新高區(qū)瀾溪鎮(zhèn)小區(qū)5棟501室-估價(jià)課程設(shè)計(jì)-大學(xué)畢設(shè)論文

件1：房地產(chǎn)估價(jià)課程設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)題目高新區(qū)瀾溪鎮(zhèn)小區(qū)5棟501室設(shè)計(jì)題目學(xué)生姓名劉銀武學(xué)生姓名學(xué)號(hào)1342258116學(xué)號(hào)專業(yè)班級(jí)13工管房本一班專業(yè)班級(jí)指導(dǎo)教師朱棟華指導(dǎo)教師土木與環(huán)境工程院工程管理系2016年11月1日目錄一、致委托方函二、估價(jià)師聲明三、估價(jià)的假設(shè)和限制條件四、估價(jià)結(jié)果報(bào)告五、估價(jià)技術(shù)報(bào)告六、附件安徽省合肥市高新區(qū)瀾溪鎮(zhèn)小區(qū)5棟501室抵押評(píng)估報(bào)告致委托方函致李達(dá)成先生：受您的委托，我們對(duì)您持有的位于安徽省合肥市高新區(qū)瀾溪鎮(zhèn)小區(qū)5棟501室房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。估價(jià)對(duì)象安徽合肥市高新區(qū)瀾溪鎮(zhèn)小區(qū)5棟501室，結(jié)構(gòu)為鋼混，建筑面積100平方米，設(shè)計(jì)用途為居住用房，土地使用權(quán)終止日期為2080年。估價(jià)目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2016年11月2日。估價(jià)結(jié)果：估價(jià)人員本著客觀、公平、公正的原則，在對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行實(shí)地查勘、廣泛收集有關(guān)市場(chǎng)信息和估價(jià)對(duì)象信息的基礎(chǔ)上，全面分析了影響估價(jià)對(duì)象公開市場(chǎng)價(jià)值和抵押價(jià)值的因素，根據(jù)國(guó)家有關(guān)房地產(chǎn)評(píng)估的規(guī)定、房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范和特定的估價(jià)目的，按照科學(xué)的估價(jià)程序，并運(yùn)用科學(xué)的估價(jià)方法，對(duì)上述估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了評(píng)估。估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2016年11月2日的抵押價(jià)值估價(jià)結(jié)果如下（幣種：人民幣）：建筑面積：100平方米估價(jià)總價(jià)：199.40萬(wàn)元大寫：壹佰玖拾玖萬(wàn)肆仟元整估價(jià)單價(jià)：19940元/平方米合肥永輝房地產(chǎn)評(píng)估有限公司二○一六年十一月二日估價(jià)師聲明我們鄭重聲明：1、我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的；2、本報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。3、我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個(gè)人利害關(guān)系或偏見。4、我們依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》和建設(shè)部、中國(guó)人民銀行、銀監(jiān)會(huì)三部門聯(lián)合制定的《房地產(chǎn)估價(jià)抵押指導(dǎo)意見》進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。5、我們已對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘。對(duì)估價(jià)對(duì)象的勘查限于估價(jià)對(duì)象的外觀和使用狀況，我們不承擔(dān)對(duì)估價(jià)對(duì)象建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量進(jìn)行調(diào)查的責(zé)任，也不承擔(dān)對(duì)其它被遮蓋、未暴露及難于接觸到的部分進(jìn)行勘查的責(zé)任。6、沒有人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供重要專業(yè)幫助。7、本報(bào)告估價(jià)結(jié)果僅作為委托方在本次估價(jià)目的下使用，不得做其他用途。未經(jīng)本估價(jià)機(jī)構(gòu)書面同意，本報(bào)告的全部或任何一部分均不得向委托方、報(bào)告使用者，報(bào)告審查部門之外的單位和個(gè)人提供，也不得以任何形式公開發(fā)表。8、本評(píng)估報(bào)告由合肥永輝房地產(chǎn)評(píng)估有限公司負(fù)責(zé)解釋。9、參加本次估價(jià)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽名。估價(jià)師簽字注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證書號(hào)簽名******************************************估價(jià)的假設(shè)和限制條件估價(jià)的前提條件1、本報(bào)告評(píng)估價(jià)格為估價(jià)對(duì)象在現(xiàn)狀正常使用條件下、估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2016年11月2日的抵押價(jià)值。同時(shí)，根據(jù)銀行的需要，提出在快速變現(xiàn)情況下的價(jià)值，但未考慮估價(jià)時(shí)點(diǎn)與快速變現(xiàn)可能發(fā)生時(shí)的時(shí)間因素的影響。2、本報(bào)告估價(jià)目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)。如改變估價(jià)目的，本估價(jià)結(jié)果應(yīng)進(jìn)行調(diào)整。3、估價(jià)對(duì)象技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)說明：根據(jù)《房屋所有權(quán)證》【合肥房權(quán)證市高新私字第3621013號(hào)】，估價(jià)對(duì)象建筑面積為100平方米，房屋用途為居住用房。4、本報(bào)告僅對(duì)估價(jià)對(duì)象房屋做一般性查看，未對(duì)其進(jìn)行結(jié)構(gòu)、裝飾及設(shè)施等內(nèi)在質(zhì)量的測(cè)試，不對(duì)該房屋是否有內(nèi)部缺陷作鑒定。本報(bào)告以估價(jià)對(duì)象的建筑質(zhì)量達(dá)到國(guó)家或行業(yè)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)要求為前提。5、本報(bào)告估價(jià)結(jié)果是估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)的抵押價(jià)值。根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)抵押指導(dǎo)意見》：抵押價(jià)值=市場(chǎng)價(jià)值-法定優(yōu)先受償款，法定優(yōu)先受償款包括：拖欠的建筑工程款、已設(shè)定的抵押權(quán)、法律規(guī)定的其他情形。估價(jià)結(jié)果和估價(jià)報(bào)告的使用1、本報(bào)告自估價(jià)報(bào)告出具之日起12個(gè)月有效。2、在本報(bào)告有效期內(nèi)，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化幅度較大時(shí)，或政策等其他影響估價(jià)對(duì)象價(jià)格的因素變化較大時(shí)，估價(jià)結(jié)果需做相應(yīng)的調(diào)整。3、本報(bào)告必須完整使用方為有效，對(duì)僅使用本報(bào)告中部分內(nèi)容房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告

