北京路零售商圈報告

北京路零售商圈市場調(diào)查

分析研究報告戴德梁行（廣州）公司2007年7月0報告綱要一、北京路商圈概況及商業(yè)發(fā)展規(guī)劃二、區(qū)域交通情況及未來交通條件發(fā)展的預(yù)測三、北京路商業(yè)物業(yè)調(diào)查四、消費者對商品品牌結(jié)構(gòu)的滿意度及需求分析五、市場調(diào)查結(jié)論及項目建議1一、北京路商圈概況及商業(yè)發(fā)展規(guī)劃北京路商圈概況北京路商圈內(nèi)常住人口情況北京路商圈內(nèi)商業(yè)發(fā)展規(guī)劃2北京路步行街商圈在廣州市的地理位置北京路商圈一、北京路商圈概況及商業(yè)發(fā)展規(guī)劃3北京路商圈概況北京路商圈是以中山四路與北京路交叉處為中心向四方伸展的商業(yè)群區(qū)，東起倉邊路，西至廣州起義路，北起財廳前，南至大新路，延及高第街一帶。北京路步行街全長440米，目前從財廳到泰康路的北京路段共有近500家商鋪，其中開通步行街的中段有臨街商鋪約150家，以經(jīng)營服裝、百貨、鞋類、餐飲、珠寶為主。北京路歷史文化氛圍濃郁，商貿(mào)業(yè)發(fā)達(dá)，人文景點眾多，自古以來就是廣州市政治、文化、商業(yè)的中心。北京路商圈范圍一、北京路商圈概況及商業(yè)發(fā)展規(guī)劃4北京路商圈概況北京路商圈內(nèi)常住人口情況北京路商圈內(nèi)商業(yè)發(fā)展規(guī)劃一、北京路商圈概況及商業(yè)發(fā)展規(guī)劃5北京路常住人口情況據(jù)了解，北京路商圈2公里內(nèi)分別有北京街（35060人）、珠光街（7.5萬人）、光塔街（43959人）和廣衛(wèi)街（44838人）。區(qū)域內(nèi)常住人口198857人，約66286戶。常住人群（包括居住和工作人群共105個樣本量）的消費習(xí)慣歸納進(jìn)總樣本量進(jìn)行分析，以體現(xiàn)商圈內(nèi)各類人群消費習(xí)慣的總體性。常住人口（這里以調(diào)查53個長期居住人群為樣本）情況：戶籍情況：以廣州市為主，占73.6%，廣東省內(nèi)共占88.7%。一、北京路商圈概況及商業(yè)發(fā)展規(guī)劃6常住人口年齡情況：本次調(diào)查中已經(jīng)甄別出了15歲以下和60歲以上的人口，因此在此條件下，常住人口的年齡分布如下：26~35歲的人口最多，占41.5%；其次是36~45歲的占30.2%。一、北京路商圈概況及商業(yè)發(fā)展規(guī)劃居住人群年齡結(jié)構(gòu)（n＝53）15-25歲,11.3%26-35歲,41.5%36-45歲,30.2%46-60歲,17.0%7常住人口職業(yè)結(jié)構(gòu)：企業(yè)一般職員占的比例最大，為22.6%；其次個體戶占18.9%。一、北京路商圈概況及商業(yè)發(fā)展規(guī)劃居住人群職業(yè)結(jié)構(gòu)（n＝53）企業(yè)一般職員22.6%個體戶18.9%自由職業(yè)者15.1%學(xué)生9.4%無業(yè)，退休，家庭主婦等9.4%營業(yè)員，服務(wù)員，工人，司機(jī)7.5%專業(yè)技術(shù)，研究人員5.7%企業(yè)中高層管理人員5.7%政府公務(wù)員3.8%私營企業(yè)主0.0%其它1.9%8北京路商圈概況北京路商圈內(nèi)常住人口情況北京路商圈內(nèi)商業(yè)發(fā)展規(guī)劃一、北京路商圈概況及商業(yè)發(fā)展規(guī)劃9北京路商圈內(nèi)商業(yè)發(fā)展規(guī)劃規(guī)劃年限：２００４－２０１０總體定位：建成越秀區(qū)乃至全市繁華程度最高的商業(yè)群落，新老商業(yè)資源有機(jī)結(jié)合，經(jīng)營檔次高，最能代表廣州商貿(mào)服務(wù)業(yè)發(fā)展水平、最能反映嶺南文化與現(xiàn)代文明融合發(fā)展的趨勢、充滿時尚和活力、集聚力和輻射力超強(qiáng)的國際商貿(mào)區(qū)。功能定位：建設(shè)成為一個集休閑、購物、旅游于一體，商業(yè)氛圍濃厚、文化內(nèi)涵豐富，環(huán)境舒適優(yōu)美，功能配套完善，能充分體現(xiàn)“古城商都”形象的中心商業(yè)旅游區(qū)。資料來源：廣州市規(guī)劃局和廣州市越秀區(qū)規(guī)劃分局一、北京路商圈概況及商業(yè)發(fā)展規(guī)劃10整體發(fā)展策略步行街從帶狀發(fā)展逐漸過渡到塊狀發(fā)展。北京路步行街向南延伸、向西拓展，實行全線步行街，形成一個綜合性、多功能的國際性商業(yè)區(qū)?？臻g結(jié)構(gòu)立體化。引導(dǎo)商圈區(qū)的空間結(jié)構(gòu)向“帶狀——塊狀——立體混合式”發(fā)展。逐步實現(xiàn)北京路全線步行，搭建地上、地下立體式商圈。以點帶面。營造核心區(qū)大型商場作為增長極帶動整個區(qū)域發(fā)展。結(jié)合廣百、光明廣場、與名盛廣場，形成北京路的商業(yè)核心區(qū)，以特色聯(lián)合形成大型的ShoppingMall。一、北京路商圈概況及商業(yè)發(fā)展規(guī)劃11商圈空間規(guī)劃北京路步行街的“南拓、北延、西展”：“南拓”是在繼續(xù)整治泰康路—沿江路之間的北京南路段的基礎(chǔ)上，向南將步行街的范圍拓展到沿江路天字碼頭；“北延”即向北將步行街延伸到財廳；“西展”即將北京路以西至起義路的“三縱五橫”商業(yè)街區(qū)納入到步行區(qū)的范圍予以統(tǒng)籌規(guī)劃建設(shè)，促進(jìn)整個商業(yè)步行區(qū)的規(guī)模擴(kuò)大化。周邊商業(yè)街規(guī)劃中山四路、五路多功能綜合商廈的現(xiàn)代化騎樓大、小馬站文化游覽、購物

西湖路高檔服裝、旅游購物為主的燈光夜市惠福東路嶺南飲食文化特色的風(fēng)味食街禺山路特色飲食大南路中高檔燈飾、布藝裝飾材料高第服裝專業(yè)街中檔服裝、特色服裝為主的旅游購物商業(yè)街泰康路零售高檔、精巧的裝飾材料教育路高檔精品服裝，零售為主一、北京路商圈概況及商業(yè)發(fā)展規(guī)劃12商圈功能規(guī)劃北段（財廳—中山路）結(jié)合對秦代造船工場遺址、南越國宮署遺址的開發(fā)和財廳前文化廣場的建設(shè)，增設(shè)旅游工藝紀(jì)念品店、文化用品店等項目，突出文化內(nèi)涵；中段（中山路—泰康路）通過政策引導(dǎo)和扶持，吸引更多的國內(nèi)外名牌服裝專賣店和精品店到此經(jīng)營，將該路段建設(shè)成為大型百貨店為龍頭的精品購物旅游區(qū)；南段（泰康路以南）結(jié)合天字碼頭改造并作為沿江路酒吧街的延伸，建設(shè)一批檔次較高的酒吧、咖啡廳等休閑、娛樂項目，突出娛樂、休閑功能。一、北京路商圈概況及商業(yè)發(fā)展規(guī)劃13商圈公共設(shè)施規(guī)劃普及應(yīng)用新興商業(yè)服務(wù)，如電子商務(wù)服務(wù)、信息服務(wù)等，進(jìn)一步提升商業(yè)檔次，完善商業(yè)內(nèi)涵。建設(shè)廣州建城紀(jì)念廣場、大佛寺廣場、西湖路和北京路交界處的唐文化主題廣場、惠福東路與北京路交界處的宋文化主題廣場、中山路北端的入口廣場和中心地帶的文化廣場等十多個公共開放空間。增設(shè)休息椅廊，成為購物者提供游憩、娛樂場所。整飾北京路南段，結(jié)合珠江邊天字碼頭改造，在北京南路沿江地段建設(shè)可識別性極強(qiáng)、具有入口特性的石碑、小品或牌坊，形成北京路步行街南端的一個景觀節(jié)點。增強(qiáng)北京路核心區(qū)休閑娛樂功能，擴(kuò)建和改造永漢電影院，并搬遷廣州市三十九中學(xué)，置換用地為文化娛樂用地兼容商業(yè)用地。名盛廣場與廣州市39中學(xué)（目前為13中校區(qū)）搬遷置換出來的地塊之間建立二層連廊。保護(hù)和更新北京路和中山路沿街的騎樓建筑，整飾路面、房屋立面，改善燈光照明系統(tǒng)，改造落地玻璃櫥窗的店面。一、北京路商圈概況及商業(yè)發(fā)展規(guī)劃14商業(yè)發(fā)展規(guī)劃總結(jié)北京路商圈的定位，給予處于核心商圈內(nèi)的大型商業(yè)物業(yè)提供了良好的發(fā)展平臺。北京路商圈的拓展，以及地下商業(yè)街的構(gòu)筑，使得位于核心區(qū)域內(nèi)的名盛廣場共享八方客流。從業(yè)態(tài)調(diào)整的宏觀政策層面上，名盛廣場位于北京路中段，大型百貨業(yè)得到政策支持。政府對核心商圈內(nèi)大型商業(yè)物業(yè)給予扶持，彌補(bǔ)商圈內(nèi)餐飲、休閑娛樂等功能的不足。商業(yè)環(huán)境的改善和提高，給商家提供了良好經(jīng)營氛圍。一、北京路商圈概況及商業(yè)發(fā)展規(guī)劃15區(qū)域交通情況現(xiàn)狀未來交通條件發(fā)展的預(yù)測交通發(fā)展對名盛廣場的影響二、區(qū)域交通情況及未來交通條件發(fā)展的預(yù)測16區(qū)域交通情況現(xiàn)狀道路情況：北京路屬于城市老城區(qū)，存在道路網(wǎng)絡(luò)不完善，各級別道路銜接不合理，道路斷面過窄等問題，車道數(shù)以3-4條居多。公共交通情況：北京路周邊共有越華路、廣衛(wèi)路、文德路、珠光路等四個公交總站，有近90條日班公交線路。

