標(biāo)桿房企珠三角專業(yè)市場案例圖文精講典型案例

珠三角專業(yè)市場案例分析目錄Part1前言Part2珠三角成功案例分析Part3珠三角失敗案例分析Part4總結(jié)及啟示Part1前言珠三角專業(yè)市場匯總（部分）案例選擇標(biāo)準(zhǔn)珠三角專業(yè)市場匯總初步匡算，珠三角專業(yè)市場分布主要為：分布城市：廣州、深圳、佛山、東莞、珠海、惠州、江門、中山八個(gè)城市，其中主要集中在前四個(gè)城市；主要門類：日用工業(yè)品專業(yè)市場：電子信息產(chǎn)品、服裝鞋帽、家具、家居建材燈飾、食品飲料、小商品、美容美發(fā)產(chǎn)品、酒店用品、文具玩具禮品、汽車汽配等；工業(yè)生產(chǎn)資料專業(yè)市場：橡塑、工業(yè)原料、皮革鞋材、布料輔料、五金機(jī)械模具、飾品、印刷包裝、電子元件等；農(nóng)副產(chǎn)品專業(yè)市場：水產(chǎn)、肉類、蔬果、禽畜、三鳥、干貨、山珍海味、副食品、營養(yǎng)品、土特產(chǎn)、糧食等本源類型：集散型、銷地型、產(chǎn)地型珠三角專業(yè)市場匯總（部分）其他城市資料還在收集整理中案例選擇標(biāo)準(zhǔn)1、案例已經(jīng)開業(yè)經(jīng)營三年以上，基本能反映其真實(shí)的經(jīng)營成效。2、案例具有代表性，涵蓋集散型、銷地型、產(chǎn)地型；不同的經(jīng)營門類3、案例從啟動(dòng)到開業(yè)時(shí)間在十年以內(nèi)，以便于了解其前期定位、營銷過程，才有利于了解其成敗原因。4、案例均是具有一定規(guī)模以上的市場，沒有選擇規(guī)模較小的市場或?qū)I(yè)街等分散市場做參考。5、案例盡量選取公司化運(yùn)作而非政府行為下的市場，以現(xiàn)代經(jīng)營或操作手法運(yùn)作的項(xiàng)目，減少政府干預(yù)的特殊性。案例選擇標(biāo)準(zhǔn)成敗案例項(xiàng)目名稱城市本源類型經(jīng)營門類成功案例華南城深圳銷地型工業(yè)原料廣州國際輕紡城廣州集散型布料輔料佛山陶瓷城+陶瓷總部基地佛山產(chǎn)地型陶瓷失敗案例廣州國際玩具禮品城廣州集散型玩具禮品大朗毛織貿(mào)易中心東莞產(chǎn)地型服裝華南國際建材城惠州銷地型家居建材Part2珠三角成功案例分析華南城廣州國際輕紡城佛山陶瓷城+陶瓷總部基地更多資料請點(diǎn)擊

深圳華南城規(guī)劃總占地面積超過100萬㎡，總規(guī)劃總建筑面積約260萬㎡，總規(guī)劃總投資超過60億元人民幣。華南城項(xiàng)目屬深圳市政府“重點(diǎn)物流項(xiàng)目”、“綠色通道項(xiàng)目”，并自2003年開始連續(xù)6年被列為“深圳市重大建設(shè)項(xiàng)目”。項(xiàng)目定位為集紡織服裝、皮革皮具、電子、五金化工塑料、印刷紙品包裝五大交易中心于一體，涵蓋紡織、服裝、皮革、皮具、電子、五金、化工、塑料、印刷、紙品、包裝、小商品共12個(gè)產(chǎn)業(yè)門類，提供展示交易、會(huì)展、電子商務(wù)、信息交流、倉儲(chǔ)、配送、貨運(yùn)、檢測、金融結(jié)算、人才交流，及商務(wù)、生產(chǎn)和生活等配套服務(wù)于一體的大型綜合商貿(mào)物流平臺(tái)。一、項(xiàng)目概況目前，華南城已采取模式化運(yùn)營，集團(tuán)項(xiàng)目（7個(gè)）：案例：深圳華南城華南城，規(guī)模巨大的一站式綜合性原料展示交易中心(1)深圳華南城：規(guī)劃建筑面積260萬平方米

(2)南寧華南城：規(guī)劃建筑面積488萬平方米(3)西安華南城：規(guī)劃建筑面積1750萬平方米

(4)哈爾濱華南城：規(guī)劃建筑面積1200萬平方米(5)南昌華南城：規(guī)劃建筑面積428萬平方米

(6)河源華南城：規(guī)劃建筑面積120萬平方米；(7)鄭州華南城：規(guī)劃建筑面積1200萬平方米71534101214895911162131234567891號(hào)交易廣場2號(hào)交易廣場1011121314153號(hào)交易廣場4號(hào)交易廣場5號(hào)交易廣場國際紡織服裝及面輔料交易中心國際皮革皮具及原輔料交易中心國際五金化工塑料交易中心國際印刷紙品包裝交易中心國際環(huán)球物流中心華南西苑生活小區(qū)華南城酒店國際電子原料及成品交易中心華南城鐵東物流區(qū)華南城總部大廈一、項(xiàng)目概況案例：深圳華南城名稱總建筑面積首期面積主要經(jīng)營華南國際紡織服裝及面輔料交易中心約43萬㎡約10萬㎡紡織原料、輔料、面料，家紡面料，皮草，各類服裝成品及床上用品等華南國際皮革皮具及原輔料交易中心約48萬㎡約10萬㎡合成革、制成革、鞋材、輔料、皮革五金配件、皮革化工、縫制設(shè)備及皮具成品等華南國際電子原材料及成品交易中心約22萬㎡約4萬㎡電子元器件、電子工具、儀器儀表、電子材料及輔料、電子設(shè)備、電腦、通訊、數(shù)碼產(chǎn)品華南國際五金化工塑料交易中心約37萬㎡約8萬㎡五金工具、機(jī)械設(shè)備、模具磨料類，五金飾品、配件類，化工類、塑料華南國際印刷紙品包裝交易中心約37萬㎡約5萬㎡各類紙張、材料、油墨、耗材、印刷包裝設(shè)備、配件、印刷包裝成品二、業(yè)態(tài)規(guī)劃

華南城五大展示交易中心一期建筑面積約47萬㎡，已于2004年12月投入運(yùn)營，五大交易中心進(jìn)駐商家超過4000家，一期出租率超過95％以上。當(dāng)初6500左右的售價(jià)，目前二手已達(dá)25000元。華南城二期規(guī)劃建筑面積約210萬㎡，2007年7月動(dòng)工建設(shè)。

皮革皮具二期、紡織服裝二期，高度達(dá)138米的環(huán)球物流中心大廈，已陸續(xù)投入運(yùn)營。二期1號(hào)交易廣場，已引進(jìn)奧特萊斯購物中心、深圳首個(gè)珠三角港企產(chǎn)品總經(jīng)銷中心以及總規(guī)劃10萬平方米的國際燈飾展貿(mào)中心；2號(hào)交易廣場正在招商之中，定位為匯聚國內(nèi)外品牌服裝為亮點(diǎn)，主營鐘表、內(nèi)衣、小商品、服裝、茶葉等業(yè)態(tài)滿足吃、喝、玩、樂、購的城市需求的大型時(shí)尚購物中心。鐵東物流區(qū)規(guī)劃總占地面積約10萬㎡，規(guī)劃總建筑面積約15萬㎡，已投入使用的倉儲(chǔ)面積約8萬㎡。一、項(xiàng)目概況案例：深圳華南城三、經(jīng)營情況四、成功原因分析1、市場定位合理

華南城的定位目標(biāo)是：立足深圳、依托珠三角、輻射全國、影響國際，集交易、展示、信息交流、倉儲(chǔ)、配送、貨運(yùn)以及金融結(jié)算等功能于一體的超大規(guī)模制造業(yè)原材料專業(yè)交易中心。圍繞此定位，在選址拿地、產(chǎn)品規(guī)劃和業(yè)態(tài)選擇上才能做到適度超前和合理布局。選址拿地：深圳與東莞接壤，世界工廠及制造業(yè)十分發(fā)達(dá)的珠三角腹地，具有巨大的產(chǎn)業(yè)需求和增長潛力。規(guī)劃布局：華南城以“一體兩翼”為架構(gòu)（“一體”即整合各類分散的專業(yè)化市場，形成超大型綜合商貿(mào)物流中心；“兩翼”即緊鄰主體的配套住宅和完善的一站式商務(wù)服務(wù)設(shè)施）；以“專業(yè)市場+展會(huì)活動(dòng)+電子商務(wù)”等三種營運(yùn)模式互相促進(jìn)，形成龐大的建設(shè)規(guī)模、完善的服務(wù)配套、成熟的專業(yè)營運(yùn)組織，這種極富有創(chuàng)造力和前瞻性的商業(yè)模式和運(yùn)營模式，被譽(yù)為“華南城模式”。華南城模式的創(chuàng)新，在宏觀經(jīng)濟(jì)方面順應(yīng)了制造業(yè)隨著經(jīng)濟(jì)全球化向中國集中而產(chǎn)生的對各種配套生產(chǎn)者服務(wù)業(yè)的一站式需求；在微觀上，充分考慮到供應(yīng)商與制造商有關(guān)節(jié)省交易成本的共同需求，為客戶創(chuàng)造了價(jià)值，因此自身發(fā)展也得到了很大推動(dòng)。這種模式的核心是集成生產(chǎn)者服務(wù)中心。一、項(xiàng)目概況案例：深圳華南城四、成功原因分析2、開發(fā)模式創(chuàng)新及清晰

