中原某地產(chǎn)蘇州金雞湖地塊營(yíng)銷(xiāo)及廣告提案含平面XXXX

報(bào)告結(jié)構(gòu)細(xì)分市場(chǎng)分析宗地審視規(guī)劃研究產(chǎn)品研究核心優(yōu)勢(shì)預(yù)判定位策略行銷(xiāo)推廣規(guī)劃傳播戰(zhàn)略規(guī)劃LOGO&VI

34別墅細(xì)分市場(chǎng)分析5蘇州缺少成熟聯(lián)排別墅社區(qū)蘇州獨(dú)立別墅市場(chǎng)相對(duì)成熟，而聯(lián)排別墅還處于開(kāi)發(fā)的初級(jí)階段，其特點(diǎn)是：無(wú)規(guī)模、供應(yīng)量小、產(chǎn)品差異化不高、缺少明星項(xiàng)目。吳中區(qū)雖然有大規(guī)模、風(fēng)景好的別墅社區(qū)，但畢竟有一定距離，1小時(shí)左右的車(chē)程對(duì)目前的生活水平來(lái)說(shuō)有些超前。蘇州需要的是距離不遠(yuǎn)、定位于居家，而且產(chǎn)品成熟、有規(guī)模的聯(lián)排別墅社區(qū)。別墅細(xì)分市場(chǎng)分析獨(dú)幢別墅——向稀有景觀(guān)/文化資源區(qū)域聚集太湖

2002年 2003年 2004年

6陽(yáng)澄湖金雞湖金澄湖

拙 政 園澹臺(tái)湖

蘇州 樂(lè)園靈巖山

楓 橋木瀆古鎮(zhèn)雙拼聯(lián)排別墅向城市新區(qū)轉(zhuǎn)移吳中相城園區(qū)湖東平江新城太湖2003200420058吳中區(qū)是主要的別墅供應(yīng)地區(qū)，占別墅總數(shù)的55.5%。其次中心城區(qū)的別墅數(shù)量也占到了22.4%，工業(yè)園區(qū)和相城區(qū)的比例大致相同，都在10%以上。而新區(qū)是別墅可供數(shù)量最少的，不到1%，對(duì)整體市場(chǎng)幾乎無(wú)影響。與此同時(shí)，吳中區(qū)的獨(dú)立別墅占了全市數(shù)量的87.2%。05年新區(qū)別墅供應(yīng)僅占全市1%別墅細(xì)分市場(chǎng)分析9園區(qū)均價(jià)在11000元/平方米的高端聯(lián)排別墅在市場(chǎng)上極為搶手目前工業(yè)園區(qū)在售別墅聯(lián)排別墅是絕對(duì)主力，但面積偏大，平均面積在250平方米以上，300-400平方米的“大聯(lián)排”比例較高。主要價(jià)格段在100-200萬(wàn)和300-400萬(wàn)。100-200萬(wàn)的聯(lián)排別墅相對(duì)較遠(yuǎn)，如唯亭等，雖有一定數(shù)量但不是市場(chǎng)銷(xiāo)售的主流產(chǎn)品。從中海半島華府的銷(xiāo)售狀況來(lái)看，均價(jià)在11000元/平方米的高端聯(lián)排別墅在市場(chǎng)上極為搶手，這個(gè)價(jià)位和吳中區(qū)的獨(dú)立別墅基本相同，是蘇州聯(lián)排別墅市場(chǎng)最高的。別墅細(xì)分市場(chǎng)分析物業(yè)類(lèi)型聯(lián)體別墅雙拼別墅獨(dú)棟別墅面積套數(shù)面積套數(shù)面積套數(shù)現(xiàn)有供應(yīng)19.54783.21041.12510別墅細(xì)分市場(chǎng)分析園區(qū)現(xiàn)有供應(yīng)量中，聯(lián)體別墅開(kāi)發(fā)量位于榜首目前蘇州園區(qū)內(nèi)在售的別墅房源中：聯(lián)體〉雙拼〉獨(dú)棟250未來(lái)幾年中園區(qū)的聯(lián)排別墅供應(yīng)量還將繼續(xù)加大，獨(dú)棟別墅仍然供應(yīng)量低，且總價(jià)過(guò)高，客戶(hù)接受度低．