一、委托估價(jià)方

姓名：李達(dá)成居民身份證號(hào)址：

安徽省合肥市高新區(qū)瀾溪鎮(zhèn)小區(qū)5棟501室二、估價(jià)方

合肥永輝房地產(chǎn)評(píng)估有限公司

房產(chǎn)資質(zhì)級(jí)別：*級(jí)

資質(zhì)證書號(hào)：****

營(yíng)業(yè)執(zhí)照：****

法定代表人：***

聯(lián)

系

人：***

聯(lián)系電話：010-********

傳

真：010-********

地

址：合肥市**

三、估價(jià)對(duì)象

（一）估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)登記狀況房屋權(quán)利狀況位置

安徽省合肥市高新區(qū)瀾溪鎮(zhèn)小區(qū)5棟501室房屋所有權(quán)證號(hào)合肥房權(quán)證市朝私字第3621013號(hào)房屋產(chǎn)權(quán)人李達(dá)成建筑結(jié)構(gòu)鋼混結(jié)構(gòu)建筑面積100平方米所在層第-5-1層共有權(quán)人無(wú)房屋共有權(quán)證號(hào)無(wú)設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利有（二）估價(jià)對(duì)象他項(xiàng)權(quán)利描述根據(jù)《房屋所有權(quán)證》記載，估價(jià)對(duì)象位于安徽省合肥市高新區(qū)瀾溪鎮(zhèn)小區(qū)5棟501室2016年11月2日在中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司東四支行設(shè)有抵押；至估價(jià)時(shí)點(diǎn)，抵押尚未解除。（三）估價(jià)對(duì)象使用狀況1、估價(jià)對(duì)象綜合情況建筑結(jié)構(gòu)鋼混建成年代2013裝修情況精裝修綜合成新率8產(chǎn)權(quán)性質(zhì)商品房他項(xiàng)權(quán)利有使用狀況自住房屋用途居住用房主朝向南北總樓層5所在樓層-5-1建筑物類型板樓戶型結(jié)構(gòu)普通住宅戶內(nèi)平面布局較合理小區(qū)環(huán)境好車位狀況地上停車場(chǎng)臨街狀況臨街2、估價(jià)對(duì)象裝修設(shè)備情況內(nèi)部裝修地面頂棚墻壁備注客廳木地板刮膩?zhàn)訃娡抗文佔(zhàn)訃娡克茕摯芭P室木地板刮膩?zhàn)訃娡抗文佔(zhàn)訃娡克茕摯皬N房地磚刮膩?zhàn)訃娡縋VC整體廚柜、抽油煙機(jī)衛(wèi)生間瓷磚刮膩?zhàn)訃娡看纱u電熱水器、座便器陽(yáng)臺(tái)瓷磚涂料瓷磚塑鋼窗外部裝修樓梯間木地板噴涂噴涂——屋面平屋面外墻噴涂戶門平開門外窗塑鋼窗設(shè)施設(shè)備水衛(wèi)暢通，器具完好電氣線路裝置完好，絕緣良好暖氣市政供暖燃?xì)馊細(xì)夤艿溃ㄋ模┕纼r(jià)對(duì)象區(qū)域狀況估價(jià)對(duì)象位于合肥市高新區(qū)，香樟大道和黃山路交叉口，大蜀山腳下綠城桂花園。其所處地理位置交通便捷，周圍市政設(shè)施齊全，商服配套設(shè)施較齊全，能滿足該居住性物業(yè)的要求，詳見下表居住社區(qū)成熟度居住用地比例高居住小區(qū)規(guī)模較大小區(qū)入住率高社區(qū)發(fā)展完善程度完善居民構(gòu)成商住區(qū)小區(qū)品質(zhì)高檔社區(qū)交通便捷度道路通達(dá)度臨交通型主干道公交線路運(yùn)通158/801路區(qū)域主要道路香樟大道距公交站點(diǎn)距離近距主干道距離近距地鐵（城鐵）站距離遠(yuǎn)公建配套情況周邊商服配套華聯(lián)超市附近文化教育機(jī)構(gòu)天一小學(xué)附近醫(yī)療機(jī)構(gòu)天樂醫(yī)院幼兒園無(wú)附近公園街心公園其他中國(guó)建設(shè)銀行基礎(chǔ)設(shè)施配套情況七通一平(市政供暖)估價(jià)對(duì)象所處環(huán)境較好四、估價(jià)目的為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)2016年11月2日六、價(jià)值定義本報(bào)告中的估價(jià)結(jié)果是為委托方以估價(jià)對(duì)象進(jìn)行抵押貸款提供參考依據(jù)，所評(píng)估出的價(jià)格為估價(jià)對(duì)象在現(xiàn)狀使用條件下于估價(jià)時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)抵押價(jià)值。快速變現(xiàn)價(jià)值是在市場(chǎng)價(jià)值基礎(chǔ)上，考慮了快速變現(xiàn)因素的價(jià)值。七、估價(jià)依據(jù)1、有關(guān)政策法規(guī)和文件：《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》、《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》、《合肥市房地產(chǎn)抵押管理辦法》（合肥市人民政府2013年第5號(hào)令）、《合肥市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法實(shí)施意見》等。