝1三800三×5%三×（1三＋7%三＋3%三）＝9三9（萬三元）扣除項三目金額三合計＝三200三+90三0+1三10+三220三+99三＝15三29（三萬元）增值額三＝27三1萬元三，增值三率為1三7.7三2%實際盈三利金額三＝18三00-三200三-90三0-1三00-三99=三499三萬元“臨界三點”籌三劃法雖然售三價比原三來降低三了47三.3萬三元，但三實際稅三后收益三反而比三原來增三加了4三8.0三1萬元三。㊣認真三測算增三值率，三然后再三設法調(diào)三整增值三率，包三括合理三定價與三增加扣三除額。三增加扣三除額主三要是通三過加大三投入來三提高市三場競爭三力。在三房地產(chǎn)三開發(fā)成三本中包三括可扣三除的內(nèi)三容：土三地征用三及拆遷三補償費三、前期三工程費三、建筑三安裝工三程費、三基礎設三施費、三公共配三套設施三費、開三發(fā)間接三費用。三納稅人三應該在三公共配三套設施三費和開三發(fā)間接三費用上三做文章三?！芭R界三點”籌三劃法北京市三：“對三普通標三準住宅三面積進三行審核三確認時三，可按三棟號掌三握平均三每戶的三建筑面三積在1三20平三方米以三下。凡三符合上三述條件三的為標三準住宅三，可享三受財稅三字（1三999三）21三0號所三規(guī)定的三有關政三策?！比纱丝扇姡比┦袑θ胀巳郎首≌前礂澣栒莆杖骄咳龖舻慕ㄈ娣e三在12三0平方三米以下三審定的三。實際三操作中三每棟號三住宅可三以合理三搭配大三戶型和三小戶型三，使得三平均每三戶的建三筑面積三在12三0平方三米以下三?！芭R界三點”籌三劃法房地產(chǎn)三開發(fā)業(yè)三務較多三的企業(yè)三，不同三地方開三發(fā)成本三因為物三價或其三他原因三可能不三同，容三易導致三房屋增三值率高三低不均三，該種三不均勻三的狀態(tài)三會加重三企業(yè)的三稅收負三擔。為三此企業(yè)三需要對三開發(fā)成三本進行三必要的三調(diào)整，三使得各三處開發(fā)三業(yè)務的三增值率三大致相三同，從三而節(jié)省三稅款。平均費三用分攤?cè)堑咒N三增值額三、減少三納稅的三極好選三擇。只三要生產(chǎn)三經(jīng)營者三不是短三期行為三，而是三長期從三事開發(fā)三業(yè)務，三那么將三一段時三間內(nèi)發(fā)三生的各三項開發(fā)三成本進三行最大三限度的三調(diào)整分三攤，就三可以將三某段時三期獲得三的增值三額進行三最大限三度的平三均，就三不會出三現(xiàn)某處三或某段三時期增三值率過三高的現(xiàn)三象，從三而節(jié)省三稅款的三繳納。費用轉(zhuǎn)三移或分三攤籌劃三法房地產(chǎn)三開發(fā)企三業(yè)進行三房屋建三造時，將合同三分兩次三簽訂，三當住房三初步完三工但沒三有安裝三設備以三及裝潢三、裝修三時，便三和購買三者簽訂三房地產(chǎn)三轉(zhuǎn)移合三同，接三著和購三買者簽三訂設備三安裝以三及裝潢三、裝修三合同，三則納稅三人只就三第一份三合同上三注明的三金額繳三納土地三增值稅三，而第三二份合三同上注三明的金三額屬于三營業(yè)稅三征稅范三圍，可三不計入三征稅范三圍，不三計征土三地增值三稅。這三樣就使三得營業(yè)三稅稅負三不變的三情況下三，使增三值額減三少，達三到了不三繳或少三繳稅的三目的。收入分三散籌劃三法假如某三企業(yè)準三備出售三其擁有三的一幢三房屋以三及土地三使用權(quán)三。因為三房屋已三經(jīng)使用三過一段三時間，三里面的三各種設三備均已三安裝齊三全。估三計市場三價值是三800三萬元，三其中各三種設備三的價格三約為1三00萬三元。如三果該企三業(yè)和購三買者簽三訂合同三時，不三注意區(qū)三分這些三，而是三將全部三金額以三房地產(chǎn)三轉(zhuǎn)讓價三格的形三式在合三同上體三現(xiàn)，則三增值額三無疑會三增加1三00萬三元。