住宅小區(qū)業(yè)委會(huì)的普及知識(shí)材料名詞解釋

住宅小區(qū)業(yè)委會(huì)的普及知識(shí)材料*****業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組2008年3月13日籌備組工作要點(diǎn)1.工作目標(biāo)：召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，成立業(yè)主委員會(huì)。2.工作要領(lǐng)：一切行動(dòng)以成立業(yè)主委員會(huì)為目標(biāo)，而不要涉及任何有關(guān)小區(qū)管理的具體問(wèn)題。這些具體問(wèn)題留待業(yè)主大會(huì)及業(yè)委會(huì)成立后依法解決。名詞解釋

業(yè)主誰(shuí)的名字登記在房產(chǎn)證誰(shuí)就是“業(yè)主”，其他人都不具備“業(yè)主”資格。國(guó)土房管物[2003]1024號(hào)規(guī)定：商品房買賣合同記載的“購(gòu)房人”可以視為“業(yè)主”。夫妻、父（母）子等關(guān)系中，持有房屋權(quán)屬證書一方，具有業(yè)主身份，可以被選舉為業(yè)主委員會(huì)委員，未持有房屋權(quán)屬證書一方不具備成為業(yè)主委員會(huì)委員的資格。業(yè)主大會(huì)業(yè)主大會(huì)是小區(qū)內(nèi)的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)，其地位相當(dāng)于“全國(guó)人民代表大會(huì)”在中國(guó)的地位。《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。業(yè)主大會(huì)會(huì)議業(yè)主大會(huì)行使權(quán)力的具體方式是業(yè)主大會(huì)會(huì)議，相當(dāng)于我國(guó)每年的人大會(huì)議。會(huì)議通過(guò)業(yè)主表決的方式，做出決定。《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定：業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用書面征求意見的形式；但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有?以上投票權(quán)的業(yè)主參加。業(yè)主大會(huì)作出決定，必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)?以上通過(guò)。業(yè)主大會(huì)作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過(guò)。業(yè)委會(huì)業(yè)主委員會(huì)的簡(jiǎn)稱，是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。對(duì)小區(qū)內(nèi)事項(xiàng)，業(yè)委會(huì)無(wú)決定權(quán)（業(yè)主大會(huì)授權(quán)的除外），只有執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定的權(quán)力?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定：業(yè)委會(huì)履行下列職責(zé)：（一）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；（三）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；（四）監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施；（五）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。業(yè)主公約業(yè)主公約相當(dāng)于小區(qū)內(nèi)的“憲法”，是業(yè)主之間互相約束的“法規(guī)”。在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議制定出正式《業(yè)主公約》前，業(yè)主要遵守由建設(shè)單位制定的《臨時(shí)公約》。業(yè)主違法業(yè)主（臨時(shí)）公約的行為在法律上不受保護(hù)。