2、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》【國(guó)標(biāo)GB/T50291—1999】《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》【國(guó)標(biāo)GB/T18508—2001】3、評(píng)估相關(guān)的資料《房屋所有權(quán)證》【合肥房權(quán)證市高新私字第3621013號(hào)】復(fù)印件委托方身份證復(fù)印件4、估價(jià)人員掌握的有關(guān)資料以及實(shí)地勘查所獲取的資料。八、估價(jià)原則此次估價(jià)在獨(dú)立、客觀、公正的一般性原則外，還遵循如下實(shí)操性原則。1、合法原則估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)符合城市規(guī)劃為土地用途，容積率、覆蓋率、建筑高度、建筑風(fēng)格的要求，即應(yīng)以估價(jià)對(duì)象合法使用、合法處分為前提進(jìn)行。估價(jià)對(duì)象已取得《房屋所有權(quán)證》，具備合法性。2、最高最佳使用原則在合法前提下的最高最佳使用是能使該房地產(chǎn)獲利最大的使用方式。房地產(chǎn)價(jià)格受土地與建筑物組合狀態(tài)的影響，兩者的配合適當(dāng)均衡時(shí)，房地產(chǎn)的效用便能高度發(fā)揮，而達(dá)到最高最佳使用狀態(tài)。估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀用途為居住用房，以估價(jià)對(duì)象所在的位置分析，我們認(rèn)為保持現(xiàn)狀用途最為有利，并以此為前提估價(jià)。3、替代性原則根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，在同一個(gè)市場(chǎng)內(nèi)效用相同的商品的價(jià)格將趨于一致，這一原理同樣適用于房地產(chǎn)市場(chǎng)。本次評(píng)估中采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行價(jià)格測(cè)算時(shí)，即是依據(jù)該原則。通過調(diào)查取得估價(jià)對(duì)象附近地區(qū)與估價(jià)對(duì)象類似的房地產(chǎn)作為參照實(shí)例，以近期內(nèi)成交的價(jià)格為客觀價(jià)格，確定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格取值依據(jù)。4、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則由于房地產(chǎn)市場(chǎng)是不斷變化的，因此在不同估價(jià)時(shí)點(diǎn)，同一項(xiàng)房地產(chǎn)往往具有不同的價(jià)格水平。本次評(píng)估對(duì)房地產(chǎn)的市場(chǎng)情況及其自身情況的界定，均以其在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的狀況為準(zhǔn)。5、謹(jǐn)慎原則房地產(chǎn)抵押估價(jià)應(yīng)遵守謹(jǐn)慎原則。謹(jǐn)慎原則是指在存在不確定性因素的情況下作出估價(jià)相關(guān)判斷時(shí)，應(yīng)當(dāng)保持必要的謹(jǐn)慎，充分估計(jì)抵押房地產(chǎn)在實(shí)現(xiàn)時(shí)可能受到的限制、未來(lái)可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)和損失，不高估公開的市場(chǎng)價(jià)值，不低估知悉的法定優(yōu)先受償款。經(jīng)調(diào)查，本估價(jià)對(duì)象不存在法定優(yōu)先受償款，并根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際交易情況和估價(jià)對(duì)象的租賃收益情況不高估市場(chǎng)價(jià)值。九、估價(jià)方法估價(jià)人員在認(rèn)真分析所掌握的資料并進(jìn)行實(shí)地勘查后，根據(jù)本次評(píng)估目的及估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)和實(shí)際狀況，選取市場(chǎng)比較法和收益法作為本次估價(jià)的基本方法。這是出于以下考慮：一是目前估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)交易較為活躍，符合市場(chǎng)比較法的應(yīng)用條件；二是同類房地產(chǎn)出租市場(chǎng)十分活躍，租金水平比較透明，所以采用收益法。具體估價(jià)步驟如下：1、市場(chǎng)比較法是根據(jù)替代原則，選取同一供需圈內(nèi)、同一性質(zhì)、同一結(jié)構(gòu)類型的近期內(nèi)已發(fā)生交易的三個(gè)交易案例，參照該案例的交易情況、期日、區(qū)域以及個(gè)別因素等差別，求取估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)現(xiàn)值。