烏魯木齊某地產(chǎn)公司管理診斷環(huán)境及戰(zhàn)略規(guī)劃報告

做實基礎工作，更新運作理念，全面提升****公司管理工作報告內(nèi)容第一階段項目進展回顧新疆****公司內(nèi)部管理診斷新疆****公司外部環(huán)境分析第二階段工作計劃房地產(chǎn)行業(yè)概述地區(qū)房地產(chǎn)市場分析房地產(chǎn)特性分析房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展分析4/26/20232經(jīng)營性土地的供應方式發(fā)生了大的變化市場機制配置土地資源，對土地供需進行合理調(diào)控，引導房地產(chǎn)市場有序發(fā)展，充分實現(xiàn)土地的價值；保證了土地交易的公開、公平與公正，提高交易行為的規(guī)范化程度，可以從源頭上有效地遏制腐敗；市場的完善和市場作用的發(fā)揮，有利于促進政府進一步轉(zhuǎn)變職能，改革行政方式，提高管理和服務水平。土地供應土地供應土地供應土地儲備中心招標掛牌拍賣開發(fā)商回收閑置土地4/26/202331999年以來，全國房地產(chǎn)企業(yè)購置土地面積以年平均40%的速度增長，但同期開發(fā)的土地面積增長只有6.4%，一方面顯示近幾年新的“圈地”運動發(fā)展迅猛，另一方面顯示企業(yè)更多地注重土地儲備對未來發(fā)展的價值盡管國家對閑置土地的監(jiān)管進一步加強，但數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)企業(yè)的“土地儲備”總量仍在增加房地產(chǎn)企業(yè)對未來土地價格上漲的預期是加強“土地儲備”的主要動因集團開發(fā)、規(guī)模經(jīng)濟的發(fā)展模式被多數(shù)大型房地產(chǎn)企業(yè)采納，對重點地區(qū)土地的戰(zhàn)略攫取成為主要競爭手段大面積的“土地儲備”將面臨政策和資金兩方面的風險，但卻有助于實力強的企業(yè)抓住時機，完成連貫動作的快速發(fā)展4/26/20234全國2002年土地交易價格指數(shù)有比較大的提高，根據(jù)國家計委和國家統(tǒng)計局的調(diào)查，主要原因是因為土地基準價格的提高和公開出讓方式注：土地交易價格指數(shù)以前一年為100計算從全國范圍看，由于政策性因素（土地基準價、公開出讓方式）的影響，全國土地交易價格從2001年起有較大幅度提高部分省市的市場交易價格指數(shù)增幅驚人，太原市2001年至2002年增幅為26.6%，在土地價格市場化的初期，公開出讓價格與協(xié)議出讓價格相比，增幅較大4/26/20235根據(jù)建設部的統(tǒng)計數(shù)字，近幾年房地產(chǎn)業(yè)的毛利率在40%左右。但是，房地產(chǎn)業(yè)的利稅率卻不斷下降，主要原因是行業(yè)競爭激烈，以及商品房供給出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性過剩，商品房空置率大資料來源：建設部統(tǒng)計數(shù)據(jù)，《中國統(tǒng)計年鑒》國家統(tǒng)計局有關人士認為，我國目前比較合適的商品住宅空置率應在5%-14%之間。自1995年起，全國商品住宅空置面積每年以1000多萬平方米的速度在遞增。1999年末，全國商品房空置面積累計為9124萬平方米，商品住宅空置率達到19％,處于空置危險期之間。近年來，商品房空置面積繼續(xù)增大。1997-2001全國商品房竣工、開工、銷售面積統(tǒng)計4/26/202367.85.97.27.08.85.96.97.08.910.35.05.98.18.18.78.911.97.27.47.79.010.16.17.28.18.512.512.47.47.58.27.19.69.710.613.7資料來源：《新財富》空置率高的一個主要原因在于商品住宅價格高，超過了中國普通居民的承受能力。根據(jù)世界銀行資料，當一個國家的住房售價與家庭年收入的比例在3到6之間，居民才能負擔得起。而我國的比例在絕大多數(shù)地區(qū)偏高4/26/20237房地產(chǎn)市場日趨成熟，其作用主要表現(xiàn)在行業(yè)整體利潤和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)趨于合理，土地價格因供需關系的緩和，將處于合理區(qū)間對于整個市場而言，土地交易價格將由企業(yè)的利潤預期和成本控制能力等要素決定，最終的趨勢是趨向于實力雄厚，獲利能力強，成本控制好，規(guī)模大的開發(fā)企業(yè)的最終定價3從中長期來看，土地價格的市場化趨勢是回歸到合理的區(qū)間，也就是說，整個行業(yè)的利潤相對穩(wěn)定，價格波動幅度逐漸減小。5房地產(chǎn)企業(yè)是以利潤最大化為經(jīng)營目標和基本原則，預期利潤的高低和獲取利潤能力的強弱是企業(yè)判斷土地價格高低的標準；1從市場競爭的角度看，土地市場化進程的加快會引發(fā)新一輪房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰，在這一階段中，土地交易價格的表現(xiàn)為快速增長到平穩(wěn)增長，開發(fā)企業(yè)數(shù)目減少，整體利潤降低，但存留開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)普遍較好；4過高的土地交易價格可以使房地產(chǎn)企業(yè)得到資源和市場機會，但增加了開發(fā)成本，使得最終商品失去市場競爭力；24/26/20238****認為，未來房地產(chǎn)市場突出的幾個變化將表現(xiàn)在土地價格短期內(nèi)的增長、利潤率的下降和房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量的減少短時期內(nèi)土地價格的增長伴隨土地出讓政策的改變不可避免，部分地區(qū)可能出現(xiàn)增速過快的局面，中長期內(nèi)，土地價格將會對短期的增速進行修正，但土地資源的短缺決定，價格不會低于現(xiàn)有水平開發(fā)成本的增加、供需結(jié)構(gòu)性矛盾、市場競爭的加劇和成本構(gòu)成的逐漸透明可能導致利潤的整體下滑，市場優(yōu)勝劣汰的競爭法則決定房地產(chǎn)市場中將走向成熟，行業(yè)整體利潤將逐漸趨于穩(wěn)定合理土地價格和出讓方式市場化導致房地產(chǎn)行業(yè)和市場進入門檻提高，一批規(guī)模小、資質(zhì)差的企業(yè)將被逐漸淘汰，行業(yè)內(nèi)企業(yè)的整體質(zhì)量將得到提高土地價格、開發(fā)成本、利潤及企業(yè)數(shù)量發(fā)展趨勢示意圖4/26/20239部分上市的房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)、收入和利潤比較資料來源：中國上市公司資訊網(wǎng)利潤主營業(yè)務收入資產(chǎn)2002年部分上市房地產(chǎn)公司資產(chǎn)、收入和利潤4/26/202310國內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)商可以分為兩種類型：一類是具有資源優(yōu)勢型的開發(fā)商、另一類是管理運作型的開發(fā)商，兩類公司的核心競爭力不同，未來的發(fā)展前景也不同運作型開發(fā)商特點政府關系一般優(yōu)質(zhì)土地少重要通過熟地開發(fā)贏利公司地資金實力強公司地人員素質(zhì)高公司定位明確核心競爭力表現(xiàn)為很強地運作能力資源型開發(fā)商特點政府關系密切獲得優(yōu)質(zhì)土地的成本低土地儲備量大以區(qū)域開發(fā)為主通過生地開發(fā)的贏利能力強隨著國家對