軌道交通情況：地鐵一、二號線交匯于公園前，不但改善了北京路的交通狀況，也為商業(yè)的發(fā)展帶來了新的增長點，有利于營造新的商業(yè)空間。二、區(qū)域交通情況及未來交通條件發(fā)展的預(yù)測17停車場情況：北京路地區(qū)大型商業(yè)物業(yè)停車場備置如右表。區(qū)內(nèi)停車問題比較突出。停車供求關(guān)系緊張，目前消費者主要將汽車停在西湖路、惠福東路、教育路、大南路的路邊。

地點停車位數(shù)量現(xiàn)狀主要停車場

廣百

320新大新

100五月花

140名盛廣場

600光明廣場

100動漫星城

200華聯(lián)商廈

200合計1660二、區(qū)域交通情況及未來交通條件發(fā)展的預(yù)測18區(qū)域交通情況現(xiàn)狀未來交通條件發(fā)展的預(yù)測交通發(fā)展對名盛廣場的影響二、區(qū)域交通情況及未來交通條件發(fā)展的預(yù)測19未來交通搞條件發(fā)展畫的預(yù)測公共交換通：將泰康路析－天字碼島頭段建成鏈為只準(zhǔn)公康交車輛通痛行的準(zhǔn)步防行街。實行北索京路全薦線步行碑化后，服天字碼滾頭——豈財廳連績成一體票，將珠株江日夜負(fù)游和北營京路購億物游有因機(jī)結(jié)合鉗，北京男路商圈劣的交通激水路并廈舉。道路：配合北京包路全線步街行化，疏摩導(dǎo)步行區(qū)疫內(nèi)外的道寨路交通：拓寬大馬耐站路，并服設(shè)置人行登道；開通北忙京路東擋邊（即海名盛廣羅場東面擔(dān)）的府狼學(xué)西街插、教育倚路延長睬線（惠幕福路—鏟泰康路歇，包括喝書坊街處等）、昏南堤二之馬路延用長線、練珠光路撓延長線馬及光明倚廣場東惜側(cè)的規(guī)廚劃路。二、區(qū)域納交通情況狀及未來交弓通條件發(fā)巨展的預(yù)測20未來交蓋通條件鞏發(fā)展的叉預(yù)測軌道交通思：地鐵公冤園前站回隧道沿沖兩個方按向延伸部到北京答路：一礦個方向擦是從地詠鐵公園秘前站至秘新大新并路口；鄭另一個鋸方向是殘從地鐵易公園前劍站－大匪馬站－真西湖路口－名盛尿廣場。規(guī)劃地鐵或六號線（初沙貝—高搞塘石）處奶于主要客螺運走廊先熱烈路、沿榆江路上，放同時能與失一、二號光線換乘。照六號線在組越秀區(qū)內(nèi)詞主要是平牌行于沿江暖路穿過越瞞秀區(qū)，初材步確定設(shè)割立有海珠壞廣場站和垂北京路站玻，通過海政珠廣場站翠與二號線勤實現(xiàn)換乘課，有利于矩北京路商主圈和沿江竭路商貿(mào)商披務(wù)區(qū)的發(fā)旨展。12公元前站和北京路站6二、區(qū)域既交通情況估及未來交揪通條件發(fā)累展的預(yù)測21未來交冬通條件甘發(fā)展的或預(yù)測停車場：針對區(qū)在內(nèi)停車位奧供需失衡撲的現(xiàn)狀，穿政府規(guī)劃滅北京路地辦區(qū)未來落堆成的主要德停車場的氣地點及停浩車位數(shù)量筋如右表：

地點停車位數(shù)量未來主要停車場廣衛(wèi)路停車場330惠福東停車場100泰康路停車場300沿江路停車場150回龍路路邊停車場16大、小馬站地下停車場500文明路臨時停車場500合計1896二、區(qū)域廳交通情況著及未來交晴通條件發(fā)罪展的預(yù)測22區(qū)域交通旨情況現(xiàn)狀未來交米通條件睬發(fā)展的資預(yù)測交通發(fā)拜展對名蜘盛廣場佳的影響二、區(qū)域雹交通情況譜及未來交森通條件發(fā)喬展的預(yù)測23交通發(fā)展纖對名盛廣辭場的影響作為核心興區(qū)域內(nèi)的筒商業(yè)廣場除，步行到的達(dá)的時間插比較長；烏地鐵商業(yè)火街的連通采，將帶來屋和疏導(dǎo)更廁多地鐵客阿流。名盛廣頭場東面吉規(guī)劃路災(zāi)府學(xué)西卡街的建域成，引乞入及疏豬導(dǎo)的大過量客流不非常便項捷，適求合本項訊目經(jīng)營鎮(zhèn)大型綜棋合超市加及大型怕百貨的玻業(yè)態(tài)。名盛廣浪場大型搭的停車矮場有利報于吸引鉆高端客梢戶。名盛廣作場大型崖的門前嚴(yán)廣場可冶以吸納腰和停滯寬大量的補(bǔ)客流。聰利用好斷門前廣符場，如列婚紗攝臺影、明狗星演出勾、節(jié)假芹日喜慶硬布置等撫，可以扯分流及倍利用北凈京路龐許大的人逢氣及商極氣。二、區(qū)域款交通情況蒼及未來交墻通條件發(fā)周展的預(yù)測24大型商繳業(yè)物業(yè)映概況大型商業(yè)賞物業(yè)分布是圖北京路商串業(yè)物業(yè)供汪求關(guān)系分貍析北京路黃街鋪歷牛史租值獄走勢分落析北京路商陸品業(yè)態(tài)分硬析大型商業(yè)認(rèn)物業(yè)特點圍、經(jīng)營狀犧況及其商確品品牌結(jié)康構(gòu)調(diào)研三、北京們路商業(yè)物詳業(yè)調(diào)查25商業(yè)項目商業(yè)面積樓層停車位備注廣百(含新翼)6.3萬地下2層,地上9層11-13層為停車場，共約320個在營業(yè)新大新1萬地下1層,地上11層100在營業(yè)五月花5萬地下4層,地上11層140在營業(yè)麗都潮樓1萬7無在營業(yè)名盛廣場6萬地下4層,地上10層600已建成，部分在營業(yè)光明廣場6萬9層100在營業(yè)和招商動漫星城3.1萬地下3層200在營業(yè)，家電部分在招商華聯(lián)商廈4萬地下4層，地上10層200在營業(yè)銀座廣場0.54層（1層有夾層）無在營業(yè)大型商業(yè)昏物業(yè)概況三、北京姥路商業(yè)物酷業(yè)調(diào)查26大型商吸業(yè)物業(yè)善概況大型商遙業(yè)物業(yè)支分布圖北京路商脊業(yè)物業(yè)供些求關(guān)系分唯析北京路跪街鋪歷饑史租值撕走勢分量析北京路左商品業(yè)飲態(tài)分析大型商印業(yè)物業(yè)賄特點、莖經(jīng)營狀迎況及其獅商品品螞牌結(jié)構(gòu)疏調(diào)研三、北京卵路商業(yè)物妄業(yè)調(diào)查27三、北京亞路商業(yè)物扶業(yè)調(diào)查

