西安南稍門項(xiàng)目定位報(bào)告

西安·南稍門項(xiàng)目產(chǎn)品定位報(bào)告第一頁，共一百零二頁。項(xiàng)目分析項(xiàng)目定位市場(chǎng)掃描提案推演結(jié)構(gòu)物業(yè)發(fā)展建議第二頁，共一百零二頁。房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)分析西安市固定投資額逐年增長(zhǎng)，年均增長(zhǎng)速度23%，與房地產(chǎn)市場(chǎng)投資額增長(zhǎng)速度基本一致，都保持高速的增長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入高速發(fā)展期。第三頁，共一百零二頁。商品房供求分析西安房地產(chǎn)最近五年的施工面積、竣工面積整體上呈現(xiàn)較為穩(wěn)定的增長(zhǎng)勢(shì)頭，銷售面積的變化幅度比較大。結(jié)合西安城市的發(fā)展以及地區(qū)城鎮(zhèn)化率提高的內(nèi)在需求，預(yù)計(jì)在未來數(shù)年，西安房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇。2008～2012年西安市商品房施工面積整體呈增長(zhǎng)趨勢(shì),2008年在金融危機(jī)環(huán)境的影響之下，2當(dāng)年施工面積落入低谷；在2009年房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)逆勢(shì)而上，全市施工面積開始回暖，銷售面積則創(chuàng)新高。最近三年全市施工工面積整體呈現(xiàn)快速的增長(zhǎng)勢(shì)頭，年度累計(jì)竣工面積也整體上呈現(xiàn)上揚(yáng)趨勢(shì)。預(yù)計(jì)在未來數(shù)年，城市的竣工面積將大量增加，未來西安市場(chǎng)的銷售壓力將加大。第四頁，共一百零二頁。宏觀政策影響分析繼前幾年力度空前的宏觀調(diào)控后，2013年國家再度重拳出擊，出臺(tái)新國五條，抑制住宅市場(chǎng)。部分地區(qū)商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款。對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。要求各商業(yè)銀行全面停貸第三套房及以上住房貸款。對(duì)貸款購買首套房，首付款的比例調(diào)整到30%及以上。對(duì)貸款購買二套房家庭，嚴(yán)格執(zhí)行首付款比例不低于50%、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍。新國十條三套房貸全面停貸國八條存限購令對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)投資達(dá)不到25%以上的（不含土地價(jià)款），不得以任何方式轉(zhuǎn)讓土地及合同約定的土地開發(fā)項(xiàng)目。對(duì)貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。京滬廣深等多城市限購令今年繼續(xù)執(zhí)行，抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱。公寓作為類住宅產(chǎn)品，因其商業(yè)性質(zhì)不限購、可貸款而吸引了投資者的目光。住宅地產(chǎn)市場(chǎng)受到嚴(yán)厲調(diào)控，特別是限購政策已基本將住宅投資渠道卡死，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)由于市場(chǎng)擴(kuò)容，需求旺盛，迎來發(fā)展契機(jī)，而寫字樓的商業(yè)性質(zhì)使得其在住宅投資受控后頗受青睞。完善穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作責(zé)任制。堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購房。嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸政策。擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍。加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管。加強(qiáng)商品房預(yù)售管理，嚴(yán)格執(zhí)行商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定，新國五條第五頁，共一百零二頁。城市房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀經(jīng)濟(jì)分析13結(jié)論：

城市第三產(chǎn)業(yè)逐步占據(jù)城市發(fā)展主導(dǎo)地位，將為城市消費(fèi)能力提供重要的支撐；同時(shí)為本項(xiàng)目的商業(yè)消費(fèi)提供市場(chǎng)空間。

城市規(guī)劃方向2宏觀經(jīng)濟(jì)分析1城市規(guī)劃方向2作為關(guān)中城市群的領(lǐng)頭羊，未來城市的發(fā)展將會(huì)得到更多的支持，進(jìn)入快速發(fā)展的階段；西安市城市發(fā)展按照“一城、一軸、一環(huán)、多中心”，主城區(qū)與周邊城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展。城市房地產(chǎn)市場(chǎng)解讀3西安市受宏觀調(diào)控政策影響有限，房地產(chǎn)市場(chǎng)逆勢(shì)上揚(yáng)，但商品房供求整體穩(wěn)定性不佳，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較大。西安市房地產(chǎn)發(fā)展處于成熟期，伴隨城鎮(zhèn)化率的提高和第三產(chǎn)業(yè)的逐步提升，西安市商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展前景可觀。GDP穩(wěn)步增長(zhǎng)，增長(zhǎng)率保持14%左右，2012年人均GDP達(dá)到51086元,社會(huì)經(jīng)濟(jì)整體發(fā)展水平比較高

。第三產(chǎn)業(yè)占比超過50%，逐步占據(jù)城市經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)地位。城市宏觀經(jīng)濟(jì)狀況總結(jié)第六頁，共一百零二頁。7城市宏觀經(jīng)濟(jì)情況總結(jié)傳統(tǒng)市場(chǎng)大而全市場(chǎng)趨優(yōu)化市場(chǎng)全業(yè)態(tài)市場(chǎng)GDP：人均GDP：人均可支配收入：社會(huì)消費(fèi)品零售總額：城市化率：1000億元2000億元8000億元3000美元6000美元10000美元15000元20000元25000元500億元1500億元2500億元30%60%70%

結(jié)合對(duì)國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展特征的研究，我們認(rèn)為西安市目前應(yīng)處于趨優(yōu)化市場(chǎng)發(fā)展階段，商業(yè)逐步向全業(yè)態(tài)市場(chǎng)升級(jí)。第七頁，共一百零二頁。8城市宏觀經(jīng)濟(jì)情況總結(jié)趨優(yōu)選擇市場(chǎng)出現(xiàn)多種類型的購物中心，強(qiáng)調(diào)生活方式導(dǎo)向成為城市主流，各層次的消費(fèi)得到一定程度的滿足Fastfashion成為市場(chǎng)主導(dǎo)，topfashion占市場(chǎng)5%-10%的市場(chǎng)份額娛樂/餐飲業(yè)態(tài)豐富化，主題餐飲、休閑餐飲等大量出現(xiàn)傳統(tǒng)市場(chǎng)以批發(fā)市場(chǎng)、傳統(tǒng)百貨業(yè)態(tài)最為典型，以滿足基本需求為主消費(fèi)以價(jià)格導(dǎo)向?yàn)楹诵脑V求品牌的滲透率低全業(yè)態(tài)市場(chǎng)城市出現(xiàn)所有類型購物中心，購物、餐飲、及休閑娛樂的業(yè)態(tài)豐富度達(dá)到極高水平從價(jià)格導(dǎo)向到價(jià)值導(dǎo)向、獨(dú)特性導(dǎo)向消費(fèi)等均能得到最大程度的滿足典型城市如上海、北京等大而全市場(chǎng)百貨業(yè)態(tài)多樣化，購物中心出現(xiàn)，食品雜貨、大型折扣店等業(yè)態(tài)出現(xiàn)餐飲娛樂形態(tài)開始多樣化Basicfashion占市場(chǎng)主流消費(fèi)向價(jià)值導(dǎo)向轉(zhuǎn)變，并出現(xiàn)多樣化

西安市的零售商業(yè)處于趨優(yōu)選擇市場(chǎng)，將出現(xiàn)多種類型的購物中心，形成不同層次的消費(fèi)場(chǎng)所，餐飲、娛樂業(yè)態(tài)豐富化。未來西安發(fā)展階段第八頁，共一百零二頁。2014年西安整體市場(chǎng)表現(xiàn)：1、市場(chǎng)庫存量大（至少需要30個(gè)月的銷售量）供大于求，供應(yīng)規(guī)模仍在攀升空間；2、房企業(yè)績(jī)梯度拉大，市場(chǎng)強(qiáng)調(diào)高周轉(zhuǎn)；3、市場(chǎng)流動(dòng)性趨緊，房?jī)r(jià)上行空間收窄；4、政策寬松及產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入加速，市場(chǎng)放量平穩(wěn)看好。第九頁，共一百零二頁。PART

