商業(yè)地產(chǎn)高效招商技能與營運管理培訓(xùn)課件

商業(yè)地產(chǎn)高效招商技能

與營運管理實戰(zhàn)在中國，由于商業(yè)開發(fā)經(jīng)營遠(yuǎn)比住宅開發(fā)銷售復(fù)雜，業(yè)界成功運作商業(yè)的案例并不多，有的反而成為了項目整體開發(fā)的累贅。標(biāo)桿地產(chǎn)企業(yè)及知名的地產(chǎn)運營商為什么成功？商業(yè)項目應(yīng)該如何規(guī)劃設(shè)計、策劃招商、經(jīng)營管理，如何進行價格定位、租售定位……為了讓更多的開發(fā)商在商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)道路上少走彎路、不走彎路，規(guī)避風(fēng)險，最大限度實現(xiàn)利潤最大化，今天將與您分享商業(yè)地產(chǎn)的整體解決方案，系統(tǒng)全面的商業(yè)操作手法及技巧，將快速提升商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理者的專業(yè)素質(zhì)與能力，并引導(dǎo)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)建科學(xué)的開發(fā)運營模式、培養(yǎng)商業(yè)與地產(chǎn)的復(fù)合型人才，推動中國商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。商業(yè)地產(chǎn)項目的高效招商技能核心內(nèi)容一：招商人員準(zhǔn)備回答商戶提出的60個問題

核心內(nèi)容二：商業(yè)地產(chǎn)項目招商策劃的含義核心內(nèi)容三：招商策劃步驟與方法核心內(nèi)容四：招商策劃的核心――招商計劃核心內(nèi)容五：商業(yè)地產(chǎn)項目的招商風(fēng)險核心內(nèi)容六：商業(yè)地產(chǎn)項目的招商與開業(yè)核心內(nèi)容一招商人員準(zhǔn)備回答商戶提出的問題（60個）一、地理位置的問題

（1）

他們需要徹底明白的問題，你必需要讓他們問的問題，如果不把握這方面他們可能是糊弄你1、項目具體地理位置？2、項目環(huán)境有何特色？3、項目周圍的主要交通設(shè)施有哪些？4、項目附近公交班次、路線？5、項目附近有哪些主干道、寬度、是否太吵？6、項目所屬居委會、派出所？一、地理位置的問題（2）7、項目周圍商業(yè)態(tài)及營業(yè)狀況？8、項目周圍學(xué)校及其地點交通、距離？9、項目周圍醫(yī)院及其地點交通、距離？10、項目周圍菜市場、游樂設(shè)施如何？11、項目附近居住的是什么樣的人？12、項目離飛機場、汽車站多遠(yuǎn)？13、地理環(huán)境對本項目有什么有利和不利因素？二、關(guān)于項目狀況的問題（1）他們要明白的問題，你必需和他們要弄清的問題14、項目開發(fā)商、設(shè)計單位、施工單位？15、項目開業(yè)后的管理團隊是那里來的？16、項目業(yè)態(tài)定位是什么？17、項目總占地面積、總建筑面積？綠化率、容積率、建筑密度？18、公攤系數(shù)？19、國有土地使用年限、起始年月？二、關(guān)于項目狀況的問題（2）20、布局規(guī)劃情況？（1）我們的品牌放在哪里？（2）我們周圍都有哪些品品牌？（3）為什么將哪個品牌放在我們旁邊？（4）能否調(diào)換位置？21、項目共幾層？（1）各店鋪的面積、深、寬？（2）每層有多少品牌商戶？（3）滾梯、直梯、貨梯有幾部？（4）我們的送貨車停在哪里？（5）從哪里上貨？（6）項目的垃圾臨時堆放在哪里？二、關(guān)于項目狀況的問題（3）22、項目在造型、設(shè)計上突出之處？23、項目分幾期？何時開工、竣工、交付使用？預(yù)計開業(yè)日期？24、項目計劃有多少品牌商戶進入？大主力店都有哪幾家？25、項目的配套服務(wù)都有那些？26、項目建筑地下層數(shù)及用途？27、項目公共設(shè)施如何規(guī)劃、使用？二、關(guān)于項目狀況的問題（4）28、項目環(huán)藝景觀有何特色、中庭如何規(guī)劃設(shè)計？29、項目公攤主要包含哪些地方？30、項目商業(yè)用電和商業(yè)用水的費用？31、項目店鋪內(nèi)預(yù)留電話線嗎？32、項目地下停車場層高、總面積、車位數(shù)？33、項目車位費用的收取情況？三、操作方式的問題，你必需要問的問題（1）34、項目經(jīng)營店鋪有幾種方式？35、項目扣點？保底？促銷費？36、項目預(yù)計租金、回報率？37、項目訂金多少？幾天內(nèi)補足簽約？38、簽約時需帶什么資料？39、進場裝修的裝修押金？40、外商合作應(yīng)提交什么證件？三、操作方式的問題，你必需要問的問題（2）41、如用匯款形式，開發(fā)商開戶行、帳號？42、如用其他幣種、如何計算？43、營運工商管理費和稅費有幾種、額度、多少由誰承擔(dān)？44、物業(yè)管理費具體為多少？包括哪幾項服務(wù)項目？45、店鋪的水、電、電話、物業(yè)維修等是否另行收費？具體費用？46、這樣租金的價格是否合適？四、政策法規(guī)的問題，你必需要問的問題47、現(xiàn)場管理有什么規(guī)定？48、戶名可否作內(nèi)部變換？有什么條件？49、委托他人簽訂合同需要準(zhǔn)備哪些證件？50、管理費用多少？有沒有統(tǒng)一辦理保險？51、對餐飲有沒有特殊的要求？52、特種行業(yè)的要求？24小時營業(yè)？五、建材與設(shè)備的問題，你必需要問的問題（1）53、對商戶裝修有什么要求？如何辦理進場裝修手續(xù)？裝修單位質(zhì)資證明申請裝修表格商戶工作流程商戶防火培訓(xùn)裝修材料驗收臨時接電申請裝修工人的備案

五、建材與設(shè)備的問題，你必需要問的問題（2）54、電器設(shè)備：（1）供電系統(tǒng)（2）開關(guān)及開關(guān)箱品牌（3）管線（4）各層梯廳照明設(shè)備（5）各空間及插座55、弱電獨立插線盒56、給排水系統(tǒng)57、消防安全設(shè)備：（1）發(fā)電機組品牌（2）公共消防設(shè)備58、化糞池59、化油池60、污水處理核心內(nèi)容二商業(yè)地產(chǎn)項目招商策劃的含義一、招商策劃的含義招商策劃是運用招商人員的知識和智慧，籌劃一系列的活動去吸引外來資金項目落戶的活動。招商是當(dāng)今經(jīng)濟一體化趨勢日益加強的形勢下廣泛運用的一種經(jīng)濟交往方式，需要跨學(xué)科、跨專業(yè)的專業(yè)學(xué)間。作為一名合格的招商人員，既需要扎實的經(jīng)濟、法律、外語等專業(yè)知識，也需要廣泛的公關(guān)、洽談等技能。二、招商策劃要有準(zhǔn)確的目標(biāo)定位

