2022年江西省農(nóng)村信用社考試申論真題卷

2022年江西省農(nóng)村信用社考試申論真題卷一、注意事項.申論考試是對應(yīng)考者閱讀能力、綜合分析能力、提出和解決問題能力、文字表達(dá)能力的測試。.參考時限：閱讀40分鐘，作答110分鐘。1.某小區(qū)的一座樓里，其中的兩部電梯全都“罷工”了，徒步上下樓的住戶幾乎個個汗流浹背、氣喘吁吁。物業(yè)公司方面打算更換新的電梯，并得到了部分業(yè)主的響應(yīng)?？墒牵捎诜N種原因，并不是所有的業(yè)主都積極“掏腰包”，且部分業(yè)主搬走了，難以謀面，電梯購置費用因此至今沒有湊齊。假若是某私人大樓的電梯壞了，不太會出現(xiàn)因購置費湊不齊而不能更換電梯的情形。這是因為電梯作為私人的一項財產(chǎn)，其產(chǎn)權(quán)明晰而且集中，資源使用的效率也就很高。而報道中這個小區(qū)里的電梯就不一樣了，這里電梯的產(chǎn)權(quán)雖然也很明晰，屬于所有的業(yè)主，但是產(chǎn)權(quán)卻是分散和支離破碎的，存在著眾多的所有權(quán)人，因而資源就得不到有效的利用。這種局面就是英國經(jīng)濟(jì)學(xué)家哈丁所言的“反公地悲劇”——“反公地”作為一項資源或財產(chǎn)，其產(chǎn)權(quán)明晰，但同時是分散和支離破碎的，存在著眾多的所有權(quán)人，每一個人都有權(quán)使用“公地”，但與“公地”相反的是，他們中的每一個人又都沒有能力單獨使用“公地”，因此，沒有人擁有真正有效的使用權(quán)，資源也得不到有效的利用。目前大量存在的物業(yè)管理權(quán)糾紛恰恰滿足了“反公地悲劇”的模型。顯然，“反公地”的產(chǎn)權(quán)是支離破碎的產(chǎn)權(quán)，“反公地悲劇”則需要整合產(chǎn)權(quán)來化解。具體到該小區(qū)的電梯上，所要做的就是完善業(yè)主權(quán)利代理行使制度，設(shè)定對于怠于行使權(quán)利的業(yè)主代理權(quán)自動授權(quán)規(guī)則。與此同時，在立法層面，明確物業(yè)管理各方的法律定位，賦予政府相關(guān)部門相應(yīng)監(jiān)督與處罰的行政職能。當(dāng)產(chǎn)權(quán)得到整合之后，電梯購置費就不會因有人不交而湊不齊;當(dāng)物業(yè)管理各方的法律定位明確之后，積極行使權(quán)力的業(yè)主將會更加積極，不積極的業(yè)主迫于處罰壓力也會逐漸積極。熊先生告訴記者，2006年年初，他向南昌縣嘉麗小區(qū)的物管公司佳鑫物業(yè)交了全年的物管費，但是，從2006年四五月開始，佳鑫物業(yè)先后3次離開小區(qū)，未履行物業(yè)管理的義務(wù)?！艾F(xiàn)在我們小區(qū)里到處都是垃圾，也沒人管了。”熊先生說。.哈爾濱市房產(chǎn)住宅局在全市開展以“解決百姓住房難心事，優(yōu)化服務(wù)滿意在物業(yè)”為主題的物業(yè)管理大接訪活動。接訪內(nèi)容包括：物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生臟亂差;物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序混亂;物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)草坪、樹木等綠化養(yǎng)護(hù)不及時;二次加壓供水設(shè)施運行不正常;下水管道堵塞或污水污物漫溢;物業(yè)管理人員服務(wù)態(tài)度等方面的問題。大接訪活動將采取二級接訪方式，各物業(yè)管理企業(yè)主要負(fù)責(zé)人以管理區(qū)域為單位進(jìn)行一級接訪，受理和解決小區(qū)居民的來訪。市房產(chǎn)住宅局設(shè)立二級接訪，對一級接訪未處理和解決的疑難問題進(jìn)行重點處理，督辦解決。.“剛開業(yè)的時候物業(yè)費31元，翻個年頭就漲到62元，再過一年收90，這不是利滾利嘛!”2006年3月18日，記者來到浙江路某美容會所，店主張女士這樣對記者抱怨著。