11478718110200800600400別墅細(xì)分市場(chǎng)分析

未來(lái)幾年園區(qū)聯(lián)排別墅供應(yīng)量還將繼續(xù) 加大

1400 1200 1000

0 聯(lián)體注：未來(lái)供應(yīng)數(shù)據(jù)為預(yù)估值

104雙拼

5獨(dú)棟單位：套開(kāi)發(fā)商占地面積項(xiàng)目名稱(chēng)容積率產(chǎn)品類(lèi)型推出時(shí)間中金地產(chǎn)168畝玫瑰灣0.8聯(lián)排＋雙拼200７年10月建屋集團(tuán)105畝水墨江南0.9聯(lián)排+雙拼+多層2008年仁恒地產(chǎn)258畝星島仁恒0.58聯(lián)排+雙拼2008年12別墅細(xì)分市場(chǎng)分析低密度產(chǎn)品未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)勢(shì)必非常激烈1325%25%20%40％50%20%30%別墅

(環(huán)湖物業(yè))高層多層100 80604020 0北南西東別墅細(xì)分市場(chǎng)分析

園區(qū)環(huán)湖區(qū)域，高層林立,別墅崛起,多 層稀缺14審視這塊土地滬寧高速312國(guó)道嘉杭高速

現(xiàn)代大道直通滬寧高速東環(huán)路

日趨成熟的交通 越來(lái)越多的境外資本涌入園區(qū)蘇

宗地新機(jī)場(chǎng)路

1516玲瓏灣預(yù)留地混合發(fā)展用地鄰里中心行政 中心九龍醫(yī)院學(xué)校紅楓園塘公園F城

會(huì)展中心科技文化藝術(shù)

中心商業(yè)用地、鄰里中心學(xué)校體育用地文 化 水 廊小學(xué) 中學(xué) 高 中宗地未來(lái)的園區(qū)行政中心，蘇州市的新興城市商業(yè)、文化中心

白商業(yè)用地鄰里中心高密度住宅中密度住宅低層住宅東湖 大郡楓情水岸春之 韻東湖大郡

17湖畔天城半島華府玲瓏灣湖濱1號(hào)低密度產(chǎn)品集中面世，競(jìng)爭(zhēng)激烈之外，有望形成湖東新高級(jí)住宅板塊宗地18地塊給我們很大信心宗地審視19如何利用好這塊土地？經(jīng)過(guò)05-06年異域風(fēng)情大戰(zhàn)07年，風(fēng)格不再具有差異化提升產(chǎn)品力才是營(yíng)銷(xiāo)關(guān)鍵。21產(chǎn)品研究

從蘇州園區(qū)現(xiàn)有市場(chǎng)來(lái)看，結(jié)合本項(xiàng)目0.8的容積率，本項(xiàng)目可能選擇的物業(yè)類(lèi)型主要在聯(lián)體別墅、花園洋房、疊加別墅以及公寓四種種產(chǎn)品。

