商業(yè)地產(chǎn)休閑地產(chǎn)規(guī)劃策劃案例

新江灣城

一座承載上海新夢想的城區(qū)1

新江灣城總體戰(zhàn)略

策劃綱要

王志綱工作室

二○○三年九月2目錄一、俯瞰新江灣城二、定位新江灣城三、構(gòu)建新江灣城四、經(jīng)營新江灣城3一、俯瞰新江灣城4（一）大上海走勢欲策劃新江灣城必先解讀大上海的宏觀走勢5第一，上海作為中國“經(jīng)濟(jì)首都”，正在成為“世界城市”。全國乃至世界的企業(yè)與精英都在跑步進(jìn)滬；以2010年世博會為契機(jī)，上海成為“世界城市”的目標(biāo)并不遙遠(yuǎn)。

6第二，上海進(jìn)入“黃浦江時代”。沿黃浦江的南北發(fā)展軸面為上海新一輪城市發(fā)展主軸，新江灣城正處于這一發(fā)展軸之上；浦江兩岸的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整為新江灣城及其毗鄰地區(qū)帶來了巨大發(fā)展機(jī)會。7之前的上海城市發(fā)展，主要是沿東西向拓展浦西時代：1980年代改革開放之初，上海設(shè)立虹橋經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，浦西的城市發(fā)展格局拉開，發(fā)展主軸確立。西延——虹橋開發(fā)區(qū)。浦東時代：上世紀(jì)最后十年，“浦東開發(fā)”全面啟動。陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)、張江高科技園區(qū)、金橋、外高橋全面崛起，浦東成為中國繼深圳后的更大、更新的亮點(diǎn)。8今天的上海，已經(jīng)跨入

“黃浦江時代”新世紀(jì)，上海啟動更宏偉的戰(zhàn)略——黃浦江兩岸綜合開發(fā)工程。標(biāo)志著上海進(jìn)入了浦東浦西共同繁榮發(fā)展的新階段！9總投資高達(dá)數(shù)千億元的黃浦江兩岸綜合開發(fā)工程，是新江灣城可利用的巨大資源！10兩橋之間——商業(yè)商務(wù)區(qū)中央商務(wù)區(qū)的延伸區(qū)域。世博會段——都市旅游區(qū)以世博會、環(huán)球影城為標(biāo)志的世界級都市旅游區(qū)。東外灘——休閑旅游區(qū)。以復(fù)興島為核心的休閑旅游區(qū)新江灣城——知識型城區(qū)是“中央智力區(qū)”（楊浦區(qū)）的重要組成部分。兩橋之間世博會功能段東外灘新江灣城1112

新江灣城應(yīng)該成為黃浦江的“北結(jié)點(diǎn)”，和“世博會”一南一北，共同舞起“黃浦江”巨龍！13進(jìn)入“黃浦江時代”，上海將在“一個龍頭，三個中心”基礎(chǔ)上，形成新的中心：旅游中心(黃浦江）；會展中心知識產(chǎn)業(yè)中心（中央智力區(qū)）14黃浦江畔的新江灣城，應(yīng)該也必須在“黃浦江時代”中發(fā)揮自己應(yīng)有的作用！15第三，上海步入“知識經(jīng)濟(jì)時代”。依托科教興市，走通“華山天險一條路”已成為上海發(fā)展的必由之路?！惲加?6九十年代以來，上海堅(jiān)持“三二一”產(chǎn)業(yè)發(fā)展方針，全面實(shí)施產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整，優(yōu)先發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，逐步形成了以金融保險、商貿(mào)、交通、信息、旅游和房地產(chǎn)為主體的第三產(chǎn)業(yè)群，經(jīng)濟(jì)中心城市綜合服務(wù)功能顯著增強(qiáng)。

17上海三次產(chǎn)業(yè)的非平衡增長表上海GDP三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化圖18上海的服務(wù)業(yè)，尤其是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展空間十分巨大；而現(xiàn)代服務(wù)當(dāng)中，以信息服務(wù)為主的知識型產(chǎn)業(yè)，將是上海新一輪產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)。

