XXXX年月同策湖南長(zhǎng)沙莊園房地產(chǎn)“莊園·雙河灣”項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提報(bào)

開(kāi)掘城市瑰寶締造快盤(pán)奇跡湖南莊園房地產(chǎn)“莊園·雙河灣”項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提報(bào)2010年4月28日今日溝通要點(diǎn)：政策理解

有史以來(lái)最嚴(yán)厲的調(diào)控政策，如何看待與應(yīng)對(duì)？市場(chǎng)與競(jìng)爭(zhēng)

北城的競(jìng)爭(zhēng)格局與項(xiàng)目的價(jià)值？營(yíng)銷(xiāo)策略與主要行動(dòng)

實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的前提行動(dòng)提升項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵點(diǎn)

戶型、樣板房、園林、現(xiàn)場(chǎng)展示等企劃推廣表現(xiàn)2010年4月17日，房地產(chǎn)行業(yè)有史以來(lái)最嚴(yán)厲的調(diào)控政策出臺(tái)。90平方米以上的家庭貸款首付款比例不得低于30%；第二套住房貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)住房貸款。

新政亮劍新國(guó)十條問(wèn)世根據(jù)1986年出臺(tái)的《房產(chǎn)稅暫行條例》，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%～30%后的余值計(jì)算繳納，稅率為1.2%，沒(méi)有房產(chǎn)原值作依據(jù)的，由房產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)參考同類房產(chǎn)核定；房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)，稅率為12%。以最高減除30%比例計(jì)算：空置房(100萬(wàn)-100萬(wàn)×30%)×1.2%=8400元出租房2萬(wàn)元～3萬(wàn)元×12%＝2400元～3600元下一只靴子：房產(chǎn)稅更厲害的政策出臺(tái)后市場(chǎng)狀況政策出臺(tái)后17-20日各城市成交情況上海成交面積深圳成交面積蘇州成交面積降幅68.47%杭州成交套數(shù)降幅59.01%降幅25.8%降幅77.2%立竿見(jiàn)影政策短期效果研判市場(chǎng)信心受到嚴(yán)重打擊成交量萎縮，進(jìn)入僵持狀態(tài)購(gòu)房者開(kāi)發(fā)商持幣觀望一部份使用銀行貸款的投機(jī)者出現(xiàn)恐慌性拋盤(pán)充沛的現(xiàn)金流庫(kù)存消化充分行業(yè)不確定性購(gòu)房者可選擇持幣觀望，等待適合的時(shí)間入市不做市場(chǎng)降價(jià)的領(lǐng)頭羊，但當(dāng)有競(jìng)爭(zhēng)者出現(xiàn)降價(jià)舉動(dòng)時(shí)，要采取快速跟隨戰(zhàn)略，避免陷入被動(dòng)降價(jià)的局面。整體策略應(yīng)該是市場(chǎng)觀望者和價(jià)格跟隨者。購(gòu)房者開(kāi)發(fā)商短期供求雙方應(yīng)對(duì)策略由于此次政策對(duì)異地購(gòu)房進(jìn)行了嚴(yán)格限制，因此我們預(yù)計(jì)有兩類外來(lái)購(gòu)房占比較大的城市房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)首當(dāng)其沖受到打擊：昆山、太倉(cāng)、燕郊等上海、北京一線城市的衛(wèi)星城鎮(zhèn)海南等以旅游地產(chǎn)為主的城市對(duì)不同城市影響調(diào)控政策中期效果研判各城市當(dāng)前存量可售戶均套型面積提高90平米以上首套房和二套房的最低首付比例10%。目前一線城市大面積戶型商品房存量和成交量均較二三線城市為高，以上海為例，當(dāng)前存量房源中，普通住房按套數(shù)計(jì)僅占39.2%，按面積計(jì)僅占24.1%，而普通住房中還包括了大量面積處于90-140（或144）平米之間的住房，90平米以下小戶型住房按面積計(jì)還不到15%。首付提高導(dǎo)致整體購(gòu)買(mǎi)力下降調(diào)控政策中期效果研判統(tǒng)一提高二套房利率至1.1倍將對(duì)二套房購(gòu)買(mǎi)者造成明顯影響。以50萬(wàn)元貸款金額，貸款周期按20年計(jì)，新政實(shí)施后二套房貸每月的還款額將最高增加666元或21.7%,20年貸款周期的總利息成本將增加15.99萬(wàn)元或67.4%。實(shí)際利率和基準(zhǔn)利率之比70%75%80%85%90%100%110%月供金額3,0723,1513,2323,3133,3963,5653,738二套房貸新政實(shí)施后的增幅22%19%16%13%10%5%0%總利息成本237,206256,267275,599295,199315,062355,569397,091二套房貸新政實(shí)施后的增幅67%55%44%35%26%12%0%利率提高導(dǎo)致月供成本大幅增加不同利率折扣條件下月供金額和總利息成本（房貸總額按50萬(wàn)計(jì)，貸款周期20年，單位：元）調(diào)控政策中期效果研判購(gòu)房者開(kāi)發(fā)商繼續(xù)持幣觀望一部份使用銀行貸款的投機(jī)者出現(xiàn)恐慌性拋盤(pán)市場(chǎng)需求低迷信貸緊縮，資金鏈開(kāi)始緊張行業(yè)不確定性第一階段：成交量會(huì)持續(xù)下滑3個(gè)月以上，同時(shí)價(jià)格保持在高位調(diào)整。第二階段：價(jià)格開(kāi)始松動(dòng)，成交量相應(yīng)部分回升。將是一個(gè)反復(fù)筑底盤(pán)整的過(guò)程。2010年底之前調(diào)控政策中期效果研判2010年底，由于成交量持續(xù)萎縮所帶動(dòng)的價(jià)格的下降會(huì)使房?jī)r(jià)到達(dá)階段性低點(diǎn)，購(gòu)房者可在資金允許的條件下，擇機(jī)入市。策略一：市場(chǎng)價(jià)格調(diào)整領(lǐng)先者，快速回籠資金。策略二：對(duì)于未開(kāi)發(fā)或在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，一方面通過(guò)控制開(kāi)發(fā)節(jié)奏降低支出，另一方面盡快調(diào)整短期內(nèi)可售的產(chǎn)品線，增加90平米以下的小戶型或140平米以上的大戶型產(chǎn)品，避免中間面積段產(chǎn)品的比重。策略三：在有效管理好現(xiàn)金流的前提下，擇機(jī)進(jìn)行低成本儲(chǔ)備土地。購(gòu)房者開(kāi)發(fā)商中期供求雙方應(yīng)對(duì)策略12月，1072套特征：政府持續(xù)打壓房?jī)r(jià)，市場(chǎng)普遍看淡，進(jìn)入僵持角力階段；百姓心理預(yù)期降低，投資和投機(jī)大幅弱化，剛性需求和改善性需求比重大幅提升。主題【淡局】市場(chǎng)總結(jié)1、提升競(jìng)爭(zhēng)力：加大產(chǎn)品投入，打造差異化品質(zhì)特點(diǎn)

——亂世方顯英雄本色2、一網(wǎng)打盡：準(zhǔn)確傳遞價(jià)值，狠抓客戶渠道

——看誰(shuí)的漁網(wǎng)更精細(xì)、更準(zhǔn)確3、安全去化：靈活價(jià)格對(duì)策，價(jià)格與速度平衡

——單價(jià)重要，總體利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)也重要同策觀點(diǎn)【破局】關(guān)鍵我們要賣(mài)什么？

競(jìng)爭(zhēng)分析Part1市場(chǎng)掃描競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析核心價(jià)值梳理河西城北城東城南中心區(qū)域印象：武廣高鐵帶動(dòng)地區(qū)發(fā)展，速度很快代表樓盤(pán)：星城印象整體均價(jià)：5200元/㎡區(qū)域印象：省政府南遷，長(zhǎng)株潭三市融城，發(fā)展前景好，近年漲幅較大代表樓盤(pán)：

上海城、奧林匹克花園整體均價(jià)：6000元/㎡區(qū)域印象：“南帝北丐”，發(fā)展相對(duì)滯后，大盤(pán)云集，配套逐步完善代表樓盤(pán)：

萬(wàn)科城、湘江世紀(jì)城整體均價(jià)：5000元/㎡區(qū)域印象：環(huán)境優(yōu)美，宜居，人文氛圍濃厚，升值空間大代表樓盤(pán)：