招商策劃要有明確的目標(biāo)和要求，才能保證招商策劃收到預(yù)期的效果。否則，策劃就成了花架子，只能做表面文章，流于形式。比如?首先必須明確此次聯(lián)絡(luò)會議的目的是什么?加強與對方的溝通與友誼?了解對方可能的投資意向?了解對方對投資環(huán)境的要求與疑慮?讓對方知道我方的合作意向要策劃一次聯(lián)絡(luò)會議。在策劃過程中，通過這次會談，我方要實現(xiàn)哪幾個目標(biāo)明確了會談目標(biāo)，聯(lián)絡(luò)會議就不會空洞無物，毫無收獲。三、招商策劃要有戰(zhàn)略高度綜觀全局，立足長遠(yuǎn)任何一次招商籌劃活動，不能把眼光局限于一時一地或孤立的一家企業(yè)、一個項目。策劃要有戰(zhàn)略高度，要通攬招商形勢，綜觀招商大局。在招商策劃過程中要了解本地區(qū)的中長期及近期發(fā)展的規(guī)劃摸清企業(yè)的投資動問和要求在此基礎(chǔ)上來確定自己的招商戰(zhàn)略系統(tǒng)地制定出自己的中長期和近期招商計劃保持招商策略的長期性和一致性，避免招商過程中的短期行為和急功近利的現(xiàn)象。四、誼招商策棗劃要知驗己知彼鼠，把握量優(yōu)勢“知己知娘彼，百戰(zhàn)盜不殆”弓商場如戰(zhàn)瓜場，古人贏總結(jié)的趕。這一戰(zhàn)映爭法則岔同樣適屠用于當(dāng)睡今的招蟻商過塊程。只慌有在正紗確地認(rèn)耳清自己孤、了解淡自己的令基礎(chǔ)上響，在招蠟商過程畫中才能鮮做到胸恥有成竹魄，信心破十足。了解自酒己只是府問題的汽一方面裕，更重澇要的是重我們要企了解對任方的要狡求。五、招榜商策劃救要突破允成規(guī)在招商策浮劃時要突攻破成規(guī)，礦另辟蹊徑給。要注意張求新求實低，體現(xiàn)自愈己的特色之，不要人句云亦云，東亦步亦趨拋。招商策劃胸的突破口拘可以選擇處招商形式防、招商政此策、招商拳手段、招農(nóng)商內(nèi)容和遷雙方的合命作方式等康各個方面歪。六、招著商策劃靜要把握家時機，圈適度超還前一個完脊整的招訊商過程尖往往包泥括以下罪幾個階段:招商策劃求――沸信息的收帳集――權(quán)雙方接碑觸――賴洽談付――簽候約――犬項目籌性建――胡建成投祝產(chǎn)。七、確論定招商心方式與飄渠道（斗1）項目洽談乒會——語項目洽談笨會是招商燙最為常見弦的一種形礦式。它是鑒由招商單崗位攜擬與目合資、液合作或引叼進的項目洽，有針對翠性地與商堂家洽談。拋其特點是山針對性強靜，易于滑吸引有興昌趣的客商泉。影響大適，實效性進好，主辦飯者可以派室遣技術(shù)專夏家與客敲商直接進更行接洽。項目發(fā)堅布會—剃—項目煎發(fā)布會伴是招商載經(jīng)常采堆用的方立式。它基是由項及目主辦傾者在一押定的場夕合公痕布擬引速進合資工、合作搭的項目掙，闡述挽招商項疑目的特女點和技段術(shù)、資統(tǒng)金要溪求，以香期吸引蕉客商。經(jīng)濟技術(shù)杏合作交流慢會——經(jīng)極濟技術(shù)合漸作交流會暑是一種層幕次較高、烤范圍較大粘的招商引棗資方式。匯其特點蘭是層次較糾高，范圍串較大?？苫⒁允嵌喾N希行業(yè)的招虎商。七、確混定招商新方式與貍渠道（環(huán)2）投資研討怨會——投夫資研討會伴是一種較努小型、時廈間較短的慎招商形式丸。它通常贊是由政府形部門、鋪經(jīng)濟研究肚機構(gòu)舉行達(dá)的區(qū)域性木投資戰(zhàn)略宜、政策、念現(xiàn)狀和發(fā)漁展趨勢的輸研究討俊論會。其棟特點是靈槳活，即是手務(wù)虛，又適重務(wù)實，屯主辦單位煮可以公助布一些項講目進行招掃商，可以甘介紹本地匹區(qū)的投資恨環(huán)境和利篩用外資的辟政策，翻達(dá)到宣傳村的效果。登門拜訪邀——登門朋拜訪是招削商效果明指顯的輔助愁性活動。腔招商單位射專門派出吼招商小分市隊或在無國內(nèi)外舉伐辦集會式攔招商活動香之余，拜億訪跨國公喊司、投資暴咨詢顧櫻問公司、柴會計師行府及其他中謎介機構(gòu)，剪宣傳投資純環(huán)境，具俊體介紹投星資項目奏，探討佳敬作事宜。欺其特點是嫌機動靈活泛，針對性凱強，氣氛慰融洽，容極易引起點被訪者的挨興趣。八、制遲訂談判捎策略明確談判懼目的招虧商談判的已目的就是援招商洽談臭的主要目福標(biāo)，或招建商洽談癥的主題。許在整個戲招商洽談沉活動中，迎招商洽談駁者的各項大工作都軍要圍繞招壯商洽談的鍵目的而開綁展。在招商洽歉談的目的抹確定以后湖，就需要滋確定招商脾洽談的襯各個具體廣目標(biāo)；在宮達(dá)到各個車具體目標(biāo)炮后，招識商洽談的趟主要目標(biāo)辱即招商洽討談的目的司就可以實蕉現(xiàn)。招商洽竿談的目森標(biāo)可以遙分為三輔個等級巡壽：是最高等杜級的目標(biāo)驚，如能達(dá)次到這一級葵的目標(biāo)，嘗整個招揭商洽談可那謂是獲得助圓滿成功牧；是基本脂達(dá)到接茅受的目鐮標(biāo)，如鄰能達(dá)到結(jié)這一級擁目標(biāo)決，整個及招商洽斃談可謂鐵是獲得所了基本烏成功；是最低接鎖受目標(biāo)，白如能達(dá)到終這一級的還目標(biāo)，整咳個招商倡洽談可謂要是達(dá)到了宋最基本的隆要求。招商洽談院的目的招商洽談奴的目的就繁是在招商酸洽談中所頸要追求的定最佳利益漠目標(biāo)。在確定爽了招商湊洽談目扁標(biāo)的同犬時，還顆要確定緣瑞招商蛾洽談的死地點。招商洽談暴的地點對榨招商洽談園的成功與晌否有很助大的影響財，因此，旦在確定招夫商洽談地聰點時要覺慎重應(yīng)考慮以詞下幾方面私的問題:談判中各氣方力量緞的對比，弱可選擇地非點的多少蹄和特色，姜各方的迫關(guān)系及可添能發(fā)生的糖費用等。核心內(nèi)仙容三招商策田劃步驟與娃方法以點代濕面，特稍色經(jīng)營商業(yè)地牲產(chǎn)經(jīng)營慈特點租賃經(jīng)防營采用漠放水養(yǎng)粉魚的原泄則。放水養(yǎng)賭魚的原酸則可以島理解為賢“先插做人氣儉，再做愉生意，瓜一起分艷享成長感空間”的原則洞。招商不是拾一個開業(yè)軌前就完結(jié)芝的工作，掉實際上察商業(yè)地產(chǎn)堤的招商是猜一個無限奔循環(huán)的工突作，開虹業(yè)前是大將規(guī)模招商召，開業(yè)后房誠根據(jù)銷話售情況進得行調(diào)整招惜商，這都個需要信息寫系統(tǒng)的趙分析支持亭，更需要傳基于知識竟的輔助決傾策。制定大墨型MAL盜L招泥商計劃扣、營銷阿宣傳計唉劃，拌為保障巖大商家哭及供應(yīng)認(rèn)商利益，發(fā)展商熊要做好育細(xì)致的咽準(zhǔn)備工眼作。運悲營部門寄要確定棄招商時扛間安排端、主要辰招商場弄所、主妖要招商掙骨干、適招商定宣傳與祝招商策鳥劃、主去要招商微活動、隙招商費彎用，并對得到發(fā)包展商主慰要領(lǐng)導(dǎo)縣的支持棵。首先確泳定我們紹零售商拔我們商店業(yè)目標(biāo)占在哪里飯？我們需貫要多少值主力店德？怎么規(guī)如劃這些得主力店春的位置扭？主力店的穴位置占據(jù)懇多少面積腥？商業(yè)地產(chǎn)丙項目首先盈確定我們督的零售商我們的顫商業(yè)地錘產(chǎn)項目么目標(biāo)在掌哪里？我們商業(yè)掠地產(chǎn)項目肆需要多少氣主力店？商業(yè)地產(chǎn)聽項目怎么銅規(guī)劃這些儲主力店的著位置？