內(nèi)容產(chǎn)業(yè)——以信息加工為主的產(chǎn)業(yè)部門，包括各行業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、經(jīng)營決策、營銷策劃、品牌商標(biāo)塑造及注冊、R&D、專利申請、技術(shù)推廣與服務(wù)、財(cái)務(wù)管理與審計(jì)、法律文件起草及實(shí)施、企業(yè)理念及文化等。19（二）發(fā)現(xiàn)楊浦（中央智力區(qū)）20發(fā)現(xiàn)楊浦極（1）：季“大上海爸都市計(jì)劃但”的中心192擊7年，標(biāo)上海設(shè)對特別市依，新市評區(qū)中心叛設(shè)在江亂灣一帶洪。大上海給都市計(jì)知劃鳥瞰他圖上海市行免政區(qū)鳥瞰擇圖21江灣體育趙場中央政府22發(fā)現(xiàn)楊浦繭（2）：“科教興桃市”戰(zhàn)略患的核心支酷撐點(diǎn)戰(zhàn)略點(diǎn)內(nèi)容特點(diǎn)性質(zhì)聚焦張江構(gòu)筑信息產(chǎn)業(yè)高地以生物制藥、IT產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地紫竹科學(xué)園區(qū)高新技術(shù)研發(fā)和應(yīng)用基地?cái)?shù)字頭腦城應(yīng)用技術(shù)研發(fā)基地松江大學(xué)城多所新高校構(gòu)成的新型大學(xué)城。學(xué)校與學(xué)校之間打破界限，學(xué)生可以自由學(xué)修外校的課程，形成統(tǒng)一的教學(xué)體系，教育園區(qū)知識楊浦以復(fù)旦、同濟(jì)為依托，把楊浦區(qū)改造成新型的大學(xué)城區(qū)是大學(xué)校區(qū)、知識產(chǎn)業(yè)園區(qū)、現(xiàn)代生活社區(qū)完美融合的國際一流的大學(xué)城區(qū)。中央智力區(qū)23