恒大華府、陽(yáng)光100整體均價(jià)：5000元/㎡區(qū)域印象：繁華便利，交通擁堵，推量主要以小體量樓盤(pán)、公寓類產(chǎn)品為主代表樓盤(pán)：嘉盛國(guó)際、越界整體均價(jià)：8000元/㎡全市掃描城市主要板塊的劃分與資源分布注：板塊劃分打破房地產(chǎn)局統(tǒng)計(jì)范疇，將星沙、望城局部地帶納入分析范圍板塊名稱依托資源1金星北路金星北路，臨市府，生態(tài)資源，土地成本低，品牌開(kāi)發(fā)商云集效應(yīng)2市府麓谷市府政務(wù)新區(qū)、生態(tài)資源3麓南含浦岳麓山、大學(xué)城4芙蓉北交通便利，臨湘江，環(huán)境資源豐富5中心城市中心，區(qū)位優(yōu)勢(shì)6南城省府省政府南遷，長(zhǎng)株潭一體化核心7金鷹月湖文化休閑產(chǎn)業(yè)、月湖公園8尚東芙蓉區(qū)政府，瀏陽(yáng)河，緊鄰城市核心，富貴城東的居住理念9體育新城體育新城、武廣客運(yùn)站10經(jīng)開(kāi)星沙國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，區(qū)域產(chǎn)業(yè)，環(huán)境資源北中南東西①②③④⑤⑥⑦⑧⑨⑩金星北路市府麓谷麓南含浦芙蓉北市中心南城省府金鷹月湖尚東體育新城星沙全市掃描項(xiàng)目在入市時(shí)，區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)較為激烈，多數(shù)項(xiàng)目預(yù)計(jì)年底或延遲至明年開(kāi)盤(pán)，產(chǎn)生激烈的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)時(shí)機(jī)競(jìng)爭(zhēng)2010-510-610-710-810-910-1010-1110-122011-1藏瓏珠江花城水岸立方雄新華府金域藍(lán)灣第一灣萬(wàn)科城當(dāng)前時(shí)間點(diǎn)上市時(shí)間點(diǎn)10月，527套12月，400套12月，1072套5月，160套6月，777套明年本項(xiàng)目5月，一期二組80套

9月，新推出小戶型5月，二期20套7月，三期小戶型樓王，認(rèn)籌VIP（2房）80～90㎡，（3房）120～130㎡

一片紅海，過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)！面積（㎡）2房面積3房面積1201305060708090

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110珠江花城第一灣雄新華府蘭亭峰景·金域藍(lán)灣藏瓏60%面積競(jìng)爭(zhēng)9月推出小戶型7月推出小戶型走差異化路線，才能走進(jìn)藍(lán)海，創(chuàng)造更高溢價(jià)！藏瓏——錢(qián)居住環(huán)境哄優(yōu)美，人志文氣氛濃衫厚，周邊盲配套齊全株，居住適無(wú)宜型小區(qū)規(guī)模占地面積:307459.0平方米，總建筑面積:460160.1平方米，容積率：1.85產(chǎn)品高層，獨(dú)棟別墅，商業(yè)樓，總共112棟約2926套，1.1萬(wàn)平米商業(yè)當(dāng)前情況可售少量138-370平米的三房四房，均價(jià)7500元/平米，三期將推出小戶型，均價(jià)約8000元/平米?？蛻粢愿叨丝蛻魹橹饕蛻羧后w，長(zhǎng)沙市公務(wù)員區(qū)域附近長(zhǎng)沙大學(xué)的教師為主。環(huán)境優(yōu)刪勢(shì)“國(guó)際絨湖居生顫活”，塔在城河中造湖借、湖中張建島、塵島上立觸宅，居近住環(huán)境己非常優(yōu)勿美。區(qū)域優(yōu)勢(shì)緊鄰長(zhǎng)沙單大學(xué)，人非文氣息濃杰厚，介于慌四方坪和梅廣電中心頂，周邊配登套發(fā)展成胡熟。交通圖屑展示花園效果辯圖展示實(shí)景圖僑展示143㎡潛的三房?jī)赏邚d兩衛(wèi)大三房客廳、刃主臥均扇朝南主臥套間情設(shè)計(jì)，帶室衣帽間，徑南北飄窗逆，270渣°無(wú)敵景戚觀帶10㎡魄入戶花園蜂，三房可臥改四房，霞步入式玄猛關(guān)主衛(wèi)、脅客衛(wèi)相油鄰，可意共一套遙熱水系慶統(tǒng)餐廳與廚洽房、陽(yáng)臺(tái)點(diǎn)相連，通答風(fēng)采光效梨果好產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)戶型方正悲舒適，戶所戶有景。競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)索目珠江花城惱——高品夠質(zhì)小區(qū)，露大量吸引印高端客戶叉群體規(guī)模占地面積:7370平米，總建筑面積:14萬(wàn)平米，容積率：2.0產(chǎn)品高層，主力戶型130-190平米三居四居當(dāng)前情況一期二組可售130-138平米3房、157-160平米4房、240-290復(fù)式，精裝修最優(yōu)惠均價(jià)4300元/平米，可售房源80套，小戶型9月開(kāi)盤(pán)，均價(jià)5300元/平米客戶面對(duì)高端客戶群體，市區(qū)區(qū)域附近高級(jí)公務(wù)員和高校老師為主競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)餃目地段優(yōu)踢勢(shì)北臨撈刀睛、南望瀏瘡陽(yáng)河，緊顏鄰規(guī)劃中野70萬(wàn)平凡米洪山公像園。交通向便利，發(fā)必展?jié)摿尥却?。品牌?yōu)勢(shì)品牌開(kāi)發(fā)閃商-珠江甘實(shí)業(yè)國(guó)有金大型企業(yè)。品質(zhì)優(yōu)鳳勢(shì)精裝修產(chǎn)型品，低密姥度、高綠粗化率，融聞入自然生鵝態(tài)景觀的鳳大型樓盤(pán)夸。整體效果冶展示樣板房耕展示其它豪建宅保障中英文南雙語(yǔ)學(xué)融校大型生活無(wú)超市周南中腦學(xué)外立面展剩示樣板房展塘示第一灣湯——主豪打區(qū)域誕以及戶刃型優(yōu)勢(shì)字，絕對(duì)返吸引年蔬輕置業(yè)沿者規(guī)模占地面積:50258.0平方米，總建筑面積:280693.3平方米，容積率：4產(chǎn)品15棟小高層約2464套，1.1萬(wàn)平米商業(yè)當(dāng)前情況現(xiàn)推出80-90㎡兩房、120㎡三房，均價(jià)約4900元/平米，可售房源160套?？蛻糁饕蛻羧后w為第一次置業(yè)年輕人，以區(qū)域附近長(zhǎng)沙大學(xué)的教師為主。區(qū)域優(yōu)攜勢(shì)位于瀏航陽(yáng)河第定一道灣歌，占據(jù)蛋四方坪萍商圈中搬心位置畢，配套蛛完善，嫩交通便國(guó)利。產(chǎn)品優(yōu)應(yīng)勢(shì)戶型精抓致實(shí)用步，贈(zèng)送逢面積大想，面積仁范圍符去合長(zhǎng)沙叉剛性需歇求；交通圖展塑示小區(qū)全景沒(méi)展示樣板房展野示一環(huán)231481.協(xié)86㎡忍的二室逆二廳一壯衛(wèi)整體戶仰型方正無(wú)浪費(fèi)醒空間，所使用率昨高客廳寬城敞明亮主臥大面蘆寬廚房衛(wèi)零生間兩獲向采光南北向雙例陽(yáng)臺(tái)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目規(guī)模占地面積:13376.70平方米，總建筑面積:62130平方米，容積率：4.94產(chǎn)品3棟34層住宅與1棟9層商住樓組成，戶型范圍在53㎡的單身公寓到146㎡的三房，總計(jì)約527套房源區(qū)域位置東二環(huán)西側(cè)，163醫(yī)院北面當(dāng)前情況今年3月，項(xiàng)目開(kāi)工，預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)時(shí)間在10月，交房在明年年底區(qū)域位塔置展示效果圖尼展示雄新華書(shū)府——槍緊鄰本涼項(xiàng)目，芬樓盤(pán)規(guī)針模、產(chǎn)抓品類型絲式與本項(xiàng)薪目相似版度極大邊，開(kāi)盤(pán)程時(shí)間在拔本項(xiàng)目層之前此項(xiàng)目紀(jì)的開(kāi)盤(pán)洞，無(wú)論榆在戶型抱面積，紅還是客斗戶群體用，對(duì)本裹項(xiàng)目構(gòu)脾成直接肯的競(jìng)爭(zhēng)蓋威脅。本案位置對(duì)無(wú)比圖展偵示競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)叼目金域藍(lán)乞?yàn)场嚴(yán)闷泛芭苾?yōu)勢(shì)產(chǎn)，精心得策劃和世打造的穗高端景問(wèn)觀樓盤(pán)伐，戶棋型設(shè)計(jì)濁上有明翻顯的優(yōu)跪勢(shì)萬(wàn)科的精頂裝修還真根不賴，省哀事又合意搖，站在客敢廳陽(yáng)臺(tái)上救，往瀏陽(yáng)渣河望去，關(guān)感覺(jué)真好糧，很榮幸鏟成為金域箏藍(lán)灣的第曲十三名業(yè)賽主，哈哈稼…——業(yè)袋主萬(wàn)科品牌辭+園林+托物業(yè)管理框+全面家踐居解決方庫(kù)案客戶語(yǔ)錄主臥門(mén)正原對(duì)客廳，求私密性差轟；次臥采案光面??；錢(qián)沒(méi)有工作忠陽(yáng)臺(tái)。11#臭樓10薪層88乒.9平胸米總價(jià)漿55.兄6萬(wàn)，捏單價(jià)6罰254莊元。蘭掀庭2#檢樓10日層兩房廢672繪1元。精致三房屠，南北通腸透，陽(yáng)光愿流淌，清朱風(fēng)入戶；動(dòng)靜分區(qū)倘合理，完戒美兼顧私順密生活與皆公共禮儀軋的涼面；臥室凸紋窗設(shè)計(jì)桂與嵌入烏式衣柜屆，為室犧內(nèi)爭(zhēng)取塑更多凈爹空間；獨(dú)立書(shū)房礙設(shè)計(jì)，生單活格調(diào)與拐工作所需它的完美結(jié)島合；廳出陽(yáng)使臺(tái)，并瘦朝泰式退風(fēng)情園匹林，用驅(qū)美景裝青飾高貴禽生活；分離式衛(wèi)燭浴，家人棟共享，互色不干擾。89.悶92平約米的三掘房?jī)蓮d捏一衛(wèi)交通圖展燒示同類項(xiàng)餐目蘭亭峰景遙——與本綢項(xiàng)目同臨鼻瀏陽(yáng)河，釣景觀房，陜戶型多樣宣面積適中規(guī)模占地面積:11273平方米，總建筑面積:67234平方米，容積率：5產(chǎn)品三棟30層，一棟31層高層組成，約600套房源當(dāng)前情況前期2、3號(hào)棟現(xiàn)仍有少量80-122平米精品兩房和三房，近期推出4號(hào)棟，均價(jià)約5500元/平米，可售房源85套?？蛻敉顿Y、過(guò)渡兩適宜的經(jīng)濟(jì)型客戶為主景觀優(yōu)番勢(shì)以“悅頭讀風(fēng)景忽人生”離為主線喉，全景剪式Y(jié)型算布局融特入山水鐘之間，駕旨在將閥周邊三莫大自然認(rèn)風(fēng)光攬暮入窗前揀。產(chǎn)品優(yōu)軟勢(shì)戶型豐富籃多樣，從膛投資、過(guò)全渡兩適宜喂的40平菊方單身公去寓到90鉆平方三房勤基本上都準(zhǔn)有，超高此的使用率擾，舒適愜第意。交通圖盜展示小區(qū)全景宣展示面積配比88.辣01平斗米的三沙房?jī)蓮d醒一衛(wèi)88㎡節(jié)的精致?lián)?，葵?shí)用率齊很高客廳、神主臥均喊朝南客廳、南肥北房間都被帶有陽(yáng)臺(tái)廚房、盆衛(wèi)生間詠通風(fēng)采紹光強(qiáng)入戶花裁園，進(jìn)幫門(mén)玄關(guān)抄，凸顯校優(yōu)雅生炸活同類項(xiàng)目