從項(xiàng)目的地塊特征和周邊市場(chǎng)對(duì)各種物業(yè)的認(rèn)可度來(lái)看，聯(lián)排別墅、帶電梯的公寓以及花園洋房都有很好的市場(chǎng)接受度。疊加別墅的市場(chǎng)接受度很差；迫于容積率限制，只能選擇混合型物業(yè)22產(chǎn)品研究加入疊仁加類(lèi)物戀業(yè)不能?chē)?yán)夠?qū)θ菪叻e率有墓效的拉轎升，公寓和花分園洋房在錢(qián)形態(tài)上相承似之處較語(yǔ)多，勢(shì)必光會(huì)在推廣趣過(guò)程中需吉要加大概念龍區(qū)分的力倒度，不利撒于整體價(jià)妻格提高。理由：以目前銷(xiāo)仰售狀況看數(shù)，建議以控聯(lián)排別墅必和花園洋房為主開(kāi)放的商主業(yè)空間開(kāi)放的入壞口廣場(chǎng)開(kāi)放的道互路空間規(guī)劃理念—開(kāi)放的罪社區(qū)產(chǎn)品研究產(chǎn)品研究瓊姬路花園洋稍房聯(lián)排商業(yè)水域規(guī)劃河道規(guī)劃道路塊全部布奧置花園樣房，4贊#地塊只集中布蘭置少量取花園洋房頁(yè)。商業(yè)的布高置方式考慮到對(duì)邊兩個(gè)地塊同時(shí)服報(bào)務(wù)，建議以商毯業(yè)街的絹形式滿(mǎn)足衣內(nèi)部需求。根透據(jù)區(qū)域間商業(yè)規(guī)劃姿進(jìn)行調(diào)幣整24開(kāi)放的陸社區(qū)根據(jù)地享塊的性質(zhì)，建北議在5專(zhuān)#地城市客廳組團(tuán)庭院小園香徑靜謐之礦心規(guī)劃理臺(tái)念—新庭院生活產(chǎn)品研究城市客削廳組團(tuán)庭害院小園香仙徑靜謐之心規(guī)劃理泄念—新庭院談生活產(chǎn)品研究城市客溫廳組團(tuán)庭院靜謐之心小園香群徑規(guī)劃理念—新庭院生活產(chǎn)品研究靜謐之紐奉心城市客斥廳組團(tuán)庭院小園香徑規(guī)劃理娘念—新庭院約生活產(chǎn)品研福究29產(chǎn)品研沫究帶有中庭鐮空間的剖疏面圖，還窯體現(xiàn)出錯(cuò)款層的空間秘關(guān)系通過(guò)平面墊的錯(cuò)位，繳不僅可以解決楚起居廳仙的較高者層高要求和衛(wèi)就生間、廚網(wǎng)房、餐廳對(duì)層高漂要求不高澆卻又往往處在杠一個(gè)平段面的矛勻盾；通過(guò)空間胃的錯(cuò)位關(guān)坑系，由此形成不稠同的建筑理剖面形式，營(yíng)造很出起居區(qū)森域與就餐區(qū)域腔或臥室純與屋頂源平臺(tái)之間精彩咐的空間聯(lián)址系。平面的錯(cuò)位于可以通過(guò)憤下沉式庭院或丹者半地拘下室作掛為收尾。聯(lián)排—錯(cuò)層設(shè)計(jì)，多頓樣化情趣墓空間30產(chǎn)品研朋究以中庭廚空間或投內(nèi)院形組式出現(xiàn)神的內(nèi)向型室秩外空間，挪圍合的布怒局形式，晌使內(nèi)向溫型室外倆空間獲偽得最大限度執(zhí)的私密性么。在聯(lián)排司別墅設(shè)停計(jì)中，漂中庭空軍間與其說(shuō)是沸室外空間記不如說(shuō)是脹室內(nèi)空間，泛中庭空間凝的存在不罵僅僅改善室握內(nèi)空間質(zhì)把量，往往軟成為室內(nèi)慶空間的蚊核心而易存在，抵聯(lián)系不同穗的空間屬并且引晌導(dǎo)人的犁生活方式租。聯(lián)排—內(nèi)庭院空間淋，導(dǎo)入做新生活31產(chǎn)品研究通過(guò)屋面婆采光的形長(zhǎng)式能夠有效畝的提升燒內(nèi)部空界間質(zhì)量，位槍于內(nèi)部的銷(xiāo)餐廳或者交通汽空間通過(guò)嶼屋頂采光從信而擁有地位于平躍面中心的特失有的空間堵質(zhì)量。聯(lián)排—屋面采光，營(yíng)憶造舒適視捷覺(jué)感受32產(chǎn)品研巾究地下室敬或半地餐下室也刮可以通去過(guò)特殊的爽采光手鹿法獲得返一個(gè)超襲出常規(guī)地攻下室內(nèi)萄部空間景，改變統(tǒng)地下室只議能用做徐輔助用觀(guān)房的局限，變框成接近萍主要功獄能用房樸的空間。聯(lián)排別墅孟的地下室犬可以通過(guò)筋對(duì)豎向采光辨的運(yùn)用，賴(lài)改善內(nèi)部決空間，作為宴書(shū)房、影脆音等主要拒功能用房。聯(lián)排—地下室采光灑，使用刊功能多倘元化33優(yōu)秀的劉理念可紐奉以引領(lǐng)木市場(chǎng)，鍬但不足以形點(diǎn)成競(jìng)爭(zhēng)。34產(chǎn)品研究聯(lián)排別墅忠+帶電梯武的花園洋巖房（5~肌7層）說(shuō)明：電梯洋山房層數(shù)后做5~鋪7層，怨形成錯(cuò)掠落有致關(guān)內(nèi)部空耽間的形遲式。電后梯洋房炭區(qū)域的容積率巴做到1凍.2，禽對(duì)拉升尤容積率蓬起到積棟極作用冒。兩種潮物業(yè)形賊式的組鵲合容易確立項(xiàng)渠目整體甘的高端鏈形象。產(chǎn)品組合產(chǎn)品類(lèi)型建筑面積容積率所占比例（建面）聯(lián)排615000.649%花園洋房575001.246%公建56001.24.5合計(jì)1246000.8100%產(chǎn)品類(lèi)型建筑面積容積率所占比例（建面）聯(lián)排615000.649%聯(lián)排花方園洋房淡各占一附半，用物足容積識(shí)率產(chǎn)品研淚究產(chǎn)品類(lèi)型戶(hù)型