土地管理的日趨嚴格，土地價格將更加透明化，開發(fā)商獲得土地的成本差異不斷縮小，未來運作型的開發(fā)商將表現(xiàn)出強大的市場競爭力4/26/202311根據(jù)建設部的發(fā)展規(guī)劃，2000-2010年的房地產(chǎn)業(yè)的四大發(fā)展前景四大發(fā)展前景房地產(chǎn)業(yè)將以每年12%的速度增長實行社會、專業(yè)化物業(yè)管理和修繕的房屋占社會房屋總量的50%商品房住宅竣工面積占城鎮(zhèn)住宅竣工面積的比例達80%城鎮(zhèn)人均住房使用面積2010年達到18平方米，建設住宅33.5億平方米，平均每年新建3.35億平方米31244/26/202312報告內(nèi)容第一階段項目進展回顧新疆****公司內(nèi)部管理診斷新疆****公司外部環(huán)境分析第二階段工作計劃房地產(chǎn)行業(yè)概述地區(qū)房地產(chǎn)市場分析地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展分析地區(qū)房地產(chǎn)宏觀分析地區(qū)房地產(chǎn)市場分析4/26/202313烏魯木齊的經(jīng)濟近年快速增長，平均GDP增長率達10.9%，高于新疆同比年份的平均增長率資料來源：烏魯木齊統(tǒng)計局備注：2003年烏魯木齊的GDP為計劃值新疆與烏魯木齊GDP統(tǒng)計新疆烏魯木齊烏魯木齊近年的GDP平均增長率為10.9%，高于新疆的平均增長率9.2%，更高于全國平均增長率單位：億元4/26/202314烏魯木齊近年的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)有所調(diào)整，第三產(chǎn)業(yè)的比例不斷提高，且第三產(chǎn)業(yè)的增長速度較高資料來源：烏魯木齊統(tǒng)計年鑒備注：2003年烏魯木齊各產(chǎn)業(yè)值為計劃值，各產(chǎn)業(yè)值是按當年價計算烏魯木齊產(chǎn)業(yè)發(fā)展烏魯木齊三大產(chǎn)業(yè)平均增長率烏魯木齊近年的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)有所調(diào)整，第三產(chǎn)業(yè)從1998年占GDP60.9%增長到2003年占GDP的65.9%，第三產(chǎn)業(yè)的增長速度明顯地高于第一、二產(chǎn)業(yè)的增長速度。單位：億元第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)4/26/202315烏魯木齊市城鄉(xiāng)居民的收入狀況資料來源：烏魯木齊統(tǒng)計信息網(wǎng)備注：1、城市居民收入為人均可支配收入；2、農(nóng)牧民的收入指人均純收入城市居民的收入增長較快，2001年較2000年增長8.9%，2002年較其上年增長9.6%，相對來說，農(nóng)牧民的收入增長不大新疆居民的收入狀況單位：元農(nóng)牧民收入居民收入4/26/202316烏魯木齊主要行業(yè)就業(yè)情況資料來源：2002年烏魯木齊統(tǒng)計年鑒烏魯木齊2002年初的總?cè)丝跒?69.03萬。2001年初房地產(chǎn)業(yè)就業(yè)人數(shù)為4222人，到2002年初增長到9524人，就業(yè)人數(shù)為上年的2.26倍，說明了近年房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展態(tài)勢烏魯木齊主要行業(yè)就業(yè)人數(shù)單位：千人4/26/2023172003年烏魯木齊市人均消費支出資料來源：烏魯木齊統(tǒng)計局雜項食品教育娛樂衣著交通通訊醫(yī)療保健家用設備居住231210458787705104504252806670消費性支出2003年烏魯木齊市人均消費支出單位：元烏魯木齊居民食品支出占總消費支出的34.7%，恩格爾指數(shù)低于全國平均39.2%，但仍然占據(jù)主要消費支出；居住支出占總消費性支出的7.65%，居民用于住房的消費能力仍舊較低，大量的住房消費需求仍然處于積累階段4/26/202318烏魯木齊主要行業(yè)發(fā)展商業(yè)當前和以后都是烏市產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要行業(yè)。烏市作為新疆的商貿(mào)中心，將進一步發(fā)展商貿(mào)業(yè)，不論從規(guī)模還是效益都應發(fā)揮重要的作用。但烏市的商業(yè)還存在一些問題，如大量的商品交易都是區(qū)外產(chǎn)品的天下，本地產(chǎn)品競爭力較弱。貨運郵電業(yè)對烏市的經(jīng)濟發(fā)展促進作用很大，烏市要建成國際性的商貿(mào)城市，交通運輸業(yè)的發(fā)展非常重要，只有物流和信息流都暢通無阻，國民經(jīng)濟才能進一步發(fā)展壯大。發(fā)展較快的行業(yè)之一，建筑業(yè)的發(fā)展可以帶動多個產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，是烏市重點發(fā)展行業(yè)。目前烏市的人均居住面積僅為9.32平方米，其發(fā)展?jié)摿艽蟆Ｍ瑫r國家西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實施，基礎建設等各種項目的投入均會給建筑業(yè)的發(fā)展帶來契機。生產(chǎn)的產(chǎn)品是高收入彈性的，隨著收入的增加，對該產(chǎn)品的需求量越大，該行業(yè)將作為主導產(chǎn)業(yè)進一步發(fā)展。商業(yè)貨運郵電業(yè)建筑業(yè)金屬冶煉及壓延加工業(yè)金融保險業(yè)金融保險業(yè)與各行業(yè)的發(fā)展都有緊密關系，也是發(fā)展的主導行業(yè)。從烏市目前的情況看，金融保險業(yè)得到了一定發(fā)展，在國民經(jīng)濟中發(fā)揮了重要作用。但將其作為主導產(chǎn)業(yè)看，發(fā)展仍顯不足，如國內(nèi)主要的地區(qū)性銀行及非金融、證卷機構(gòu)均未在烏市建立分支機構(gòu)。4/26/202319其中：A為消耗矩陣：運用投入產(chǎn)出模型和總體增加值率對烏魯木齊市GDP進行預測投入產(chǎn)出模型：X為社會總產(chǎn)品向量；Y為最終產(chǎn)品向量，包括積累、消費、凈出口等，反映了國民收入分配和再分配的最終使用情況。資料來源：固定資產(chǎn)和消費的預測數(shù)據(jù)來自烏魯木齊之窗預測“十五”期間未來幾年的消費值。年均增長率將達12%根據(jù)總固定資產(chǎn)投資和總消費得到“十五”未來幾年的最終消費值。并據(jù)投入產(chǎn)出模型，作為Y根據(jù)總體增加值率，計算未來幾年的GDP。據(jù)投入產(chǎn)出模型，預測“十五”期間未來幾年總產(chǎn)出值，即X值預測整個“十五”期間,烏魯木齊市固定資產(chǎn)投資規(guī)模將快速增長,預計會五年累計達到850-900億元，年均增長15%左右所有生產(chǎn)活動新增加的價值與總產(chǎn)值的比率。4/26/202320烏魯木岔齊市近巾年經(jīng)濟鍋以較高諒的速度筆增長，舍預測2恒001薦-20號05年悉的增長菜速度為闖10.屢5%左擠右，2壩005雨年的G嫌DP達歷到51甲7億元資料來源展：新疆統(tǒng)浩計信息網(wǎng)烏魯木齊市國內(nèi)生產(chǎn)總值預測單位：億元預測值實際值預測值是梅在假定“嫩十五”時廢期烏市經(jīng)勇濟效益保翠持穩(wěn)定,稿即總體增夜加值率保枝持在40呢.7%的并水平下,姓利用投入核產(chǎn)出模型殃推測出總黨產(chǎn)出，進遣而計算出困GDP；哭根據(jù)預測膀值，20貿(mào)01-2詞005的傘年均增長廣率為10漏.5%左衡右。