早上的恐怖場面還歷歷在目，張女士說，早上11點左右她的店里來了6個高高大大的男人，來者稱再不交物業(yè)費就斷電，她以物管收費不合理，且沒有盡到應(yīng)盡職責(zé)為由拒交物管費。10分鐘后，她的店便停電了，無奈之下張女士只得交了物管費，才得以恢復(fù)供電。張女士稱，自己是做美容美體的，屬于特殊行業(yè)，按照自來水公司的收費標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)收.6元/噸，但物業(yè)公司收取的卻是4.7元/噸，且不算這一毛錢的差價，隔壁同樣屬于美發(fā)行業(yè)，物管收取的卻是2.5元/噸。而且她去同一條街的其他業(yè)主處咨詢時得到的答案更讓張女士吃驚，有些業(yè)主稱自己已經(jīng)一年沒有交過物業(yè)費了，照常營業(yè)，物管也來過人，但硬撐著不交也就不了了之。這樣不合理的收費標(biāo)準(zhǔn)讓張女士難以接受，所以于2022年2月份停交物管費。物業(yè)公司開始派人來店里催交物業(yè)費?！耙郧岸际撬麄儍?nèi)部的工作人員來，這次竟然帶了6個小混混一樣的人來，太嚇人了?！睆埮炕貞浿缟系那樾?。“這附近天天有瘋子在店外逛，小偷更是猖獗，白天營業(yè)時間都徑直走到我的店里來偷，治安巡邏人員連個鬼影都沒有?！闭f到這里，張女士情緒有些激動?！吧蟼€月我在店里休息，小偷趁我洗碗的時機(jī)，偷走了我的包，里面有3000多元現(xiàn)金，一枚金戒指，一個手機(jī)，還有駕駛證、身份證等都被一洗而空?！钡诙諒埮啃沦I的一部手機(jī)，同樣被小偷在店內(nèi)順利得手。張女士稱，這里的小偷都是慣犯，有一個小偷曾經(jīng)三次被她當(dāng)場抓住，但小偷狡猾的以拿來把玩為由退回給張女士。她認(rèn)為，既然物管收取了費用，卻沒有盡到應(yīng)有的安保職責(zé)，對于業(yè)主的人生財產(chǎn)安全都是一大威脅。.隨著2006年《物權(quán)法》的全面實施，廣大業(yè)主們的合法權(quán)益有了更加全面和有力的保障，而在此激勵下，一些原本隱而不宣的物業(yè)糾紛不斷浮現(xiàn)在人們眼前：僅剛剛過去的幾個月，就有數(shù)個小區(qū)因為業(yè)主與物業(yè)的糾紛而見諸報端。而面對這種矛盾升級的狀況，外界質(zhì)疑的聲音也始終不曾停止。有業(yè)內(nèi)人士直言“在這場物業(yè)的戰(zhàn)爭中，沒有誰是真正的贏家”。2006年12月10日，是美麗園小區(qū)新物業(yè)——南京新某某物業(yè)有限公司進(jìn)駐美麗園整整一年的日子。一年來的美麗園經(jīng)歷了怎樣的變化這是關(guān)注著美麗園的人們很想知道的。而當(dāng)人們再次審視美麗園的時候，已經(jīng)不再像當(dāng)初那樣著重于“糾紛”本身，而開始用更客觀的眼光去看待這件事的實際意義和如今業(yè)主們的生活。對美麗園的實地走訪中，有許多變化是明顯的。從環(huán)境上看，小區(qū)已經(jīng)比一年前有了很大的改觀，道路上比較干凈，路邊沒有再堆放雜物;而小區(qū)的保安工作也有了一些改善，站崗與巡邏的保安其態(tài)度獲得了一些業(yè)主的肯定。一位老年業(yè)主告訴記者，小區(qū)里的物業(yè)糾紛持續(xù)了那么長時間，現(xiàn)在總算開始步入正軌，他希望這種情況能夠保持下去。盡管取得的進(jìn)步是可喜的，但存在的問題仍然不可回避。新某某物業(yè)有限公司董事長王先生告訴記者，目前存在的問題主要有三個：首先是一些交接遺留下來的問題。由于新物業(yè)進(jìn)駐時，小區(qū)部分電力系統(tǒng)、綠化、地下管網(wǎng)的圖紙沒有拿到，致使后來許多維修工作無法開展，這也是業(yè)主們意見最大的地方。其次是物業(yè)用房問題。老的物業(yè)遷走后，小區(qū)的110號物業(yè)用房被開發(fā)商收回，至今仍未交接?！坝捎跊]有住房，我們的保安只能住在地下室，這種住宿環(huán)境使我們很難留住招來的保安。保安流動過快，無法熟悉周圍的環(huán)境，不利于提高服務(wù)的質(zhì)量”。