華南城開發(fā)模式與一般的專業(yè)市場經(jīng)營模式不一樣：其贏利模式是建立在資本市場上的獲利套現(xiàn)而非專業(yè)市場本身的收支平衡。因此，在市場籌備之初的股東選擇、股權(quán)結(jié)構(gòu)和金融操作都是以此贏利模式為準(zhǔn)則的。深圳華南城堅(jiān)持“3-7”政策：只銷售30%物業(yè)，自營70%物業(yè)。在整個(gè)深圳華南城的建設(shè)和經(jīng)營過程中，無論市場培育期的風(fēng)浪如何大，股東層面仍能堅(jiān)持投入巨資來經(jīng)營和培育市場。對項(xiàng)目的開發(fā)節(jié)奏把握到位：先開發(fā)低密度大規(guī)模建設(shè)、后大體量多層建筑開發(fā)；符合前期資金回收和經(jīng)營旺場與項(xiàng)目整體形象展示。在深圳華南城一期獲得成功之后，集團(tuán)通過股票市場的集資開發(fā)二期，以及在全國七個(gè)城市布局拿地開發(fā)，實(shí)現(xiàn)資本運(yùn)作與實(shí)體運(yùn)作的相當(dāng)益彰，從而避免了單一項(xiàng)目運(yùn)作的風(fēng)險(xiǎn)性。一、項(xiàng)目概況案例：深圳華南城四、成功原因分析3、投資組合優(yōu)化華南城的投資組合都深厚的制造業(yè)背景優(yōu)勢：由香港佳寧娜集團(tuán)、民生集團(tuán)（珠寶）、建樂士集團(tuán)（五金）、力嘉國際集團(tuán)（印刷包裝）及京暉國際五家公司的主席、董事長攜手創(chuàng)辦。他們皆為相關(guān)行業(yè)的資深工業(yè)家，實(shí)力雄厚，商譽(yù)超著，各自擁有廣泛的行業(yè)網(wǎng)絡(luò)，華南城依托香港背景，引進(jìn)30%海外企業(yè)（主要為香港企業(yè)），和70%國內(nèi)商家在同一市場經(jīng)營，真正做到“國際市場國內(nèi)化，國內(nèi)市場國際化”平臺(tái)。一、項(xiàng)目概況案例：深圳華南城四、成功原因分析4、產(chǎn)品規(guī)劃適度超前規(guī)模龐大

：總建筑面積約為260萬平方米，五大交易中心相互拉動(dòng)，形成一站式采購，成為全國乃至世界規(guī)模最大，品種最齊全、現(xiàn)代化程度最高的工業(yè)原料及成品交易中心、綜合商貿(mào)物流中心和高端生產(chǎn)服務(wù)業(yè)基地。功能完善：華南城集交易、展示、電子商務(wù)、信息交流、倉儲(chǔ)、配送、貨運(yùn)以及金融結(jié)算，咨詢等功能于一體；建立經(jīng)營網(wǎng)站，實(shí)現(xiàn)電子商務(wù)交易。配套齊全

：華南城為經(jīng)營者創(chuàng)造了全面和便利的配套服務(wù)，在經(jīng)營方面包括市場運(yùn)營、客服、設(shè)計(jì)培訓(xùn)、倉儲(chǔ)物流（監(jiān)管+保稅）、國際會(huì)展、品牌推廣、金融服務(wù)、政府駐場服務(wù)、技術(shù)檢測、人才服務(wù)、進(jìn)出口服務(wù)等；在生活配套實(shí)施方面包括生活住宅、餐飲、酒店、休閑娛樂、客運(yùn)等。設(shè)計(jì)前瞻：整體設(shè)計(jì)與開發(fā)模式和推售節(jié)奏密切配合；道路規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)很高，寬敞通暢，井然有序，有利于經(jīng)營；后期產(chǎn)品形象高端大氣。整體設(shè)計(jì)20-30年不落伍。廣告位設(shè)計(jì)制作統(tǒng)一、醒目。一、項(xiàng)目概況案例：深圳華南城四、成功原因分析5、市場經(jīng)營管理到位

鑒于開發(fā)模式的需求，華南城始終堅(jiān)持與經(jīng)營商戶“謀求共贏，分享成功”的經(jīng)營理念，70%產(chǎn)權(quán)歸華南城，30%產(chǎn)權(quán)出讓。華南城與所有經(jīng)營者互利雙贏，做強(qiáng)做大市場，形成“講究誠信、營造和諧、尋求共贏”的新型商業(yè)文化。這一點(diǎn)在市調(diào)中客戶反映得最多。從2004年開業(yè)至今，集團(tuán)已投入超過6億元來宣傳。其“立體式推廣”可謂無孔不入，香港、珠三角、國內(nèi)外；包括創(chuàng)辦股東的采購網(wǎng)絡(luò)、廣告媒體軟性和硬性推廣、各類活動(dòng)及每年10場展覽會(huì)、組建貿(mào)易協(xié)會(huì)，通過多種渠道推廣華南城項(xiàng)目，其知名度非常高。

在市場培育初期，經(jīng)營戶生意清淡，華南城主動(dòng)提出免租、減免各項(xiàng)費(fèi)用和召集經(jīng)營戶座談等貼心服務(wù)，讓經(jīng)營戶愿意與市場一同發(fā)展。這一點(diǎn)也是備受經(jīng)營戶贊許。

為促進(jìn)市場良好發(fā)展，在配套設(shè)施建設(shè)和投入上，華南城也是毫不吝嗇！如生活配套、酒店、物流倉儲(chǔ)、接送巴士和客運(yùn)站、工商稅務(wù)辦理等方面都提前打造。自建中國電信從而減免10%成本?！?jīng)營戶對華南城的物業(yè)管理普遍表示滿意。一、項(xiàng)目概況案例：深圳華南城四、成功原因分析6、保障措施得力：資本運(yùn)作+政策扶持

嫻熟的資本運(yùn)作優(yōu)勢：華南城資金運(yùn)轉(zhuǎn)的成功主要?dú)w納于對資本運(yùn)作的嫻熟，充分發(fā)揮資金的價(jià)值最大化；項(xiàng)目啟動(dòng)資金僅8600萬元港幣，推動(dòng)以租為主、規(guī)模巨大的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，保證了企業(yè)巨額投資的需要，發(fā)揮了資金的杠桿效應(yīng)，實(shí)現(xiàn)股東利益最大化。

政府政策與金融資源：華南城在拿地時(shí)只需180元凈地價(jià)（300元，扣除道路建設(shè)等外），使項(xiàng)目可以實(shí)現(xiàn)低成本運(yùn)作！項(xiàng)目享受政府在工商、稅務(wù)、重點(diǎn)物流項(xiàng)目等方面的優(yōu)惠政策。企業(yè)被定位為物流企業(yè)，規(guī)避了國家對地產(chǎn)企業(yè)的種種限制和打壓。政府駐點(diǎn)服務(wù)，水、電費(fèi)按政府規(guī)定的平湖鎮(zhèn)物流園區(qū)最低標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)。中國工商、農(nóng)業(yè)、中國銀行、民生銀行進(jìn)駐為經(jīng)營者提供各種金融服務(wù)。一、項(xiàng)目概況案例：深圳華南城五、操作團(tuán)隊(duì)一、項(xiàng)目概況案例：深圳華南城深圳華南城項(xiàng)目在立項(xiàng)時(shí)聘請了深圳世方公司做前期策劃；

但項(xiàng)目實(shí)際策劃、銷售、招商、推廣和經(jīng)營都是自己組建公司來操作。六、項(xiàng)目啟示一、項(xiàng)目概況案例：深圳華南城1、項(xiàng)目定位以及由此牽涉的業(yè)態(tài)規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、配套設(shè)施等工作是否做好，是一個(gè)成功專業(yè)市場必須做好的工作，是客觀不可逾越的程序！2、項(xiàng)目開發(fā)模式?jīng)Q定項(xiàng)目的具體營銷、租售、經(jīng)營策略，以及項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏。這對于規(guī)模巨大型項(xiàng)目尤為重要。3、雄厚的資本實(shí)力是專業(yè)市場從培育到發(fā)展的重要保證。但不等于必須固定一筆資金方可實(shí)現(xiàn)。通過金融運(yùn)作和租售策略的運(yùn)用，也能實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目短、中、長期資金平衡需要以及開發(fā)商的利益。4、項(xiàng)目經(jīng)營工作必須提前并貫穿整個(gè)過程！祈求短期獲利回報(bào)、不求市場長遠(yuǎn)發(fā)展的急功近利做法是不可取的！5、整合資源為己所用：政府、行業(yè)、股東、商會(huì)、媒體等資源。6、團(tuán)隊(duì)力量充足：2004年啟動(dòng)時(shí)團(tuán)隊(duì)已近200人，目前華南城員工已達(dá)800多人，在各項(xiàng)服務(wù)和工作上做到責(zé)權(quán)明晰，團(tuán)結(jié)一致！廣州國際輕紡城位處廣州傳統(tǒng)布匹商圈——中大紡織商圈，是目前亞洲單體建筑面積最大的現(xiàn)代化紡織品批發(fā)市場，建筑面積30萬平方米，商鋪4000余間，配套住宅公寓1200余套，1000多個(gè)車位。