知識經(jīng)濟(jì)時代大上海的新城區(qū)開發(fā)計(jì)劃

松江大學(xué)戶城張江高科戚技園區(qū)紫竹科基學(xué)園區(qū)楊浦24發(fā)現(xiàn)楊扒浦（3塔）：雄競厚的知強(qiáng)識資源楊浦區(qū)宜集中了恰復(fù)旦大傷學(xué)、同準(zhǔn)濟(jì)大學(xué)伶、第二脾軍醫(yī)大樣學(xué)、上舒海財(cái)經(jīng)搶大學(xué)等理15所懼高校；100余咽家科研機(jī)壤構(gòu)；由近20拌萬科研和沙工程技術(shù)眼人員；33位中膊國科學(xué)院塵和中國工玩程院院士滴；17萬撞余在校坐大學(xué)生萬、研究務(wù)生。未來幾靠年，高刷?？偯嫫头e擴(kuò)大行到1萬林畝左右神，力爭煙三年吸家引高科培技企業(yè)蹲500捎0家。25發(fā)現(xiàn)楊作浦（結(jié)嘴論）：“知識楊祖浦”借鑒鞭陸家嘴等蹤蝶的經(jīng)驗(yàn)，皺將建成上公海的“中急央智力區(qū)綠”（CI頁D），是抵“科教興案市”戰(zhàn)略食的核心工羨程?！爸R楊役浦”不僅鼠是楊浦大醒學(xué)城戰(zhàn)略腳，更是整利個楊浦區(qū)奧的全局性扁戰(zhàn)略，也落是上海市按全市的城萍市戰(zhàn)略乃蠶至國家戰(zhàn)晌略的重要屢組成部分接！26（三）聚椒焦新江灣研城9平方公晝里的新江反灣城，是“知識填楊浦”的胃重要組成洞部分，是浦江兩陶岸綜合開怨發(fā)的重要帽組成部分匠，是廣義捧的五角饅場副中哈心的重晉要組成央部分，是上海中叮心城區(qū)最扣后的一塊拒大宗的處府女地。27上海城竟市格局撥示意圖1、新圣江灣城疲與五角任場城市依副中心唯的關(guān)系28五角場格卸局示意圖29核心商業(yè)淚圈公共活祥動中心江灣城市勤副中心板途塊30五角場沉核心區(qū)——核心份商業(yè)和商嫁務(wù)區(qū)。萬達(dá)商業(yè)撒廣場、麥透科特五星來級酒店等絹。知識新賽天地——高咱級商業(yè)除商務(wù)娛牽樂區(qū)。以高檔撲娛樂和僻商務(wù)交考流為主使導(dǎo)的大左學(xué)城公梨共活動涼空間。蒜江灣體腥育場。江灣城市酸副中心板獲塊——以生活配尾套為導(dǎo)向勇的休閑商吃業(yè)區(qū)。主要以頌美是餐臘飲、醫(yī)億療教育鑰等為特精色。313233知識新搜天地（羅康毅瑞）342、新屯江灣城災(zāi)中的復(fù)分旦新校細(xì)區(qū)（1掘500駁畝）學(xué)校名：環(huán)境科學(xué)鞠與工程學(xué)禍院、技術(shù)袍工程學(xué)院籍、先進(jìn)材轟料研究學(xué)唐院、生命納科學(xué)與生得物技術(shù)研震究學(xué)院、人口與首社會學(xué)愁院、藝餓術(shù)學(xué)院翠、外國束語言學(xué)倡院、國列際文化宵交流學(xué)趙院、新加坡大安學(xué)合作學(xué)狗院、斯坦奏福大學(xué)合炕作學(xué)院、咳華盛頓大冤學(xué)合作學(xué)暢院、配套公州共設(shè)施絕、教學(xué)范實(shí)驗(yàn)、蝴圖書館暫、生態(tài)標(biāo)基地等悔。人數(shù)：外惠國留學(xué)生規(guī)3000雨人，研究繭生300涼0人，本洪科生40餐00人。事件：2街005年抹復(fù)旦10氧0周年慶35新江灣城蒼，應(yīng)該以賤復(fù)旦大學(xué)附新校區(qū)等鞏為依托，禁借勢借力成，為我所男用，廣泛牛整合教育斗產(chǎn)業(yè)和知皂識產(chǎn)業(yè)資炊源，形成胳新江灣城境的核心產(chǎn)編業(yè)引擎。363、新習(xí)江灣城衡中的軍潑隊(duì)用地財(cái)（45乳00畝辛）37妥善處理鉤軍隊(duì)用地帖的問題，聰保證總體非規(guī)劃的一局致性。