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商圈格局與街區(qū)特征商圈格局分析街區(qū)特征分析第十頁，共一百零二頁。城市商業(yè)板塊商圈格局——西安是省級(jí)的商業(yè)中心，輻射全省，但西安商業(yè)發(fā)展不均衡，鐘樓商圈、小寨商圈和長(zhǎng)樂商圈三大商圈最為成熟，鐘樓商圈為核心商圈。未來隨著西安城市的發(fā)展，高新區(qū)商圈和城北商圈的地位將逐步上升。城市核心商圈鐘樓商圈北城商圈長(zhǎng)樂商圈小寨商圈高新區(qū)商圈世紀(jì)金花開元商城萬達(dá)廣場(chǎng)（民樂園）民生百貨民生國際購物中心批發(fā)市場(chǎng)金鷹國際世紀(jì)金花萬達(dá)廣場(chǎng)（李家村店）凱德廣場(chǎng)金鷹國際萬達(dá)廣場(chǎng)（大明宮店）第十一頁，共一百零二頁。西安商業(yè)未來的發(fā)展趨勢(shì)為：第一、傳統(tǒng)百貨業(yè)急需提升；第二、一站式消費(fèi)模式成為商業(yè)發(fā)展的主流；第三、城市商業(yè)副中心發(fā)展加速，未來城市將步入多核心階段。當(dāng)前西安商業(yè)形成傳統(tǒng)百貨和一站式購物中心平分天下的局面，但以萬達(dá)廣場(chǎng)為代表的商業(yè)綜合體的進(jìn)駐，將行業(yè)水平進(jìn)一步升級(jí)，競(jìng)爭(zhēng)將加劇以萬達(dá)廣場(chǎng)為代表的商業(yè)綜合體的成功運(yùn)營，使更多的消費(fèi)者體驗(yàn)到一站式購物的便捷，未來承載多功能、多業(yè)態(tài)、綜合性商業(yè)中心成為主流趨勢(shì)。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展致使城市進(jìn)一步擴(kuò)容，城市核心商圈將進(jìn)一步擴(kuò)大，但受到空間、交通等限制，其他區(qū)域商圈，隨著人口導(dǎo)入，商圈逐步成熟，城市副中心進(jìn)入快速發(fā)展階段。傳統(tǒng)百貨業(yè)急需提升一站式消費(fèi)模式成主流城市多核心發(fā)展西安商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析第十二頁，共一百零二頁。鐘樓商圈分析鐘樓商圈——傳統(tǒng)核心商圈、商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)主戰(zhàn)場(chǎng)。作為西安市最重要和最繁華的商圈，擁有極高的商業(yè)密集度，購物中心、百貨商場(chǎng)數(shù)量眾多；因此研究鐘樓商圈對(duì)于了解整個(gè)西安城市商業(yè)的發(fā)展有相當(dāng)重要的意義。123456編號(hào)商場(chǎng)名稱1開元商城2民生百貨3民生國際購物中心4萬達(dá)廣場(chǎng)5世紀(jì)金花6百盛百貨第十三頁，共一百零二頁。商場(chǎng)名稱面積（萬㎡）業(yè)態(tài)定位租金價(jià)格（元/天/平方米）開元商城10.3百貨扣點(diǎn)15%-28%民生百貨5百貨扣點(diǎn)15%-28%民生國際購物中心4.9購物中心扣點(diǎn)15%-28%萬達(dá)廣場(chǎng)（民樂園店）11綜合體扣點(diǎn)10%-35%世紀(jì)金花5.7百貨扣點(diǎn)15%-28%傳統(tǒng)的商業(yè)中心，是西安最有影響力的商圈，商業(yè)氛圍濃厚，其中服裝業(yè)和餐飲業(yè)尤為發(fā)達(dá)。借助文化優(yōu)勢(shì)和區(qū)域的不可復(fù)制性，形成了西安最大的同時(shí)也是最為傳統(tǒng)的商業(yè)中心。商品種類齊全，但以零售業(yè)特別是服裝服飾為主，檔次覆蓋面齊全，既有中高檔百貨，又有休閑購物于一體的購物中心，使西安市中高端日用百貨的消費(fèi)聚集于此。地處市中心，但受區(qū)域交通和文物保護(hù)的影響，商圈擴(kuò)容升級(jí)發(fā)展受限，同時(shí)因交通堵塞嚴(yán)重，有車一族的消費(fèi)已明顯外溢至西安其它商圈（如小寨商圈、高新區(qū)商圈等）；因城市規(guī)劃向東西兩側(cè)發(fā)展，城市框架的拉伸，使得區(qū)域內(nèi)的消費(fèi)明顯向新區(qū)轉(zhuǎn)移，且一站式消費(fèi)理念的深入，致使客戶對(duì)區(qū)域的認(rèn)可度逐漸下降。第十四頁，共一百零二頁。開元商城優(yōu)勢(shì)

位于交通主干道交匯處，與區(qū)域其他區(qū)域聯(lián)系的交通相當(dāng)便利；位于西安傳統(tǒng)商圈內(nèi)，有相對(duì)成熟的商業(yè)氛圍；

長(zhǎng)時(shí)間的經(jīng)營使其成為西安人和陜西人匯集的購物場(chǎng)所之一。劣勢(shì)部分品牌經(jīng)營不理想，有待調(diào)整；中年消費(fèi)者占很大比例，對(duì)滿足年輕消費(fèi)群體的需求有所欠缺。開元商城位于鐘樓商圈中心，鐘樓東南角，是西安地區(qū)具有代表性的大型百貨商業(yè)中心。樓層業(yè)種知名品牌B2超市、電器開元超市、海爾。東芝，康佳、三星、索尼B1鞋、包、西餐麥當(dāng)勞、星巴克、思加圖。千百度、星期六F1黃金珠寶、化妝品、表、手機(jī)周生生、周大福、歐米茄、浪琴、資生堂、歐萊雅、巴寶莉F2男裝、羊毛衫金利來、虎都、羅蒙、依文、雅戈?duì)枴⒍鯛柖嗨?、恒源祥F3淑女裝、職業(yè)裝G2000、唯尚、雅瑩、名典屋、玖姿、菲妮迪、歌力思F4少淑裝、內(nèi)衣歐時(shí)力、衣戀、伊可愛、艾格、ONLY、阿桑娜F5運(yùn)動(dòng)休閑、兒童耐克、銳步、李寧、匡威、哥倫比亞、拉比、好孩子F6家居家紡羅萊、富安娜、惠誼家紡、銀潔、維科、舒逸F7餐飲、娛樂歡悅天堂、美食廣場(chǎng)第十五頁，共一百零二頁。民生百貨民生百貨解放路店始建于1959年，地處核心商圈，營業(yè)面積約5萬平米，是經(jīng)營女裝、男裝、鞋包、珠寶、化妝品等品類的大型綜合百貨店。樓層知名品牌F1周大福、芙蓉錢幣、明牌黃金、Gabor、NINEWEST、ECCO、TATA、百麗、同仁堂F2CAGLIARI、jorya、KENTCURVER、WEEKENDMAXMARA、VERRI、威可多、皮特丹頓、路易詩蘭F3依戀、薩儂、小熊、小豬班納、paw-in-paw、阿迪達(dá)斯、耐克、探路者、珍貝、佳麗斯、雙立人優(yōu)勢(shì)

位于交通主干道交匯處，與其他區(qū)域聯(lián)系的交通相當(dāng)便利；位于西安傳統(tǒng)商圈內(nèi)，有成熟的商業(yè)氛圍；

長(zhǎng)時(shí)間的經(jīng)營使其成為西安人和陜西人匯集的購物場(chǎng)所之一。劣勢(shì)配套設(shè)施不全，如停車位，服務(wù)功能等，難以保證客戶的忠誠度；缺乏經(jīng)營亮點(diǎn)與周邊形成差異，主題不突出，無法取得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)讓消費(fèi)者親睞。第十六頁，共一百零二頁。民生國際購物中心樓層功能主題主要業(yè)態(tài)B2生活風(fēng)向民生生活館、煙酒茶、休閑工坊B1仙履風(fēng)姿男女鞋、箱包皮具、皮革養(yǎng)護(hù)F1名品風(fēng)尚國際名品、珠寶黃金、時(shí)尚名表、香水、眼睛F2伊人風(fēng)致仕女裝、時(shí)尚配飾F3青春風(fēng)格淑女裝、女士?jī)?nèi)衣F4名仕風(fēng)度紳士裝、商務(wù)休閑、數(shù)碼小電F5型動(dòng)風(fēng)潮時(shí)尚休閑、戶外用品、精品運(yùn)動(dòng)、運(yùn)動(dòng)配飾F6童馨風(fēng)趣兒童/母嬰用品、廚房用品、名品家居F7食尚風(fēng)味美食天地、文化空間F8食尚風(fēng)味美食天地、文化空間F9魅力風(fēng)行美容美體民生國際位于鐘樓之北，距離鐘樓僅100米。緊鄰世紀(jì)金花購物中心、鐘鼓樓廣場(chǎng)，交通便捷，地理位置得天獨(dú)厚。優(yōu)勢(shì)

