土地城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

第二章土地、城市規(guī)劃

與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)第一節(jié)土地使用權(quán)的獲取第二節(jié)城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的影響1本章要求掌握土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、劃撥的概念、特點(diǎn)和程序；熟悉城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的影響。2第一節(jié)土地使用權(quán)的獲取一、概述二、我國(guó)城市土地使用制度及其演變?nèi)?、開(kāi)發(fā)商獲取土地使用權(quán)的方式四、土地使用權(quán)出讓合同及其主要內(nèi)容五、土地使用權(quán)出讓價(jià)格與用地類型劃分3一、概述1、土地所有制2、土地所有權(quán)3、土地使用制4、土地使用權(quán)41、土地所有制土地所有制是在一定的社會(huì)條件下?lián)碛型恋氐慕?jīng)濟(jì)形式，是土地制度的核心和基礎(chǔ)，其法律體現(xiàn)形式是土地所有權(quán)。我國(guó)實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制。國(guó)家為了公共利益的需要，可以依法對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償。52、土地所有權(quán)土地所有權(quán)是土地所有制的法律體現(xiàn)，是土地所有者所擁有的、受法律保護(hù)的、排他性的專有權(quán)利。土地所有權(quán)的法律形式指國(guó)家發(fā)給、認(rèn)可的保護(hù)土地所有制的法律文件，如契約、《土地所有權(quán)證》等。土地所有權(quán)的權(quán)能構(gòu)成包括土地的占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)。63、土地使用制土地使用制是人們?cè)谑褂猛恋貢r(shí)所形成的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，由對(duì)土地使用的程序、條件和形式的規(guī)定等組成。土地使用制的法律體現(xiàn)是土地使用權(quán)。74、土地使用權(quán)土地使用權(quán)，是指使用人根據(jù)法律、法規(guī)及有關(guān)合同的規(guī)定，在法律允許的范圍內(nèi)，對(duì)國(guó)家和集體所有的土地，享有占有、使用、收益及部分處分的權(quán)利。8二、我國(guó)城市土地使用制度及其演變城市土地是指城市區(qū)域內(nèi)的陸地和水域及其上、下空間，從區(qū)域上講，城市土地有3個(gè)層次：城市市區(qū)土地、城市規(guī)劃區(qū)土地、城市行政區(qū)劃內(nèi)的土地。我國(guó)城市用地內(nèi)涵一般指前兩個(gè)層次。1、城市土地使用制度的建立2、城市土地使用制度改革91、城市土地使用制度的建立從解放初期到50年代中期——以市場(chǎng)機(jī)制進(jìn)行土地調(diào)配；50年代中期到70年代末——以土地行政劃撥、無(wú)償無(wú)限期使用、禁止土地使用者轉(zhuǎn)讓為特征；80年代初期以來(lái)——在堅(jiān)持土地公有制的基礎(chǔ)上，開(kāi)始對(duì)傳統(tǒng)的土地使用制度進(jìn)行改革，變土地?zé)o償使用為有償使用，變無(wú)限期使用為有限期使用，變無(wú)流動(dòng)使用為流動(dòng)使用。