2、收益法：是預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來(lái)的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。3、將上述兩種方法的計(jì)算結(jié)果進(jìn)行綜合分析，確定估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的總價(jià)格和單位價(jià)格。十、估價(jià)結(jié)果根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，利用科學(xué)的估價(jià)方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過周密準(zhǔn)確的測(cè)算，并結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)，詳細(xì)考慮了影響房地產(chǎn)價(jià)值的各項(xiàng)因素，確定估價(jià)對(duì)象在2016年11月2日的估價(jià)結(jié)果為：（幣種：人民幣）建筑面積：100平方米估價(jià)總價(jià)：199.40萬(wàn)元大寫：壹佰玖拾玖萬(wàn)肆仟元整估價(jià)單價(jià)：19940元/平方米另，快速變現(xiàn)條件下的評(píng)估值為：估價(jià)總價(jià)：169.49萬(wàn)元大寫：壹佰陸拾玖萬(wàn)肆仟玖佰元整估價(jià)單價(jià)：16949元/平方米十一、估價(jià)人員注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證書號(hào)簽名**********************十二、估價(jià)作業(yè)日期2016年11月2日至2016年11月4日十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期本報(bào)告估價(jià)結(jié)果自2016年11月4日至2017年11月3日間有效。（此頁(yè)以下無(wú)正文房地產(chǎn)抵押估價(jià)技術(shù)報(bào)告一、個(gè)別因素分析見第一部分估價(jià)對(duì)象概況。二、區(qū)域因素分析估價(jià)對(duì)象位于安徽省合肥市高新區(qū)瀾溪鎮(zhèn)小區(qū)5棟501室自然因素高新區(qū)位于合肥市的西部和西北部，介于北緯32。48'至40。09'，東經(jīng)115。21'至116。42'之間。位于香樟大道和望江路交口，總占地面積216.4平方公里，建筑面積21萬(wàn)平方米，容積率為1.4，綠化率達(dá)48%。社會(huì)因素高新區(qū)區(qū)位于合肥市的西部，東連主城，北連兩大水庫(kù)，西環(huán)蜀山森林公園，周邊駐有中國(guó)科大、合肥工大、中科院合肥物質(zhì)研究等一大批重要的院校，依山傍水、風(fēng)景如畫。高新全區(qū)面積30平方公里，平均海拔不高。2015年末，全區(qū)常住人口125萬(wàn)，其中戶籍人口120萬(wàn)，外來(lái)人口5萬(wàn)。交通狀況高新區(qū)自古以來(lái)就是合肥的西行門戶，現(xiàn)已構(gòu)成公路、鐵路、航空、地鐵立體交通網(wǎng)絡(luò)。區(qū)內(nèi)公路四通八達(dá)，總計(jì)550多公里。全區(qū)目前有立交橋20座，人行過街橋42座，其中有全國(guó)最大的由26座橋構(gòu)成的四環(huán)路。商業(yè)繁華程度高新區(qū)是合肥的副食品生產(chǎn)基地，農(nóng)村經(jīng)濟(jì)全面發(fā)展，繁榮興旺。糧食連續(xù)16年獲得豐收。目前全區(qū)共有菜田4.85萬(wàn)畝，年產(chǎn)蔬菜2.65億公斤，近幾年，還引進(jìn)了國(guó)內(nèi)外許多新品種蔬菜。肉、蛋、奶、魚、果品生產(chǎn)品種多樣化，全市最大的現(xiàn)代化養(yǎng)雞場(chǎng)興華雞場(chǎng)的產(chǎn)蛋量，可滿足全市消費(fèi)量的七分之一，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)基本實(shí)現(xiàn)了機(jī)械化、專業(yè)化作業(yè)。高新區(qū)工業(yè)發(fā)達(dá)，是合肥市重要的工業(yè)基地。區(qū)內(nèi)集中有紡織、電子、化工、機(jī)械制造、汽車制造等工業(yè)基地。隨著改革開放的不斷深入和企業(yè)轉(zhuǎn)換經(jīng)營(yíng)機(jī)制的不斷完善，區(qū)委、區(qū)政府抓住有利時(shí)機(jī)，充分利用駐區(qū)工業(yè)基礎(chǔ)雄厚的有利條件，大力發(fā)展區(qū)屬工業(yè)，基本形成了產(chǎn)業(yè)齊全的工業(yè)生產(chǎn)體系。全區(qū)有工業(yè)企業(yè)2115家，主要行業(yè)有金屬制造、建材、化工、食品、服裝、毛紡織品、醫(yī)療器械、無(wú)線電元件、造紙、家具、工藝美術(shù)品等。