4/24該/202宣321烏魯木用齊市經(jīng)援濟發(fā)展扯總結(jié)城鄉(xiāng)居民收入的增長稍低于烏魯木齊GDP的增長；6非國有經(jīng)濟投資比重逐步上升，投資主體多元化格局初步顯現(xiàn)；3基礎產(chǎn)業(yè)和基礎設施建設力度加大；5烏魯木齊近年的經(jīng)濟快速增長，預測未來幾年內(nèi)仍能保持10.5%的增長速度；1三大產(chǎn)業(yè)投資結(jié)構(gòu)得到調(diào)整，第三產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，但調(diào)整的幅度不大；4投資總量在調(diào)控中不斷擴大，對經(jīng)濟發(fā)展起到較強的拉動作用；2烏魯木齊的主導產(chǎn)業(yè)是商業(yè)、建筑業(yè)、金屬冶煉及壓延加工業(yè)、金融保險業(yè)；7房地產(chǎn)開發(fā)投資迅速增長，城鎮(zhèn)居民住房條件明顯改善；84/24粥/202和322報告內(nèi)邪容第一階段商項目進展炮回顧新疆*疤***做公司內(nèi)止部管理分診斷新疆**腐**公司瓜外部環(huán)境踢分析第二階段彈工作計劃房地產(chǎn)行彈業(yè)概述地區(qū)房黑地產(chǎn)市蹈場分析地區(qū)經(jīng)色濟發(fā)展藍分析地區(qū)房地巷產(chǎn)宏觀分遍析地區(qū)房裙地產(chǎn)市喘場分析地區(qū)房懷地產(chǎn)業(yè)亡概述地區(qū)政策肥環(huán)境分析地區(qū)房候地產(chǎn)趨騙勢分析4/24和/202塔323烏魯木齊者市近年房念地產(chǎn)投資牢較大，于企200斃1年達到湯一個高潮健，之后有心一個下降寒的趨勢資料來龍源：烏星魯木齊憤統(tǒng)計局烏魯木死齊近年妖房地產(chǎn)掀投資情晃況單位：億朵元房地產(chǎn)投拋資總體上猛在200騎2年達到高赤潮后，烏核魯木齊房盆地產(chǎn)進入魔調(diào)整期，堤有下降的珍一個趨勢濱；據(jù)房地樣產(chǎn)的投患資規(guī)律謝，投資蹈下降，斤贏利也酷隨之回墾落；新疆2003年1-4月房地產(chǎn)頭投資7.4短8億元，歷比上年御同比增寇長46.4刃%，但住末宅投資拳只同比侮增長13%，商業(yè)糧用房同爹比增長2.5倍，商業(yè)昨用房成為述該時期的體重點。根據(jù)中國話房地產(chǎn)發(fā)孫展周期判拍斷，調(diào)整恨其一般為堅2年左右傅，低于發(fā)啦展期，因蒙此，20腿05年左暢右將成為繼新一輪的瓣起點4/2嗚4/2摘02324房地產(chǎn)企朵業(yè)正處于租一個整合散過程，數(shù)擺量變化較冤大；投資肥構(gòu)成上以嬌其它經(jīng)濟蟲形式的投兄資為主烏魯木齊永的房地產(chǎn)燃企業(yè)正處吉于一個整塘合過程，卵企業(yè)數(shù)量身變化較大棒。實際上獸在烏魯木頭齊真正具缺有開發(fā)規(guī)側(cè)模的只有揉二十多家皇。200偽2年整個新秩疆地區(qū)共悔有房地產(chǎn)釣企業(yè)435家；有37家企業(yè)分越別得到降兆級、歇業(yè)攏一年、暫貝緩發(fā)證、童限期整改戲的處罰；西另有36家房地產(chǎn)插開發(fā)企業(yè)拌被注銷。從房地蜓產(chǎn)的投榜資構(gòu)成等來看，館烏魯木蔑齊的房龍地產(chǎn)投啦資主要哥是以其籠它經(jīng)濟授形式投泉資為主案。烏魯木齊爐房地產(chǎn)公仿司數(shù)量2001果年房地產(chǎn)薄投資構(gòu)成單位：個單位：億沖元4/24液/202跟325近年商警品房銷量售收入網(wǎng)高速增找長，但青增長的翼梯度在沸減弱，扣個人購政買商品取房的比陡例在不盼斷攀高資料來閘源：2辭003貍年烏魯伸木齊統(tǒng)遙計年鑒烏魯木耗齊房地莫產(chǎn)銷售汽收入單位：膨億元烏魯木齊自近年房地儀產(chǎn)的高速挪發(fā)展，銷貿(mào)售收入呈端遞增趨勢碌，但最近距增長梯度飄的趨勢是賞在遞減；由于國鬧家住房亂制度改然革，個漿人購買柔商品房琴的比例糠越來越宣高，現(xiàn)件已高達92%。商品房布購買接近牲完全家庭炕或個人驅(qū)撇動。個人購買銷售收入4/2舞4/2霉02326新疆地區(qū)拆房地產(chǎn)業(yè)奔發(fā)展主要驗特點區(qū)域性戚差別明命顯分散型梢的住宅祝建設住房面積籍小、改造壯任務重建房成本旗高、周期據(jù)長由于新疆弟地域遼闊織，各地經(jīng)徒濟發(fā)展不廚平衡問題扣突出，住亂宅建設在叔地區(qū)之間鵝、城市與火縣鎮(zhèn)之間柳發(fā)展也不木盡平衡?？傮w來看各，以烏魯肆木齊為首杠的沿天山膨北坡地區(qū)幣，由于自蠢然和社會走經(jīng)濟條件膛較好，經(jīng)睬濟發(fā)展較建快，住房句建設也得錘到了較快蘇的發(fā)展。南疆三丈地州由悼于經(jīng)濟伸發(fā)展相泉對落后圾，每年雖的住房重建設總智量很小縮慧。而南余疆地區(qū)刑三地州移土木結(jié)祥構(gòu)的平善房仍占疾５０％陣以上，渴平均有炭近６０隸％的城咱鎮(zhèn)居民筒未調(diào)換拋過住房爭。由于新疆棚城鎮(zhèn)人口撿構(gòu)成中有珠相當數(shù)量縮慧的人員是50、60年代從鑄全國各偷地支援頁新疆建蠟設的整鐮編制的許企業(yè)單頂位。在重城市中立獨立的尾各企業(yè)螞、事業(yè)緩單位構(gòu)敲成了城思市人口夜的主體數(shù)。城市中軋各企業(yè)始、事業(yè)快單位基差本上是缺一個“限小社會硬”，職灰工住房鉤多年來確一直是攤由單位尖包建、巴包管、裝包分配閘。這一欣特定的慈住房對透象，不映僅使職刷工養(yǎng)成正了依賴阻單位的打固守觀劃念，而昏且也造儀成了新云疆城鎮(zhèn)攻住房社艇會化水邪平偏低勵的現(xiàn)實滅。199爸9年底統(tǒng)計昏，新疆城蜜鎮(zhèn)人均住腎房建筑面愛積為17.6妄5平方米，招低于同期洽全國人均18.6平方米過的水平樹。住房成麻套率為54％，城鎮(zhèn)喚缺房戶111樣256戶；有秒危舊房經(jīng)屋219萬平方米于，水、電恐、暖、衛(wèi)迎等不配套回需改造房紗屋4370萬平方膠米，國錯有企業(yè)笛的雙困膊戶和最度低收入辛貧困家綱庭約占恒城鎮(zhèn)人劃口的12％，近20萬戶。從近３年叢住房建設嗚的發(fā)展和寶城鎮(zhèn)居民濱的需求情斧況看，每默年需拆遷就危舊房屋傳在200-攜-250萬平方米鑼，約４萬澡戶。新疆屬全掌國地震多裝發(fā)地區(qū)，汽冬季漫長舞。建筑施醬工較為復逃雜，住房癥建設在抗愿震設防加康固、墻體頭御寒加厚參、門窗等交構(gòu)造上與渣內(nèi)地一些驢省區(qū)相比還，建房成植本高，施毅工難度大臨，施工周膏期長。以烏魯木階齊地區(qū)為絨例，近年挨磚混結(jié)構(gòu)靠樓房建安州部分（不送含室外配忽套部分）吐每平方米親造價約700-哨900元左右，匯相比內(nèi)地成一些省區(qū)嫂同類住宅使建房成本話平均要高少出20％--40％不等。4/2價4/2終02327新疆地區(qū)鋼房地產(chǎn)業(yè)氣發(fā)展的存失在的主要賊問題小區(qū)規(guī)僑劃設計拆問題管理體鏟制問題法規(guī)及執(zhí)算法監(jiān)管問繼題二級房抬產(chǎn)市場開問題住宅小區(qū)回整體規(guī)劃幸設計水平脾與住房建鋼設規(guī)?；谩⑸鐣?、多元化毫的發(fā)展趨肢勢不相適津應。小區(qū)規(guī)矩劃建設靜與城市蝴總體規(guī)帽劃、市適政基礎揭設施建樂設缺少朝有機、賠協(xié)調(diào)發(fā)牽展。由于各城炒市還沒有既制定住宅迎建設的中戲長期發(fā)展挎規(guī)劃，而里近幾年來趴住宅建設恭又以超常懶速度發(fā)展淹，造成了暢小區(qū)建設秩規(guī)劃與城楊市總體規(guī)泄劃相脫節(jié)廚，與城市美基礎設施鬧建設不配韻套的矛盾松。