102、城市土地使用制度改革隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的飛速發(fā)展和改革開(kāi)放的不斷深入，原有土地使用制度的弊端逐漸暴露出來(lái)：11國(guó)家的土地收益大量流失，國(guó)家對(duì)城市土地的所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上沒(méi)有得到充分的實(shí)現(xiàn)；無(wú)法保證土地利用的經(jīng)濟(jì)合理性，造成土地資源嚴(yán)重浪費(fèi)；掩蓋了土地級(jí)差收益，使企業(yè)間競(jìng)爭(zhēng)條件不平等，不利于企業(yè)經(jīng)營(yíng)機(jī)制的轉(zhuǎn)變；阻礙了城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和生產(chǎn)力布局的合理化；城市內(nèi)部用地結(jié)構(gòu)不合理；城市基礎(chǔ)設(shè)施供給能力越來(lái)越脫離城市增長(zhǎng)的需求；影響了國(guó)家經(jīng)濟(jì)體制和管理體制改革的步伐；不利于執(zhí)行對(duì)外開(kāi)放政策和吸引外資。12我國(guó)城市土地制度改革從20世紀(jì)80年代開(kāi)始進(jìn)行；其核心內(nèi)容概括起來(lái)就是：有償、有限期、有流動(dòng)的土地使用制度。征收土地使用費(fèi)征收土地使用稅城鎮(zhèn)土地使用權(quán)的出讓和轉(zhuǎn)讓建立土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度實(shí)施土地一級(jí)開(kāi)發(fā)13三、開(kāi)發(fā)商獲取土地使用權(quán)的方式房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商獲取土地使用權(quán)的方式主要有三種：出讓、劃撥和轉(zhuǎn)讓。出讓、劃撥屬于土地一級(jí)市場(chǎng)行為，即土地使用者從各級(jí)人民政府手中獲得國(guó)有土地使用權(quán)；轉(zhuǎn)讓屬于土地二級(jí)市場(chǎng)行為，即國(guó)有土地使用權(quán)在土地使用者之間轉(zhuǎn)移的過(guò)程。14（一）土地使用權(quán)出讓1、概念2、土地使用權(quán)出讓的基本原則3、土地使用權(quán)出讓的年限規(guī)定4、土地出讓的方式151、概念

土地使用權(quán)出讓(簡(jiǎn)稱土地出讓)是指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)(一般簡(jiǎn)稱為土地使用權(quán))在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。162、土地使用權(quán)出讓的基本原則國(guó)家主權(quán)神圣不可侵犯；平等、自愿、有償；所有權(quán)和使用權(quán)分離；合理利用土地。173、土地使用權(quán)出讓的年限規(guī)定按國(guó)家有關(guān)法律規(guī)定，各類用地的出讓年限為：居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年；綜合或其他用地50年。184、土地出讓方式（1）招標(biāo)；（2）拍賣；（3）掛牌；（4）協(xié)議。19（1）招標(biāo)

招標(biāo)出讓國(guó)有土地使用權(quán)，是指市、縣人民政府土地行政主管部門（以下簡(jiǎn)稱出讓人）發(fā)布招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請(qǐng)函，請(qǐng)非特定或者特定的公民、法人和其他組織參加國(guó)有土地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定土地使用者的行為。有兩種方式：公開(kāi)招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo)20拍賣出售讓國(guó)有薦土地使洪用權(quán)，居是指出繩讓人發(fā)勿布拍賣捆公告，杠由競(jìng)買甘人在指泡定時(shí)間捆、地點(diǎn)皮進(jìn)行公更開(kāi)競(jìng)價(jià)耕，根據(jù)描出價(jià)結(jié)哥果確定悅土地使便用者的師行為。198勤7年1希2月1妄日,深圳一塊土封地在全離國(guó)首次膨?qū)嵭型羶?cè)地使用碌權(quán)拍賣透。（2）拍輩賣21掛牌出列讓國(guó)有騎土地使?jié)h用權(quán)，純是指出朋讓人發(fā)謠布掛牌殃公告，橡按公告正規(guī)定的純期限將般擬出讓眠宗地的絮交易條丸件在指扁定的土低地交易籮場(chǎng)所掛駕牌公布盲，接受灑競(jìng)買人廟的報(bào)價(jià)賽申請(qǐng)并寄更新掛扶牌價(jià)格咽，根據(jù)曾掛牌期燦限截止蟻時(shí)的出痰價(jià)結(jié)果氏確定土誘地使用掉者的行你為。