384、新梯江灣城苦的現(xiàn)有啦規(guī)劃39新江灣城不能僅詞滿足于纏“市級示匆范居住沒區(qū)”，不能僅滿慕足于“上海奪第一大切盤”，不能僅疑滿足于丹“知識每型、生尊態(tài)型的花園住宅偵社區(qū)”，應(yīng)該有直更高的追目標(biāo)，施更遠(yuǎn)大秘的理想尾！4041是“知識綱楊浦”的逼核心組成年和主要支杰撐。是楊浦逮區(qū)區(qū)域衛(wèi)空間結(jié)轉(zhuǎn)構(gòu)調(diào)整急和產(chǎn)業(yè)核結(jié)構(gòu)升畫級的重要跳板。楊浦區(qū)的酷“新客廳田”與“新桂名片”。對于楊浦綢，新江灣惠城是：42對于城投某，新江灣載城是：城投品肝牌再造刻的最佳勻杠桿！通過新江晴灣城，城布投品牌將蜂一改以前欲“只受重礎(chǔ)視而知名普度不高”母的尷尬。蕉造就全新柏的城市運(yùn)朗營商品牌嫩。城投獲莖取更大滅資源的內(nèi)最好跳咽板！目前，上鵲海的機(jī)會所大把，城座投天時地喘利兼具，塊新江灣城鍛將成為一網(wǎng)張“王牌滔”，將為柏下一步爭渡取包括世悄博會在內(nèi)鋼的更大資圍源提供保苗障。城投打造祥的一張“待黃金名片疑”!在上海探睜索出一條勢大盤開發(fā)悄的新道路滅，政治效督益和經(jīng)濟(jì)端效益兼得臥。更能體嫩現(xiàn)政府和愉市長的要演求，讓“解政府、企痰業(yè)、老百替姓”滿意燭。43新江灣床城無權(quán)悉選擇平歇庸她必須涉承擔(dān)更摸偉大的迷使命新江灣城強(qiáng)，需要站犬得更高鏟，看得彈更遠(yuǎn)。44二、定弓位新江到灣城——新江廣灣城是什總么？45高度：符合未匙來上海城日市發(fā)展方廉向，符合達(dá)上海作為餐“世界城蠟市”的戰(zhàn)付略定位，蠢富有前瞻勒性與權(quán)威曬性。深度：要突袖出新江拉城獨(dú)特辮的區(qū)位皂優(yōu)勢與喂產(chǎn)業(yè)競漏爭優(yōu)勢仗，進(jìn)而挎強(qiáng)化其攪獨(dú)特性五。廣度：要跳完出地產(chǎn)屆做地產(chǎn)陷，從城雪區(qū)發(fā)展柜的角度舅，全方奮位綜合竹考慮居炎住、商蓋業(yè)、工光作、休剛閑等多撫元化需冒求。新江灣城主戰(zhàn)略定位垃的原則應(yīng)撐該是:46為此，我襯們提出：新江灣城抄是城區(qū)，不是屠社區(qū)。新江灣城暈是以知識冤型產(chǎn)業(yè)獄集群為錦核心，術(shù)以高知依識人群寒生活區(qū)葛為形態(tài)呀的具有環(huán)知識經(jīng)倡濟(jì)時代緣瑞生活方斯式特征拔的新城鴿區(qū)；新江灣城境是具有造血功洪能、孵降化能力的城區(qū)；新江灣撕城是以城區(qū)經(jīng)惰濟(jì)為核灰心，融緒合了高?？萍紙@輸區(qū)經(jīng)濟(jì)抱、大學(xué)潑城教育霧產(chǎn)業(yè)三位一奶體的復(fù)爆合型城今區(qū)。47提起新江既灣城，給籮人的印象戲應(yīng)該是:一個回歸兔自然的生左態(tài)化的“田園陽都市”；一個新興欠的富有魅趣力的知識依經(jīng)濟(jì)高地莊和“財(cái)智樂散園”;一個豐富旁多彩并不乞斷成長的“活力之址城”；一個海納害百川、繽可紛多彩的“國際匯街區(qū)”；一個黃浦州江畔充滿迎夢幻和歡托樂的“休閑揭之都”；一個最適技于工作和寫生活的“城中岔之城”。48新江灣書城總體商定位（且靈魂）知識曼枝哈頓，國際智癢慧城！4950曼哈頓嶄是上世旁紀(jì)工業(yè)堪文明時塞代的高負(fù)尚城區(qū)猶的杰出駕代表，碧而新江灰灣城則區(qū)是具有羅鮮明的見知識經(jīng)思濟(jì)時代環(huán)特征的校新城區(qū)秋，是上迷海的“增知識曼墻哈頓”獎，是“問中央智喂力區(qū)”著的重要衣功能區(qū)帆。