住宅建嘩設管理襲體制難到于適應魂住房建站設快速姜發(fā)展的德實際要蓄求缺乏長滔期穩(wěn)定蔬、具有方權(quán)威性手的領導型機構(gòu)。唉“安居句辦”并也非常設譜辦事機托構(gòu)。管理機漢構(gòu)職能蝦交叉，就管理職扣能不到盼位。在蓋同一地都區(qū)各級墻“安居釋辦”各狀自為政跳。房地管疑理分離案，不利伏于住房惰建設的旁長期穩(wěn)騰定發(fā)展笑；住房建誰設管理齒手續(xù)繁伙雜、行忽政職能愈部門工形作效率寸較低。住房法規(guī)濱建設滯后蜂，住房建貫設執(zhí)法和手監(jiān)管乏力欄。實際操糖作上很多彩問題難以鳴對號入座煉。如房地戶產(chǎn)開發(fā)堡住房建桐筑面積沒統(tǒng)一規(guī)矛范問題最，物業(yè)桐管理代作收費用狠取費和棟保安責爺任鑒定冠問題，股小區(qū)建稿設中電光力、燃厭氣、自戒來水、園電信、堅有線電絨視等行夜業(yè)壟斷漫，指定宜產(chǎn)品、炭自行定枕價等問鵝題，非縣城鎮(zhèn)人灶口進城肉買房收坐費問題小區(qū)規(guī)劃晌設計專家湯評審制度蛋建立和強扒化推行問祝題等亟待浴規(guī)范。住房二級畢市場發(fā)育謠和開放度俘與住房建鑒設發(fā)展不貞能適應從住房發(fā)落展階段性全上分析，亂當前新疆輕住房仍處漿在住房保退障并開始衡向住房改味善型發(fā)展熱的階段。單位對原陰有住房上馳市交易采處取限制或折行政干預折的問題比捆較突出。住房二級離市場交易況手續(xù)繁雜白，社會中股介服務滯慘后。有關的社孝會化配套汗改革方面非還不完善挽。房物物業(yè)口管理與當痛前住房管面理的社會妥化、專業(yè)捉化發(fā)展要色求還不適限應。4/2罩4/2刊02328報告內(nèi)容第一階花段項目遣進展回濕顧新疆**勤**公司濟內(nèi)部管理晌診斷新疆*他***某公司外資部環(huán)境題分析第二階牌段工作錘計劃房地產(chǎn)鮮行業(yè)概亂述地區(qū)房地褲產(chǎn)市場分鐮析地區(qū)經(jīng)濟氧發(fā)展分析地區(qū)房地構(gòu)產(chǎn)宏觀分芝析地區(qū)房扯地產(chǎn)市族場分析地區(qū)房戲地產(chǎn)業(yè)硬概述地區(qū)政偷策環(huán)境醉分析地區(qū)房少地產(chǎn)趨幟勢分析4/24歪/202默329烏魯木擺齊市政咐府主要產(chǎn)依據(jù)的裕房地產(chǎn)桌相關政助策出臺：2001年6月13日實施：2001年11月1日實施：2003年5月1日出臺：2001年6月13日實施：2001年11月1日出臺：1998年8月29日實施：1999年1月1日出臺：1998年12月27日實施：1999年1月1日出臺：1994年7月5日實施：1995年1月1日烏魯木齊市城市規(guī)劃管理條例關于加強國有土地資產(chǎn)管理的通知城市房屋拆遷管理條例中華人民共和國土地管理法中華人民共和國土地管理法實施條例中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法對城市規(guī)劃的制定，新區(qū)開發(fā)和舊區(qū)改造、城市規(guī)劃的實施作出具體的規(guī)定。加強土地資產(chǎn)管理、整頓和規(guī)范土地市場秩序。對城市房屋拆遷作出具體的有關規(guī)定，加強對城市房屋拆遷的管理，維護拆遷當事人的合法權(quán)益。土地使用權(quán)、所有權(quán)，土地規(guī)劃，耕地保護等。土地管理法的實施和補充規(guī)定有關房地產(chǎn)開發(fā)、用地、交易的規(guī)定。主要政策出臺、實施時間主要內(nèi)容和目的新疆和烏魯木齊市政府在對房地產(chǎn)進行管理時，出臺了一些相關政策：《自治區(qū)國有土地使用權(quán)招標拍賣掛牌實施細則》《自治區(qū)協(xié)議租賃國有土地使用權(quán)最低租金標準》《自治區(qū)協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)最低價標準》《新疆城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》《商品房銷售辦法》4/2謹4/2啦02330未來土地粥價格的趨姓勢是由行復政與市場座兩種因素清共同制約促和決定的圈，行政因布素更側(cè)重算于供給的章調(diào)控，市槐場的作用天集中體現(xiàn)鞋在對需求酒的影響上土地資源的總體數(shù)量和質(zhì)量國家法律的規(guī)范要求各地政府部門執(zhí)法的力度國家土地資源的總體利用規(guī)劃土地供應渠道單位時間土地供應量閑置土地處理壓力地方政府的財政收入壓力土地儲備的管理措施基準地價土地供應的影響因素城市化發(fā)展水平居民消費能力居民消費偏好市場壟斷和行業(yè)壟斷程度國家的房地產(chǎn)開發(fā)政策現(xiàn)行土地價格土地獲利大小目前土地儲備情況土地需求的影響因素4/2縣4/2柏02331土地供給蓮因素分析頑表明，土僵地資源的設有限性和謠國家行政穴調(diào)控對未若來土地供召給有相當燭強的制約悲作用影響土地供給的因素近期中期長期土地資源的總體數(shù)量和質(zhì)量較強強強國家法律的規(guī)范要求較強強強各地政府部門執(zhí)法的力度較弱較強強國家土地資源的總體利用規(guī)劃強強強土地供應渠道強較弱較弱單位時間土地供應量強強強閑置土地處理壓力較強較弱較弱地方政府的財政收入壓力較強較強較強土地儲備的管理措施較強較弱較弱基準地價強強強土地資喜源的稀代缺性和念國家對零土地的遇規(guī)劃將路影響未內(nèi)來土地垃供應總狡量市場化輩進程的婚深入，稍并沒有李削弱國布家對土習地的監(jiān)椒管力度未來國飲家對土筍地供應已總量的雙控制將某直接體租現(xiàn)在數(shù)槍量和價歐格的指掀導4/24聰/202膽332烏魯木潔齊土地名使用政乳策取向尊分析執(zhí)行土地蓬利用總體延規(guī)劃、城伙市規(guī)劃和販土地利用嫩年度計劃休，控制新懸增建設用佩地供應總社量；土地集備中統(tǒng)一橫管理，磨政府對權(quán)建設用文地的集杏中統(tǒng)一麗供應；嚴格控制建設用地供應總量要使用但國有土蒙地的，打應依法標實行有數(shù)償使用芹；批準采剝?nèi)潛荇~方式供懸地用于懸經(jīng)濟適腔用住房閉(包括杰市政拆遙遷安置龜房)的舉建設用滅地不得至轉(zhuǎn)讓或裁改變用偷途；有償使用土地維護市場秩序?qū)D(zhuǎn)讓情的土地厲一律納父入統(tǒng)一豆供應管參理，公摟開交易文。土地歇使用權(quán)名交易應遞在土地斃有形市負場內(nèi)進虛行；以出讓方坐式取得的駱土地使用裙權(quán)轉(zhuǎn)讓房聽地產(chǎn)時必疾須符合法察律規(guī)定的許轉(zhuǎn)讓條件宅；建設土地有形市場規(guī)范土地交易行為經(jīng)營性房渾地產(chǎn)用地請，一律由回政府以收噸購(征用蔑)后的土砍地公開拍欣賣提供，平不再單項壇選址；商業(yè)性悠房地產(chǎn)嫁開發(fā)用健和其他蹈土地供駱應計劃軌，公示某后同一閃地塊有庫兩個以化上意向譜用地者殘的，必業(yè)須以公估開招標骨或拍賣桃方式出葬讓，限柔制協(xié)議夸用地范垂圍。土地收購儲備招標拍賣出讓機制4/24搞/202董333土地的崇獲取和敘使用，乒要根據(jù)喚烏魯木諷齊的城甚市規(guī)劃概和區(qū)位仇劃分來舞進行新市區(qū)居住、肢體育、關教育、漠科研、料外事、插機械工擇業(yè)，及講開發(fā)區(qū)水磨溝區(qū)紡織、煤伶炭、電力奴、輕工、唐旅游、居殖住東山區(qū)石油，煤戲炭、化工天山區(qū)商業(yè)、滴金融、溝貿(mào)易、森行政、符居住、莊教育沙依巴種克區(qū)居住、層商業(yè)、珍對外交鑼通、教姥育、一庫類工業(yè)西站區(qū)鐵路運輸辣、編組機錢修作業(yè)、漠石油儲運頭屯河瞧區(qū)鋼鐵、業(yè)建材機場區(qū)對外交通北站區(qū)鐵路貨場抵、物資倉炭庫城市中心躬區(qū)由天山唱區(qū)、沙依酬巴克區(qū)、震新市區(qū)、拘水磨溝區(qū)脫部分組成挎，重點發(fā)看展第三產(chǎn)耗業(yè)。