名優(yōu)產(chǎn)品有三優(yōu)家具、愛慕內(nèi)衣、京蘭床墊、瑞達(dá)食品、金吉列襯衫等。主要產(chǎn)品有1000余。開發(fā)區(qū)占地約210公頃，其中工業(yè)用地80公頃，住宅開發(fā)用地100公頃，在建用地20公頃，倉(cāng)儲(chǔ)用地10公頃，其余為綠化、道路及市政用地。工業(yè)區(qū)內(nèi)設(shè)施完善，水、電、天然氣的供應(yīng)有十分可靠的保證，可集中供熱，通訊設(shè)施現(xiàn)代化，并有雨、污水分排系統(tǒng)。高新區(qū)市場(chǎng)繁榮，大型商場(chǎng)眾多。全區(qū)共有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)3萬(wàn)多個(gè)，形成了十幾個(gè)商業(yè)區(qū)。其中，朝外商業(yè)中心被列為合肥市新建五大市級(jí)商業(yè)中心之一，該中心全長(zhǎng)1.08公里，占地11.36公頃，建筑面積67萬(wàn)平方米，中心以商業(yè)、服務(wù)業(yè)為主，并建有相當(dāng)規(guī)模的金融、商務(wù)用房及相應(yīng)的文化娛樂中心。行政因素高新區(qū)是對(duì)外交往的窗口，國(guó)際化程度高。環(huán)境因素悠久的歷史給朝陽(yáng)大地留下了許多歷史古跡，如包公祠，李鴻章故居，三河古鎮(zhèn)、逍遙津等。這些每年都吸引著數(shù)以10萬(wàn)計(jì)的中外游客前來(lái)觀光、旅游。三、市場(chǎng)背景分析1、合肥市概況（1）城市資源狀況合肥位于安徽省正中央，長(zhǎng)江、淮河之間、巢湖之濱，襟江擁湖，沿海腹地、內(nèi)地前沿、具有承東啟西、貫通南北的重要區(qū)位優(yōu)勢(shì)，曾為揚(yáng)州、合州、南豫州、廬州、德勝軍、淮南西路等治所，有“江南唇齒，淮右襟喉”、“江南之首，中原之喉”之稱，歷為江淮地區(qū)行政軍事首府。安徽省的政治、經(jīng)濟(jì)、教育、金融、科技和交通中心，皖江城市經(jīng)濟(jì)帶核心城市，合肥都市圈中心城市，長(zhǎng)三角城市經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)會(huì)城市，長(zhǎng)江中下游城市群副中心城市，同時(shí)也是國(guó)家綜合交通和通信樞紐之一。合肥的地理坐標(biāo)為：東經(jīng)113度24分至東經(jīng)117度30分，北緯26度28分至北緯36度05分。其中心區(qū)位于北緯33度，東經(jīng)116度。合肥市總面積為11408.48平方公里，其中市區(qū)面積為735平方公里。全市劃分為4個(gè)市轄區(qū)、4個(gè)縣。截至2015年末，合肥市常住人口達(dá)779萬(wàn)人，其中合肥戶籍人口755萬(wàn)人，外來(lái)人口24萬(wàn)人，占常住人口的比重達(dá)到3.1％。（2）自然條件及人文景觀合肥屬亞熱帶濕潤(rùn)性季風(fēng)氣候。地處中緯度地帶，位于江淮之間，全年氣溫冬寒夏熱，春秋溫和，屬于暖溫帶向亞熱帶的過渡帶氣候類型，為亞熱帶濕潤(rùn)季風(fēng)氣候。年平均氣溫15.7度，降雨量近1000毫米，日照2100多個(gè)小時(shí)。合肥的氣候特點(diǎn)是：四季分明，氣候溫和、雨量適中、春溫多變、秋高氣爽、梅雨顯著、夏雨集中。春天：冷暖空氣活動(dòng)頻繁，常導(dǎo)致天氣時(shí)晴時(shí)雨，乍暖乍寒，復(fù)雜多變。夏季：季節(jié)最長(zhǎng)，天氣炎熱，雨量集中，降水強(qiáng)度大，雨量主要集中在5-6月的梅雨季節(jié)。秋季：季節(jié)最短，氣溫下降快，晴好天氣多。冬季:天氣較寒冷，雨雪天氣少，晴朗天氣多。合肥是安徽省的省會(huì)，是聞名的歷史古城、文化名城。留下了許多名勝古跡和人文景觀。（3）城市規(guī)劃與發(fā)展目標(biāo)《合肥城市總體規(guī)劃（2004－2020年）》中提出“宜居城市”的概念，明確了合肥發(fā)展目標(biāo)為“生態(tài)城市、文化名城、宜居城市”，要將合肥建設(shè)成為“全國(guó)生態(tài)城市、文化中心?！背鞘薪煌l件 現(xiàn)有火車站合肥站、合肥南站（建設(shè)中）、合肥西站、合肥北城站、水家湖站、肥東站、廬江站、巢湖站，擁有合武高鐵，合安城際鐵路，合寧高鐵，淮南鐵路，合九鐵路，寧西鐵路，商合杭高鐵，京福高鐵（建設(shè)中，其中合肥至蚌埠段合蚌高鐵于2012年10月16日正式開通運(yùn)營(yíng)），合肥鐵路樞紐南環(huán)線。合肥南站將建成立體換乘樞紐，規(guī)模列華東第四位。合肥地鐵是合肥城市公共交通系統(tǒng)的重要組成部分。軌道交通遠(yuǎn)景線網(wǎng)總長(zhǎng)322.5公里，其中市區(qū)線路7條，全長(zhǎng)215.3公里；市域線5條（含1條機(jī)場(chǎng)專用線），全長(zhǎng)107.2公里。遠(yuǎn)期中心城區(qū)城市軌道交通遠(yuǎn)期規(guī)劃方案由6條城市軌道交通線路組成，共設(shè)置了15個(gè)軌道交通樞紐，全長(zhǎng)181.1公里。（5）產(chǎn)業(yè)政策2015房產(chǎn)契稅新政策