是目前應(yīng)連用最多的莖一種出讓暴方式。（3）柔掛牌22協(xié)議出撒讓國(guó)有偷土地使缸用權(quán)，赤是指國(guó)夸家以協(xié)稀議方式蜓將國(guó)有雷土地使允用權(quán)在護(hù)一定年槳限內(nèi)出扔讓給土擠地使用奮者，由懷土地使梨用者向課國(guó)家支交付土地貞出讓金絨的行為財(cái)。協(xié)議基本謝上一種非市場(chǎng)抖化的出讓秒方式。“在公棕布的地梨段上，壤同一地貍塊只有慈一個(gè)意泡向用地盤者的，浙方可采貨取協(xié)議薄方式出漁讓”但但商業(yè)、薯旅游、蹦娛樂(lè)和盯商品住綁宅等經(jīng)營(yíng)性該用地除期外。（4）疼協(xié)議23類別/交易方式招標(biāo)拍賣掛牌交易底價(jià)是否公開(kāi)不公開(kāi)不公開(kāi)公開(kāi)底價(jià)由誰(shuí)確定招標(biāo)委員會(huì)拍賣委員會(huì)委托人是否設(shè)立獨(dú)立于委托人的集體決策組織設(shè)立招標(biāo)委員會(huì)設(shè)立拍賣委員會(huì)不需要報(bào)價(jià)方式填寫投標(biāo)書(shū)舉牌交易中心電腦報(bào)價(jià)報(bào)價(jià)次數(shù)一次報(bào)價(jià)機(jī)會(huì)可多次報(bào)價(jià)可多次報(bào)價(jià)競(jìng)買（投）人數(shù)不少于3人不少于2人不少于1人表2-1鑒招標(biāo)、立拍賣和掛手牌交易比排較24（二）藝土地使什用權(quán)轉(zhuǎn)檢讓指土地使好用權(quán)出讓他后，土地竭使用權(quán)受掃讓人將土撐地使用權(quán)弱轉(zhuǎn)移的行枕為，包括出售、交換和贈(zèng)與。為防止土莫地使用權(quán)氧市場(chǎng)上的殊投機(jī)活動(dòng)故，政府通慘常限制未劑開(kāi)發(fā)建懂設(shè)土地妹的轉(zhuǎn)讓倚活動(dòng)。（即溫限制轉(zhuǎn)渡讓“房燒地產(chǎn)開(kāi)園發(fā)項(xiàng)目貿(mào)”通過(guò)轉(zhuǎn)讓惡方式取得狀土地使用評(píng)權(quán)，其使到用年限為壓土地使用賄權(quán)出讓合灘同規(guī)定的棄使用年限幫減去原土弦地使用者賢已使用年祖限后的剩余年限。轉(zhuǎn)讓后，改變土僚地用途的需經(jīng)過(guò)梯有關(guān)部門批準(zhǔn)，重新簽到訂土地使擺用權(quán)出讓誤合同，調(diào)描整土地使掉用權(quán)出讓錯(cuò)金，并辦律理登記。25（三）杜其他方開(kāi)式土地使用族權(quán)劃撥。渠是指縣級(jí)以吹上人民政府依法批準(zhǔn)，在旬土地使用薄者繳納補(bǔ)償棉、安置等藍(lán)費(fèi)用后將該幅銜土地交付廣其使用，向或者將土雜地使用權(quán)無(wú)償交道付給土地迷使用者您使用的束行為。通常涉及邊到城市基仙礎(chǔ)設(shè)施用算地、公益鈔事業(yè)項(xiàng)目允、國(guó)家重曾點(diǎn)扶持的縣能源、交逝通、水利決等項(xiàng)目、慘經(jīng)濟(jì)適用續(xù)房和廉租紫房項(xiàng)目用鎮(zhèn)地。26四、土養(yǎng)地使用綁權(quán)出讓終合同及蹲其主要鎮(zhèn)內(nèi)容在土地阿使用權(quán)艙出讓中傻，土地典管理部搜門和土掩地使用鎖者達(dá)成利一致意滑見(jiàn)后，慕雙方應(yīng)冤本著平等、屆自愿、有有償?shù)淖谥己炦h(yuǎn)訂土地使燒用權(quán)出讓悟合同。該合同既包是雙方權(quán)帆利、義務(wù)己的契約，窗也是向土認(rèn)地管理部景門領(lǐng)取土抗地使用權(quán)枕證必不可朵少的憑證忍。27一份完整槳的土地使別用權(quán)出讓魯合同一般妹應(yīng)包括以史下主要內(nèi)刻容：總則雞；出讓土喬地的交付團(tuán)與出讓金平的交納；賽土地開(kāi)發(fā)病建設(shè)與利眠用；土地楚使用權(quán)轉(zhuǎn)耍讓、出租盤、抵押；遵期限屆滿碧、不可更抗力、違區(qū)約責(zé)任、府通知和說(shuō)廳明、適用紐奉法律及爭(zhēng)嚴(yán)議解決、盾附則。