2面積（m）套數(shù)比例（套 數(shù)）聯(lián)排三房?jī)蓮d三衛(wèi)205-215456.8%三房?jī)蓮d三衛(wèi)（舒適型）215-225406.0%四房?jī)蓮d三衛(wèi)245-2557511.3%四房?jī)蓮d三衛(wèi)（舒適型）265-2757511.3%五房?jī)蓮d四衛(wèi)300-320203.0%花園洋房?jī)煞績(jī)蓮d兩衛(wèi)95-115507.5%三房?jī)蓮d兩衛(wèi)130-14013019.6%三房?jī)蓮d兩衛(wèi)（舒適型）140-15012018.0%四房?jī)蓮d兩衛(wèi)150-16011016.5%合計(jì)665100%36產(chǎn)品研于究縮小房旁型面積偏差，豐泰富類(lèi)型顛，擴(kuò)大既消費(fèi)群高單價(jià)提皇高形象，狂低總價(jià)降禾低置業(yè)門(mén)守檻37產(chǎn)品研究一層建筑槳平面，突功出了和地躍下室的關(guān)系堤，通過(guò)下珠沉庭院提歷升地下室空釋間質(zhì)量?；▓@洋房較產(chǎn)品領(lǐng)先列點(diǎn)——有下沉據(jù)庭院的陜地下室競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)秀預(yù)判800扭07000900偷08000110彎001500劇01300夜0110歌00850即0225姻00550004-0天5年獨(dú)棟亭別墅市場(chǎng)價(jià)格85001500券0100售00稀缺人涌文豪宅勾:一線(xiàn)大羅山水豪排宅:1.7腥-2.周5萬(wàn)1.5-憤2萬(wàn)山水景區(qū)務(wù)獨(dú)幢--鼓----撫----昂----戀-近市中心愈交通便捷紐奉型:0.8原-1萬(wàn)遠(yuǎn)市中賢心交通控不便型腰:0.5-匹0.7萬(wàn)650070001100具0950冊(cè)0*所有精敵裝修房?jī)r(jià)決均回歸為悔清水房?jī)r(jià)1000框08300750西0110絞00850種005年討聯(lián)排別謙墅市場(chǎng)青價(jià)格5000570記05500850日0500騎075005000腦-550秘0稀缺人文待景區(qū):賞1.1備萬(wàn)非一線(xiàn)伸湖景區(qū)付及近市戲區(qū):襪0.關(guān)75-偏1萬(wàn)遠(yuǎn)郊湖景哭區(qū):0.5恒-0.刑6萬(wàn)7000550若0263505-0附6年拍賣(mài)遼容積率相芝近土地價(jià)格2026284休4*所有均夕為樓面價(jià)432宴0389練5相對(duì)其膚他地塊析，本案幼土地成遼本高于競(jìng)爭(zhēng)遣者，不交具備價(jià)射格優(yōu)勢(shì)書(shū)，如何規(guī)避趣價(jià)格抗腳性？競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)肆勢(shì)預(yù)判兩類(lèi)竟?fàn)庬?yè)對(duì)手，一筆類(lèi)是環(huán)金吼雞湖和獨(dú)鄰墅湖沿線(xiàn)否別墅及類(lèi)流別墅；一況類(lèi)是以水景灘為概念躬的大戶(hù)累型高層崗，總價(jià)坡可能接蜘近的中陜茵皇冠犧公寓、貞翠湖雅居公寓、版楓情水岸層公寓、玲朱瓏灣等。論優(yōu)勢(shì)葵，我們忽和環(huán)金承雞湖和凱獨(dú)墅湖蜘沿線(xiàn)別奔墅及類(lèi)程別墅爭(zhēng)父奪的是死同一類(lèi)客戶(hù)，槍必須靠飄自身產(chǎn)各品和品哲牌搶奪晝市場(chǎng)。但是，應(yīng)孩對(duì)總價(jià)可早能接近的透高層競(jìng)爭(zhēng)磚項(xiàng)目，卻治需要用區(qū)過(guò)隔法，來(lái)作確立我們的生客戶(hù)層沸次。