業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定：業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)確定辦法、業(yè)主委員會(huì)的組成和委員任期等事項(xiàng)作出約定。籌備組業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組的簡(jiǎn)稱，負(fù)責(zé)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的組織工作。業(yè)委會(huì)成立后，籌備組自動(dòng)解散。建住房[2003]131號(hào)規(guī)定：籌備組應(yīng)當(dāng)做好下列籌備工作：（一）確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容；（二）參照政府主管部門制訂的示范文本，擬定《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》（草案）和《業(yè)主公約》（草案）；（三）確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù)；（四）確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法及名單；（五）做好召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。小區(qū)辦區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門，對(duì)小區(qū)內(nèi)成立業(yè)主大會(huì)、召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議、成立業(yè)委會(huì)負(fù)有指導(dǎo)職責(zé)。在業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開時(shí)，需派員到場(chǎng)。如不派人，屬于行政不作為。居委會(huì)國(guó)土房管物[2004]275號(hào)規(guī)定：社區(qū)居委會(huì)作為住宅物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會(huì)籌備組成員單位之一，組織、指導(dǎo)業(yè)主和有關(guān)單位依法、有序地開展相應(yīng)活動(dòng)。開發(fā)商是小區(qū)的建設(shè)單位。本小區(qū)的開發(fā)商是**房地產(chǎn)公司。法規(guī)要求籌備組要有開發(fā)商代表。物業(yè)管理公司是小區(qū)內(nèi)提供物業(yè)管理服務(wù)的公司。本小區(qū)的物業(yè)公司是**物業(yè)公司。物業(yè)公司受聘于業(yè)主，為業(yè)主服務(wù)。業(yè)主有依法監(jiān)督物業(yè)公司履行物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)力。投票權(quán)國(guó)土房管物[2004]338號(hào)規(guī)定：業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)，按照擁有的物業(yè)建筑面積計(jì)算，每一平方米計(jì)為投票權(quán)計(jì)算基數(shù)，不足一平方米的部分不予計(jì)算。此后召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，業(yè)主投票權(quán)的計(jì)算方式按首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議制定的《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》執(zhí)行。在****，開發(fā)商還保留部分未銷售物業(yè)，因此其所擁有的投票權(quán)可能會(huì)超過(guò)任何一名其他業(yè)主。問(wèn)題簡(jiǎn)答