名盛廣場廣百百貨光明廣場華聯(lián)商廈動漫星城麗都潮樓大小馬站項目新大新五月花明珠廣場28大型商業(yè)慚物業(yè)概況大型商業(yè)拿物業(yè)分布似圖北京路商曬業(yè)物業(yè)供錯求關(guān)系分聲析北京路街秤鋪歷史租魔值走勢分距析北京路商跳品業(yè)態(tài)分止析大型商業(yè)躍物業(yè)特點皇、經(jīng)營狀與況及其商梯品品牌結(jié)費構(gòu)調(diào)研三、北集京路商家業(yè)物業(yè)矮調(diào)查29北京路商長圈200肚2-20霸06年商累業(yè)物業(yè)供普求關(guān)系2002夏-200喂6年北京杠路商圈平撇均每年吸裙納的商業(yè)內(nèi)面積為3棗.4萬平唇方米。200巡壽6年存謝量商業(yè)炊面積達(dá)任到29睜.8萬相平方米至，目前追空置面緊積約1生0萬平恨方米。三、北西京路商爬業(yè)物業(yè)捉調(diào)查資料來霸源：戴逢德梁行30北京路符商圈未衡來供應(yīng)孫情況201樸1年前腫，預(yù)計贊將新增淚4家商芬場。這些商么場主要夸在20溫10年落后建成另，20蜓07-哄200活9年三哥年內(nèi)建自成的商船場面積忘只有0浮.55鞠萬平方晝米。項目名稱商業(yè)規(guī)模（平方米）層數(shù)現(xiàn)狀預(yù)計開業(yè)時間大馬站商業(yè)中心55001～4層已建成，在招商2008年初小馬站商業(yè)項目4.5萬5層未動工2010年明珠廣場9.8萬地上8層已平整2010年海珠廣場商業(yè)項目6萬6層拆遷接近尾聲2011年本項目市蹈場空間根據(jù)2色002腐-20萍06年路的商場搞吸納情救況，預(yù)當(dāng)計20能07-觀200帽9年共槍可吸納俱3.4椅×3＝賤10.粥2萬平體方米商皺場面積澆。200匯7-2桌009沿年待消宅化的商撒場面積巴為：1睜0＋0物.55軋=10柱.55齊萬平方亂米。本項目商野場建筑面蠢積6萬平攔方米，面莊對10.蓮2萬平方圣米的吸納概量，具有痰較大的市害場空間。三、北漁京路商驗業(yè)物業(yè)救調(diào)查31大型商業(yè)百物業(yè)概況大型商烤業(yè)物業(yè)熟分布圖北京路商盈業(yè)物業(yè)供和求關(guān)系分江析北京路似街鋪歷賣史租值曠走勢分桶析北京路罰商品業(yè)族態(tài)分析大型商抄業(yè)物業(yè)句特點、敵經(jīng)營狀照況及其呼商品品騙牌結(jié)構(gòu)趣調(diào)研三、北惑京路商為業(yè)物業(yè)渣調(diào)查32北京路商杰圈街鋪租鐘值現(xiàn)狀中山四跨路至惠腎福路路漢段。實行全日行制步行，紋租金隨面拋積不同而客不同，進(jìn)叢深小，臨爽街面較大胃的10-作50平方蝦米的小鋪毛租金最貴用，租金在巖2,00結(jié)0-3,神000元嚷/平方米傘之間，進(jìn)例深較大的倆80-2啦50平方本米中型臨扣街鋪租金亡在200節(jié)0元/平沫方米左右怨，500刪平方米以士上的大型冬臨街鋪（貝很少，且界進(jìn)深很大垂）租金在快1000飄元/平方仁米左右，侄近三年租蔥金變化主墊要呈微升陳態(tài)勢，且社上升幅度育較小。財廳前—擱中山路，紐奉惠福路—稅泰康路路樹段。這兩個路想段租金價胸格均在4盲00-8芒00之間布，其中財略廳前—中椒山路的租鋸金較為穩(wěn)濟(jì)定，近三川年租金上污升幅度很闊小，而惠收福路—泰畏康路租金刪上升幅度蔑較大，可爽見在北京館路北段實階施步行街宮后確實在白相當(dāng)程度笨上帶旺了們北京路南舉段的商業(yè)誕氣氛。泰康路襪以南路丘段。該路段商杰業(yè)氣氛較肅淡，臨街蛇商鋪幾乎濕均是日用姨小百貨和侵小食店。啊該路段臨辱街鋪月租螺金僅為2錘00元/墨平方米左析右，而與微惠福路—困泰康路路岔段的租金具變化情況學(xué)一樣，該陸路段的租液金近三年惱的上升幅崖度也較大證。三、北京類路商業(yè)物干業(yè)調(diào)查33北京路街別鋪歷年來青租金走勢芒表地段財廳至中山四路中山四路至惠福路惠福路至泰康路2007年500-7001000-3200450-8002006年500-7001000-3000450-8002005年500-700900-2800400-7502004年500-700900-2700400-7002003年500-700850-2600400-6502002年500-650800-2500350-6002001年500-620800-2300350-5002000年500-620700-2000300-400資料來源墻：戴德梁險行單位：角元/平添方米/抓月未來北遭京路商姥圈街鋪迎租值預(yù)培測：北京路核隸心區(qū)街鋪碧租值繼續(xù)再維持在高脾位。北京路向興南延伸的承趨勢明顯覺，北京路斷向南的鋪非值未來提竿升速度較高快。三、北蜻京路商東業(yè)物業(yè)剩調(diào)查34大型商業(yè)無物業(yè)概況大型商業(yè)光物業(yè)分布最圖北京路商閣業(yè)物業(yè)供皇求關(guān)系分牽析北京路索街鋪歷很史租值廣走勢分鳥析北京路帆商品業(yè)濾態(tài)分析大型商業(yè)念物業(yè)特點賢、經(jīng)營狀酷況及其商除品品牌結(jié)記構(gòu)調(diào)研三、北京最路商業(yè)物嚼業(yè)調(diào)查35零售業(yè)北京路零烘售業(yè)主要胖品牌出現(xiàn)北頻率統(tǒng)計閉（女裝、師男裝、運材動系列、爭鞋）業(yè)態(tài)品牌名稱次數(shù)業(yè)態(tài)品牌名稱次數(shù)女裝GITTI\夢特嬌\歐尼邇\歌莉婭3男裝G2000（男裝/女裝）3LILY\Ochirly\艾哲\安莉芳\白領(lǐng)風(fēng)采\百圖\班尼路（男裝/女裝）\bossini\黛安芬\韓菲妮\季候風(fēng)\美雅高\娜圣莎\時代印象\佐丹奴（男裝/女裝）2Kentex\金利來\bossini（男裝/女裝）\Lee\S&K\鄂爾多斯\鱷魚恤\BUYIBACK\萊克斯頓\馬仙奴(男裝\女裝)\歐喜門\紳浪\勝龍\DOCTORBAI2心吻時裝\以純\真維斯1皮爾卡丹\美特斯·邦威1業(yè)態(tài)品牌名稱次數(shù)業(yè)態(tài)品牌名稱次數(shù)運動系列Adidas5鞋百麗5NIKE\PUMA4皮匠世家\特樂路4KAPPA\李寧\NIKKO3金利來\達(dá)芙妮3REEBOK\安踏\LELI’S\MERRELL2ST&SAT\VOG\芭迪\比利華\迪路\美麗寶\天美意\信步\真美詩2特步\康威\匡威\361度1三、北京妄路商業(yè)物便業(yè)調(diào)查36北京路零代售業(yè)主要說品牌出現(xiàn)焦頻率統(tǒng)計區(qū)（珠寶、膛時尚、眼碧鏡、化妝蜻品、童裝涂、家居用遺品）業(yè)態(tài)品牌名稱次數(shù)業(yè)態(tài)品牌名稱次數(shù)珠寶首飾六福珠寶\周大福4時尚精品頂好坊飾品3周生生2霈君民族服飾2謝瑞麟1業(yè)態(tài)品牌名稱次數(shù)業(yè)態(tài)品牌名稱次數(shù)眼鏡東方眼鏡3化妝品玉蘭油\REVLON\露得清\美寶蓮\旁氏\顏荘\鄭明明\歐萊雅2先施眼鏡\眼鏡88\眼鏡直通車2李醫(yī)生\小護(hù)士1業(yè)態(tài)品牌名稱次數(shù)業(yè)態(tài)品牌名稱次數(shù)童裝時尚小魚\小豐龍\嬰姿坊2家居用品富安娜\富仕\雅芳婷2三、北京辜路商業(yè)物坡業(yè)調(diào)查37零售業(yè)炭態(tài)情況熄：北京路商首圈內(nèi)，北拆京路商圈料內(nèi)，零售死業(yè)態(tài)以男熱裝、女裝曲、童裝、抗運動系列來、化妝品辦等商品為糞主。區(qū)域過內(nèi)零售業(yè)桌態(tài)表現(xiàn)出案以下特點剃：面向青年噸人的服裝裝、鞋和時蚊尚精品占材據(jù)主要的咳比例。服裝里中屯等檔次占云主導(dǎo)位置薪，在北京姜路出現(xiàn)頻扒率達(dá)到或斧超過2次降的品牌中兩幾乎都是茶中等檔次棟的服裝，辣如G20固00，班婆尼路、佐戴丹奴（男鉗裝/女裝鐘）、L娘ee和S道&K等占戒據(jù)主導(dǎo)地局位。中高檔次盛的服裝只穴在廣百百宋貨出現(xiàn)，敵如皮爾卡陰丹等。缺少國際什一線品牌晃進(jìn)駐北京壯路。同一品牌封的服裝在忙北京路出愛現(xiàn)次數(shù)較懂少超過2周次，說明怨北京路品細(xì)牌雷同性獲仍不嚴(yán)重罷。北京路品股牌數(shù)量仍寺不齊全，屢許多體育產(chǎn)中心商圈紀(jì)的品牌沒厲有在北京席路出現(xiàn)。大型的數(shù)付碼、電器咳賣場主要樹有國美電壤器、廣百愿電器、新蜘大新電器目；電器類婚品種較齊朗全，數(shù)碼須、手機(jī)、哨電腦類品扁種較少。對本項目記的啟示：青少年慘人已經(jīng)屯形成為幟北京路偷商圈的違主流商則圈消費嶄群體，鐵本項目豆應(yīng)順應(yīng)晉北京路例商圈的揮消費群尿體特征傷。北京路京商圈品扶牌雷同帆性現(xiàn)象豎仍不嚴(yán)侄重，品這牌數(shù)量供不多，晨本項目寒引入新蔑品牌的糠空間仍步較大。北京路杠商圈周勢邊缺乏躬商務(wù)區(qū)型和高檔辦住宅區(qū)槐，缺乏懶高端消敏費支撐愚，以中箱等檔次尖的品牌租為主。三、北京絹路商業(yè)物雀業(yè)調(diào)查38餐飲業(yè)：北京路商遞圈內(nèi)，餐達(dá)飲以西式選快餐、中餃餐粵菜、代西餐廳、炸中式快餐稍最受消費襲者歡迎，尿小吃甜品頁、日本韓腐國料理的鼠接受程度球也較高。負(fù)區(qū)域內(nèi)大伍型餐飲的然現(xiàn)狀如下阿：三、北境京路商失業(yè)物業(yè)喜調(diào)查39菜系名稱地址營業(yè)面積菜系名稱地址營業(yè)面積中餐粵菜駿豪海鮮酒樓麗都潮樓六層1,500特色菜越茗苑惠福路200GT至愛粵菜餐廳五月花廣場三層300大頭蝦惠福路300華宴食府華聯(lián)購物中心六、七層1,500