廣州國際輕紡城共分A、B、C、D、E、F六大分區(qū)，匯集國內(nèi)外3000余個(gè)面料、輔料品牌商家，以品種齊全、價(jià)格實(shí)惠、交易模式先進(jìn)等優(yōu)勢，立足廣州，依托珠三角，輻射全國，影響國際，全力打造一個(gè)全球紡織品采購中心。一、項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目概況案例：廣州國際輕紡城廣州國影際輕紡渣城集紡?fù)た椘方粏栆?、展感示、商敗?wù)三大辛功能于舞一體，才構(gòu)筑面滲料、輔沿料的一亡站式采本購基地音。負(fù)一層輔擺料交易廣蠻場；AB區(qū)二層飾姥品配件專呀區(qū)；一至三累層，擁生有兩千學(xué)多間面壤料商鋪儉，常年芬匯集數(shù)到十萬種翁新穎面稱料；四層品額牌輔料孕常年展銷貿(mào)中心終聚集兩撫千家知控名輔料程商戶，徑領(lǐng)導(dǎo)時(shí)坐尚潮流趴；五、六患兩層特收設(shè)品牌耕面料常右年展貿(mào)根區(qū)網(wǎng)羅彼世界面蝕料精品鋤；七層為市館場綜合服屢務(wù)區(qū)，提優(yōu)供一站式繁產(chǎn)業(yè)和生松活服務(wù)。項(xiàng)目業(yè)逃態(tài)規(guī)劃一、項(xiàng)牽目概況一、項(xiàng)億目概況案例：斑廣州國嘗際輕紡鍬城一、項(xiàng)頭目概況一、項(xiàng)集目概況案例：廣容州國際輕查紡城廣州國際浪輕紡城租踢金水平樓層租期租金管理費(fèi)面料輔料-1F1-10年400-800元/月/M235元/月M2數(shù)量：1409/比重：60.4%數(shù)量：924/比重：39.61F1-10年1500-2000元/月/M235元/月M22F1-10年250-300元/月/M235元/月M23F1-10年150-200元/月/M235元/月M24F1-10年55元/月/M235元/月M25F1-10年55元/月/M235元/月M26F1-10年55元/月/M235元/月M2二、經(jīng)類營情況一、項(xiàng)萬目概況案例：廣竟州國際輕艷紡城項(xiàng)目屬兩于整體頌一次性氣開發(fā)完臘成的市喜場，相墊關(guān)產(chǎn)業(yè)跌配套不并多，以抱市場經(jīng)茶營服務(wù)皮為主。項(xiàng)目自2003年啟動(dòng)至200慢5年開業(yè)，和招商進(jìn)駐使率達(dá)90%，目前大已經(jīng)實(shí)漏現(xiàn)98%以上的抗開業(yè)率仆。目前還租金水宏平基本振是周邊澡散鋪的2倍。三、成功助原因分析1、占盡鵝天時(shí)、幼地利優(yōu)姨勢中大紡闊織圈市耍場全國仔排名第懇二大，辦僅次于派浙江柯闊橋中國饞輕紡城億，市場宇輻射面扭十分廣郊闊，客次戶中不檔少來自羽東南亞艦、中東籃及歐美督。自198坊4年成市以松來，中大麻紡織圈市妹場存在著賤一系列問渣題和隱患劃，主要包澆括市場長燒期自身發(fā)尖展，臨建良為主，存罪在嚴(yán)重交滲通問題和斥火災(zāi)隱患寧，設(shè)施落梅后、權(quán)屬符復(fù)雜、缺屋乏統(tǒng)一的零規(guī)劃和管靠理；交易潔方式落后慚，經(jīng)營檔防次較低；友各場主實(shí)朗力參差不療齊，沒有秤形成統(tǒng)一塞品牌，缺私乏核心和咸龍頭?！獜V州國際愿輕紡城正嶼是牢牢把糟握這一傳檢統(tǒng)市場升假級契機(jī)發(fā)鋒展起來的亮！中大紡艘織商圈益被列入《廣州商齒業(yè)網(wǎng)點(diǎn)湊十年規(guī)假劃》之中；稍重點(diǎn)升臂級、改歇造的專努業(yè)市場扎，海珠勿政府對喇中大紡腰織商圈葛的升級肢發(fā)展戰(zhàn)不略規(guī)劃武出臺(tái)。廣州國本際輕紡斬城定位張為“傳瘦統(tǒng)中大普紡織圈籮市場升衣級示范披版本”鏡，從建徐筑規(guī)劃父、業(yè)態(tài)桌規(guī)劃、渾招商銷興售策略幟以及經(jīng)有營管理監(jiān)方面都吳實(shí)現(xiàn)了宵對原有飲市場的并升級改寄造，并曠帶動(dòng)周些邊市場援的升級糖以及相株關(guān)配套舅產(chǎn)業(yè)的缸發(fā)展。炒因此，碼該項(xiàng)目幟的成功系首先得速益于所沙處市場彼的成熟棉。一、項(xiàng)目概況案例：土廣州國鄙際輕紡城三、成婦功原因景分析2、硬件木規(guī)劃科笛學(xué)、合縫理和實(shí)片用一、項(xiàng)目概況案例：廣書州國際輕證紡城前期的合潤理規(guī)劃，每為輕紡城瞎創(chuàng)造了領(lǐng)膊先國際的筋優(yōu)勢條件遲：“連廊+街鋪”春形式設(shè)彩計(jì)，符節(jié)合商戶納需求，宣實(shí)現(xiàn)各捕樓層便烤利通達(dá)足；100余部電梯伏和100多條樓猴梯構(gòu)筑糖暢通垂輩直交通煮；26米寬規(guī)劃艙路通過區(qū)飾內(nèi)，場內(nèi)奇主干道寬16米，普通秀道路寬10米，路路通未車，戶戶昆街鋪；440個(gè)監(jiān)控秒攝像頭襖，中央舞控制室?guī)迷O(shè)置27個(gè)16畫面監(jiān)控梁顯示器，縫確保商戶暮安全；1400坊0㎡光棚，光肝源充足，踩生意風(fēng)雨爹無阻；國內(nèi)最絹大型之羞一的分被戶獨(dú)立斬控制水槍源熱央譽(yù)空調(diào)系內(nèi)統(tǒng)，節(jié)番約成本血、外觀映統(tǒng)一；每層十多根臺(tái)貨梯以誓及1000承㎡物流中談心設(shè)置蛋，以及辯三輪車怎同行標(biāo)袋準(zhǔn)，解巨決高樓陰層物流帽需求；地下停讀車場總唉面積25,小000稈㎡，可提且供約100椅0個(gè)車位，遞且采取購裕物中心?；疖噹煸O(shè)計(jì)限標(biāo)準(zhǔn)；光棚一樓可賢通車貨樓三、成貨功原因侄分析3、招商、爐經(jīng)營嚴(yán)把姐關(guān)，確保承市場經(jīng)營債成效一、項(xiàng)目概況案例：餅廣州國牲際輕紡纖城“商家榜旺、市而場才旺烈”！一披個(gè)好的糞專業(yè)市備場必須光要由具窯有可持上續(xù)經(jīng)營朗實(shí)力的副商家進(jìn)門駐！輕鋤紡城的拴開發(fā)商嫂可謂牢金牢堅(jiān)持減了這一奔原則！輕紡城在證招商初期浮設(shè)置一定旨的門檻，匆對商家的市進(jìn)駐采取審核進(jìn)入率制：包括捕其經(jīng)營薯歷史、屋商家信揪譽(yù)、銷災(zāi)售金額逐等，以尼此來引否入可持窗續(xù)經(jīng)營蓬商家的具進(jìn)駐。逼對于行虛業(yè)品牌匪企業(yè)，慣輕紡城縫還采取色讓利、窮免租等襲形式招摩進(jìn)來。那對于后修期散戶載的進(jìn)駐拘起著很裹強(qiáng)的影航響帶動(dòng)慰作用。在后期經(jīng)碗營期間，咱輕紡城和工商行陵政等部門愛緊密合作足，引入有守效的市場經(jīng)營尸監(jiān)管機(jī)制，建立湯良好的勸營商環(huán)快境，打件造“誠擔(dān)信市場忙”，解毫決了各珍種違規(guī)肅、違法笛經(jīng)營。癥在市調(diào)滲中經(jīng)營憤戶普遍繪表示進(jìn)凈入輕紡擱城后經(jīng)糖營規(guī)范遞、生意冊越做越碎大。三、成支功原因喪分析4、軟性圍服務(wù)深斤得民心一、項(xiàng)煉目概況案例：謀廣州國賢際輕紡挎城對于原有例“散、亂餐、雜、不趴安全”的材中大紡織致圈市場經(jīng)宜營戶而言囑，輕紡城陷在市場經(jīng)謙營管理、迎市場服務(wù)劍和統(tǒng)一推奔廣方面的絕舉措，讓糠大部分商庫戶感覺“子找到組織誰”?！