業(yè)主享有哪些權(quán)利？業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利：（一）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)；（二）提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；（三）提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議；（四）參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)；（五）選舉業(yè)主委員會(huì)委員，并享有被選舉權(quán)；（六）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；（七）監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；（八）對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；（九）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金（以下簡(jiǎn)稱專項(xiàng)維修資金）的管理和使用；（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。業(yè)主應(yīng)盡哪些義務(wù)？業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：（一）遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；（三）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；（四）按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；（五）按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。為什么要成立業(yè)委會(huì)？業(yè)委會(huì)是國(guó)家法律認(rèn)可的代表廣大業(yè)主的組織機(jī)構(gòu)。單個(gè)業(yè)主因?yàn)樘幱谌鮿?shì)地位，難以在與物業(yè)公司和開發(fā)商的交涉中獲得滿意的結(jié)果；而以業(yè)委會(huì)出面就會(huì)相對(duì)容易的實(shí)現(xiàn)訴求。通俗地講，成立業(yè)委會(huì)就是要建立一個(gè)代表業(yè)主說(shuō)話的合法機(jī)構(gòu)。成立業(yè)主大會(huì)、業(yè)委會(huì)須經(jīng)過(guò)哪些部門批準(zhǔn)？成立業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主自己的事情，整個(gè)過(guò)程由業(yè)主自發(fā)組織，只要不違法，無(wú)需任何政府部門的批準(zhǔn)。在最新頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》中，已經(jīng)將原先的“批準(zhǔn)”環(huán)節(jié)改為“備案”環(huán)節(jié)。這就是說(shuō)，政府部門只是起到指導(dǎo)監(jiān)督的作用、保證成立過(guò)程中的程序合法，而沒有“批準(zhǔn)”的權(quán)力。只要業(yè)主的行為不違法，政府部門就無(wú)權(quán)干預(yù)。召開業(yè)主早大會(huì)會(huì)議摧須經(jīng)過(guò)哪俘些部門批可準(zhǔn)？同成立業(yè)拍主大會(huì)、其業(yè)主委員銷會(huì)一樣，竹召開業(yè)主仗大會(huì)會(huì)議詢也完全由摟業(yè)主自己口按照現(xiàn)有銳法規(guī)進(jìn)行禾，無(wú)需任襯何部門批搬準(zhǔn)。業(yè)主大視會(huì)會(huì)議悉的目的茫和開會(huì)股周期是涉什么？首次會(huì)議關(guān)的主要目產(chǎn)的是通過(guò)尋三個(gè)小區(qū)漿法規(guī)：《填業(yè)主公約球》、《業(yè)針主大會(huì)議能事規(guī)則》元、《業(yè)委棵會(huì)章程》非，并且選濟(jì)舉產(chǎn)生業(yè)旗委會(huì)。以脾后業(yè)主大貧會(huì)會(huì)議的懶召開按照蘿《業(yè)主大昌會(huì)議事規(guī)棄則》的規(guī)明定執(zhí)行。此外，經(jīng)趙２０％以臟上的業(yè)主止提議，業(yè)稈主委員會(huì)床應(yīng)當(dāng)組織扒召開業(yè)主惕大會(huì)臨時(shí)害會(huì)議。召開業(yè)翠主大會(huì)衣會(huì)議的檢形式和啟程序是過(guò)什么？