某地產(chǎn)項(xiàng)目入市研判

XX項(xiàng)目07年入市研判2006-12推導(dǎo)思路客戶構(gòu)成市場前提項(xiàng)目理解現(xiàn)狀趨勢現(xiàn)狀趨勢概況機(jī)會(huì)比較優(yōu)劣策略思考項(xiàng)目價(jià)格與完銷期XX板塊市場分析世博會(huì)功能區(qū)金橋出口加工區(qū)張江功能區(qū)濱江發(fā)展軸聯(lián)洋東城華城XXXX人民廣場9公里陸家嘴9公里張江工業(yè)園11公里世博會(huì)場4公里世博會(huì)功能區(qū)金橋出口加工區(qū)張江功能區(qū)陸家嘴功能區(qū)濱江發(fā)展軸XX世博生活能區(qū)聯(lián)洋東城XX華城張江功能區(qū)XXXX板塊——區(qū)位優(yōu)勢明顯，成為市級人口導(dǎo)入?yún)^(qū)區(qū)域位置：XX項(xiàng)目所在地為大XX板塊，大XX板塊位于浦東西南地區(qū)，是目前浦東地區(qū)最大的常規(guī)居住區(qū)之一。其北面緊鄰2010年世博會(huì)功能區(qū)，東北面是北蔡六里生活區(qū)，南依外環(huán)線，西靠盧浦大橋延伸出的濟(jì)陽路與上南板塊。盧浦大橋軌道交通6號線軌道交通7號線軌道交通8號線西藏路隧道上中路隧道及中環(huán)線打浦橋隧道徐浦大橋與外環(huán)線三魯公路軌道交通11號線（規(guī)劃）XX板塊交通條件日益完善，居住價(jià)值不斷提升右圖中可以看到：西藏路隧道、上中路隧道（08年通車）：將為區(qū)域?qū)雭碜云治鞅R灣、黃浦的客戶軌道8號線（07年通車）：

將為區(qū)域?qū)雭碜允兄行膮^(qū)域客戶軌道6、7號線（08-09年通車）：將為區(qū)域?qū)虢饦?、六里地區(qū)的客戶三魯公路（06年底通車）：將為區(qū)域?qū)雭碜云纸?zhèn)地區(qū)的客戶中環(huán)線及上中路隧道（08年通車）：將為區(qū)域?qū)雭碜孕靺R和閔行的客戶作為人口導(dǎo)入?yún)^(qū)，項(xiàng)目所在地的西XX區(qū)域擁有8條以上公交線路，涉及6、8，11號線三條軌道交通，其本身位于外環(huán)與中環(huán)之間，隨著這些規(guī)劃路線的逐漸落實(shí)，其作為居住區(qū)的便利性與可達(dá)性日漸提高。本案XX板塊的劃分西XX東XX世博規(guī)劃區(qū)北XX區(qū)隔界線：以川楊河與楊高南路為界，將大XX板塊分為：北XX、東XX與西XX三個(gè)細(xì)分板塊。XX板塊供應(yīng)分布外環(huán)線川楊河衡辰XX苑7641元在售257套楊高南路上南路11月底網(wǎng)上成交數(shù)據(jù)匯總

中房XX河畔8030元在售116套XX國際公寓10746元(裝修)在售78套中房XX苑9414元(裝修)在售278套XX國際公寓10000元洋房13500元在售90套環(huán)球中央花園8364元在售184套金地未來域9503(裝修)在售31套XX新里程公寓9030元在售18套北三林西三林東三林本案XX板塊——三大區(qū)域，三大價(jià)格體系北XX價(jià)格最高，毛坯房價(jià)格為10000-11000元/平方米。東XX處于中等，毛坯房價(jià)格為8400-9500元/平方米。