第三是交流溝通的問題。由于物業(yè)公司的大部分人員來自南方，語言、習(xí)慣等存在著一些差別，在交流上存在一些問題。而長期的物業(yè)糾紛使部分業(yè)主對物業(yè)有很大的偏見，“與所有業(yè)主的良好溝通還需要我們的進(jìn)一步努力?！蓖跸壬f。.物業(yè)管理一直是衡量一個樓盤價值的軟性指標(biāo)之一，長期的物業(yè)糾紛，帶給業(yè)主的不僅是無休無止的煩惱，更有可能給一些樓盤帶來“惡名”，直接影響了這些住宅在二手市場上的交易，甚至直接帶來樓盤價值的貶損。位于十里堡的京港城市廣場，其物業(yè)糾紛幾經(jīng)波折后在2006年又再次顯現(xiàn)出來，并在業(yè)內(nèi)再次引起軒然大波。剪不清理還亂的物業(yè)關(guān)系，再加上周圍近年來發(fā)展較快，同類型的可替代性的項目越來越多，致使其價值貶損已越發(fā)明顯。與周邊同類樓盤的最大差價已近5000元/平方米。而美麗園小區(qū)在成交量上也表現(xiàn)出更多的劣勢。據(jù)了解，一年多以來美麗園小區(qū)的房屋在二手市場上僅出售了30套左右，僅占小區(qū)總共1100套房子的2,遠(yuǎn)低于周邊同類商品房5%?15%的二手成交率。據(jù)中原專業(yè)人士介紹，盡管產(chǎn)品的稀缺性與地段的優(yōu)勢在一定程度上掩蓋了房價的波動，但成交量的低迷無疑會使許多急于出手的投資性賣家備受煎熬。北京中原三級市場部副總經(jīng)理宮萍指出：如果說一個樓盤的房屋質(zhì)量、配套設(shè)施是它的“硬件系統(tǒng)”，那么物業(yè)管理就是一個小區(qū)的“軟件設(shè)備”，硬件問題很難解決，但軟件是可以通過業(yè)主們的努力或更換或維護(hù)的，因此好的物業(yè)管理對于房產(chǎn)價值會有一定提升作用，而物業(yè)糾紛如果長期得不到處理，也必然會對房屋價值產(chǎn)生負(fù)面的影響，而且其影響力僅排在地段、房屋自身品質(zhì)之后位列第三，不可忽視。.家住鄭州市城東路5號院一位不愿透露姓名的業(yè)主向記者反映，鄭州市城東路5號院因為開發(fā)商的一再更換，物業(yè)一度陷入幾乎無人管理的地步。2006年春節(jié)以前，院內(nèi)唯一一部運行的電梯被質(zhì)量監(jiān)督局查封，12層的高樓，業(yè)主不得不徒步登梯，居民怨聲載道。2006年5月，院內(nèi)最初的開發(fā)商終于再次成立物業(yè)部門，將其中一部電梯修好，并雇人清掃庭院。然而讓物業(yè)部門煩惱的是，雖然電梯修好了，但由于一座樓只有一部電梯運行，總共16戶業(yè)主的樓房內(nèi)，樓下的業(yè)主不愿繳包括電梯運營的物業(yè)費，樓上的業(yè)主因為公攤過多也不愿繳納，近一個月過去了，繳納物業(yè)費的業(yè)主不過幾家。業(yè)主也有自己的理由，一位在4層居住的郭先生說:“我們家就用不著電梯，我根本沒享受上述服務(wù)，怎么能繳電梯運行費呢”住在11樓的業(yè)主認(rèn)為，樓上沒有幾戶人，每個月幾千塊錢的電費和維修費分?jǐn)偟剿麄冾^上太重?！半娞萃Ａ税?，業(yè)主們吵，電梯修好了讓業(yè)主繳運行費用吧，業(yè)主們?nèi)匀怀??！编嵵菔谐菛|路5號院的物業(yè)部翟經(jīng)理抱怨說。一方面是物業(yè)的困擾，另一方面業(yè)主認(rèn)為物業(yè)費高、物業(yè)管理不善等等，一肚子抱怨也不買這個“糊涂賬”。對此，市物業(yè)管理辦公室有關(guān)負(fù)責(zé)人在接受記者采訪時表示，根據(jù)國家2003年實施的《物業(yè)管理條例》中的有關(guān)規(guī)定，業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主同時負(fù)連帶交納責(zé)任。也就是說，業(yè)主和租戶都可以成為物業(yè)管理費的交納主體，但究竟由誰來交納，須按照業(yè)主和租戶的約定來執(zhí)行。“租房者不需交物業(yè)管理費”的看法并不準(zhǔn)確，像許先生這種租房時雙方?jīng)]有約定的情況，他可以和房主協(xié)商解決。