商業(yè)地產(chǎn)糾項目主力滅店的位置犁占據(jù)多少慌面積？商業(yè)地產(chǎn)除項目招商侵不是一個綱開業(yè)前就伙完結(jié)的工掀作，實忘際上商業(yè)刊地產(chǎn)的招角商是一個部無限循環(huán)闖的工作領(lǐng)，開業(yè)前奸是大規(guī)模澆招商，開知業(yè)后根據(jù)哥銷售情況買進行調(diào)傳整招商，吵這都需要敵信息系統(tǒng)夾的分析支好持，更要歇基于基礎(chǔ)崖知識的輔蘋助決策目前商業(yè)躬地產(chǎn)領(lǐng)域柿，開發(fā)商姐和策劃商財基本上還隆停留在志銷售時代預(yù)，其營銷考流程是：漸先找一個竄經(jīng)營定浴位，再大姥肆炒作，知然后強力麗銷售。盡管目前打開發(fā)商和懇策劃商意款識到招商槽的重要性來，但還搶是停留在鵲表面需求廣上，忽視項商業(yè)基本艱規(guī)律。明如某商場密引進電器川主力店，澆再銷售電蘆器輔營區(qū)陶，卻不阿知電器主總力店的輔本營區(qū)很難寄定位，也代很難經(jīng)閥營下去；再如某火零售中終心引進隱家具主套力店，輩卻不知召家具屬林于大盡宗采購蓄型消費舒，人流騙很難與津超市百據(jù)貨互補揚。商業(yè)地紐奉產(chǎn)必須槍進入專迎業(yè)化運妻作體系默，

把太握幾葡個重要凍環(huán)節(jié)商業(yè)地仆產(chǎn)定位席必須同勁時滿足銷售與經(jīng)營兩個條茄件商業(yè)地產(chǎn)氣作為不動軋產(chǎn)長期持調(diào)有經(jīng)營時腳，其經(jīng)營縱定位是比促較單純的思，商業(yè)證地產(chǎn)一旦戚要分割銷憂售，就捎必須在滿面足經(jīng)營條住件的同時遞還要滿足及銷售條件爹。這就程是商業(yè)地公產(chǎn)以銷售狹為前提的慈特殊性。商業(yè)規(guī)劃站調(diào)動策劃吵、設(shè)計、城經(jīng)營全體番參與住宅開民發(fā)經(jīng)過希多年的隊發(fā)展萬，行業(yè)貴已經(jīng)十登分成熟泡，比昂如在建屬筑規(guī)劃促設(shè)計方拉面，拴無論是聾設(shè)計院獎、開發(fā)我商、代格理商紙基本都列難免獨參自為住召宅的建品筑規(guī)劃撐設(shè)計周提供完球善的方計案發(fā)糟展商內(nèi)獵部的工父程部、刃代理公毫司內(nèi)部旋的概念稱設(shè)計竹部等等租。都溝具備了貴一定的延建筑規(guī)載劃設(shè)計草能力。商業(yè)地里產(chǎn)營銷瞇的根本值：以銷售央為目的驚，以經(jīng)墓?fàn)I為導(dǎo)剩向。商鋪銷售廊的風(fēng)險性錢，正在于脅商鋪經(jīng)營應(yīng)與銷售的危沖突性嘴，不同的添商業(yè)業(yè)態(tài)毛，涉及到秋鋪位面積笨、裝修刊標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)鉗一收銀還被是獨立收響銀等各種歌要求，而綢商鋪銷疏售，大多歇要求面積楊較小、獨驅(qū)立收銀，乳一個成車功的商鋪襲定位，正贏是在這種凍沖突中找態(tài)到契合點旺。提醒相比住宅短市場，商糧業(yè)地產(chǎn)作悉為新興的份開發(fā)領(lǐng)缺域，既無岔經(jīng)驗可循咸，也缺少否完整的規(guī)柱劃設(shè)計僵體系，給知出商業(yè)地析產(chǎn)的規(guī)劃技設(shè)計造成到了一定額的障礙。不精通劇商業(yè)地根產(chǎn)，甚晉至缺乏腿起碼的計了解，挨發(fā)展商巡壽在塔樓損住宅上挎一般都縮慧有超水克平發(fā)揮樣，但在授商業(yè)裙跪樓上卻拍交了學(xué)域費。在商業(yè)較顫為發(fā)達(dá)的需城市，一卡個初級階痕段的商業(yè)苦地產(chǎn)開發(fā)副，必然會她與商業(yè)水通平形成較恭大的反差混，而連鎖風(fēng)中的超市至百貨業(yè)等綁只能被動宏地選擇賣千場，去面對規(guī)劃濫設(shè)計先天勵缺陷的商莖場。商業(yè)規(guī)款劃必須仰調(diào)動策雹劃者、至設(shè)計者丹、經(jīng)營熄者全體介參與。提醒開發(fā)商鋤業(yè)就必販須了解搶商業(yè)，駐一個商助業(yè)地產(chǎn)穿的開發(fā)孝者，碌通過與罷商業(yè)策絮劃者、疼設(shè)計者女、經(jīng)營好者的廣控泛接田觸，了飛解商業(yè)奸地產(chǎn)開鳳發(fā)基本杰規(guī)律，茂提前與跪擬引宣進的大兵商家進傲行意向黃性接洽服，讓設(shè)掀計者按務(wù)業(yè)態(tài)量歐向定領(lǐng)做，達(dá)殊到商業(yè)券設(shè)計與凳業(yè)態(tài)需掛要的高煎度吻合勝，這償才是一壯條商業(yè)浴地產(chǎn)規(guī)適劃設(shè)計和的捷徑商業(yè)地猴產(chǎn)，規(guī)肯劃決定爸成敗，綁一個規(guī)滾劃不當(dāng)別的商業(yè)鋼項目覺，其結(jié)否果只能僚是市場弄的棄兒摧，商場遞每建高明一層，類風(fēng)險買就會增夏大一成瘦，發(fā)展閑商是最認(rèn)后的買縮慧單者；只有以貓策劃定橫位為先總導(dǎo)，真贈好規(guī)劃哭設(shè)計每喇一步，贏并充般分把握脆商業(yè)地拖產(chǎn)運營最的每一椒個環(huán)節(jié)銷，才能丟成成竹誼在胸薯，才能諸有效降測低商業(yè)駝地產(chǎn)開牧發(fā)的風(fēng)晃險。招商必振須嚴(yán)把中招商質(zhì)赴量關(guān)招巴商工作沾是一人騰承上啟巾下的環(huán)霸節(jié)，此槍環(huán)節(jié)招授商的質(zhì)名量和后期經(jīng)仿營理息水息相關(guān)備。商盛業(yè)地產(chǎn)罩項目的零前期招素商。一定要罵立足長呆期的經(jīng)搖營管理透，不要潮有急功鍬近利的健思想，載要在“放水養(yǎng)挎魚”的撐同時把好索招商質(zhì)量擊關(guān)。商業(yè)經(jīng)薦營管理棒建立團愚隊前期卸介入商業(yè)經(jīng)團營管理嶺是一件旁專業(yè)性效要求較肥高、工袖作繁瑣厭的工南作，它部的工作顫過程涵幅蓋了開艇發(fā)、定序位、招坐商、釣經(jīng)營、頑推廣多宴個階段許性工作說，這就濁要求發(fā)費展商必娃須建請立經(jīng)營雁管理團棕隊，從挑項目開異始動作到之初就嫌深入烏市場和駛項目。核心內(nèi)容桐四招商策專劃的核脂心――招宣商計劃1、招商攤原則地產(chǎn)先期磚的開發(fā)模欄式直接關(guān)饑系到招商筒工作的短主要內(nèi)容店，招商的古重點是半烈主力店和虛中小商肌家，商業(yè)瘋地產(chǎn)招商許之前，第室一步組建須商業(yè)運營恐公司負(fù)責(zé)鏟招商和經(jīng)下營管理，足對業(yè)態(tài)麻進行統(tǒng)一呢設(shè)計和管釋理，我們督要充分考喬慮不同她業(yè)態(tài)之間吧的互補促型進作用。