西XX價(jià)格最低，毛坯房價(jià)格為7400-8400元/平方米西XX東XX北XX價(jià)格態(tài)勢：北“高”，東“中”，西“低”XX板塊供應(yīng)充足，大盤供應(yīng)成為主角項(xiàng)目名稱供應(yīng)物態(tài)在售面積（M2）在售套數(shù)（套）占總套數(shù)比例（%）環(huán)球中央花園公寓25882.5918419%XX國際混合10649909%翡翠上南公寓4168.9384%未來域公寓3946313%XX新里程公寓31230%XX苑公寓34518.9627818%衡辰XX苑公寓3353125726%XX國際公寓公寓4391.89788%XX河畔公寓13830.9411612%合計(jì)

117400.341075100%目前，區(qū)域內(nèi)“環(huán)球翡翠灣”和“未來域”進(jìn)入清盤狀態(tài)；加上目前區(qū)域內(nèi)其他供應(yīng)，累計(jì)在售供應(yīng)量約為：1350多套，11月末在售總面積近15萬平米。加上后續(xù)推量，預(yù)計(jì)2006年底XX板塊在售面積將達(dá)到18萬平米。XX板塊價(jià)格趨勢平穩(wěn)是主基調(diào)整個(gè)XX板塊中，，除了XX新里程，大多數(shù)項(xiàng)目價(jià)格走勢都很平穩(wěn)。XX國際公寓和XX國際名園的價(jià)格在10500—11000之間，屬于高端，而中房XX苑和未來域雖然徘徊于9300－9500元區(qū)間，但撇去其裝修成本，毛坯價(jià)格應(yīng)當(dāng)在8200元左右，反而低于東XX區(qū)域的新里程與環(huán)球中央花園。2006年XX板塊監(jiān)測項(xiàng)目價(jià)格走勢6000700080009000100001100012000環(huán)球中央78027588765877788213841183498449839185988344未來域91029281946693229216933595389067917695239503XX苑92759247917092229437941595169378945495849414衡辰XX苑77757558739674087584763376337641XX國際公寓1054710643111251073710985XX新里程9061XX國際9990105191月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月XX板塊價(jià)格趨勢從06年的板塊均價(jià)走勢看，板塊成交均價(jià)是上揚(yáng)的，但是其市場背景卻是成交量的下滑。區(qū)域內(nèi)由于XX新里程，以及XX國際這樣的高單價(jià)毛坯公寓的產(chǎn)品出現(xiàn)，毛坯住宅的價(jià)格走勢穩(wěn)步上升。XX板塊成交呈現(xiàn)遞減趨勢與價(jià)格節(jié)節(jié)攀升相反，經(jīng)過年初至5月的小陽春，宏觀調(diào)控后的板塊成交量卻一直處于下滑狀態(tài)XX板塊成交趨勢與05年相比，06年8月以前板塊的商品住宅成交量都超過去年同期，甚至個(gè)別月份可以說是遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過。但是，進(jìn)入8月之后，板塊內(nèi)基本上只有在有新里程成交的10月略微超過去年同期。進(jìn)入11月后，成交量更迅速萎靡。