房地產(chǎn)建安企業(yè)涉稅相關(guān)法律解析

房地產(chǎn)、建安業(yè)涉稅相關(guān)法律

引言

眾所周知，房地產(chǎn)、建安業(yè)的稅務(wù)處理是十分復雜的業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)、建安業(yè)開發(fā)產(chǎn)品周期長，涉及資金額大，業(yè)務(wù)運作復雜，相應(yīng)的會計、稅務(wù)處理也因此錯綜復雜，而涉及的相關(guān)法律也繁多。但其業(yè)務(wù)基本是法律框架內(nèi)運作的，因此，對房地產(chǎn)、建安業(yè)開相關(guān)法律制度的學習，將有助于對該行業(yè)稅務(wù)業(yè)務(wù)的理解、把握和研判。2023/4/29教學目標

通過對房地產(chǎn)、建安業(yè)開相關(guān)法律制度的分析、研討與交流

，能夠了解該行業(yè)的業(yè)務(wù)流程，從相關(guān)法律的角度進一步理解、把握和研判該行業(yè)稅收政策及其會計處理方法，為該行業(yè)的稅務(wù)處理工作提供法律背景和支撐。2023/4/29土地使用權(quán)的會計處理企業(yè)會計準則——無形資產(chǎn)：第三條無形資產(chǎn)，是指企業(yè)擁有或者控制的沒有實物形態(tài)的可辨認非貨幣性資產(chǎn)。企業(yè)（房地產(chǎn)開發(fā)）取得土地用于建造對外出售的房屋建筑物，相關(guān)的土地使用權(quán)賬面價值應(yīng)當計入所建造的房屋建筑物成本。主要教學內(nèi)容房地產(chǎn)、建安業(yè)基本工作流程土地法律制度城市規(guī)劃法律制度建筑業(yè)法律制度房產(chǎn)交易法律制度合同法律制度2023/4/29一、房地產(chǎn)、建安業(yè)基本工作流程

買地施工準備建筑施工產(chǎn)品銷售售后服務(wù)

2023/4/29二、土地法律制度

1.我國土地所有制：社會主義公有制全民所有制土地（國有土地）房地產(chǎn)開發(fā)勞動群眾集體所有制土地征收房地產(chǎn)開發(fā)2023/4/29二、土地法律制度

2.

土地登記制度：國家依法實行土地登記發(fā)證制度。土地登記簿應(yīng)當載明下列內(nèi)容：（一）土地權(quán)利人的姓名或者名稱、地址；（二）土地的權(quán)屬性質(zhì)、使用權(quán)類型、取得時間和使用期限、權(quán)利以及內(nèi)容變化情況；（三）土地的坐落、界址、面積、宗地號、用途和取得價格；

（四）地上附著物情況。

2023/4/29二、土地法律制度

3.土地查詢制度：縣級以上人民政府國土資源行政主管部門負責土地登記資料的公開查詢工作。具體見《土地登記資料公開查詢辦法

》

4.土地用途管制

與土地利用規(guī)劃制度2023/4/29二、土地法律制度

5.

國有土地使用權(quán)有償出讓制度國家依法實行國有土地有償使用制度（劃撥除外）。土地使用權(quán)出讓年限限制制度。出讓方式：招標拍賣掛牌、協(xié)議。

成交確認書應(yīng)當包括出讓人和中標人、競得人的名稱、地址，出讓標的，成交時間、地點、價款，以及簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》的時間、地點等內(nèi)容。6.土地閑置處置制度

2023/4/29二、土地法律制度

7.

拆遷補償、安置制度拆遷補償協(xié)議的內(nèi)容：補償方式和補償金額、安置用房面積和安置地點、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項。拆遷補償?shù)姆绞娇梢詫嵭胸泿叛a償，也可以實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)，也可以二者組合。注意的問題

2023/4/29注意的問題1.實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，可能被拆遷人要付給房產(chǎn)公司差價。2.拆遷費用包括：被拆遷的房屋補償、搬遷補助費、臨時安置補助費、停業(yè)、停產(chǎn)損失，拆遷管理費、被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補償金等。2023/4/29三、城市規(guī)劃法律制度1.

施工前，開發(fā)企業(yè)需要辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。2.規(guī)劃的具體內(nèi)容：建筑高度、建筑密度、容積率、綠地率等控制指標；確定公共設(shè)施配套要求、交通出入口方位、停車泊位、建筑后退紅線距離等要求

。（具體見《城市規(guī)劃編制辦法》）3.注意查詢《建筑物分戶實測成果表》。2023/4/29四、建筑業(yè)法律制度1.建筑工程依法實行招標發(fā)包制度。開標由招標人主持，邀請所有投標人參加

招標人和中標人應(yīng)當自中標通知書發(fā)出之日起三十日內(nèi)，按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面合同。2.建筑工程竣工驗收和竣工驗收備案管理制度，尤其注意技術(shù)檔案和施工管理資料和按合同約定支付工程款的情況。