2、統(tǒng)陡一運營欠四個方極面的內(nèi)桑容統(tǒng)一招億商管理呈、統(tǒng)晉一營銷頂、統(tǒng)瓜一服務(wù)聯(lián)監(jiān)督潤、統(tǒng)一施物管；其中統(tǒng)旱一招商管朵理、業(yè)態(tài)脈管理又是長后面三個珠統(tǒng)一工仍作的基礎(chǔ)幸和起源，辣這項工作銀的成敗得牛失不僅決嘴定了發(fā)勾展商前期喘的規(guī)劃是烘否成功，擦而且決定慈著后期喇購物中心樣商業(yè)運營烏的管理能到否成功。3、招商基忙本原則（1）（1）要撥維護商紐奉業(yè)地產(chǎn)安的產(chǎn)業(yè)涌經(jīng)營黃旅金比例舅。業(yè)態(tài)比衣例是零團售、餐福飲、娛陵樂55搞：2礎(chǔ)0：2拼5是熔產(chǎn)業(yè)討經(jīng)營黃纖金比例握，招商掏要注意客維護和喉管理敢好這個鋼經(jīng)營比北例。（2）要維撓護商業(yè)地喂產(chǎn)的統(tǒng)一涼主題形象竊和統(tǒng)）導(dǎo)一品牌形榴象。招商要始冒終注意維溉護和管理開好已確定潔的經(jīng)營主及題和品牌寺形象。（3）商繼業(yè)地產(chǎn)柴招商目犯標(biāo)要能榆夠在功歸能和形若）式蝦上同業(yè)尿差異、哈異業(yè)互娘補。簡單地更說，同乒業(yè)差異韻就是市發(fā)場有一由定承受援力，不網(wǎng)能盲目目招同一氧品類的隱店進入菌。3、招商基幸本原則（2）（4）招呀商順序秩原則核路心主力墓店先行綢，輔助夸店隨后領(lǐng)的原則怎；零琴售購物溫項目優(yōu)凝先，輔袋助項目公配套的敗原則。（5）稱核心主礦力店招廣商布局年原則從整體布憲局上有利犬于人流進凈入主力店違，同時也矮便于從主旁力店向其淹它區(qū)域回串旋，通道軟好比血管暖，要方便潛人流的回昏旋。核心主力富店的招商始對整個商癢業(yè)地產(chǎn)的塑運營成敗陳，購物中積心輔助和讓配套店的迅引進都有益重大的影翼響。一個盾超級連鎖驅(qū)店或超級愧百貨公司遇的入駐，賠常常能帶洪動整個商諸業(yè)地產(chǎn)的揪順利招商女與管理。另外核責(zé)心主力碼店對于坊人流也女起著關(guān)爛鍵的作鹽用，其衛(wèi)布局直跨接影響能到商業(yè)戴地產(chǎn)的楊形態(tài)。享購物中素心特別泥是大型度商業(yè)地冶產(chǎn)的核償心主力趕店適合腰放在經(jīng)米營軸線診的端點撒。3、招商基屆本原則（3）（6）特爛殊商戶乎招商優(yōu)嘆惠原則蘿。“以點代間面，特色也經(jīng)營”門是購物中蟻心特別是君超大型綜眨合性購物記中心的經(jīng)評營特點。特殊商戶旁是指具有磨較高文化污、藝術(shù)、伯科技含量確的經(jīng)營單管位，對它們促給予優(yōu)埋惠政策率，邀援請其入姿場，能森夠起到非增強文咳化氛圍丑，活躍腔購物中飄心氣氛栗之作用環(huán)。3、招商濟基本原渡則（4）（7）統(tǒng)一電招商的管徒理要充分注體現(xiàn)和強賞調(diào)對商戶凈的統(tǒng)一服融務(wù)。統(tǒng)一服飛務(wù)包含飯統(tǒng)一的寒商戶結(jié)沫算、統(tǒng)芬一的營錦銷服務(wù)便、統(tǒng)一丙的信息悲系統(tǒng)支榜持服務(wù)兇、統(tǒng)一仗的培訓(xùn)艙服務(wù)、猜統(tǒng)一的宣賣場布辦置指導(dǎo)哭服務(wù)、跪統(tǒng)一的富行政事些務(wù)管理艇服務(wù)、蜘統(tǒng)一的啊物業(yè)管令理服務(wù)倚等等。這個“叉統(tǒng)一服繁務(wù)“候不但要莫體現(xiàn)在敢思想上摸和招商川合約中轎，更要捏體現(xiàn)到發(fā)后期的瓶營銷管梢理中，如商戶最政渴望的濕是贏利梯。4、招商目捐標(biāo)客戶主喝次分明（1）（1）確定主力店群辨有助于穩(wěn)定整個專案的經(jīng)營，主力見店群一溜般占有整個專案一半左右字的營業(yè)面盡積，其影響之大可劫想而知身。知名膀度較高、有良好業(yè)績記錄的主力跨店可使專案更加穩(wěn)定，且有叢利于專案的可持續(xù)發(fā)駐展。（2）知名的登主力店嫩群的入駐能夠吸引卵投資客的眼球寇，刺激鋪位的銷蛛售，以及對中小店相群的招避商。其暮主力店侍群各自擁有一定忠誠度的消費群體阻，這一優(yōu)點可以幫助專案在日后的營運中，能壞在保持銅一定量轟客流的基礎(chǔ)上倉發(fā)揮更大的效暢用。4、招商援目標(biāo)客烏戶主次紐奉分明（2）（3）主力店群盈的進駐能助夠影響中頁小店的租杠金水平，蹈提高項目滔整體租金奶收入，在飼確定了主權(quán)力店群之遷后，再確醉定中小店印群，小主將力店會出卸現(xiàn)很多租擱金高低懸腦殊，租期炊長短不一勺的情況，劣中小型店條的租期一室般為3年左右吧，租金蓄較高，一欺般在第三犬年起遞增濤租金。引入大型氣的主力商茂店群成功稈經(jīng)營的主帽力店對痰購物中心題的成功經(jīng)鉗營有很大泛的促進作企用。其一，可帶來穩(wěn)幼定的租金悔收入，保醬證經(jīng)營的崇穩(wěn)定性。其二，能夠吸德引眾多述的消費饅者，增徑加人流身量，幫森助其他件品牌專論業(yè)店、局飲食店等等小型紹店提高認(rèn)銷售力眾，從而狹有利鋪偶位的增胳值?；瓦@是一里種集聚急效應(yīng)。其中的酸第二點蒼顯得很庫重要。大型主力壘店的租金另較低，而種小型店的撥租金較高撒，因而只慶有使小型壤店的銷售梢力提高，讀才能保證縣鋪位的增肉值，從而疼保證全場些穩(wěn)中有升癥的租金收仆入。主力商決店群一兄般由若檔干家大斃型的品囑牌店組趨成，多速數(shù)以知算名度較禮高和有路良好業(yè)雕績的大細(xì)型超市欄、百貨獲或其他屢服務(wù)、汁娛樂機技構(gòu)等業(yè)弊態(tài)出現(xiàn)辮，經(jīng)營乳面積占悉全場營被業(yè)面積四的1/3未至1優(yōu)/2暑。當(dāng)然，當(dāng)延主力店的巧面積過大最時，則容竹易帶來較葉大的經(jīng)營脖風(fēng)險。4、招商逝目標(biāo)客炒戶主次康分明（3）5、地產(chǎn)遍商業(yè)的招商時間相對較美長，從女業(yè)態(tài)組泥合確定樸開始至績項目全喬面營業(yè)歪，它可然分為主拴力店群訂和中小剖店群二本個招商外階段。主力店億群的招羽商集中艦在項目狀業(yè)態(tài)組候合之后告、規(guī)劃冊之前。而中小店討群的招商凝則分散于壞整個項目惑的建設(shè)期妄間。由于主力天店群決定筋項目產(chǎn)品干的形式，侍在產(chǎn)品形溝成之前，加發(fā)展商需救確定主力健店群，并既按其要求杰設(shè)計、建移造相適應(yīng)養(yǎng)的產(chǎn)品——商業(yè)設(shè)劈燕施；而中小店枯群則對形訪成后的商爪業(yè)設(shè)施改代造要求不爪大，因而療中小店群瓜的招商可涉使主力店源群確定之暫后才正式暈進行，當(dāng)振然項目建勒設(shè)期間可時進行各類勉中小店的義招商咨詢炮登記工作。6、招商難抽度（1）項目建車設(shè)期較錢長，主抄力店群峰對項目逼業(yè)態(tài)變等化趨勢爹把握不獎住，不潮容易與傍開發(fā)商境結(jié)成合緩作聯(lián)盟頌。（2）裝修進攀度影響夜中小店攀群的入的駐。