9.隨著房地產(chǎn)業(yè)的橫向與縱向發(fā)展，強化對物業(yè)管理的法律保護(hù)已經(jīng)成為各國立法之重，對物業(yè)管理的立法，己經(jīng)成為各個國家和地區(qū)的房地產(chǎn)市場的重要課題。而物業(yè)管理各項課題里，始終離不開物業(yè)管理參與人間的權(quán)利義務(wù)，即業(yè)主或物業(yè)使用人（住戶）與物業(yè)管理公司間的權(quán)利義務(wù)，以及政府所扮演之角色，基于對業(yè)主權(quán)益的保障，可以從法律層面厘清這三者之間的關(guān)系。物業(yè)公司在處理與大多數(shù)業(yè)主以及少數(shù)業(yè)主的關(guān)系時經(jīng)常會遇到是管理還是放縱的考量。由于物業(yè)公司負(fù)責(zé)的對象是作為共同體的業(yè)主大會的公共意志，因此在日常的管理中，應(yīng)當(dāng)有權(quán)在一定限度內(nèi)限制少數(shù)業(yè)主的不當(dāng)或違法行為，甚至可以動用一定的強制力，比如依照業(yè)主大會確定的規(guī)則，對不遵守相應(yīng)規(guī)則的人的行為予以制止甚至提起訴訟。對物“管理”與對人“管理”的矛盾統(tǒng)一：現(xiàn)代物業(yè)管理展現(xiàn)對物管理與對人管理的二重性，使得有的人希望將“物業(yè)管理”改為“人居服務(wù)”，然而，有權(quán)的對世性與作為所有權(quán)客體的物的獨立性是相應(yīng)的，“所有權(quán)之標(biāo)的物須為獨立之一體”，但是隨著大規(guī)模合住住宅的出現(xiàn)，這種獨立性受到了極大的限制，縱橫交錯的分割所有關(guān)系，緊密相連的毗連狀態(tài)，專有共有部分犬牙交錯，使得居住業(yè)主必須調(diào)整或改變“各人自掃門前雪，不管他人瓦上霜”的傳統(tǒng)觀念或生活習(xí)慣，必須共同參與制定規(guī)約，組織區(qū)分所有權(quán)人或住戶會議等。三、申論要求.用不超過150字的篇幅概括所給材料反映的主要內(nèi)容。（15分）.根據(jù)材料所反映的主要問題，用不超過350字的篇幅提出解決的方案。要求方案有針對性和可操作性。（15分）.談?wù)勎覈飿I(yè)管理起到的作用主要有哪些。要求：敘述完整，條理清晰，400字左右。（25分）.就給定材料所反映的主要問題，用1200字左右的篇幅，自選角度、自擬題目進(jìn)行論述。要求中心明確，內(nèi)容充實，論述深刻。（45分）參考答案（范文）.答案提示材料通過列舉物業(yè)管理公司和業(yè)主、租戶之間發(fā)生的種種糾紛問題，反映出由于我國在物業(yè)管理方面存在著無法可依的狀態(tài)，隨著物業(yè)管理的快速發(fā)展，人們對物業(yè)管理的要求越來越高，物業(yè)管理覆蓋面也不斷擴(kuò)大，物業(yè)管理發(fā)展的深層次問題和矛盾也隨之暴露出來。因此，物業(yè)管理立法成為當(dāng)務(wù)之急。.答案提示進(jìn)一步完善物業(yè)管理法律法規(guī)。建議立法機(jī)關(guān)盡快出臺規(guī)制物業(yè)管理的法律、法規(guī)，有關(guān)行政部門也可對物業(yè)管理收費提供參考性標(biāo)準(zhǔn)，改變目前存在的收費無依據(jù)，交費無發(fā)票現(xiàn)象，加強對物業(yè)管理公司的管理。盡快確立業(yè)主委員會的訴訟地位，發(fā)揮其積極作用。由全體業(yè)主通過一定程序選舉相關(guān)人員組成業(yè)主委員會，用業(yè)主委員會的名義代表全體業(yè)主與物業(yè)管理公司進(jìn)行交涉或以業(yè)主委員會的名義提起訴訟，合全體之力、集全體之智參與維權(quán)活動，以避免業(yè)主因勢單力薄而致權(quán)益受損。完善物業(yè)管理監(jiān)督機(jī)制。要將法律監(jiān)督、紀(jì)律監(jiān)督、社會監(jiān)督結(jié)合起來，共同促進(jìn)物業(yè)管理的順利進(jìn)行。