位于交通主干道交匯處，與其他區(qū)域聯(lián)系的交通相當(dāng)便利；位于西安傳統(tǒng)商圈內(nèi)，有成熟的商業(yè)氛圍；

功能齊全，餐飲娛樂聚焦人氣。劣勢(shì)商場(chǎng)新開業(yè)，尚處于養(yǎng)商期，與周邊商場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力大；和民生百貨有大量的品牌重疊，而且同在一個(gè)商圈，直接形成競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。第十七頁，共一百零二頁。萬達(dá)廣場(chǎng)（民樂園店）西安民樂園萬達(dá)廣場(chǎng)定位于城市綜合體，集公寓、住宅、商鋪、百貨、超市、步行街、影城于一體，薈萃世界潮流，打造地標(biāo)性商業(yè)名片。樓層業(yè)種知名品牌B1運(yùn)動(dòng)休閑Esprit、G2000、LEVIS、花花公子、九牧王、匡威、耐克、阿迪達(dá)斯、SelectedF1國際名品萬達(dá)百貨、星巴克、ecco、周大福、戴夢(mèng)得、百麗、H&M、GAP、Tata、西鐵城、天美意F2國際名品萬達(dá)百貨、LILY、鱷魚、JNBY、E·LAND、LAGOGO、R&D、EtamF3時(shí)尚精品大歌星、曼妮芬、Jack&Jones、naivee、歌莉婭、萊特妮絲、imi’s、太平鳥F4品味生活萬達(dá)影城、大玩家、麥當(dāng)勞、阿童木、棒約翰、班尼路、萬仟堂、鮮芋仙、溫莎F5流行潮品萬達(dá)影城、DQ、屈臣氏、味千拉面、黃記煌、蜀江烤魚優(yōu)勢(shì)位于市區(qū)的核心商圈，商業(yè)氛圍濃厚；多種業(yè)態(tài)綜合，合理搭配，形態(tài)多元化，功能上優(yōu)勢(shì)補(bǔ)；擁有大量的停車位，為消費(fèi)者購物提供便利。劣勢(shì)核心商圈商業(yè)密集，競(jìng)爭(zhēng)激烈；鐘樓商圈交通擁堵嚴(yán)重，新興商圈的興起，消費(fèi)開始外溢。第十八頁，共一百零二頁。世紀(jì)金花

世紀(jì)金花鐘樓店位于鐘樓商圈的中心位置，西安市最具影響力的百貨商業(yè)之一，是本地消費(fèi)者和外地游客購物的第一選擇。劣勢(shì)

面積有限，只有上下兩層；

停車位較少；缺乏餐飲娛樂業(yè)態(tài)，不利于商場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展。優(yōu)勢(shì)

位于市中心，與區(qū)域其他區(qū)域聯(lián)系的交通相當(dāng)便利；以經(jīng)營各大知名品牌為主，商業(yè)布局合理；

處于傳統(tǒng)商業(yè)的中心，人流量非常大。世紀(jì)金花業(yè)態(tài)配比第十九頁，共一百零二頁。騾馬市商業(yè)街

騾馬市步行街地處東大街西段，是西安傳統(tǒng)商貿(mào)集市所在地，目前此商業(yè)步行街集購物、休閑、餐飲、娛樂、演藝、展示、商務(wù)、金融、酒店、旅游為一體的大型現(xiàn)代化綜合性商業(yè)步行街區(qū)?；举Y料開業(yè)時(shí)間：2007年12月21日總建筑面積：250，000平米市場(chǎng)定位：多元素、多層次商業(yè)街區(qū)消費(fèi)客群：定位的多元化導(dǎo)致消費(fèi)群體層次多元化優(yōu)勢(shì)