按照現(xiàn)行契稅政策，個(gè)人購(gòu)買住房實(shí)行差別化稅率。根據(jù)規(guī)定，個(gè)人購(gòu)買普通住房，且該住房為家庭唯一住房的，所購(gòu)普通商品住宅戶型面積在90平方米（含90平方米）以下的，契稅按照1%執(zhí)行；戶型面積在90平方米到144平方米（含144平方米）的，稅率減半征收，即實(shí)際稅率為2%；所購(gòu)住宅戶型面積在144平方米以上的，契稅稅率按照4%征收。購(gòu)買非普通住房、二套及以上住房，以及商業(yè)投資性房產(chǎn)（商鋪、辦公寫字樓、商務(wù)公寓等），均按照4%的稅率征稅。

享受契稅下調(diào)的普通住房應(yīng)同時(shí)滿足以下3個(gè)條件：

1、住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上

2、單套建筑面積不足144平方米或套內(nèi)面積120平方米以下

3、實(shí)際成交價(jià)低于同級(jí)別土地上商品住房平均交易價(jià)格的1。2倍以下契稅征收標(biāo)準(zhǔn)90平米以下的是一個(gè)征收標(biāo)準(zhǔn)，90－144平米之間的是一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，144平米以上的是一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。二套房、三套房不享受契稅優(yōu)惠政策。

一般實(shí)行的是首套住房契稅的兩倍，即3－4%。注：家庭唯一住房并不一定是首套房，比如買了套房子又賣了，再購(gòu)買住房就算二套房。但是名下確實(shí)只有一套房子，所以可以申請(qǐng)家庭唯一住房。契稅稅率實(shí)行3%～5%的調(diào)整幅度。實(shí)行幅度稅率是考慮到中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡，各地經(jīng)濟(jì)差別較大的實(shí)際情況。