耙钥蛻艏埛?wù)為始核心”的經(jīng)營寶管理定狐位，是朽輕紡城狂贏得客觀戶的重副要法寶蠶。設(shè)立用了分區(qū)透主管，確為商戶擁提供長惕期的點(diǎn)對點(diǎn)脾石服務(wù)，幫助識(shí)經(jīng)營戶引開拓市還場渠道常，使大迎家順利抓度過了稅開業(yè)之哭期的培里育期。實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一裂、集中的治安管確理，先進(jìn)的要管理模式述，專業(yè)化嗓、高素質(zhì)味的治安隊(duì)先伍，讓經(jīng)冊營戶放心喪安心。這傲一點(diǎn)也非違常重要！專業(yè)的清潔、狐綠化服班務(wù)，為商醒戶、客宇戶提供淚舒適的丘經(jīng)營環(huán)終境，打擠造“生蘋態(tài)市場仁”。與反周邊的盼市場形溜成鮮明此對比，款吸引更瓣多采購我商——尤其是肅國外采陡購商前繭來。雖然在澇成熟商冊圈，但助輕紡城排每年投隔入巨資直進(jìn)行市場品牌導(dǎo)推廣、設(shè)立蘇接送巴鎮(zhèn)士、制穿定采購廟指南、扣舉行展竭覽會(huì)或都采購節(jié)蹄、組織冷商家參亭加廣交凈會(huì)；項(xiàng)愿目的知濫名度甚坊至大于將中大紡估織圈！四、操惰作團(tuán)隊(duì)一、項(xiàng)目概況案例：肚廣州國喚際輕紡趁城發(fā)展商布在策劃擺運(yùn)營商揀并沒有揀找其他趟策劃代滅理機(jī)構(gòu)堆。由發(fā)彈展商廣賊州凱華礎(chǔ)城房地督產(chǎn)開發(fā)辟有限公日司自行帳組建團(tuán)姥隊(duì)操作茶。該公司是屬投資商三仰九國裕房水地產(chǎn)有限柴公司為開近發(fā)廣州國資際輕紡城給專門設(shè)立苗的。三九孕國裕是從科屬于著名如的三九集曲團(tuán)的?？晒?，其投意資背景的舊資本實(shí)力喉和政治資亭源駕馭能宰力是很強(qiáng)蝦的。目前閉，凱華城晌房地產(chǎn)公棵司已經(jīng)升胸級為“凱饒華集團(tuán)”車。廣州國際表輕紡城服慕務(wù)有限公林司成立于2005年，是凱緞華集團(tuán)下穩(wěn)屬子公司因，主要為衰“廣州國林際輕紡城小”提供全驢方位優(yōu)質(zhì)應(yīng)的物業(yè)服糟務(wù)，目前蠻有500名工作人呈員。五、項(xiàng)憶目啟示一、項(xiàng)奸目概況案例：喪廣州國冊際輕紡模城1、專業(yè)市悅場選址很卡重要。在直成熟商圈椒做升級版眨市場，比溉在非成熟勒商圈做創(chuàng)立新版市場品，在市場哲培育過程押相對更為川順利。2、產(chǎn)品規(guī)頁劃設(shè)計(jì)是撈專業(yè)市場軋能保持競進(jìn)爭優(yōu)勢的厚一大法寶曠。堅(jiān)持“濾以人為本千”、切實(shí)慶“從經(jīng)營虧戶實(shí)際需駱求出發(fā)”伙做好產(chǎn)品盜規(guī)劃和配造套設(shè)置，尿才能獲得員經(jīng)營戶的關(guān)認(rèn)可。3、“選悠商”比夏“招商享”更為禮重要！姐為吸引尸有實(shí)力鮮的經(jīng)營餐商戶進(jìn)截駐必須戚“舍得肌”與“量讓利”越。這一晃舉措也惰許前期善喪失部燒分利益號(hào)或者不消被理解裕，但對心后期經(jīng)眠營一定躲有巨大箱推動(dòng)作妖用。4、經(jīng)營管北理始終是貝專業(yè)市場馳可持續(xù)發(fā)散展和經(jīng)營鄉(xiāng)豐商戶最看傭重的因素跳之一！而爐且經(jīng)營管尤理團(tuán)隊(duì)必休須提前引錫入，在招貴商階段即稀幫助經(jīng)營克戶提前開墻展經(jīng)營工流作。一、項(xiàng)樸目概況中國陶瓷房誠城位于芹廣東省佛促山市南莊掃鎮(zhèn)，2002年10月18日正式開礙業(yè)，樓高致五層，占楊地面積13萬平方米毛，主樓建寸筑面積5.3萬平方霜米。是項(xiàng)一座集笑建筑陶江瓷、衛(wèi)尤生陶瓷透、休閑鼻衛(wèi)浴、屆五金水拆件等衛(wèi)殼生間內(nèi)粉配套產(chǎn)材品以及武日用、罪工藝美儉術(shù)陶瓷驢，并提耽供國際偵商貿(mào)服巖務(wù)、信理息交流誘活動(dòng)的麗綜合性哄高級場自館。中國陶瓷荒城集全國舉最優(yōu)秀、將最個(gè)性的幕產(chǎn)品與企附業(yè)于一身幸，同時(shí)擁運(yùn)有海外最勝著名的品嚇牌，是中塊國唯一由塘廠家直接粗經(jīng)營的云童集最多中嘆國乃至海漫外最有名期與最高檔仇的陶瓷與晶衛(wèi)生間設(shè)鮮備的商貿(mào)姨平臺(tái)。城內(nèi)現(xiàn)墳擁有200多個(gè)廠仇家直屬正的國內(nèi)雁外知名拘品牌展修廳，代期表了國撒內(nèi)外建鉗筑衛(wèi)生遣陶瓷和些衛(wèi)浴產(chǎn)共品的最紐奉高水平愧。中國陶瓷變城一、項(xiàng)倦目概況案例：桃佛山中擠國陶瓷乒城+陶瓷總部葉基地中國陶快瓷產(chǎn)業(yè)溜總部基楊地中國陶瓷縮慧產(chǎn)業(yè)總部桿基地是佛巾山中國陶彎瓷城發(fā)展鵝有限公司箏繼中國陶續(xù)瓷城的另棍一發(fā)展項(xiàng)畏目，致力藝打造“全球轟采購中逼心，陶協(xié)瓷經(jīng)濟(jì)蹲總部，除名牌核顯心基地塊”。中國陶司瓷產(chǎn)業(yè)總遮部基地于200秋8年10月18日正式份營業(yè)，絨是國內(nèi)字首個(gè)專固業(yè)性陶喊瓷產(chǎn)業(yè)伍總部基決地。本害項(xiàng)目已泰經(jīng)被佛橡山政府閃認(rèn)定為指陶瓷產(chǎn)葡業(yè)優(yōu)化占升級的山重點(diǎn)項(xiàng)意目，是佛山市織禪城區(qū)60項(xiàng)重點(diǎn)工演作之一，也是南莊鎮(zhèn)砍政府13項(xiàng)重點(diǎn)工諒程之一，并作為家佛山發(fā)展陶瓷總部鏈經(jīng)濟(jì)的首詠個(gè)落地項(xiàng)礦目列入政站策扶持迅范圍。中國陶瓷蒙產(chǎn)業(yè)總部打基地總投遞資達(dá)26億，總規(guī)正劃400畝，是政盯府打造佛程山陶瓷總粘部經(jīng)濟(jì)的寄第一個(gè)落圓地項(xiàng)目。偽中國陶瓷什產(chǎn)業(yè)總部胖基地由于計(jì)定位準(zhǔn)確禽，規(guī)劃合擾理，不僅授為佛山和軌國內(nèi)其它祝產(chǎn)區(qū)的陶眼瓷企業(yè)所社選擇，更異得到了國潔際知名品蘿牌的認(rèn)可嚇。進(jìn)駐客圓商除了有績佛山本土蠻品牌，更殊有來自華陸東、福建蛋、山東、汽河北等國噴內(nèi)其它產(chǎn)枯區(qū)的品牌欠，也有來捆自意大利爪、日本、甚阿聯(lián)酋、斗希臘、瑞市士等國際地品牌。一、項(xiàng)滴目概況一、項(xiàng)平目概況案例：蜻佛山中備國陶瓷編城+陶瓷總部赴基地除了獨(dú)棟縫的總部大京樓建筑，媽陶瓷產(chǎn)業(yè)文總部基地午還設(shè)置了博如下配套斷：中心商亦務(wù)大樓腳：提供大型吊會(huì)議中心撕、商務(wù)會(huì)榮所、餐飲于中心、大架型停車場戒、銀行等倚相關(guān)商務(wù)為及行政配爽套設(shè)施，誤對企業(yè)在庸日常經(jīng)營畫管理和商挨貿(mào)活動(dòng)中燭的行政服膽務(wù)需求，著實(shí)行一站霸式系統(tǒng)服欠務(wù)。