知識曼絞哈頓—速—國際釘智慧城府。5152新江灣甚城的空械間結(jié)構(gòu)著：五大宗板塊中央?yún)^(qū)板騎塊濱江板塊濕地公漸園板塊中央居優(yōu)住區(qū)板店塊江灣城市歇副中心板洞塊53板塊之焦一：濱坊江板塊依托濱掀江優(yōu)勢蜂,在功儀能上與東黃浦江矛兩岸功任能相協(xié)淹調(diào),構(gòu)細(xì)筑黃浦辟江旅游烏帶的“淋北結(jié)點(diǎn)急”。是新江墊灣城的俊休閑中筆心；是面向上眉海的旅游第中心；是黃浦木江的重婦要旅游巾節(jié)點(diǎn)。54——目標(biāo)師市場上海市都呼市假日休泉閑、假日捷旅游人群目；高端休秋閑人士神（高爾迎夫、游證艇俱樂商部）；高校旅游愚人群：以奇大學(xué)生為辣主體，結(jié)釣合青少年逃旅游。555657——核心耀項(xiàng)目：游艇俱衫樂部。黃浦勵江重要紛的游艇謹(jǐn)碼頭之鍵一。主題公園。面向高多校學(xué)生、漸結(jié)合青少拔年的主題兆性公園。濱江高爾責(zé)夫。在沿菠江綠化懷帶的基親礎(chǔ)上，煙建上海經(jīng)市唯一彎的濱江滔高爾夫抵球場。58度假酒耗店概念擋提示59郵輪概堪念提示60濱江高爾壘夫概念提放示61主題公炮園概念降提示62板塊之二綿：中央公彼園板塊依托于復(fù)門旦大學(xué)新爆校區(qū)，以綱信息服務(wù)冒產(chǎn)業(yè)為主循體的知識嫌型服務(wù)中現(xiàn)心，與復(fù)熄旦新校區(qū)濾“一左一宣右”共同傍構(gòu)筑“國巧際智慧城廚”中央?yún)^(qū)糕。是新江彈灣城的徹中央社狡區(qū)；是知識崇產(chǎn)業(yè)的宜孵化中徒心和交刷流平臺晌；是“中央暮智力區(qū)”棋的核心和姨關(guān)鍵性項(xiàng)姨目。63——目標(biāo)番客戶海歸人踐士：知識新貴墨；創(chuàng)業(yè)精英敘。64——功酸能：世界學(xué)村塞：終身教顏育、特隸色培訓(xùn)闊、總裁逐培訓(xùn)知識辦揮公：SOH嘉O辦公嶺、企業(yè)取研發(fā)中寶心等文化產(chǎn)業(yè)棟集群：畫家村、未藝術(shù)街、母建筑藝術(shù)握主題街等創(chuàng)業(yè)孵化桑中心。65——核心綁項(xiàng)目：思想者天鼠地（中央五公園）：把現(xiàn)有貴規(guī)劃中注的公園懼基礎(chǔ)上涌加以提語升，賦卡予全新宜的知識黎時代的千休閑方漸式，如遵：海德民公園的渾演講角來。形成串交流知刪識、碰息撞靈感懸的新經(jīng)熟濟(jì)時代庫的“中遭央公園籠”。智慧大肢廈和智再慧廣場酷：在復(fù)旦新百校區(qū)和中去央公園之筋間，建成狂新江灣城擁區(qū)域的“敬地標(biāo)”和讀中心，功嗎能上融合棕會議、酒烏店、會展闖等，以知辮識經(jīng)濟(jì)為樓特征，在辜外形上富溉有很強(qiáng)的例個性。SOH普O辦公咸區(qū)：住宅區(qū)。66智慧大權(quán)廈概念途提示67686970板塊之雷三：濕緒地公園存板塊性質(zhì)：是新江陸灣城的到高檔居掉住區(qū)；是為知影識精英欣階層打絕造的高奇尚居住較區(qū)；是面向銅上海的籠知識型艱名流天弄地。71——目標(biāo)稀市場跨國公司針總裁、高便級管理人慰士知識新歲貴教授、院皂士等知名瘡專家上海高鼠收入階素層72——功帆能：企業(yè)會所這村CEO官豆邸養(yǎng)生園教授/院遲士村73SOHO萍區(qū)概念提庭示74757677——核心生項(xiàng)目濕地公園合：把濕地公鋸園作為整久體項(xiàng)目來缸操作，在脅保護(hù)生態(tài)骨和環(huán)境的鋼前提下，繩打造上海循乃至世界扒上獨(dú)特的抱都市濕地牲公園。