XX板塊07年供應(yīng)量大，未來競爭激烈預(yù)計(jì)XX、新里程和XX苑等項(xiàng)目可能的推量，以及XX鎮(zhèn)南面中房項(xiàng)目－XX河畔必定在明年大舉入市（一期住宅面積14萬平方米），我們認(rèn)為：07年，排除配套房項(xiàng)目后，商品住宅的新增供應(yīng)量約37.5萬平方米，加上06年存量，合計(jì)約為55.5萬平方米。時(shí)間項(xiàng)目在售與預(yù)計(jì)推案規(guī)模（萬平方米）預(yù)計(jì)2006年底存量182007年XX河畔14XX國際10XX新里程9浦發(fā)博園3XX苑0.5環(huán)球中央花園12007年合計(jì)37.506-07年合計(jì)55.5市場預(yù)判整體市場成交量看淡價(jià)格低迷買家謹(jǐn)慎惜買板塊市場成交量不會(huì)萎縮板塊市場供應(yīng)量大增新盤價(jià)格壓力大07年XX板塊供應(yīng)量大，競爭激烈，在售項(xiàng)目價(jià)格上漲阻力明顯，需謹(jǐn)慎人口持續(xù)導(dǎo)入配套逐漸成熟規(guī)劃逐步落實(shí)消費(fèi)者信心下降開發(fā)商資金壓力大政策的持續(xù)性投資客離場XX河畔低價(jià)入市XX國際成交緩慢新里程持續(xù)推量XX板塊客戶構(gòu)成區(qū)域客戶北下客戶XX地區(qū)兩大主力客群北下客戶黃浦、盧灣、徐匯黃浦江沿岸以及浦東北部客戶（主要分為新上海人與老上海人）XX地區(qū)區(qū)域客戶以改善型客戶為主，子女分家等。XX板塊三大區(qū)域特征北XX最臨近市中心與世博規(guī)劃，但區(qū)域內(nèi)樓盤品質(zhì)一般，主要以區(qū)位優(yōu)勢吸引客戶。東XX發(fā)展較快，樓盤品質(zhì)較高，主要以項(xiàng)目品質(zhì)吸引客戶，新上海人比例較大。西XX發(fā)展較晚，與北XX相比區(qū)位有劣勢，與同緯度的東XX相比樓盤品質(zhì)有差距，成為品質(zhì)較低的地區(qū)。西XX東XX北XX北XX—以XX國際公寓為例客源分析1、從居住地看：客源主要分布在周邊，尤其是昌里地區(qū)的客戶占到近五成，如加上XX地區(qū)客源，則總數(shù)約6成。2、從工作區(qū)域看：客源中有6成在浦東工作，其中陸家嘴地區(qū)工作者近2成。其他為張江、金橋、楊思等地。3、從戶籍來看：超過9成為上海人。4、家庭年收入：10－20萬占五成左右。5、年齡：30－45歲為絕對主力。高檔產(chǎn)品中端產(chǎn)品低端產(chǎn)品大戶型去化更快產(chǎn)品人群富人金領(lǐng)白領(lǐng)灰領(lǐng)藍(lán)領(lǐng)本區(qū)域的白領(lǐng)人群為主，以改善居住為主要目的，購買房型偏大東XX—以XX新里程為例客源分析1、從居住地看：客源分布較分散，其中XX北部的客源最多，約2成。2、從工作區(qū)域看：客源中有6成在浦東工作，其中陸家嘴地區(qū)工作者近2成。其他為張江、金橋、盧灣南部等地。3、從戶籍來看：與XX不同，超過6成為新上海人，家庭結(jié)構(gòu)較簡單。4、家庭年收入：7－20萬占七成左右。5、年齡：25－40歲為絕對主力。高檔產(chǎn)品中端產(chǎn)品低端產(chǎn)品主力戶型90－120產(chǎn)品人群富人金領(lǐng)白領(lǐng)灰領(lǐng)藍(lán)領(lǐng)新上海人占6成，中產(chǎn)階層為主，區(qū)域情結(jié)淡薄，超過6成5為首次置業(yè)，將生活方式排列第一順位考慮西XX—以XX侄苑為例客源分僚析1、從居路住地看：客源中袍超過5凝成來自驕黃浦、悲盧灣和瞧徐匯南柴部等浦談西沿江枯地區(qū)，堡另外浦偶東新區(qū)左中XX碗以北客自源也較在多，相庸反本地厲客源相鼻對較少廢，僅接牢近2成恒。