陶瓷機(jī)械尾原材料配曉套中心：是佛山首旗個(gè)聯(lián)合陶釋瓷機(jī)械設(shè)屯備及配件掩、化工原郵材料、色測釉料企業(yè)鑼而打造的丑陶瓷配套腦項(xiàng)目；致婚力于為陶底瓷產(chǎn)業(yè)鏈繼上的各個(gè)難環(huán)節(jié)提供夫完善的服吹務(wù)，展示從陶瓷機(jī)械線裝備制造炎企業(yè)的實(shí)濤力，打造品陶瓷產(chǎn)業(yè)待配套的新漆格局。中國陶哪瓷文化紋歷史館嚷：進(jìn)一步躬向世界艦展示中核國陶瓷痛文化的炒發(fā)展脈陵絡(luò)，使筆現(xiàn)代陶喝瓷與歷斗史文化棉交相輝士映，以隊(duì)此突顯誘中國陶銹瓷魅力阻和深厚拳的文化羨內(nèi)涵，謙進(jìn)而提建升“佛讀山陶瓷準(zhǔn)”的整章體品牌爪形象；缺進(jìn)而把洋中國陶健瓷文化項(xiàng)館打造智成公益現(xiàn)性質(zhì)的賀、向公禍眾免費(fèi)裕開放的贈(zèng)愛國主哲義教育告基地和哈佛山市死旅游景掌點(diǎn)之一色。中國陶危瓷產(chǎn)業(yè)享總部基牧地一、項(xiàng)攪目概況一、項(xiàng)億目概況案例：肆佛山中侍國陶瓷襖城+陶瓷總隸部基地開發(fā)商與忽村委會(huì)合擔(dān)作開發(fā)總晃部基地項(xiàng)較目，土地退性質(zhì)為工增業(yè)用地。宋因此，開今發(fā)商采取觸“只租不暮售”的方雁式招商。紋開發(fā)商只斬建框架、束由進(jìn)駐商疲家進(jìn)行內(nèi)屢外部個(gè)性忙化裝修。開發(fā)商在躍前期招商康時(shí)主要面撤對佛山以世及國內(nèi)外噴的著名陶條瓷商家，東給出每月15元/平方米租觸金（1-3層都計(jì)梳算）讓挽利優(yōu)惠浮，年遞花增率15%，一簽5年。后洽期進(jìn)駐梁商家25元/平方米，襖目前招商測租金已達(dá)45元/平方米。中國陶瓷丈產(chǎn)業(yè)總部績基地一、項(xiàng)話目概況一、項(xiàng)剝目概況案例：佛室山中國陶貞瓷城+陶瓷總碼部基地中國陶瓷超城：200侵2年開始般，已全純面開業(yè)慕經(jīng)營。中國陶重瓷產(chǎn)業(yè)非總部基霜地：目喜前第一梯期12萬平方米內(nèi)基本建成摩開業(yè)。首個(gè)中討國陶瓷CBD槍——規(guī)劃的中請國陶瓷中汗央商務(wù)區(qū)寺是以華夏花陶瓷博覽粉城為基礎(chǔ)壁，擴(kuò)大至拳佛山一環(huán)詠以西、樵逆樂路以北樹、南莊二診馬路以南務(wù)、龍津東排路以東共200館0多畝的區(qū)悠域。二、經(jīng)營后情況一、項(xiàng)嚴(yán)目概況案例：佛首山中國陶叫瓷城+陶瓷總拾部基地三、成銜功原因敢分析1、順應(yīng)賠天時(shí)、欺地利之簡勢一、項(xiàng)虎目概況中國陶瓷沙城所在佛鏈山季華路完段，過往乓一直是陶籠瓷工廠、滑門店聚集歇的地方。蓄但長期以晨來以“臟鞭、亂、差煤”的馬路旋經(jīng)濟(jì)形象杜出現(xiàn)。中嶺國陶瓷城孫開發(fā)抓住跌了佛山陶頓瓷產(chǎn)業(yè)經(jīng)椒濟(jì)亟需升右級換代的橡歷史機(jī)遇屯，依托佛縫山寬松的鄰政府環(huán)境數(shù)和無可比襯擬的產(chǎn)業(yè)駝基礎(chǔ)、區(qū)正域優(yōu)勢以籃及石灣博秀大深厚的政文化底蘊(yùn)妨，建立起莖自己的成黑熟品牌，交成為中國換陶瓷產(chǎn)業(yè)紋的領(lǐng)先專享業(yè)市場。而中國陶宗瓷產(chǎn)業(yè)總紙部基地則想是抓住了絞廣東省在延區(qū)域經(jīng)濟(jì)沖發(fā)展中由如“廣東制裁造”改為干“廣東創(chuàng)花造”轉(zhuǎn)機(jī)冬、由“世界工廠”到“全球總部”的轉(zhuǎn)型升渾級大勢，深緊握著政亂府土地和死政策資源桐，掌握了朽企業(yè)急需泰打造產(chǎn)品榨品牌和開欄拓國內(nèi)外守經(jīng)銷渠道寨的動(dòng)態(tài)，關(guān)開展陶瓷史總部經(jīng)濟(jì)驗(yàn)的佛山模牙式。因此，“婚市場升級遼”與“產(chǎn)舊業(yè)轉(zhuǎn)型升搏級”是這湖兩個(gè)項(xiàng)目鞋成功的重梨要時(shí)代背付景！案例：頭佛山中側(cè)國陶瓷撐城+陶瓷總纏部基地三、成功嚼原因分析2、開發(fā)煤商背景炸與眼光一、項(xiàng)任目概況佛山中原國陶瓷現(xiàn)城、陶瓷總部定基地皆由狼佛山中國掀陶瓷城發(fā)耐展有限公加司開發(fā)物青業(yè)，董事授長是周軍它先生。作恥為衛(wèi)浴龍艇頭企業(yè)之召一的“鷹牌衛(wèi)浴”走出的章重量級歪人物，鑄周董擁鬼有深厚委的建材哪行業(yè)背眾景，撐肢握大量廠消家、經(jīng)魔銷商、植終端消煉費(fèi)者以戀及上下帆游產(chǎn)業(yè)賓（包括柏原料及刷裝飾公除司、房降產(chǎn)商等錘）的供提需資源訓(xùn)和政府魚大量的奶扶持優(yōu)蜘惠政策敬資源。因此，啞在中國勞陶瓷城貓建設(shè)之卸初，周槍董就精俯準(zhǔn)定位南為升級學(xué)版市場疫，在規(guī)臂劃建設(shè)望、業(yè)態(tài)誼定位、眼開發(fā)節(jié)彼奏、招專商經(jīng)營算策略方仙面都超櫻前于傳爪統(tǒng)的市廁場和投顏資者眼械光。此外，發(fā)輕展商股東幅之一是“愿東鵬陶瓷厚”，這些聲股東在陶壘瓷行業(yè)的醫(yī)人脈優(yōu)勢展，為其招記商初期的魚成功有很印大幫助。厘股東們事兆必躬親、導(dǎo)招商談判架親力親為規(guī)，給行業(yè)僚龍頭商家砌和行業(yè)協(xié)暖會(huì)充分的汽讓利，以估及后期幫露助新建品混牌的企業(yè)壟開拓市場堵渠道等等殖行為，深飽得經(jīng)營商袋戶的認(rèn)可乓。案例：收佛山中膜國陶瓷猾城+陶瓷總紙部基地三、成功稈原因分析3、市場臭培育與蒸平臺(tái)建紀(jì)設(shè)不遺對余力一、項(xiàng)檔目概況中國陶瓷絡(luò)城出現(xiàn)前壯，佛山陶智瓷行業(yè)宣遮傳以單個(gè)密產(chǎn)品各自雞為政，整擇體形象和強(qiáng)知名度不高。陶瓷軌城發(fā)展商顯在整個(gè)佛禿山產(chǎn)業(yè)推辛廣方面下死了很大功蹦夫：中國[佛山]國際陶約瓷及衛(wèi)柴浴博覽豪交易會(huì)每年春告季、秋能季隆重棋啟幕。肆自200赴2年以來共佳成功舉辦15屆。以出想口為主要擠定位的佛獲山陶交會(huì)廟，歷年來棋都以優(yōu)秀啄的會(huì)展資屯源吸引著鉆來自世界蜓各地的采炸購商。國際采掀購節(jié)自2007年以來庭，我們斯先后舉級辦了“叔美洲采倆購節(jié)”梳、“韓瓶國采購租節(jié)”等月系列國稅際性采稠購節(jié)活掌動(dòng)。為團(tuán)國際采母購商和儉陶瓷衛(wèi)靜浴廠家甜架設(shè)直零接有效虹的交流我與貿(mào)易襲合作平扎臺(tái)?，F(xiàn)代陶瓷寒國際策略業(yè)研討會(huì)由中國浩陶瓷城歪于2002年創(chuàng)辦，歡每年定期洞舉行，是笑匯集中國車陶瓷、建鏟筑、房地盞產(chǎn)、設(shè)計(jì)訊師等各行尾業(yè)精英的鉆尖峰對話展論壇。案例：佛徐山中國陶慮瓷城+陶瓷總應(yīng)部基地三、成功竭原因分析3、市場培燈育與平臺(tái)此建設(shè)不遺儀余力一、項(xiàng)醋目概況公裝渠道羨拓展活動(dòng)中國陶瓷論城、中國小陶瓷產(chǎn)業(yè)拜總部基地彎與中國建雜筑裝飾協(xié)識(shí)會(huì)達(dá)成戰(zhàn)有略聯(lián)盟合考作關(guān)系，唇聯(lián)袂中國擊建筑裝飾耀協(xié)會(huì)組織果舉辦或承茅辦或參與逢各類活動(dòng)冷。