28五、土服地使用武權(quán)出讓芹價(jià)格炎與用地黨類型劃捆分(一)領(lǐng)土地使毛用權(quán)出充讓價(jià)格育及其含位義土地使蘿用權(quán)出妙讓價(jià)格摔，是在窩土地出出讓合同蛾中載明君的土地幕使用權(quán)戶交易價(jià)請(qǐng)格。依據(jù)出均讓宗地鏈的交付障條件，含土地出劇讓價(jià)格所分為土地使用陶權(quán)出讓金、毛地價(jià)和熟地價(jià)。29（1）土地使賽用權(quán)出乖讓金：是指涼土地使需用權(quán)受警讓人為搶獲得土亮地使用夠權(quán)而支行付給政叫府的金馳額。（2）毛地價(jià)：指政府耗在出讓未疑經(jīng)拆遷安墻置補(bǔ)償?shù)氖崤f城區(qū)土至地（俗稱豪“毛地”邀）或未進(jìn)滔行征地補(bǔ)搬償?shù)男聟^(qū)嚇土地（俗張稱“生地愛(ài)”）時(shí)所蛛收取的金亦額。毛地銀價(jià)通常包對(duì)括土地使用裝權(quán)出讓金和城市建設(shè)霧配套費(fèi)。（3）熟地價(jià)：是指父政府出委讓已經(jīng)沈具備“釘三通一貢平”等衰建設(shè)條司件的土刺地（俗附稱“熟漆地”）太時(shí)所收滑取的金胃額。包喜括土地使用嬸權(quán)出讓金、城市建設(shè)牛配套費(fèi)和土地開(kāi)傍發(fā)費(fèi)。30隨著國(guó)印家土地乒收購(gòu)儲(chǔ)萌備制度煎、土地骨以及開(kāi)嚇發(fā)制度跡和招、壤拍、掛醉制度的刑逐步完功善，以裙熟地價(jià)販供應(yīng)熟延地，將砌成為政留府出讓齡開(kāi)發(fā)建刺設(shè)用地過(guò)的主要斯方式。31（二）幣土地使塊用權(quán)出螺讓過(guò)程趨中的用程地類型幫劃分居住用地商業(yè)用地工業(yè)用地公共設(shè)煙施用地市政公用過(guò)設(shè)施用地其他用地32第二節(jié)俗城市規(guī)劃分對(duì)房地產(chǎn)籮開(kāi)發(fā)的影父響一、城市葛規(guī)劃的作極用和任務(wù)二、城市草規(guī)劃及其接與其他規(guī)低劃的關(guān)系三、城吸市規(guī)劃教建設(shè)用畜地的分精類四、規(guī)劃推設(shè)計(jì)方案特中的主要偶技術(shù)經(jīng)濟(jì)消指標(biāo)五、土扭地出讓吉和房地睜產(chǎn)開(kāi)發(fā)狀過(guò)程中元的規(guī)劃退管理33一、城泡市規(guī)劃倦的作用服和任務(wù)城市規(guī)劃拼所確定的城用市規(guī)模和旨發(fā)展方向，是為了訴實(shí)現(xiàn)城市浮經(jīng)濟(jì)和社槳會(huì)發(fā)展目吊標(biāo)，合理紗進(jìn)行城市慮建設(shè)與管虛理的藍(lán)圖和依幣據(jù)，是協(xié)調(diào)癥各項(xiàng)建設(shè)吊和許多經(jīng)寄濟(jì)關(guān)系的綱領(lǐng)性醋文件。城市規(guī)劃莊的任務(wù)P貧3234二、城餡市規(guī)劃棒及其與喬其他規(guī)送劃的關(guān)偷系（一）喚城市規(guī)叫劃的層烈次（二）離城市總余體規(guī)劃遮的內(nèi)容（三）贏城市規(guī)債劃和其蛾他規(guī)劃澡的關(guān)系35（一）螺城市規(guī)怖劃的層心次三個(gè)階段團(tuán)：總體規(guī)凡劃、分區(qū)規(guī)劃、詳細(xì)聯(lián)規(guī)劃五個(gè)層次榆：總體規(guī)視劃、次區(qū)脖域規(guī)劃、分區(qū)規(guī)香劃、法屬定圖則水、詳細(xì)汗藍(lán)圖。36（二）城放市總體規(guī)票劃的內(nèi)容城市的藏性質(zhì)、是發(fā)展目貼標(biāo)和發(fā)這展規(guī)模那；城市主由要建設(shè)鞏標(biāo)準(zhǔn)和菜定額指犁標(biāo)；城市建設(shè)夕用地布局易、功能分及區(qū)和各項(xiàng)倡建設(shè)的總鄉(xiāng)豐部署；城市綜換合交通狼體系和療河湖、尾綠地系賢統(tǒng)；各項(xiàng)專害業(yè)規(guī)劃名和近期挽建設(shè)規(guī)插劃。37城市總較體規(guī)劃股的目標(biāo)醬（P3煎2）：經(jīng)濟(jì)發(fā)另展目標(biāo)投；社會(huì)發(fā)展抽目標(biāo)；城市建豬設(shè)方面系的目標(biāo)牲。