珠江花城第一灣藏瓏雄新華府金域藍(lán)灣蘭亭峰景區(qū)位開(kāi)福區(qū)政府附近四方坪瀏陽(yáng)河南岸緊鄰月湖公園福元西路，東二環(huán)西側(cè)營(yíng)盤(pán)路附近四方坪南側(cè)交通便捷度芙蓉北路，交通一般雙擁路與車(chē)站北路處，出行方便洪山路，交通一般交通一般，公交較少營(yíng)盤(pán)路，交通便捷瀏陽(yáng)河路，交通便捷面積區(qū)間2R：903R：130-1384R：157-1601R：43-632R：62-903R：83-1383R：1384R：146-1761R：53-632R：62-903R：83-1462R：1133R：1494R：1821R：51-772R：104-1163R：136產(chǎn)品亮點(diǎn)分析大面積，方正舒適，精裝修小區(qū)，精致園林河景景觀，贈(zèng)送面積大市區(qū)最大水上公園，大面積，贈(zèng)送空中花園小戶型，面積分布符合市場(chǎng)剛性需求稿品質(zhì)景觀，贈(zèng)送空中花園景觀房，小戶型優(yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)：品牌，綠化好，產(chǎn)品品質(zhì)高劣勢(shì)：配套，交通優(yōu)勢(shì)：周邊配套，河景景觀，贈(zèng)送面積大劣勢(shì)：均高層，綠化不高優(yōu)勢(shì)：月湖公園環(huán)境優(yōu)美，人文氣氛濃厚，規(guī)模大劣勢(shì)：?jiǎn)蝺r(jià)高優(yōu)勢(shì)：區(qū)域位置好，面積分布劣勢(shì)：配套、交通、容積率高優(yōu)勢(shì)：萬(wàn)科品牌、商業(yè)配套、產(chǎn)品品質(zhì)高劣勢(shì)：高層優(yōu)勢(shì)：河景景觀，產(chǎn)品戶型劣勢(shì)：容積率高、無(wú)小區(qū)價(jià)格5300元/平米4900元/平米8000元/平米未開(kāi)盤(pán)5000元/平米5500元/平米競(jìng)爭(zhēng)切入點(diǎn)品質(zhì)、宜居性配套、價(jià)格居住環(huán)境、地段產(chǎn)品地段、品牌地段、價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)總結(jié)通過(guò)對(duì)競(jìng)浮爭(zhēng)對(duì)手訴襲求的盤(pán)點(diǎn)氏，發(fā)現(xiàn)本塊項(xiàng)目的相慌對(duì)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)切勢(shì)不在價(jià)蹤蝶格、配套炭、環(huán)境，卻而在于區(qū)躍域位置以供及面積分須布所帶來(lái)歸的優(yōu)越性有配套、僑有品質(zhì)、塊有環(huán)境戶型附加殃值高嚴(yán)格控御制總價(jià)萬(wàn)科城福園路萬(wàn)國(guó)城珠江花粗城東二環(huán)本案三一大道洪山公園(規(guī)劃服)洪山大躍橋?yàn)g陽(yáng)河大身橋芙蓉路伍家?guī)X商圈深國(guó)投沃爾瑪藏瓏·塑湖上國(guó)獄際長(zhǎng)沙大學(xué)第一灣雄新華秧府163醫(yī)院麥德龍超市車(chē)站北路四方坪商圈月湖公園往火車(chē)父站往省政府車(chē)站北路帥大橋洪青公路萬(wàn)家麗謀路湘江世紀(jì)城地段理解蘭亭峰自景金域藍(lán)灣北城【盲芙蓉北逆板塊】驢與【影月湖板奇塊】快嘩速成熟正，相形阻之下，羊本案所追處區(qū)域秧價(jià)值被翼嚴(yán)重低阿估與忽既視！伍家?guī)X鑄+四方責(zé)坪珠江花細(xì)城+萬(wàn)國(guó)誼城+萬(wàn)注科城+沃爾魔瑪+…藏瓏湖閣上國(guó)際+月湖+…火車(chē)站本案3Km6Km2Km2Km750060004500魯～600逃0750榜0地段理解城市價(jià)值——北城痕正在崛起割，隔岸觀臟城市繁華獸核心地鐵1號(hào)能線+沃爾能瑪+月湖原公園……車(chē)站北鞠路瀏陽(yáng)暗河大橋靜即將通痰車(chē)；北岸，翁出則繁脹華，入挺則寧?kù)o抬，我與洪城市保擺持最適鍛宜的距由離生態(tài)價(jià)值——東行望月湖旁公園，潮西臨洪搭山公園宵，南閱量瀏陽(yáng)河叮景觀帶產(chǎn)品價(jià)雄值——低言總價(jià)，朝80～濤110說(shuō)㎡精致真公館，負(fù)年輕人跟奢享天焰堂項(xiàng)目核心口價(jià)值被忽略辭/被低沒(méi)估的—鵝—長(zhǎng)沙普城市人射居瑰寶項(xiàng)目核乞心價(jià)值短板：披現(xiàn)狀環(huán)鮮境差、乖地段認(rèn)杜可度存良在差異優(yōu)勢(shì)：潛放力區(qū)域、容環(huán)境宜居豪、低總價(jià)瘦產(chǎn)品【競(jìng)爭(zhēng)行涌動(dòng)】產(chǎn)品品恩質(zhì)強(qiáng)勢(shì)突卡現(xiàn)城市價(jià)鳳值充分呈洋現(xiàn)宜居環(huán)慨境充分傳遞我們要賣(mài)秤給誰(shuí)？客戶分齒析Par饒t2競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目鼓客戶總結(jié)核心客軟戶鎖定以城北客蒙戶及新長(zhǎng)沙人挺為主，中衡心區(qū)為輔稱，以老師配、醫(yī)生等泛公務(wù)防員和私營(yíng)只業(yè)主為諸主；價(jià)格承受能燭力相對(duì)虛較弱，置業(yè)葬目的多暴以首次奮置業(yè)為賀主，改鋤善型占閑有次席練位置，煙少數(shù)有蝴多次置沉業(yè)經(jīng)歷動(dòng)；重視項(xiàng)目遠(yuǎn)品質(zhì)、項(xiàng)謀目的環(huán)境蠅和生活配俯套，對(duì)城確北未來(lái)破發(fā)展有購(gòu)一定信獨(dú)心。競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目積客戶總結(jié)新長(zhǎng)沙農(nóng)人（本省外躁地）首次置香業(yè)改善居住不離市中沿心生活配套進(jìn)省城發(fā)圾展關(guān)注地段復(fù)、宜居關(guān)注品質(zhì)25～貞35歲核心客戶膽鎖定年齡職業(yè)區(qū)域泛公務(wù)員泛白/害金領(lǐng)薪中產(chǎn)首次置業(yè)賤，25～來(lái)35歲為罷主，不愿距離城，保枕持著與城裁市繁華核鼠心的適當(dāng)釣距離，追則求可以承授受的奢適祖生活長(zhǎng)沙最創(chuàng)適宜居蒙住的青概年高品危質(zhì)社區(qū)項(xiàng)目市雪場(chǎng)占位項(xiàng)目目標(biāo)漲客戶特征傳遞地段四價(jià)值，體莊現(xiàn)宜居優(yōu)紅勢(shì)，凸顯響產(chǎn)品品質(zhì)概念提煉瀏陽(yáng)河貴北岸最護(hù)適宜居居住的高暈品質(zhì)社乎區(qū)長(zhǎng)沙薪中產(chǎn)公館社墾區(qū)市場(chǎng)屬貼性提煉形象屬驗(yàn)性我們要公怎么賣(mài)冰？201進(jìn)1年內(nèi)術(shù)，財(cái)務(wù)越目標(biāo)3億元,去化目綁標(biāo)約4.9萬(wàn)岸平米（8攏5%）首次開(kāi)覆盤(pán)不低致于5500邀元/㎡201查1年1鹿2月底調(diào)力爭(zhēng)突央破680呢0元/聾㎡全城營(yíng)銷(xiāo)員，建立項(xiàng)愿目與公司渣影響力樹(shù)立長(zhǎng)沙薪中產(chǎn)公館社區(qū)形象樹(shù)立莊園地蛋產(chǎn)專業(yè)打造高品縱質(zhì)樓盤(pán)開(kāi)息發(fā)商形象【速度來(lái)】【價(jià)格尋】【品牌形窗象】預(yù)期目酷標(biāo)OK目標(biāo)理解把錢(qián)花軋?jiān)诳吹蒙n見(jiàn)的地辮方，打造高雙品質(zhì)，抬高價(jià)燥格預(yù)期漂，以高性價(jià)牛比殺客傳遞地拾段價(jià)值烘:瀏陽(yáng)河橋與關(guān)鍵點(diǎn)戶愿外攔截，螺樹(shù)立北城鋤領(lǐng)地感，扮市中心重包點(diǎn)商圈巡抹展體現(xiàn)宜居刷優(yōu)勢(shì)：洪山公胡園、瀏促陽(yáng)河沿木岸景觀訴帶景觀腐規(guī)劃前怨景軟文前炒作凸顯產(chǎn)品招品質(zhì)：控制面萍積，提擊升外立取面、景蟻觀與展好示區(qū)品黑質(zhì)感策略總綱策略基言調(diào)配合策級(jí)略推廣策生略+價(jià)箏格策略控制推售擔(dān)節(jié)奏，多想渠道挖掘糕需求，以片靈活的價(jià)銹格策略逼吸定成交。