終端促銷泛活動(dòng)中國陶脈瓷城始糠終面向舍廣大終胳端、家版裝消費(fèi)肥者，定薦期舉辦饅“廣佛寄陶瓷衛(wèi)亭浴樂購萄團(tuán)”、摘“暑期售促銷風(fēng)荒暴”、斃“國慶時(shí)促銷獻(xiàn)費(fèi)禮”、斧“歲末猶大酬賓陜”等終夕端促銷豎活動(dòng)。發(fā)布陶瓷籮價(jià)格指數(shù)201靜1年4月18日，中國諷（佛山）景陶瓷價(jià)格撒指數(shù)在中標(biāo)國陶瓷產(chǎn)厚業(yè)總部買浩家服務(wù)中耗心正式試助運(yùn)行。這余意味著中握國建筑衛(wèi)補(bǔ)生陶瓷產(chǎn)悄業(yè)在經(jīng)過30年的發(fā)娛展后，恥中國的搬陶瓷產(chǎn)裙品價(jià)格怠有望有段個(gè)明確托的參考雕標(biāo)準(zhǔn)和述數(shù)據(jù)。漲對發(fā)揮由陶瓷總獵部基地籠在行業(yè)法的地位嬌打下更占深基礎(chǔ)貓。案例：沙佛山中旬國陶瓷郊城+陶瓷總壁部基地三、成古功原因嫌分析4、開創(chuàng)社新的陶燥瓷產(chǎn)業(yè)于發(fā)展模窩式一、項(xiàng)目概況中國陶河瓷城出鉗現(xiàn)前，睬佛山陶杰瓷行業(yè)販以生產(chǎn)道與銷售芹結(jié)合一哨起。但現(xiàn)隨著陶龍瓷工廠萍因污染事外遷后軌，佛山狀陶瓷產(chǎn)判業(yè)一度渡陷入產(chǎn)楚業(yè)轉(zhuǎn)移橋空心化定的困境嬌。中國陶插瓷城和飛陶瓷產(chǎn)扮業(yè)總部緩基地的貫建設(shè)，葬佛山陶丑瓷產(chǎn)業(yè)避逐步形巨成了新矮的發(fā)展炮模式：佛山陶績瓷從地嘴攤式轉(zhuǎn)渣型至現(xiàn)顏代商城甘式市場敏，佛山誰陶瓷實(shí)秤現(xiàn)產(chǎn)區(qū)昆與營銷談分離，惹摸索在棉“總部刷經(jīng)濟(jì)”新的道路任上?。〝?shù)據(jù)顯示億，南莊鎮(zhèn)陣關(guān)停轉(zhuǎn)移模了75家陶瓷姨企業(yè)中理的62家，而燈以中國香陶瓷總鋒部基地緊為中心則的陶瓷佳商貿(mào)項(xiàng)毀目，共白進(jìn)駐陶侄瓷營銷劣中心1027家，公宗司總部127家，陶忍瓷總部租經(jīng)濟(jì)態(tài)膠勢開始氧形成。得）這一全說新的產(chǎn)棟業(yè)發(fā)展鉗模式，達(dá)離不開僵佛山政腫府的大管力扶持塔！200朵8年5月佛匪山市政智府正式裳出臺(tái)《佛山市沸陶瓷產(chǎn)迫業(yè)結(jié)構(gòu)爛調(diào)整評茫價(jià)指導(dǎo)銀方案》、《佛山市守陶瓷產(chǎn)沸業(yè)扶優(yōu)線扶強(qiáng)若逝干政策昨措施》、《佛山市嚴(yán)陶瓷產(chǎn)藝業(yè)發(fā)展雅規(guī)劃（200刃8—2伙015）》3個(gè)政策煉性文件布。佛山陶肚瓷產(chǎn)業(yè)政發(fā)展模耍式被譽(yù)板為“政府主脾導(dǎo)、市場巖驅(qū)動(dòng)達(dá)成釣共贏”的最佳案死例。案例：佛片山中國陶磨瓷城+陶瓷總部匯基地四、操苦作團(tuán)隊(duì)發(fā)展商蜓是中國絹陶瓷城顆發(fā)展有圈限公司悄，是由斬政府與頃企業(yè)共史同投資辜成立的勇。兩個(gè)中項(xiàng)目在僑建設(shè)初塞期都由佛山市政臘府參與日召常管理，因此倆很快理攪順各項(xiàng)衫土地、索規(guī)劃、補(bǔ)報(bào)建以詳及優(yōu)惠耗政策的需申辦事少宜。（括目前政漁府已退燦出日常永管理）兩個(gè)項(xiàng)目準(zhǔn)的主要操辨盤手是周軍。他從2006年開始遷由家電羨行業(yè)轉(zhuǎn)箱入陶瓷冶行業(yè)，櫻參與中刷國陶瓷遭城的組許織與管犬理工作個(gè)，隨后馬一直致奪力于陶敗瓷展銷促工作，搶先后成翅功規(guī)劃畢建成中竿國陶瓷猶總部基竟地、總且部基地仇二期工債程以及桂組織編菜制中國(佛山)陶瓷價(jià)格取指數(shù)等，鼓現(xiàn)任中國餡陶瓷城、睜中國陶瓷紀(jì)總部基地指執(zhí)行董事杏。一、項(xiàng)目概況案例：佛閉山中國陶駐瓷城+陶瓷總耕部基地五、項(xiàng)目艱啟示1、作為產(chǎn)宮地型專業(yè)黎市場，必栽須緊緊把崖握產(chǎn)業(yè)發(fā)躺展態(tài)勢，風(fēng)捕捉最好基的契機(jī)介電入——過早參憑與或延宣誤時(shí)機(jī)匹都不明夢智。2、政府亦的參與設(shè)，無論柴是開發(fā)驗(yàn)企業(yè)內(nèi)僚部的工基作還是詳企業(yè)外擱部的產(chǎn)臥業(yè)規(guī)劃罷與政策冷，對產(chǎn)瘡地型專娘業(yè)市場嗎的發(fā)展勾都有一喚定的幫變助。政屯企合力夢，是產(chǎn)守業(yè)轉(zhuǎn)型訴升級過助程最好焦的助推州劑！3、具有行業(yè)業(yè)背景的則開發(fā)商或恩企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)券，因?yàn)槔砑窘猱a(chǎn)業(yè)的猶發(fā)展規(guī)律棉和企業(yè)的貢真實(shí)需求須，如能全鴿力以赴參供與項(xiàng)目前寒期的策劃丙、招商工驕作，對項(xiàng)殊目邁開關(guān)濫鍵第一步袖尤為重要舞！一、項(xiàng)衛(wèi)目概況案例：典佛山中慘國陶瓷牌城+陶瓷總灣部基地Par聯(lián)t3珠三角失朝敗案例分博析廣州國際別玩具禮品產(chǎn)城大朗毛織壘貿(mào)易中心華南國尸際建材牌城案例：廣苗州國際玩績具禮品城項(xiàng)目地址瓶：廣州市黃磚埔國際物豈流園區(qū)內(nèi)投資單位蒸：長江實(shí)業(yè)側(cè)與和記黃騙埔兩大巨黎頭投資項(xiàng)目規(guī)模決：總占地劃面積32萬平方米承，總投資15億元項(xiàng)目定專位：全球最大牌的玩具禮繳品商流中姐心。功能定位和：研發(fā)、裹展示、辦逐公、批發(fā)犬、倉儲(chǔ)物餅流、居住開業(yè)時(shí)間誕：200演6年一、項(xiàng)目政概況首期工程屆構(gòu)成與分幻玉區(qū)表廣州國索際玩具他禮品城嬌由廣州仿國際玩涌具禮品岔城有限育公司投制資建設(shè)微，占地坑面積482畝，總投趙資10億元（人濁民幣）首期投拳資4億（人民婆幣）占地200畝，建筑爐面積約160稼000㎡，分厚為交易級區(qū)、展關(guān)覽區(qū)、雹倉儲(chǔ)區(qū)困、電子蛾商務(wù)區(qū)凝、后勤刊與商業(yè)征服務(wù)區(qū)喚，還引無進(jìn)世界急獨(dú)一無主二集交駱易、休繡閑、購弦物、娛加樂于一鈔體的商淘務(wù)型“芬迪斯尼擋樂園”欠的玩具尾主題公迷園。二期工燙程包括華大型會(huì)姐館、商勞務(wù)酒店脅、各類花娛樂設(shè)桶施與場絡(luò)所、配金套商住污小區(qū)等挽，將大介大拓展汗市場的澆綜合功久能，為都國際化叨大市場災(zāi)提供完市善配套否服務(wù)，懷加強(qiáng)國裙際交流捎與合作威。項(xiàng)目面積（㎡）商鋪60000展廳40000銀行區(qū)1500辦公區(qū)5000餐廳、酒廊3500倉儲(chǔ)中心20000停車場30000玩具主題公園30000合計(jì)160000一、項(xiàng)目熟概況案例：廣詞州國際玩本具禮品城廣州國際苗玩具禮品朝城平面布乘局首層平姑面圖二層平面劍圖一、項(xiàng)撒目概況案例：糖廣州國性際玩具良禮品城地址：廣肉州市站南所路廣州國際等玩具禮品遷城租金及坐售價(jià)樓層售價(jià)（元/㎡）租金標(biāo)準(zhǔn)（元/㎡.月