㊣收入三分散可三節(jié)省稅三款，在三合同上三僅注明三700三萬元的三房地產(chǎn)三轉(zhuǎn)讓價三格，同三時簽訂三一份附三屬辦公三設備購三銷合同三，不僅三可以使三得增值三額變小三從而節(jié)三省應繳三土地增三值稅稅三額，而三且購銷三合同適三用0.三03％三的印花三稅稅率三，比產(chǎn)三權(quán)轉(zhuǎn)移三書據(jù)適三用的0三.05三％稅率三低，可三節(jié)省印三花稅，三一舉兩三得。收入分三散籌劃三法房地產(chǎn)三開發(fā)公三司的代三建房方三式指房三地產(chǎn)開三發(fā)公司三代客戶三進行房三地產(chǎn)的三開發(fā)，三開發(fā)完三成后向三客戶收三取代建三房報酬三的行為三。房地三產(chǎn)開發(fā)三公司雖三然取得三了一定三的收入三，但房三地產(chǎn)權(quán)三自始至三終屬于三客戶，三沒有發(fā)三生轉(zhuǎn)移三，其收三入屬于三勞務性三質(zhì)的收三入，故三不屬于三土地增三值稅的三征稅范三圍。建筑行三業(yè)3％三的營業(yè)三稅，其三稅負較三土地增三值稅低三。如果三房地產(chǎn)三開發(fā)公三司在開三發(fā)之初三便能確三定最終三用戶，三完全可三以采用三代建房三方式進三行開發(fā)三?？梢匀怯煞咳禺a(chǎn)開三發(fā)公司三以用戶三名義取三得土地三使用權(quán)三和購買三各種材三料設備三，也可三以協(xié)商三由客戶三自己取三得和購三買，只三要從最三終形式三上看房三地產(chǎn)權(quán)三沒有發(fā)三生轉(zhuǎn)移三便可以三了。建房方三式籌劃三法為了使三房地產(chǎn)三開發(fā)公三司的代三建房方三式籌劃三更加順三利，房三地產(chǎn)開三發(fā)公司三可以降三低代建三房勞務三性質(zhì)收三入的數(shù)三額，以三取得客三戶的配三合。由三于房地三產(chǎn)開發(fā)三公司可三以通過三該項籌三劃節(jié)省三不少稅三款，讓三利部分三于客戶三也是可三能的，三而且這三樣也會三使得房三屋各方三面條件三符合客三戶要求三，價格三優(yōu)勢也三可以增三強企業(yè)三的市場三競爭力三。建房方三式籌劃三法合作建三房方式三。一方三出地，三一方出三資金，三雙方合三作建房三，建成三后按比三例分房三自用的三，暫免三土地增三值稅。三房地產(chǎn)三開發(fā)企三業(yè)應充三分利用三該項政三策。比三如某房三地產(chǎn)開三發(fā)企業(yè)三購得一三塊土地三的使用三權(quán)準備三修建住三宅，則三該企業(yè)三可以預三收購房三者的購三房款作三為合作三建房的三資金。三一般而三言，一三幢住房三中土地三支付價三所占比三例應該三比較小三，這樣三房地產(chǎn)三開發(fā)企三業(yè)分得三的房屋三就較少三，大部三分由出三資金的三用戶分三得自用三。在該房三地產(chǎn)開三發(fā)企業(yè)三售出剩三余部分三住房前三，各方三都不用三繳納土三地增值三稅，只三有在房三地產(chǎn)開三發(fā)企業(yè)三建成后三轉(zhuǎn)讓屬三于自己三的那部三分住房三時，才三就該部三分繳納三土地增三值稅。建房方三式籌劃三法確定合三適的利三息扣除三方式財務費三用中的三利息支三出，允三許據(jù)實三扣除，三但最高三不得超三過按商三業(yè)銀行三同類同三期貸款三利率計三算的金三額。其三他房地三產(chǎn)開發(fā)三費用則三按取得三土地使三用權(quán)所三支付的三金額和三房地產(chǎn)三開發(fā)成三本之和三的5％三扣除；三如果房三地產(chǎn)開三發(fā)企業(yè)三不能按三照轉(zhuǎn)讓三房地產(chǎn)三項目計三算分攤?cè)⒅?，或三不能提三供金融三機構(gòu)貸三款證明三的，房三地產(chǎn)開三發(fā)費用三應按取三得土地三使用權(quán)三所支付三的金額三和房地三產(chǎn)開發(fā)三成本之三和的1三0％扣三除。如果借三用了大三量資金三，利息三費用多三，應采三取據(jù)實三扣除的三方式，三應盡量三提供金三融機構(gòu)三貸款的三證明。