核心策略展示：高端品質(zhì)奮展示＼服責(zé)務(wù)展示客戶：客戶關(guān)系盆維護(hù)＼服鹽務(wù)提升價(jià)歌值感知凸顯項(xiàng)惹目?jī)r(jià)值狐，追求京速度和負(fù)價(jià)格的延平衡推售：控制推蕉售節(jié)奏師＼選擇艙合適的猛推售時(shí)漂機(jī)根據(jù)工程呼節(jié)點(diǎn)，8櫻月開(kāi)始動(dòng)推工，明年黨4月達(dá)到穗預(yù)售條件插，5月第棵一次開(kāi)盤(pán)推售行動(dòng)工程節(jié)點(diǎn)營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)客戶積累首次開(kāi)記盤(pán)10月2010雀年樣板段、技現(xiàn)場(chǎng)售樓猶處啟用2月1#、2贈(zèng)#、3#區(qū)樓可售2011艦?zāi)戡F(xiàn)場(chǎng)樣飯板房啟萌用8月11月1月底形象推廣敏期3月底5月中12月4月2月底多頻次慨少量推假盤(pán)，防腹范預(yù)售紹政策風(fēng)窩險(xiǎn)，集喬中客戶銹關(guān)注點(diǎn)銅，同時(shí)制造暫開(kāi)盤(pán)高銷(xiāo)忌售率，提跪高市場(chǎng)美忘譽(yù)度，增強(qiáng)客斗戶信心煉，拉升粥價(jià)格！銷(xiāo)售階頁(yè)段第一階段2010溉.11—譽(yù)2011顫.1（春害節(jié)前）第二階段（春節(jié)后疼）201姐1.2—掏2011步.4營(yíng)銷(xiāo)階段概念炒崇作營(yíng)銷(xiāo)方式現(xiàn)場(chǎng)接待財(cái)處、樣板朋段開(kāi)放網(wǎng)絡(luò)售湊樓處開(kāi)瘦放戶外廣告列牌參與助推柄、隱形炒旁作：洪山宿公園、瀏緒陽(yáng)河景觀醉帶報(bào)紙事件吳性軟文網(wǎng)絡(luò)持續(xù)負(fù)性軟文現(xiàn)場(chǎng)暖場(chǎng)務(wù)活動(dòng)渠道客戶木直效營(yíng)銷(xiāo)開(kāi)盤(pán)前主倘流媒體重寄點(diǎn)覆蓋誠(chéng)意客廁戶意向摔摸查春季房展吳會(huì)開(kāi)盤(pán)集立中密集學(xué)網(wǎng)絡(luò)轟晝炸沿河景卵觀帶動(dòng)附工儀式市區(qū)重點(diǎn)淚商業(yè)區(qū)巡瞇展開(kāi)盤(pán)活動(dòng)認(rèn)籌蓄水味活動(dòng)線上和米線下全陪面覆蓋線下和蜂渠道傳雪播為主2010勇.11～困2011蓬.6營(yíng)銷(xiāo)芒推廣節(jié)奏鼓安排循序漸陡進(jìn)，圍譜繞香水蓬郡——瀏陽(yáng)河嚴(yán)北岸最木適宜居省住的高則品質(zhì)社考區(qū)的主題逐送步推廣圍繞項(xiàng)痛目分價(jià)顏值點(diǎn)進(jìn)蛛行全方缸位闡述破和推廣推廣行動(dòng)長(zhǎng)沙薪浙中產(chǎn)公暢館奢適薪晌中產(chǎn)生信活（演壯繹）形象樹(shù)立圈期形象強(qiáng)化澇期營(yíng)銷(xiāo)核武器一：全方位啟動(dòng)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)，薪中產(chǎn)必殺技營(yíng)銷(xiāo)核武器二：全方位啟動(dòng)渠道營(yíng)銷(xiāo)，薪中產(chǎn)必抓技雙核必殺技客戶抓宜捕房地產(chǎn)肌營(yíng)銷(xiāo)就疊是一場(chǎng)蘋(píng)客戶抓捕捕比賽七大抓貨捕行動(dòng)行動(dòng)一：爹網(wǎng)絡(luò)行動(dòng)喝——開(kāi)創(chuàng)愈全新的房戴地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)旦模式行動(dòng)二姜：現(xiàn)場(chǎng)武行動(dòng)—苗—打造用最完美墨的現(xiàn)場(chǎng)律表現(xiàn)力行動(dòng)三：貼戶外行動(dòng)鄉(xiāng)豐——全面敞圍剿周邊唱區(qū)域內(nèi)客樹(shù)戶行動(dòng)四朽：體驗(yàn)侵行動(dòng)—威—開(kāi)放基現(xiàn)場(chǎng)香剪水生活貓?bào)w驗(yàn)館行動(dòng)五撲：樣板濱行動(dòng)—掙—展現(xiàn)棚品質(zhì)樣戲板園林明/樣板郊房行動(dòng)七：打覆蓋行動(dòng)馳——籌劃牲精確的信孩息打擊覆詢蓋行動(dòng)六：勇終端行動(dòng)撕——通過(guò)風(fēng)渠道巡展書(shū)/派發(fā)等商抓捕行動(dòng)一形象全面慨樹(shù)立：網(wǎng)上售舉樓部建困成開(kāi)放幻玉，提前隨亮相網(wǎng)上銷(xiāo)妙售中心網(wǎng)上看批房：3療D樣板挎房網(wǎng)上論壇棟：各類論蘆壇活動(dòng)網(wǎng)上咨我詢：Q努Q在線孝咨詢網(wǎng)絡(luò)專題料：各類型忽專題進(jìn)行很軟文炒作網(wǎng)絡(luò)看虜房團(tuán)：閉組織各尖類看房偶團(tuán)，網(wǎng)救上報(bào)名行動(dòng)二現(xiàn)場(chǎng)表現(xiàn)飯力：建立薪中法產(chǎn)公館社畢區(qū)的領(lǐng)域口感！樓體條幅訓(xùn)、道旗、股工地圍板包包裝、導(dǎo)封示系統(tǒng)、懶沿街商鋪朝包裝，建立領(lǐng)地夠感，一個(gè)籠都不能少薪中產(chǎn)貪公館社暫區(qū)行動(dòng)三戶外圍故剿：北城客戶基，一網(wǎng)打鉆盡建議在下描面三個(gè)位寒置樹(shù)立戶善外廣告牌撇，扼守進(jìn)蠅出北城的綁交通要道崗，重點(diǎn)對(duì)鍵區(qū)域外客丟戶形成攔驅(qū)截，11獸月底前全魚(yú)部到位。時(shí)間：深201館1年2傳月目的：培正式亮柄相/品集牌宣傳地點(diǎn)：粥現(xiàn)場(chǎng)接尚待中心活動(dòng)內(nèi)嬸容：針對(duì)意向扣客戶進(jìn)行渠，現(xiàn)場(chǎng)小錫活動(dòng)配合行動(dòng)四“薪中漏產(chǎn)”生笛活體驗(yàn)便館：現(xiàn)場(chǎng)接厚待中心除開(kāi)放時(shí)間：捐201讀1年3就月目的：礙將產(chǎn)品潔加以有閘效展示秘，提升撈心理價(jià)釀位，突吊破心理宜價(jià)格防退線。內(nèi)容：循樣板展泳示區(qū)開(kāi)攏放，V罩IP卡道限量發(fā)秧行。行動(dòng)五完美展示蛾：樣板段照開(kāi)放，方抬高客姐戶價(jià)格循預(yù)期行動(dòng)六終端抓假捕一：渠道客戶掙一網(wǎng)打盡舉措１弟：寄送頭信用卡嗚/銀行至按揭回坡單(1)喊為增加脖客戶了撓解項(xiàng)目題的渠道發(fā)，建議海與長(zhǎng)沙忠銀行、由招行、桂建行合飾作，利秋用銀行劃的信用訴卡/按武揭回單測(cè)，寄送弄項(xiàng)目折崇頁(yè)給到咬客戶。(2)給合作方猛選擇：春建議選破擇金卡軌、月消放費(fèi)額大劑于10克00元亮的客戶桃。(3)工常作流程：晨發(fā)展商聯(lián)壯系兩到三頁(yè)家銀行，短確定合作咬方式及費(fèi)膛用——準(zhǔn)踏備夾寄的劫資料，與僑銀行回單蝕一起夾寄嫂。舉措２灣：百人啊掃樓行逃動(dòng)+巡允展活動(dòng)聘請(qǐng)百到名大學(xué)扶生，一酬個(gè)月內(nèi)核集中針晉對(duì)長(zhǎng)沙僻市中心京及北城計(jì)中高檔拾小區(qū)、獨(dú)商務(wù)寫(xiě)熊字樓白芬領(lǐng)集中秀區(qū)域進(jìn)部行登門(mén)拿派發(fā)資簽料；在溫高檔寫(xiě)先字樓大悔堂開(kāi)展議巡展。舉措３：侵增加客戶蠢資料獲取仰點(diǎn)（1）與揮按揭銀行千合作，將伐項(xiàng)目資料客放置到銀艙行營(yíng)業(yè)廳折及VIP梁室內(nèi);（2）碎圈定一軍批咖啡追廳等目驗(yàn)標(biāo)客群吵集中出些沒(méi)的地鉆方放置乘資料架鹿。行動(dòng)七終端抓捕陡二：渠道客戶補(bǔ)一網(wǎng)打盡舉措4：南短信群發(fā)針對(duì)開(kāi)福閃區(qū)及泛公舞務(wù)員群體抹進(jìn)行短信塊群發(fā)，吸序引核心客粒戶關(guān)注，喚挖掘成交香機(jī)會(huì)。銀行中國(guó)建設(shè)銀行長(zhǎng)沙市湘江支行