城市虜周邊區(qū)由毒頭屯河區(qū)冬、東山區(qū)牧等組成，謹重點發(fā)展瘡第二產(chǎn)業(yè)；烏魯木齊仰在優(yōu)化天子山區(qū)、沙前依巴克區(qū)陸等中心城驢區(qū)內(nèi)部布米局的基礎掉上，重點閑開發(fā)建設對經(jīng)濟開發(fā)帽區(qū)、開發(fā)字區(qū)、頭屯期河區(qū)、東唐山區(qū)。同勤時，加快貓達坂城鎮(zhèn)砌、安寧渠圣鎮(zhèn)、水西款溝鎮(zhèn)等小積城鎮(zhèn)建設；土地的凈獲取和閱使用，墓房地產(chǎn)貿(mào)開發(fā)要哥盡可能信根據(jù)城栗市的規(guī)偶劃的區(qū)序位劃分普來進行。4/2仿4/2拴02334城市規(guī)層劃項目肢對周邊洗地價和扎房價將艦產(chǎn)生很憂大的影怖響，以城下是烏激魯木齊劈燕市城市性規(guī)劃重喜點項目項目名稱建設規(guī)霉模起止年限投資來源總投資200君3年建們設內(nèi)容烏魯木竭齊外環(huán)犁路工程全長3笛0.1偏6公里200慕0-2返004世行、失銀行貸賣款、當志地配套22.桂6億元外環(huán)路旦10標稅段寶山蒼路段；給13、棵15標蒙段五星抗路-紅擁山路口淡；20端、21眨標段蘇增州路-榨昆侖路各--木良材廠立棄交，即胞10.暈8公里嗎。解放南挪路、勝喂利路改園造工程改造3痕.3公閥里200炮3地方自籌1.1億蝴元改建3乳.3公乎里的城梳市次干辨路。南湖綠色在工程占地面譯積94針5畝。2001快-200教3地方自籌1億元中心廣屑場建設佩。石墩子名山水廠旬擴建輸噸配水管課道工程輸水能初力26掏萬立方絲式米／日200獸1-2用003中央預算竿、地方預怕算、銀行淚貸款、地迷方配套1.0浙1億元新建調(diào)蓄布水池管理搬站2座。經(jīng)濟技術(shù)朽開發(fā)區(qū)出銅口加工區(qū)朽建設規(guī)劃建裝設近期點0.5昏平方公咐里，遠壘期3平席方公里悲。200助3-2陪005開發(fā)區(qū)建自籌5億元建設部分滿標準廠房吊和海關辦授公大樓前刮期工作。紅山體勉育場建筑面積狼8000企平方米200鎮(zhèn)2-2木003地方財力嘆自籌0.35嚼億元網(wǎng)架、崇塑料跑車道、草勤坪、燈約光、音格響、座影椅、大舒屏幕、框電器、略水暖等祝。博物館斥、圖書鑰館、美露術(shù)館、雖科技館繩四館建草設2003地方財解力自籌0.3懲億元4/24晃/202郊335例一：點瀉狀基礎設哨施建設對著房地產(chǎn)市喂場的影響燙有一個周圖期，完工捉后，影響碗逐步消失一座立傭交橋的腔修建，總一個交早叉路口府的改建側(cè)都可以盈稱為點謙狀交通肉設施的穗建設1998年1999年第3季度第4季度第1季度第2季度第3季度第4季度均價8341.08247.58063.08040.08000.07957.0均價變化-93.5-184.5-23-25-58北京西尿直門地檔區(qū)商品腹住宅均村價變化備注：以戲西直門為接圓心，半副徑為2公攀里的12騰個商品住炸宅的均價奮為考慮依堪據(jù)。點狀基礎濁設施建設眉對周邊的蹲商品的住枯宅價格的鬼影響有一銜個周期，友建設開始撞階段造成揉環(huán)境的破真壞，致使激房價下跌周，但工程袖完工后，淚負面影響為逐步消失以前位于北京市西直門地區(qū)立交橋是車流進入內(nèi)城的交通要道之一。由于原設計已不能適應當前交通量大幅上升的壓力，西直門立交橋已成為交通道路系統(tǒng)的最大瓶頸，北京市于1999年3月-1999年10月對其進行改造。時間價格舉例4/24招/202雹336例二：線毯狀基礎設頑施建設對繞房地產(chǎn)市開場的影響健在籌備期遠和建設期來能起到讓直住宅價格旨上漲的作床用，但完類工后，影少響力逐步宿減弱時間一條軌恐道的修纏建，一裹個公路橡或街道州的改擴松建都可獨以稱為登交通設堵施的線椒狀建設偷。不妨以撓北京東俗四環(huán)路廣周邊（盜以東四畏環(huán)路為本對稱軸蠻線，1僚.5公執(zhí)里左右蜘為對稱玩半徑）憶的商品妥房的均甘價為考謹慮對象慶。東四龜環(huán)路的舉建設時誓間為1根998項年9月追-19詢99年列9月，惠其中籌鼻備期：毅199嶺7年第坐4季度恭-19弊98年砌第二季鈴度；建倆設期：這199浴8年第快3季度勉-19價99年既第2季眠度；竣階工期：驚199稀9年的喝3、4康季度。1997年1998年1999年第1季度第2季度第3季度第4季度第1季度第2季度第3季度第4季度第1季度第2季度第3季度第4季度均價600050005300552256555874596458585858594357715663均價變化-100030022213321990-106085-172-108價格北京東忙四環(huán)路啞地區(qū)商宮品住宅慈199苗7-1牙999棵年均價匠變化線狀基迎礎設施僵建設對困周邊商陶品的住垂宅價格買確實有罪一定的艦影響，毛籌備期遷和建設主期利好鑒作用顯家著，其間潛力也房誠會充分肯顯現(xiàn)，單但工程彈完工后理，這利仔利好消艘息對周筋邊物業(yè)賓價格的謎影響潛徑力大大閣減弱。舉例4/2稀4/2寨02337例三：面全狀基礎設堅施的建設胸規(guī)模較大宏，持續(xù)時悠間較長，橡影響范圍葵較大、時肉間也較長北京市望灣京地區(qū)商活品住宅均益價走勢圖單位：元逗/平方米對某個銷地區(qū)進雷行大規(guī)渣模的市盜政改造遞或重新往建設，禍都可稱社為面狀錦開發(fā)，誕面狀開夸發(fā)有城沒市危改仆、新區(qū)痛的建設爹開發(fā)等蠶。以北蜻京的望樣京新區(qū)能市政基呈礎設施典開發(fā)對避周邊商飄品住宅礦的影響辛為例，艙面狀基韻礎設施眼的建設胡規(guī)模較采大，持啟續(xù)時間廉較長，誰影響的優(yōu)范圍和所時間都蛋比點狀惜或線狀匹基礎設地施建設訂大，它垂能帶動叛整個區(qū)朗域的發(fā)典展，從故而提高粒了區(qū)域嫂內(nèi)的房成價。舉例4/24吩/202斜338報告內(nèi)節(jié)容第一階段悟項目進展嫂回顧新疆**攏**公司裝內(nèi)部管理河診斷新疆*戶***免公司外停部環(huán)境惰分析第二階段強工作計劃房地產(chǎn)行注業(yè)概述地區(qū)房地副產(chǎn)市場分流析地區(qū)經(jīng)拉濟發(fā)展活分析地區(qū)房院地產(chǎn)宏盈觀分析地區(qū)房地殃產(chǎn)市場分顫析地區(qū)房地藥產(chǎn)業(yè)概述地區(qū)政濾策環(huán)境爪分析地區(qū)房矩地產(chǎn)趨資勢分析4/2貸4/2代02339烏魯木怨齊土地摩開發(fā)與霸市場需圈求密切敗相關；嚇市場不蒸斷完善店，開發(fā)撿商投資唇將更加都理性，苦土地的鏈供應量媽起碼在士300硬萬平米升的水平資料來紹源：烏傘魯木齊抵統(tǒng)計年竄鑒烏魯木齊廟的土地開嘗發(fā)與市場闖需求密切某相關。烏魯木植齊的200腔1年房地產(chǎn)久投資額是200嫁0年1.4討7倍，但200運1年購置土流地面積和召完成開發(fā)確面積都小暖于2000年，200創(chuàng)2年與200新1年相比更肅是如此。當市場咳相對成副熟、競獅爭激烈乳時，開倒發(fā)商在割購地和智開發(fā)上吼都會采攔取更加絨謹慎、凡理性的命態(tài)度。同時，可意以看出市狐場能提供裂的土地至來少在將近300萬平米貼的水平斷。烏魯木稀齊房地蘆產(chǎn)總開幅發(fā)購置土地面積完成開發(fā)土地面積正在開發(fā)土地面積待開發(fā)土地面積單位：木萬平方鐮米4/2筒4/2復02340***撫*房地紫產(chǎn)需求射預測模絮型房地產(chǎn)面西積需求預軍測模型其中：k1城市化難水平系蝦數(shù)；p1現(xiàn)有人涉口數(shù)；p2未來年份豪人口數(shù)；G1現(xiàn)有人險均居住譽面積；G2未來年份沃人均居住蜻面積；D折營舊住房埋面積；n預測求的年份4/24抓/202循341新疆地區(qū)閉房地產(chǎn)需扶求預測：伶未來一些準年新疆至暗少每年需遲新建住房它1053虎萬平米左昌右依據(jù)城市化發(fā)展水平來計算按照低速提高居住水平來計算從住房拆舊新建來計算總?cè)丝谠鲩L率仍按1.5％計算，預計到2050年，新疆人口可達3345萬人。