城市總體錄規(guī)劃中的免專業(yè)規(guī)劃：土地利用婚規(guī)劃；居死住區(qū)規(guī)劃移、環(huán)境與兆綠化規(guī)劃銳、交通規(guī)謹(jǐn)劃、給排錦水規(guī)劃、象電力規(guī)劃茫、熱力規(guī)銅劃、通訊關(guān)規(guī)劃、歷剪史文化名慮城保護(hù)規(guī)服劃等38（三）城頑市規(guī)劃和坡其他規(guī)劃霸的關(guān)系國(guó)民經(jīng)濟(jì)先和社會(huì)發(fā)輔展計(jì)劃是編制城津市規(guī)劃的迷依據(jù)，城辜市規(guī)劃所址確定的城裕市基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)俯目，應(yīng)當(dāng)寧按照國(guó)家跑基本建設(shè)窩程序的規(guī)噸定納入國(guó)悅民經(jīng)濟(jì)計(jì)局劃和社會(huì)覽發(fā)展計(jì)劃思，按計(jì)劃抓分步實(shí)施救。城市總體哲規(guī)劃應(yīng)當(dāng)福和國(guó)土規(guī)六劃、區(qū)助域規(guī)劃供、江河得流域規(guī)握劃、土主地利用樓總體規(guī)藍(lán)劃相協(xié)調(diào)沉。39三、城歉市規(guī)劃說(shuō)建設(shè)用叔地的分名類（一）卻居住用供地（二）妹公共設(shè)沃施用地（三）工江業(yè)用地（四）倉(cāng)幼儲(chǔ)用地（五）正市政公骨共設(shè)施浴用地（六）探綠地40（一）紅居住用病地指居住簡(jiǎn)小區(qū)、居居住街抗區(qū)、居候住組團(tuán)執(zhí)和單位養(yǎng)生活區(qū)昆等各種溜類型的烈成片或崇零星用帖地。包括住搶宅用地區(qū)、居住鋒小區(qū)及扔小區(qū)級(jí)母以下的砍公共服勁務(wù)設(shè)施脆用地、承道路用右地和綠騙地。（二）公匆共設(shè)施用勤地指居住區(qū)親及居住區(qū)蓄級(jí)以上的牌行政、經(jīng)近濟(jì)、文化惱、教育、斤衛(wèi)生、體守育以及科親研設(shè)計(jì)等引機(jī)構(gòu)與設(shè)捎施的用地先，不包括鑰居住用地氣中的公共阿服務(wù)設(shè)施必的用地。包括行政綠辦公用地討．商業(yè)金預(yù)融用地、沈文化娛樂(lè)滔用地、體暢育用地、符醫(yī)療衛(wèi)生質(zhì)用地、教凈育和科研瞇設(shè)施用地41（三）工獵業(yè)用地指工礦企去業(yè)的生產(chǎn)姿車間、庫(kù)分房及其附特屬設(shè)施用上地。（四）倉(cāng)擾儲(chǔ)用地指?jìng)}儲(chǔ)企飽業(yè)的庫(kù)房桐、堆場(chǎng)和寄包裝加工舒車間及其霞附屬設(shè)施傻用地。包扔括普通倉(cāng)嚼庫(kù)用地和喝危險(xiǎn)品倉(cāng)臟庫(kù)用地。（五）曉市政公朵共設(shè)施孤用地指市級(jí)、凝區(qū)級(jí)和居巾住區(qū)級(jí)的斃市政公用誰(shuí)設(shè)施及其鳳附屬的建兆筑物（含刑構(gòu)筑物）浴和管理維叔修設(shè)施等槐用地。（六）語(yǔ)綠地指市級(jí)自、區(qū)級(jí)運(yùn)和居住型區(qū)級(jí)的餐公共綠繼地和生低產(chǎn)防護(hù)輸綠地（乘包括其貫范圍內(nèi)就的水域以）。42四、規(guī)儲(chǔ)劃設(shè)計(jì)迎方案中艷的主要肢技術(shù)董經(jīng)濟(jì)指捧標(biāo)1、建設(shè)用地陸面積：由城市梁規(guī)劃行府政部門感確定的揉建設(shè)用串地邊界排線所圍赴合的用瞎地水平杰投影面貼積。2、總建筑錢面積：指開(kāi)賢發(fā)項(xiàng)目唱規(guī)劃建陳設(shè)用地?cái)R范圍內(nèi)哭各棟、往各層建躍筑面積褲的總和像。3、容積率：是指項(xiàng)調(diào)目規(guī)劃建悼設(shè)用地范廁圍內(nèi)全部債建筑面積晚與規(guī)劃建餡設(shè)用地面牲積之比。選附屬建筑極物也計(jì)算喊在內(nèi)，但丑應(yīng)注明不擔(dān)計(jì)算面積若的附屬建價(jià)筑物除外兩。4、建筑密叛度：即建俊筑覆蓋沫率，指灣項(xiàng)目用登地范圍永內(nèi)所有躺建筑基揪底面積渡之和與唯規(guī)劃建吹設(shè)用地可之比。5、綠化率：是指規(guī)線劃建設(shè)用稅地范圍內(nèi)怒的綠地面杜積與規(guī)劃煙建設(shè)用地屢面積之比魔。43五、土體地出讓灘和房地佳產(chǎn)開(kāi)發(fā)把過(guò)程