摟雖然有播項目裝吸飾效果慕圖，但額中小店古主的擔(dān)段憂是有躺一定道柴理的，止畢竟他軟們也需堡要在適誰合的場只地發(fā)展攀新店（3）功能違分區(qū)的招攤商進度影話響了各類聯(lián)店的進駐武決策，按瘋照合理的管功能分區(qū)窄計劃，順困利入駐相柏應(yīng)的商店宵或服務(wù)機駛構(gòu)可使各白類店的經(jīng)聚營互動起劍來，對于毫項目和各攀店經(jīng)營大科大幫助，樹而一旦某降一類商店沉或服務(wù)機嘉構(gòu)招不進煌來，則整某個項目服秧務(wù)功能可侵能不盡理熊想，特別膛是能夠吸準(zhǔn)引人氣的笨各類主力的店或同類棉店中知名誓店（特色委店）沒法志進來時，異更是影響怪了整體的迅經(jīng)營。在進駐決鉤策過程中醉，各類店協(xié)除考慮區(qū)舞域布局外談，這一點鑒也是考慮歪重點（4）是營鍬運商較低蹈的知名度恒和缺乏經(jīng)驗?zāi)c，使招商沒難度進一兼步提高造。4、招商目紋標(biāo)客戶主懸次分明（4）7、招商技狂術(shù)（1）招膝商人員壇需具備釋豐富的攔零售服始務(wù)知識悟。招商人川員必須呢熟悉商動品或服濤務(wù)的類睬別及特腰點、商獅品或服宋務(wù)組合揪原理、嚴(yán)價格面閥、產(chǎn)品置線、房姿地產(chǎn)開蹈發(fā)、物和業(yè)管理劉等相關(guān)焰的基本切知識；掌握市場指學(xué)、經(jīng)濟障學(xué)、管理剝學(xué)中的一厚些基本原班理；了解租外賃、消等費、產(chǎn)忽品、銷蹲售等相完關(guān)的法膝律法規(guī)脅。（2）招艇商人員差需具備泊較強的組招商技累巧和談絲式判能力。由于招商約難度大，敘這就要求叼招商過程厭中使用一疑些技巧，惜如制造某盞些位置有纖多家入駐寬的搶手局損勢等等；在招商其前期，滿主力店坡的招商辭工作異庸常艱難蜜，知名敢度較高罪的主力黃店一般破會大受悟商業(yè)物楚業(yè)的歡劍迎，其柳在某一睡區(qū)域內(nèi)捷選址的饅機會也罩較多，鹽因而要禾在了解償競爭對永手之后么制定出末吸引其幫入駐的常條件和雁談判策蚊略，并倍爭取同街時分別暗與不同賊的多家隨主力店男洽談入異駐意向銷、條件毯。4、招商避目標(biāo)客序戶主次著分明（5）4、招商攀目標(biāo)客補戶主次靈分明（5）7、招商技話術(shù)（3）需合帶理的招商杰推廣策略和。招商推廣怕的好壞將職影響到資咳金的預(yù)算肆和招商模效果，招廟商推廣策說略應(yīng)符合碼招商策劃束內(nèi)容的鄉(xiāng)豐要求，并墻圍繞項目當(dāng)?shù)氖袌龆E位、功能蓄定位和棟亮點設(shè)計疾等內(nèi)容進執(zhí)行招商推漁廣策略宇的制訂和服實施，以霧保證招商痰工作少投濕資，高財效率。8、商業(yè)地產(chǎn)色招商特點商業(yè)地床產(chǎn)的招包商具有管如下三況大特點亞。一、招商時間馬長商業(yè)地產(chǎn)萬的招商時更間相對較愿長，從業(yè)腸態(tài)組合確偵定開始至子項目全面挖營業(yè)，它削可分為主弦力店群輪和中小店詳群二個招須商階段。（1）主力帶店群招商主力店群芬作用主要尿有四個：有助于穩(wěn)定整個項攔目的經(jīng)營。主力橡店群一般臨占有整個溝項目一半回左右的營業(yè)面積謝，其影響愧之大可伯想而知。酸知名度較頓高、有良盼好業(yè)績記仗錄的主力店可逐使項目窄更加穩(wěn)使定，且糠有利于集項目的皺可持續(xù)暑發(fā)展。有助于整踩個項目的銷售。知名您的主力挪店群的驕入駐能誓夠吸引承投資客欠的眼球，刺素激鋪位建的銷使售，以封及對中愚小店群過的招商求?？蓮洃傺a主力秩店群租管金低攪，投資回收睬期長而導(dǎo)柴致的前期蚊收益不盡礎(chǔ)人意。有助于增加消費邊群體。主力店煌群各自擁撤有一定忠逗誠度的消止費群體算，這一優(yōu)點桶可以幫助遵項目在日努后的營運膽中，能盡在保持一詞定量客流棟的基礎(chǔ)上發(fā)揮更清大的丘效用。有助于提高租錢金收入。主力畢店群的狗進駐能腳夠影響開中小店流的租金美水平訪，提高項伙目整體遭租金收帶入。8、商業(yè)地嶄產(chǎn)招商旅特點（2）中小山店群招商中小店黃群的作旗用主要薪有二個挺：①業(yè)態(tài)組巷合需要按翼業(yè)態(tài)組合漿設(shè)計招入駁中小店群倦，以滿足秀項目商圈牲內(nèi)不同層刷次、不同景需求的消庸費群的購穿物或消費繼需求。②項目主串要利潤來深源中小店詢的鋪位租損金往往是奮主力店的貼2-6倍驚，有的甚味至更多另，其租金畢總和是項嶼目的主要僚利潤來源荒。8、商業(yè)地暫產(chǎn)招商垃特點8、商業(yè)俗地產(chǎn)招商懼的特點二、租金租莊期懸殊主力店于群投資帶大，投勒資回收熟期長，昨其租期恩要求一街般需八記年、十皮年，有殺的長達(dá)筒二十年叮。其租奧金相對倡便宜的卡得多，況一般在軌第四年誦起，租仆金開始下遞增，秋遞增在昆3%—三10%欣。而中貪小型店荷的租期關(guān)一般為獄3年左裹右，租崇金較高江，一般授在第三伯年起遞鼠增租金伏。典型案另例：深圳市某直近8萬平析方米的購豬物中心，奴先行入駐致的主力店初某百貨店錄，其租金閉為80元斧/平米·萌月，租期選為十五年消；而同一砍層樓名店略廊的鋪位況租金高達(dá)蓄300—釣800元就/

平米蚊·月，租牧期為三年惠。三、招商難度爭大招商的批難度大傲在于項雹目建設(shè)顏期較長疤，主力鏟店群對共項目業(yè)坐態(tài)變化承趨勢把錯握不準(zhǔn)鄉(xiāng)豐，而營爸運商又義缺乏經(jīng)江驗。9、商蹄業(yè)地產(chǎn)姑招商誤碌區(qū)1、盲目崖定位，不改切合實際為了在怎銷售推托廣中宣椒傳項目賺的價值鵝，開發(fā)駕商往往郵對項目膜的定位雄人為拔竊高，理巷智的做南法是肉根據(jù)項閥目所在胞地區(qū)消寄費的主濫力群體貞和居槳民的收啦入來決偉定如何錯定位，壞定位過朱高或僅過低都受會和周衣圍的消好費環(huán)境智不協(xié)調(diào)眉，定位倉過低網(wǎng)會損害蠢開發(fā)商泳的利益截，而定祖位過高產(chǎn)，則漆會造成世商家今箭后的經(jīng)壁營成本必過高，徹不敢銳問津。2、缺勾乏整體昆招商規(guī)墻劃商業(yè)項像目的招鴿商必須窩是符合聽項目定卷位的，更而不是各簡單地城以“滿租或”為原則認(rèn)。在項目鞭開始招詠商前必處須明確稼招商目廣標(biāo)，包辦括招商雖業(yè)態(tài)的盒組合、羽主力店牲、品牌晃店等果等；形成清晰污的招商規(guī)助劃指導(dǎo)招筐商工作的賣進行，而裳不至于只待要想進來不經(jīng)營就直保接“招”進來，形擺成一個“大雜燴受”。9、商業(yè)釣地產(chǎn)招廉商誤區(qū)3、招搶商期望膏值過高期望值過土高的表現(xiàn)支首先體現(xiàn)浪就是在租金上。在定租后金價格妻的時候紛首先考販慮的不藝應(yīng)是自菠己的利蔬潤，應(yīng)泄該先考普慮經(jīng)營溫者，只致有經(jīng)營四者生存病了，商胃場才能谷生存。9、商業(yè)地榆產(chǎn)招商誤會區(qū)4、單冬純依靠須廣告招宜商招商針對蒼的是特定配的經(jīng)營者糟，而單純啊廣告是具搞有普遍性佛的沒有特金定的針對奸性。很隙多開發(fā)商靈認(rèn)為廣告饅是唯一的縮慧手段，只鼠有通過廣桑告才能完叛成項目的爽招商。招商的關(guān)藏鍵是溝通娛，是不能槍坐在家里突守株待兔看的。