喜洋洋大酒樓光明廣場九層2,000日韓料理

大禾壽司西湖路150廚房創(chuàng)造概念餐廳五月花廣場八層1,500碗屋五月花廣場負(fù)一層200尊尚食府名盛廣場八層3,000六本木居美食五月花廣場負(fù)一層300

俊田會美食樓五月花廣場五層500中餐地方菜系湘約人家西湖路200八千代日本料理名盛廣場七層250巴蜀軒川菜館華聯(lián)購物中心五層400食太朗（怡景）廣百新翼500面粉世家惠福路200一級棒北京路350三、北京榴路商業(yè)物端業(yè)調(diào)查40菜系名稱地址營業(yè)面積西餐廳大堡礁自助餐廳華聯(lián)購物中心八層500熱帶島西湖路50綠茵閣西湖路250光明廣場二層400必勝客銀座廣場100五月花廣場二層250中式快餐大家樂餐廳麗都潮樓三層200真功夫中山四路與北京路交界650仙蹤林銀座廣場50麗都潮樓四層150五月花廣場負(fù)一層100西式快餐麥當(dāng)勞餐廳麗都潮樓二層180廣百新翼一層夾層400肯德基光明廣場二層250銀座廣場280小吃甜品仁信雙皮奶西湖路250星奇果水果廚房五月花廣場一層80許留山中山五路50三、北叼京路商艇業(yè)物業(yè)渣調(diào)查41娛樂業(yè)：北京路商扮圈內(nèi)，K轟TV較受娛歡迎，其冰它如桑拿聞沐足、夜尤總會、溜夢冰、電影驕院、酒吧拜迪斯科冰暴健身等也驕?zhǔn)窍M者因喜歡的娛曾樂項目。皮區(qū)域內(nèi)大使型餐飲的倉現(xiàn)狀如下宋：名稱地址營業(yè)面積NEWAY卡拉OK麗都潮樓4～5層2000也酷真冰溜冰場光明廣場七層1000五月花電影院五月花廣場六層2000市青宮電影院動感328廣場1200力美健健身俱樂部華聯(lián)購物中心八層600三、北索京路商弦業(yè)物業(yè)靈調(diào)查42大型商業(yè)瓦物業(yè)概況大型商業(yè)蠟物業(yè)分布研圖北京路魔商業(yè)物擋業(yè)供求撲關(guān)系分迎析北京路街貧鋪歷史租產(chǎn)值走勢分立析北京路暖商品業(yè)胡態(tài)分析大型商業(yè)末物業(yè)特點鍵、經(jīng)營狀癢況及其商遠(yuǎn)品品牌結(jié)遣構(gòu)調(diào)研三、北階京路商句業(yè)物業(yè)全調(diào)查43廣州百羞貨（包滑括舊翼牛和新翼絕）商業(yè)物惱業(yè)特點鴨：位于信西湖路溪與北京爬路交界部處，屬亦于北京尤路最黃夕金的地仙段，商免業(yè)氣氛斗十分濃醒厚，在莊吸引客負(fù)流方面如擁有極張佳優(yōu)勢艦。商場概況拆如右表：名稱廣州百貨大廈開業(yè)時間舊翼1991年開業(yè)，新翼2002年開業(yè)規(guī)模舊廣百經(jīng)營面積1.8萬平方米，新翼4.5萬，共6.3萬平方米，1~9層為商場單層面積6,000平方米經(jīng)營方式新翼負(fù)一、負(fù)二層是售后返租；廣百集團(tuán)僅對自有的物業(yè)進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營租價（新翼）負(fù)一層：200元/M2/月，2層：800元/M2/月（個別鋪位），3層：700元/M2/月主要品牌檔次中高檔為主（詳見以下各層品牌分析）目標(biāo)客戶非節(jié)假日以老城區(qū)人士為主，主要是中老年人士、學(xué)生、外地人營銷手段vip會員制停車場11~13層，320多個停車位三、北贏京路商或業(yè)物業(yè)油調(diào)查44廣百樓層焰租值現(xiàn)狀各業(yè)態(tài)租洋金因不同仰百貨、不圾同品牌而倡異，以最哥終洽談結(jié)必果為準(zhǔn)。百貨扣側(cè)點一般兼開價為笑20％荷－30姜％，具偽體扣點窄視商場島地段、剃業(yè)態(tài)、事品牌、接經(jīng)營面駕積、市綁場口碑都、運營困能力及名談判能成力而定沈。通常，利印潤水平較承高的服裝擠、化妝品斧扣點較高擇，而電器陡及家居類棄扣點較低篇；知名度綢越高的品須牌，其扣律點越低。業(yè)態(tài)化妝品女裝男裝童裝首飾鐘表運動休閑箱包皮具鞋類扣點(％)20—30％20-30％20-30％20-30％20－30％20－25％15-25％15-25％20-25％三、北京未路商業(yè)物大業(yè)調(diào)查45項目客漁觀價值族評估及牌預(yù)測廣州百貨曬大廈是廣悄州市最具艘知名度的墾大型綜合問百貨之一冬，經(jīng)營的芝商品類別烈的檔次以撓中檔偏高俘為主，并脫擁有各種選品牌作為劣支柱，加拔上管理較編好，因而襯其經(jīng)營業(yè)引績年年持殺續(xù)增長。廣百在喜取得廣批百新翼靈地上商年場部分譯和停車擔(dān)場部分枯后，統(tǒng)米一經(jīng)營租、統(tǒng)一傅管理、礙統(tǒng)一推戶廣，保漂證了廣尚百發(fā)展也的一致抱性。而鎮(zhèn)廣百新軌翼由于柏引入了碌小部分哨以獨立絮商場鋪執(zhí)形式存求在的、械松散組阿合的經(jīng)本營方式物，廣百扇新翼負(fù)雖一、負(fù)仍二層目謎前正在勤裝修，哈尚未完崗全經(jīng)營小起來。廣百廣瞎場單層返面積6磨000起平方米妄，由新屯翼與舊君廣百層沿層相連兄而成，燦缺乏大卸型中庭益空間，艇內(nèi)部空絕間相對劇較小，蟲消費者糊在逛商悼場時容獻(xiàn)易帶來悲壓抑感狼，也不薄利于商山家形象敞的展示榨。為此雹，廣百斧在商場撿中間空裁間采用能開敞式速百貨商庸業(yè)，在猾商場靠賤墻的周豪邊采用法獨立店滔鋪的方投式，在牌一定程葵度較好縱地解決岸了空間話小的問濱題。三、北奮京路商幫業(yè)物業(yè)嶄調(diào)查46廣百舊翼注商品品牌貴結(jié)構(gòu)分類賭調(diào)研廣百舊翼翅業(yè)態(tài)樓層茂分布，如制下表：樓層業(yè)態(tài)主要品牌負(fù)一名鞋之都達(dá)芙妮、華倫.世家一層化妝品、珠寶鐘表、皮件、時尚精品Christiandior、SK2、TUDOR、羽西、BOSS、歐萊雅、ESCADA夾層珠寶、鐘表周大福、金至尊、周生生、六福、謝瑞麟二層女服FA：GE、歌莉婭、季候風(fēng)三層女服、休閑服凱撒、COZZI、PASSION四層男正服、休閑服老人頭、金利來、雷蒙·堅尼、皮爾卡丹、鄂爾多斯、浪登、派舵五層家居用品、內(nèi)衣恒源祥、華歌爾、三槍六層照相器材、樂器、文具、辦公用品、玩具音像加菲貓、松下、GE、步步高、文曲星七層廚具、床上用品、童服金鎖匙、安奈兒、居之島八層影音電器、小家電、電腦、廚具美的、格蘭仕、海爾、華帝九層廣百折扣店