騾馬市是西安歷史悠久的商業(yè)聚集地，雖改造后的騾馬市經(jīng)營時(shí)間不長(zhǎng)，但其背景在西安有著極強(qiáng)的影響力；

新的商業(yè)街經(jīng)營規(guī)模大，商品總類繁多；業(yè)態(tài)組合多元化；其地下步行街以經(jīng)營時(shí)尚潮流個(gè)性小商品為主，深受年輕人喜愛，是時(shí)下青年消費(fèi)者熱愛的購物場(chǎng)所之一。劣勢(shì)商業(yè)體量大，對(duì)招商造成一定的難度；經(jīng)營檔次多元化，地下商業(yè)街以抵檔小商戶為主，從而拉低了整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的擋次；業(yè)態(tài)分布組合混亂，使消費(fèi)者有步入迷宮的感覺；內(nèi)部裝修粗糙簡(jiǎn)單，不能提供給消費(fèi)者良好的購物環(huán)境。第二十頁，共一百零二頁。長(zhǎng)樂商圈分析長(zhǎng)樂商圈——西北第一綜合批發(fā)地，成熟的批發(fā)市場(chǎng)，批發(fā)商城林立，以低端市場(chǎng)為主。12編號(hào)商場(chǎng)名稱1義烏小商品城2丹尼爾商城第二十一頁，共一百零二頁。小寨商圈分析小寨商圈——以高校學(xué)生為主要消費(fèi)群體，消費(fèi)層次由中低端向中高端發(fā)展，是西安南城最大的商圈。12編號(hào)商場(chǎng)名稱1萬達(dá)廣場(chǎng)2凱德廣場(chǎng)3金鷹國際購物中心3第二十二頁，共一百零二頁。小寨商圈位于西安城南，有比較成熟的交通樞紐，區(qū)域內(nèi)高等院校、寫字樓、政府機(jī)構(gòu)等云集，人口稠密，為商業(yè)的發(fā)展奠定一個(gè)良好的基礎(chǔ)；小寨商圈整體商業(yè)體量大，功能齊全，現(xiàn)已發(fā)展成為西安市的城市副中心；小寨商圈多為建成區(qū)，缺乏大體量商業(yè)項(xiàng)目存在的空間，也缺乏停車空間和配套設(shè)施，因此一站式購物中心的發(fā)展受到限制，而周邊居民也以普通市民和學(xué)生為主，消費(fèi)力有限，難以從消費(fèi)需求和品牌檔次上提升品質(zhì)；隨著城市曲江新區(qū)的發(fā)展，新的商圈——曲江商圈逐漸成形，處于鐘樓商圈和曲江商圈的聯(lián)絡(luò)線上，將會(huì)產(chǎn)生客戶分流的危機(jī)。商場(chǎng)名稱面積（萬㎡）業(yè)態(tài)定位租金價(jià)格（元/月/平方米）萬達(dá)廣場(chǎng)17.9綜合體扣點(diǎn)15%-35%凱德廣場(chǎng)7.24購物中心/賽格國際1.9百貨、購物扣點(diǎn)15%-28%，25%-35%第二十三頁，共一百零二頁。萬達(dá)廣場(chǎng)（李家村店）西安首座城市綜合體，多家國際知名品牌入駐，定位于中高端，帶來了一站式的消費(fèi)體驗(yàn)。樓層業(yè)種知名品牌BI超市沃爾瑪超市F1時(shí)尚名品萬達(dá)百貨、國美電器、星巴克、肯德基、哈根達(dá)斯、屈臣氏、蘋果體驗(yàn)店、H&M、ecco、JNBY、歐時(shí)力F2潮流服飾萬達(dá)百貨、大玩家、芒可、阿吉豆、艾派、SELECTED、熱風(fēng)、GXG、太平鳥、御品軒F3饕餮美食萬達(dá)百貨、大歌星、阿香米線、漢拿山、味千拉面、蜀江烤魚、川云山、賽百味、鮮果時(shí)間F4影院萬達(dá)影城優(yōu)勢(shì)周邊大學(xué)云集，潛在消費(fèi)者數(shù)量龐大；多種業(yè)態(tài)綜合，合理搭配，形態(tài)多元化，功能上優(yōu)勢(shì)補(bǔ)；商業(yè)業(yè)態(tài)增加了休閑、餐飲、娛樂的比重，打造“24小時(shí)不夜城”，進(jìn)而刺激晚上消費(fèi)，增加商業(yè)的銷售和酒店的入住率。劣勢(shì)學(xué)生的消費(fèi)能力有限，實(shí)現(xiàn)大的發(fā)展相對(duì)困難；大量的商家進(jìn)駐小寨商圈，未來競(jìng)爭(zhēng)加劇。第二十四頁，共一百零二頁。凱德廣場(chǎng)樓層功能主題知名品牌BI居家生活華潤萬家F1潮流速遞GAP、優(yōu)衣庫、無印良品、屈臣氏、百麗、天美意、漢堡王、哈根達(dá)斯F2經(jīng)典誘惑imi’s、veromoda、ONLY、愛美麗、色非、愛慕、卡洛馳F3炫酷風(fēng)尚耐克、阿迪達(dá)斯、鹿島、熱風(fēng)、樂友F4精致生活皮得西餐、清邁泰、滿當(dāng)當(dāng)烤魚、黃記煌、重慶小天鵝、漢拿山、川人百味F5歡愉天堂盧米埃影城凱德廣場(chǎng)位于小寨商圈和高新商圈的結(jié)合處，定位于中高端的以時(shí)尚為主題的購物中心。優(yōu)勢(shì)成功引入 GAP、優(yōu)衣庫等快時(shí)尚品牌和知名的餐飲娛樂店，深受年輕白領(lǐng)一族的歡迎。多種業(yè)態(tài)綜合，合理搭配，形態(tài)多元化，功能上優(yōu)勢(shì)補(bǔ)；凱德廣場(chǎng)運(yùn)營商經(jīng)驗(yàn)豐富，宣傳活動(dòng)持續(xù)且有效。劣勢(shì)商場(chǎng)位置尷尬，位于小寨商圈和高新區(qū)商圈的聯(lián)絡(luò)處；商場(chǎng)交通不便，正對(duì)城市高架路，而且未來沒有規(guī)劃軌道交通；周邊居民小區(qū)數(shù)量稀少，商場(chǎng)人流量不足。第二十五頁，共一百零二頁。金鷹國際購物中心金鷹國際購物中心位于小寨商圈的核心區(qū)域，定位于中端百貨。樓層業(yè)種知名品牌BI運(yùn)動(dòng)戶外、禮品耐克、阿迪達(dá)斯、李寧、、KPPA、探路者、匡威、同仁堂、DQ、F1化妝品、珠寶、飾品周大福、戴夢(mèng)得、六福、歐萊雅、玉蘭油、佰草集、卡西歐F2女裝、鞋皮爾卡丹、沙馳、賓度、思加圖、Tata、百麗、星期六、舒朗、纖F3女裝、包雪歌、ROEM、高美高、帕加圖、愛慕、曼妮芬、PRICH、鄂爾多斯F4休閑女裝播、GXG、杰克瓊斯、ONLY、歐時(shí)力F5男裝馬克華菲、高爾夫、七匹狼、金利來、JEEP、暇步士、九牧王F6兒童、家居芭比、小豬班納、好孩子、富安娜優(yōu)勢(shì)位于小寨商圈黃金地段，交通便利，高校云集，居民小區(qū)密集，為商場(chǎng)提供穩(wěn)定的客流量。商場(chǎng)為新建物業(yè)，購物環(huán)境好，品牌涵蓋中高檔，滿足西安中高端人群需求。劣勢(shì)扣點(diǎn)的百貨經(jīng)營模式，讓商家營業(yè)成本一直較高，營業(yè)額的下滑使部分商家存在撤店的壓力項(xiàng)目為純百貨，缺乏其他功能的搭配，導(dǎo)致服務(wù)單一，無法滿足消費(fèi)者一站式消費(fèi)的需求第二十六頁，共一百零二頁。高新區(qū)商圈分析高新區(qū)商圈——新興商圈，發(fā)展快速，硬件設(shè)施優(yōu)秀，購物環(huán)境好，業(yè)態(tài)組合豐富。編號(hào)商場(chǎng)名稱1世紀(jì)金花2金鷹國際21第二十七頁，共一百零二頁。商場(chǎng)名稱面積（萬㎡）業(yè)態(tài)定位租金價(jià)格（元/月/平方米）世紀(jì)金花3精品百貨扣點(diǎn)15%-28%金鷹國際2.55精品百貨扣點(diǎn)15%-28%高新區(qū)商業(yè)中心，整體商業(yè)檔次高，品牌齊全，區(qū)域商業(yè)發(fā)展進(jìn)入快速發(fā)展階段，客戶認(rèn)可度逐年提升；商品品牌檔次高，國際知名品牌大量入住，滿足西安高層次消費(fèi)的需求，同時(shí)分流部分市中心鐘樓商圈的消費(fèi)力；地處高新區(qū)中心，商場(chǎng)硬件設(shè)施先進(jìn)，同時(shí)擁有大量的停車位，受到有車一族的親睞；隨著高新區(qū)的發(fā)展，有大量商業(yè)、商務(wù)、酒店等綜合類物業(yè)的開發(fā)，因此高新區(qū)商圈將成為西安市的區(qū)域副中心。第二十八頁，共一百零二頁。世紀(jì)金花世紀(jì)金花高新購物中心是高新區(qū)規(guī)模最大的現(xiàn)代化、多功能、綜合性的高檔百貨商廈。樓層業(yè)種知名品牌F1化妝品、表登喜路、迪奧、施華洛世奇、GUCCI、夏奈爾、COACH、CARA、G-STAR、浪琴、天梭、CK、VICHYF2服裝、包、飾品、鞋KOOKAI、DGVI、卡秀、艾娜爾、雅瑩、菲妮迪、瑞貝卡、ELLE、新秀麗、思加圖、愛慕、其樂、真美詩F3男裝、數(shù)碼路卡迪龍、迪萊、卡爾丹頓、松下、飛利浦、耐克、阿迪達(dá)斯F4兒童小阿迪、小耐克、樂高、奧迪優(yōu)勢(shì)位于西安高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)黃金地段，交通便利商場(chǎng)知名度高，同時(shí)云集眾多國際知名品牌，高端形象深入人心劣勢(shì)商場(chǎng)周邊住宅小區(qū)偏少，核心消費(fèi)不足缺乏餐飲、娛樂業(yè)態(tài)，不利于吸引人氣第二十九頁，共一百零二頁。金鷹國際購物中心樓層業(yè)種知名品牌F1化妝品、珠寶、飾品、鞋SK-II、周大福、戴夢(mèng)得、六福、資生堂、歐萊雅、倩碧、玖熙、百麗、千百度、星期六、百泰F2女裝、女包、配飾凱莉米洛、曼妮芬、愛慕、CK、GUESS、詩篇、亦谷、雪歌、阿布F3男裝、休閑、包Jeep、駱駝、暇步士、Lee、法國鱷魚、賓波、沙馳、其樂、新秀麗、皮爾卡丹、笛尚、C31RoticF4兒童、家居阿迪達(dá)斯、江南布衣、依戀、富安娜、百思佳、芭比、好孩子、小豬班納、史努比、VEROMODA金鷹位于高新區(qū)核心地段，品牌眾多，涵蓋中高檔，經(jīng)營狀況良好。優(yōu)勢(shì)位于西安高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)黃金地段，交通便利商場(chǎng)為新建物業(yè)，購物環(huán)境好，品牌涵蓋中高檔劣勢(shì)商場(chǎng)周邊住宅小區(qū)偏少，核心消費(fèi)不足缺乏餐飲、娛樂業(yè)態(tài)，不利于吸引人氣第三十頁，共一百零二頁。北城商圈分析北城商圈——新興商圈，尚未發(fā)展成熟，多是專業(yè)的批發(fā)市場(chǎng)，如建材市場(chǎng)等，休閑購物功能高度集中在萬達(dá)廣場(chǎng)。編號(hào)商場(chǎng)名稱1萬達(dá)廣場(chǎng)（在建）1第三十一頁，共一百零二頁。萬達(dá)廣場(chǎng)（大明宮店）西安大明宮萬達(dá)廣場(chǎng)作為西安大明宮遺址及未央?yún)^(qū)30個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目之一，65萬平方米的超大規(guī)模，成為區(qū)域商業(yè)綜合體的標(biāo)桿。大明宮萬達(dá)廣場(chǎng)是萬達(dá)西安產(chǎn)品升級(jí)版，集大型商業(yè)中心、城市商街、精裝SOHO、ＩＭＡＸ國際影院等多重業(yè)態(tài)，還首度引進(jìn)了萬達(dá)TOP系列產(chǎn)品：城市豪宅和5A寫字樓。真正實(shí)現(xiàn)了購物、辦公、居住、娛樂、休閑的多功能復(fù)合。商業(yè)步行街商鋪售價(jià)區(qū)間4.3萬/平方米—4.6萬/平方米，均價(jià)4.5萬/平方米。預(yù)計(jì)2014年下半年開業(yè)。第三十二頁，共一百零二頁。PART