）單位面積（㎡/間）一、二、三層連體720062220-600二、三層連體68006090-220首層單體1200010550-130倉儲(chǔ)月租金11-18元/㎡一、項(xiàng)目脊概況該項(xiàng)目回一期工尤程于2005年完成黑，并推游出商鋪800多間。據(jù)故公開資料仗顯示，商筒鋪價(jià)格與鍬當(dāng)時(shí)廣州棋天河區(qū)員汗村、東圃熱一帶的商仍鋪相差不僻遠(yuǎn)。經(jīng)與商戶柄溝通可知岸：當(dāng)時(shí)很刃多買鋪的外人都很看譯好這個(gè)項(xiàng)撤目，沖著閉李嘉誠的欣商業(yè)地位族和政府的端政策支持荷的！案例：廣撲州國際玩溫具禮品城近期再次蠶走訪玩具犁城，城中900多檔口只們剩十間留狹守苦撐，而且貢多為臨恒街鋪位梅自主經(jīng)乓營?，F(xiàn)尾場招商任中心也儉關(guān)閉，則市場只莊剩下保榜安與清屋潔在維倦護(hù)。沒葬有一點(diǎn)吹專業(yè)市標(biāo)場的氛名圍。對于項(xiàng)鳳目二三驢期原定伯規(guī)劃做般研發(fā)中寇心和商庸務(wù)配套貧的項(xiàng)目攏，發(fā)展浪商已經(jīng)啦擅自修爪改了規(guī)猶劃，目悔前正在抓建設(shè)“置都會(huì)新兩城”的門住宅樓嶺盤。因遼此，原持投資者江和經(jīng)營襖商戶非摟常憤怒殊！項(xiàng)目目前袖招商和經(jīng)鵲營現(xiàn)狀二、經(jīng)捎營情況200玻5年5月，玩劇具城首第期10萬多平掀方米、800多家商買鋪投入捐運(yùn)營。先偌大的撐整個(gè)市遇場門可壤羅雀，趨顯得冷保清，與賭同樣是佛經(jīng)營玩虜具的一魂德路川毯流不息暑的情景訴形成鮮稍明的對宗比。據(jù)民商家反串映，除潤了春季干、秋季胞采購會(huì)環(huán)兩個(gè)以適及專場泊活動(dòng)外卡，平時(shí)膊的經(jīng)營徑狀況并冊不令人厭滿意，雙他們是柿在勉強(qiáng)濃支撐。200營7年去踩杯盤時(shí)，800多家商鋪姨只有300多家開門休營業(yè)。項(xiàng)目曾財(cái)經(jīng)經(jīng)營淹情況案例：廣貿(mào)州國際玩旬具禮品城地址：撿廣州市惕站南路項(xiàng)目實(shí)景榨圖片二、經(jīng)營襖情況案例：廣瘦州國際玩豆具禮品城三、失蟲敗原因濁分析1、選址問題項(xiàng)目選址堵在廣州經(jīng)補(bǔ)濟(jì)開發(fā)區(qū)椅東區(qū)，屬乏于廣州進(jìn)魔出口加工經(jīng)基地。黃斯埔片區(qū)不彼同于白云幕片區(qū)和廣裁佛片區(qū)，抖向來以工助業(yè)為主，缺乏交易鑰市場氛圍和項(xiàng)目屆；無論是住驅(qū)宅還是商眨業(yè)地產(chǎn)的張發(fā)展都還杠有待完善撇。發(fā)展商選淺址于此，塑除非是看召中其未來濾的住宅開鍬發(fā)潛力，版否則難以節(jié)支撐交易滑市場的經(jīng)快營。此外，項(xiàng)蒙目所在片煎區(qū)遠(yuǎn)離廣搭州傳統(tǒng)的白玩具禮品崇交易集散辛地段（一釀德路一帶魔），項(xiàng)目敞定位完全殲取決于傳席統(tǒng)市場的丸外遷以及片政府的商德業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)隱劃設(shè)置。攪對于該地憲塊的開發(fā)咬風(fēng)險(xiǎn)加大框。項(xiàng)目雖葬然位于營廣深公著路旁，粉但地理位練置較偏業(yè)，對外繼交通網(wǎng)培絡(luò)不發(fā)蛾達(dá)。本來這土個(gè)園區(qū)車還有穿概梭巴士部來往一距德路和察廣州東毒站，由甘于資金供問題，耕穿梭巴冤士停駛習(xí)，讓玩休具城的蒼人氣更斧加雪上察加霜。案例：廣鴿州國際玩腫具禮品城三、失敗熊原因分析2、過高估計(jì)氣政府干預(yù)當(dāng)力度，以吳致定位失誤商業(yè)地雞產(chǎn)的開眨發(fā)，如遙果不根打據(jù)市場轎的需求黃和地段更的特性稱、競爭箏態(tài)勢等倘因素，謹(jǐn)進(jìn)行準(zhǔn)肝確而理但性的定澆位，勢歇必使后烤期難以象正常的甩經(jīng)營。雖然政我府在項(xiàng)圣目立項(xiàng)尺時(shí)期是答大力提凳出城內(nèi)樣交易市耀場外遷岡的規(guī)劃拘，并把旁本項(xiàng)目忘作為唯咬一扶持婚的玩具靠市場。但市場工行為不緩以政府柜的意愿屢為轉(zhuǎn)移怎！至今，廣蝕州一德路察的玩具禮品品批發(fā)市躺場仍然交按投兩旺！四新老玩具儀城“夾攻甩”讓該項(xiàng)朋目處境更糊尷尬，除了一涉德路的抄批發(fā)市級場對玩版具禮品寒城造成貌壓力，觸位于廣苦州市南捆岸路原顆城啟大耍廈的登番云天下等項(xiàng)目也鑰因占據(jù)“地利”而阻擊黃術(shù)埔玩具城蠢的經(jīng)營。發(fā)展商從幣開始定位鹽就基于“翠市場搬遷驕”的前提歲假設(shè)，一爭旦老市場而不搬遷，裙新市場又漏未能開辟屈藍(lán)海，就研只能等死餅！與此同具時(shí)，受國際金授融危機(jī)影響的喬行業(yè)首籠當(dāng)其沖虧的便是損玩具業(yè)旺。玩具稀業(yè)的訂肢單減少袋，加上竄美國和櫻歐盟對替于玩具來的要求膀越來越由高，使焰本地的揭玩具生旅產(chǎn)越來打越困難，對市幅場銷售將渠道開姓拓的需筆求大大擦減少。案例：廣硬州國際玩維具禮品城三、失敗絕原因分析3、產(chǎn)權(quán)獵分割出佩售，為市場興經(jīng)營埋下首禍根項(xiàng)目一期800多個(gè)鋪同位以產(chǎn)速權(quán)分割演出售為減主，并止且價(jià)格腥不菲！穿開發(fā)商唱出售后巷采取業(yè)宵主自主勞經(jīng)營的肆模式，含只提供奇物業(yè)管釀理服務(wù)腿。如此堆一來，歉市場經(jīng)筍營難以慢實(shí)現(xiàn)統(tǒng)乏一推廣騰、統(tǒng)一扎經(jīng)營，運(yùn)甚至在禽出現(xiàn)定癥位問題很后也難岔以調(diào)整幟業(yè)態(tài)發(fā)改展！專業(yè)市場成功的之必要條拐件是統(tǒng)忌一招商伏和經(jīng)營雄，但在大部分產(chǎn)權(quán)分割兇出售后，熄很難再統(tǒng)一所但有投資犬人的意強(qiáng)愿去統(tǒng)修一管理損；即使堂可以用嫌售后返羊租的方?jīng)r式來統(tǒng)蠻一招商能和經(jīng)營叢，但必紛然會(huì)涉遺及一般私不低于8％的投懂資回報(bào)想率問題寬。專業(yè)市場一般要經(jīng)僑歷至少3年的培宜育期，勻需要優(yōu)細(xì)惠的租那金提供段給進(jìn)駐射的商家談，所以禿，這種街分割產(chǎn)膜權(quán)出售完商鋪的賊做法，恩最終是蹦難以獲歉得成功巧的。失闖敗的成袍本首先斬轉(zhuǎn)嫁給江商鋪的醬投資商預(yù)，然后謙會(huì)引發(fā)偵一系列忙的矛盾逝和沖突頌，開發(fā)腹商最終綁也會(huì)為我此付出樣高昂的溪代價(jià)。案例：廣吐州國際玩布具禮品城三、失糟敗原因失分析4、以銷售為滋主的開發(fā)報(bào)模式下，賠導(dǎo)致產(chǎn)品值規(guī)劃、招咸商、經(jīng)營悔的缺陷鋪位規(guī)劃伙過大、租歌金水平過尿高，導(dǎo)致新經(jīng)營戶不挎堪重負(fù)。由于當(dāng)運(yùn)時(shí)商鋪禽熱銷，襖開發(fā)商吵忽略了龍品牌廠同商的招悟商工作脖。沒有進(jìn)知名品宵牌廠商純的進(jìn)駐掘，未能沉帶動(dòng)行港業(yè)上下雜游企業(yè)陷的進(jìn)駐努；市場須成為投假資者和井普通散繁戶的天治下！商座戶質(zhì)量滾差，項(xiàng)悔目從根淺源上缺慶乏可持腸續(xù)經(jīng)營溉的力量廢！發(fā)展商前醒期營銷階步段通過資父金投入打切開了整個(gè)承市場的知涼名度，但悟由于分割可出售資金硬回籠了，佛發(fā)展商缺鑰乏經(jīng)營管溪理的后勁屢！項(xiàng)目開畜業(yè)后沒有擠實(shí)質(zhì)的舉侍措幫助經(jīng)鼻營戶和市脖場經(jīng)營起器來！案例：廣訪州國際玩屢具禮品城四、操拿作團(tuán)隊(duì)廣州國容際玩具智禮品城結(jié)是由李枝嘉誠旗慕下和記黃播埔與長抓江實(shí)業(yè)輕聯(lián)合持劇有60%的股權(quán)，廣州市攻地方企沾業(yè)持有40%股權(quán)。是李嘉伏誠在國內(nèi)志投資的第棵一個(gè)商業(yè)四項(xiàng)目！李海嘉誠期待頭廣州政府福的合股加姐速廣州市杜內(nèi)傳統(tǒng)玩差具市場的蟲外遷！而俊正是“李濫嘉誠”+“廣州細(xì)政府”拖兩張牌競吸引了跟港澳臺(tái)蠻甚至海拔外投資捏者蜂擁盟而至！港資背垮景企業(yè)休習(xí)慣引班入港式鈴代理公郵司操盤俘。因此竄，項(xiàng)目動(dòng)策劃及描銷售代儲(chǔ)理公司縮慧是廣州美聯(lián)許港置房地斯產(chǎn)代理有粉限公司，市場弓經(jīng)營和勤運(yùn)營是美聯(lián)集團(tuán)。案例：廣濤州國際玩碼具禮品城五、項(xiàng)用目啟示1、“外屯遷-升級型”擠專業(yè)市場牽最大的風(fēng)獄險(xiǎn)就在于市原有市場朱外遷遲遲纖未能實(shí)現(xiàn)競！茶導(dǎo)致商對家兩邊開施鋪，但實(shí)凍際經(jīng)營重傷心仍在老梁市場、新米市場大部神分成倉庫包，最終的允結(jié)果是新球市場缺乏紐奉市場競爭僑力而慘遭曲淘汰！即斃使與政府翅合作利益壺捆綁也不到能改變市顫場發(fā)展的來客觀規(guī)律草！2、開發(fā)模乖式的方向湯一旦錯(cuò)誤雙，對項(xiàng)目肚的負(fù)面影步響是非常吼大的！尤飽其是以售申代租的模泥式，商鋪泛完全屬于牢產(chǎn)權(quán)分割欲出售，發(fā)腎展商沒有滴控制權(quán)的帳話，市場廁是很難經(jīng)悶營起來的羽！——這對于規(guī)慨模較大、絞滾動(dòng)開發(fā)完型項(xiàng)目尤竊為重要，榆否則項(xiàng)目喚后期開發(fā)鳥部分的價(jià)慰值將難以尖實(shí)現(xiàn)！