三、北拾京路商框業(yè)物業(yè)涂調(diào)查47廣百舊翼俱品牌結(jié)構(gòu)燙比例如右輔表和下圖兵：商品品類品牌個數(shù)比例女服6719.5%辦公用品、童玩5516.0%家用電器、廚具5114.8%男服4011.6%化妝品3610.5%鐘表349.9%鞋類277.8%珠寶首飾154.4%童服133.8%其它61.7%合計344100.0%三、北涂京路商選業(yè)物業(yè)絨調(diào)查48廣百新翼染商品品牌賽結(jié)構(gòu)分類遺調(diào)研廣百新翼惠業(yè)態(tài)樓層督分布，如源下表：樓層業(yè)態(tài)主要品牌負(fù)一層男女服、珠寶、餐飲、童裝米奇屋、棉元素一層化妝品、皮件鄭明明、歐萊雅、露得清、老人頭、金利來二層女服、時尚精品、屈臣氏Bossini、ONLY三層女服、休閑服哥弟、艾哲、愛瑪詩菲四層男正服、休閑服圣大保羅、Lee、花花公子、羅蒙五層煙酒茶保健用品、現(xiàn)代超市Zippo、芝生園、同仁堂、飛利浦、松下六層運動系列耐克、匡威、李寧、喬丹、康威、阿迪達(dá)斯七層床上用品紅粉佳人、海馬牌、我愛我家八層家用電器海爾、日立、小天鵝、索尼九層餐飲食太朗（怡景）三、北崇京路商制業(yè)物業(yè)努調(diào)查49廣百新迅翼品牌蠶結(jié)構(gòu)比寇例如右昏表和下苦圖：商品品類品牌個數(shù)比例女服5322.5%男服5121.6%家用電器3213.6%運動系列2711.4%床上用品2410.2%皮件187.6%煙酒茶保健用品93.8%其它229.3%合計214100%三、北敏京路商配業(yè)物業(yè)拘調(diào)查50總結(jié)：披廣百作司為北京遼路的大揉型綜合狐百貨商晃廈，青其與天醉河城作閃比較，鏡分別是惑廣州市民兩個不與同黃金輩商圈的攪商業(yè)旗躍艦。從段廣百的鉛發(fā)展?fàn)钭顩r及自膏身特點呼來看，差其對本產(chǎn)項目未團(tuán)來發(fā)展捐的啟示國點在于械：良好的導(dǎo)壇購服務(wù)。藥廣百在西粗湖路的新監(jiān)翼入口設(shè)淚有服務(wù)臺腦為顧客進(jìn)噸行咨詢導(dǎo)至購等服務(wù)懂，西湖路株和北京路核入口均設(shè)喉有清晰的似各樓層指具示牌及標(biāo)稀志。清晰的交樓層功祖能分布競。廣百盛每一樓眠層的商腸品功能淋均較清做晰且具錫針對性混，且同蠻層商品豎品牌布欠局亦較忘合理，喝便于消部費者的做選擇和殲購物。餐飲/休寶閑娛樂功賀能的設(shè)置巷。廣百在啞休閑餐飲稻方面的功爐能配置不真足，而且讀整個商場抗缺乏娛樂僵功能，本骨項目應(yīng)在礦餐飲、娛漁樂、時尚綱等方面增書強(qiáng)相關(guān)要毀素。三、北京合路商業(yè)物云業(yè)調(diào)查51麗都潮樓商業(yè)物瞎業(yè)特點捐：潮樓由?；ビ〖瘓F(tuán)投剖資100禽0萬元開廳發(fā)、整改調(diào)，照搬流瘡行前線的畢成功模式災(zāi)，經(jīng)營中困、港、日民、韓最新殊潮的精品睜、化妝品剩、食品等幫，并引進(jìn)舞港式餐飲嚷和娛樂項油目作為配毛套的時尚財商場，為騰消費者提仆供一個消桑費新潮的參領(lǐng)域。項目概況桑如右表：名稱麗都潮樓開業(yè)時間2005年7月規(guī)模1萬平方米，7層單層面積1300平方米經(jīng)營方式2、3層對小租戶招租；照搬流行前線模式租價250~700元/月/平方米主要品牌檔次中低檔次，主要為潮流商品目標(biāo)客戶以學(xué)生、年輕人、外地人為主三、北京軟路商業(yè)物堅業(yè)調(diào)查52經(jīng)營狀況袍：該項目秧原定位氣“麗都宿百貨”嗓與“女稼人世界即”，但橡因為經(jīng)陜營不善腳而倒閉宣，其后怠被海印芳集團(tuán)重喉新劃分桿鋪位面蓬積，將任流行前紗線的一支部分時漫尚元素謝抽離出邀來，再襯重新進(jìn)岡行整合秒，引入混以年輕隆人為目臥標(biāo)消費婚者的個慶體小商欠鋪，主掩打年輕箭、新潮鮮概念，問經(jīng)營效貝果較好侍。購物環(huán)創(chuàng)境：其肝裝修設(shè)專計源自專香港的曉風(fēng)格，皆內(nèi)部布蟲局似迷睬宮，其助新奇的鉤風(fēng)格引哭起消費連者體驗疲的沖動農(nóng)人流量災(zāi)比較大粥，多為藥年輕又想追求時單尚的青訴少年居慕多，各炸商家的平經(jīng)營情塞況尚可吧。餐飲的經(jīng)趁營狀況比融較好，如訓(xùn)膳谷度概復(fù)念餐廳、送麥當(dāng)勞、絕仙蹤林、醬駿豪海鮮歸酒樓。三、北繞京路商瞎業(yè)物業(yè)星調(diào)查53麗都潮糧樓商品畜品牌結(jié)棍構(gòu)分類怨調(diào)研麗都潮嶼樓業(yè)態(tài)用樓層分指布，如踢下表：樓層業(yè)態(tài)主要品牌一層餐飲、時尚精品、通訊原色通訊、兔仔嘜、膳谷度概念餐廳二層餐飲、服飾麥當(dāng)勞、力量LIGUO、PRO—KICKS三層女裝、男裝、時尚精品大家樂、魔法層、瀛風(fēng)店、星期八四層運動系列、餐飲、KTVK’SWISS、PUMA、LEE、仙蹤林五層KTVNEWAY六層餐飲駿豪海鮮酒樓七層餐飲三、北軍京路商竄業(yè)物業(yè)凳調(diào)查54麗都潮迎樓品牌歉結(jié)構(gòu)比壓例如右妻表和下蠢圖：商品品類品牌個數(shù)比例女裝2652.0%運動系列816.0%男裝48.0%時尚精品48.0%其它816.0%合計50100.0%三、北京僚路商業(yè)物掠業(yè)調(diào)查55租值現(xiàn)虹狀調(diào)查首層：7蠟00-1燦,000基元/月/蛾平方米，濕平均租金井900元晚/月/平浩方米二層：袋250積-40泡0/哲月/平溪方米，粱平均3板50適元/月口/平方草米三層-四州層：20后0-35效0元/月咱/平方米糟，平均2使50元/勾月/平方棋米經(jīng)營預(yù)胃測商場存在后營業(yè)面積童較小，所奧經(jīng)營的商您品更新速嫩度不夠快層，商品種首類不太齊瘦全的缺點滅。很多商品容與狀元坊吳的雷同，抓但在新潮廈時尚的購抬物環(huán)境氣被氛上具有鋒優(yōu)勢，因與此雖然品狹種不如狀恒元坊，但澆銷售的商肥品價格高蕩于狀元坊證。年輕消鴉費群是亂北京路辮的主力爽消費群準(zhǔn)，此類弟商場在敏北京路沙具有較雕大市場名空間，工前景看雄好。三、北畫京路商魯業(yè)物業(yè)正調(diào)查56三、五月倘花廣場物業(yè)特點那：位于地鐵終公園前站救E出口接并駁五月花繭商業(yè)廣場不負(fù)二層的鞏通道。是邊集購物、售娛樂、飲魚食和休閑飲等多種消甘費形式于專一身的大勁型綜合式材購物商廈云。項目概況印如右表：名稱五月花廣場開業(yè)時間2005年9月規(guī)模5萬平方米，地上13層，地下4層單層面積1800~4200平方米經(jīng)營方式出租，統(tǒng)一管理租價首層1000元/月/平方米主要品牌檔次中高檔為主目標(biāo)客戶年輕人營銷手段明星活動、打折促銷停車場140三、北哈京路商今業(yè)物業(yè)桑調(diào)查57經(jīng)營狀況地理位定置好，抹下接地久鐵站，悄上連北燥京路。杯各家店配鋪都有哪特色；辭連鎖加孫盟店比牲較多，鼓保證了遞一定的朵人氣。集購物曾、娛樂禽、飲食脖和休閑叮于一身睬，打造沿“一站鈴式”消與費平臺描。其餐龜飲和電悲影院作蔬為主力識店，具耽有強(qiáng)大恩的聚客街力。市場及碼經(jīng)營定桑位：明危晰的市效場定位慣，主要罩是面向招年輕人京，主打清時尚品格牌，與圓北京路湊商圈其才他競爭禾對手形痰成錯位霜。以市廊場定位愉為中心罩，引進(jìn)耗一系列裳服務(wù)于腥此的商交業(yè)業(yè)態(tài)敏。購物環(huán)侍境：樓碎層凈高研比較高皮，裝修吩風(fēng)格現(xiàn)梁代，采損用通透伙感較好垮的材料加，引入浩專業(yè)物劫業(yè)管理祝公司，碑這些都嫁營造了河良好的圣購物環(huán)施境。整體經(jīng)趨營情況努向好，凱租金自預(yù)開業(yè)以蝴來有微叼升。三、北鴉京路商枯業(yè)物業(yè)盟調(diào)查58商品品它牌結(jié)構(gòu)牌分類調(diào)房誠研五月花銅廣場業(yè)涂態(tài)樓層牢分布，毫如下表托：樓層業(yè)態(tài)主要品牌負(fù)三、四層停車場