加強法制宣傳，提高業(yè)主與物業(yè)管理公司的法律意識。.答案提示我國物業(yè)管理起到的主要作用有以下四點：第一，配合城鎮(zhèn)住房制度改革。我國城鎮(zhèn)住房制度改革要按照社會主義市場經(jīng)濟(jì)的要求，實現(xiàn)住房商品化，由此將形成住房產(chǎn)權(quán)多元化和管理社會化的新格局。市場化、專業(yè)化的現(xiàn)代物業(yè)管理是住房制度改革的一項重要內(nèi)容和配套工程。第二，促進(jìn)城市管理工作。城市管理是現(xiàn)代政府的重要職責(zé)。物業(yè)小區(qū)是城市的縮影、城市的細(xì)胞，物業(yè)的容貌構(gòu)成城市的整體形象，物業(yè)管理是城市管理工作系統(tǒng)的一個組成部分。因此，物業(yè)管理的成效影響一個城市的市政形象。第三，提升業(yè)主生活質(zhì)量。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們對住宅面積數(shù)量的關(guān)注逐漸轉(zhuǎn)向?qū)幼…h(huán)境質(zhì)量的強調(diào)。物業(yè)管理不僅能充分發(fā)揮維修養(yǎng)護(hù)物業(yè)，發(fā)揮物業(yè)最大功能，而且能以物為媒，以人為本，與社區(qū)建設(shè)相得益彰，為業(yè)主創(chuàng)造安全、舒適、文明、和諧的生活工作環(huán)境。第四，增加勞動就業(yè)，繁榮第三產(chǎn)業(yè)。物業(yè)管理作為服務(wù)行業(yè)，可以吸納多種勞動力，提供就業(yè)機(jī)會，同時物業(yè)管理帶動裝飾維修業(yè)、家政服務(wù)業(yè)、園林綠化業(yè)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從而將有效推動第三產(chǎn)業(yè)及國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。.答案提示完善物業(yè)管理立法我國物業(yè)管理經(jīng)過艱難的探索和實踐，從無到有，從小到大，其巨大的社會效益、強大的生命力和廣闊的發(fā)展前景，已充分顯示出來，其作用也日益顯著。但隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的不斷提高，廣大群眾對物業(yè)管理的要求也會越來越高，而我國傳統(tǒng)的房屋管理體制和物權(quán)法律結(jié)構(gòu)阻礙了市場化物業(yè)管理的推行。在物業(yè)管理迅速發(fā)展的今天，制定物業(yè)管理法律法規(guī)，完善物業(yè)管理法律制度將有助于規(guī)范物業(yè)管理行業(yè)，維護(hù)業(yè)主權(quán)益，推動房地產(chǎn)市場，促進(jìn)城市社區(qū)建設(shè)。當(dāng)前出現(xiàn)物業(yè)管理問題的原因十分復(fù)雜，涉及觀念、機(jī)構(gòu)、體制、市場、法制和監(jiān)管等諸多方面。特別是法治建設(shè)嚴(yán)重滯后于物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，致使物業(yè)管理市場不規(guī)范，物業(yè)管理活動中各方面主體的權(quán)利、義務(wù)不清，合法權(quán)益得不到保護(hù)，政府的監(jiān)督管理缺乏法律依據(jù)，大量矛盾糾紛得不到解決。主要表現(xiàn)在：物業(yè)管理的體制問題;物業(yè)管理的服務(wù)價格問題;物業(yè)管理相關(guān)主體之間的法律責(zé)任問題;物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營活動不規(guī)范問題;已經(jīng)出臺的法規(guī)政策層次不高，沒有涵蓋物業(yè)管理的全部內(nèi)容，整體性、連續(xù)性、實踐性較差，可操作性不強。針對以上情況，完善物業(yè)管理立法已是當(dāng)務(wù)之急。首先，立法部門應(yīng)盡快建立和完