競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)材勢(shì)預(yù)判原創(chuàng)性舊設(shè)計(jì)理枯念（尊重包自然和洪人性的竟原創(chuàng)建矮筑）原創(chuàng)建筑專(zhuān)業(yè)地產(chǎn)究品牌附加利益精神層勺面物理層面競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)室勢(shì)圖解競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)芽勢(shì)預(yù)判中原認(rèn)斗為——交通配論套／自流然環(huán)境?。宋乃颅h(huán)境等渡為湖區(qū)被域別墅峽項(xiàng)目所共享業(yè)資源，嘉目前看切甚至還桐有劣勢(shì)意；物理巧指標(biāo)與趨其他項(xiàng)目比盜，并不豎具備完殿全壓倒莖性?xún)?yōu)勢(shì)襲，為此么我們認(rèn)攜為本案的禁核心競(jìng)斗爭(zhēng)力競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)渾勢(shì)預(yù)判建筑形態(tài)僑賦予的居傘住價(jià)值，以及新驢生活方珠式的體奇驗(yàn)。競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)誰(shuí)預(yù)判+案名萬(wàn)科·城市下庭院廣告語(yǔ)復(fù)興·院落率·文明競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)距預(yù)判形象定徒位策略萬(wàn)科，營(yíng)刑建一座面誓向未來(lái)，撥復(fù)興院落適文明，充滿(mǎn)雅人文關(guān)懷紀(jì)的國(guó)際級(jí)沫社區(qū)。策略核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)主勢(shì)預(yù)判物業(yè)定位復(fù)合型國(guó)桑際人文社坊區(qū)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)刺勢(shì)預(yù)判復(fù)興傳杏統(tǒng)院落蜘，新居機(jī)住文明鄉(xiāng)豐締造者項(xiàng)目傳播鞋定位競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)解預(yù)判目標(biāo)客群隱預(yù)判競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)殼預(yù)判A、別竭墅類(lèi)目員標(biāo)客戶(hù)院分析（黨基本形森態(tài)）有一定側(cè)蘇州地剩域感情督之港澳宮臺(tái)地區(qū)伍成功人程士。蘇州工罵業(yè)園區(qū)騾的跨國(guó)踩企業(yè)和棵合資企嚼業(yè)老總做。長(zhǎng)期在蘇榴州及周邊達(dá)地區(qū)工作孔居住的高拌收入外籍仇人士。工作在蘇綁州，居住瓶在周邊地盾區(qū)的企業(yè)綠高管、老榮總。核心競(jìng)爭(zhēng)怒力分析上層、中梳上層跨經(jīng)濟(jì)刊體系中室接近層甚峰的中鞭上層、翻上層及大穩(wěn)定層。其稱(chēng)擁有穩(wěn)定延的財(cái)富積垂累與個(gè)性衰品位，故我們括又將其摔稱(chēng)之為宅：資產(chǎn)三穩(wěn)定層中產(chǎn)穩(wěn)膚定層中產(chǎn)初暢層、市葛民階層萌、社會(huì)莖底層核心競(jìng)參爭(zhēng)力分暴析B、本飽案目標(biāo)捏客群的賄階層取便向權(quán)力頂層財(cái)富頂層本案一園期聯(lián)排毛別墅及多泉層洋房委主力客識(shí)群將橫目標(biāo)客戶(hù)盡價(jià)格定位銷(xiāo)售主挽力客戶(hù)偏：購(gòu)買(mǎi)瞎力在3釋00萬(wàn)劑的客戶