上海浦東發(fā)展銀行長(zhǎng)沙分行

浦發(fā)銀行9758醫(yī)院中南大學(xué)湘雅醫(yī)院

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長(zhǎng)沙東漢國(guó)際大酒店有限公司21687移動(dòng)聯(lián)通長(zhǎng)沙市開(kāi)福區(qū)長(zhǎng)沙市開(kāi)福區(qū)月話費(fèi)200-300元201064284389707919497月話費(fèi)100-200元6220469587715682424260商場(chǎng)高消費(fèi)會(huì)員友阿集團(tuán)42109春天百貨28860王府井31678平和堂27182金色家族21573通程商業(yè)廣場(chǎng)會(huì)員20606新世界百貨會(huì)員28106百聯(lián)東方廣場(chǎng)22126高級(jí)白領(lǐng)（長(zhǎng)沙月收入5000以上）364560高端休閑會(huì)所和高級(jí)酒店的經(jīng)常出入人員108500做電視、電臺(tái)、報(bào)紙等行業(yè)的高收入群體70525航空公司乘務(wù)人員及管理人員48825金融理財(cái)產(chǎn)品持有人435389金融理財(cái)產(chǎn)品持有人139629當(dāng)前，殘我們要浙怎么干悠？產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)景力提升Par企t3戶型升注級(jí)建議職——核邪心競(jìng)爭(zhēng)椅力樣板房建晚議外立面暑建議展示區(qū)遲建議園林建痰議商業(yè)建議平——超額于利潤(rùn)把錢(qián)花鼠在看得圾見(jiàn)的地捧方，塑園造有性倍價(jià)比的鄙豪宅品潛質(zhì)！升級(jí)“3遇+1”（建筑孫立面、謹(jǐn)園林景妹觀、入握口大堂括）+樣悅板段產(chǎn)品分析在滿足險(xiǎn)容積率揚(yáng)及建筑沉規(guī)范的旨同時(shí)，墻目前緊燃要的工伶作是調(diào)諒整修正戶桃型，保必證戶型撫的均好繼性，并祝進(jìn)一步艦控制面欲積【優(yōu)點(diǎn)】1.主圈臥朝南2.主照臥處于菌東南角煤，私密湊性較好3.有脂單獨(dú)的涌入戶花稀園4.南腿北通透5.帶有派入戶玄關(guān)眾，隱私性這較好6.做到里了動(dòng)靜分氏離【缺點(diǎn)】1.WC澤無(wú)干濕分漂離2.WC曾緊挨次臥餐，濕氣較閉重3.沒(méi)矩有分早稍、主餐運(yùn)廳4.顧戶型不揮周正5.次抹臥朝西淡不好，靠太陽(yáng)當(dāng)螞西曬價(jià)值點(diǎn)螺：?jiǎn)为?dú)的入軌戶花園，渡較大的活殖動(dòng)空間2-A3敘戶型蛾82.挎13㎡戶型分析【優(yōu)點(diǎn)】1.有選入戶玄柔關(guān)，保勒證了隱掛私性2.帶酬有入戶舞花園3.房屋動(dòng)南北通透4.附帶貞有生活陽(yáng)招臺(tái)，設(shè)計(jì)宰人性化，兵可用作晾棋衣，洗衣各等方面，鳳同時(shí)也避捐免了室內(nèi)敬濕氣的問(wèn)塌題5.空中脾花園很實(shí)求用，也可揉充當(dāng)一房哀使用，或肢者當(dāng)早餐痕廳使用6.主起臥在隱位私性較子好，處提于房屋歲的東南尖角價(jià)值點(diǎn)媽：分區(qū)簽明確【缺點(diǎn)班】1.與A目4共用一突個(gè)入戶花舞園，造成運(yùn)了雙方生股活上的不啦便2.室內(nèi)飾WC沒(méi)有賽做好干濕女分離3.次臥索和空中花丈園都朝北鼻，朝向不醋好4.戶識(shí)型不周績(jī)正5.主臥糾內(nèi)帶有衛(wèi)字生間，雖備方便，卻跌容易潮濕執(zhí)恍惚1-A盡2戶型碌102續(xù).73耐㎡戶型分狗析【優(yōu)點(diǎn)】1.有入辮戶玄關(guān)，疏保證了隱廣私性2.主臥咱在隱私性河較好，處范于房屋的哄西北角3.房屋芬南北通透4.W利C做到早了干濕驅(qū)分離5.附帶扔有生活陽(yáng)貝臺(tái)，設(shè)計(jì)藥人性化，襖可用作晾丸衣，洗衣蕩等方面，挑同時(shí)也避稻免了室內(nèi)仆濕氣的問(wèn)盜題6.空槽中花園棕很實(shí)用威，也可戴充當(dāng)一麗房使用室，或者墳當(dāng)早餐栽廳使用【缺點(diǎn)孝】1.房沙屋緊挨舒電梯道侮，水電麻間，務(wù)親必會(huì)有風(fēng)一定的朋雜音2.室禍內(nèi)WC樣僅有一球個(gè)太少睬了3.主廳臥和另漁一次臥懲都是朝客北的，蔥朝向不秧好4.四個(gè)默房間太過(guò)拖密集，不封方便5.房毒屋實(shí)用氣性太強(qiáng)閘，導(dǎo)致伸室內(nèi)活蜓動(dòng)空間賓不大6.沒(méi)慢有設(shè)計(jì)吳早餐廳價(jià)值點(diǎn)偷:房屋實(shí)簽用性很剝強(qiáng)，可森實(shí)際使遲用四房秋，性價(jià)男比較高1-A日1戶型鐮113媽.70棚㎡戶型分舅析戶型終極績(jī)分析：面積段足衣夠安全，絡(luò)但是差異錦化不足產(chǎn)品擁統(tǒng)有賣(mài)點(diǎn)萌少，需元要加大度創(chuàng)新力戶型競(jìng)爭(zhēng)挽力打造戶型建育議一戶型建擺議二戶型建議爪三空間再創(chuàng)圓新：每個(gè)遙戶型設(shè)法槍增加贈(zèng)送丸空間細(xì)節(jié)再渣細(xì)節(jié)：梅按照人鏟體工程凝學(xué)打造燈每寸空累間面積段色收縮：捕主力聚女焦在7文0—9午0平方葡米推薦戶酬型12房變3取房，建筑面積欲：85.押52㎡【優(yōu)點(diǎn)】1.客急廳南北校通透，快與餐廳你分區(qū)明刪顯，互甲不干擾馳；2、南休北雙陽(yáng)脈臺(tái)，通輝風(fēng)采光合俱佳；3、入樸戶花園猜設(shè)計(jì)，輔給高層峽空間帶產(chǎn)來(lái)天然斷氧吧；4、主需臥朝南告，戶型湊方正，晃便于擺忍放；5、全明吼設(shè)計(jì)，采夢(mèng)光佳推薦戶型聲22房變3慶房，建筑面跨積：8中2.0盆5㎡【優(yōu)點(diǎn)美】1、南北寄通透，雙鑰陽(yáng)臺(tái)2、分奇區(qū)合理今：干濕編分離，沙公共空粒間與私芹人空間蝴明顯分談離3、全句明設(shè)計(jì)晨：明廚乒明衛(wèi)4、戶型物方正，實(shí)摩用率高推薦戶型沒(méi)3建筑面積制：44㎡【優(yōu)點(diǎn)贊】45平方壤米的戶型翠，擁有客斥廳、餐廳驗(yàn)、廚房、早衛(wèi)生間、不陽(yáng)臺(tái)、獨(dú)孕立臥室、睡百變書(shū)房烘七大功能峽，還做到麻明廚、明軍臥、明衛(wèi)推薦戶弦型41房變散2房，催建筑面浴積：6襯0㎡【優(yōu)點(diǎn)】超大陽(yáng)臺(tái)乞DIY為銷(xiāo)陽(yáng)光花房刪、收藏室瓣、工藝室烘、書(shū)房等知等，輕松邪實(shí)現(xiàn)1房咸變2房。樣板房建攤議樣板房?jī)x建議樣板房建窗議樣板房建島議外立面錄建議符號(hào)感、亦經(jīng)典感、你挺拔感首推意向簡(jiǎn)約的經(jīng)葉典建筑，夢(mèng)控制成本引同時(shí)體現(xiàn)亦標(biāo)志意義前衛(wèi)新勇穎的建目筑立面外立面建鋤議前衛(wèi)意水向外立面嚇建議前衛(wèi)新穎賤的建筑立滾面前衛(wèi)意向建筑材料琴色彩石材、王金屬、窩雙層玻剖璃…用別墅的臺(tái)材質(zhì)建造建筑構(gòu)建歷史感、顧厚重感親近感傅、品質(zhì)諸感石材掀+仿問(wèn)古面磚勺+素真石漆底部讀主體略局部香檳黃糠+香檳癥黃+勢(shì)香檳黃底部紹主體羨局部品質(zhì)感、瘡親近感強(qiáng)調(diào)造吸型賦予建梁筑風(fēng)格衣+六強(qiáng)化建鞭筑形態(tài)建筑細(xì)部炮用來(lái)品味言其風(fēng)格的王原味藝術(shù)化建痰筑風(fēng)格+睬都市化建錘筑形態(tài)都市感A強(qiáng)RTD偷ECO藝術(shù)感A吧RTD纖ECO外立面平建議建筑入乖口模式脊建議層疊向吳上，裝間飾味甚鳥(niǎo)濃ART婆DECO優(yōu)風(fēng)格有它民獨(dú)特的空止間形態(tài)和睡裝飾手法豆，層層疊虎退強(qiáng)調(diào)了店入口的空均間感受，癥并帶有一黎定的裝飾敏效果，以隸挺拔向上閘，特點(diǎn)示蘿人。材質(zhì)衰上注重金宮屬材料的恨融入，把刻奢華感帶畏入其中。建筑入口ART老DECO來(lái)的符號(hào)暗久示CUL此B大堂&LOB田BY大堂空忌間模式距建議下沉式入熊戶大堂入戶大堂躁設(shè)計(jì)為下噴沉式庭院渴的生態(tài)大粥堂，下沉掠庭院和車(chē)坐庫(kù)相通，阻即可豐富剖景觀層次賞，讓景觀柔更具空間委感和趣味才性，又在獄功能上為遼住戶的需悠求武裝到種牙齒）；上下雙擋入戶大伙堂一層為原地上入鞏戶大堂想，地下皆一層為炕車(chē)庫(kù)入勢(shì)戶大堂甩，自動(dòng)賺扶梯相容連；大堂功芝能酒店式庸大堂概豈念不小于2摩00平方鬼的挑高大徒堂，內(nèi)設(shè)分接待、休丹息、商務(wù)口等功能區(qū)后，專人2責(zé)4小時(shí)管悲家式服務(wù)丙。大堂建議星級(jí)酒店獨(dú)式大堂CUL澤B大堂&LOBB廁Y大堂空間賴裝修標(biāo)準(zhǔn)典雅風(fēng)格浪漫的粥簡(jiǎn)歐風(fēng)餃格，與材高端小功區(qū)定位舊相吻合阻；用料高貴墻面及地?zé)┟娌捎眠M(jìn)直口石材鋪終貼，公共桿家具、燈單具、裝飾越品一并定波制尊貴感懂油然而生菊；裝修細(xì)應(yīng)節(jié)采用9腐00K若G以上常容量電導(dǎo)梯，?？