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寫字樓市場(chǎng)分析寫字樓市場(chǎng)分析第三十三頁，共一百零二頁。緩和市場(chǎng)需求利用賓館的整合資源機(jī)關(guān)聯(lián)合其他單位一同承建辦公氛圍較濃有門衛(wèi)、車庫、綠化等初步發(fā)展商鋪寫字樓、相結(jié)合的開發(fā)形式配套較完善停車、安保存在不足配套設(shè)施少?zèng)]有周全的規(guī)劃配套、車位較少甲級(jí)寫字樓現(xiàn)代化CBD商務(wù)區(qū)租售結(jié)合增多2001年以后變酒店客房為寫字樓升級(jí)發(fā)展80-90年代1990-2000年寫字樓發(fā)展階段第三十四頁，共一百零二頁。城市重點(diǎn)寫字樓概述35城內(nèi)寫字樓帶高新區(qū)寫字樓帶南二環(huán)長(zhǎng)安路寫字樓帶城北寫字樓帶西安寫字樓四大板塊城內(nèi)寫字樓帶是西安最早的商務(wù)帶，但由于建筑高度的限制，寫字樓不多。南二環(huán)長(zhǎng)安路寫字樓帶主要分布在南二環(huán)西段和中段，是早于高新區(qū)發(fā)展的寫字樓集中區(qū)。高新區(qū)寫字樓帶是目前西安最成熟，也是政府大力扶持的商務(wù)核心。城北寫字樓帶得益于城北新區(qū)的規(guī)劃，未來寫字樓集中供應(yīng)。第三十五頁，共一百零二頁。城內(nèi)寫字樓分析36寫字樓市場(chǎng)發(fā)展較早，但受到土地供應(yīng)和舊城改造的限制，發(fā)展空間有限。整體情況：城內(nèi)作為西安市的中心，具有很好的商業(yè)價(jià)值和發(fā)展?jié)摿Γ芡恋氐南拗坪团f城改造的壓力，近年來開發(fā)項(xiàng)目較少，發(fā)展空間有限。市場(chǎng)分布：城內(nèi)區(qū)域?qū)懽謽且阅洗蠼?、北大街、和平路、解放路為主。典型?xiàng)目：新時(shí)代廣場(chǎng)、凱愛大廈、中圖國際大廈、皇城國際等。第三十六頁，共一百零二頁。高新區(qū)寫字樓分析37組團(tuán)A：科技路、高新路、南二環(huán)附近綜合型寫字樓集中區(qū)組團(tuán)B：唐延路沿線公寓型寫字樓集中區(qū)組團(tuán)C：錦業(yè)路沿線隨著管委會(huì)的搬遷，錦業(yè)路綠化面積日新月異，項(xiàng)目周邊分布有永陽公園、木塔寺公園等，形成開闊潔凈的辦公環(huán)境。以高新區(qū)管委會(huì)“都市之門”為圓心輻射的政務(wù)中心、綠地筆克會(huì)展為圓心的商務(wù)核心，形成項(xiàng)目周邊的政治經(jīng)濟(jì)焦點(diǎn)。目前高新區(qū)寫字樓主要分布在高新路、科技路、錦業(yè)路、唐延路、南二環(huán)西段沿線。第三十七頁，共一百零二頁。南二環(huán)長(zhǎng)安路寫字樓分析38南二環(huán)長(zhǎng)安路是傳統(tǒng)核心、文化中心、經(jīng)貿(mào)中心，是大公司進(jìn)駐西安的首選之地。整體情況：南二環(huán)長(zhǎng)安路板塊是西安的文化中心和行政中心，因此這片區(qū)域一直是外來品牌的市場(chǎng)高地，國內(nèi)知名企業(yè)、世界性企業(yè)選擇辦公地點(diǎn)的重要考慮區(qū)域之一。典型項(xiàng)目：長(zhǎng)安國際大廈、華爾國際、高速大廈、領(lǐng)秀城等。第三十八頁，共一百零二頁。城北寫字樓分析39城北經(jīng)開區(qū)寫字樓市場(chǎng)起步較晚，但發(fā)展快，已形成一定的規(guī)模且發(fā)展趨勢(shì)較好。第三十九頁，共一百零二頁。西安重點(diǎn)寫字樓分析40長(zhǎng)安國際經(jīng)發(fā)大廈西安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)商西安經(jīng)發(fā)地產(chǎn)有限公司南關(guān)正街88號(hào)位置鳳城二路和未央路交匯處28/3.6層數(shù)/層高26/3.64中央空調(diào)空調(diào)中央空調(diào)12電梯826萬㎡規(guī)模5萬㎡100-120售/租價(jià)格70-9016.8（含空調(diào)費(fèi)）物業(yè)費(fèi)5+6（空調(diào)費(fèi)）通透式生態(tài)幕墻裝修狀況中空玻璃幕墻，外掛石材強(qiáng)化項(xiàng)目高端形象，知名物管公司核心賣點(diǎn)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)政府的支持第四十頁，共一百零二頁。西安重點(diǎn)寫字樓分析41西港國際大廈西部國際亨泰地產(chǎn)開發(fā)商西部投資集團(tuán)南二環(huán)高新二路口東南角位置南二環(huán)與高新路交叉口48/4.2層數(shù)/層高37/3.5中央空調(diào)空調(diào)中央空調(diào)12電梯127萬㎡規(guī)模12.5萬㎡80-100售/租價(jià)格60-808+7（空調(diào)費(fèi)）物業(yè)費(fèi)6+7.5（空調(diào)費(fèi)）高級(jí)干掛石材及大量玻璃幕墻裝修狀況玻璃幕墻、石材超高層建筑核心賣點(diǎn)高新開發(fā)區(qū)門戶地段，知名物管公司第四十一頁，共一百零二頁。西安重點(diǎn)寫字樓分析42高新國際商務(wù)中心旺座國際城天地源股份有限公司開發(fā)商豪盛地產(chǎn)高新路與科技路交匯處位置科技路與唐延路交叉口40/3.75層數(shù)/層高A座4.8，其余3.2中央空調(diào)空調(diào)中央空調(diào)8電梯每棟3部14萬㎡規(guī)模15萬㎡110-130售/租價(jià)格80-10012+8（空調(diào)費(fèi)）物業(yè)費(fèi)2.5+6（空調(diào)費(fèi)）進(jìn)口巴西花崗巖、中空LOW-E玻璃裝修狀況玻璃幕墻、金屬大型的上市公司，高新管委會(huì)政府背景核心賣點(diǎn)開發(fā)商擁有多年開發(fā)中高檔寫字樓的經(jīng)驗(yàn)第四十二頁，共一百零二頁。西安重點(diǎn)寫字樓分析43唐延國際中心都市之門陜西宇威置業(yè)發(fā)展有限公司開發(fā)商西安高新區(qū)創(chuàng)業(yè)園發(fā)展中心唐延路3號(hào)位置錦業(yè)路1號(hào)25/3.4層數(shù)/層高20/4.2中央空調(diào)空調(diào)中央空調(diào)6電梯126.9萬㎡規(guī)模30萬㎡70-90售/租價(jià)格75-905+6（空調(diào)費(fèi)）物業(yè)費(fèi)5+12（能源費(fèi)）高級(jí)干掛石材及部分鋼化中空玻璃幕墻裝修狀況全玻璃幕墻，大量運(yùn)用LOW-E玻璃知名物管公司，2-3層品牌商業(yè)核心賣點(diǎn)高新區(qū)管委會(huì)的扶持，企業(yè)、政策和客戶資源優(yōu)勢(shì)第四十三頁，共一百零二頁。SUM1.西安市寫字樓市場(chǎng)現(xiàn)狀總結(jié)第四十四頁，共一百零二頁。現(xiàn)狀一：供大于求關(guān)鍵詞：供應(yīng)：03-14年市場(chǎng)供應(yīng)量遠(yuǎn)大于需求量，年面市量在200萬㎡左右需求：年去化量在80萬㎡左右第四十五頁，共一百零二頁。現(xiàn)狀二：產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重關(guān)鍵詞：檔次、品質(zhì)不高/市場(chǎng)定位模糊第四十六頁，共一百零二頁。SUM2.西安市寫字樓市場(chǎng)機(jī)遇第四十七頁，共一百零二頁。西安“國際化大都市”的發(fā)展目標(biāo)帶動(dòng)寫字樓經(jīng)濟(jì)的發(fā)展關(guān)鍵詞：西安正在邁向“商業(yè)時(shí)代”內(nèi)陸企業(yè)的壯大國際資本、企業(yè)的進(jìn)駐寫字樓繁榮時(shí)代第四十八頁，共一百零二頁。宏觀調(diào)控，房產(chǎn)投資已經(jīng)出現(xiàn)住宅轉(zhuǎn)向?qū)懽謽嵌四哧P(guān)鍵詞：宏觀調(diào)控后，部分投資資金撤離住宅市場(chǎng)轉(zhuǎn)向?qū)懽謽鞘袌?chǎng)06年初，中小面積寫字樓成交量上漲，月成交量維持在30套左右第四十九頁，共一百零二頁。SUM3.西安市寫字樓市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)第五十頁，共一百零二頁。趨勢(shì)一：中小面積寫字樓市場(chǎng)需求釋放