城市化水平按60％計算，城鎮(zhèn)人口可達2007萬人。后30年城鎮(zhèn)人口增加969萬人，仍按人均建筑面積18平方米計算，即為17442萬平方米，平均每年需要建住房581萬平方米。預定2020年城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積提高到25平方米考慮（居住面積12.5平方米），按1038萬城鎮(zhèn)人口每人增加７平方米計算，前20年提高居住水平需要建7266萬平方米，平均每年建3634萬平方米。預計到2050年城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積將提高到35平方米（居住面積17.5平方米），還需再新建住房26853萬平方米，平均每年新建895萬平方米。新疆城鎮(zhèn)現(xiàn)有住房建筑面積9692萬平方米，其中成套住房5321萬平方米（成套率54.9％）。按50年折舊計算，預計每年拆除新建106萬平方米；另有4371萬平方米住房為磚木結(jié)構(gòu)、土塊平房和部分危舊房，平均按30年折舊計算，預計每年拆除新建145萬平方米。將以上兩項合并，預計每年需要拆除新建的住房約251萬平方米。預計21世紀前20年，新疆城鎮(zhèn)每年至少需要新建住房1053萬平方米左右；后30年則每年需新建住房1726萬平方米。估計具體實施中會有某些因素和條件的變化而適當增加或減少，但總體發(fā)展中不會有大的變化。4/2春4/2攝02342烏魯木舟齊房地秤產(chǎn)需求況預測：倍至20馬05年片平均商甚品房（郵住宅、保商鋪、凡寫字樓氧和其他律）面積談需求每侮年為3約98.辦51萬漏平米資料來炎源：基栽礎數(shù)據(jù)鴿來自新貼疆統(tǒng)計鉤局備注：憶人口預清測按1臺996棚年至2跟002辣年平均稍人口增讀長率0慈.63慚2%計烏魯木關齊人口領增長預拘測單位：萬解人據(jù)人口預測，相對2002年，2005年新增人口3.29萬，粗略按全國人均面積21平米計，則每年需新增房屋面積23.04萬平米。烏魯木齊市城鎮(zhèn)居民平均收入增長率為9.23%，據(jù)我國權(quán)威研究，人均收入增長速度與人均住房面積增長速度的比率為1:0.585,則人均面積增長速度為5.4%。每年需平均新增面積241.02萬平米。以2002年住宅占商品房的比例0.66，可推測出未來每年房屋面積需求398.51萬平米預測值實際值4/2哲4/2計02343烏市房佳地產(chǎn)市保場趨勢日總結(jié)烏魯木齊房地產(chǎn)投資在未來兩年內(nèi)將會持續(xù)走低；6烏魯木齊房地產(chǎn)近兩年內(nèi)的趨勢是趨向供需總體平衡；32004年住宅市場的供給仍將出現(xiàn)較大的結(jié)構(gòu)性過剩；5烏魯木齊的土地供應量至少在每年300萬平米的水平；1目前烏魯木齊的商品住宅供給結(jié)構(gòu)不合理，高檔住宅比例偏高，而經(jīng)濟適用房的比例偏低；4預測整個烏魯木齊的房地產(chǎn)對商品房的面積需求398.51萬平米；2烏魯木齊的房地產(chǎn)市場商品房的結(jié)構(gòu)繼續(xù)調(diào)整，住宅所占的比例將有所下降，但仍將占有較高的比例；7市場正處于對空置房的消化階段，空置房的面積和空置率將有所下降。84/24犧/202錢344報告內(nèi)慮容第一階舒段項目枕進展回膨顧新疆**吩**公司濫內(nèi)部管理鉆診斷新疆**戒**公司素外部環(huán)境窗分析第二階筆段工作壺計劃房地產(chǎn)行馳業(yè)概述地區(qū)房地球產(chǎn)市場分辜析地區(qū)經(jīng)濟米發(fā)展分析地區(qū)房點地產(chǎn)宏蹲觀分析地區(qū)房衰地產(chǎn)市劑場分析烏市住喉宅市場從分析烏市寫字嘉樓市場分忘析烏市商鋪津市場分析4/2底4/2潮02345烏魯木旨齊的房月地產(chǎn)市爆場投資談經(jīng)過1吵998俯-20燈01年蛇的高速攪增長，擔在最近攝兩年有晃一個回絞落趨勢皇。銷售攝的波動耽周期滯洲后于投道資周期命。未來宜的供求悅總體上合將趨于腿平衡資料來源與：200偉3年烏魯疼木齊統(tǒng)計絕年鑒投資和銷橋售都經(jīng)過公了一個高征速增長階好段，然后駕有一個回蠶落趨勢；投資與言銷售的糞波動變嬌化一致育，但銷鍛售的波朽動落后翠于投資塊的變化母；投資反映粗的是房地弱產(chǎn)市場供建給，銷售截收入表明咐市場的需閉求，單純綱從投資和紗銷售上看赤，未來投舒資趨于理蛙性，所反追映的供求垮趨向于平析衡。烏魯木齊桃房地產(chǎn)市用場投資和勁銷售的變困化銷售額投資額單位：妨億元4/24蒙/202芝346從烏魯木洪齊市近年冬商品房屋捆供應和銷聚售分析，錘由于前幾簡年銷售面篩積落后于嚇竣工面積躲，房屋的顏空置面積他較大，開死發(fā)商采取吵謹慎的態(tài)撒度，竣工孕面積減少遙，未來向貿(mào)供求平衡還方向發(fā)展資源來源杏：烏魯木聽齊統(tǒng)計局烏魯木烘齊房地班產(chǎn)竣工苗與銷售殘面積銷售面積竣工面積單位：稠平方米4/24伏/202握347烏魯木齊翻近年對各任種商品房披屋的投入施比例不斷販發(fā)生變化秘，寫字樓保、商鋪的額比例在加疑大，而住蔑宅所占的我比例下降資料來源紗：烏魯木范齊統(tǒng)計年鍋鑒烏魯木盤齊市各批類房地帝產(chǎn)業(yè)態(tài)撕投資住宅寫字樓其他商鋪單位：億中元4/24窮/202機348烏魯木論齊房地承產(chǎn)市場灰近年的妨銷售面帖積和空復置面積使總體上滑是在攀朵升，到污200胡3年空稠置面積錦有所回揮落，市沉場處于度逐步對題空置面惕積的消昆化階段資源來棵源：烏叮魯木齊礎統(tǒng)計局備注：伸200劍3年數(shù)雜據(jù)是根哨據(jù)20蛋03年非1-1獅1月的翅數(shù)據(jù)預走測得到烏魯木脂齊房地妻產(chǎn)銷售帝與空置怖面積空置面積銷售面積單位：枕萬平方旁米4/2此4/2蘭02349烏魯木齊搖的住宅市創(chuàng)場供給方槐面，隨著鏈市場的不溝斷發(fā)展，角房地產(chǎn)開漂發(fā)的住宅文量所占的想比例逐步歡加大資源來源軟：烏魯木秤齊統(tǒng)計年襪鑒備注：2殿000年萄竣工面積塊中另有更陣新改造面累積1.8述5萬平方語米，20浙01年更嗽新改造面變積為1.滴09萬平揭方米烏魯木節(jié)齊房地倍產(chǎn)竣工惱面積構(gòu)吃成房地產(chǎn)開發(fā)基本建設單位：萬平方米4/2史4/2填02350烏魯木齊緒住宅與整缺個房產(chǎn)市崖場類似，脆投資與空倆置面積都詳有所下降狹，但投資劑的下降幅擇度較大資源來廈源：烏冊魯木齊亡統(tǒng)計局備注：2疊003年窮數(shù)據(jù)為預淚測值烏魯木齊存住宅投資區(qū)與空置面澤積面積單位：萬平方米投資額單位：億元空置面積投資額烏魯木齊葵市一個相信對比較封呀閉的房地骨產(chǎn)市場，禾對區(qū)域外衫的投資吸朵引力度不秋是很大，鐵因此，本齒地開發(fā)商遭在一個階裹段的投入涼后，會相覽對比較理望性地回收撓資金，消陸化存貨4/24漢/202喂351僅考慮2死003年將未竣工量叔和空置面拜積作初步饒估算，2搞004年賊的住宅市濤場供給也命將達44使2.21絲式萬平米200似3年施默工面積達474駁.23萬正平米2003骨年竣工面澆積達175監(jiān).36萬替平米200犧4年將悠繼續(xù)施血工面積29急8.87易萬平米200誤3年末裹住宅空效置面積1熄43.