業(yè)主大會(huì)昏會(huì)議可以祖采用集體挑討論的形凡式，也可秧以采用書灰面征求意鹿見的形式躍；但應(yīng)當(dāng)件有物業(yè)管硬理區(qū)域內(nèi)舅持有1/賊2以上投免票權(quán)的業(yè)橫主參加，餐否則不能攪合法形成塔有效決議障。會(huì)議召開忽前15天銹，需要通探知全體業(yè)蒜主，并告掘知居委會(huì)蹈。業(yè)主大會(huì)如作出以下聾3種決定牌，必須經(jīng)養(yǎng)全體業(yè)主曠所持投票扣權(quán)2/3撫以上通過(guò)農(nóng)：1）制份定和修久改業(yè)主雹公約、卷業(yè)主大聚會(huì)議事路規(guī)則2）選妄聘和解債聘物業(yè)老管理企伐業(yè)3）專項(xiàng)健維修資金清使用和續(xù)燙籌方案的旗決定。業(yè)主大披會(huì)作出難其它決坑定，必項(xiàng)須經(jīng)與彈會(huì)業(yè)主欄所持投躺票權(quán)1拖/2以前上通過(guò)毀。對(duì)業(yè)筋委會(huì)的巨選舉就漏屬于這請(qǐng)種情況六。參加業(yè)主葵大會(huì)會(huì)議逗的資格是固什么？業(yè)主有資言格參加業(yè)皂主大會(huì)會(huì)南議。國(guó)土房潤(rùn)管物[次200乎4]3惱38號(hào)鈔規(guī)定：業(yè)主因故貝不能參加胳業(yè)主大會(huì)撞會(huì)議的，勻可以書面侵委托代理辭人參加。趁但一個(gè)代劫理人不得尼接受同一鏈物業(yè)管理晉區(qū)域內(nèi)兩膊個(gè)或兩個(gè)濃以上業(yè)主馳的委托。業(yè)委會(huì)故的職責(zé)化和權(quán)利躲是什么顧？業(yè)委會(huì)的穿職責(zé)和權(quán)食力是由業(yè)障主大會(huì)確炮定的。具怒體說(shuō)來(lái)，莫是由業(yè)主盟大會(huì)通過(guò)犁《業(yè)委會(huì)壯章程》規(guī)密定的。《物業(yè)管凈理?xiàng)l例》跪規(guī)定的業(yè)蘇委會(huì)職責(zé)避是：（一）啦召集業(yè)蔑主大會(huì)默會(huì)議，宰報(bào)告物煮業(yè)管理膠的實(shí)施眠情況；（二）代勉表業(yè)主與酒業(yè)主大會(huì)拌選聘的物柴業(yè)管理企朗業(yè)簽訂物婆業(yè)服務(wù)合蒸同；（三）倉(cāng)及時(shí)了鎮(zhèn)解業(yè)主份、物業(yè)晨使用人匹的意見牢和建議噸，監(jiān)督曬和協(xié)助怎物業(yè)管扇理企業(yè)遼履行物務(wù)業(yè)服務(wù)額合同；（四）研監(jiān)督業(yè)釘主公約助的實(shí)施貴；（五）業(yè)妥主大會(huì)賦悅予的其他咽職責(zé)。成立業(yè)委胞會(huì)的程序員是什么？缸業(yè)委會(huì)鼓成員是如構(gòu)何產(chǎn)生的掘？建物〔2碗004〕嘆345號(hào)凱文件規(guī)定象：業(yè)主委員違會(huì)候選人為的具體產(chǎn)混生方式由警籌備組確螺定。業(yè)委誓會(huì)是由業(yè)劣主大會(huì)會(huì)劇議選舉產(chǎn)叢生的，候姐選人當(dāng)選蟲必須經(jīng)與誼會(huì)業(yè)主所罪持投票權(quán)補(bǔ)1/2以撲上通過(guò)。**名苑歇南區(qū)業(yè)委漿會(huì)人數(shù)初沈步定為7保人。如果祝超過(guò)7名律候選人獲頓得1/2銜以上通過(guò)定，則取得咬票最多的貫7名候選她人組成業(yè)旬委會(huì)。7喇名業(yè)委會(huì)椒成員內(nèi)部致選舉產(chǎn)生裕業(yè)委會(huì)主繩任和副主蒼任。如何書尚面召開爪業(yè)主大遞會(huì)會(huì)議弓？書面召饒開業(yè)主傲大會(huì)的胖具體方闊式是：由籌備組徒工作人員似進(jìn)行入戶籍訪問(wèn)，送敢達(dá)會(huì)議通紀(jì)知和對(duì)三蔽個(gè)公約及忌業(yè)委會(huì)的賞選票。在粉送達(dá)通知交的同時(shí)，騙請(qǐng)業(yè)主填睛寫回執(zhí)，黨帶回籌備繁組。通過(guò)玩統(tǒng)計(jì)回執(zhí)呼數(shù)量，達(dá)少到法規(guī)要高求的1/抱2投票權(quán)團(tuán)業(yè)主參加稿的標(biāo)準(zhǔn)，丸使業(yè)主大籌會(huì)會(huì)議合翠法生效。溪之后，在災(zāi)設(shè)定的時(shí)轎限內(nèi)等候扁業(yè)主將選貞票送回投膀票箱。在飾投票箱開捕箱當(dāng)日，忽由小區(qū)辦穴工作人員晃監(jiān)督進(jìn)行餓選票統(tǒng)計(jì)閣，通過(guò)三隊(duì)個(gè)公約并沫產(chǎn)生業(yè)委礦會(huì)委員。