(hù)推廣形象岔客戶(hù)：購(gòu)秘買(mǎi)力在4鳳00萬(wàn)的程客戶(hù)C、目標(biāo)至客戶(hù)價(jià)格捏分析核心競(jìng)絹爭(zhēng)力分醒析具備深駱層次文滿(mǎn)化與藝蒼術(shù)感知溫的社會(huì)精英兆人物D、目別標(biāo)客戶(hù)秒與競(jìng)爭(zhēng)巡壽對(duì)手的通區(qū)隔核心競(jìng)擊爭(zhēng)力分袍析核心競(jìng)爭(zhēng)巴策略市場(chǎng)新規(guī)情則制定者核心競(jìng)菠爭(zhēng)力分孩析行銷(xiāo)節(jié)獲奏總體癢規(guī)劃瓊路花園洋房姬商業(yè)水域58規(guī)劃河道規(guī)劃道路一期二期聯(lián)排三期銷(xiāo)售分期一期主要?jiǎng)倿槁?lián)排和蠟部分花園洋房得，突出項(xiàng)隱目形象。二期銷(xiāo)蔥售花園送洋房，儲(chǔ)形成社區(qū)堤氛圍。三期推廣經(jīng)保留聯(lián)排革區(qū)域，拉升硬價(jià)格空間刃。行銷(xiāo)節(jié)胳奏二期上市三期上市尾盤(pán)消化會(huì)員制歷集客計(jì)劃關(guān)系戶(hù)行銷(xiāo)計(jì)劃會(huì)員升級(jí)計(jì)劃以客帶丹客,種野子計(jì)劃盯人計(jì)劃會(huì)員獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃東區(qū)首期上市二期上市品牌強(qiáng)化產(chǎn)品概莫念導(dǎo)入優(yōu)勢(shì)強(qiáng)姥化品牌總結(jié)產(chǎn)品文盛化強(qiáng)化針對(duì)性銷(xiāo)敗售訴求蓄水期06-1街13濾水期1一期期上市51210行銷(xiāo)節(jié)奏SALE尊P梅ROJE秘CT傳播戰(zhàn)略第一步造“勢(shì)”以開(kāi)盤(pán)殿內(nèi)購(gòu)為探啟動(dòng)節(jié)較點(diǎn)，通飛過(guò)“樹(shù)形象、紫造輿論、切搭平臺(tái)”羽的戰(zhàn)術(shù)組京織，形成“萬(wàn)科潑·城市銅庭院”烈宏觀(guān)戰(zhàn)略符態(tài)勢(shì)；第三步做“場(chǎng)”現(xiàn)場(chǎng)日漸唯成熟，區(qū)慣域影響力嘆已然形成叼，“萬(wàn)科·城論市庭院”港初顯繁榮罩；第二步成“形”以現(xiàn)場(chǎng)豎大型影丸響力文批化活動(dòng)由為現(xiàn)場(chǎng)靜核心引拖爆點(diǎn)，介以休閑皇活動(dòng)、延生態(tài)活動(dòng)、區(qū)賺域價(jià)值劈燕等形成刺整合攻駐勢(shì)，構(gòu)或筑項(xiàng)目棋基本形瓣態(tài)；傳播戰(zhàn)涉略【城市傳掘播戰(zhàn)略】亮之三步計(jì)節(jié)劃NO.1宏觀(guān)導(dǎo)到入“造勢(shì)”NO.3場(chǎng)景“做場(chǎng)”NO.2概念成疤型“成形”復(fù)合型驢國(guó)際人駱文社區(qū)傳播戰(zhàn)刊略【傳播遮節(jié)奏】展示陳謙列網(wǎng)絡(luò)營(yíng)進(jìn)銷(xiāo)會(huì)員營(yíng)輛銷(xiāo)關(guān)系營(yíng)成銷(xiāo)數(shù)據(jù)庫(kù)營(yíng)疲銷(xiāo)直復(fù)營(yíng)咳銷(xiāo)事件營(yíng)銷(xiāo)媒介公蒜關(guān)情景營(yíng)銷(xiāo)相互作用箭的營(yíng)銷(xiāo)線(xiàn)上廣告線(xiàn)下傳播戰(zhàn)兔略整合行銷(xiāo)蠻體系界面察關(guān)系及行其動(dòng)思路：第一階義段：2銜006爸年11胃月－2吧007海年3月戰(zhàn)略：“造勢(shì)”主某題：城仰市復(fù)興品牌形象?戶(hù)外廣牛告造勢(shì)?報(bào)紙廣告名預(yù)熱?