因此，各省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以在3%～5%的幅度稅率規(guī)定范圍內(nèi)，按照該地區(qū)的實(shí)際情況決定。契稅計(jì)算方法契稅采用比例稅率。當(dāng)計(jì)稅依據(jù)確定以后，應(yīng)納稅額的計(jì)算比較簡(jiǎn)單。四、最高最佳使用分析最高最佳使用原則是指估價(jià)對(duì)象在法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行并使價(jià)值達(dá)到最大化的使用方式被使用。房地產(chǎn)價(jià)格受土地與建筑物組合狀態(tài)的影響，兩者的配合適當(dāng)均衡時(shí)，房地產(chǎn)的效用便能高度發(fā)揮，而達(dá)到最高最佳使用狀態(tài)，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估據(jù)此進(jìn)行。估價(jià)對(duì)象實(shí)際用途為居住用房，根據(jù)估價(jià)對(duì)象所處的位置和所在區(qū)域土地利用方向的具體情況，此次估價(jià)以現(xiàn)狀用途下估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用條件為前提。五、估價(jià)方法選用和思路根據(jù)評(píng)估對(duì)象的特點(diǎn)和估價(jià)目的以及估價(jià)人員對(duì)鄰近地區(qū)居住用房市場(chǎng)狀況的調(diào)查和對(duì)估價(jià)對(duì)象的實(shí)地勘查、并遵循房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估的確定原則以及估價(jià)目的，選取市場(chǎng)比較法和收益法進(jìn)行評(píng)估。在相鄰和類似供需圈內(nèi)與估價(jià)對(duì)象規(guī)模、檔次相似的物業(yè)，與其具有可替代性及相關(guān)性，市場(chǎng)穩(wěn)定且有交易案例，因此可參照上述物業(yè)近期交易情況，選用市場(chǎng)比較法進(jìn)行相關(guān)修正后得到估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。估價(jià)對(duì)象同類物業(yè)租賃市場(chǎng)活躍，成交租金透明，因此，選用收益法計(jì)算估價(jià)對(duì)象的收益價(jià)格。六、估價(jià)測(cè)算過程（一）市場(chǎng)比較法1、計(jì)算公式房地產(chǎn)價(jià)值=比較案例價(jià)格×交易情況修正×交易期日修正×區(qū)域因素修正×個(gè)別因素修正2、比較案例選擇及測(cè)算根據(jù)替代原則，選取近期交易的三個(gè)比較案例。詳見表一。表一市場(chǎng)比較法可比情況說明及測(cè)算過程比較因素估價(jià)對(duì)象案例A案例B案例C交易價(jià)格（元/平方米）待估185002000019560位置合肥市高新區(qū)瀾溪鎮(zhèn)小區(qū)5棟501室合肥市藍(lán)鼎海棠灣小區(qū)合肥市御景城小區(qū)合肥市華紡新華城小區(qū)交易日期2016.112016.082016.102016.09交易情況正常正常正常正常區(qū)域因素描述交通條件臨交通型主干道，便捷臨交通型主干道，便捷臨交通型主干道，便捷臨交通型主干道，便捷公共交通的通達(dá)程度高公共交通的通達(dá)程度高公共交通的通達(dá)程度高公共交通的通達(dá)程度高社區(qū)成熟度比較高比較高比較高比較高公共配套完善完善完善完善個(gè)別因素描述所在樓層/總樓層1-5/51-5/52-6/61-6/6景觀一般一般一般一般主朝向南北南北南北南北建筑面積（m2）100110120105戶型普通住宅普通住宅普通住宅普通住宅裝修狀況精裝修精裝修中等裝修精裝修交易情況修正100100100100交易日期調(diào)整1009510095區(qū)域因素修正交通條件100100100100社區(qū)成熟度100100100100公共配套100100100100個(gè)別因素修正所在樓層/總樓層100100100100景觀100100100100主朝向100100100100建筑面積（m2）100100104104戶型100100100100裝修狀況10010096100修正系數(shù)（Π）1.05261.00161.0121比準(zhǔn)194732003219797市場(chǎng)比較法評(píng)估單價(jià)（元/平方米）19767權(quán)重0.8（二）收益法收益法是運(yùn)用適當(dāng)?shù)馁Y本化率，將預(yù)期的估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)未來(lái)各期（通常為年）的正常凈收益折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)上的現(xiàn)值，求其之和得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格的一種估價(jià)方法。