由哪些部慣門和人員侄統(tǒng)計(jì)、監(jiān)患督投票？投票監(jiān)督甜及選票的暮統(tǒng)計(jì)由籌弱備組在政熊府主管部貨門小區(qū)辦燭的監(jiān)督指抄導(dǎo)下進(jìn)行裝。選票開蒸箱時(shí)小區(qū)直辦應(yīng)派員嚇到場(chǎng)。如挑果小區(qū)辦濃不進(jìn)行指則導(dǎo)，屬于疲行政不作洪為。此外，忽國(guó)土房度管物[撒200踢4]3孔38號(hào)物規(guī)定：住宅物滴業(yè)的業(yè)準(zhǔn)主大會(huì)夕、業(yè)主診委員會(huì)草召開會(huì)裁議時(shí)，描應(yīng)當(dāng)有災(zāi)所在地占的社區(qū)套居委會(huì)報(bào)參加?？謽I(yè)主大饑會(huì)、業(yè)彼主委員響會(huì)作出員決定前門，應(yīng)當(dāng)鞠聽取社脹區(qū)居委撫會(huì)的建醬議。建物〔2艇004〕詞345號(hào)凝規(guī)定：籌備組中稠業(yè)主代表叼成為業(yè)主替委員會(huì)候康選人后，盾就不宜擔(dān)債任選舉業(yè)伴主委員會(huì)宿程序中唱開票、監(jiān)票方和計(jì)票等展工作。為什么要澆成立業(yè)主喚大會(huì)會(huì)議睛籌備組？成立業(yè)主立大會(huì)會(huì)議申籌備組是超法規(guī)的規(guī)睡定。國(guó)土房體管物[梨200掙3]9托49號(hào)蕩文件規(guī)咸定：新建居扔住物業(yè)蒸籌備成磁立業(yè)主初大會(huì)的杯，應(yīng)在北物業(yè)所經(jīng)在地的栗街道辦濫事處、廈區(qū)縣國(guó)撈土房管譽(yù)局指導(dǎo)秩監(jiān)督下雅，由社塊區(qū)居委壟會(huì)、開伍發(fā)建設(shè)府單位(已公有住蛇房出售仰單位)蹈、業(yè)主計(jì)代表組惜成業(yè)主旱大會(huì)籌患備組(合以下簡(jiǎn)稠稱籌備燃組)。建物〔閉200斬4〕3素45號(hào)寫文件規(guī)滿定：街道辦士事處或捆社區(qū)居界委會(huì)應(yīng)濤最終確衛(wèi)定籌備跌組中的蘆“業(yè)主蒼代表”技?！皹I(yè)圾主代表舍”在籌速備組中根的人數(shù)旱應(yīng)以保成障籌備敘組工作楊順利開帖展為目鞠的合理坦確定。薦對(duì)人數(shù)脂有爭(zhēng)議廳的，由逮社區(qū)居團(tuán)委會(huì)確戲定。成立籌系備組須霜經(jīng)過(guò)哪道些部門擋批準(zhǔn)？依法成立寶籌備組無(wú)捕需政府部忽門批準(zhǔn)，嬸但要在籌百備組成立鮮后進(jìn)行公攏示?；I備組柏的職責(zé)矩是什么鴨？建物〔2六004〕丸345號(hào)晃文件規(guī)定克：業(yè)主大毯會(huì)成立歐之前的礎(chǔ)住宅物猴業(yè)，籌止備組除醋承擔(dān)首章次業(yè)主唯大會(huì)會(huì)郊議籌備俯職責(zé)外進(jìn)，要切贏實(shí)承擔(dān)島協(xié)調(diào)、寺監(jiān)督物勻業(yè)管理礦的有關(guān)療工作職含責(zé)，應(yīng)圣接受業(yè)加主咨詢愈和投訴煉，負(fù)責(zé)名代表業(yè)業(yè)主對(duì)物既業(yè)服務(wù)界提出意糧見和建剝議，協(xié)漏調(diào)物業(yè)領(lǐng)與物業(yè)勢(shì)管理企校業(yè)之間球的關(guān)系利。籌備組派的工作妥內(nèi)容是碑什么？籌備組島的主要姨工作是毀籌備以撒書面形欄式召開因清澄名膚苑南區(qū)方首次業(yè)僑主大會(huì)談會(huì)議，謊包括：1）起草富《業(yè)主大館會(huì)議事規(guī)翼則》《業(yè)禾主公約》梢《業(yè)主委鹿員會(huì)章程港》；2）確定捏選舉業(yè)主港委員會(huì)委悄員的辦法瓶、程序、夫計(jì)票方法刷等；3）確繼定首次膏業(yè)主大裳會(huì)會(huì)議剃召開的羞時(shí)間、刻地點(diǎn)、笨形式和掌內(nèi)容；4）在首千次業(yè)主大通會(huì)會(huì)議召廊開15日倉(cāng)前以書面強(qiáng)形式在物剝業(yè)管理區(qū)慣域內(nèi)公告照；5）確定電的業(yè)主名裕單、投票換權(quán)的比例指；6）公翠示征集愁業(yè)主委東員會(huì)候鵲選人；7）確袋定業(yè)主與委員會(huì)伏委員候梅選人名丙單產(chǎn)生盆辦法；8）確賞認(rèn)候選廟人身份襪，準(zhǔn)備負(fù)