負(fù)二層KFC、鐘表、服飾I·P·ZONE、KFC、CASIO、S&K負(fù)一層餐飲碗屋、仙蹤林、六本木居美食首層珠寶、眼鏡、鐘表明廊眼鏡、Swatch、萊福珠寶金行、秀發(fā)盛典二層服飾、餐飲、時尚精品壹潮流、無限空間、EVE’S、ZOLO、必勝客三層服飾、美容、電玩貝倚水療、詩婷、至愛餐廳四層運動營Adidas、Nike、五層餐飲俊田會美食樓六層電影院五月花電影院七層管理處－－八層餐飲廚房創(chuàng)造三、北京診路商業(yè)物寺業(yè)調(diào)查59五月花廣煩場品牌結(jié)尤構(gòu)比例如每右表和下箏圖：商品品類品牌個數(shù)比例時尚精品3534.0%女裝3231.1%運動系列1817.5%餐飲娛樂98.7%男裝98.7%合計103100.0%三、北京追路商業(yè)物軋業(yè)調(diào)查60租值現(xiàn)狀忘調(diào)查商場租金儀首層與其挖他樓層差廉距較大，暮反映該商聰場主要依危靠地鐵人畏流與街鋪孟人流，缺敏乏將人流拴向高樓層籃吸引的動呀力。經(jīng)營預(yù)測存在每層掃業(yè)態(tài)搭配絕較為凌亂胞，購物功策能不強(qiáng)的浙問題，影禮響商場的厚吸引力。將來北京頭路地下步句行街建成搶后，地鐵印客流可直冰達(dá)廣百、絨新大新、厘光明廣場擔(dān)和名盛廣授場，將會嫌分流其一蒼定的地鐵咱客流。樓層經(jīng)營項目租金現(xiàn)狀（元/月/平方米）價格區(qū)間平均租價負(fù)一\負(fù)二KFC、鐘表、服飾、餐飲150-300200首層珠寶、眼鏡、鐘表800-11001000二層服飾、時尚、精品250-350300三層服飾、美容、電玩200-300250四層運動營170-260200五層餐飲8080六層電影院5555七層管理處4545八層餐飲3838三、北注京路商稿業(yè)物業(yè)長調(diào)查61新大新想百貨物業(yè)特讓點：新大新嘩公司大辦廈樓高拆16層聚，其中喝營業(yè)樓繳層有1潔1層，飄面積達(dá)演1萬余獨平方米拐，是北扣京路北佛端規(guī)模辮較大的群百貨公民司。設(shè)央有中央聽空調(diào)系沖統(tǒng)、1袍組雙向兵自動扶艇梯。項目概況彩如右表：名稱新大新開業(yè)時間1990年規(guī)模1萬多平方米，地下1層，地上11層單層面積800多平方米經(jīng)營方式統(tǒng)一經(jīng)營租價經(jīng)營扣點主要品牌檔次中檔目標(biāo)客戶中青年營銷手段打折促銷三、北京飽路商業(yè)物擊業(yè)調(diào)查62經(jīng)營狀況市場及經(jīng)登營定位：象2006褲年新大新舍被廣百收扭購后，“圓新大新”純的字號依木然保留，穿其在北京耗路店將與陶廣百錯位遞經(jīng)營。以備滿足商圈猜內(nèi)的消費創(chuàng)群體日常億生活需求耐為目的，需以穿戴類蔬的經(jīng)營為距主。購物環(huán)擺境：裝肯修一般殃，主通囑道過窄朝，購物溪環(huán)境一閣般。2率層設(shè)有忌貴賓休蛛息廳，煌給顧客王提供休破息的場蝴所。因受到攻中山五督路的分屠隔，使獎消費者彼出入較上為不便乳，周邊仍缺乏一些些大型鵲的店鋪粥相扶持唉，令其泡在吸引杰人流方扛面明顯慈不如廣頸州百貨負(fù)大廈。劃其經(jīng)營鋪的商品等以中檔飯為主，什并擁有王一定數(shù)嶼量的商伍品品牌忽。純百貨公喪司，餐飲鞠配套較少束，無休閑稠娛樂配套鎮(zhèn)，隨著北姻京路其它毫大型的商盾場出現(xiàn)，芹其吸引力淡逐漸降低切。三、北廚京路商租業(yè)物業(yè)頸調(diào)查63商品品牌恒結(jié)構(gòu)分類碎調(diào)研新大新聚業(yè)態(tài)樓廢層分布曲，如下慕表：樓層業(yè)態(tài)主要品牌負(fù)一層超市、煙酒、滋補(bǔ)品－－首層化妝品、

珠寶首飾美寶蓮、鄭明明、玉蘭油、露得清夾層金銀珠寶、鐘表周生生、周大福、六福、帝舵二層休閑服裝、餐飲瑪勃、LEE、Swatch、Bossini三層男士服裝金利來、鄂爾多斯、鱷魚恤、紳浪四層女士服裝、兒童服裝馬天奴、珍心、MALISHA五層女士服裝、

女士內(nèi)衣、

童服G2000、衣典六層鞋類百麗、達(dá)芙妮、金利來、皮匠世家七層運動服飾、

皮件箱包NIKE、K?SWISS、Adidas、李寧、花花公子八層家居床品

、針棉織品埃迪·夢托、雅芳婷九層影視音響、

數(shù)碼產(chǎn)品三星、步步高、西門子、聯(lián)想、三洋十層家用電器十一層名牌折扣場－－三、北京架路商業(yè)物另業(yè)調(diào)查64新大新品灘牌結(jié)構(gòu)比輛例如右表居和下圖：商品品類品牌個數(shù)比例女裝3026.5%男裝1916.8%鞋1412.4%化妝品1210.6%運動系列87.1%家用電器87.1%珠寶、鐘表76.2%皮件65.3%床上用品43.5%其它54.4%合計113100.0%三、北毀京路商焦業(yè)物業(yè)弓調(diào)查65租值現(xiàn)狀殿調(diào)查以純百貨乳的方式經(jīng)舟營，全部凈采用扣點博的形式，擠扣點率以包20-3喜0%為主徹，具體點刻數(shù)視乎商去品的類型圖和品牌的溫知名度有收所區(qū)別。經(jīng)營預(yù)測引入新摧型營銷基概念，井如服裝傻專賣店蟲，引入勺個性化棕元素如傅服裝設(shè)世計、特披色俱樂染部等專撿業(yè)服務(wù)左配套。引入了付折扣店印業(yè)態(tài)，音如11衫層的新呆大新折噸扣店?？偟膩黻懻f，新午大新未顯來的經(jīng)舟營走勢嚷是向?qū)p業(yè)化，惡特色化佳轉(zhuǎn)型，拴以求尋級得突破琴口。樓層經(jīng)營項目租金（按營業(yè)額扣點）負(fù)一超市、煙酒、滋補(bǔ)品、廣東名優(yōu)特產(chǎn)20－25%首層化妝品、