妥C家具翁、鋼琴療等大型牢物件的抽搬運(yùn)；創(chuàng)新地下電候梯大堂養(yǎng)同樣引毀入精裝痛修準(zhǔn)。大堂建原議星級(jí)酒店傷式大堂電梯門(mén)廳搞和電梯內(nèi)央飾是樓盤(pán)昂的重要形銹象展示電梯轎環(huán)廂新古陣典注意上裝修風(fēng)秧格，深蛙紅色實(shí)伙木轎壁伸飾以落落地鏡、過(guò)轎頂配喜置奢華水勿晶吊燈奏、地面狐精美大參理石拼我花精裝電梯優(yōu)點(diǎn)：架空層時(shí)可不計(jì)位面積，快保證得防房率不維受損架空層創(chuàng)可成為紹建筑灰湯空間，偵彌補(bǔ)景悉觀面積主小、建態(tài)筑排布掃密集的霉不足二層挑晌空容易發(fā)營(yíng)造空戒間氣勢(shì)溫沖擊感增加底層張局部架空雅、室內(nèi)適冒度二層挑某空，提升拴入戶豪華央品質(zhì)架空層收建議提升入戶納豪華品質(zhì)提升入他戶豪華汁品質(zhì)植被營(yíng)殿造：濃腫郁的熱繞帶植被為群，灌習(xí)木、喬大木水景營(yíng)芽造：跌助水、噴炒水小品遵、泳池拍、水景憐墻、棧慣道立體空間厭：通過(guò)挖彼低、推坡卻等微地形洪變化處理羞，形成豐紹富的景觀訊空間架空空歉間：營(yíng)眼造有特蠢色、精知致的綠舅色大堂艦景觀，恢加入休旅閑娛樂(lè)活功能景觀園林篩建議度假酒供店式立候體水景多園林商業(yè)建議商業(yè)建筑美：商業(yè)立土面：采用折易線界面設(shè)處理，此形成更偉長(zhǎng)的臨昏街面，暈增加空角間的豐蹤蝶富感商業(yè)空孩間：一層層咬高6米卸，營(yíng)造牛買(mǎi)一層亂送一層堵的高性眼價(jià)比，稿為未來(lái)吃提高商鉤業(yè)售價(jià)預(yù)埋管線軌；在轉(zhuǎn)角情等節(jié)點(diǎn)處茅，商業(yè)設(shè)比置兩層，難二層層高鋼控制為4次.5米。商業(yè)定位秩：一里洋棉場(chǎng)風(fēng)情令商業(yè)街鄰里會(huì)所好+社區(qū)購(gòu)素物街商業(yè)業(yè)態(tài)肺：中小型超炎市、品牌偶餐飲機(jī)構(gòu)剃、茶館、乎足??；日攻常生活用穴品類物管升級(jí)籠版——安京全保證體滿系＋尊貴嘩生活體驗(yàn)對(duì)——先期鄰展示英式管強(qiáng)家服務(wù)隔，5重慌門(mén)禁系透統(tǒng)，物拐業(yè)管理潔完全按登照人性藥化的服凝務(wù)理念歌為客戶滲提供泊遠(yuǎn)車(chē)，保唉安，清行潔，周個(gè)邊防范襯，家政呼服務(wù)，凡管家服貿(mào)務(wù)等全娃方位全紡天候智稻能化服潛務(wù)，物堆業(yè)管理呀人員在質(zhì)最短的看時(shí)間內(nèi)嚇為客戶局排憂解傭難?？完P(guān)戶得到者的只勒有微笑溝、問(wèn)候歇、關(guān)懷陜、尊貴貪和禮待害，人與層人的關(guān)日愛(ài)在這傻里是最潮普遍的駱風(fēng)景。客戶感知雪價(jià)值、強(qiáng)廁化展示—值—落在實(shí)鄭處，于無(wú)結(jié)聲處201志1/2夕起會(huì)便所正式婦啟用即宜開(kāi)始展咸示及提畫(huà)供相應(yīng)動(dòng)服務(wù)物管服務(wù)趟建議長(zhǎng)沙同把策服務(wù)平機(jī)制銷(xiāo)售系統(tǒng)撿五大保障族機(jī)制銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)績(jī)效考求核業(yè)務(wù)培訓(xùn)流程控制人員管印理晉升通蕩道：項(xiàng)目經(jīng)栽理競(jìng)聘銷(xiāo)售代蛙表評(píng)級(jí)淘汰體系徐：以結(jié)果愚為導(dǎo)向其他激勵(lì)騙：最佳產(chǎn)能六獎(jiǎng)/金銀裝牌獎(jiǎng)/最榴佳業(yè)績(jī)獎(jiǎng)酒/外派培捐訓(xùn)/職業(yè)凱經(jīng)理人獎(jiǎng)辱/投稿（規(guī)前線故事責(zé)、星空）睛/優(yōu)秀員轟工獎(jiǎng)/新鈴人進(jìn)步獎(jiǎng)溝通反饋10大贊業(yè)務(wù)操露作流程——保障項(xiàng)目館運(yùn)作過(guò)程意的可控性流程1秩：項(xiàng)目抹專案組予成立流龜程流程2：沈銷(xiāo)售代表監(jiān)崗前培訓(xùn)危流程流程3：費(fèi)人員進(jìn)場(chǎng)射及內(nèi)部認(rèn)得購(gòu)流程流程4偉：項(xiàng)目劉開(kāi)盤(pán)流艇程；流仰程5：咳日常接拉待流程流程6釘：辦理貢客戶簽軍約及按搏揭流程流程7：求入伙流程治；流程8害：項(xiàng)目結(jié)節(jié)案流程流程9：氣大事件流罵程；流島程10：鐵危機(jī)處理絞流程三大紀(jì)析律（即蝕炒）不能利用樓崗位之便呢獲取未經(jīng)象公司許可擺的任何個(gè)敵人收入。不能在視售樓處銹打架、估在客戶攜面前爭(zhēng)雷吵，或戚在售樓怕處與客蹤蝶戶爭(zhēng)吵不能引起件發(fā)展商、刺小業(yè)主投倦訴，并因誓此對(duì)公司栽造成重大乒影響，或組其他投訴晶累計(jì)超過(guò)梢三次。八項(xiàng)注意茫（停盤(pán)）不能做任循何未經(jīng)公煎司許可的陽(yáng)超范圍承庸諾。不得向眨外界透楚露公司碌的業(yè)務(wù)舊數(shù)據(jù)。不能在罷售樓處訊內(nèi)推薦便公司所村代理的歲其它樓者盤(pán)。不能私還下議論酸、對(duì)接剃發(fā)展商埋。不能引火起客戶伶的投訴鑼。不得對(duì)客曉戶冷面相察對(duì)，取笑宏、議論客戶戶。銷(xiāo)售代表虛不得接待假輪空。不得違上反售樓告處銷(xiāo)售怎代表形辰象要求耀。五大實(shí)戰(zhàn)夸演練—保證手段溝有效性沙盤(pán)模您型講解顯、周邊伴配套講蛙解、戶苦型優(yōu)勢(shì)束分析、藝樣板間今講解、敲園林講寬解演練六大培訓(xùn)毫體系—完備的贊課程體泉系公共培傍訓(xùn)課程躲系列、姨、行業(yè)冤認(rèn)知課斗程系列棄、項(xiàng)目繩認(rèn)知課歲程系列李、、業(yè)件務(wù)流程杜課程系草列、成研單技巧沉課程系何列、客閣戶服務(wù)姓系列信息及城時(shí)溝通伯和反饋多種表獄格各種例扶會(huì)和晨易會(huì)明源系統(tǒng)絡(luò)及業(yè)主數(shù)么據(jù)庫(kù)。。。。流程及管收理項(xiàng)目前遵期策劃笑階段項(xiàng)目代最理銷(xiāo)售鬧階段高層溝通西、客戶投識(shí)訴和咨詢浸熱線與其它合毀作方的聯(lián)場(chǎng)絡(luò)反饋機(jī)鈴制對(duì)接流庭程工作單制咸度周例會(huì)白制度周例會(huì)內(nèi)崖容：就前歸期工作進(jìn)址展、下階柔段工作安灶排進(jìn)行溝嗚通、討論蜂。周例會(huì)解撒決的問(wèn)題還：會(huì)后2鍛4小時(shí)內(nèi)摸工作組向肅發(fā)展商提棒交書(shū)面形就式的會(huì)議社紀(jì)要，并溪請(qǐng)發(fā)展商準(zhǔn)簽字確認(rèn)呀，根據(jù)發(fā)熊展商所確敲認(rèn)的事項(xiàng)德推進(jìn)下一岸階段的工兵作。報(bào)表體系同策每螺周提交接《周報(bào)酸表》，殘及時(shí)反夸饋客戶鏟和銷(xiāo)售停狀況，盒并對(duì)目綱前狀況睡提出建驕議并與墨莊園地松產(chǎn)協(xié)商陷后進(jìn)行巧策略調(diào)睛整，之嚴(yán)后推進(jìn)銅實(shí)施?？偨Y(jié)反饋跟機(jī)制《項(xiàng)目修開(kāi)盤(pán)總絨結(jié)》《搭項(xiàng)目重亡大活動(dòng)暗總結(jié)》……同策會(huì)舌根據(jù)不參同的銷(xiāo)競(jìng)售階段延提交《撥總結(jié)報(bào)立表》，賺及時(shí)反林饋客戶留和銷(xiāo)售盆狀況，逮并對(duì)目虎前狀況輛提出建鎖議并與焦莊園地冠產(chǎn)協(xié)商嘉后進(jìn)行瞎策略調(diào)漁整，之偉后推進(jìn)搭實(shí)施。簽字確認(rèn)襖制度同策提感交的所閃有策劃誕方案必糕須經(jīng)過(guò)藏莊園地掀產(chǎn)項(xiàng)目催責(zé)任人王簽字確億認(rèn)后同酒策配合臣莊園地蹲產(chǎn)組織觸實(shí)施。市場(chǎng)資訊仍分享：流程及管防理與莊園蹤蝶地產(chǎn)的捉聯(lián)絡(luò)反猛饋機(jī)制企劃表次現(xiàn)部分檢閱——型長(zhǎng)沙企劃例市場(chǎng)實(shí)力派糠代表—楊—萬(wàn)科穴金驗(yàn)域藍(lán)灣推廣語(yǔ)：濱海之隸心框臨兇湖上筑始終保持棉眺望世界筑的姿態(tài)，鹽以行業(yè)領(lǐng)花軍的實(shí)力廁支撐項(xiàng)目鬼高端品牌慨形象，實(shí)攪現(xiàn)金域藍(lán)菠灣全國(guó)化塌戰(zhàn)略。實(shí)用派勢(shì)代表—鄭—蘭亭富峰景推廣語(yǔ)：比送面俊積更重速要的，兩是打破蝕空間可鋼能比送面授積更多深的，是志無(wú)限空蠶間可能以高使?jié)M用率作兵為產(chǎn)品咸主力訴彈求，樹(shù)蹦立宜居謹(jǐn)、實(shí)用粥的項(xiàng)目揪形象。風(fēng)情派壁代表—嫩—蝴蝶喚谷希臘白青愛(ài)情城遵堡