收益法的計(jì)算方法如下：P=ΣFt/(1+i)t其中，P為評(píng)估值；Ft未來(lái)第t個(gè)收益期的預(yù)期收益額；i為折現(xiàn)率。報(bào)告中采用的公式為：P=a/i×[1-1/(1+i)n]其中，a為年凈收益；n為收益年期；i為資本化率。1、年有效毛收入租金：估價(jià)人員通過走訪調(diào)查，了解到估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域周邊類似小區(qū)及100平方米左右的房屋租金每月在1800～2500元/月?？紤]到估價(jià)對(duì)象小區(qū)的品質(zhì)等因素，綜合考慮取月租金客觀收益為2000元。周邊項(xiàng)目租賃情況調(diào)查表所在位置藍(lán)鼎海棠灣御景城小區(qū)華紡新華城物業(yè)屬性住宅住宅住宅建筑面積/平方米110120105樓層5層6層6層戶型普通住宅普通住宅普通住宅月租金元·平方米2181619租賃時(shí)間2016年10月2016年09月2016年09月?lián)私?，上述租金中含物業(yè)費(fèi)，除供暖費(fèi)及日常水電通訊費(fèi)用外，其他費(fèi)用由業(yè)主支付。租金支付方式多選擇押一交一的方式。押金利息收入較低，在評(píng)估中不計(jì)入年有效毛收入?？罩寐剩焊鶕?jù)市場(chǎng)調(diào)查，周邊同類物業(yè)目前一般出租率可達(dá)90%-95%，按照一般的操作方式，全年按11個(gè)月計(jì)算租金收入。估價(jià)對(duì)象年有效毛收入計(jì)算過程如下：年有效毛收入=月租金×年月份數(shù)×（1-空置率）=2000×11=22000元2、年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范和有關(guān)政策，出租物業(yè)的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用主要包括維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、管理費(fèi)用相關(guān)稅費(fèi)等。估價(jià)對(duì)象物業(yè)管理費(fèi)3元/平方米·月，約占有效毛收入的5%；此外，經(jīng)測(cè)算保險(xiǎn)費(fèi)和維修費(fèi)等約占有效毛收入的1%.總計(jì)年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用約占年有效毛收入的6%。年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=年有效毛收入×年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率=22000×6%=1320元3、年凈收益凈收益為有效毛收入減去運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，則估價(jià)對(duì)象年凈收益為：年凈收益=年有效毛收入-年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=22000-1320=20680元4、確定資本化率資本化率采用安全利率加上風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值的方法來(lái)求取。所謂安全利率，是指無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的資本投資收益率，以銀行一年期存款利率作為安全利率，考慮到估價(jià)對(duì)象的用途、利潤(rùn)、風(fēng)險(xiǎn)，結(jié)合近期合肥市房地產(chǎn)市場(chǎng)供求現(xiàn)狀以及同類物業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)和行業(yè)報(bào)酬率，確定資本化率。于估價(jià)時(shí)點(diǎn)，資本化率為10%。5、確定估價(jià)對(duì)象收益估價(jià)根據(jù)委托方說明及現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，估價(jià)對(duì)象的建成年代為2013年，鋼混結(jié)構(gòu)居住房屋經(jīng)濟(jì)耐用年限為70年，則截止到估價(jià)時(shí)點(diǎn)，估價(jià)對(duì)象建筑物經(jīng)濟(jì)壽命剩余使用年限為64年。按照收益法公