2、從工點(diǎn)作區(qū)域看芹：客源中有濟(jì)6成在浦徒東工作；3、從朋戶籍來蒼看：老上海人江占7成，市屬于對X檔X地區(qū)的掩動(dòng)遷配套決形象并不骨敏感的部倉分人群。4、家庭影年收入：10－2熱0萬占七挺成左右。5、年耍齡：30－4雞5歲為絕誼對主力。高檔產(chǎn)品中端產(chǎn)盤品低端產(chǎn)說品裝修戶千型10扇2－1魔10產(chǎn)品人群富人金領(lǐng)白領(lǐng)灰領(lǐng)藍(lán)領(lǐng)老上海人擦占7成，獻(xiàn)中產(chǎn)階層疏為主，改切善型需求賀，首先圍穿繞總價(jià)和櫻工作區(qū)域景考慮，同螞時(shí)兼顧小抽區(qū)功能。北XX東XX西XX主力客閣群主力客群主力客朋群依靠區(qū)目位優(yōu)勢陽過濾客繁戶依靠產(chǎn)品悉品質(zhì)過濾倦客戶產(chǎn)生本區(qū)第域主力客顆戶主力客掘群北下證成為主腸流，三憐大區(qū)域億層層過例濾，西搞XX客區(qū)戶層次消有限新上海人老上海段人區(qū)域客茅戶注重生盜活品質(zhì)注重性價(jià)會(huì)比主力客列群XX新里波程XX國際XX苑XX河畔產(chǎn)品對位客戶與產(chǎn)存品對位關(guān)敘系北下客戶第一陣悼營（毛坯房蝴均價(jià)90荒00以上街）第二陣嘩營（毛坯房頁均價(jià)84背00以下眾）XX國戒際（尾盤合）本項(xiàng)目割所處陣天營客戶填核心特仇征：注遲重性價(jià)年比客戶價(jià)急值取向形成陣營目前北X昌X板塊供劫應(yīng)稀少，皂預(yù)計(jì)明年狗的供應(yīng)量秘也有限。辨而XX新賺里程與XX國拖際作為區(qū)域?qū)m內(nèi)的兩個(gè)灑大盤，后侵續(xù)供應(yīng)量俗巨大，對尤于西XX診地區(qū)而言音，明年將瀉成為最大泰的一張客戶過寒濾網(wǎng)。XX新歪里程XX國救際XX新例里程與XX國際，非本項(xiàng)基目的競品枕，而是第嗚二陣營的慕客戶過濾緞網(wǎng)。第二陣營圖主力客戶經(jīng)過過濾宿后，此類扛客戶對總艙價(jià)的承受寨能力有限薪，注重性鴨價(jià)比是該塘類客戶的濁核心特征施，這類客壟戶對總披價(jià)的敏傻感度相扁當(dāng)高。07年，憤在本項(xiàng)目咽入市之際奇，市場上圾直接競爭默項(xiàng)目，為XX苑與XX河晨畔。競爭個(gè)叛案——哄XX苑XX苑—脖—區(qū)域內(nèi)墳在售的主縮慧要全裝修蹲產(chǎn)品總規(guī)模穩(wěn)：10纏.7萬卸平方米容積率：共1.5建筑形態(tài)流：16棟啞11-即13層爸的小高層耽;建筑風(fēng)詠格：日君式現(xiàn)代耕風(fēng)格綠化率極：56夏％爸集中綠略地率：違31％主力房熔型：二兄房、三尸房；主力面芬積：二張房二廳一疼衛(wèi)：10基1—1見03平方米；三房二贊廳二衛(wèi)襯：12頌7-1丈36平方米腸;價(jià)格：1俊1月底全雁裝修產(chǎn)品略成交價(jià)格捧9414雖元/平方緒米裝修標(biāo)準(zhǔn)肉1200阿元/平方站米。XX苑與憲本案最短唐距離只有窄200米葛。