關(guān)鍵詞：“住宅禁商”政策擴(kuò)大寫字樓需求以中小企業(yè)、私營企業(yè)為主的大部分客群對(duì)辦公面積要求較小第五十一頁，共一百零二頁。趨勢(shì)二：商住兼容型物業(yè)滿足過渡需求，熱銷市場(chǎng)關(guān)鍵詞：·新的高端寫字樓租金偏高，老的寫字樓配套不全·商住兼容性物業(yè)（單身公寓）面積小、租金低，大多銷售率接近5成，部分達(dá)到8成第五十二頁，共一百零二頁。趨勢(shì)三：注重辦公氛圍，提倡健康辦公舉例：旺座現(xiàn)代城把建筑的壓力釋放到城市中去，同時(shí)保證內(nèi)部形成較大的空間，利于整體景觀設(shè)計(jì)。自然通風(fēng)、自然生態(tài)的綠色商務(wù)環(huán)境。第五十三頁，共一百零二頁。趨勢(shì)四：與國際寫字樓接軌舉例：長(zhǎng)安國際廣場(chǎng)由國際金融中心（4棟寫字樓）、長(zhǎng)安國際大酒店、國際商務(wù)公寓構(gòu)成主體建筑群落，為享譽(yù)世界的頂尖建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所美國蓋斯勒(GENSLER)擔(dān)綱設(shè)計(jì)顧問，由全國著名的北京建筑設(shè)計(jì)研究院設(shè)計(jì)，匠心獨(dú)運(yùn)，齊備甲級(jí)寫字樓、涉外酒店式公寓、休閑會(huì)所、會(huì)議會(huì)展、國際名域等多種現(xiàn)代商務(wù)功能。長(zhǎng)安國際廣場(chǎng)一期寫字樓房源，只租不售。剩余出租房源約為20%。租金區(qū)間為：A座：118元/平米；B座：98元/平米；C座：128元/平米；D座：138元/平米。戶型面積在100平米—120平米。，主力目標(biāo)客群衛(wèi)為高端的大中型企業(yè)。第五十四頁，共一百零二頁。2014年西安寫字樓市場(chǎng)表現(xiàn)

西安已經(jīng)進(jìn)入寫字樓集群綜合體時(shí)代，目前，西安寫字樓項(xiàng)目的主要集中供應(yīng)在傳統(tǒng)的商務(wù)區(qū)——高新區(qū);而從2014年開始，將逐漸轉(zhuǎn)移到曲江;未來隨著城市軌道交通完善，由于城市核心區(qū)交通的壓力，還有使用成本的高起，會(huì)逼使部分企業(yè)外遷，寫字樓集中供應(yīng)將逐步向商務(wù)辦公郊區(qū)化的方向演變。從一線城市寫字樓市場(chǎng)的發(fā)展軌跡來看，目前西安寫字樓發(fā)展階段，僅跟北京等地的2005年、2006年接近。呼吁相關(guān)政府部分能夠借鑒一線城市，在稅收、人才及產(chǎn)業(yè)等多方面給予一些政策支持，促進(jìn)行業(yè)發(fā)展。稱，在2012年招商銀行大廈，一年內(nèi)企業(yè)稅收貢獻(xiàn)度超過100億，就業(yè)人數(shù)超過2萬人，給政府稅收、就業(yè)等提供了很大的幫助;希望政府能夠做一些回饋，在入駐企業(yè)、樓宇物業(yè)管理企業(yè)等給予一定的稅收減免，鼓勵(lì)、引導(dǎo)寫字樓市場(chǎng)發(fā)展。西安已進(jìn)入寫字樓集群綜合體時(shí)代第五十五頁，共一百零二頁。

對(duì)西安寫字樓開發(fā)商而言，目前后期物業(yè)或者自持，如林凱國際、早期的西安高新國際中心;或者快銷、回籠資金。目前西安大部分開發(fā)商均為后者。表示，根據(jù)近幾年全力行機(jī)構(gòu)服務(wù)的寫字樓項(xiàng)目來看，客戶對(duì)對(duì)工程進(jìn)度、產(chǎn)品要求越來越高。而且，隨著西安國際化大都市未來發(fā)展趨勢(shì)，越來越多的外地企業(yè)進(jìn)入西安，如金融類的，能源類的企業(yè)，它們用一線城市的眼光看西安寫字樓，這是未來開發(fā)商需要提前考量的一個(gè)因素。此外，從市場(chǎng)供求出發(fā)，還提到2014年西安寫字樓市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)明顯的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。西安第一份圖表化商務(wù)白皮書》顯示，2013年西安市寫字樓面市量約200萬平米，而去年西安商服類土地成交量環(huán)比增長(zhǎng)314.58%。從目前掌握的數(shù)據(jù)來看，2014年、2015年，西安寫字樓供應(yīng)量將會(huì)突破500萬平米，如果說參考去年的數(shù)據(jù)，80多萬平米的去化量，銷售周期要6-7年，資金需求比較緊張的客戶、開發(fā)商，將不得不考慮供需關(guān)系對(duì)價(jià)格方面的影響。2014西安寫字樓市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)明顯價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)2014年西安寫字樓市場(chǎng)表現(xiàn)第五十六頁，共一百零二頁。2014年西安寫字樓市場(chǎng)表現(xiàn)具體到寫字樓購買客戶，認(rèn)為有三種。第一，產(chǎn)業(yè)催生客戶，自用為主;第二，外地企業(yè)進(jìn)入西安者，主要集中在高新和曲江，以互聯(lián)網(wǎng)、金融及能源類企業(yè)為主;第三，投資客戶，西安目前投資客普遍不看好寫字樓發(fā)展前景，占比較少，西安寫字樓投資市場(chǎng)還沒有被激發(fā)出來。多組織業(yè)內(nèi)的交流，及時(shí)分享業(yè)內(nèi)觀點(diǎn);樓宇經(jīng)濟(jì)是未來城市最核心的部分，希望給政府一些正面的引導(dǎo);寫字樓是一個(gè)投資品，這個(gè)概念在西安尚未被激發(fā)出來，也希望給予市場(chǎng)正面的引導(dǎo)。寫字樓是投資品這個(gè)概念在西安有待激發(fā)第五十七頁，共一百零二頁。2014年西安寫字樓市場(chǎng)表現(xiàn)