案例：廣杠州國際玩報(bào)具禮品城案例：初大朗毛躲織貿(mào)易欠中心項(xiàng)目地址球：東莞市近大朗鎮(zhèn)客雜運(yùn)總站旁投資單帖位：東往莞市正兩大興業(yè)迫實(shí)業(yè)投蚊資有限贊公司項(xiàng)目規(guī)防模：占燭地7.5萬平方囑米，總塑建筑面引積12萬平方膚米項(xiàng)目定位榮：大朗毛飽衫品牌孵碑化中心、譯一站式全困球毛織采叉購平臺(tái)功能定位債：研發(fā)、是設(shè)計(jì)、展楊示、批發(fā)此、倉儲(chǔ)物涉流、金融爹結(jié)算開業(yè)時(shí)聚間：2005年10月大朗毛織鮮貿(mào)易中心一、項(xiàng)頓目概況地址：廣雜州市站南孤路案例：同大朗毛組織貿(mào)易匠中心大朗毛織異貿(mào)易中心B、C區(qū)租金茄及售價(jià)樓層售價(jià)（元/㎡）月租金標(biāo)準(zhǔn)（元/㎡）折后月租金標(biāo)準(zhǔn)（元/㎡）3層不售不租不租2層5500-1050040-8020-401層6000-1400060-12030-60一、項(xiàng)目驅(qū)概況備注：B、C區(qū)臨廣場漠商鋪售價(jià)1.4借-1.粥8萬元/㎡，基本欠售完；作進(jìn)駐市濟(jì)場的商液戶，租賃合同死三年一簽政，免租一耍年半；管痕理費(fèi)3.8元/㎡電/月.A、D區(qū)商鋪叨租金標(biāo)姻準(zhǔn)是在B、C區(qū)折后卵標(biāo)準(zhǔn)基扛礎(chǔ)上再倦優(yōu)惠的隔，進(jìn)駐殃商家（女必須有蘆生產(chǎn)企塌業(yè)營業(yè)質(zhì)執(zhí)照）強(qiáng)，租賃合尼同三年逝一簽，旋前兩年撤免租，最終月暢租金10-狂20元/㎡福/月，管具理費(fèi)3.8元/㎡闖/月.地址：靜廣州市臥站南路案例：話大朗毛乎織貿(mào)易掃中心一、項(xiàng)目破概況大朗毛織飄貿(mào)易中心石政府扶持組政策1.租金補(bǔ)貼——商家進(jìn)點(diǎn)駐市場澤，前兩于年免租算金，月袍均租金央低至10元/㎡，政府給現(xiàn)予相應(yīng)補(bǔ)慘貼；2.宣傳推起廣費(fèi)用愉補(bǔ)貼——在宣傳推過廣費(fèi)用方賴面，直銷絕中心每年地投入不少叨于200萬元，值政府每霸年對工莫廠直銷私中心提澡供補(bǔ)貼彎；3.人才培訓(xùn)世費(fèi)用補(bǔ)貼——引進(jìn)相劣關(guān)院校鹽，廠家魚可以從鴉中得到慢專業(yè)人誓才，還慌可以對社原有人列才進(jìn)行建深造，路政府會(huì)鞠提供相誦應(yīng)補(bǔ)貼桐；4.展位租聲金費(fèi)用烘補(bǔ)貼——組織廠家場進(jìn)入內(nèi)地瘦城市參展釀，展位租羅金減免；5.每年鎮(zhèn)性政府組求織相關(guān)籍單位舉他行中國她大朗國鏟際毛織先產(chǎn)品交聚易會(huì)。案例：大譽(yù)朗毛織貿(mào)遍易中心大朗毛援織貿(mào)易醒中心平哭面布局A區(qū)D區(qū)C區(qū)B區(qū)前沿廣場前沿廣場注：A、D區(qū)為工廠蕉直銷中心賴，除了08年之前那賣了少翅量一樓繼臨街鋪巷位，余劃下商鋪悄目前只界租不售汁；B、C區(qū)由開孕發(fā)商對粥外招租軍，目前承均帶租診約對外靜銷售。二、經(jīng)營降情況招商情況您：整個(gè)項(xiàng)符目一樓總鞭體完成60%，二樓脊總體完座成40%，空置恭較多。經(jīng)營情就況：商峽家客源晚不穩(wěn)定夠，依靠嚼展會(huì)生迷存，整從體經(jīng)營往狀況一跟般。地址：廣款州市站南懇路項(xiàng)目實(shí)么景圖片案例：槽大朗毛鵲織貿(mào)易掙中心二、經(jīng)營列情況地址：晴廣州市哄站南路案例：烤大朗毛限織貿(mào)易冷中心1、產(chǎn)業(yè)特糞性與區(qū)域叛市場氛圍唱不足以支餅撐以商貿(mào)恭為主的專不業(yè)市場毛紡產(chǎn)快業(yè)在大甩朗的落鞏戶生根籠源于港琴企的工逢廠轉(zhuǎn)移爐，但毛疑紡本身恢的市場應(yīng)不在南保方而在應(yīng)北方城輝鎮(zhèn)！大懂朗純粹忍是一個(gè)槍生產(chǎn)基熄地！連現(xiàn)發(fā)展自蹤蝶有品牌狗的毛紡殃企業(yè)都寶很少！漁而且毛恥紡屬于劣服裝類印的一個(gè)牌很小分咳支，難紛以形成搏單一的伯批發(fā)市不場。大朗位滴處東莞過中心位塌置，毗臨鄰國家廳高科技郵產(chǎn)業(yè)園休松山湖亮，一直蓄以來缺宴乏大型掌商貿(mào)批材發(fā)產(chǎn)業(yè)煮（不同階于服裝戴交易的卡虎門和頌展會(huì)交拴易的厚營街），鹽缺乏市縱場氛圍惠。三、失敗程原因分析地址：浴廣州市鄉(xiāng)豐站南路案例：大泡朗毛織貿(mào)幕易中心2、商家禿定位決搖定市場箭經(jīng)營成蚊敗以上第1點(diǎn)分析雕初步可歷得出結(jié)銷論——此項(xiàng)目機(jī)應(yīng)該適柴合做產(chǎn)利地型的呈、以促橫進(jìn)毛紡舅企業(yè)發(fā)要展的原交材料、撒機(jī)器設(shè)至備、研閣發(fā)設(shè)計(jì)損等專業(yè)愛市場。然而，大白朗毛紡的栽發(fā)展多以愛本地民營騙企業(yè)為主性，他們在肆大朗擁有伍自有物業(yè)海（臨街的余多層商住彎樓），因畜此多采取板“底商接林單+樓上談判+倉庫交騎貨”的毅設(shè)店模少式！經(jīng)教過十多侍年的發(fā)粉展，大葬朗富康樹路一帶膚已經(jīng)形絕成了長餐達(dá)3公里的后毛紡一帆條街！忘由于生慶產(chǎn)和倉葬庫都在稀市外或袖周邊，辟該路段族并沒有旺過多的披擁擠、干消防、歌環(huán)境污盟染等問委題！因此，眾本地商補(bǔ)家每年強(qiáng)為了迎榴合政府定的號(hào)召塊都會(huì)到越毛紡中碰心參展俘，設(shè)立妻臨時(shí)展捉廳；但擺展會(huì)一議結(jié)束，慢他們就塵回歸原尺處辦公荷。目前在經(jīng)罩營的商戶80%是做尾貨海生意！通娘過廣州經(jīng)稼銷商來分呼銷，整個(gè)揭毛紡中心趴缺乏市場免競爭力！——既做不成岡服務(wù)產(chǎn)業(yè)斷的產(chǎn)地型撕專業(yè)市場頌，也做不觀大銷地型嚇的批發(fā)市給場！三、失敗哪原因分析案例：攔大朗毛尤織貿(mào)易爛中心3、開發(fā)擾模式不壟合理，訂開發(fā)商厘進(jìn)退維快艱大朗毛熔紡中心牧的建設(shè)錯(cuò)，是基鞠于大朗玻鎮(zhèn)政府稀要打造惕大朗毛乘紡的會(huì)草展經(jīng)濟(jì)爽而起來者的；為像減少政凝府投入餐，政府扔邀請了尚時(shí)任大神朗毛織短商會(huì)會(huì)脫長組建黎公司負(fù)道責(zé)開發(fā)缺。前三控年由政核府主導(dǎo)憂每年召濱開一次裁“毛織祖會(huì)”，育第四年舞開始交魄由正大勿興業(yè)公鑄司市場畢化運(yùn)營糾?；趯φ僬亩拘湃魏秃遒Y金壓邁力過大詠，正大堪公司采廚取了商學(xué)鋪產(chǎn)權(quán)加分割出白售的方亮式；但嬸在發(fā)售拌當(dāng)場就裝被封了——因?yàn)樽C盤照不齊石全、手世續(xù)不完壘整！開尊局不利祥后，項(xiàng)吳目在大眾朗本地穴投資者艘和經(jīng)營謎戶心目籍中大打蛋折扣！雖然發(fā)展幻玉商后來補(bǔ)標(biāo)足手續(xù)、稍獲得銷售靜準(zhǔn)許，并笑接連邀請酒三家商業(yè)斜代理公司俗銷售，但港項(xiàng)目銷售塞和招商情帽況都大受咐影響！200你8年金融危毅機(jī)后，發(fā)味展商因毛桃織工廠盈剖利影響，改難以再籌源資金參與炒項(xiàng)目招商梳和經(jīng)營。至致使項(xiàng)目旬至今處于?！鞍肷缓匏馈钡臓钗諔B(tài)！仍然川得依賴政洞府每年一稅度的“毛嬸織會(huì)”注深強(qiáng)心針！三、失外敗原因租分析案例：佩大朗毛稠織貿(mào)易例中心4、市場年經(jīng)營管傘理陷入帽惡性循瞇環(huán)基本沒有段專門及專天業(yè)的運(yùn)營估管理物業(yè)管理股極差，保天安的服務(wù)辯、衛(wèi)生極紀(jì)差管理團(tuán)隊(duì)禮服務(wù)極差祝，經(jīng)營戶鳳普遍不滿目前在貼營商鋪挑開門率饅低，經(jīng)有營管理險(xiǎn)方?jīng)]有盼采取任噴何措施福補(bǔ)救推廣宣糠傳不夠墻，毛紡占中心在陶行業(yè)的罰知名度闊低——開發(fā)商傳對市場糊經(jīng)營管灘理的資值金投入廉少、精浙力投入螞少，對家市場的絕經(jīng)營沒繪有更好偷的策略村和方向川，任其邁自生自茶滅！市肝場經(jīng)營旺難有起各色，造匹成經(jīng)營末戶的流政失和開丈發(fā)商利住益的損階失。。示。。如少此反復(fù)輩，形成蟻惡性循詞環(huán)！三、失贊敗原因殘分析案例：大罰朗毛織貿(mào)膊易中心項(xiàng)目由肆政府牽酒頭、引征入開發(fā)緊商正大染興業(yè)實(shí)灣業(yè)投資而有限公敬司投資埋開發(fā)。府開發(fā)商租老板本憤身是大紐奉朗毛紡蛾商會(huì)會(huì)徹長?；谧陨斫闵虡I(yè)操盤冒經(jīng)驗(yàn)不足歇，開發(fā)商截先后聘請洽了深圳市碼三立商業(yè)姥顧問策劃曠有限公司充、東莞慧貢谷城市策飯略有限公鉤司以及深暖圳市世方飼商業(yè)地產(chǎn)劑顧問機(jī)構(gòu)各負(fù)責(zé)策劃胃、銷售和盤招商工作直。目前，捷這三家各公司都罵先后撤壓離了，尖只剩下贈(zèng)開發(fā)商釘自組的竄物業(yè)管菊理公司攏進(jìn)行經(jīng)樸營和管診理。四、操作受團(tuán)隊(duì)五、項(xiàng)新目啟示1、專業(yè)妻市場不反能過高跟寄希望嗓于政府愿的口頭邪支持，吸必須按爽照有關(guān)槽規(guī)定、論實(shí)現(xiàn)項(xiàng)瀉目的良提性開發(fā)綁和一氣抖呵成玻，否則鳴將給項(xiàng)引目租售厘和經(jīng)營我埋下禍強(qiáng)根！2、產(chǎn)地晴型專業(yè)秩市場必顏須對產(chǎn)怎業(yè)的產(chǎn)歸供銷模削式和現(xiàn)拳狀進(jìn)行腦深入和安反復(fù)的鄭分析和俗論證，絞項(xiàng)目定液位確定孕后必須煉全力以號(hào)赴按照單既定目筍標(biāo)去招軋商、推修廣和經(jīng)就營！3、沒有饞傳統(tǒng)商善貿(mào)氛圍龜?shù)牡貐^(qū)瘡開發(fā)專淚業(yè)市場參，必須紛做好長訪期經(jīng)營匆的資金液投入和悲人員投壤入準(zhǔn)備殘，做好7-10年左右陽的市場謝培育期狹準(zhǔn)備！捷從而在占項(xiàng)目整勞體開發(fā)某計(jì)劃上菠做好提程前布局俗！案例：晃大朗毛據(jù)織貿(mào)易弄中心案例：華藏南國際建雜材城項(xiàng)目地址痰：惠州大得亞灣經(jīng)濟(jì)融技術(shù)開發(fā)弊區(qū)投資單位裂：大亞灣在廣寶實(shí)業(yè)緣瑞有限公司項(xiàng)目規(guī)模孫：總占地飛面積26.寇32萬平方獨(dú)米，建諒筑面積她約50萬平方捎米，總振投資7億元項(xiàng)目定位逃：打造一疫座“世界鉤級建材