如果借三款很少三，利息三費用低三，則可三不計算三應分攤?cè)睦⑷С觯虿惶崛┙鹑谌龣C構(gòu)的三貸款證三明，可三多扣除三費用，三減低稅三負。靈活運三用優(yōu)惠三政策法房產(chǎn)所三有人、三土地使三用權(quán)所三有人將三房屋產(chǎn)三權(quán)、土三地使用三權(quán)贈與三直系親三屬或承三擔直接三贍養(yǎng)義三務人的三或通過三中國境三內(nèi)非盈三利性的三社會團三體、國三家機關三將房屋三產(chǎn)權(quán)、三土地使三用權(quán)贈三與教育三、民政三和其他三社會福三利、公三益事業(yè)三的免征三土地增三值稅。如非以三上兩種三情況，三應當繳三納土地三增值稅三。因此三，當事三人應當三注意自三己的捐三贈方式三，以免三捐贈不三當承擔三稅款。三比如某三房地產(chǎn)三所有人三欲將其三擁有的三房地產(chǎn)三捐贈給三希望工三程，就三一定要三符合法三定的程三序，即三通過在三中國境三內(nèi)非盈三利性的三社會團三體、國三家機關三如希望三工程基三金會進三行捐贈三，而不三要自行三捐贈。三但如果三當事人三確實無三法采用三以上兩三種方式三，則應三充分考三慮稅收三因素對三自己及三他人的三影響。三比如某三房地產(chǎn)三所有人三欲將擁三有的房三地產(chǎn)贈三與一位三好朋友三，則可三以考慮三讓受贈三人支付三稅款，三也可以三采用隱三性贈與三法，即三讓該好三友實際三占有使三用該房三地產(chǎn)，三而不辦三理房地三產(chǎn)產(chǎn)權(quán)三轉(zhuǎn)移登三記手續(xù)三。靈活運三用優(yōu)惠三政策法個人自三有住房三轉(zhuǎn)讓籌三劃由于經(jīng)三濟的不三斷發(fā)展三，人的三流動愈三來愈頻三繁，因三而個人三自有住三房發(fā)生三轉(zhuǎn)移的三可能性三也越來三越大。三如某人三擁有一三套住房三，已經(jīng)三居住四三年零十三一個月三，此時三需出售三該套住三房。顯三然，如三果該人三再等一三個月出三售住房三可免土三地增值三稅，而三如果現(xiàn)三在出售三，因為三使用年三限超過三三年而三未超過三五年，三需減半三繳納土三地增值三稅。合三乎理性三的做法三便是將三住房于三一個月三后轉(zhuǎn)讓三而不是三馬上轉(zhuǎn)三讓。靈活運三用優(yōu)惠三政策法利用加三計扣除三進行稅三務籌劃從事房三地產(chǎn)開三發(fā)的企三業(yè)，可三加計扣三除，其三他企業(yè)三從事房三地產(chǎn)開三發(fā)的，三不享受三此項費三用扣除三。當非三房地產(chǎn)三開發(fā)企三業(yè)欲進三入房地三產(chǎn)業(yè)時三，不宜三作為其三非主營三項目，三而應考三慮重新三設立一三獨立核三算的、三專門從三事房地三產(chǎn)開發(fā)三和交易三的關聯(lián)三企業(yè)。三不僅可三以在房三地產(chǎn)開三發(fā)業(yè)務三中享受三加計扣三除，而三且可以三在以后三的各納三稅年度三中利用三企業(yè)的三關聯(lián)關三系實現(xiàn)三其他稅三收的納三稅籌劃三。如通三過雙方三的銷售三收入分三列，可三使雙方三各自扣三除交際三應酬費三時適用三較高的三扣除率三。靈活運三用優(yōu)惠三政策法個人自三有住房三轉(zhuǎn)讓籌三劃房屋所三有人由三于工作三需要，三要轉(zhuǎn)讓三使用年三限很短三的住房三，比如三僅使用三一年，三尋找一三個愿意三和自己三交換住三房，而三且對方三住房又三合乎自三己要求三的經(jīng)濟三當事人三，和該三個人交三換住房三。根據(jù)三稅法規(guī)三定，個三人之間三互換自三有居住三用房地三產(chǎn)的，三經(jīng)當?shù)厝悇諜C三關核準三，可以三免征土三地增值三稅。靈活運三用優(yōu)惠三政策法財政部三、國家三稅務總?cè)重敹惾睿?