“萬(wàn)科新騎城市計(jì)籍劃”啟濃動(dòng)公關(guān)行動(dòng)?開(kāi)盤(pán)活動(dòng)?“新院落文朵明”系列遵活動(dòng)傳播戰(zhàn)略第一階參段推廣些執(zhí)行計(jì)疤劃（一跳期產(chǎn)品刑推廣思揚(yáng)路）第一階已段“三種尺霉度”“造勢(shì)”計(jì)劃媒體輿論?新聞臥媒體統(tǒng)籌尺造勢(shì)計(jì)劃第一階妨段任務(wù)“造勢(shì)計(jì)劃鬧”第一階段屢的主要客浙群來(lái)自對(duì)朵于“萬(wàn)科”鞏品牌有狂感知力碼的人群盜和對(duì)于金雞域湖區(qū)域持有匠認(rèn)同感絹的區(qū)域預(yù)客戶(hù)。制因此，刻強(qiáng)調(diào)“萬(wàn)科·城市院落”蘇州墊新城市計(jì)劃正式竿啟動(dòng)正境是階段豈主旨。陶而有關(guān)漁于項(xiàng)目埋的種種鍋懸念將擴(kuò)在這一皆階段正棍式解讀。因此，在偷項(xiàng)目正標(biāo)式亮相雞之前的航一段時(shí)灘間，可丹以將這炕種“造城”懸枯念營(yíng)造到最強(qiáng)徑，通過(guò)啄同時(shí)展劫開(kāi)的媒打體攻勢(shì)部在市場(chǎng)匪隆然出昨現(xiàn)。第一階澤段推廣眠的核心桶節(jié)奏為“蓄勢(shì)——懸念——登場(chǎng)”傳播戰(zhàn)駁略戰(zhàn)術(shù)解胸讀：1、新聞店媒體統(tǒng)籌造予勢(shì)計(jì)劃A、宏觀(guān)——蘇州城舉市發(fā)展趨勢(shì)任務(wù)：仁從宏觀(guān)慢區(qū)域發(fā)債展趨勢(shì)我角度，難通過(guò)政霜府、規(guī)腔劃專(zhuān)家度、媒體聚等多角拔度訴求，形成份輿論導(dǎo)向等，明確“蘇州發(fā)展欠趨勢(shì)東移母”“園區(qū)染潛力無(wú)限涂”的區(qū)域扭發(fā)展優(yōu)勢(shì)；內(nèi)容：將華東地危區(qū)發(fā)展抵走向、蕉蘇浙滬柴區(qū)域發(fā)炒展走向?qū)?；蘇州鉆地區(qū)發(fā)章展趨勢(shì)牲（路改、機(jī)場(chǎng)徒建設(shè)、湖篩規(guī)劃）未墻來(lái)前景描狀述傳播戰(zhàn)略B、中泉觀(guān)——金雞湖基發(fā)展趨勢(shì)任務(wù)：從食區(qū)域發(fā)展學(xué)趨勢(shì)角度腐，通過(guò)政宣府、規(guī)劃液專(zhuān)家、資贏深媒體等美多角度訴求“金雞湖東區(qū)域發(fā)嘉展趨勢(shì)”；內(nèi)容：噴湖區(qū)大搭的發(fā)展岸優(yōu)勢(shì)；肆湖區(qū)生奮態(tài)資源踢優(yōu)勢(shì)；傳播戰(zhàn)追略戰(zhàn)術(shù)解類(lèi)讀：1、新聞媒齡體統(tǒng)籌造良勢(shì)計(jì)劃C、微可觀(guān)——萬(wàn)科·淚城市庭院根規(guī)劃解詳讀任務(wù)：從“萬(wàn)科·城市庭院”規(guī)劃以程及“輩萬(wàn)科”闊兩個(gè)角尤度解讀丙，同時(shí)敢闡明產(chǎn)品發(fā)搖展脈絡(luò)姥；內(nèi)容：蜓萬(wàn)科·城市庭尖院規(guī)劃理念停解讀；萬(wàn)科品言牌解讀束（發(fā)展槐目標(biāo)、續(xù)角色轉(zhuǎn)判變、實(shí)秧力體現(xiàn)瀉）；城市庭佳院概念梨解讀（罰萬(wàn)科多緣瑞年研究選概念成冶果解讀澡）；傳播戰(zhàn)駝略戰(zhàn)術(shù)解讀涉：1、新聞媒版體統(tǒng)籌造勢(shì)對(duì)計(jì)劃A、《權(quán)蘇州經(jīng)緣瑞濟(jì)布局恩變革，泡城市面技臨結(jié)構(gòu)杏重組》B、《鏈工業(yè)園，抱創(chuàng)造城市科未來(lái)》C、《紹以人本精邪神為根，領(lǐng)構(gòu)畫(huà)未來(lái)趟人居理想忽狀態(tài)》軟性新累聞主題搖擬定傳播戰(zhàn)略請(qǐng)留意，就明天即刻餅到來(lái)！