把廣任告作為招斯商的唯一捐手段，導(dǎo)黑致接觸招喪商的客戶喚面少，自襯然招商就鵝成問題了烈。9、商業(yè)地嚴(yán)產(chǎn)招商誤吩區(qū)9、商醉業(yè)地產(chǎn)笨招商誤誤區(qū)5、過分強烤調(diào)市場環(huán)驚境的影響現(xiàn)在競窯爭是比光較激烈改的，很敵多地產(chǎn)艇開發(fā)商證在感慨挑市場是做越來越仿難做了維，于是擁在招商腹的時候病就出現(xiàn)袖了一種年情況，氣就是招趣商人員每過分強桃調(diào)受市豬場環(huán)境爭的影響荷，不能保正確地欠分析自驚己的優(yōu)燭勢和劣置勢從而斑制定有池效的招陸商策略如。競爭激烈渴確實是目套前整個行打業(yè)的行情技，但是從頌另一方面泰看，越來攀越難做也記表明著機痛遇越來越蛾多。9、商茂業(yè)地產(chǎn)籌招商誤耕區(qū)6、缺乏持師續(xù)經(jīng)營的亭商業(yè)管理灑觀念很多開發(fā)帽商認(rèn)為客飯戶進來了插就萬事大須吉了，這啦是一個很鬼大的誤區(qū)匠。其實客牙戶進來盛只是商統(tǒng)場開始劣的第一膏步，如診何持續(xù)視的經(jīng)營虹商場才耕是最為盞關(guān)鍵的吵問題。開發(fā)商麥招來了雕客戶，已還要注殼意協(xié)助晌客戶經(jīng)珍營，客視戶生存童得越久棗，商場腫就越旺晶，以后進招商就熄越容易欄，升值斷也就越直快，不姨然客戶昌做了一匙段后紛侮紛流失萄，再招熔商就非緣瑞常的困很難了。7、招商撇工作欠希缺執(zhí)行捕力制定再齡完美的江招商細(xì)云節(jié)，如艦果沒有霜完善有開效的執(zhí)橫行力，障就如空鍛中樓閣謊，無從漿談起。翁招商執(zhí)釀行要強島化“言減必行，紹行必果解”，推箱行招商腥負(fù)責(zé)制猴。另一方面焰，招商人娘員必須是輝專業(yè)人士傘，并針對偵項目進行截專項培訓(xùn)耗。沒有經(jīng)且營方面的脫專業(yè)知識領(lǐng)與客戶不破能形成有吳效地溝通排，沒有真屆正從經(jīng)營勸者的角度泥解決問題對，導(dǎo)致客古戶對項目脅信心不足諸，使招商患工作舉步剃艱難。9、商業(yè)地歇產(chǎn)招商誤泄區(qū)10、亭商業(yè)地愁產(chǎn)招商卻工作的蒸操作要詳點1、市場廊調(diào)查市場調(diào)鄭查是招方商工作殃的第一醉步。需對進行兩伯方面縮慧的調(diào)查效，它們踏決定著紡項目的賞發(fā)展和猛前程庸。最全先要做向的是對擴目標(biāo)所咸在市場祝的調(diào)查改，這權(quán)主要包包括對項折目周邊游的交通腐人流、槍居民收飯入，旱消費習(xí)瞞慣和消己費層次醉等等；另一個童調(diào)查的策方向是題周邊商壯鋪目前租的經(jīng)營前業(yè)態(tài)諒、經(jīng)營稈狀況、迅租金水涌平、經(jīng)不營面積過等。2、項久目分析項目的分襯析包括項弓目產(chǎn)品本連身的分析慘和市場分丈析：項拜目的物業(yè)渠形式分析銷（街鋪、胞商業(yè)群樓錦、綜合市軍場、商密業(yè)街、社蘇區(qū)商業(yè)等競）；物贈業(yè)產(chǎn)品分顫析（鋪面溉或鋪位、堤開間、進膏深、樓詢層）；研市場分析涌（租金、蓮租期、優(yōu)蚊惠辦法）隱。這部分盤要考慮碗的是項鏡目適合飄引進怎養(yǎng)樣的商散家，將勁來要襖做成怎莖樣的一閱個商業(yè)巴物業(yè)，獸怎樣才取能制訂狼合適療的招商債政策等趟。10、茅商業(yè)地傳產(chǎn)招商粒工作的貿(mào)操作要荒點3、商沸業(yè)定位在對項常目進行毛商業(yè)定醒位時，震要充分芬考慮到診項目所踐在區(qū)域紗的消費槳習(xí)慣、蠻經(jīng)濟發(fā)帖展水平接等因素改來決定定你經(jīng)營公什么類趁型的產(chǎn)抓品，是驢中檔還智是高檔抽還是更拾精細(xì)一悶點的東坊西，只剩有定位矮準(zhǔn)確，珠才能在摩招商過句程中找頑準(zhǔn)目標(biāo)考，才能筍有的放尼矢地制瓜定招商彼計劃，鼻免做許墊多無用銅之功。4、業(yè)偵態(tài)組合業(yè)態(tài)組升合首先赤要明確覆各種商舒業(yè)形態(tài)綠的分類扎，再根籮據(jù)各分拋類的特座點進行在業(yè)態(tài)組瞇合。如商鋪的吉分類主要互有：商業(yè)買街商鋪、燭市場類商露鋪，住宅身底層商鋪占、百貨商朱場購物中增心鋪、交杠通設(shè)施商假鋪、街鋪愚和鋪位；索而不同分港類需要不歇同的業(yè)態(tài)寺組合，餐沖飲、百貨犧、電子、推服裝等經(jīng)豬營業(yè)態(tài)如漢何組合排鼓列，都室是需要重猶點考慮的鈔問題。5、招賽商推廣業(yè)態(tài)布礎(chǔ)局劃分哲之后，陸就要根搭據(jù)這個環(huán)布局劃鉆分來進舊行招商摩。核心內(nèi)容設(shè)五商業(yè)地泰產(chǎn)項目飲的招商風(fēng)險商業(yè)地產(chǎn)融分析商業(yè)地產(chǎn)公看起來容磚易做起來籃難!商業(yè)地產(chǎn)炎是一個非神常專業(yè)的同課題，它陵不僅需要招專業(yè)的規(guī)畝劃、設(shè)計況、市場調(diào)健查、立項貨定位，還妄需要專業(yè)加的營銷策枯劃、推廣蒼，專業(yè)的植經(jīng)營管理匯做后期服歲務(wù)。同樣是做昆平臺。住宅地煌產(chǎn)做的已是居住席的平臺部，而商掛業(yè)地產(chǎn)窄做的是濫商業(yè)的煎平臺，嫩交易的屑平臺。目標(biāo)商戶桃分類，可盛以看出各列類商戶對病物業(yè)的要跌求都不盡牛一致。目標(biāo)商佛戶分類目標(biāo)商戶恥分類商業(yè)地表產(chǎn)分析商業(yè)地貪產(chǎn)的運永營模式蕩，不僅側(cè)要把握要商業(yè)運籠行規(guī)律王，還要享對各種撐資源進巾行有效犁整合。商業(yè)地產(chǎn)辯的客戶則核包括了經(jīng)撿營商戶、犯商鋪投資材者和目標(biāo)嘉消費者三王類人群。經(jīng)營商荒戶又可大以分為垂主力店偵、次主棋力店、劣旗艦溜品牌店園及普通例品牌店童；商業(yè)地產(chǎn)禾還涉及到杰未來的消賓費者定位襪問題，級也就是商爪業(yè)運營后袋，吸引什帽么樣的人劃群前來搜商場消費棋的問題。商業(yè)地產(chǎn)穿的客戶群魂復(fù)雜性要名甚之于住凱宅的。商業(yè)地卷產(chǎn)招商店中的風(fēng)擠險商業(yè)地爛產(chǎn)有日撐益加溫齡之勢，駱很多做具住宅的舉開發(fā)商扛已轉(zhuǎn)身等去經(jīng)營巨商業(yè)地理產(chǎn)，看勾中的是鳥其賺錢織機會。但商業(yè)地較產(chǎn)中存在辯的市場風(fēng)秤險。目前勺商業(yè)地產(chǎn)芝存在十二大風(fēng)險應(yīng)引屢起高度重話視招商十二大風(fēng)續(xù)險一：驕開發(fā)商盲合目自信大多數(shù)開臥發(fā)商認(rèn)為滲只有像設(shè)駱計成果錫或其它有味形、有價塌的產(chǎn)品才勸是商品，以中介服務(wù)過并不重要梁，結(jié)果直形接導(dǎo)致開蠻發(fā)商與專皂業(yè)顧問公抓司之間不蕩信任的關(guān)旋系。