78板塊之四您：江灣城兄市副中心垂板塊——定降位：五角場紐奉城市副挑中心的乓重要組緣瑞成部分測;以休閑商丸業(yè)、大眾穩(wěn)餐飲、知逃識商務(wù)為倡主；79——目標(biāo)葡客戶新江灣城竄的基礎(chǔ)客蒸戶；楊浦區(qū)傾的主力雖客戶；上海東薄北區(qū)域還的消費(fèi)皺者；上海其覆他區(qū)域樂的消費(fèi)享者來新江挑灣城的彩旅游消個費(fèi)者。80核心項(xiàng)目畫：——主跌題酒店——美地食公園冠：是楊究浦乃至虹上海最膀有特色番的美食單公園。有休閑商具業(yè)和休傳閑美食奔結(jié)合在株一起。81休閑商導(dǎo)業(yè)概念關(guān)提示8283板塊之五旨：中央才居住區(qū)——性質(zhì)簡：是新江使灣城的寒主流居杠住區(qū)；面向上海菊市的大型隱居住區(qū)。84——目標(biāo)蝦客戶楊浦區(qū)本墾地中高收稼入者；上海中高膚等收入者嚼。85教育產(chǎn)業(yè)信息培訓(xùn)傳媒出版咨詢研發(fā)旅游休閑會議商務(wù)餐飲娛樂房地產(chǎn)其他服務(wù)商業(yè)新江灣本城的產(chǎn)業(yè)緞結(jié)構(gòu)86新江灣快城的主導(dǎo)肝功能構(gòu)滾建新江灣城毀功能輔助功能主導(dǎo)功瓜能生活居伏住教育培蠻訓(xùn)辦公研發(fā)旅游休閑商務(wù)會塑議商業(yè)娛樂87新江灣串城的主導(dǎo)中功能構(gòu)錘建新江灣份城主導(dǎo)豈功能生活居住教育培隔訓(xùn)大學(xué)分完院職業(yè)培訓(xùn)義務(wù)教軍育國際學(xué)校特殊培掃訓(xùn)服務(wù)中心常規(guī)住竊宅老年住雙宅CEO努官邸教授/皆院士村學(xué)生公寓辦公研發(fā)研發(fā)/忌創(chuàng)業(yè)中拘心SOHO雙辦公企業(yè)會搬所88新江灣城的主導(dǎo)桶功能構(gòu)繪建新江灣城啦輔助功能商業(yè)娛印樂商務(wù)會議城市副中起心級社區(qū)級區(qū)域級組團(tuán)級國際會議脫中心特殊培訓(xùn)學(xué)術(shù)交曉流中心旅游休閑高爾夫主題公園游艇會養(yǎng)生園運(yùn)動公返園休閑公園度假酒店89四、經(jīng)他營新江教灣城90（一）新紙江灣城的核心失引擎東方慧谷—核心產(chǎn)退業(yè)引擎知識香女榭里金三角——商貧業(yè)引擎青青世界——旅騎游休閑梳引擎911、東彈方慧谷依托復(fù)旦堪大學(xué)新校規(guī)區(qū)、中央紐奉公園形成傻的整個新酸江灣城的衰公共活動禿中心，更斤是整個新江灣城的核心功儲能區(qū)：東方慧谷捎是知識交羅流交換中介心；東方慧骨谷是市島民廣場尋；東方慧谷搬是辦公公斑園（0f香fice赴par牌k)；東方慧島谷是新慨江灣城尋區(qū)域服成務(wù)中心紫、公共封活動中擴(kuò)心！92東方慧患谷的構(gòu)卵成：公共服務(wù)臉中心（城波市會所）逼：依托中央訂公園的良服好環(huán)境，迎建立整個冤新江灣城弟的公共活浪動中心。SOHO蒸區(qū)：中央公園擋（思想者掉天地）932、知識隙香榭里把新江灣克城主干道繁打造成具反有獨(dú)特風(fēng)論情的城市喘休閑風(fēng)情醉大道。知識香榭浸里是具有誘巴黎香榭真里大街風(fēng)憤情的風(fēng)情均街，更是長具有知識膝時代特征擔(dān)的風(fēng)情街鉆。9495新江灣棒城開發(fā)壓的幾個滑關(guān)鍵時玻間結(jié)點(diǎn)別：復(fù)旦大學(xué)被百年校慶侄——20墳05年；地鐵M宅8和地照鐵M1突建成時近間——公200限5年M藏8建成宴；五角場儀城市副趁中心建盼成時間計(jì)——？漏年；世博會—嗚—201衰0年。96首期二期三期新江灣城兄的開發(fā)節(jié)扭奏97首期：配合復(fù)旦方大學(xué)新校笛區(qū)，啟動近新江灣城尿中央?yún)^(qū)示