自20曉05年1盛月以全裝蠟修產(chǎn)品推慰出以來，家就受到市鍬場矚目。規(guī)劃約另170織00平搭米的商崖業(yè)之外幸，車位笛比很高江：1:兆119蹄。產(chǎn)品江戶型雖話然比較芳簡單，茄除了三燃房二衛(wèi)喊的項(xiàng)目研有個(gè)暗圓衛(wèi)，屬胸于缺憾沉外，戶摩型從舒吹適度來臘講優(yōu)于拌XX項(xiàng)毅目，其剛裝修標(biāo)孫準(zhǔn)也高昨于XX堆國際公戰(zhàn)寓，加誕上層高粥3米，久暗藏式勒空調(diào)完濕成吊頂逝之后也秋不顯得尺層高壓叫抑。競爭個(gè)案盒——XX鉛河畔總規(guī)模愛：21熊.7萬格平方米潤（一期球）容積率：僻1.88建筑形態(tài)姓：19棟征14-福17層貌的高層;建筑風(fēng)格踩：現(xiàn)代都素市風(fēng)格綠化率庸：60毅％；集慘中綠地極率：3也6％主力房大型：二狠房（占省77％稍）；主力面積恢：二房二廳一衛(wèi)：10駝0—1隔13平方米；占6成二房二廳元二衛(wèi)：1燙09-1狠11平方米;恰占1.7駛成價(jià)格：森12月嗎16日晶開盤，掘預(yù)計(jì)開臨盤均價(jià)娃803箏0元/蟲平方米如果其追貢求快速去妙化的原則戰(zhàn)，相信項(xiàng)歡目整體均醒價(jià)將在85塌00元舊左右。XX河禿畔的產(chǎn)迅品實(shí)際告上定位串檔次應(yīng)軟當(dāng)與X蜜X苑看洞齊，如剪果不是竭開發(fā)商朗有資金悔困難的剩處境，橫相信不謀會(huì)以這蓋樣的價(jià)交格入市盼，所以顏其性價(jià)家比相當(dāng)祝不錯(cuò)。XX河副畔將1邊9幢高脂層分為賓東西兩涌個(gè)組團(tuán)是，保證栽了集中惹綠地的怠面積，摟同時(shí)，翻一樓底捎層架空縫，增加求了居民溫的休閑賺活動(dòng)空爪間（X檢X苑部表分樓棟丟也是如丙此），竹二房二趙廳二衛(wèi)怠的設(shè)計(jì)廣實(shí)際上今是來自共對三口趨之家的寸使用狀灣態(tài)以及標(biāo)客位和訪主衛(wèi)分初離的考亡慮。除毯了一期蹈沿街商永鋪外，醋項(xiàng)目二查期還規(guī)自劃有6瓦萬平米遙的商業(yè)輕中心，秀實(shí)際上定是是將占整個(gè)社夏區(qū)所在披位置充央分利用鑰，用配筋套提高拘項(xiàng)目區(qū)屢位成熟裳度。此恰外1：客1.1劇的車位厲比，也燒延續(xù)了敵XX苑壟對小區(qū)跑業(yè)主成攪長性的售關(guān)注。XX河畔甚——低價(jià)遍入市搶占補(bǔ)市場的典型自身項(xiàng)目液理解項(xiàng)目壺位底置本案項(xiàng)目位置導(dǎo)：項(xiàng)目位混于XX撤鎮(zhèn)核心國地帶，咐北靠X宋X路，悟東沿環(huán)御林西路修，南靠夏翠竹苑雀，西臨門XX河窮畔。項(xiàng)目占俊地54愿831皆平米，總建筑款面積8伯772舅0平米大，其中住宅弱8686乳3平米。西側(cè)—X絕X塘港支捏流東北向—中房XX公園西北向—拆遷地及XX路延伸本案地塊衡辰三林苑中房三林公園翠竹苑待施工用地林苑小學(xué)項(xiàng)目城配沫套概疫況西側(cè)—X喬X塘港支期流目前XX艙鎮(zhèn)地區(qū)的才交通線路蹲非常豐富緒，幾乎可暢達(dá)上海任杠何一個(gè)鬧吃市區(qū)域：572暈——可膚達(dá)徐家耐匯986/升952—雞—可達(dá)上泳?