案例：某大型商慎業(yè)項目，厭在顧問公星司提出對黑項目的工伸作計劃大辯綱后，開穿發(fā)商過于穗自信，直豈接用該大剃綱自行進稠行招商，撫但招商并完無收獲。子兩年多來冊，開發(fā)商晝與許多商上家有過接笑觸，其裳中不乏國汽際大型集廈團公司，套但開發(fā)商駝并不知道列此項目一的直未被列棉入商家下聾一步發(fā)展旗計劃，致并使招商工吼作毫無進離展。招商十二大全風(fēng)險小二：產(chǎn)權(quán)銷斯售存在摸弊端由于開羽發(fā)商對扮商業(yè)地奔產(chǎn)核心剝價值的耀判斷存棒在偏差盈，目前噴商業(yè)地右產(chǎn)項目雀仍然存詞在大量許簡單的測房屋產(chǎn)師權(quán)銷售勇現(xiàn)象。如果開涼發(fā)商僅棋以房屋季產(chǎn)權(quán)銷遮售形式塞出現(xiàn)，博忽略其雹業(yè)態(tài)內(nèi)媽容、業(yè)粥態(tài)間的浩相互關(guān)映系以及誓不同業(yè)待態(tài)對房杯屋成本滲承受能俘力的不埋同等因省素，具傘備專業(yè)閑素質(zhì)和念能力的給大品牌紀(jì)商家不異會輕易妥簽訂合離約，最讀后項目鉤只能以漠較低的斜價格潤草草出沿售。招商十二大榜風(fēng)險撲三：缺乏科嗽學(xué)規(guī)劃亡的招租國內(nèi)商業(yè)出地產(chǎn)商大嫩多缺乏商矩業(yè)地產(chǎn)經(jīng)賺營經(jīng)驗，御對于商業(yè)然地產(chǎn)項目揭的理解尚必不成熟。出于減少遼市場風(fēng)險合的考慮，要往往將商雜場快速招逮租消化，鴉易租的先潔租，不易稠租的低價忽出租甚至呆空置，而銹不是聘請搭專門的商太業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)乞劃公司，磚對整個商跪場進行專智業(yè)配比和盛合理的開志發(fā)。招商十二大風(fēng)膠險四：項目定飯位不準(zhǔn)國內(nèi)大鐵型商業(yè)瓦地產(chǎn)項躲目往往英與城市鎖形象掛蹈鉤，規(guī)挨模求大蛾，只要蔽開發(fā)商臨與政府羅建立良贊好的還關(guān)系就故可以在哲地產(chǎn)地陰價上獲登得優(yōu)惠沾并進行避規(guī)劃，逆拿到地罷進行規(guī)級劃后才寧進行論惠證。Sho倒ppi糊ng秀Mal或l起源于美捕國，一般導(dǎo)位于城郊求，美國商業(yè)李地產(chǎn)項目餃其產(chǎn)生建蕩立在城市綢不斷擴大沖，汽車擁巴有量達(dá)到污一定程度委，郊區(qū)人欄口增長設(shè)暑施的基礎(chǔ)鉤上，需要摸與之配套恭的商業(yè)責(zé)、旅游、倚休閑、健轟身、娛樂醒等設(shè)施相毯應(yīng)增加。梅因此，其伙經(jīng)營發(fā)展估與周圍地長區(qū)交通晚狀況及市億場需求息按息相關(guān)招商十二大風(fēng)橡險五：輕信主朗力店商業(yè)地產(chǎn)擾項目是由注多種業(yè)態(tài)董形式整合遮而成的綜防合體，主盜力店作為貢中堅力量園，憑借深杯入人心的矩品牌效應(yīng)效，能夠提真高Mall場的影響侮力，同時兄自身也能亡吸引大量塌客流，帶洋動周圍小疏商鋪的運紗營。不同主哨力店有龍不同的奪經(jīng)營目枯標(biāo)、運餅營手段容和產(chǎn)品失定位，同開發(fā)商稿應(yīng)通過龍專業(yè)商還業(yè)策劃西對做整杠體商業(yè)品地產(chǎn)項震目定位輩，據(jù)此條選擇合忘適的主哈力店入停駐。例如某些疫主力店只犯針對定向享消費人群哭，如家居潤品牌店，鑒光臨的多廢是有意購摘買家居建從材用品的統(tǒng)顧客。暫這些主力傲店更傾向據(jù)于設(shè)置自屆己獨立的搖對外出入籠口，顧客愧流線自成烘系統(tǒng)，不挑能對周邊砌商鋪引入單客流形成頁有效引導(dǎo)嶺。這種情況爪下，主力效店未必能管拉動整個喚商業(yè)地產(chǎn)槍項目的經(jīng)工濟效益。招商十二大非風(fēng)險累六：片面追求疾最大部分商業(yè)身地產(chǎn)項目案開發(fā)商認(rèn)仿為項目規(guī)國模越大越賊好，于是腔片面追求阿中國第一眨，亞洲最涂大等概念害的炒作，覆盲目攀比綁規(guī)模和體梁量，而所沒有考慮包超尺度規(guī)憂模所需要賺的各方面功支撐。判斷一個Mal風(fēng)l的戴規(guī)模是當(dāng)否適度聽取決于撇三方面慈因素商業(yè)地鼓產(chǎn)項目普周圍是計否有足局夠市場程需求支導(dǎo)撐；商業(yè)地印產(chǎn)項目母與其規(guī)困模相適澤應(yīng)的市磁政配套慚是否合舉理完善脂；商業(yè)地產(chǎn)隙項目否具蟲有足夠的怖吸引力。有形的公建筑空擺間、無禿形的購漆物氛圍伍、品牌險檔次和賴層次都孩是衡量纏標(biāo)準(zhǔn)。招商十二大風(fēng)月險七：盲目照搬楚榜樣凡成功的僑商業(yè)地產(chǎn)臉，都有其圾獨特的人靠文歷史、像地理環(huán)境兩、開發(fā)模節(jié)式等，經(jīng)霸得起長時榮間考驗。然而很繞多開發(fā)柏商只看兇到一些姨銷售成飼功的實包例以及諒商業(yè)地星產(chǎn)帶來幟的巨大泡利潤，敘盲目模崇仿照搬曉，輕信疫榜樣的勺力量，兵忽視了腔案例成混功的很捕多特殊土因素。案例如北京殘中關(guān)村傷某商城固，其銷腎售時適滋逢市場手流行曲商鋪投榨資熱，刃因此商滑鋪銷售熄火爆、照身價暴團漲。于守是引發(fā)驗了更多畜開發(fā)商香的商業(yè)愧地產(chǎn)投稅資熱情詢，其結(jié)綱果是投懼資者回隙報率降鉛低，紛揮紛轉(zhuǎn)讓暑甚至空稀置商鋪抵。招商十二大嚴(yán)風(fēng)險康八：重建筑上設(shè)計輕眾商業(yè)規(guī)雄劃大型商業(yè)帽地產(chǎn)項目毫的特性除廁投入資金劈燕大、周期光長之外，浴另一特點住是招商應(yīng)拍先于設(shè)計惹。國外Sho跌ppi較ng字Mal寶l多適是等曲80%剝以上捐主力店啞確定后圈才開始口整體設(shè)租計工作中。發(fā)展商在狼未明確商封家的情況宮下就開始河設(shè)計，往搜往會因缺扣乏定向設(shè)潛計依據(jù)，廢盲目的規(guī)卸劃設(shè)計只仇能增加前吩期成本和臥后期招商頸難度。招商十二大駐風(fēng)險九：忽視從商業(yè)開發(fā)淹專業(yè)化需筒求商業(yè)地敬產(chǎn)項目催由于其漁體量大賞、投資慎高、回晝報周期大長等特糠點，大矮型商業(yè)錄設(shè)計是觀特殊專左業(yè)中的銀專業(yè)領(lǐng)面域。國內(nèi)現(xiàn)宴有發(fā)展幫商多由歌住宅產(chǎn)耗品起家括，商業(yè)見地產(chǎn)明牽顯區(qū)別單于住宅愧開發(fā)，伶開發(fā)模腰式更加的復(fù)雜，適完全不否能套用逼。交通的暢姓通和人流纖的多少，緩是衡量一族個商業(yè)地挑產(chǎn)項目成鉗功與否的會標(biāo)準(zhǔn)。一個商場炭如果日客腳流量達(dá)2夏0萬人，首那么商戶蛇的車加上熟客戶的車等一般需要雖200刑0～25范00個糟車位才能砍容納。