三5）4三8號文三件規(guī)定三，對于三縣級及三縣級以三上人民三政府要三求房地三產(chǎn)開發(fā)三企業(yè)在三售房時三代收的三各項費三用，如三果代收三費用是三計入房三價中向三購買方三一并收三取的，三可作為三轉(zhuǎn)讓房三地產(chǎn)取三得的收三入計稅三；如果三代收費三用未計三入房價三中，而三是在房三價之外三單獨收三取，可三不作轉(zhuǎn)三讓房地三產(chǎn)的收三入。對三于代收三費用作三為轉(zhuǎn)讓三收入計三算的，三在計算三扣除項三目金額三時，可三予以扣三除但不三允許加三計20三％的扣三除基數(shù)三；對于三代收費三用未作三為轉(zhuǎn)讓三房地產(chǎn)三的收入三計稅的三，在計三算土地三增值稅三時不允三許扣除三代收費三用。代收費三用計價三籌劃法在會計三核算時三，應把三縣級及三縣級以三上人民三政府要三求房地三產(chǎn)開發(fā)三企業(yè)在三售房時三代收的三各項費三用不計三入房價三中，而三是通過三合同安三排、業(yè)三務流程三重組在三房價之三外單獨三收取，三這樣就三可以減三少銷售三收入，三不僅可三以節(jié)省三營業(yè)稅三，而且三可以降三低增值三額、減三少應納三的土地三增值稅三。代收費三用計價三籌劃法土地增三值稅適三用四檔三超率累三進稅率三，如果三對土地三增值稅三稅率不三同的房三產(chǎn)合在三一起計三算，可三能會降三低高增三值房產(chǎn)三的適用三稅率。三由于高三稅率房三產(chǎn)的增三值額大三，這樣三會使整三體稅負三下降。某房產(chǎn)三開發(fā)公三司同時三開發(fā)甲三、乙兩三幢商業(yè)三房。銷三售甲房三取得收三入25三0萬元三，允許三扣除項三目金額三為20三0萬元三；銷售三乙房取三得收入三400三萬元，三允許扣三除項目三金額為三100三萬元。分開核三算甲房產(chǎn)三增值率三=（2三50-三200三）÷2三00×三100三%=2三5%應納土三地增值三稅=（三250三-20三0）×三30%三=15乙房產(chǎn)三增值率三=（4三00-三100三）÷1三00×三100三%=3三00%應納土三地增值三稅=（三400三-10三0）×三60%三-10三0×3三5%=三145甲、乙三房產(chǎn)應三納土地三增值稅三合計=三15+三145三=16三0成本核三算對象三籌劃法合并核三算收入總?cè)~=2三50+三400三=65三0扣除項三目金額三=20三0+1三00=三300增值率三=（6三50-三300三）÷3三00×三100三%=1三17%應納土三地增值三稅=（三650三-30三0）×三50%三-30三0×1三5%=三130㊣把高三增值與三低增值三房產(chǎn)安三排在一三起開發(fā)三、出售三，并將三收入和三扣除項三目放在三一起核三算并申三報。成本核三算對象三籌劃法甲公司三欲將一三幢房產(chǎn)三出售給三乙公司三，雙方三約定的三售價1三200三萬元，三房屋原三價10三00萬三元，已三提折舊三200三萬元，三房地產(chǎn)三評估機三構(gòu)評定三的重置三成本價三格11三00萬三元，該三房屋成三新率6三成。企三業(yè)轉(zhuǎn)讓三該房產(chǎn)三時發(fā)生三評估費三用3.三4萬元三。應納三稅額計三算如下三：應納營三業(yè)稅＝三120三0×5三%＝6三0（萬三元）應納城三市維護三建設稅三及教育三費附加三＝60三×（7三%＋3三%）＝三6（萬三元）應納印三花稅（三產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)三移書據(jù)三）＝1三200三×0.三5‰＝三0.6三（萬元三）股權(quán)轉(zhuǎn)三讓籌劃三法應納土三地增值三稅計算三：①房產(chǎn)三評估價三格=1三100三×60三%=6三60（三萬元）三；②扣除三項目金三額合計三=66三0＋6三0＋6三＋0.三6＋3三.4=三730三（萬元三）；③增值三額=1三200三-73三0=4三70（三萬元）三；④增值三率=4三70÷三730三×10三0%=三64.三38%三；⑤應納三稅額=三470三×40三%－7三30×三5%=三188三－36三.5＝三151三.5（