珠寶首飾25－30%夾層金銀珠寶、鐘表20－25%二層休閑服裝、餐飲20－25%三層男士服裝20－25%四層女士服裝、兒童服裝20－25%五層女士服裝、

女士內(nèi)衣、

嬰童服裝20－25%六層鞋類20－25%七層運動服飾、

皮件箱包15－20%八層家居床品、針棉織品15－20%九層影視音響、

數(shù)碼產(chǎn)品15－20%十層家用電器15－20%十一層名牌折扣場15－20%三、北乒京路商督業(yè)物業(yè)泊調(diào)查66光明廣薄場物業(yè)特胖點：總建面突積6萬東平方米屆，9層公高，設(shè)觸計有觀套光電梯妥，并在挑大堂中江央建設(shè)福一個9埋00平狐方米的份玻璃觀研賞地臺沿，展示聾“南越恩國水閘覆遺址”稈。項目概己況如右支表：名稱光明廣場開業(yè)時間2005年規(guī)模6萬平方米，9層經(jīng)營方式中華百貨統(tǒng)一經(jīng)營檔次中低檔次租價一層300-500元/月/平米；二層100-250元/月/平方米停車場100三、北吐京路商玻業(yè)物業(yè)爺調(diào)查67租金情敵況及商蓄品品牌勉結(jié)構(gòu)市場定降位為購咸物中心懸，但缺收乏特色談。購物環(huán)安境：設(shè)便計有大錫型中庭汪和觀光窮電梯，句裝修現(xiàn)縱代、簡裕約，購坡物環(huán)境火一般。奮項目怠進(jìn)深過驢大，長瘦達(dá)約1碌40米箭，不利聽于人流跑的導(dǎo)引添和聚攏膠。目前開門驗營業(yè)的店玩面不多，曬經(jīng)營情況落慘淡。由于整個弊場地經(jīng)營半不佳，影派響首層租繼金僅有3弦50元/袋月/平方潛米。一層開門欠營業(yè)的商變店有32井家左右，測如特樂路朝、信步、河艾妃兒、澤卡佛連等世；二層有進(jìn)肯德基炒、綠茵靠閣等；三層關(guān)閉櫻，四～五真層為廣弘譜體育城。樓層經(jīng)營項目租金（元/月/平方米）一層服飾、鞋帽、時尚用品350-500二層餐飲、美容100-250三層關(guān)閉－－四層廣弘體育城五層六層動漫界會員俱樂部七層也酷真冰溜冰場八層關(guān)閉九層喜洋洋大酒樓三、北京進(jìn)路商業(yè)物街業(yè)調(diào)查68經(jīng)營預(yù)扔測開發(fā)商則在商業(yè)養(yǎng)運營方描面經(jīng)驗囑不足，季因此引害入了中么華百貨辣進(jìn)行物屋業(yè)經(jīng)營狠管理。中華百貨程進(jìn)駐后，圈將定位調(diào)班整為中低綁端，打造糾成“新生畢代歡樂天餡地”，目階標(biāo)消費群侍以青少年津為主，并英將租金調(diào)滔低。但中患華百貨經(jīng)槐營能力有膨限，在迎與合青少年時偏好的商朵場主題氛規(guī)圍和商家久招商上缺斯乏配合。目前招饞商率不址太理想所，首層若約為7妨5%，怖二層未瞇到一半烏，其經(jīng)倆營前景虛依然不殖明朗，菌對本項菠目競爭摸影響有宗限。三、北褲京路商噸業(yè)物業(yè)玻調(diào)查69動漫星腿城物業(yè)特逐點：動漫星城館位于廣州鏡市越秀區(qū)波吉祥路1旁號，與地掘鐵公元前戲站直接連騙通?？偨ㄆ让娣e3.莖1萬平方稻米，共有懼地下三層繭。項目概況原見右表：名稱動漫星城開業(yè)時間2006年8月規(guī)模3.1萬實用率45%經(jīng)營方式只租不售，統(tǒng)一管理檔次中、低檔次租價負(fù)一層月租金均價600元/平方米，負(fù)二層500元/平方米，負(fù)三層400元/平方米，最高租金達(dá)1000元/平方米以上停車場200個三、北誘京路商軍業(yè)物業(yè)形調(diào)查70經(jīng)營狀況柏：市場及經(jīng)軋營定位：河為動漫產(chǎn)補(bǔ)業(yè)提供一勤個集產(chǎn)品資展示、發(fā)罷布、體驗炭、娛樂、樹銷售于一米體的動漫宗產(chǎn)業(yè)平臺明，向動漫擇發(fā)燒友提憂供動漫信藝息、動態(tài)統(tǒng)和產(chǎn)品以畫及率先體睛驗最新的秋網(wǎng)游。購物環(huán)憲境：設(shè)增計有兩統(tǒng)個小型祝中庭和圖手扶電舟梯，裝盼修炫麗臣、動感艦，購物微環(huán)境較突好，前擔(dān)期招商猛比較成濟(jì)功，但或是在后莖來的經(jīng)稿營過程膀中，由脊于商品在無特色袋，與“觀動漫”宅主題脫猜節(jié)，且忽正處于膝市場培舉育期，束目標(biāo)消柱費群不盯多，致喬使其經(jīng)縣營情況吳較為一襪般。由于經(jīng)模營不理媽想，許滾多商家勝退鋪，粘動漫星泳城便調(diào)破整業(yè)態(tài)滅，引入釀“賽格節(jié)未來數(shù)呆碼商場教”，其謎營業(yè)面船積80灶00多黨平方米楊，主要豈在動漫乖星城廣廳場西翼魔，其中緞“順電頭”作為早其最大幟的主力智店，占柄據(jù)了負(fù)申二層的結(jié)200盼0平方抵米。其租金現(xiàn)經(jīng)狀如右表朝：樓層經(jīng)營項目租金（元/月/平方米）負(fù)三層動漫相關(guān)產(chǎn)品、產(chǎn)業(yè)400負(fù)二層西翼為數(shù)碼電器，東翼為動漫產(chǎn)品500負(fù)一層西翼為數(shù)碼電器，東翼為動漫產(chǎn)品600三、北嫌京路商谷業(yè)物業(yè)距調(diào)查71經(jīng)營預(yù)踐測毗鄰地鐵齊公元前站腫，但是中逼間設(shè)置了尋小型廣場城與地鐵人逐流隔開，奪因此，其價缺點是雖灰然緊鄰地帝鐵但卻并惜未能直接和受益于地柔鐵人流而腹增加商場嫩的人氣。隨著業(yè)態(tài)往定位的轉(zhuǎn)畏變，由“驚動漫”主盜題轉(zhuǎn)變?yōu)榧{“動漫＋德數(shù)碼”，遠(yuǎn)業(yè)態(tài)組合鳴較為合理射和豐富，況其經(jīng)營前努景向好。三、北京灑路商業(yè)物濟(jì)業(yè)調(diào)查72華聯(lián)購物口中心物業(yè)特萄點：位于中次山五路證，地鐵殲上蓋物席業(yè)?？偢┙娣e淘4萬余揭平方米瘦，其中退1~4帆層為華姥聯(lián)百貨勾，經(jīng)營霸面積為今1.4案萬平方孕米怎，負(fù)一厭層為百遠(yuǎn)佳超市柏。該商面場主入幻玉口僅設(shè)勞一個，美無中庭扯。項目概況劈燕見右表：名稱華聯(lián)購物中心開業(yè)時間2002年9月規(guī)模4萬余平方米，地下4層，地上10層經(jīng)營方式華聯(lián)統(tǒng)一招商檔次中低檔次停車場約200三、北螺京路商元業(yè)物業(yè)煉調(diào)查73經(jīng)營狀勉況：市場及經(jīng)仿營定位：饅定位數(shù)次奮改變，無刊法集中精的力引入與烘定位相符絞的品牌，蹲目前以中果低檔的品努牌為主。華聯(lián)購物層中心雖然央享受了地磁鐵客流，粱但其所經(jīng)暮營的商品叉無特色，祖經(jīng)營風(fēng)格鞠帶有北方伸色彩，與碧廣州消費章習(xí)慣不太暢融合，整吼體的經(jīng)營哭情況不理噴想。購物環(huán)芒境：沒有中庭棒，購物環(huán)傻境大打折誤扣；商場僅粉開一個賽主入口提，客戶滴只能從脊一個門共口進(jìn)出盯，且無緊休憩場胞所；臨街，備門前無吃廣場，聽難以聚利客；裝修一般嘉，商場內(nèi)品部交通組控織窄且亂鍛，因此整蘋體購物環(huán)婆境一般。華聯(lián)除一京層經(jīng)營情賺況尚可外痕，其它的業(yè)則比較差碌。樓層經(jīng)營項目租金（扣點）負(fù)3、4層停車場－－負(fù)2層中旅地鐵商城200元/月/平米負(fù)一層百佳超市－－首層化妝品、珠寶、皮具20－30%二層少女裝20－25%三層少淑裝20－25%四層家居、兒童、淑女裝15－20%五層巴蜀軒川菜館－－六、七層華宴府－－八層大堡礁自助餐廳－－九層力美健健身俱樂部－－三、北京舍路商業(yè)物享業(yè)調(diào)查74華聯(lián)購塞物中心漠商品品介牌結(jié)構(gòu)縫分類調(diào)鋪研華聯(lián)購物謊中心業(yè)態(tài)莫樓層分布亂，如下表窗：樓層業(yè)態(tài)主要品牌負(fù)3、4層停車場周大福、六福負(fù)2層中旅地鐵商城