寫字樓是一座城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“晴雨表”，站在西安房地產(chǎn)市場(chǎng)來看，高新區(qū)、經(jīng)開區(qū)、曲江新區(qū)、城東這幾板塊，已經(jīng)成為西安寫字樓分布的聚集區(qū);綠地中心、中鐵西安中心、泰華金貿(mào)國際、摩爾中心、金輝環(huán)球廣場(chǎng)、西安國際中心、曲江國際金融中心、華夏世紀(jì)廣場(chǎng)、朝陽新世界等在售寫字樓項(xiàng)目，已經(jīng)成為西安寫字樓市場(chǎng)的代表項(xiàng)目。從經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況分析，在西安大都市建設(shè)、絲綢之路經(jīng)濟(jì)帶建設(shè)背景下，西安的城市地位和商務(wù)環(huán)境不斷得以提升，西安GDP連續(xù)多年增長(zhǎng)穩(wěn)居副省級(jí)城市前幾位。越來越多的世界五百強(qiáng)、中國五百強(qiáng)企業(yè)入駐西安，第三產(chǎn)業(yè)占據(jù)50%以上良好的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)支撐，讓中小企業(yè)如雨后春筍般誕生，這使得西安寫字樓市場(chǎng)有著龐大的需求。另一方面，住宅市場(chǎng)的調(diào)控政策，客觀上也促進(jìn)了西安寫字樓市場(chǎng)的銷售增量。第五十八頁，共一百零二頁。2014年西安寫字樓市場(chǎng)表現(xiàn)從另一方面講，由于寫字樓產(chǎn)品本身的特性，使得西安寫字樓市場(chǎng)發(fā)展過熱、商務(wù)辦公物業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)過剩、投資風(fēng)險(xiǎn)加大等說法也甚囂塵上。在此背景下，互聯(lián)時(shí)代、專業(yè)共享，房訊網(wǎng)特邀西安地產(chǎn)界開發(fā)商、代理商、媒體界人士，共議大西安背景下西安寫字樓市場(chǎng)的機(jī)遇與挑戰(zhàn)。目前西安寫字樓市場(chǎng)的發(fā)展，已經(jīng)進(jìn)入了寫字樓集群綜合體時(shí)代。而在商務(wù)發(fā)展格局變化的時(shí)代，地方政府應(yīng)該從發(fā)達(dá)城市看到一些端倪，就是稅收，包括人才，包括產(chǎn)業(yè)的支持很重要。對(duì)于開發(fā)商而言，在西安寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)量?jī)赡陜?nèi)達(dá)到500萬平米的背景下，一定要考慮供需關(guān)系。“對(duì)價(jià)格方面的影響，可能在2014年會(huì)出現(xiàn)價(jià)格的競(jìng)爭(zhēng)，這是整個(gè)行業(yè)要清晰認(rèn)識(shí)到的。”未來十幾年，在西安經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的同時(shí)，市場(chǎng)需求也將逐漸擴(kuò)大，寫字樓投資市場(chǎng)肯定也將進(jìn)一步的加大。而西安寫字樓的開發(fā)必將也會(huì)朝著高品質(zhì)、高水準(zhǔn)的方向發(fā)展，開始處于從辦公功能向辦公價(jià)值升級(jí)的階段。“概念泛濫、電梯問題、停車場(chǎng)問題這三個(gè)因素已經(jīng)成為制約西安寫字樓發(fā)展的重要因素。”第五十九頁，共一百零二頁。提案推演結(jié)構(gòu)項(xiàng)目分析項(xiàng)目定位市場(chǎng)掃描物業(yè)發(fā)展建議第六十頁，共一百零二頁。NO.1項(xiàng)目分析第六十一頁，共一百零二頁。項(xiàng)目位置項(xiàng)目位于南門外核心金融區(qū)南側(cè)為目前正在開發(fā)的大話南門項(xiàng)目。項(xiàng)目地塊為兩塊：DK—1，DK—2（如圖）第六十二頁，共一百零二頁。序號(hào)項(xiàng)目數(shù)量備注1規(guī)劃用地面積14499.86㎡21.75畝2DK--155379.45㎡9.75畝DK--268159.32㎡12畝3總建筑面積123538.75㎡4容積率8.525停車位869個(gè)6非機(jī)動(dòng)車位（地下）2422個(gè)項(xiàng)目初步規(guī)劃經(jīng)濟(jì)指標(biāo)第六十三頁，共一百零二頁。SWOT分析優(yōu)勢(shì)南門門戶，地理位置十分顯赫；地鐵口，數(shù)十條公交線路；居住區(qū)較多，成熟的居住氛圍和固定人流；文化部支持，利于項(xiàng)目整體價(jià)值提升。劣勢(shì)項(xiàng)目雖緊鄰主干道，但屬棚戶改造區(qū)，小區(qū)域內(nèi)存在市場(chǎng)雜亂；城墻因素，隔斷了與城內(nèi)商業(yè)的銜接；由于政府對(duì)市場(chǎng)的監(jiān)管，無證或手續(xù)不全難于上市推廣銷售；機(jī)會(huì)地鐵二號(hào)線、將項(xiàng)目帶來快速發(fā)展的機(jī)會(huì)；產(chǎn)品自身的機(jī)會(huì)優(yōu)勢(shì)。威脅政府對(duì)于房地產(chǎn)政策有逐步收緊的態(tài)勢(shì)；同區(qū)域、同類型項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)威脅。第六十四頁，共一百零二頁。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手剖析目前南門外可預(yù)測(cè)的潛在供應(yīng)量大是不容回避的,但是從目前市場(chǎng)上對(duì)其產(chǎn)品的青睞追捧程度來看，該板塊的產(chǎn)品是一種供銷兩旺的局勢(shì).由于南門外自身清晰的區(qū)塊定位,其市場(chǎng)風(fēng)格走現(xiàn)代、國際、鼎級(jí)的可能性較多，具體可參照目前已經(jīng)推出的項(xiàng)目大話南門寫字樓項(xiàng)目.第六十五頁，共一百零二頁。寫字樓層面積：2700平米主力戶型面積：150——500㎡不等價(jià)格：13000元/㎡起，15層15000元/㎡左右當(dāng)期手續(xù)：五證齊全容積率：8.9車位：680個(gè)土地年限：70年寫字樓大話南門第六十六頁，共一百零二頁。大話南門分層面積（㎡）6-7F8073.865F3671.734F3671.733F3578.032F3414.431F2393.26-1F4610.46-2F（地鐵商業(yè)）5267.81商業(yè)總面積近34681.31平米；項(xiàng)目地下二層與地鐵站口相同，地鐵商業(yè)5267.81平米；商鋪價(jià)格：35000元/㎡左右整體商業(yè)招商工作尚未全面開始。商業(yè)：第六十七頁，共一百零二頁。寫字樓總占地：26.67畝總建筑面積：15萬平米5A級(jí)寫字樓：1.3萬平米層面積：1260㎡LOFT復(fù)式辦公：92-118平米租賃價(jià)格：110元/㎡.月容積率：6.09車位：440個(gè)土地年限：70年底商：世紀(jì)金花珠江時(shí)代廣場(chǎng)第六十八頁，共一百零二頁。中貿(mào)廣場(chǎng)商業(yè)總體量約15萬平，分別為大型超市、精品百貨、大型電器賣場(chǎng)，主題運(yùn)動(dòng)商場(chǎng)、大型游藝中心、KTV、娛樂院線、主題餐飲以及特色商業(yè)步行街、商務(wù)酒店、會(huì)議中心等多業(yè)形態(tài)。寫字間總層數(shù)：27層；戶型：80——200平米之間；均價(jià)：14000元/平米；租價(jià)：120元/平米.月地下商業(yè)：地下一層為永輝超市；其它商業(yè)：商鋪面積靈活分隔，只租不售，租價(jià)150——240元/平米.月，對(duì)商家知名品牌度有要求。第六十九頁，共一百零二頁。NO.2目標(biāo)客群定位第七十頁，共一百零二頁。我們的產(chǎn)品賣給了誰？國際化企業(yè)集團(tuán)總部？很多可在高新獲得土地，在南門外長(zhǎng)安路也有部分已經(jīng)可以建立寫字樓，難以成為主力客源。寫字樓高端用戶的分流？西安的金融貿(mào)易氛圍逐步變化，可爭(zhēng)取此類用戶。內(nèi)陸的房產(chǎn)投資者？待寫字樓大量推向市場(chǎng)后引起市場(chǎng)關(guān)注，此部分客源有望爭(zhēng)取。內(nèi)陸本省其他的民營企業(yè)？新民營經(jīng)濟(jì)需要與之匹配的形象中心，南門外的中央地位有望獲得青睞?？赡苄赃f減第七十一頁，共一百零二頁。他們?yōu)槭裁匆I我們的產(chǎn)品？企業(yè)形象的需要行政職能的需要金融服務(wù)的便利交通便利性區(qū)域前景看好建筑品質(zhì)打動(dòng)行業(yè)氛圍需要第七十二頁，共一百零二頁。NO.3項(xiàng)目定位第七十三頁，共一百零二頁。復(fù)合地產(chǎn)商業(yè)創(chuàng)新模式實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化的超級(jí)物業(yè)大商業(yè)+5A甲級(jí)寫字間第七十四頁，共一百零二頁。由此融智地產(chǎn)對(duì)本案的規(guī)劃提出如下建議：整體規(guī)劃：根據(jù)區(qū)域發(fā)展的特點(diǎn)，項(xiàng)目整體規(guī)劃寫字樓、商業(yè)（獨(dú)立商業(yè)和底商）。第七十五頁，共一百零二頁。