——萬(wàn)科新柔城市計(jì)噴劃啟動(dòng)琴在即！戰(zhàn)術(shù)解威讀：2、戶(hù)外廣壩告造勢(shì)計(jì)劃戶(hù)外廣以告：傳播戰(zhàn)艘略時(shí)間工作節(jié)點(diǎn)內(nèi)容06.12月中上旬萬(wàn)科城市庭院網(wǎng)站建設(shè)完成網(wǎng)站初步建設(shè)工作06.12月中下旬業(yè)內(nèi)網(wǎng)站宣傳通過(guò)文字鏈接、新聞連接完成業(yè)內(nèi)信息傳遞功能；07.1月上旬網(wǎng)絡(luò)廣告發(fā)布在蘇州及上海本地主流網(wǎng)絡(luò)媒體進(jìn)行廣告發(fā)布，形成第一次廣告發(fā)布高峰；07.1月下旬網(wǎng)絡(luò)廣告／網(wǎng)絡(luò)新聞保持信息攻勢(shì)；增加活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)新聞性報(bào)道；07.2月－4月網(wǎng)絡(luò)廣告／新聞／信息形成新聞媒體對(duì)于網(wǎng)絡(luò)的覆蓋能力；同時(shí)利用節(jié)日以及現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)，進(jìn)行解讀性報(bào)道，保持媒體關(guān)注；戰(zhàn)術(shù)解胳讀：3、網(wǎng)絡(luò)宣恐傳傳播戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)解讀壇：4、業(yè)內(nèi)遍渠道主要戰(zhàn)術(shù)熊1：媒體跳新聞發(fā)布權(quán)會(huì)主要戰(zhàn)米術(shù)2：斤舉辦“蘇州城市榆發(fā)展與金雞湖生齊態(tài)保護(hù)”發(fā)展論受壇次要戰(zhàn)術(shù)兆3：邀請(qǐng)準(zhǔn)專(zhuān)業(yè)媒體斧進(jìn)行深度今訪(fǎng)談“城市庭院頸項(xiàng)目代言乘人”傳播戰(zhàn)配略產(chǎn)品——低層、低喬密度的聯(lián)翁體別墅——融合自間然的現(xiàn)錯(cuò)代“有良機(jī)建筑躁”——入戶(hù)帥動(dòng)態(tài)具層前次感同時(shí)胃連貫，兼歐顧開(kāi)放交辛往與個(gè)人獲私密性——“四位一體詞”環(huán)抱式溜鄰里單元?jiǎng)冃问健獪喚幼⌒问阶舛鄻踊?，脾空間設(shè)計(jì)多樣剃化——戶(hù)戶(hù)燈超大私家派景觀(guān)庭院傳播戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)解讀傲：一期產(chǎn)詞品賣(mài)點(diǎn)規(guī)劃——復(fù)椒合開(kāi)發(fā)陜，保持叫可持續(xù)轟性建設(shè)舒發(fā)展——良好完整棋的城市形勒態(tài)，兼具古開(kāi)放性和爐資源獨(dú)立貓性?！獜拈_(kāi)放遠(yuǎn)到私密硬層層遞悲進(jìn)的空貌間序列職設(shè)計(jì)——TNDs謝鄰里公共鞠空間模式格和戶(hù)外公勻共設(shè)施的網(wǎng)注重——路網(wǎng)規(guī)劃困兼顧多種瘡交通形式——生態(tài)科學(xué)唱在實(shí)際生活中的運(yùn)吵用和價(jià)值尖體現(xiàn)戰(zhàn)術(shù)解幅讀：2、平面廣毀告造勢(shì)計(jì)薦劃開(kāi)盤(pán)前一胡周，建議譜啟動(dòng)報(bào)紙亭媒體發(fā)布概計(jì)劃，與這戶(hù)外廣告伶配合，正菠式宣布“萬(wàn)科·城市庭供院”金當(dāng)雞湖計(jì)妹劃正式啟動(dòng)”；在推廣承萬(wàn)科城倍市庭院多項(xiàng)目整獄體氣勢(shì)釋的同時(shí)忠，關(guān)于汁一期的撇產(chǎn)品特說(shuō)征廣告練出現(xiàn)