誰34萬密平米200罰4年住檢宅供應面積44辜2.21資萬平米2003年的施工坑面積、竣柱工面積和穿住宅空置儀面積是根婆據(jù)2003年1-1封1月數(shù)據(jù)外作預測支所得；一般住宅農(nóng)的施工周負期在兩年京之內(nèi)，故抽可假設2003年的未竣掠工面積將劑在下年竣覺工；所得的200粱4年的住獅宅供應運量還不趣包括將桂在200券4年開工竣麻工的面積護；據(jù)前幾需年的銷油售數(shù)據(jù)骨可看出葬，2004年的住列宅供給認已遠超反出市場現(xiàn)需求。4/24警/202秧352以廣匯所震建成的小肅區(qū)作為烏則魯木齊供程給市場的抓代表，可孝看出目前盈經(jīng)濟適用磚房和中檔經(jīng)商品房占虹有絕大的錢比例，而殃這兩者中絮檔房的比講例較經(jīng)濟珍適用房稍恐高資料來憲源：廣淚廈房網(wǎng)低價位房價格區(qū)間1000-2000元廣匯有16個小區(qū)的全部或部分樓盤屬于此區(qū)間37.04%中檔商品房價格區(qū)間2000-3000元廣匯有22個小區(qū)的全部或部分樓盤屬于此區(qū)間44.04%高檔樓盤價格區(qū)間3000-5000元廣匯有13個小區(qū)的全部或部分樓盤屬于此區(qū)間18.89%廣匯住宅價位構(gòu)成廣匯在濕烏市房伴地產(chǎn)市竄場擁有胞50%擺的占有湖率，廣鐘匯的房附產(chǎn)開發(fā)存能較大爬程度地包反映烏根市住宅趕市場的嘴供給4/2風4/2盼02353烏魯木齊墊住宅市場舌影響供給紹的因素分婦析住戶的生命周期橫：不同的群生命周期壤，對住宅燭的需求不木同，同時臥會帶來舊喘房的供給影響住宅市場供給的因素住戶的購徒買力：購蓬買力高，咬購買新房龍的同時就歷會出售舊商房開發(fā)商對種未來銷售丙的預期：肌預期越高亡，可能商哥品住宅的妹供給越多市場中開發(fā)商產(chǎn)的數(shù)量銹：目前社房地產(chǎn)西企業(yè)有96家，有規(guī)讓?？砂l(fā)能站力的有二主十多家，泡競爭激烈住戶工斬作地點監(jiān)的變動呈：這種露變動就克會帶來弄舊房的茅供給開發(fā)過程箱中各個虜要素的翁價格：閑如土地的成本，宴建筑材副料的成貝本等房地產(chǎn)開項發(fā)的生產(chǎn)稅率和技術(shù)土地供血應：根訊據(jù)烏魯界木齊城社市規(guī)劃潤，可供者開發(fā)的假土地供膛應量決冷定了住壓宅的總劫體開發(fā)考面積住宅市贏場的供僻給包括言新建住劃宅和舊嚼房；虛線框發(fā)中的因校素是影后響舊房鞠供給的蔑因素4/2葬4/2全02354烏魯木貧齊房地亡產(chǎn)供給鐮市場上泉主要開墓發(fā)商介蜓紹新疆廣匯正泰房地產(chǎn)新疆新天華源房地產(chǎn)烏魯木齊地區(qū)市場占有率最大的房地產(chǎn)公司廣匯主要由１個開發(fā)公司、10個營銷公司、２個租賃公司、４個物業(yè)管理公司、１個物資供應公司等１８個經(jīng)營實體構(gòu)成，集設計、開發(fā)、銷售、租賃及物業(yè)管理等為一體，是廣匯企業(yè)集團創(chuàng)利稅的支柱產(chǎn)業(yè)廣匯堅持開發(fā)為龍頭，以銷售為中心，以物業(yè)管理和售后服務為后盾廣匯已開發(fā)住宅小區(qū)37個，寫字樓7個。其市場占有率高達50%正泰經(jīng)歷了三個發(fā)展階段1991年白宮大酒店開業(yè)，為正泰今后發(fā)展奠定了基礎正泰科工貿(mào)有限公司成立，探索和積累了不同行業(yè)強盛發(fā)展的規(guī)律和經(jīng)驗1996年，將主業(yè)轉(zhuǎn)到房地產(chǎn)開發(fā)正泰注重抓質(zhì)量、服務、抓內(nèi)部管理，以人為本開發(fā)小區(qū)：誠興、誠業(yè)等小區(qū)新天國際經(jīng)濟技術(shù)合作（集團）有限公司發(fā)起設立經(jīng)營理念：管理科學、運作規(guī)范、提高品質(zhì)、注重效益經(jīng)營宗旨：開發(fā)品質(zhì)一流，讓買家放心；物業(yè)管理一流，讓住戶安心開發(fā)了天福花園、天潤花園、天鴻山莊、天際大廈、天竹苑、天一大廈、新天國際辦公樓等項目。并成功進入經(jīng)濟中心城市房地產(chǎn)開發(fā)市場新天走高端品牌之路，銷房率幾乎達100%國有經(jīng)濟控股的二級房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)經(jīng)營道路：一業(yè)為主，多種經(jīng)營經(jīng)營范圍已向房地產(chǎn)開發(fā)、建筑施工、物業(yè)管理和集中供熱等相關領域發(fā)展開發(fā)情況：建成黃河路、東后街、南昌北路、友好花園、鯉魚山花園等五個住宅小區(qū)，總建筑面積32萬平方米，完成投資4.3億元資料來沸源：C盞hin獄ain振fob憂ank4/24指/202輝355烏魯木叔齊市空泄置房構(gòu)沫成分析商品房中神空置房面積較大銹的主要原悲因是：市屯民對商品別住宅購買飛力相對不肢足、開發(fā)自商過高地拴估計當?shù)乜s慧房市，債開發(fā)面積鋤相對過剩悟。200貿(mào)1年烏盾魯木齊尊市商品濃房空置從面積113萬裂平米。其中解：空置房中桌高層住宅62%，平均每振套住宅的陰建筑面積以均在100平方米以菜上，房價駝在35萬至80萬元不秩等；空置房議中框架盡式多層怒的占20%，一般建已筑面積在100平方米以礦上，價格揀在每平方桶米200辦0元以上；另外18%的空置房胡，雖然價獄格相對較離低，但交屬通不便，梅戶型結(jié)構(gòu)辯不合理。2001做年空置房須空置比例其他高層高宅框架多層113萬平方米4/2腸4/2窯02356烏魯木小齊空置同率增長惕的原因唱分析價格：呢高層住焦宅房價悔較高，先物業(yè)管深理費也惡相對普葵通商品疏房費用柴高，使宏廣大工御薪階層廣望而止咱步。商品房結(jié)泰構(gòu)不夠合懂理：從表獻現(xiàn)在高層揭住宅樓空街置面積增之長較快。金融政策柱：銀行取爐消零首付兔政策，同救時提高了瓦按揭首付料比例，在酬一定程度槽上抑制了缸住房消費鋪的增長。地理位院置：部羅分商品犧房所處凡位置相繞對市中幕心偏遠澆，子女箭上學和豈交通不洪便?？罩寐试鲱欓L的原因開發(fā)商的載預期：開網(wǎng)發(fā)商過高秧地估計當符地房市，罰開發(fā)面積錘相對過剩。4/2蕩4/2月02357據(jù)近年小的經(jīng)濟綠增長，嘉預測未投來兩年筒城鎮(zhèn)居裂民面積隱的增長時速度為促5.0蛙9%，尚200附5年城練鎮(zhèn)居民期人均居冒住面積墊為20風.3平鹿米資料來源贊：烏魯木妹齊統(tǒng)計年曉鑒烏魯木齊居民人均收入單位：元8.8郊9%9.57霜%8.0脾0%最近幾年古的平均增批長率8.團7%預測未爐來幾年輩的增長眨率為8播.7%1:0清.58訴5人均收入靠增長速度尾與人均住慚房面積增奪長速度的悟比率人均住沾房面積即的增長怕速度為罵5.0請9%，膠20論02年燙城鎮(zhèn)居厘民人均說居住面滑積17而.5平哥米，到難200晉5年人自均居住辛面積可湊達20草.3平嬸米4/24西/202屈358***歪*基于料人口、趣收入增證長及政邁策等因揀素的住絡宅面積信需求綜刊合預測液模型住宅面壞積需求淚結(jié)合預斯測模型其中：G：2闖005敬年城鎮(zhèn)個居民人鍬均居住杯面積；P：現(xiàn)有估人口基數(shù)臥；n:至仇2005備年新增家酸庭數(shù)目，p為新塑增人口墻，h為昆平均每額戶家庭賭成員數(shù)殿目；L：購個買新房厚的平均毅面積；k:考險慮政策、裳金融、城議市化進程拾、消費觀瘦念等綜合斬因素系數(shù)寨。4/2狡4/2懷02359根據(jù)烏魯守木齊的人倚口基數(shù)及贈增長，在震達到未來袖居住面積粒的目標下屬，可預測心未來的住警宅需求可稅達278似.9萬平柏米2005年城鎮(zhèn)居民人均居住達到20.3平米的目標2002年烏魯木齊人均居住面積17.5平米2003-2005年，在以2002年人口基數(shù)不變的情況下，烏魯木齊住宅市場每年的住宅需求達160.88萬平米人口基數(shù)不變條件下的住宅需求考慮人口增長，2002-2005年烏魯木齊人口增長3.29萬以現(xiàn)在平均每戶家庭2.87人計算新增住戶1.15萬戶，則需住房1.15套以每套房100平米計，則2003-2005年每年需增長38.33萬平米人口增長條件下的住宅需求政府房地產(chǎn)政策的導向。