但據(jù)了解叔，目前很蹦多商業(yè)地段產(chǎn)項目絕店大多數(shù)停逮車場，所喊設(shè)車位一妙般都只在稱30～2斜80個館之間，特沾大型的停南車場車位早也不過顫800～1000挪個，與商疊業(yè)項目規(guī)瓜模根本無像法配套。只有擅線長大型準(zhǔn)商業(yè)建組筑規(guī)劃上設(shè)計，彎擁有豐嚷富設(shè)計脫經(jīng)驗的殖專業(yè)設(shè)煩計機構(gòu)項，才能苗在設(shè)計訴中少走疲彎路，委節(jié)約時睡間和成堤本。招商十二大調(diào)風(fēng)險十：交通墊弊端阻截群客流商業(yè)地產(chǎn)野招商人員奮多來自中燙介，形成葬招商不專定業(yè)招了也粒白招，留族下后遺癥拜害死發(fā)展拘商。招商十二大風(fēng)信險十一：泊招商不簽專業(yè)招商的呈難度大跑主要原背因在于坡如下四螺個方面物：項目建迎設(shè)期較鈴長，主錯力店群疼對項目瓶業(yè)態(tài)變丹化趨勢赴把握不謀住，不膏容易與揭開發(fā)商塞結(jié)成駝合作聯(lián)弦盟。裝修進度勢影響中小惕店群的入控駐。雖然閃有項目裝夫飾效果圖瞇，但中小賣店主的擔(dān)雞憂是有一友定道理的絞，畢竟他解們也需要耗在適合的扁場地發(fā)展搜新的分店艙。功能分區(qū)脖的招商進電度影響了將各類店的避進駐決策票，按照合贈理的功能椅分區(qū)計劃膠，順利入貫駐相應(yīng)的會商店或服茂務(wù)機構(gòu)可蘋使各類店孩的經(jīng)營互息動起來，蜘對于項目累和各店經(jīng)樸營大大幫訂助，而一滲旦某一類達(dá)商店或服匯務(wù)機構(gòu)招日不進來，林則整個項遵目服務(wù)功桐能可能不索盡理想，枕特別是能勸夠吸引人呢氣的各類球主力店或舟同類店中哈知名店（友特色店）硬沒法進來穩(wěn)時，更是勝影響了整芝體的經(jīng)營丈。在進平駐決策過野程中，各軟類店除考瞇慮區(qū)域布驗局外，這至一點也很眉重要。營運商類較低的鬼知名度厭和缺乏唇經(jīng)驗，莖使招商帆難度進舟一步提需高。招商十二大渴風(fēng)險十二：孕大主力銹店開業(yè)耕后小主則力還沒遍有影子2、主題突螺出結(jié)構(gòu)覽合理MAL男L——集購物言、娛樂示、餐飲違、休閑皮等各種越功能于旬一身，傾兼具百紹貨店、晶倉儲式兵商店、既超市、談品牌協(xié)專賣店止等各種持零售業(yè)烏態(tài)，故犯定位于各家庭的斃一站式狠購物消辰費和一辟站式休化閑享受渣。（1）商堅業(yè)地產(chǎn)棕項目商牛業(yè)業(yè)態(tài)是指經(jīng)爸營者為守滿足不辯同的消屋費需求喊而形成煌的經(jīng)營敏模式或峰營業(yè)形倍態(tài)。商業(yè)地代產(chǎn)項目慮的商業(yè)脆業(yè)態(tài)規(guī)阻劃，則怕是指充計分利用榴各種商院業(yè)資源英，為實她現(xiàn)成功奧招商、賤銷售和砌日后的遺成功營稠運，而草對商業(yè)紡項目各棗功能分今區(qū)和各拔樓層營晝業(yè)項目讀所進行艇的規(guī)劃德。商業(yè)襯地產(chǎn)項目俘業(yè)態(tài)規(guī)劃喇是一個商繁業(yè)項目整瞇體性的、袍具有戰(zhàn)略類意義的商褲業(yè)組合，守它綜合反跑映了該項挖目的整體戀定位和特招色。業(yè)態(tài)規(guī)股劃與項目定位合理的商插業(yè)地產(chǎn)項閥目業(yè)態(tài)規(guī)忘劃能為項咸目的招商蒸提供方向埋性的指導(dǎo)效，促進項螞目招商的美進度；委同時也能具在項目的倍營運過程按中為個體劃商家創(chuàng)造線利潤，更革能通過整慣體的效應(yīng)蘆擴大項目烈的商業(yè)影能響力，吸摧引盡可能鹽多的目標(biāo)啞顧客，增唱加購物中色心的內(nèi)在飯價值，提默升市場競搞爭力，為歡項目的長它期繁榮奠腦定基礎(chǔ)。商業(yè)地野產(chǎn)項目言的定位肢是商業(yè)刊項目策幸劃的開柳始，它菜決定和柄影響著冤項目的散規(guī)劃設(shè)騎計、物洗業(yè)需求質(zhì)、品牌劈燕招商、居經(jīng)營管拴理、商印品定價貪、服匠務(wù)管理過、促銷桿策略、兵形象推銳廣等諸考多方面咽，是一蔑個商業(yè)填項目運來作的前叢提和保吹障。商業(yè)地下產(chǎn)項目串的定位甩是一個毒全面的青、綜合拳的過程拘，它涵蘭蓋企業(yè)里的目標(biāo)顆市場定娃位、業(yè)島態(tài)定位纖、功能據(jù)定位、壞經(jīng)營定狗位、招藍(lán)商策略話定位、售營銷策團略定位輕以及企劣業(yè)形象姜定位等駁，這些講定位是螞相互關(guān)軍聯(lián)、相唐互作用茅、相互陰影響、普互為促歐進的。（2）商業(yè)碰地產(chǎn)項目墾目標(biāo)市場種定位一個商業(yè)努企業(yè)在進沒入市場之歡前，只有棟充分掌握蓋當(dāng)?shù)氐纳缍箷?jīng)濟發(fā)拜展水平、鄙居民消費投水平、辯商業(yè)經(jīng)營習(xí)狀況，才紐奉能對整個雕商圈的消嗎費客群進召行市場細(xì)氏分，從而靜進行目標(biāo)軋市場定位送。商業(yè)地效產(chǎn)項目密項目籌俗建之初桂，要根奧據(jù)當(dāng)?shù)厥〉氖袌隼C條件和冤該項目肺的規(guī)模憲、面積鑒、物業(yè)羅現(xiàn)狀電，科學(xué)揪地確定飾該項目蹤蝶要做成爐哪種經(jīng)欲營業(yè)跌態(tài)，是臟做綜合鞭性商業(yè)海項目、懼主題性蹲商場、潛超市桂，還是僚做成百奸貨與超咬市相結(jié)保合的綜籌合業(yè)盞態(tài)，抑西或是購捐物中心冶、Mall得等。以此來包明確企丹業(yè)今后躲的經(jīng)營童品類、粒經(jīng)營方善向、管顯理方式鎮(zhèn)、商戶繡的投資脆形式，也進而明抽確企乞業(yè)的品己牌商品齒和招商溜方向。（3）商業(yè)圣地產(chǎn)項目攏業(yè)態(tài)定位（4）商業(yè)用地產(chǎn)項目輸功能定位商業(yè)地產(chǎn)納項目的功糖能定位即距根據(jù)項目兄的整體規(guī)明模、開發(fā)京目標(biāo)進行瞞的功能確秤定與功能倡布局。商業(yè)企業(yè)餐的建筑設(shè)戶計、空間目結(jié)構(gòu)、動聚線設(shè)計、援設(shè)備配套川等與企業(yè)癢的經(jīng)營有奸極強的關(guān)棗聯(lián)性，淚只有進行極準(zhǔn)確的功銜能定位，士商業(yè)企煙業(yè)的建筑挎設(shè)計、空行間結(jié)構(gòu)、蠻設(shè)備配套臺才能有鋒的放矢，赴投資建設(shè)乎的項目才長有商業(yè)經(jīng)忘營的價雕值。（5）商業(yè)挖地產(chǎn)項目鋤經(jīng)營定位商業(yè)地銷產(chǎn)項目見在進行求經(jīng)營定葛位時，邁要考慮肝項目當(dāng)姓地的經(jīng)茄濟發(fā)展那水平、紗經(jīng)濟總是量、城展鄉(xiāng)居民針收入水樂平、消萍費能力算、市場適容量和圍總體碎需求，腦同時要逼充分結(jié)倒合當(dāng)?shù)匦辔磥戆l(fā)已展空間斥，著眼花未來，述從戰(zhàn)略麻眼光定蘇位，貼逗近市場仁，貼近奮消費者暖。（6）池商業(yè)地惹產(chǎn)項目錯營銷策