負(fù)一層百佳超市

首層化妝品、珠寶、皮具周大福、六福、玉蘭油、優(yōu)の良品、特樂路、達(dá)芙妮、屈臣氏二層少女裝Diorhome、季候風(fēng)、POLO、淑女坊、KFC三層少淑裝G2000、衣典、菲妃四層家居、兒童、淑女裝嬰姿坊、喬丹、樂夢兒、羅馬帝王五層餐飲巴蜀軒川菜館六－七層餐飲華宴府八層餐飲大堡礁自助餐廳九層娛樂力美健健身俱樂部三、北京嫩路商業(yè)物們業(yè)調(diào)查75華聯(lián)購物窗中心品牌親結(jié)構(gòu)比例舊如下表和品下圖：商品品類品牌個數(shù)比例女裝5642.4%鞋2418.2%男裝129.1%童裝86.1%化妝品64.5%珠寶53.8%床上用品53.8%皮件43.0%其它129.1%合計132100.0%三、北京螞路商業(yè)物辮業(yè)調(diào)查76經(jīng)營預(yù)測經(jīng)營預(yù)待測：中主旅商城振4萬多狂平方米孩的面積凳，做百椒貨嫌大叫，做購該物中心奏又顯得性小，其判規(guī)模比飼較尷尬展。華聯(lián)百遼貨的經(jīng)泛營手法感不太適軟應(yīng)廣州知的消費且習(xí)慣，千商品的扮布局和吼品牌組虧合缺乏廉吸引力騾，華聯(lián)陡百貨少柳量的客蛙流與百砍佳超市渣的龐大順客流形豆成了鮮爽明的對居比。華聯(lián)商愈廈對本像項目競攀爭性不崖大。三、北京蕉路商業(yè)物敬業(yè)調(diào)查77四、消費帝者對商品德品牌結(jié)構(gòu)這的滿意度惑及需求分撥析調(diào)查方案謊概況消費者結(jié)種構(gòu)分析消費者憐消費行貌為研究78調(diào)查目的生：本次調(diào)贏查針對窩到北京涉路商圈撈的消費欄者，分濕析其結(jié)盯構(gòu)、消器費行為荒及消費碎習(xí)慣，周分析天茶河城百茄貨進(jìn)入尺名盛廣硬場的適刊宜性及題其未來川經(jīng)營預(yù)陳測。調(diào)查時考間：２００７片．７．４慮－２００基７．７．乖９調(diào)查地點墊：北京路步界行街及周嫌邊各大商毅業(yè)物業(yè)。調(diào)查實漸施：本次訪問繁采用街訪典的方式進(jìn)弱行；訪問過呼程中采偵取了非梅概率隨敏機(jī)抽樣喇的方法泥，對街自上行人城進(jìn)行攔找截、甄咸別，對婦符合訪準(zhǔn)問條件頭的被訪盼者進(jìn)行熄訪問；在執(zhí)行過庫程中我司命對其過程肺進(jìn)行了全班程質(zhì)量控遵制，并對何訪問過程醬中出現(xiàn)的具疑問及時姑解決；樣本量：本次調(diào)盤查完成碧的樣本塞量為８能８０份季，其中夜有效樣監(jiān)本為８仔４６份主。四、消靠費者對話商品品酒牌結(jié)構(gòu)真的滿意啟度及需魔求分析79調(diào)查方案酸概況消費者結(jié)劍構(gòu)分析消費者瘡消費行筆為研究四、消綠費者對徹商品品激牌結(jié)構(gòu)董的滿意仗度及需爹求分析80消費者壇結(jié)構(gòu)分籌析消費者批性別：輩男性3糊59份跡樣本量差，占4反2.4彎％；女漠性48抖7份樣溝本量，冰占57你.6%巡壽。總樣從本量為歡846充份。四、消佳費者對宏商品品贈牌結(jié)構(gòu)考的滿意條度及需對求分析81消費者年芬齡結(jié)構(gòu)：從被訪談?wù)叩哪昱c齡結(jié)構(gòu)粱來看，痕到北京神路的消魚費者以轟中青年殼為主，累其中，等15-酷25歲娛之間的膊青少比過例為1賓5.1漏%，2尸6-4站5歲的菌中青年懷比例合刪計為5堪9.6攀%，這定部分年掘齡層次賺消費者瓜的消費為意識和獨消費能春力都較部強(qiáng)，屬玻于北京桃路中堅扯型目標(biāo)牲客戶。四、消徹費者對枝商品品腎牌結(jié)構(gòu)嘆的滿意雅度及需卡求分析82消費者來么源地：消費者愉來源地塑以廣州超是為主森。珠三釣角其次皺，而來如自于珠舅三角的感消費者抖中，主響要是佛引山消費諒者。四、消費境者對商品葬品牌結(jié)構(gòu)敵的滿意度汽及需求分焰析83消費者來樣源地：來檔源于廣州頃的消費者勞，主要是飾來自于越饑秀區(qū)、荔音灣區(qū)；其耽次是來自嚼于到達(dá)北松京路，交乞通較便利儀且近的海嫩珠區(qū)和天攜河區(qū)。四、消恨費者對暑商品品眾牌結(jié)構(gòu)不的滿意訂度及需勁求分析常住地是廣州哪個區(qū)？（n＝833）越秀區(qū)37.2%荔灣區(qū)21.4%海珠區(qū)17.6%天河區(qū)11.8%番禺區(qū)1.3%白云區(qū)8.0%黃埔區(qū)0.6%花都區(qū)0.6%蘿崗區(qū)0.5%增城市0.1%南沙區(qū)0.0%從花市0.0%84消費者戶舞籍：消費虧者戶籍主錦要是廣州隙市內(nèi)占7偽8%，廣斯東省內(nèi)戶嘴籍占91迫.7%。旬即消費者痛多來源于闖廣東省內(nèi)宵。四、消稠費者對敘商品品晚牌結(jié)構(gòu)湯的滿意縮慧度及需郊求分析85被訪者職率業(yè)：被訪撒者的職業(yè)汗分布亦比爭較平均，棚各個行業(yè)憲均有一定仍的樣本比辟例，顯示役本次所調(diào)渠查的對象漿有一定的期廣泛性。四、消怕費者對照商品品澇牌結(jié)構(gòu)丘的滿意汽度及需寧求分析被訪者職業(yè)（n＝843）企業(yè)一般職員26.0%個體戶13.9%自由職業(yè)者13.2%營業(yè)員，服務(wù)員，工人，司機(jī)11.2%無業(yè)，退休，家庭主婦等8.5%企業(yè)中高層管理人員7.8%專業(yè)技術(shù)，研究人員7.0%學(xué)生6.5%政府公務(wù)員2.8%私營企業(yè)主2.1%其它0.9%86受訪者教誦育程度：山受訪者的限教育程度通比較均衡已，大專以是下學(xué)歷和項大專以上距（含大專屬）各占5織0%左右撒。四、消費鎖者對商品哲品牌結(jié)構(gòu)恐的滿意度專及需求分順析87受訪者抖經(jīng)濟(jì)能束力：被仆訪者的壁家庭年驚收入則掙較集中害在5-后10萬繼元之間葬，所占候比例為竟25.巾0%，艦其次是供3-5棍萬元，干所占比辭例為2肉1.1便%。四、消費掩者對商品洋品牌結(jié)構(gòu)企的滿意度夸及需求分涉析88調(diào)查方思案概況消費者結(jié)連構(gòu)分析消費者消潛費行為研廣究四、消黨費者對獨商品品吵牌結(jié)構(gòu)果的滿意仔度及需饞求分析89消費者消民費行為研量究消費者對這品牌的看鄰法：8成嚴(yán)以上的消蟻費者選擇鞭一直使用凱自己喜歡泰的品牌，怪同時也會鄉(xiāng)豐嘗試新的透品牌；7功成5的消蛾費者喜歡靠購買獨特崗個性的物錘品和愿意禿多花錢買朽高質(zhì)量的抖物品；近熱6成的消住費者認(rèn)為畫品牌能夠曬代表時尚奏和潮流，濾且可以提臘高個人身插份；6成股以上的消好費者不同盼意“購物證時不注重謹(jǐn)品牌”和午“因為身炕邊朋友都慮用品牌，郊所以我也通用”。這王反映了，三眾多消費燥者接受品掉牌和個性柜商品的程磚度比較高濱，只要自牲己喜歡的志品牌，也朱不惜花錢便購買。四、消蓮費者對疤商品品電牌結(jié)構(gòu)而的滿意排度及需逆求分析90消費者逛價街次數(shù)：您近5成消劇費者每月霉逛街1~艘5次，近圖4成消費考者每月逛旅街6~1洗0次，每嘩月逛街1炮1次以上格占到11首.1%。痰說明大部組分消費者震每月都會穩(wěn)至少1次匙出行購物跨，平均3序～5天逛遺街1次的脖消費者占?xì)q4成。四、消費唇者對商品砌品牌結(jié)構(gòu)港的滿意度取及需求分燦析91每月去甚百貨公類司購物影/消費欄次數(shù)：電平均每燭月去百戀貨公司蜘購物/烈消費次念數(shù)1～傘3次的愚消費者雁占半數(shù)丙以上，料占53嗎.4%但；很少灶去或者撇