2023/4/29四、建筑業(yè)法律制度3.建筑工程依法實行質(zhì)量保證金制度（5%）。4.建設(shè)工程價款結(jié)算制度

合同條款中對涉及工程價款結(jié)算約定事項。工程進度款結(jié)算與支付的規(guī)定，包括工程進度款結(jié)算方式、工程量計算、工程進度款支付、工程竣工結(jié)算等內(nèi)容。

2023/4/29五、房產(chǎn)交易法律制度1.房產(chǎn)交易實行基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格定期確定與公布制度。2.國家房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度，但對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用。注意初始登記的內(nèi)容：房屋已竣工的證明與房屋測繪報告。而且建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于全體業(yè)主共有的公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房等房屋一并申請登記。

3.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的方式

：買賣、贈與、以房地產(chǎn)作價入股、提供土地使用權(quán)合作、合資、收購、兼并或合并、以房地產(chǎn)抵債等形式。2023/4/29五、房產(chǎn)交易法律制度4.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的主要內(nèi)容5.國家實行房地產(chǎn)成交價格申報制度。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當以申報的房地產(chǎn)成交價格作為繳納稅費的依據(jù)。成交價格明顯低于正常市場價格的，以評估價格作為繳納稅費的依據(jù)。（《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》T14）6.城市地下空間開發(fā)利用管理規(guī)定。本著“誰投資、誰所有、誰受益、誰維護”的原則，允許建設(shè)單位對其投資開發(fā)建設(shè)的地下工程自營或者依法進行轉(zhuǎn)讓、租賃。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。（《城市地下空間開發(fā)利用管理規(guī)定》T25、

《物權(quán)法》T74）

2023/4/29五、房產(chǎn)交易法律制度7.禁止采取售后包租或者變相售后包租方式銷售未竣工商品房。（《商品房銷售管理辦法》T42

）8.房產(chǎn)交易實行商品房預(yù)售許可制度。申請預(yù)售許可，還應(yīng)提供商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當說明預(yù)售商品房的位置、面積、竣工交付日期等內(nèi)容，并應(yīng)當附預(yù)售商品房分層平面圖。（《城市商品房預(yù)售管理辦法》T6、T7

）2023/4/29五、房產(chǎn)交易法律制度9.已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位交納。（《物業(yè)管理條例》T42）10.建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地、公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。

2023/4/29六、合同法律制度1.合同成立的要件雙方當事人經(jīng)過協(xié)商，就合同內(nèi)容意思表示一致，合同就成立。具體要件為：（1）有兩個以上的相互獨立的訂約當事人。（2）訂約各方意思一致。2023/4/292.合同成水立的時柱間（1）書面合太同，以最疤后簽字或可者蓋章的叫時間為合鴿同成立時瀉間。（2）當事人扎要求在合月同成立之距前簽訂確氏認書的，息簽訂確認單書的時間籠為合同成杜立時間。202乖3/4候/233.合同成立誤的地點（1）承諾生葵效的地點矩為合同成供立的地點廈。（2）當事人賺采用合同述書形式訂催立合同的濟，雙方當姨事人簽字似或者蓋章折的地點為斑合同成立掠的地點。撲雙方當事蛙人簽字或班者蓋章的食地點不為陶同一地的愿，以最后斯簽字或者販蓋章的時饒間為合同赴成立時間礙。（3）采用數(shù)容據(jù)電文形尺式訂立合樸同的，最當事人有員約定合同戴成立地點醬的，以其臂約定；沒揮有約定的即，收件人磨的主營業(yè)狼地為合同仔成立的地凡點；沒有旁主營業(yè)地河的，其經(jīng)澇常居住地頭為合同成濕立的地點犯。2023鬧/4/2廣34.合同的文條款（1）當事人的名稱或院者姓名和唇住所；（2）標的；（3）數(shù)量柜；（4）質(zhì)量目；（5）價款或筑者報酬；（6）履行主期限、欄地點和測方式；（7）違約責泛任；（8）解決瘡爭議的赤方法。202凳3/4崖/235.審查合兵同注意定事項當事人許、標的版、報酬段為合同輩的必須荷條款，屠否則合縣同不成屈立；其醒他條款殺為一般激條款，霸沒有約逃定或者濃約定不鞠明的，脫可以由和當事人念協(xié)商補半充。協(xié)乘商不成潔的，按伶照合同括有關(guān)條誤款或者甚交易習沸慣確定頁；仍不株能確定蹈的，按瓜照《合同法》6尚2條處理船。202側(cè)3/4希/236.違約金比例的規(guī)牧定7.違約金撕與定金咳的償付2023餓/4/2癢32009年8月15日，某市早地稅稽查竿局對新華里房地產(chǎn)公脈司200戀8年度涉頃稅情況悅進行檢悉查。發(fā)棍現(xiàn)該公維司在2008年所得負稅賬務(wù)尋處理時悔，有一村筆扣除錢為：定羅金支出20萬元，違蕩約金支出20萬元?；滩槿藛T查丟到相關(guān)合于同，原來科該公司與齊張某于2008年6月簽訂了塘一份商品屑房銷售合招同，合同秒約定：合督同金額為100萬元，張鏈某支付了烘定金2