取消福利分房，實行貨幣化分配金融部門的支持，按揭貸款的提供城市化進程的推動百姓消費觀念的改變住宅需求四大促進因素160.88萬平方米199.21萬平方米278.9萬平方米38.33萬平方米40%4/24揉/202饑360據(jù)調(diào)查資棚料和統(tǒng)計功數(shù)據(jù)，預真測200爽3年烏魯騰木齊各行粥業(yè)可供購蘇房資金行業(yè)預測家庭購房可支出（萬元）行業(yè)預測家庭購房可支出（萬元）農(nóng)、林、牧、漁11.9金融、保險業(yè)23.7采掘業(yè)18.7房地產(chǎn)16.7制造業(yè)16.2社會服務業(yè)15.2電力煤氣及水的生產(chǎn)供應23.6衛(wèi)生、體育和社會福利18.1建筑業(yè)15.6教育、文化、廣播17.9地質(zhì)勘查、水利管理業(yè)17.6科研和綜合技術(shù)19.7交通運輸、倉儲及郵電通信業(yè)22.6國家機關、政黨機關、社會團體18.7批發(fā)和零售貿(mào)易、餐飲17.8其他行業(yè)19.8資料來錦源：烏討魯木齊岔統(tǒng)計年翼鑒、《陪新財富衣》據(jù)《新財搏富》的調(diào)晃查，烏魯排木齊市的絮住房售價怪與年家庭俯可支配收停入的比例置為6.9背。據(jù)烏魯遇木齊市的鹽統(tǒng)計年鑒定，預測出權(quán)每個行業(yè)票內(nèi)家庭的烈年可支配息收入，再搬據(jù)住房售怒價與支配窯收入比，部行出各行根業(yè)家庭可討供購房的來資金數(shù)目驕。4/24執(zhí)/202訊361各行業(yè)家竄庭對不同干房屋面積列可承擔的塵價格行業(yè)預測家庭購房資金（萬元）60平米住宅可承擔價格80平米住宅可承坦價格100平米住宅可承擔價格120平米住宅可承擔價格農(nóng)、林、牧、漁11.9198314881190建筑業(yè)15.6259919491560制造業(yè)16.2270620301620采掘業(yè)18.7233518701557電力煤氣及水的生產(chǎn)供應23.6295423601969地質(zhì)勘查、水利管理業(yè)17.6293322001760交通運輸、倉儲及郵電通信業(yè)22.6282322601882批發(fā)和零售貿(mào)易、餐飲17.8297022281780價格單位照為元；假設家底庭購房斧資金18萬以上犧家庭不替購買80平米以藍下面積雙的房屋武；可供價購房資名金18萬以下爸的家庭依不購買120平米以塌上房屋突。資料來遭源：烏自魯木齊未統(tǒng)計年沿鑒、《轟新財富遮》4/2籃4/2懇02362各行業(yè)家后庭對不同欺房屋面積強可承擔的國價格（續(xù)奧）行業(yè)預測家庭購房資金（萬元）60平米住宅可承擔價格80平米住宅可承坦價格100平米住宅可承擔價格120平米住宅可承擔價格社會服務業(yè)15.2254319071520金融、保險業(yè)23.7296623701977房地產(chǎn)16.7278520891670衛(wèi)生、體育和社會福利18.1226618101511教育、文化、廣播17.9297722331790科研和綜合技術(shù)19.7245819701639國家機關、政黨機關、社會團體18.7234118701561其他行業(yè)19.8247519801650價格單位植為元；假設家赴庭購房屆資金18萬以上違家庭不緩購買80平米以下籮面積的房白屋；可供日購房資金18萬以下熱的家庭椅不購買120平米以上沒房屋。資料來乳源：烏推魯木齊執(zhí)統(tǒng)計年的鑒、《蹄新財富毅》4/2滅4/2瘦02363對烏魯木資齊的普通窯市民來說注，購買經(jīng)已濟適用房員占大多數(shù)抽人，商品度房也占了裳較大的比僅重。僅據(jù)謠預測的購守房資金來鉆看，高檔納房已超出滲他們的支滅付能力如果以180野0-2頂500元/平米的房卷產(chǎn)為商品雙房，1800元/平米以位下為經(jīng)泰濟適用藏房，據(jù)誦烏魯木槐齊市各車行業(yè)的神就業(yè)人凳數(shù)，及怒各行業(yè)疼的家庭程可供購倒房資金態(tài)支出，馳結(jié)合《新財富》調(diào)查數(shù)據(jù)船調(diào)整，可徐得出烏魯陸木齊普通麻市民中購談買商品房春、經(jīng)濟適危用房和其杰它房產(chǎn)的白比例。從預測各列行業(yè)家庭沖的購房資勇金能力來罩看，基本略上普通市雖民尚沒有伏能力購買祖高檔房產(chǎn)蜘，他們的撒支付能力慮集中于商墻品房和經(jīng)珠濟適用房甘這個范圍將，且經(jīng)濟巴適用房占弱很高的比蘭重。對**抽**來六說，其水商品房渡的份額示占烏魯祖木齊房墨產(chǎn)市場戚的5%，仍有逮發(fā)展空堵間。高檔房及其他經(jīng)濟適用房商品房烏魯木墓齊普通冶市民購送房比例4/24構(gòu)/202匪364從烏魯踏木齊市濤城市家符庭收鍛入調(diào)查漆情況，畜預測不跳同收入印組家庭蚊的購房謀資金說明：家庭收晃入和家嚇庭人口單的調(diào)查忙數(shù)據(jù)來蝴自烏魯逃木齊統(tǒng)辜計年鑒塊；家庭購房轉(zhuǎn)資金與家側(cè)庭收入的襲比例來自《新財富》調(diào)查的防家庭人素口數(shù)（梁個）12912424522722312098該組家庭僑人口占總行調(diào)查人口姐比例11.2狗0%10.元80%21.靈33%19.偵74%19.4攻6%8.9神3%8.54贊%調(diào)查的每開戶家庭平蔽均人口（鄙個）3.2客13.103.062.8識32.7甚92.562.4跳5人均可支醬配收入（遲元）2651礎.044534岸.926070爪.567984鑼.20105習16.賞201367蘆0.522021霧7.36家庭平鎖均收入農(nóng)（元）850極9.8紛41405盡8.251857街5.91225示95.土292934催0.20349介96.茅534953便2.53家庭可承倚擔購房支炊出（元）587燙17.臟88970咬01.剃94128笨173續(xù).801559捉07.4鋸72024頌47.3擺7241擇476腥.073417矛74.4頁7最低收入資組低收入習組中等偏甲下收入每組中等收入葉組中等偏上叮收入組高收入組最高收入岸組2002非年烏魯木哪齊城市家猾庭基本情嘴況調(diào)查4/24走/202逝365烏魯木齊胳不同收入條家庭對各荒種面積住閥宅可承擔卻的收入家庭可供其購房資金苦（元）587籌17.聾88970姻01.璃94128虛173邀.80155溝907貪.47202返447桶.372414士76.0辟73417絲式74.4閑760平催米住宅帳可承擔色的價格偶（元）978命.631616罩.702136感.2380平附米住宅次可承擔境的價格封（元）733.目971212梢.52160得2.1趨71948鋒.842530尤.59301置8.4數(shù)54272鬧.18100平街米住宅可旗承擔的價身格（元）587狗.18970餅.021281無.741559捕.072024鞏.472414銀.763417屯.74120平企米住宅可縣承擔的價灶格（元）1229拳.23168揉7.0芽62012佩.302848霜.12140酷平米住海宅可承賞擔的價驗格（元崗）111播3.6粉21446網(wǎng).051724恥.83244炸1.2柜5最低收入默組低收入甲組中等偏下仗收入組中等收滋入組中等偏上敲收入組高收入妖組最高收入牌組假設：家庭可驢供購房樂資金15萬以上預家庭不勸購買面哭積80平米以河下的房粉屋；可供購房唇資金15萬以下的尖家庭不購氣買面積120平米或以瞞上的房屋撇。數(shù)據(jù)來寸自200羅2年家庭收