；疖囌?80喘/78介0——踢可達(dá)人禍民廣場583/企973、憶795—鼓—可達(dá)陸僅家嘴755緒——可脅達(dá)錦江峰樂園和喜南站07年底手有望通車著的軌道交我通8號線晌也可直達(dá)釘人民廣場劈燕。項(xiàng)目配物套——發(fā)津展迅速張，但仍弓有差距項(xiàng)目北面繪的中房X聚X生態(tài)公災(zāi)園已經(jīng)建席成一期?？椛钚蜕缰x區(qū)初步成架形。地段醫(yī)及院也已撥經(jīng)運(yùn)營梯5年。但是，一崇直許諾建慎設(shè)的15澡萬平米的顫商業(yè)中心態(tài)——XX猜七彩生活贈(zèng)中心卻一規(guī)直沒有動(dòng)刺工，加上兼常住人口距，擁有2丈5萬人口衫的大型社爽區(qū)，商業(yè)檔配套落實(shí)壺速度很慢浪。另外，吃規(guī)劃中吹的世博垂醫(yī)院也槳沒有太窯大進(jìn)展紀(jì)，對于捆201帝0年整依個(gè)XX綿鎮(zhèn)38迫人口導(dǎo)剖入目標(biāo)邀來講，塌地段醫(yī)念院是遠(yuǎn)辦遠(yuǎn)不夠腳的本案易初臥蓮使花華聯(lián)持超女市慶忠怕云圾輕紡未城安盛易街承步行曠街項(xiàng)目媽其他生指標(biāo)項(xiàng)目位置歐：整個(gè)項(xiàng)之目通過援一條環(huán)鞏形路網(wǎng)礙連接1斧9幢1蒼1層的壤小高層遲；為了符合扮“709部0”以下戒戶型的供茂應(yīng)量控制鎖政策，項(xiàng)權(quán)目中90復(fù)平米以下錢的戶型套掙數(shù)達(dá)到6悲73戶，盆占總戶數(shù)吧902戶泄的74.拍6%；項(xiàng)目自身慰基本沒有等商業(yè)配套優(yōu)設(shè)施，只姑有約65季7平方米古的會(huì)所。景觀以簡脾約的現(xiàn)代嘩風(fēng)格為主殘，綠化率釋為38％丹，集中綠聞地率相對砌偏低，約競15.1扇％.停車位繩共36寸7個(gè)，嘗其中有奏362螞個(gè)為地塘下車位昨。西側(cè)—幼XX塘已港支流項(xiàng)目迅戶型慶配比西側(cè)—坑XX塘狐港支流項(xiàng)目戶型編：左圖為版XX項(xiàng)敘目的三絨個(gè)主力完戶型,a戶型圓：87寒.55蛋，b戶型福：89積.74茄，D戶型：飽89.6親4三種戶籃型均為萍2房2捎廳1衛(wèi)業(yè)，南北憐通風(fēng)，遵房間全厭明。三種占屢戶型總落量74哄.6%尊，是X衣X板塊搏內(nèi)首個(gè)杏達(dá)到國拴六條“胳套型建蹈筑面積鋤90平澇方米以湊下戶型舍占小區(qū)性規(guī)劃總叛量的7鋒0%以廊上”要拾求的項(xiàng)顯目，也觀是本項(xiàng)蘭目最重亦要的特拌點(diǎn)。a戶型:87.5匹5b戶型色:89.7或4d戶型:89.6句4項(xiàng)目注戶勤型配沉比西側(cè)—薪XX塘久港支流項(xiàng)目戶務(wù)型：左圖為就XX項(xiàng)把目的其矛余三個(gè)末戶型,c戶型屯：11旅1.5肥6，e戶型懸：10凡0.5碎1，f戶型濃：11益0.3刷1三種戶型脊均為3房敬2廳1衛(wèi)東，南北通蠶風(fēng)，突窗狀設(shè)計(jì)，房恭間全明，單其中e戶折型和c戶躺型在緊靠盒客廳東側(cè)指有個(gè)8平史米到12額平米大的流書房。三種占辰戶型總摧量25厚.4%夸，該類組小3房欄的緊湊乖性和一爸般三房將的功能趣分配相秘比，比鈔較難以燙平衡兩胞者之間鳴的輕重蛋，特別撫是在周蒜邊已經(jīng)頃普遍出羅現(xiàn)2衛(wèi)職產(chǎn)品的春情況下鑰，這類慌戶型在約功能性哨和空間爛感上相灑對較弱渡。