推染廣語(yǔ)：美麗的本遷徙連愛(ài)躬在蝴蝶國(guó)谷生活一直話美下去緊扣剛性客需求以婚翁房作為主瓜訴求入市棍，主打高吊性價(jià)比，詠后期逐步漢以推高生烤活品質(zhì)為段推廣手法淡，來(lái)提升東項(xiàng)目形象刃。（3月仇份新推的緞368套落房源，已悅成交30治0余套）奢華派紹代表—何—鉑宮推廣語(yǔ)：中央靜邸茄領(lǐng)袖行宮中央靜鬧邸它奢享家沿襲一潮貫高貴扭奢華的抗項(xiàng)目形頸象，2第期通過(guò)忙網(wǎng)站建揮設(shè)，使疾品質(zhì)感暴得到進(jìn)敬一步提挑升。直白流代稈表——公退園西郡年嘉湖全域生態(tài)融金騎小戶600泥億金融店街左擁竿天價(jià)秒烈士公土園右抱后期形德象：公古園西郡央（案名哭）-均年嘉宗湖全生搬態(tài)融金永小戶4月份辛推廣重謠點(diǎn)調(diào)整儲(chǔ)為直擊微最具價(jià)姻值賣(mài)點(diǎn)翻，當(dāng)周厚成交2轟0套左屠右。前期形象紙：首座（墻案名）-加MI枕NI精工我國(guó)際勿官邸剩-“我誼即信仰布心容萬(wàn)嫁象”銷(xiāo)售情況抱不佳，3激月份曾有噴過(guò)2周無(wú)啟上門(mén)記錄鉤。城市上空北的薪中產(chǎn)揭公館The設(shè)Art閱ofL圖ivin切g(shù)長(zhǎng)沙“朝莊園·躁雙河灣夾”項(xiàng)目宏企劃簡(jiǎn)焰報(bào)201溪0長(zhǎng)葡沙同策問(wèn)題所在The匹vo流ice繭of功se索lf-淡con斜fid驢enc介e一河兩樣The狐voic頑eof姿sel榨f-co勝nfid杏ence南岸成芬熟而繁面華，北著岸正待谷發(fā)展有潛力賤缺乏現(xiàn)尚場(chǎng)力看未來(lái)很孤美The鵲voic般eof滲sel譯f-co脂nfid勻ence洪山公戒園，月參湖公園妙，瀏陽(yáng)蠢河風(fēng)光的帶，地踏鐵，沃抓爾瑪?shù)纫?guī)劃中或晉在建中的同板塊價(jià)值陰，讓未來(lái)抬變得很美密密的房犯子The英vo殲ice緒of月se譽(yù)lf-艘con濾fid撇enc武e1萬(wàn)多平在米，4.就5容積率合，25層惠，密集型癢住區(qū)建筑的突剃破，戶型岡的突破，艦景觀的突肌破，生活技的突破假若沒(méi)有導(dǎo)心靈的共頸鳴，恐怕叢只有價(jià)格屢戰(zhàn)城北，正木在發(fā)展的灑板塊未來(lái)，爐發(fā)出誘秘人的邀喉約產(chǎn)品，歡密集有虎創(chuàng)造空峽間面對(duì)如此丘，企劃目椅標(biāo)不變賣(mài)得更貴惹/賣(mài)筍得更出名Mor喉ew訊ell無(wú)-kn奧own川mo傍re盯exp妻ens翻ive所以，碼我們需讀要的不尺僅產(chǎn)品供賣(mài)點(diǎn)的吩簡(jiǎn)單集同合，而室是一個(gè)可怎以提升鄰形象且能承載漲本案精神匪并促進(jìn)銷(xiāo)歲售的概念The供core慘of角the填spir瘋ito線fth節(jié)epr數(shù)ojec嗽t再感觸貴本案Fee斷l(xiāng)in幕gs卸in華thi冠sc敬ase一條綿劑延瀏陽(yáng)剩河/指一段惑長(zhǎng)沙生腸活史沉淀著竹城市的社繁華、稿往事、秀傳說(shuō)。階當(dāng)她以纏嶄新的沫風(fēng)光帶爪呈現(xiàn)時(shí)我們將楚在這里延續(xù)瀏陽(yáng)霧河生活記雀憶，靜靜芽地訴說(shuō)著娘長(zhǎng)沙往事Str序etc闖ho監(jiān)fl淚iuy兵ang譜Cr駕eek律an羅d次cha男ngs召haH丸ist炸ory城市變小弟家變大車(chē)站北須瀏陽(yáng)河騎大橋即絡(luò)將開(kāi)通暢享路魄橋，一殺步入市帝，通達(dá)架全城Cit足ys抹mal顫ler社fa事mil死ys岸ize徜徉于公奧園間的綠緣瑞色生活洪山公拉園，月屢湖公園鋪，雙園計(jì)際匯Park廁life把“沃爾揪瑪”帶回抹家璀璨繁華產(chǎn)的雙商圈仙，更有沃環(huán)爾瑪相候Bri勻ght態(tài)ci疑ty參cen蔽ter禮遇長(zhǎng)駕沙品味熱階層的惹居所7萬(wàn)余疏平米精則致社區(qū)Ded唐ica悟ted某to伍to棄pq炒ual嚴(yán)ity機(jī)ac士com霸mod腿ati礙on生活是折種格調(diào)飾的藝術(shù)度假酒店父式立體水技景園林、倒經(jīng)典AR芹TDE感CO建筑插、社區(qū)商臂業(yè)街區(qū)、讓多樣化精黑致空間、昌藝術(shù)化生改活場(chǎng)所…捷…From兆art旺int衛(wèi)oli患fe[問(wèn)題]賣(mài)點(diǎn)很穩(wěn)多，但攤核心概米念是什季么單一賣(mài)點(diǎn)膽的傳播，頌容易以偏亂概全尋找本案曠的核心精冷神綠氧，花天香，香氛——兩大愧公園合圍——優(yōu)羊居生活皆享受Artd滑eco風(fēng)退格，立體賠活體景觀——建筑盜美學(xué)經(jīng)典——度挪假酒店堅(jiān)式立體嘉水景園猛林對(duì)本案冷物質(zhì)力券解構(gòu)嗅覺(jué)力視覺(jué)力人居小巾豪邸，殼享受完襪美空間——零內(nèi)浪費(fèi)戶倚型，依抵托人體竊工學(xué)，敘擁抱陽(yáng)豪光空氣——?jiǎng)?chuàng)新蹄空間，贈(zèng)腔送功能區(qū)歪，拔升居找住享受層注次品嘗城鍋市繁華——社區(qū)說(shuō)風(fēng)情商業(yè)跌街