長(zhǎng)安路沿線及南門外屬于城南的金融中心，同時(shí)又是城市的龍脈和交通中軸線，商業(yè)繁華，左右逢源，商業(yè)的規(guī)劃建議：1、從全市商業(yè)的開發(fā)來看，地上商業(yè)規(guī)模多數(shù)為3層、4層，5層，6、7層比較少，如有都屬于定向開發(fā)；地下開發(fā)商業(yè)市面上較少，地下兩層商業(yè)基本都是地鐵沿線且商業(yè)與地鐵站互通，否則地下兩層商業(yè)銷售、招商難度不言而喻。2、開發(fā)商作為買賣者：商業(yè)只是銷售，這樣可快速回籠資金，開發(fā)中等規(guī)模，規(guī)劃5層商業(yè)。3、開發(fā)商作為經(jīng)營者：開發(fā)商必須資金實(shí)力雄厚，可自持經(jīng)營，但必招商先行，引進(jìn)大商家，先租后賣，資金回籠周期延長(zhǎng)。加大商業(yè)開發(fā)規(guī)模，引進(jìn)大賣場(chǎng)如金鷹國際吸引其他商家，采取量身定制定向開發(fā)；商業(yè)規(guī)劃建議：第七十六頁，共一百零二頁。本案寫字樓單層平面做到700——800平米左右，較為適中。原因:1、從客戶需求看出客戶需求以100—300平米左右為主體;2、按照主力戶型在200平米左右分割，如果合理分割，公攤小于30%；層面積過大，容易導(dǎo)致走廊面積多，公攤過大。第七十七頁，共一百零二頁。依據(jù)：市場(chǎng)在售或待售的面積在100—200多㎡項(xiàng)目戶型配比建議：寫字間戶型定位：主力戶型面積100——170㎡第七十八頁，共一百零二頁。產(chǎn)品設(shè)計(jì)：寫字間戶型面積區(qū)間套數(shù)比例3+1(會(huì)議室+1(集中辦公區(qū))+2(衛(wèi)生間)200㎡60%4+1+1+2300㎡40%第七十九頁，共一百零二頁。本案寫字樓產(chǎn)品需樹立甲級(jí)寫字樓品質(zhì)形象，便于支撐后期高租金、高出租率，易于項(xiàng)目資金回收。原因:1、西安客戶更為看重寫字樓外部形象品質(zhì);2、高端形象寫字樓易于出租，且租金較高；3、通過資金回籠比較，高租金項(xiàng)目成本回收期短。第八十頁，共一百零二頁。業(yè)態(tài)分布比例建議功能分布業(yè)態(tài)類別設(shè)置比例備注生活配套50%以滿足社區(qū)居民及區(qū)域日常生活需求為主零售消費(fèi)10%引入部分時(shí)尚型消費(fèi)，增加購物樂趣娛樂休閑5%-10%滿足居民對(duì)娛樂休閑的需求中大型餐飲35%-40%符合區(qū)域居民普遍需求第八十一頁，共一百零二頁。商業(yè)商鋪劃分商鋪劃分依據(jù)以下幾個(gè)原則：第一：商鋪鋪位保證整體經(jīng)營的前提下，分隔靈活布局，可隨機(jī)組合出租；第二：商鋪面積劃小的原則第三：避免異形商鋪產(chǎn)生的原則第四：避免柱頭在商鋪內(nèi)的原則如果是商鋪劃分，通常要考慮區(qū)位特征，市場(chǎng)特征，還要參考消防的意見。一般要在不違反市場(chǎng)規(guī)律的前提下，突出規(guī)模效應(yīng)。第八十二頁，共一百零二頁。具體劃分方法：第一：根據(jù)柱距，兩等分或者三等分；第二：劃分時(shí)注意人流動(dòng)線的流暢，避免出現(xiàn)死鋪；第三：保證商鋪開間在2.7米以上，保證商鋪開間和進(jìn)深比保證在1:3左右；第四：位置較好的商鋪應(yīng)盡量劃小，保證總價(jià)不至于過高；第五：如果出現(xiàn)異形商鋪，則盡量將異形商鋪面積劃??；第六：異形商鋪的劃分應(yīng)注重其實(shí)用性，盡量增大使用價(jià)值；商業(yè)商鋪劃分第八十三頁，共一百零二頁。劃鋪的順序：1、現(xiàn)根據(jù)場(chǎng)子面積，柱網(wǎng)結(jié)構(gòu)，以及項(xiàng)目的長(zhǎng)和寬粗略估計(jì)劃分2、確定主通道和次通道的寬度3、從臨街鋪開始劃分，先外后內(nèi)4、一排排、一層層劃分。商業(yè)商鋪劃分第八十四頁，共一百零二頁。商鋪業(yè)態(tài)：部分業(yè)態(tài)面積要求大眾型餐廳要求面積100~250平方米連鎖快餐店面積要求300~600平方米火鍋店面積要求200~600平方米咖啡、茶坊、酒吧面積要求100~400平方米西點(diǎn)、面包房面積要求100~200平方米一般服飾面積要求30平方米到80平方米。一般40平米到80平方米為最佳第八十五頁，共一百零二頁。1——3F：先行招商，前期引進(jìn)大型超市：金鷹國際，提升商業(yè)檔次，促進(jìn)銷售。業(yè)態(tài)建議：第八十六頁，共一百零二頁。4——5F：餐飲、娛樂、休閑、洗浴、影院、KTV等業(yè)態(tài)建議：業(yè)態(tài)分層擬招品牌影院5FMalata/萬利達(dá)Pioneer/先鋒等時(shí)尚高端餐飲/娛樂4F愛KTV/漢陽館/多木日本料理/六千館/巴菲盛宴/百姓廚房/東方既白/東方既白第八十七頁，共一百零二頁。項(xiàng)目分析項(xiàng)目定位市場(chǎng)掃描物業(yè)發(fā)展建議提案推演結(jié)構(gòu)第八十八頁，共一百零二頁。本案發(fā)展建議一手續(xù)辦理和工程進(jìn)度自去年年底開始至今相關(guān)職能部門不斷加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管，6月起西安房產(chǎn)銷售市場(chǎng)進(jìn)行3個(gè)月集中整頓，主要內(nèi)容包含五個(gè)方面：第一、房地產(chǎn)銷售內(nèi)容實(shí)施全面監(jiān)管，包括平面媒體、網(wǎng)絡(luò)媒體、戶外印刷品等，并對(duì)房源信息的真實(shí)性進(jìn)行暗訪；第二、對(duì)房地產(chǎn)銷售中介機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人持證上崗情況進(jìn)行檢查，對(duì)信息公示情況檢查；第三、對(duì)企業(yè)的經(jīng)營地址GPS衛(wèi)星定位，采集企業(yè)基本信息并進(jìn)入企業(yè)經(jīng)營檔案；第四、落實(shí)“新消法”實(shí)施后，經(jīng)營企業(yè)對(duì)消費(fèi)者侵權(quán)違法案件，對(duì)重大違法案件適時(shí)進(jìn)行媒體曝光后降低企業(yè)信譽(yù)等級(jí)；第五、對(duì)合同格式條款進(jìn)行抽查，對(duì)部分霸王條款，對(duì)有失公正、平等、自愿原則的條款進(jìn)行立案調(diào)查，并進(jìn)行媒體曝光。第八十九頁，共一百零二頁。手續(xù)辦理和工程進(jìn)度本項(xiàng)目所處位置屬于各方面都很敏感的區(qū)域，項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)必須：一、本案屬于棚戶改造區(qū)建設(shè)項(xiàng)目，妥善處理好拆遷安置工作；二、加快項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)以及銷售的證件手續(xù)；三、根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的計(jì)劃以及銷售推廣的要求，加快工程進(jìn)度。第九十頁，共一百零二頁。本案發(fā)展建議二5A甲級(jí)寫字樓標(biāo)準(zhǔn)區(qū)位交通寫字樓物業(yè)的區(qū)位和地段很大程度上決定了其價(jià)值。所以，作為甲級(jí)寫字樓的判斷標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)該是位置十分優(yōu)越，一般居于城市商務(wù)中心或商業(yè)聚集區(qū)，交通十分便利，四通八達(dá)的交通、濃厚的商務(wù)氣氛一定是其寫字樓價(jià)值的重要支撐。規(guī)模規(guī)模不僅是指建筑體積本身比較大，而且更強(qiáng)調(diào)其規(guī)模的伸展力及拓展性；因?yàn)閷懽謽强蛻簟髽I(yè)，比較看重知名企業(yè)的群聚效應(yīng)，這是形成商務(wù)氣氛的基本條件，寫字樓作為企業(yè)聚集辦公的載體，項(xiàng)目本身的規(guī)模決定企業(yè)的聚集程度，重要的是項(xiàng)目與周邊的其他建筑群共同組成區(qū)域商務(wù)環(huán)境，即項(xiàng)目周邊必須要有強(qiáng)大的綜合配套，形成一個(gè)集寫字樓、公寓、商住、星級(jí)酒店、會(huì)展中心、休閑娛樂及購物中心于一體的大空間。一個(gè)寫字樓如果沒有相當(dāng)大的建筑體量和規(guī)?；呐涮自O(shè)施，是難以稱得上是甲級(jí)寫字樓。第九十一頁，共一百零二頁。硬件設(shè)施寫字樓硬件方面分以下幾個(gè)方面，主要是體現(xiàn)科技與創(chuàng)新。建筑類型：框架或鋼結(jié)構(gòu)，抗震在8級(jí)地震以上；辦公空間：能提供可靈活分隔適應(yīng)各種變化的辦公空間；標(biāo)準(zhǔn)層高：室內(nèi)凈高2.6m以上；標(biāo)準(zhǔn)承重：樓板承重在2.5KN/m2以上；供電系統(tǒng)：雙路供電，辦公面的供電容量在80W/m2以上；空調(diào)系統(tǒng)：國際知名品牌中央空調(diào)系統(tǒng)，用戶能根據(jù)自我要求調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度、濕度，空調(diào)系統(tǒng)充具有分區(qū)域控制能力，新風(fēng)量在30立方米/人/小時(shí)以上。電梯：國際知名品牌，每部電梯服務(wù)面積小于3900平方米/噸?臺(tái),候梯時(shí)間不超過30秒鐘。停車位：每60~90平方米出租面積提供1個(gè)機(jī)動(dòng)車位，并實(shí)現(xiàn)智能化高效管理。供水系統(tǒng)：24冷熱水供應(yīng)，并有中水處理系統(tǒng)；智能化系統(tǒng)：達(dá)到5A級(jí)標(biāo)準(zhǔn)；辦公（OA）：預(yù)留OA電力負(fù)荷50VA/m2以