e戶型亭:100.圈51f戶型敗:110.拒31c戶型:111扁.56項(xiàng)目坦初謊步研粒判項(xiàng)目位抗置——行處于X尖X板塊換中價(jià)格滅低端區(qū)濫域傳統(tǒng)的動(dòng)肌遷人口導(dǎo)傳入?yún)^(qū)域，默在有較強(qiáng)妨地域情結(jié)估的老上海衫人心目中引，區(qū)域形敵象較差。項(xiàng)目配套伍——日臻偽完善，但淚目前仍不終到位目前的伏配套設(shè)乒施，除螺了交通山外，商越業(yè)和衛(wèi)披生設(shè)施箏都需要輝進(jìn)一步掩落實(shí)規(guī)變劃，才嗎能形成悟適合3田8萬人擺居住的剪環(huán)境。項(xiàng)目規(guī)渡劃——辱產(chǎn)品比疼較單一暖，配套循較依靠趙外部全部為欲11層酷的小高停層，產(chǎn)摘品線單米一，車純位比較嫌小（0礦.41救），對罰有車一聚族吸引咬力低。景觀方面威——集中尼綠地率低集中綠地小組團(tuán)被環(huán)稍形路分割冠裙緣狀和咱島狀，導(dǎo)缺致景觀效螺果被寬闊抗的道路減雞分，集中耳綠地率降抽低到15憂％。戶型—粥—囿于賀政策，香戶型偏貼小，功踐能與舒暈適度平兩衡較差戶型能做菊到通風(fēng)，敢全明，有很意增加的遷突窗，也勤提高了室湊內(nèi)面積的橫利用水平萌，但面積脊限制帶來亡的副作用泊還是使得挺產(chǎn)品的功鋒能性、舒瓦適度難以巡壽平衡。直接競和爭項(xiàng)目燙對比項(xiàng)目XX苑XX河畔本項(xiàng)目交通與項(xiàng)目雷同公交線路更多，比項(xiàng)目略優(yōu)572等線路就在三林路上，出行方便配套與項(xiàng)目雷同與項(xiàng)目雷同周邊擁有生態(tài)公園，地段醫(yī)院以及聯(lián)華超市和XX中小學(xué)校規(guī)劃產(chǎn)品風(fēng)格國際化，規(guī)劃基本落實(shí)，較本項(xiàng)目好規(guī)模大，規(guī)劃配套落實(shí)情況很好，優(yōu)于本項(xiàng)目本項(xiàng)目內(nèi)部配套設(shè)施少，環(huán)形道路系統(tǒng)容易分化產(chǎn)品均好性產(chǎn)品線單一，與項(xiàng)目雷同相較項(xiàng)目豐富單一，7成以上90平米以下產(chǎn)品二房主力面積10310689景觀集中綠地率更高，優(yōu)于本項(xiàng)目集中綠地率更高，優(yōu)于本項(xiàng)目簡約風(fēng)格的層次感有限，同時(shí)項(xiàng)目集中綠地率指標(biāo)也較低車位1:1.19充足1:1.1充足1:0.41不足從左表息中我們秩可以看崖到，本磚項(xiàng)目實(shí)窗際上對穗于中房吃兩個(gè)項(xiàng)惑目，在牢產(chǎn)品上蓄優(yōu)勢不慮明顯最大的架優(yōu)勢在文于本項(xiàng)乖目二房葛的戶型或面積較妨小。本項(xiàng)目膏二房比餅例達(dá)到諸74.必6%，鞭所以以途二房作班為重點(diǎn)嗚討論。西XX魯直接競漫爭項(xiàng)目歌比較與XX揪苑的二高房相比荒，總價(jià)護(hù)有13萬卵元以上的差接價(jià)，達(dá)到本項(xiàng)目屈總價(jià)的詢16%塔以上，韻擁有巨架大的總價(jià)優(yōu)勢。而與XX息河畔