——墻兩大城市普商圈對(duì)本案物境質(zhì)力解構(gòu)觸覺(jué)力味覺(jué)力鳥(niǎo)鳴，流啊水，讀書(shū)間聲——瀏量陽(yáng)河灣銹流域，洋大學(xué)名橫校，人閃文學(xué)府對(duì)本案深物質(zhì)力揪解構(gòu)聽(tīng)覺(jué)力對(duì)本案精莖神力解構(gòu)城市觀在繁華中杠，咫尺出蛋入之間享霧受鬧中取督靜和城市揪生態(tài)圈層觀是一群代咸表城市素狼質(zhì)的人，爆處于信息竄和財(cái)富交脹匯處對(duì)本案精晌神力解構(gòu)格調(diào)觀對(duì)華美經(jīng)的過(guò)人稿品鑒力洋，對(duì)優(yōu)奸雅不折誕不扣的徹堅(jiān)持人生觀以自身的曬天賦和努帥力，肩負(fù)犧更多的責(zé)祥任對(duì)本案精稅神力解構(gòu)生活觀處處品質(zhì)負(fù)，在精細(xì)憤的品位中爬感受過(guò)人騙的自我價(jià)服值新銳階層桃的奢適品貴族生活汪的初體驗(yàn)?zāi)贻p人的或體面生活-本案定廁位-一線河密景/城才市北岸背的精致陸公館客群再探Cust蚊omer妹Inq剃uiry他們被既稱作是懶——城市精找英知識(shí)精頌英、財(cái)巷富精英跡、潮流寇精英他們——因知而富嬸，因富而寺貴，因貴喝而富薪水高定，學(xué)歷懇高，鑒炕賞力高“三高價(jià)”人群他們是——我們稱他紹們是“